E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकाकर हाऊस, पुराना हैदराबाद, लखनऊ-226007. न्यायालय: संयुक्त पीठ. लखनऊ निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत ami—3i सपठित धारा-37 उपस्थिति: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, अध्यक्ष श्री हरीश त्रिपाठी, न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी क्र.सं. शिकायत संख्या तथा पक्षकारों का नाम इकाई संख्या आवंटन पत्र तिथि विक्रय-विलेख तिथि 7 . LKOI53/09/2965/2023 ay सिंह (शिकायतकर्ता / आवंटी) बनाम सन्फ्रान डेवलपर प्रा.लि. (विपक्षी / प्रोमोटर) टी--45 27-07-2020 07—08—2020 हे LKOI530005/2023 सन्फ्रान डेवलपर प्रा.लि. (शिकायतकर्ता / प्रोमोटर) बनाम मधु सिंह (विपक्षी / आवंटी) 27—07—2020 07-08-2020 | निर्णय शिकायत क्रमांक: 4 आवंटी द्वारा प्रोमोटर के विरूद्ध प्रस्तुत की गयी है। शिकायत क्रमांक: 2 प्रोमोटर द्वारा आवंटी के विरूद्ध प्रति कथनों के साथ प्रस्तुत की गयी है। शिकायत क्रमांक: 4 में शिकायतकर्ता का जो शिकायत कथन है वही शिकायत क्रमांक: 2 में विपक्षी के रूप में प्रोमोटर के द्वारा प्रस्तुत शिकायत के विरूद्ध उसकी आपत्ति है। इसी प्रकार शिकायत क्रमांक: 2 में प्रोमोटर का जो शिकायत कथन है वही आवंटी द्वारा प्रस्तुत शिकायत में प्रोमोटर का आपत्ति कथन है। तथ्यों व साक्ष्य की पुनरावृत्ति से बचने के Page | of 5 लिए तथा सुविधा की दृष्टिसे दोनों शिकायतों का एक ही निर्णय के द्वारा निस्तारण किया Po . E-Court जा रहा है। शिकायत क्रमांक: 4-LKO53/09/2965/2023, “Ay सिंह बनाम सन्फ्रान डेवलपर ग्रा।लि “ अग्रणी शिकायत होगी।

उपर्युक्त शिकायतों में दिनांक 05-09-2024 को वीडियो कान्फ्रेंसिंग के माध्यम से बहस करायी गयी तथा उभय पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को विस्तार से सुनने के उपरान्त पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी। आवंटी स्वयं उपस्थित हुए तथा प्रोमोटर की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री दुर्गेश कुमार द्विवेदी उपस्थित हुए। शिकायत क्रमांक: 4 आवंटी द्वारा प्रोमोटर के विरूद्ध आवंटित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने तथा कब्जे में विलम्ब के लिए ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष हेतु संस्थित की गयी है। शिकायतकर्ता का कथन है कि तीन वर्ष पूर्व विक्रय-विलेख निष्पादित होने के बावजूद आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। कब्जा प्रदान करने के लिए प्रोमोटर द्वारा रू.,50,667.30/- विभिन्‍न प्रभार एवं Hifas—i9 / लाकडाउन अवधि के विलम्ब के लिए विलम्ब ब्याज के रूप में रू.92,860.36/- की अनुचित मांग की जा रही है। इस धनराशि का भुगतान न करने के कारण कब्जा प्रदान नहीं किया जा रहा है, जबकि शिकायतकर्ता /आवंटी पर कोई भी धनराशि बकाया नहीं हैं।

आवंटी ने प्रोमोटर के पत्र, दिनांक 43-02-2020 के आधार पर समस्त धनराशि का भुगतान कर दिया है। समस्त धनराशि का भुगतान करने के पश्चात ही प्रमोटर द्वारा आवंटी के पक्ष में विक्रय-विलेख निष्पादित किया गया है। यदि धनराशि बकाया होती तो उसकी मांग विक्रय-विलेख निष्पादित करने से पहले ही की जाती। आवंटी द्वारा किये गये भुगतान से संतुष्ट होने के पश्चात ही आवंटी के पक्ष में विक्रय-विलेख निष्पादित किया गया। विक्रय-विलेख निष्पादित होने के पश्चात की जा रही मांग अनुचित व विधि विरूद्ध है, जिसका भुगतान करने के लिए आवंटी बाध्य नहीं हैं। आवंटी का यह भी कथन है कि प्रोमोटर द्वारा स्वीकृत मानचित्र में परिवर्तन किया गया है, इसलिए उस पर शास्ति अधिरोपित की जाये तथा प्रोमोटर को निर्देशित किया जाये कि वह बिना कोई अतिरिक्त मांग किये आवंटी को कब्जा प्रदान करें। शिकायत अभिकथनों के विरूद्ध प्रोमोटर द्वारा आपत्ति इस आशय की प्रस्तुत की गयी है कि शिकायत पोषणीय नहीं है, क्योंकि शिकायतकर्ता के पक्ष में पहले ही विक्रय-विलेख निष्पादित किया जा चुका है, इसलिए शिकायत रेरा अधिनियम की परिधि में नहीं आती। परियोजना में कोई भी विलम्ब नहीं हुआ है। प्रोमोटर द्वारा आवंटी को यूनिट संख्या: टी-45, सन्फ्रान अशोक सिटी के सापेक्ष दिनांक 24-08-2023 को कब्जा प्रस्ताव प्रेषित किया गया, जिसमें बकाया धनराशि रू.,50,667.30/- एवं ब्याज के रूप में रू.92,860.36/- की मांग की गयी। आवंटी ने बकाया धनराशि का भुगतान कर कब्जा लेने के बजाय प्राधिकरण के समक्ष झूठी शिकायत अपने भुगतान के दायित्व से बचने के लिए प्रस्तुत की है। प्रोमोटर का यह कथन है कि परियोजना सन्फ्रान अशोक सिटी एक्सटेंशन रेरा अधिनियम की धारा-5 के

अधीन 222 हैं) जिसकी पंजीयन संख्या: UPRERAPRJ2I2643 है तथा oe के ््र्थ् Page 2 of 5 Po ‘ E-Court निर्माण कार्य पूर्णा की तिथि 44-04-2025 है। यह भी उल्लेखनीय है कि प्रोमोटर के कथनानुसार आवंटी को कब्जा प्रदान करने की पुनरीक्षित (Revised) तिथि 45—07—2023 है, परन्तु अपने कथन के समर्थन में प्रोमोटर द्वारा कोई भी अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। आवंटी ने यूनिट संख्या: टी-45 क्षेत्रफल-999 वर्गफुट) बुकिंग फार्म के निबन्धनों एवं शर्तों को समझने क॑ पश्चात दिनांक 03-02-2020 को बुकिंग फार्म हस्ताक्षरित करते हुए बुक कराया था। आवंटी ने दिनांक 44-06-2023 को शीघ्र विक्रय-विलेख निष्पादित कराने एवं कब्जा देने का अनुरोध करते हुए आवेदन प्रस्तुत किया। दिनांक 44-07-2023 को पुनः आवंटी ने शीघ्र कब्जा देने के अनुरोध के साथ आवेदन प्रस्तुत किया। आवंटी ने यह भी अन्डरटेकिंग दिया कि वह विकास प्रभार देने के लिए तैयार है। आवंटी के अनुरोध के आधार पर उसके पक्ष में दिनांक 07-08-2020 को विक्रय-विलेख निष्पादित किया गया। पुनः दिनांक 46-08-2023 को आवंटी द्वारा शीघ्र कब्जा देने के निवेदन के साथ आवेदन प्रस्तुत किया गया। प्रोमोटर द्वारा आवंटी को यह बता दिया गया था कि परियोजना की पूर्णता की तिथि 03—-0:-2025 है, इसके Taye आवंटी ने शीघ्र कब्जा दिये जाने पर बल दिया और यह अन्डरटेकिंग दिया कि यदि कोई दुर्घटना होती है, तो जिम्मेदारी उसकी होगी और प्रोमोटर की कोई जिम्मेदारी नहीं होगी। इस आशय की अन्डरटेकिंग देने के बावजूद भी आवंटी द्वारा शिकायत प्रस्तुत की गयी है, इसलिए शिकायत खारिज की जानी चाहिए |

परियोजना दिनांक o3-0i-2025 को पूर्ण होगी। 03 वर्ष में कब्जा देने का कोई aged नहीं किया गया था। परियोजना का निर्माण कार्य स्वीकृत मानचित्र के अनुसार किया जा रहा है, उसमें कोई परिवर्तन नहीं किया गया है। आवंटी पर B.,50,667.30/- एवं ब्याज के रूप रू.92,860.36/- बकाया है। प्रभार की जो धनराशि मांगी जा रही है वह club Membership Charges, IFMS Charges, External Development Charges, Advance Maintenance Charges, Electricity Charges से संबंधित है। उपर्युक्त अभिकथनों के आधार पर प्रोमोटर ने आवंटी द्वारा प्रस्तुत शिकायत को खारिज करते हुए आवंटी को रू.,50,667.30/- एवं ब्याज के रूप रू.92,860.36/- का भुगतान करने का निर्देश दिये जाने का निवेदन किया है। आवंटी की ओर से अपने कथन के समर्थन में निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये हैं:- i. आवंटन-पत्र, दिनांक 03--02-2020 की प्रति, ii, वेलकम-लेटर, दिनांक 43-02-2020 की प्रति, iii, अनुबन्ध-पत्र (अपूर्ण), दिनांक 27-07-2020 की प्रति, iv. विक्रय-विलेख, दिनांक 07-08-2020 की प्रति, (gz a Page 3 of I5 E-Court ५. पत्र, दिनांक :-06-2023, दिनांक 44-07-2023 एवं दिनांक 46-08-2023 की प्रतियां, तथा vi. कब्जा प्रमाण-पत्र, दिनांक 24-08-2023 की प्रति। प्रोमोटर की ओर से अपने कथन के समर्थन में निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये हैं:- i. आवंटन-पत्र, दिनांक 03-02-2020 की प्रति, ii, वेलकम-लेटर, दिनांक 43-02-2023 की प्रति, ii, अनुबन्ध-पत्र (अपूर्ण), दिनांक 27-07-2020 की प्रति, iv. विक्रय-विलेख, दिनांक 07-08-2020 की प्रति,

५. पत्र, दिनांक :-06-2023, दिनांक 4:-07-2023 एवं दिनांक 46-08-2023 की प्रतियां, तथा vi, कब्जा प्रमाण-पत्र, दिनांक 24--08-2023 की प्रति। उभय पक्षों के अभिकथनों, प्रस्तुत किये गये अभिलेखीय साक्ष्य एवं मौखिक बहस में प्रस्तुत किये गये तर्कों के आधार पर निम्नलिखित अवधार्य बिन्दु उत्पन्न होते हैं :- 4. क्या प्रोमोटर द्वारा परियोजना पूर्ण करने में विलम्ब किया गया है, जिसके लिए आवंटी कब्जे के साथ विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी है? 2. agar wer द्वारा आवंटी को कब्जा देने के लिए अनुचित व विधि विरूद्ध धनराशि / प्रभार की मांग की जा रही है? 3. क्या प्रोमोटर द्वारा प्रेषित कब्जा प्रस्ताव में मांगी गयी अतिरिक्त प्रभार के रूप में %.,50,667.30/- एवं विलम्ब ब्याज के रूप में BG 92,860.36/- की अवशेष धनराशि का भुगतान कर आवंटी स्वयं कब्जा नहीं ले रहा है? 4. क्या प्रोमोटर द्वारा स्वीकृत मानचित्र के अनुरूप कार्य नहीं किया जा रहा है? निष्कर्ष अवधार्य बिन्दु संख्या: 04 इस बिन्दु में यह विनिश्चय किया जाना है कि कया प्रोमोटर द्वारा परियोजना पूर्ण करने में विलम्ब किया गया है, जिसके लिए आवंटी कब्जे के साथ विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी “Ze 2 Page 4 of 5 E-Court

आवंटी ने यह कथन किया है कि उसके द्वारा आवंटन हेतु आवेदन, दिनांक 03-02-2020 को प्रस्तुत किया गया था, जिसमें परियोजना सनफ्रान अशोक सिटी थी, जो रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीयन संख्या: UPRERAPRJI0375 है। उसके उपरान्त दिनांक 43-02-2020 को प्रोमोटर द्वारा वैलकम-लेटर प्राप्त कराया गया, जिसमें यूनिट की कुल कीमत रू.4,96,502/- बतायी गयी थी। अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 27-07-2020 तथा विक्रय-विलेख, दिनांक 07-08-2020 के अनुसार प्रोमोटर द्वारा आवंटी को सनफ्रान अशोक सिटी एक्सटेंशन में यूनिट संख्या: टी-45 का विक्रय किया गया है। उभय पक्षों द्वारा अधूरा विक्रय-अनुबन्ध अपलोड किया गया है। जो विक्रय-अनुबन्ध प्रस्तुत किया गया है उसमें कब्जा प्रदान किये जाने की कोई निर्धारित तिथि अंकित नही है। अब प्रश्न उत्पन्न होता है कि ऐसी परिस्थिति में Hat की निर्धारित तिथि क्‍या मानी जायेगी? कब्जा प्रदान किये जाने की समय-सीमा के संबंध में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा फार्चून इन्फ्रास्ट्रक्चर बनाम Sax डी'लिमा, (208) 5 5८८ 442 में पारित निर्णय का उल्लेख करना समीचीन होगा जिसमें यह अवधारित किया गया है कि:- “Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them...When there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract...”

मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित निर्णय के परिशीलन से स्पष्ट है कि यदि अनुबन्ध में कब्जा प्रदान करने की वास्तविक तिथि के संबंध में कोई भी उल्लेख नहीं किया गया है, तो 03 वर्ष की अवधि को उचित एवं युक्तियुक्त समय माना जायेगा। प्रश्नगत प्रकरण में प्रोमोटर द्वारा विक्रय-अनुबन्ध में कब्जा प्रदान करने की वास्तविक तिथि का कोई उल्लेख नहीं किया गया है, इसलिए मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा फार्चून इन्फ्रास्ट्रक्चर बनाम ट्रैवर डी'लिमा, (20:8) 5 52८ 442 में निर्धारित 03 वर्ष की समय-सीमा को उचित एवं युक्तियुक्त समय मानते हुए कब्जा प्रदान करने की निर्धारित तिथि मानना न्यायोचित होगा। उभय पक्षों ने विक्रय-अनुबन्ध, दिनांक 27-07-2020 को हतस्ताक्षरित किया है। इसलिए प्रोमोटर द्वारा विक्रय-अनुबन्ध की तिथि दिनांक 27-07-2020 से 03 वर्ष की अवधि, अर्थात दिनांक 27-07-2023 तक कब्जा प्रदान कर दिया जाना चाहिए था। प्रोमोटर की ओर से कहा गया है कि उसके द्वारा आवंटी के पक्ष में विक्रय-विलेख, दिनांक 07-08-2020 को निष्पादित किया जा चुका है। दिनांक 24-08-2023 को पंजीकृत डाक से कब्जा प्रस्ताव भी प्रेषित किया गया, जिसमें 30 दिन के अन्दर बकाया धनराशि का भुगतान कर "Be करने की अपेक्षा की गयी थी, परन्तु आवंटी द्वारा स्वयं बकाया Page 5 of I5 ate c E-Court धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। प्रोमोटर द्वारा कब्जे में कोई विलम्ब नहीं किया गया है, जो विलम्ब हुआ है वह स्वयं आवंटी के कारण हुआ है, इसलिए आवंटी विलम्ब के लिए कोई ब्याज पाने का अधिकारी नहीं हैं।

आवंटी की ओर से यह कहा गया है कि प्रोमोटर द्वारा विधिपूर्ण कब्जा प्रस्ताव प्रेषित नहीं किया गया है। कब्जा प्रस्ताव में विधि विरूद्ध प्रभार लगाते हुए अवैध रूप से अनुचित धनराशि की मांग की जा रही है, जिसका भुगतान करने के लिए आवंटी बाध्य नहीं हैं। प्रोमोटर द्वारा आज तक सक्षम प्राधिकरण से परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र भी प्राप्त नहीं किया गया है। इस प्रकार vet प्रकरण में प्रोमोटर द्वारा सन्फ्रान अशोक सिटी एक्सटेंशन परियोजना के लिए सक्षम प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण-पत्र अभी तक प्राप्त नहीं किया गया है। प्रोमोटर द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य भी उपलब्ध नहीं कराया गया है कि जिससे यह स्पष्ट हो सकें कि परियोजना पूर्ण हो चुकी है तथा पूर्णता प्रमाण-पत्र हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन प्रस्तुत कर दिया गया हो। प्रोमोटर द्वारा जो कथित कब्जा प्रस्ताव पत्र, दिनांक 24-08-2023 आवंटी को प्रेषित किया गया है वह परियोजना weer age सिटी का है न कि आवंटी की इकाई से संबंधित परियोजना सन्फ्रान अशोक सिटी एक्सटेंशन का। रेरा अधिनियम, 20i6 की oR-2:(4)(b) के अनुसार सुसंगत सक्षम प्राधिकारी से पूर्णता प्रमाण-पत्र / अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त करना और उसे आवंटी को उपलब्ध कराना प्रोमोटर का विधिक दायित्व है। रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-44(4)(७9) निम्नवत्‌ है:- "Section 77. Function and duties of promoter. — (4) The promoter shall— (b) be responsible to obtain the completion certificate or the occupancy certificate, or both, as applicable, from the relevant competent authority as per local laws or other laws for the time being in force and to make it available to

the allottees individually or to the association of allottees, as the case may be;" इस संबंध में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा धर्मेन्द्र शर्मा बनाम आगरा विकास प्राधिकरण, 2024 SCC OnLine SC 2447 एवं देवाशीष सिन्हा व अन्य बनाम आर.एन.आर. इण्टरप्राइज व अन्य, (2023) 3 5८८ 95 के मामलों में अभिनिर्धारित किया गया है कि wr अधिनियम के प्राविधानों के अनुसार सक्षम प्राधिकारी से पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त किये बिना प्रोमोटर द्वारा प्रेषित कब्जा प्रस्ताव को विधिपूर्ण कब्जा प्रस्ताव नहीं माना जा सकता। इस "BE टर द्वारा आंवटी को प्रेषित कब्जा प्रस्ताव, दिनांक 24-08-2023 (को Page 6 of I5 Pn 4 E-Court विधिक कब्जा प्रस्ताव नहीं कहा जा सकता, क्‍योंकि परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र » अधिभोग प्रमाण-पत्र अभी तक सक्षम प्राधिकारी से जारी नहीं हुआ है तथा कब्जा प्रस्ताव आवंटी की यूनिट व परियोजना से संबंधित भी प्रतीत नहीं होता है। प्रोमोटर द्वारा जो कब्जा प्रस्ताव, दिनांक 24-08--2023 प्रेषित किया गया है वह परियोजना सनफ्रान अशोक सिटी का है, जबकि आवंटी को जो यूनिट संख्या: टी-45 आवंटित की गयी है वह सनफ्रान अशोक सिटी एक्सटेंशन की है। इस प्रकार प्रोमोटर द्वारा कब्जा प्रदान करने में विलम्ब किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 की artis F कब्जें में विलम्ब के लिए ब्याज एवं प्रतिकर के संबंध में स्पष्ट प्राविधान किया गया है। रेरा अधिनियम की धारा-48(॥) में प्राविधानित है कि:- 746, Return of amount and compensation. — (72 If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,—

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." उपर्युक्त प्राविधान के अनुसार यदि प्रोमोटर द्वारा आवंटी को विक्रय-अनुबन्ध के निबन्धनों एवं शर्तों के अनुसार कब्जा प्रदान करने में विलम्ब किया गया है, तो आवंटी के पास अधिकार है कि वह परियोजना में बने रहकर कब्जा प्राप्त करे एवं प्रत्येक माह के faa के लिए, जब तक आवंटी को कब्जा नहीं दिया जाता है, तब तक जमा धनराशि पर नियमों में विहित दर पर विलम्ब ब्याज भी प्राप्त करे। कब्जें में विलम्ब के लिए ब्याज के संबंध में उल्लेखनीय है कि मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय ने भी नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. बनाम भारत सरकार, 207 SCC Online Bom 9302 (08) के "CBE सम्प्रेक्षण किया है किः- Page 7 of 5 < E-Court

"Section 7867)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." अतः रेरा अधिनियम की aii तथा मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा पारित निर्णय के आलोक में स्पष्ट है कि यदि प्रोमोटर द्वारा आवंटी को समय पर कब्जा प्रदान नहीं किया जाता है, तो प्रोमोटर आवंटी को विलम्बित अवधि के लिए ब्याज देने का उत्तरदायी होगा, क्योंकि प्रोमोटर द्वारा उपर्युक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। अब प्रश्न उत्पन्न होता है कि विलम्ब ब्याज की गणना किस तिथि तक के लिए की जायेगी?

इस संबंध में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा मेसर्स सुपरटेक लि. बनाम रजनी गोयल, (209) 7 52८ 68 के मामलें में अभिनिर्धारित किया गया है कि विलम्ब अवधि की गणना पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी होने अथवा कब्जा प्रस्ताव प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की जायेगी:- #, ९ period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 2046 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपर्युक्त विधि-व्यवस्था के अनुसार पूर्णता प्रमाण-पत्र /अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी होने अथवा कब्जा प्रस्ताव प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक आवंटी विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। अतः उपर्युक्त विवेचना के आधार पर यह निष्कर्ष निकलता है कि विपक्षी द्वारा कब्जा प्रदान करने EY faa किया गया है, इसलिए आवंटी कब्जे के साथ विलम्ब की अवधि, के Page 8 of 5 E-Court लिए विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी 2 | उपर्युक्तानुसार अवधार्य बिन्दु संख्या: 04 सकारात्मक रूप से आवंटी के पक्ष में एवं प्रोमोटर के विरूद्ध निर्णीत किया जाता है। अवधार्य बिन्दु संख्या: 02 एवं 03

अवधार्य बिन्दु संख्या: 02 इस आशय का है कि कया प्रोमोटर द्वारा आवंटी को कब्जा देने के लिए अनुचित व विधि विरूद्ध धनराशि प्रभार की मांग की जा रही है? अवधार्य बिन्दु संख्या: 03 इस आशय का है कि क्या प्रोमोटर द्वारा प्रेषित कब्जा प्रस्ताव में मांगी गयी अवशेष धनराशि का अतिरिक्त प्रभार के रूप में &.,50,667.30/- एवं विलम्ब ब्याज के रूप रू.92,860.36/- की अवशेष धनराशि का भुगतान कर आवंटी स्वयं कब्जा नहीं ले रहा है? अवधार्य बिन्दु संख्या: 02 आवंटी द्वारा प्रस्तुत शिकायत में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है। अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार आवंटी पर है। अवधार्य बिन्दु संख्या: 03 प्रोमोटर द्वारा प्रस्तुत शिकायत में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है। अतः: इसे साबित करने का प्रमाण भार प्रोमोटर पर है। यह दोनों अवधार्य बिन्दु एक दूसरे से संबंधित हैं। अतः इनका निस्तारण एक साथ किया जा रहा है। प्रोमोटर द्वारा परियोजना सनफ्रान अशोक सिटी में आवंटी को कब्जा प्रस्ताव-पत्र, दिनांक 24-08-2023 प्रेषित किया गया, जिसमें मद-&: भूमि की कुल कीमत (Cost of Land) ©./4,96,502/-, मद-8: अतिरिक्त प्रभार (Additional Charges) के रूप में निम्नलिखित पाँच प्रभार:- 4. Club Membership Cost ...89.59,000.00/- 2. IFMS Charges (Interest free maintenance security) रु. [4,985.00/- ३. External Development Charges रा. |0,609.38/- 4. Advance Maintenance Charges —.. X9.7,072.92/- 5. Electricity and Water feasibility .¥9.59,000.00/-

मद-79: प्रशासनिक प्रभार के अन्दर W.92,860.36/- की मांग की गयी है। आवंटी का कथन है कि उसके ऊपर कोई धनराशि बकाया नहीं हैं। प्रोमोटर द्वारा अपने पत्र, दिनांक 43-08-2020 में जो भी धनराशि बतायी गयी थी उसका भुगतान कर दिया गया था। aa ही प्रोमोटर द्वारा आवंटी के en में विक्रय-विलेख >> Page 9 of I5 ’ E-Court निष्पादित किया गया। विक्रय-विलेख निष्पादित होने के पश्चात्‌ अतिरिक्त प्रभार के रूप में मांगी धनराशि विधि विरूद्ध है जिसका भुगतान करने के लिए आवंटी बाध्य नहीं हैं। आवंटी का यह भी कथन है कि प्रोमोटर द्वारा कोविड-49 के कारण जो विलम्ब हुआ था उसके लिए विलम्ब ब्याज की मांग की जा रही है, जो विधि विरूद्ध है। प्रोमोटर द्वारा मांगी जा रही क्लब प्रभार के संबंध में यह उल्लेखनीय है कि क्लब का सदस्य बनने के लिए किसी को बाध्य नहीं किया जा सकता। यदि आवंटी क्लब का सदस्य नहीं बनना चाहता तो उससे क्लब प्रभार नहीं लिया जा सकता। जहां तक वाहय विकास प्रभार का संबंध है, तो उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्राविधान के अनुसार aes विकास प्रभार यूनिट की मूल्य में शामिल होता है।

उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 के खण्ड-4.2 के स्पष्टीकरण (iv) तथा खण्ड-4.8 (iii) के अनुसार अपार्टमेंट /प्लाट की कीमत की गणना में भूमि की कीमत की वसूली, कॉमन एरिया का निर्माण, आन्तरिक विकास शुल्क, वाहय विकास शुल्क, बिजली की वायरिंग, बिजली कनेक्शन, लिफ्ट, पानी की लाईन और प्लम्बिंग, दरवाजें, खिड़कियां, टाईल्स व ada का कार्य, कॉमन एरिया की पेटिंग का कार्य और अग्नि-शमन उपकरणों की फिनिशिंग व रख-रखाब शुल्क (पैरा-44 के अनुसार) शामिल होगी और इसमें अपार्टमेंट swe एवं परियोजना के अन्दर प्रदान की जाने वाली अन्य सभी सुविधाएं, सुख-सुविधाएं और विनिर्देश प्रदान करने की लागत शामिल होगी । प्रोमोटर द्वारा आवंटी को कब्जा प्रस्ताव-पत्र, दिनांक 24-08-2023 में जो उपर्युक्त अतिरिक्त शुल्क शामिल किये गये थे, वह उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 के खण्ड-4.2 के स्पष्टीकरण (iv) तथा खण्ड-4.8 (iii) के अनुसार नहीं हैं। नियमावली के लागू होने के पश्चात्‌ कोई भी प्रोमोटर नियमावली के नियमों के अनुरूप ही कोई भी प्रभार लगा सकता है। जहां तक मद-79: के अन्तर्गत विलम्ब ब्याज के रूप में रू.92,860.36/- की मांग का संबंध है, तो विपक्षी ने कब्जा प्रस्ताव में यह स्पष्ट नहीं किया है कि यह विलम्ब ब्याज किस अवधि का है। शिकायतकर्ता का कथन है कि यह ब्याज कोविड-49 के दौरान होने वाले विलम्ब के लिए लगाया गया है। प्रोमोटर द्वारा आवंटी के इस कथन का कोई खण्डन नहीं किया गया है। इस प्रकार यह माना जायेगा कि प्रोमोटर ने भी यह स्वीकार किया है कि जो ब्याज लगाया गया है वह कोविड-49 की अवधि का है।

जहां तक कोविड-49 के विश्वव्यापी महामारी का संबंध है, तो केन्द्र सरकार के द्वारा इसे फोर्स मेज्योर (Force Majeure) की परिस्थिति माना गया है। मा. सर्वोच्च न्यायालय ने भी इस अवधि में होने वाले विलम्ब को छूट के योग्य माना है। उ.प्र. रेरा द्वारा भी कोविड--49 की “CE | के आधार पर दिनांक 25-03-2020 से as a4 तक Page 0 of 5 i 2 E-Court फोर्स AGAR (Force Majeure) की परिस्थिति मानते हुए विलम्ब की अवधि में न जोड़े जाने का आदेश पारित किया है। सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0-7024/230/208-प्०प्र्माह- UD/EFS-9056405, दिनांक 43-05-2020 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा / महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया है। विदित है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि प्रोमोटर // विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25-03-2020 से 25-09-2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने /पंजीकरण अवधि को 06 माह बढ़ाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत प्रोमोटर /विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25-03-2020 से 25-09-2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नहीं प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। अतः उपर्युक्त परिस्थितियों में कोविड-49 की अवधि के दौरान होने वाले विलम्ब की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज नहीं लगाया जा सकता।

उपर्युक्तानुसार अवधार्य बिन्दु संख्या: 02 सकारात्मक रूप से आवंटी के पक्ष में एवं प्रोमोटर के विरूद्ध निर्णत किया जाता है तथा अवधार्य बिन्दु संख्या: 03 नकारात्मक रूप से प्रोमोटर के विरूद्ध एवं आवंटी के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। अवधार्य बिन्दु संख्या: 04 अवधार्य बिन्दु संख्या: 04 इस आशय का है कि कया प्रोमोटर द्वारा स्वीकृत मानचित्र के अनुरूप कार्य नहीं किया जा रहा है? यह अवधार्य बिन्दु आवंटी द्वारा शिकायत में किये गये कथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है तथा इसे साबित करने का प्रमाण प्रभार आवंटी पर है। आवंटी का कथन है कि प्रोमोटर द्वारा स्वीकृत मानचित्र के अनुरूप कार्य नहीं किया जा रहा है जो रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-44 का Goods है। आवंटी का उपर्युक्त कथनों का खण्डन करते हुए प्रोमोटर की ओर से कहा गया कि उसके द्वारा स्वीकृत मानचित्र के अनुरूप ही कार्य किया जा रहा है। स्वीकृत मानचित्र से कोई विचलन नहीं किया गया है और न ही भविष्य में किया जायेगा। स्वीकृत मानचित्र में परिवर्तन / परिवर्धन के संबंध में रेशा अधिनियम, 2046 की धारा-44 में प्राविधान किया गया है। रेरा अधिनियम, 206 की धारा-44 के अनुसार प्रोमोटर द्वारा प्रस्तावित “CE संबंध में सक्षम प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित मंजूर रेखांको, अभिन्‍्यास Page I] of I5 PR C नई E-Court

रेखांको तथा विनिर्देशों (Sanctioned Plans, Layout Plans and Specifications) (जिसे sua निर्णय में आगे स्वीकृत मानचित्र के रूप में सम्बोधित किया जायेगा) का पालन करते हुए विकास कार्य किया जायेगा। यदि प्रोमोटर द्वारा इसमें विधि विरूद्ध रूप से कोई परिवर्तन किया जाता है और इस परिवर्तन के परिणामस्वरूप आवंटी को कोई क्षति ete होती है, तो आवंटी क्षतिपूर्ति पाने का अधिकारी होगा। रेरा अधिनियम, 2006 की धारा-44 के प्राविधान निम्नवत्‌ है:- “Section 74- Adherence to sanctioned plans and project specifications by the promoter. — (7) The proposed project shall be developed and completed by the promoter in accordance with the sanctioned plans, layout plans and specifications as approved by the competent authorities. (2) Notwithstanding anything contained in any law, contract or agreement, afier the sanctioned plans, layout plans and specifications and the nature of the fixtures, fittings, amenities and common areas, of the apartment, plot or building, as the case may be, as approved by the competent authority, are disclosed or furnished to the person who agree to take one or more of the said apartment, plot or building, as the case may be, the promoter shall not make— (i) any additions and alterations in the sanctioned plans, layout plans and specifications and the nature of fixtures, fittings and amenities described therein in respect of the apartment, plot or building, as the case may be, which are agreed to be taken, without the previous consent of that person:

Provided that the promoter may make such minor additions or alterations as may be required by the allottee, or such minor changes or alterations as may be necessary due to architectural and structural reasons duly recommended and verified by an authorised Architect or Engineer after proper declaration and intimation to the allottee. Explanation.—-For the purpose of this clause, “minor additions or alterations” excludes structural change including an addition to the area or change in height, or the removal of part of a building, or any change to the structure, such as the construction or removal or cutting into of any wall or a part of a wall, partition, column, beam, joist, floor including a mezzanine floor or other support, or a change to or closing of any required means of access ingress or egress or a change to the fixtures or equipment, etc. (ii) any other alterations or additions in the sanctioned plans, layout plans and specifications of the buildings or the common areas within the CY without the previous written consent of at least two-thirds of the Page 2 of I5 E-Court allottees, other than the promoter, who have agreed to take apartments in such building.

Explanation..-For the purpose of this clause, the allottee, irrespective of the number of apartments or plots, as the case may be, booked by him or booked in the name of his family, or in the case of other persons such as companies or firms or any association of individuals, etc., by whatever name called, booked in its name or booked in the name of its associated entities or related enterprises, shall be considered as one allottee only. (3) In case any structural defect or any other defect in workmanship, quality or provision of services or any other obligations of the promoter as per the agreement for sale relating to such development is brought to the notice of the promoter within a period of five years by the allottee from the date of handing over possession, it shall be the duty of the promoter to rectify such defects without further charge, within thirty days, and in the event of promoter's failure to rectify such defects within such time, the aggrieved allottees shall be entitled to receive appropriate compensation in the manner as provided under this Act.” उपर्युक्त प्राविधानों के अनुसार रेरा अधिनियम, 20.6 की धारा-44 की प्रयोज्यता के लिए निम्नलिखित तथ्यों को साबित किया जाना आवश्यक है:- i, सक्षम प्राधिकरण द्वारा परियोजना का मानचित्र स्वीकृत /अनुमोदित किया गया हो। i, प्राधिकरण द्वारा स्वीकृत मानचित्र में प्रोमोटर द्वारा तात्विक प्रकृति का संरचनात्मक परिवर्तन» परिवर्धन कर विकास कार्य किया गया हो।

ii, परिवर्तन /परिवर्धन कर दो-तिहाई आवंटियों की पूर्व लिखित सहमति के बिना किया गया हो। iv. परिवर्तन या परिवर्धन गौण प्रकृति का न हो। उपर्युक्त विधिक स्थिति के प्रकाश में अभिलेख के अवलोकन से स्पष्ट होता है कि इस धारा का उलल्‍लघन साबित करने लिए आवंटी को उपर्युक्त तथ्यों को साबित करना होगा। स्वयं रेरा अधिनियम, 20:6 की IRI Qi) के परन्तुक के द्वारा स्वीकृत मानचित्र में गौण प्रकृति के परिवर्तन परिवर्धन अनुमन्य किये गये हैं। प्राविधान के अवलोकन से प्रतीत होता है कि बहुत सारे संरचनात्मक परिवर्तन अनुमत हैं। केवल तात्विक परिवर्तनों/ परिवर्धनों के लिए आवंटियों की पूर्व लिखित सहमति आवश्यक हैं। स्वीकृत रूप से परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र /»अधिभोग प्रमाण-पत्र अभी जारी नहीं हुआ है। ge आवंटी द्वारा कब्जा भी प्राप्त नहीं किया गया है अर्थात स्वयं आवंटी Pre Page 3 of I5 Ve रन E-Court के अनुसार परियोजना अभी अधूरी है, इसलिए जब परियोजना ही अभी अधूरी है तो ऐसी स्थिति में जब तक पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी नहीं हो जाता, तब तक यह निश्चित रूप से नहीं कहा जा सकता कि स्वीकृत मानचित्र में कोई परिवर्तन / परिवर्धन किया गया है। यदि स्वीकृत मानचित्र में कोई परिवर्तन /परिवर्धन किया जाता है और सक्षम प्राधिकारी पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी करते समय यह पाता है कि स्वीकृत मानचित्र में कोई परिवर्तन / परिवर्धन किया गया है, तो पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी करने से स्वतः इन्कार कर देगा।

प्रोमोटर का कथन है कि स्वीकृत मानचित्र में कोई परिवर्तन» परिवर्धन नहीं किया गया है और न ही भविष्य में कोई परिवर्तन »परिवर्धन किया जायेगा। आवंटी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य भी प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिसके आधार पर यह निश्चित निष्कर्ष निकाला जा सकें कि स्वीकृत मानचित्र में परिवर्तन परिवर्धन करते हुए कोई विकास कार्य किया गया है। अतः उपर्युक्त विवेचना एवं विश्लेषण से यह निष्कर्ष निकलता है कि आवंटी द्वारा साबित नहीं किया जा सका हैं कि स्वीकृत मानचित्र के अनुरूप विकास कार्य नहीं किया जा रहा है। उपर्युक्तानुसार अवधार्य बिन्दु संख्या: 04 नकारात्मक रूप से आवंटी के विरूद्ध एवं प्रोमोटर के पक्ष में निर्णात किया जाता है। उपर्युक्त बिन्दुओं को निर्णीत करते हुए, निम्न आदेश पारित किया जाता है:- आदेश 4. आवंटी द्वारा प्रस्तुत शिकायत क्रमांक: 4 sera: स्वीकार की जाती है। 2. wiley emer प्रस्तुत शिकायत क्रमांक: 2 उपर्युक्तानुसार खारिज की जाती है। 3. प्रोमोटर को आदेशित किया जाता है कि वह विक्रय-अनुबन्ध के अनुरूप इकाई की समस्त सुविधाओं एवं सेवाओं को पूर्ण कराकर सक्षम प्राधिकारी से नियमानुसार पूर्णता प्रमाण-पत्र / अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त करें | 4. प्रोमोटर, पूर्णता प्रमाण-पत्र /अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के पश्चात्‌ आवंटी को नया कब्जा प्रस्ताव प्रेषित करें। कब्जा प्रस्ताव में अवशेष धनराशि का उल्लेख उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के खण्ड-4.2 के स्पष्टीकरण (iv) तथा खण्ड-4.8 (iii) के अनुसार ही किया जायेगा 5, प्रोमोटर आवंटी को विलम्बित अवधि के लिए दिनांक 27-07-2023 से पूर्णता RE MPT प्रमाण-पत्र प्राप्त होने अथवा कब्जा प्रस्ताव प्रेषित किये

Ly Page I4 of I5 0. E-Court जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि के लिए भारतीय we बैंक द्वारा निर्धारित MCLR+I% की दर से विलम्ब ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। यदि आवंटी द्वारा कोई अवशेष देय शुल्क प्रभार हो तो वह अन्तिम देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। समायोजन के पश्चात यदि कोई धनराशि अवशेष रह जाती है, तो वह शिकायतकर्ता को वापस कर दी जायेगी। आदेश पोर्टल पर अपलोड होने के 480 दिनों के अन्दर प्रोमोटर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का Veo भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 की धारा-38, 40(2), 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आवंटी को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि 480 दिनों के अन्दर प्रोमोटर द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में आवंटी “eer पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा मुख्यालय, लखनऊ में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों में संलग्न की जाये। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Taq पत्रावलियाँ दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 44--4-2024 न्यायनिर्णायक अधिकारी, उ.प्र. RT (हरीश त्रिपाठी) Page 5 of I5