उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ। नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 पीठ-04 उपस्थिति :-- श्रीमती कल्पना मिश्रा (सदस्या) शिकायत संख्या : LKOL57/05/75075/202 वर्ष माहेश्वरी .......**<य<-<्य्य्य्य्य्य्य्य्््आ न्‍ऑीाओओओओओओ,»- वादी बनाम BROT SAAT अनननननानन प्रतिवादी आदेश प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु दाखिल की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी की परियोजना “हरे कृष्णा सिटी” कानपुर नगर में एक इकाई संख्या 24 बुक कराया था जिसके एवज में रु० 53,08,438.00 (तिरपन लाख आठ हजार एक सौ अड़तीस रूपए मात्र) धनराशि की अदायगी की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत में यह भी अंकित किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य बहुत मंद गति से किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया गया है और न ही परियोजना का सम्पूर्णता प्रमाण पत्र लिया गया है। विपक्षी द्वारा स्वीकृत मानचित्र के अनुसार इकाई का निर्माण कार्य नहीं किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा qi—2004 4 इकाई का कब्जा व रजिस्ट्री कराने का वायदा किया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 32.05.202 को विस्तृत शिकायत पत्र दाखिल किया गया है जिसके we में अंकित है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 24.02.2042 को इकाई बुक करायी गयी थी प्रस्तर-2 में अंकित है कि शिकायतकर्ता द्वारा Go 40,00,000.00 नकद एवं रु० 40,00,000.00 चेक के माध्यम से वर्ष-2042 में बुकिंग धनराशि दी गयी थी। प्रस्तर-5 a i

में यह अंकित है कि कंपनी में कुछ निदेशकों में मतभेद के कारण a-20:4-7 के मध्य परियोजना का निर्माण कार्य को रोक दिया गया था जिसकी सूचना शिकायतकर्ता को प्राप्त नहीं था। वर्ष-2047 में निदेशकों द्वारा यह भरोसा दिया गया कि उनके मध्य कोई मतभेद नहीं है और वह परियोजना का निर्माण कार्य जल्द से जल्द पूर्ण कर देंगे। प्रस्तर-6 में अंकित है कि विपक्षी द्वारा समय पर निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा दिये जाने के वायदे पर भरोसा कर शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकृति दी गयी जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया से रु० 20,00,000.00 का ऋण लिया गया। प्रस्तर-7 में अंकित किया गया है कि दिनांक 30.05.2047 से दिनांक 22.05.20:8 aH शिकायतकर्ता द्वारा Go 49,00,000.00 की अदायगी चेक के माध्यम से की गयी तथा Bo 74,08,38.00 लोन के माध्यम भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा 86 प्रतिशत की धनराशि की अदायगी की जा चुकी है। प्रस्तर-8 में अंकित किया गया है कि विपक्षी द्वारा रेरा के प्राविधानों के अनुरूप विक्रय अनुबन्ध पत्र निष्पादित नहीं किया गया जिसमें कि 4. निष्पादन की तिथि 2. कब्जा प्रस्ताव तिथि 3. धनराशि भुगतान योजना प्रदान नहीं की गयी। प्रस्तर-40 में अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर धनराशि की अदायगी की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने वाद के समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैं :- 4. अनुबन्ध पत्र की प्रति। , दिनांक 07.:2.20:7 को VIN आवंटन पत्र की प्रति। . धनराशि अदायगी की रसीदें। . मांग पत्र की प्रति। . परियोजना का मानचित्र | f=) a - ao NO . परियोजना BT ATER |

विपक्षी द्वारा अपने विधिक प्रतिनिधि श्री गौतम जोहरी के माध्यम से दिनांक 29.07.2024 को लिखित जवाब प्रस्तुत कर शिकायतकर्ता की शिकायत का खण्डन =f

किया गया। विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित अभिकथन दिनांक 29.07.202 के प्रस्तर--7 में यह अंकित किया गया है कि sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक 04.05.2047 को लागू किया गया था जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा दिनांक 29.0.207 को परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया था जिसमें परियोजना का पूर्णता तिथि 25.0,2024 अंकित की गयी है, परन्तु afas-i9 के कारण 06 माह का अतिरिक्त समय प्रदान कर पूर्णता तिथि 24.04.2025 कर दिया गया है। प्रस्तर-8 में अंकित है कि शिकायतकर्ता wa ही बिल्डर के परिवार से हैं जो कि वास्तविक आवंटी नहीं होंगे। शिकायतकर्ता के पिता श्री सत्येन्द्र माहेश्वरी wa ही निवेशक हैं जिनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में कुछ धनराशि निवेश करने के उद्देश्य से अपने बेटे गौरव माहेश्वरी और बेटी वर्षा माहेश्वरी के नाम से इकाई बुक कराने की अनुरोध की गयी थी। प्रस्तर-40 में अंकित है कि 05 वर्ष बीत जाने के उपरान्त वर्ष-2077 में Wes माहेश्वरी और शिकायतकर्ता विपक्षी की परियोजना में एक डुपलेक्स इकाई संख्या 24 बुक कराने का अनुरोध किया गया जिसकी कुल कीमत Go 64,54,483.00 है तथा दिनांक 07.42.2047 को आवंटन पत्र जारी कर शिकायतकर्ता से विक्रय अनुबन्ध पत्र निष्पादित करने के अनुरोध किया गया, परन्तु उनके द्वारा नहीं किया गया। प्रस्तर-42 में अंकित है कि वर्ष-2048 में शिकायतकर्ता को होम लोन लेना था इसी कारणवश विपक्षी द्वारा विक्रय अनुबन्ध पत्र निष्पादित किया गया। प्रस्तर-45 में अंकित है कि विक्रय अनुबन्ध पत्र वर्ष-2047 में निष्पादित किया गया था जिसमें यह अंकित है कि इकाई का निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा 03 वर्ष में प्रदान कर दिया जाएगा। प्रस्तर-46 में अंकित है कि प्रस्तर-46 में अंकित है कि दिनांक 47.42.2047 को आवंटन पत्र जारी किया गया था व वर्ष-2048 में विक्रय अनुबन्ध पत्र निष्पादित किया गया था जिसके अनुसार इकाई का कब्जा वर्ष-2024 में दिया जाना प्रस्तावित em विपक्षी द्वारा वर्ष-2020 में ही सम्पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु सम्बन्धित प्राधिकरण में दिनांक 49.4.2020 को आवेदन किया जा चुका है। इस प्रकार शिकायतकर्ता की शिकायत असामयिक है। प्रस्तर-48 में अंकित है कि स्वीकृत मानचित्र में बदलाव के हेतु 2/3 आवंटियों का सहमति प्राप्त कर कानपुर विकास प्राधिकरण द्वारा पुनः स्वीकृति प्राप्त कर निमार्ण कार्य

er 3 आरम्भ किया गया। प्रस्तर-20 में अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के द्वारा मध्यस्था श्री आदित्य सिंह द्वारा दिनांक 24.42.2020 को किया गया जिसमें विपक्षी ने शिकायतकर्ता को 9 प्रतिशत ब्याज के साथ धनराशि वापस कर देंगे। प्रस्तर-24 में अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अभी तक विपक्षी की परियोजना में 43 डुपलेक्स अपार्टमेंट बुक करा चुका है। विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैं :- 4. अनुबन्ध पत्र की प्रति। 2. दिनांक 07.2.20:7 को जारी आवंटन पत्र की प्रति। 3. लोन स्वीकृति पत्र। 4. दिनांक 49.44.2020 का पत्र। 5. दिनांक 03.06.202 का पत्र। 6. आवंटियों का सहमति पत्र। पक्षकारों के Tet को सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त अभिलेखों का अवलोकन किया। अभिलेखों के अवलोकन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना “हरे कृष्णा सिटी” कानपुर नगर में एक इकाई संख्या 24 बुक कराया था जिसके एवज में धनराशि की अदायगी की गयी है। दोनों पक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध / आवंटन पत्र में इकाई का कब्जा प्रदान करने की कोई समय अवधि स्पष्ट रूप से अंकित नहीं की गयी है। अनुबन्ध /“आवंटन पत्र में कब्जा तिथि अंकित न होने के सम्बन्ध में Alo सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/S. FORTUNE INFRASTRUCTURE Vs TREVOR DLIMA & ORS. के वाद में अंकित किया है :- I5. Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with J

compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 20i4. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an_ irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. When once this Court comes to the conclusion that, there is deficiency of services, then the question is what compensation the respondents/complainants is entitled to ?

उपरोक्त के आलोक से यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि जिन प्रकरणों में निर्माण की कोई तिथि भी न दी गई हो वहाँ भी समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए एवं रीजनेबल समयावधि का निर्धारण अपेक्षित है। आवंटन पत्र दिनांक 07.2.20I7 का है, इस प्रकार कब्जा प्रदान करने की तिथि 06.42.2020 हुई, परन्तु कोविड-49 के कारण अप्रैल-2020 से सितम्बर-2020 (06 माह) की अवधि BT BRI काल माना गया है। SA WHR कब्जा प्रदान करने की तिथि 05.06.2024 हुई जबकि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 3.05.202 को शिकायत दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा रेरा के पोर्टल पर परियोजना की पूर्णता तिथि 25.40.2024 अंकित की गयी है जिसे कोविड-49 के कारण उठप्र० रेश द्वारा पूर्णता तिथि विस्तृत कर दिनांक 24.04.2025 कर दी गयी है। विपक्षी द्वारा दिनांक 29.4:.2020 को कानपुर विकास प्राधिकरण के समक्ष सम्पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन किया जा चुका है। इस प्रकार इस प्रकार विपक्षी की परियोजना में कोई विलम्ब नहीं है। चूँकि विपक्षी द्वारा सम्पूर्णता प्रमाण पत्र डा 5 हेतु सम्बन्धित प्राधिकरण में आवेदन किया जा चुका है इसलिए विपक्षी को कब्जा प्रदान करने हेतु निर्देशित किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तदनुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थना-पत्र आंशिक रूप से स्वीकार किये जाने योग्य है। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता से शेष धनराशि एवं स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर आवंटित इकाई की रजिस्ट्री कराकर का कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा।

उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता के शिकायत का निस्तारण किया जाता है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक- 2:०,/०५ ,// 2022 Kara een QM 2A (कल्पना मिश्रा) 2 \ सदस्या उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण