भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 सुनवाई पीठ - 04(%) आदेश अन्तर्गत धारा-34 पीठासीन- श्री राजीव कुमार (अध्यक्ष) शिकायत संख्या- LKOI5S7/02/90027/2022 पूनम सिंह शिकायत संख्या- LKOI57/02/9054/2022 शैलेन्द्र सोनकर शिकायत संख्या- LKOI57/02/90468/2022 नीरज तिवारी शिकायत संख्या- LKOI57/02/7093 /2022 श्री प्रकाश चतुर्वेदी शिकायत संख्या- LKOI57/03/9095/2022 प्रदीप कुमार गुप्ता शिकायत संख्या- LKOI57/03/99/2022 उमेश त्रिपाठी शिकायत संख्या- LKOI57/03/9299/2022 अजय ET ta शिकायतकर्तागण बनाम कानपुर विकास प्राधिकरण, मोतीझल, PTR rteteteeteeteee विपक्षी अग्रणी शिकायतकर्ता पूनम सिंह के साथ 06 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध शिकायत योजित की गयी है । इन सभी शिकायतों के तथ्य एवं साक्ष्य एक समान है व यह सभी शिकायतें “के.डी.ए. सिग्नेचर ग्रीन” परियोजना कानपुर से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है | शिकायत संख्या- LKOI57/02/90027/2022 पूनम सिंह अग्रणी शिकायत रहेगी | Qs

अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित ब्याज दिलाये जाने हेतु शिकायत दाखिल की गयी है| संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत में यह अंकित किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना के.डी.ए सिग्नेचर Heer योजना में एक फ्लैट संख्या-0- 404 बुक कराया था, जिसकी कुल कीमत रू0 50,03,848/- (पचास लाख तीन हजार आठ सौ अड़तालीस रूपये मात्र) थी, जिसके एवज में WO 50,20,456/- (पचास लाख बीस हजार एक सौ छप्पन रूपये मात्र) की अदायगी की गयी। अग्रणी शिकायतकर्ता के अनुसार विपक्षी द्वारा आवंटन की तिथि 40.44.2046 से 02 वर्ष के विलम्ब के बाद कब्जा दिनांक 44.44.2020 को प्रदान किया गया al अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा बैंक से ग्रह ऋण भी लिया था जिसके कारण उन्हें अधिक वित्तीय हानि हो रही है। अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि विपक्षी द्वारा अपने कार्यालय आदेश दिनांक 48.04.2024 के अनुसार उन्हें BO ,00,000 (एक लाख रुपए मात्र) वापस नहीं किए गए हैं | अन्य शिकायतकर्तागण ने अपने परिवाद में यह भी अंकित किया है कि विपक्षी द्वारा कार पार्किंग के मद में धनराशि रू0 2,00,000/- (दो लाख रुपये मात्र) लिये जाने के बाद भी उन्हें आज तक कार पार्किंग आवंटित नहीं की गयी तथा विपक्षी द्वारा उनसे फ्री-होल्ड चार्जेस के मद में दो बार धनराशि का भुगतान कराया गया है। अतः उपवर्णीत तथ्यों के आधार पर अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि का ब्याज एवं कार्यालय आदेश दिनांक 48.04.2024 के अनुसार रु0 4,00,000/- वापस कराये जाने हेतु शिकायत दर्ज करायी गयी है | अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत के समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल/अपलोड किए गये है- 4. पंजीकरण पुस्तिका की प्रति। 2. आवेदन पत्र दिनांक 24.40.2046 की प्रति। 3. आवंटन पत्र दिनांक 07.42.2046 की प्रति। 4. विपक्षी द्वारा जारी कार्यालय आदेश दिनांक 48.04.2024 की प्रति। 5. कब्जा प्रमाण पत्र दिनांक 44.44.2020 की प्रति।

6. अंतिम गणना पत्र दिनांक 43.40.2024 की प्रति। ० 7. उ0प्र0 रेरा द्वारा जारी आदेश दिनांक 06.06.2020 की प्रति | 8. धनराशि अदायगी की रसीदों की प्रति | 9. प्रश्रगत परियोजना का अनुबंध पूर्णता प्रमाणपत्र दिनांक 49.04.2022 की प्रति | प्रस्तुत आवेदन को पंजीबद्ध कर विपक्षी को नोटिस प्रेषित कर शिकायतकर्ता की शिकायत के बारे में अवगत कराया गया | विपक्षी द्वारा अपने विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से उपस्थित होकर लिखित जवाब प्रस्तुत कर शिकायतकर्ता की शिकायत का खण्डन किया गया | विपक्षी द्वारा अपना उत्तर दिनांक 29.03.2022 को उत्तर दाखिल किया गया । विपक्षी द्वारा

प्रस्तर-2 में अंकित किया गया है कि के.डी.ए द्वारा जारी फाइनल कास्टिंग fears पत्र के क्रम में आवंटित फ्लैट का पंजीकरण दिनांक 44.44.2020 एवं भौतिक कब्जा दिनांक 44.44.2020 को प्रदान किया जा चुका है। कतिपय कब्जा में देरी आवंटी की शिथिलता का परिणाम था जिस हेतु विपक्षी को उत्तरदायी नहीं माना जा सकता है । विपक्षी द्वारा उल्लेख किया गया है कि प्रश्रगत परियोजना का Goat प्रमाण-पत्र दिनांक 42.04.2024 को जारी किया जा चुका है प्रस्तर-3 में उल्लेख किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में विपक्षी के समक्ष क्षतिपूर्ति/ब्याज या पार्किंग आवंटन विषयक पर कभी दर्ज नहीं कराई गयी और न ही कभी शासकीय प्राधिकारी के समक्ष पंजीकरण की शर्तों के सम्बन्ध में शिकायत दर्ज की गयी शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा प्रमाण-पत्र प्राप्त कर लेने के पश्चात्‌ पूर्व नियोजित ढ़ंंग से एक समान परिवाद era किया गया है जो विधिता नैसर्गिक एवं साम्य न्याय के ara के अक्षरशः विरुद्ध है। प्रस्तर-6 में उल्लेख किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन शर्त संख्या-6 को अपने शिकायत में पूर्णता नज़र अंदाज किया है, जबकि पूर्णता तिथि 24 माह के मध्य स्थित समय में निर्माण कार्य दिनांक 07.04.2047 से 4.09.2048 तक एन.जी.टी के आदेश के कारण बंद रहा जिसे उ0प्र0 रेरा द्वारा फोर्स मेज्योर पीरियड माना गया और पुनः कोविड-49 विभीषिका के कारण 6 माह की अवधि को पुनः फोर्स मेज्योर माना गया है | प्रस्तर-7 में अंकित किया गया है कि सचिव, के.डी.ए की ओर से पत्रांक संख्या- D/63/EEBS/KDA/20-2 दिनांक 8.03.2024 इस आशय के साथ निर्गत किया गया था कि प्रश्नगत परियोजना में निर्मित इकाइयों के आवंटियों के समस्याओं के निस्तारण हेतु गठित समिति के संस्तुति पर उपाध्यक्ष, के.डी.ए के अनुमोदन दिनांक 46-04-2024 के द्वारा छूट प्रदान करने विषयक जानकारी थी तथा उस जानकारी को आवरण में रखकर प्रश्रगत शिकायत

संस्थित किया गया है | Vv अतः विपक्षी द्वारा उपरिवर्णित तथ्यों के आधार पर अग्रणी शिकायतकर्ता के परिवाद को खारिज किए जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल/अपलोड किए गए हैः- 4. कब्जा प्रमाण-पत्र दिनांक 44.44.2020 की प्रति। 2. कार्यालय आदेश दिनांक 48.04.2024 की प्रति। पक्षकारों के cet ot सुना गया तथा अभिलेखों का परिशीलन किया गया, जिससे स्पष्ट है कि शिकायतकर्तागण के पक्ष में विक्रय-विलेख निष्पादित किया जा चुका है एवं उपरोक्त दिनांक को आवंटित इकाई का कब्जा भी प्राप्त किया जा चुका है | प्रश्नगत परियोजना उ.प्र. रेरा में पंजीकृत है और इसकी पंजीकरण संख्या- एश्राग्र७0२0472 है | रेरा पोर्टल पर इसका पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 42.04.2024 अपलोड किया गया है। अभिलेखों के अवलोकन से स्पष्ट है कि यह शिकायत निम्नलिखित बिंदुओ पर आधारित है- 4. यदि शिकायतकर्तागण द्वारा, विपक्षी के समक्ष, बिना किसी आपत्ति एवं विरोध दर्ज कराए ही कब्जा लिया एवं विक्रय-विलेख निष्पादित करवाया जा चुका है तो क्या वे विलंब अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है? 2. क्या विपक्षी द्वारा कर पार्किंग के आवंटन में विलंब किया गया है एवं क्‍या उक्त पार्किंग के आवंटन हेतु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण से अतिरिक्त धनराशि ली गई है तथा क्‍या अग्रणी शिकायतकर्ता को विपक्षी द्वारा कार्यालय आदेश दिनांक 48.04.2024 के अनुसार रु0 7,00,000 (एक लाख रुपए मात्र) की छूट दी जाएगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस बिन्दु में यह निश्चय किया जायेगा कि यदि शिकायतकर्तागण द्वारा, विपक्षी के समक्ष, बिना किसी आपत्ति एवं विरोध दर्ज कराए ही कब्जा लिया एवं विक्रय-विलेख निष्पादित करवाया

जा चुका है तो क्या वे विलंब अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है? भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-48 के अंतर्गत आवंटी को यह अधिकार होता है कि अगर परियोजना विलम्बित है तो वह अपनी जमा सम्पूर्ण धनराशि ब्याज सहित वापस पा सकता है या फिर वह परियोजना में बने रहकर कब्जा प्राप्त करने तक विलम्ब अवधि का py ब्याज पा सकता है। अधिनियम की धारा-48 निम्नवत हैं- Return of amount and compensation. 36 (8) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment plot or building (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project without prejudice to any other remedy available to return the amount received by him in respect of that apartment, plot building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession at such rate as may be prescribed.

ward शिकायत में शिकायतकर्ता रेर अधिनियम की a-i8 के अंतर्गत दिये गये दोनों विकल्पों में नहीं आते हैं। इस संबंध में विपक्षी द्वारा मौखिक एवं उत्तर के माध्यम से अवगत कराया गया है कि शिकायतकर्तागण के पक्ष में विक्रय-विलेख निष्पादित कराकर उन्हे कब्जा प्रदान किया जा चुका है। इस संबंध में पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्तागण को निबंधन हेतु प्रदेशन-पत्र जारी किया गया था व समस्त औपचारिकता पूर्ण कराकर उनके पक्ष में विक्रय-विलेख निष्पादित कर उन्हे कब्जा प्रदान किया जा चुका है| इस सम्बन्ध में मा0 राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा उपभोक्ता वाद संख्या-055/2045- “रसीद अहमद STAM एवं 8 अन्य बनाम डी.एल.एफ. लिमिटेड” के प्रस्तर- 404 को उद्धरत किया जाना महत्वपूर्ण होगाः- "404. In this case the Court had dealt with the issue whether on execution of conveyance deed, terms & conditions of the ABA can be challenged, and it has answered in negative. In view of the above settled proposition of laws, we hereby hold that these complainants who have executed the conveyance deeds and thereby terminated the ABA and discharged the opposite parties of their liabilities, are not consumers within the meaning of Consumer Protection Act and Os therefore not entitled to any relief." उपरोक्त नजीर से स्पष्ट है कि जहाँ शिकायतकर्ता द्वारा विक्रय-विलेख निष्पादित किया जा चुका है, तो यह माना जायेगा कि विक्रय-विलेख की नियम एवं शर्तें भी उन्हें स्वीकार है।

पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों से यह भी स्पष्ट है कि शिकायतकर्तागण द्वारा बिना किसी आपत्ति एवं विरोध दर्ज कराए ही कब्जा लिया एवं विक्रय-विलेख निष्पादित करवाया जा चुका है एवं कई माह के विलंब उपरांत इन शिकायतों को संस्थित किया गया है। इस सम्बन्ध में मा0 राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा संशोधन याचिका संख्या-942/2043- “T.K.A. Padmanabhan vs Abhiyan C.G.H.S Ltd.” के WeAe-0 को उद्धरत किया जाना भी महत्वपूर्ण होगाः- 30, It is an admitted fact, that petitioner had taken the physical possession of the flat on 27.02.2004, though there was delay of /7 months in giving possession on behalf of the respondent. However, the consumer complaint was filed on 08.08.2005, that is, about one and half years, after petitioner got the possession. There is nothing on record to show, that at the time of taking possession of the flat, petitioner had lodged any protest with regard to delay or took conditional possession. When petitioner had taken the possession of the flat on 27.0.2004, unconditionally and without any protest, thereafter he ceases to be a Consumer. The agreement executed between the parties, comes to an end. Thus, on the date when Consumer Complaint was filed, there was no privity of contract between the parties. As such, the consumer complaint on the face of it is not maintainable.

उपरोक्त नजीरों के संयुक्त अवलोकन से स्पष्ट है कि जहाँ शिकायतकर्तागण द्वारा फ्लैट का पंजीकरण कराकर बिना किसी आपत्ति एवं विरोध दर्ज कराए ही भौतिक कब्जा प्राप्त किया जा चुका है, वहाँ उनके द्वारा माँगे गये अनुतोष हेतु प्रार्थना पत्र में कोई बल नहीं है। तदनुसार वाद बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस बिन्दु में यह निश्चय किया जायेगा कि क्‍या विपक्षी द्वारा कार पार्किंग के आवंटन में विलंब किया गया है एवं क्‍या उक्त पार्किंग के आवंटन हेतु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण से अतिरिक्त धनराशि ली गई है? उक्त कार पार्किंग के आवंटन के संबंध में पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों से यह स्पष्ट है कि है 6 विपक्षी द्वारा कार्यालय आदेश दिनांक 48.04.2024 के माध्यम से पार्किंग को 4 भागो में बाँटा है यथा ओपन पार्किंग, was पार्कग, स्टिल्ट पार्किंग एवं ट्विन पार्किंग ve बेसमेन्ट | इनका मूल्य क्रमशः रू0 4.00 लाख, BO 2.00 लाख, BO 3.00 लाख एवं रू0 3.50 लाख है। आवंटन पत्र की शर्त संख्या 2 में स्पष्ट व्यवस्था है कि ओपन व Has पार्किंग Sq WO ,00,000/- (एक लाख रूपया मात्र) व रू0 2,00,000/- (दो लाख रूपया मात्र) क्रमशः देय होंगे । मूल आवंटन में पार्किंग हेतु शिकायतकर्ता से कोई भी धनराशि नहीं ली गयी है और न ही इस सम्बन्ध में उनसे कोई अतिरिक्त धनराशि ली गयी है । उचित होगा यदि विपक्षी आवंटन पत्र दिनांक 24.42.2046 के नियम एवं शर्तों के अनुसार अतिशीघ्र पार्किंग आवंटन सुनिश्चित कराये | जहाँ तक अग्रणी शिकायतकर्ता को विपक्षी द्वारा कार्यालय आदेश दिनांक 48.04.2024 के अनुसार FO ,00,000 (एक लाख रुपए मात्र) की छूट दी जाएगी, इस संबंध में उक्त कार्यालय आदेश की प्रस्तर-2 की शर्त निमन्वत है-

2. दिनांक 04.04.2049 से पूर्व जिन आवंटियों को आवंटन हुआ है उनके अंतिम मूल्य में 2 बी0एच0के0 कैटेगरी में रु० 4,00,000 प्रति फ्लैट तथा 3 बी0एच0के0 कैटेगरी में रु ॥,25,000 प्रति फ्लैट की छूट दी जाए तथा एकमुश्त जमा करने पर (90 दिन के भीतर) 5% की प्रारंभ से मानते हुए छूट दी जाए, जिन आवंटियों द्वारा अपनी रजिस्ट्री करा ली गई है उनके द्वारा आवेदन करने पर 2 बी0एच0के0 कैटेयरी FO 4,00,000 प्रति फ्लैट तथा 3 बी0एच0के0 कैटेगरी में रु० 4,25,000 प्रति फ्लैट तथा बड़ी कीमत पर नियमानुसार 5% छूट की धनराशि वापस की जाएगी | उपरोक्त शर्त के अवलोकन से यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि शिकायतकर्तागण अंतिम मूल्य FF GO 4,00,000/- की छूट पाने के अधिकारी होंगे | तदनुसार वाद बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। आदेश 4. प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्तागण द्वारा वांछित कब्जा एवं विलंब ब्याज का अनुतोष निरस्त किया जाता है। 2. विपक्षी आदेश की तिथि से दो माह के भीतर पार्किंग आवंटन, यदि अभी तय न हुआ हो, तो सुनिश्चित कराये | 3. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि यदि के.डी.ए के कार्यालय आदेश दिनांक 48.04.202 के की शर्तों का अनुपालन करते हुए अनुमन्य अनुतोष शिकायतकर्तागण को न दिया गया हो तो वह आदेश की तिथि के 45 दिन के भीतर प्रदान करना सुनिश्चित करें | इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए एवं इसकी प्रति सभी सम्बन्धित पत्रावलियों में रखी जाये । दिनांकः- / / 2022 la I eae ४ WwW (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण