उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकाकर हाऊस, पुराना हैदराबाद, लखनऊ सुनवाई पीठ-न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी शिकायत सं0- LKOI57/05/75075/202 सुनवाई तिथि: 06-03-2026 Varsha Maheshwari V/S_ Hare Krishna Developers आदेश पत्र शिकायत वीडियो काज्फ्रेंसिंग के माध्यम से सुनवाई हेतु प्रस्तुत की गयी। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अरविन्द तिलहरी उपस्थित। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अंशुमान सिंह उपस्थित। रजिस्ट्री व कब्जें की कार्यवाही के संबंध में उभय पक्षों को विस्तार से सुना। पत्रावली का अवलोकन किया | पूर्व आदेश के अनुपालन में विपक्षी द्वारा कब्जा प्रस्ताव दिनांकित o+-02—2025 प्रेषित किया गया जिसमें मूल बकाया धनराशि रू.23,44,885 /- (Including GST), मूल बकाया धनराशि पर भुगतान में विलम्ब के आधार पर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित MCLRHI% की दर से विलम्ब ब्याज G.,95,543/—, दिनांक 79-7:-2022 से दिनांक 3-04-2025 तक की अवधि का होल्डिंग शुल्क रू.,27,400,//- तथा इंटरेस्ट फ्री मेंटेनन्स सिक्योरिटी डिपाजिट रू.2,00,000,/- एवं आवंटी के आग्रह पर अतिरिक्त इंटीरियर कार्य पर खर्च किया गया लगभग रू.6,50,000,/- शिकायतकर्ता से मांगा गया था।

इस कब्जा प्रस्ताव के विरूद्ध आवंटी ने आपत्ति प्रस्तुत कर यह कहा है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से मूल बकाया धनराशि रू.23,44,885 /— की मांग अनुचित व विधिविरूद्ध है। पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक i2-74-2022 को जारी किया गया है। पूर्णता प्रमाण पत्र जारी होने से पूर्व दिनांक 22-05-20:8 तक उसके द्वारा विपक्षी को यूनिट का प्रतिफल रू.53,08,438 ,//- भुगतान कर दिया गया था। विपक्षी द्वारा रु.23,44,885 /- बकाया होने की गणना यूनिट के क्षेत्रफल 2450 वर्गफीट के आधार पर किया गया है जबकि यूनिट का क्षेत्रफल 2067 वर्गफीट है। शिकायतकर्ता के अनुसार कानपुर विकास प्राधिकरण द्वारा जो मानचित्र स्वीकृत किया गया है उसमें डुप्लेक्स संख्या-24 का क्षेत्रफल 2067 वर्गफीट ही है। अपने कथन के समर्थन में शिकायतकर्ता ने जनसूचना अधिकार अधिनियम, 2005 के अन्तर्गत कानपुर विकास प्राधिकरण से प्राप्त सूचना से सम्बन्धित पत्र दिनांक 09-44-2022 की प्रति दाखिल किया। शिकायतकर्ता ने यह भी कथन किया कि उसके द्वारा दिनांक 24-02-2042 को रु.20,00,000 / -- बुकिंग धनराशि का भुगतान किया गया था। विपक्षी द्वारा उसे आश्वासन दिया गया था कि उसे दीपावली 2044 तक कब्जा दे दिया जायेगा, परन्तु विपक्षी द्वारा यह बताया गया कि भागीदारों में आपसी विवाद हो जाने के कारण परियोजना पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष 2047 में पुनः विपक्षी द्वारा आश्वासन दिया गया कि "EE कब्जा Page of 8 प्रदान कर दिया जायेगा, परन्तु निर्माण कार्य पूर्ण कर आज तक कब्जा प्रदान नहीं किया गया।

शिकायतकर्ता के उपरोक्त कथन के संबंध में विपक्षी से स्पष्टीकरण मांगे जाने पर विपक्षी द्वारा स्वीकार किया गया कि शिकायतकर्ता को मूलरूप से आवंटित डुप्लेक्स संख्या-24 का क्षेत्रफल 2067 वर्गफीट ही था बाद में क्षेत्रफल में वृद्धि के कारण 2250 वर्गफीट क्षेत्रफल के आधार पर गणना की गयी है। 2450 वर्गफीट के आधार पर कोई गणना नहीं की गयी है। यदि आवंटन 2067 वर्गफीट क्षेत्रफल का किया गया था, तो बढ़े हुए क्षेत्रफल के आधार पर मांगी गयी मूल बकाया धनराशि के रूप में अतिरिक्त धनराशि का कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। विपक्षी की ओर से जो कब्जा प्रस्ताव प्रेषित किया गया, उसमें यह दर्शाया गया है कि बुकिंग के समय यूनिट का क्षेत्रफल 2450 वर्गफीट था। इस प्रकार यूनिट के क्षेत्रफल को लेकर उभय पक्षों के मध्य विवाद होना पाया गया | शिकायतकर्ता के अनुसार उसके द्वारा वर्ष 2042 में विपक्षी को अग्रिम बुकिंग धनराशि के रूप रू.20,00,000,//- का भुगतान किया गया, जिसमें &.20,00,000 /- नकद था, जिसकी प्राप्ति रसीद विपक्षी द्वारा दी गयी थी तथा &.40,00,000/— चेक के माध्यम से भुगतान किया गया था। विपक्षी की ओर से B.0,00,000/— नगद प्राप्त किये जाने से इंकार गया है। शिकायतकर्ता की ओर से कहा गया कि विपक्षी ने आवंटन पत्र दिनांकित 07—-2-207 एवं विकय अनुबंध दिनांकित 44-04-2048 में यह स्वीकार किया है कि उसके द्वारा शिकायतकर्ता से रु.20,00,000,//- अग्रिम धनराशि के रूप में प्राप्त किया जा चुका S| इस रु.20.00 लाख रुपये में से रु40.00 लाख नकद तथा G.t000 लाख चेक के माध्यम से भुगतान किया गया है। विपक्षी बेईमानीपूर्ण आशय से रु.॥0.00 लाख की नकद धनराशि को प्राप्त करने से इंकार किया जा रहा है।

उभयपक्षों द्वारा निष्पादित विक्रय अनुबन्ध दिनांकित 44-04-2048 पत्रावली पर उपलब्ध है। विकय अनुबंध के शीर्षक B.Alloiment 6 खण्ड-3 में विपक्षी द्वारा यह स्पष्ट रूप से स्वीकार किया गया है कि विकय मूल्य के सापेक्ष Sat से रू.20,00,000 /- अग्रिम धनराशि प्राप्त की जा चुकी है। शिकायतकर्ता की ओर से आवंटन पत्र दिनांकित 07-42-20॥7 प्रस्तुत किया गया है। इस आवंटन पत्र के माध्यम से शिकायतकर्ता को डुप्लेक्स संख्या-24 आवंटित किया गया है। आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का Plot/Land area 27-68 Sq mt, Covered area As per Map 2067.00 Sq ft (to be compounded covered area 2450 Sq ft) तथा कुल विकय मूल्य 6754483/— है। आवंटन पत्र के साथ एक पेमेंट प्लान संलग्न किया गया है, जिसमें Ernest Money (Booking Amount) All ready paid 20,00,000/- प्राप्त किया जाना स्वीकार किया गया है। (७) कम्पलीशन स्टेज- 95 प्रतिशत कार्य पूर्ण होने पर 58.47 लाख तथा (७) डिमाण्ड ऑफ बैलेन्स एमाउण्ट 38.47 लाख () BRERA (aS प्लान-क the time of possession 5 percent Cha किया गया है। इस प्रकार Ce” पत्र के साथ Page 2 of 8 संलग्न पेमेंट प्लान में भी रु.20,00,000 /- प्राप्त किया जाना स्वीकार किया गया है।

विकय अनुबंध एवं आवंटन पत्र में रु20.00 लाख अग्रिम धनराशि प्राप्त किया जाना स्वीकार किए जाने के उपरांत विपक्षी द्वारा प्राप्ति से इंकार नहीं किया जा सकता। विपक्षी द्वारा कब्जा प्रस्ताव में रू.44,95,543 /- ब्याज की धनराशि मांगी गयी, जिसके विरूद्ध शिकायतकर्ता की ओर से यह कहा गया कि यह मांग गलत है, क्योंकि उसके द्वारा वर्ष 2048 से पूर्व रू.20,00,000,/- विपक्षी को अग्रिम धनराशि के रूप में भुगतान किया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 22-05-2048 तक रू.53,08,438 /— का भुगतान विपक्षी को कर दिया गया था इसके बावजूद आज तक कब्जा नहीं दिया गया है और ब्याज के रूप में अनुचित धनराशि की मांग की जा रही है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता पर रू.23,44,885 ,/- बकाया दर्शाते हुए उस पर रू.44,95,543 /- ब्याज की मांग की गई है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ब्याज की कोई गणना नहीं की गयी है। कब्जा निर्धारित समय में प्रदान नहीं किया गया है, इसलिए शिकायतकर्ता की जमा धनराशि पर शिकायतकर्ता भी ब्याज पाने का अधिकारी होगा, क्योंकि रेश अधिनियम, 2046 की धारा-2(2०) के प्रावधानों के अनुसार प्रोमोटर व शिकायतकर्ता दोनों के व्यक्तिक्रम पर समान ब्याज दर की देयता होगी। धारा-48() परन्तुक के अनुसार भी wal में विलम्ब होने पर आवंटी कब्जा सौपें जाने तक विलम्ब के प्रत्येक माह के लिए विहित दर पर ब्याज पाने का अधिकारी माना गया है।

कब्जा प्रस्ताव में विपक्षी की ओर से रू.6,50,000 /- अतिरिक्त इंटीरियर पर खर्च के रूप में मांग की गई है। विपक्षी के अनुसार अतिरिक्त इंटीरियर शिकायतकर्ता के अनुरोध पर किया जाना बताया गया। शिकायतकर्ता की ओर से यह कहा गया कि उसने अतिरिक्त इंटीरियर के लिए विपक्षी से कोई भी अनुरोध नहीं किया था। अतिरिक्त इंटीरियर के लिए रु.5,50,000 /- की धनराशि की मांग को विधि विरूद्ध बताया गया। शिकायतकर्ता द्वारा यह अवगत कराया गया कि पूर्व में भी विपक्षी ने शिकायतकर्ता से अतिरिक्त इंटीरियर के लिए रु.5,50,000/- की धनराशि की मांग किया था। शिकायतकर्ता द्वारा इस धनराशि की मांग को गलत साबित कर दिया गया। जिसके परिणामस्वरूप विपक्षी ने शिकायतकर्ता को प्रेषित अपने पत्र दिनांकित 30-05-2022 के द्वारा रु5,50,000,//- की मांग को समाप्त कर दिया। अपने कथन के समर्थन में शिकायतकर्ता ने विपक्षी द्वारा प्रेषित पत्र दिनांकित 30-05-2022 की प्रति प्रस्तुत किया, जिसके अवलोकन से यह पाया गया कि विपक्षी द्वारा रू.6,50,000/ - की धनराशि की मांग को समाप्त किया गया है। रू.68,50,000,//- की धनराशि को पत्र दिनांक 30-05-2022 में माफ किये जाने के बावजूद विपक्षी ने अपने मांग पत्र fate 04-02-2025 में पुनः रू.6.50,000,/ - की शिकायतकर्ता से अनुचित व विधि विरूद्ध मांग की गई | शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया कि उसकी यूनिट में अवैध रूप से विपक्षी कम्पनी का पार्टनर संदीप अग्रवाल अपने परिवार के साथ अवैध रूप से वर्ष 2022 से निवास कर रहा है, जिसके लिए कोई किराया भुगतान नहीं किया जा रहा 2222 oo Page 30f8

यूनिट में निवास कर रहा है, इसीलिए विपक्षी उसे कब्जा नहीं देना चाहता है। कब्जा न देने का बहाना बनाते हुए शिकायतकर्ता से अवैध व अनुचित धनराशि की मांग की जा रही है। शिकायतकर्ता की यूनिट को विपक्षी अन्य व्यक्ति को बेचना चाहता है। यूनिट को बेचकर उसमें तृतीय पक्ष का हित सृजित करना चाहता है, जिससे शिकायतकर्ता का हित प्रभावित होगा और जटिलता बढ़ जायेगी इसलिए विपक्षी को यूनिट को बेचने तथा तृतीय पक्ष का हित सृजित करने से रोकने का आदेश पारित करने का निवेदन किया गया। न्यायालय द्वारा पूछे जाने पर विपक्षी की ओर से यूनिट में निवास किया जाना स्वीकार किया गया | पक्षकारों के मध्य बकाया धनराशि तथा यूनिट के क्षेत्रफल का विवाद पाया गया। शिकायतकर्ता से आवंटित यूनिट का भुगतान प्राप्त कर लेने के बावजूद विपक्षी कम्पनी के पार्टनर का अपार्टमेन्ट में निवास करना पाया गया। यूनिट को किसी अन्य व्यक्ति को अन्तरित किये जाने का प्रयास किये जाने का कथन किया गया। मामलें के तथ्यों व परिस्थितियों में यूनिट को कुर्क कर सुरक्षित किया जाना उचित एवं न्‍्यायसंगत प्रतीत होने पर यूनिट को कुर्क किये जाने का आदेश पारित किया जाना न्यायोचित पाया गया। न्यायहित में सिविल प्रक्रिया संहिता के आदेश-)00 में प्राप्त अधिकारिता का प्रयोग करते हुए शिकायतकर्ता को आवंटित प्रश्नगत यूनिट कुर्क की गई। प्रश्नगत यूनिट किसी अन्य व्यक्ति को अन्तरित करने एवं किसी तृतीय पक्ष का हित सृजित करने से विपक्षी को निषेधित किया गया।

उपरोक्त परिस्थितियों में विपक्षी को निर्देशित किया गया कि वह यूनिट के क्षेत्रफल के संबंध में कानपुर विकास प्राधिकरण द्वारा स्वीकृत मानचित्र एवं पूर्णता,/अधिभोग प्रमाण पत्र प्रस्तुत करे। कब्जा प्रस्ताव दिनांक 04-02-2025 में से रू.6,50,000 /- जो विपक्षी ने अपने पत्र दिनांक 30-05-2022 के द्वारा समाप्त कर दिया था, उसे घटा दे। कब्जा प्रस्ताव दिनांक 04-02--2025 में से इंटरेस्ट फ्री मेंटेनन्स सिक्योरिटी डिपाजिट रू.2,00,000 //- की मांग विधिसम्वत नहीं है। अतः उसे भी कब्जा प्रस्ताव से घटा दिया जाय। कब्जा प्रस्ताव पत्र दिनांक 0:-02-2025 में मूल धनराशि रू.23,44,885 /— मांग की गयी। शिकायतकर्ता के अनुसार रू.20,00,000/- (%.20,00000/— चेक से तथा रू.0,00,000,/- नगद) भुगतान किया गया है। नगद भुगतान की रसीद विपक्षी द्वारा जारी करने से इंकार किया गया है, जबकि आवंटन पत्र दिनांकित 07-42-2047 के साथ संलग्न पेमेंट प्लान एवं विक्रय अनुबन्ध दिनांकित i:-0:-20:8 में विपक्षी द्वारा %.20,00,000/— अग्रिम धनराशि प्राप्त करना स्पष्ट रूप से स्वीकार किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा रु20,00,000,/- अग्रिम भुगतान करना कहा गया, जिसे पेमेंट प्लान एवं विकय अनुबंध में विपक्षी द्वारा स्वीकार भी किया गया। इसके बावजूद विपक्षी द्वारा रु40,00,000,/- नकद स्वीकार किए जाने पर न्यायालय द्वारा विपक्षी से उसके द्वारा कथित मूल बकाया धनराशि रू.23,44,885 ,/“- का ब्रेकअप aa सर dd करने हेतु 2 निर्देशित किया गया। Page 4 of 8 न्यायालय के आदेश दिनांक 0:-05-2025 के अनुपालन में विपक्षी ने कथित मूल बकाया धनराशि रू.23,44,885 /— का कोई भी ब्रेकअप आज तक प्रस्तुत नही किया।

विपक्षी ने एक कब्जा प्रस्ताव दिनांकित 30-05-2022 एवं एक अन्य कब्जा प्रस्ताव दिनांकित 43-0:-2026 Wega far है। कब्जा प्रस्ताव दिनांकित 30-05-2022 में कास्ट ऑफ डुप्लेक्स रु.64,54,483 /— अंकित किया गया है, जिस पर १2 प्रतिशत की दर से रु7,38,538,/- जी.एस.टी. जोड़ा गया है। भुगतान में विलम्ब के लिए विलम्ब ब्याज (दिनांक 4-04-2048 से 30--05-2022 तक) ©7,59,85/— लगाते हुए कुल ब्याज 7852206 /- दर्शाया गया है, जिसमें से रु.43,08,438 /- रूपया प्राप्त किया जाना बताया गया है। कब्जा प्रस्ताव दिनांकित 43-04-2026 में यूनिट के wad एरिया 2450 वर्ग फिट के आधार पर मूल्य की गणना कर जी.एस.टी. सहित मूल बकाया धनराशि रु.25,84,883 /— बताया गया है। मूल बकाया धनराशि के भुगतान में विलम्ब के आधार पर दिनांक 44-04-2026 तक का विलम्ब ब्याज 6.i547,444/— दर्शाया गया है। दिनांक 49-44-2022 से 3-04-2026 तक होल्डिंग चार्ज के रूप में %.4,94,00/— की मांग की गई है। इन्टरेस्ट फ्री सिक्योरिटी डिपॉजिट के रूप में रु.2,00,000,//- की मांग की गई है।

विपक्षी की उपरोक्त मांग को शिकायतकर्ता ने विधि विरूद्ध एवं मनमाना बताते हुए कथन किया है कि कानपुर विकास प्राधिकरण द्वारा यूनिट का जो कम्पाउण्डेड मैप स्वीकृत किया गया है, वह 2:590 वर्ग मी. अर्थात 2323 वर्ग फिट है। प्रतिवर्ग फिट 25:2 रुपये की दर से 2323 वर्ग फिट x S252 के हिसाब से यूनिट का कुल विकय मूल्य रु.58,35,376 /- होता है। शिकायतकर्ता द्वारा रु53,08,438,/- का भुगतान विपक्षी को किया जा चुका है। यूनिट के कुल मूल्य रु.58,35,376 /- में से भुगतान की गई धनराशि रु.53,08,38 /- घटाने पर रु527238 अवशेष बचता है। शिकायतकर्ता रु5,27,238 /-, स्टाम्प ड्यूटी रजिस्ट्रेशन फीस एवं रजिस्ट्री से सम्बन्धित अन्य व्यय भुगतान करने के लिए तैयार है। विपक्षी द्वारा प्रस्तुत शमन मानचित्र एवं कब्जा प्रस्ताव दिनांक 43-04-2026 के अवलोकन से स्पष्ट है कि विपक्षी ने विधि विरूद्ध व मनमाने ढंग से यूनिट के मूल्य की गणना किया है। प्राधिकरण द्वारा स्वीकृत शमन मानचित्र में डुप्लेक्स संख्या-24 का क्षेत्रफल 245.90 वर्ग मी. अर्थात 2323 वर्ग फिट स्वीकृत किया है। जबकि कब्जा प्रस्ताव दिनांक 43--04-2026 में विपक्षी ने 2450 वर्ग फिट कवर्ड एरिया के आधार पर यूनिट के मूल्य की गणना कर भुगतान किए जाने की मांग किया है, जो प्रत्यक्षतः अवैध व विधि विरूद्ध है। यहां पर यह स्पष्ट किया जाता है कि यूनिट के मूल्य की गणना कानपुर विकास प्राधिकरण द्वारा स्वीकृत क्षेत्रफल 2323 वर्गफिट के आधार पर w.252/— प्रति वर्ग फिट की दर से ही किया जायेगा। न कि 2450 वर्गफिट के आधार पर “Cee द्वारा किया गया। Page 5 of 8

कब्जा प्रस्ताव दिनांक 30-05-2022 में owed. की गणना 42 प्रतिशत की दर से की गई है। इसी गणना के आधार पर दिनांक 43.04.2026 के कब्जा प्रस्ताव में भी जी. एस.टी. जोड़ा गया है। प्राधिकरण ने प्रोमोटर द्वारा आंवटियों से जमा कराई जाने वाली जी.एस.टी. की दर के सम्बन्ध में विधिक स्थिति स्पष्ट करने हेतु राज्य कर विभाग, उ.प्र. से अनुरोध किया गया। प्राधिकरण के अनुरोध के कम में राज्य कर विभाग, उ.प्र. ने अपने पत्र संख्या-636 / एस.टी.एफ.मू. / रेरा // 2024-2025 राज्य कर दिनांक 04-40-2024 के माध्यम से नोटिफिकेशन F44/20:7 केन्द्रीय कर (दर) दिनांक 28-06-2047 तथा नोटिफिकेशन न॑ 3,/2049 केन्द्रीय कर (दर) दिनांक 29-03--2049 के आधार पर दरे उपलब्ध कराई गयी हैं, जिसके अनुसार अफोर्डेबुल अपार्टमेंट्स /अपार्टमेंट की बिकी के अतिरिक्त अन्य आवासीय परियोजनाएं (अन्य आवासीय परियोजनाएं जो अफोर्डेबुल आवास परियोजनाओं के रूप में वर्गीकृत नहीं) के लिए दिनांक 04-04-2049 से पहले प्रचलित 42 प्रतिशत की दर को दिनांक 04-04--2049 से 05 प्रतिशत कर दिया गया है। इस प्रकार विपक्षी द्वारा i2 प्रतिशत की दर से जोड़ी गई जी.एस.टी. भी विधि विरूद्ध है। जी.एस.टी. की गणना 05 प्रतिशत की दर से की जायेगी। कब्जा प्रस्ताव दिनांक 30-05-2022 में भुगतान में विलम्ब के आधार पर aw ब्याज &.7,59,85/— तथा कब्जा प्रस्ताव दिनांक 43-04-2026 में भुगतान में विलम्ब के लिए विलम्ब ब्याज &.5,47,44 /— जोड़ा गया है।

विपक्षी द्वारा लगाया गया यह विलम्ब ब्याज भी विधि विरूद्ध व मनमाना है। विपक्षी ने वर्ष 2042 में शिकायतकर्ता से रु.20,00,000 /- प्राप्त किया जाना स्वीकार किया है। वर्ष 2044 4 कब्जा देने का वादा किया। कोई विकय अनुबंध निष्पादित नहीं किया। विपक्षी कम्पनी के साझेदारों में आपसी विवाद के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित रही। वर्ष 207 4 पुनः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को शीघ्र निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा दिए जाने का आश्वासन दिया गया। दिनांक 44-0'-20:8 को विकय अनुबंध निष्पादित किया गया। विकय अनुबंध में कब्जा प्रदान किए जाने की कोई तिथि नहीं बताई गयी है। Awa अनुबंध में कोई पेमेंट प्लान भी अंकित नहीं किया गया है। जबकि ou. भू-सम्पदा विनियमन एवं विकास (विकय अनुबंध ,/ पट्टा) नियमावली, 2048 के प्राविधानों के अनुसार कब्जे की प्रस्तावित तिथि तथा पेमेंट प्लान का विकय अनुबंध में उल्लेख किया जाना आज्ञापक है। इसी प्रकार रेरा अधिनियम की a3 d प्राविधानों के अनुसार कोई भी प्रमोटर बिना पंजीकृत विकय अनुबंध निष्पादित किए to प्रतिशत से अधिक धनराशि प्राप्त नहीं कर सकता है। विपक्षी ने बिना पंजीकृत fla अनुबंध निष्पादित किए to प्रतिशत से अधिक धनराशि शिकायतकर्ता से प्राप्त किया। इस प्रकार विपक्षी ने उ.प्र. भू-सम्पदा विनियमन एवं विकास (विकय अनुबंध / पट्टा) नियमावली, 2048 एवं रेरा अधिनियम की धारा-43 के प्राविधानों का स्वयं उल्लंघन किया है, जो रेरा अधिनियम की aie के अधीन शास्ति EE हो Zo Page 6 of 8 सकता है। जब विपक्षी द्वारा कब्जा देने की कोई तिथि ही निर्धारित नहीं की गई तो विलम्ब ब्याज की गणना किस आधार पर की जा सकती है।

यूनिट आवंटन के समय यूनिट का क्षेत्रफल 2067 वर्गफिट था। यूनिट का बढ़ा हुआ क्षेत्रफल कम्पाउण्ड नहीं हुआ था, इसके बावजूद विपक्षी ने यूनिट के मूल्य की गणना 2450 वर्गफिट क्षेत्रफल के आधार पर 66i54483/— किया है, जो विधि विरूद्ध है। जबकि यदि 2067 वर्गफिट क्षेत्रफल के आधार पर यूनिट के मूल्य की गणना की जायेगी तो यूनिट का मूल्य 2067 वर्गफिट x 252 = रु.54,52,304,//- होगा। जबकि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को पहले ही रु.53,08,438,/- का भुगतान किया जा चुका था। यदि कानपुर विकास प्राधिकरण द्वारा शमन के पश्चात स्वीकृत क्षेत्रफल 2323 वर्ग फिट के आधार पर यूनिट के मूल्य की गणना की जायेगी तो यूनिट का मूल्य 2323 वर्गफिट x ©.2572 = रु.58,35,376 /- होगा। जिसमें से शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को पहले ही 653,08,38/- भुगतान किया जा चुका atl भुगतान हेतु अवशेष रु.5,27,238,//- रह जाता है। विपक्षी द्वारा डुप्लेक्स संख्या-24 का जो मूल मानचित्र स्वीकृत कराया गया था, उसके अनुसार यूनिट का क्षेत्रफल 2067 वर्गफिट था जबकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से विधि विरूद्ध तरीके से 2450 वर्गफिट के आधार पर मूल्य की गणना कर भुगतान हेतु मांग पत्र प्रेषित किया जा रहा था, जो विधि विरूद्ध था। इस विधि विरूद्ध मांग के अनुसार भुगतान करने के लिए शिकायतकर्ता बाध्य नहीं था। विधि विरूद्ध मांग के आधार पर भुगतान न किया जाना, भुगतान में विलम्ब के आधार पर विलम्ब ब्याज आरोपित किये जाने का आधार नहीं हो सकता। भुगतान में विलम्ब के लिए ब्याज का दायित्व तभी होगा जब बिना किसी da कारण के भुगतान न किया जाये। यदि भुगतान न करने के लिए वैध कारण है तो आवंटी से भुगतान में विलम्ब के आधार पर ब्याज वसूल नहीं किया जा सकता।

विपक्षी आवंटन की तिथि से ही यूनिट का क्षेत्रफल 2450 वर्गफिट दर्शाते हुए मूल्य की गणना व भुगतान की मांग कर रहा है। जबकि मूल रूप से स्वीकृत मानचित्र में यूनिट का क्षेत्रफल 2067 वर्गफिट ही था। यदि यूनिट का क्षेत्रफल 2067 वर्गफिट है तो और विपक्षी 2450 वर्गफिट के आधार पर भुगतान की मांग करता है। तो आवंटी इस भुगतान से इंकार कर सकता है। विपक्षी के अनुसार उसने मानचित्र का शमन कराया था। विपक्षी ने कभी भी मानचित्र के शमन की जानकारी शिकायतकर्ता को नहीं दिया। न्यायालय द्वारा बार-बार आदेशित किए जाने के पश्चात सर्वप्रथम दिनांक 24-72-2025 को शमन मानचित्र न्यायालय के समक्ष प्रस्तुत किया और तभी यूनिट का क्षेत्रफल शमन के पश्चात 2323 वर्गफिट होने की शिकायतकर्ता को प्रथम बार जानकारी Be | रेरा अधिनियम की ai के प्राविधानों के अनुसार प्रोमोटर द्वारा सक्षम प्राधिकारी से स्वीकत सैंक्शन्ड प्लान, ले-आउट प्लान एवं स्पेशिफिकेशन्स आवंटी को उपलब्ध कराना विधिक दायित्व है। इसी प्रकार रेरा अधिनिमय की धारा-49 के प्राविधानों के अनुसार सक्षम प्राधिकारी से स्वीकत deers प्लान, ले-आउट प्लान एवं 222 में a Page 7 of 8 जानकारी प्राप्त करना तथा परियोजना के स्टेज aga विकास कार्य की पूर्ण जानकारी प्राप्त करना शिकायतकर्ता का विधिक अधिकार है। विपक्षी ने शिकायतकर्ता पर कब्जे में विलम्ब दर्शाते हुए विलम्ब ब्याज आरोपित किया गया है। परन्तु स्वयं के द्वारा कब्जे में विलम्ब किए जाने के लिए शिकायतकर्ता के पक्ष में ब्याज की कोई गणना नहीं की गई है। धारा-2(«8) के प्रावधानों के अनुसार यदि विपक्षी शिकायतकर्ता से ब्याज वसूल करना चाहता है तो उसे भी कब्जे में विलम्ब के लिए शिकायतकर्ता को विलम्ब ब्याज का भुगतान करना होगा।

उपरोक्त परिस्थितियों में शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान में विलम्ब किया जाना नही पाया जाता है। इसलिए विपक्षी मनमाने एवं विधि विरूद्ध तरीके से ब्याज की गणना कर शिकायतकर्ता से भुगतान में विलम्ब के आधार पर विलम्ब ब्याज वसूल नहीं कर सकता । विपक्षी आदेश के अनुरूप देयों की गणना कर शिकायतकर्ता से बकाया धनराशि का भुगतान प्राप्त करें। शिकायतकर्ता अवशेष धनराशि का भुगतान कर समुचित स्टाम्प, पंजीयन शुल्क व अन्य प्रकीर्ण व्यय के साथ विकय विलेख के निष्पादन एवं पंजीयन की कार्यवाही के लिए विपक्षी के कार्यालय से सम्पर्क करना सुनिश्चित करें| पत्रावली अग्रिम आदेश हेतु दिनांक 04-04--2026 को पेश की जाये। (न्यायनिर्णायक अधिकीरी) Page 8 of 8 LG हर की