उत्तर प्रदेश भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ- 226007 (उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-34 के अन्तर्गत आदेश पीठ- 02 पीठासीन:- श्रीमती डिम्पल वर्मा (सदस्य) शिकायत संख्या-। ॥(0453/04/438447/2026 रोहन तिवारी, अंकिता शर्भा........््््््य्य्यआ शिकायतकर्ता बनाम कमला बिल्डर्स GR Tea) cette विपक्षी प्रतिनिधित्व- शिकायतकर्ता — स्वयं विपक्षी :- अनुपस्थित शिकायत:- प्रस्तुत शिकायत में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द ब्याज सहित अपनी जमा धनराशि वापस दिलाये जाने की मांग की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का मुख्यतः: यह कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Radhika Vihar में एक इकाई संख्या-+२7 & ४३ बुक करायी गयी थी। इकाई की कुल कीमत रु. 6,40,000,//- (छः चालीस हजार रूपये मात्र) थी जिसके एवज में शिकायतकर्ता के अनुसार उनके द्वारा रु. 5,30,000,/- (पाँच लाख तीस हजार रूपये मात्र) का भुगतान किया गया है। अपने विस्तृत शिकायत में शिकायतकर्ता ने इंगित किया है कि इस रु. 5,30,000/- (पाँच लाख तीस हजार रूपये मात्र) में से इकाई संख्या 7 व ४3 के लिए क्रमश: रु. 4,30,000,//- (एक लाख तीस हजार रूपये मात्र) व रु. 4,00,000/— (चार लाख रूपये मात्र) का भुगतान किया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने विस्तृत शिकायत के बिन्दु संख्या-7 में इंगित किया है कि विपक्षी द्वारा उन्हें एक

क्‍ ऑफ अकाउण्ट बनाकर दिया था जिससे निःसंदेह यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी द्वारा कुल रु. 5,73,000/— (पाँच लाख तिहत्तर हजार रूपये मात्र) शिकायतकर्ता को मय Assured retuns अक्टूबर-2023 तक की गणना के अनुसार दिए जाने थे। शिकायतकर्ता का कथन है इसमें विपक्षी ने उन्हें मात्र रु. 50,000 //- (पचास हजार रूपये मात्र) दिनांक 03-02-2026 को इकाईयों के निरस्तीकरण के एवज में उपलब्ध कराएं हैं। इसके उपरान्त भी विपक्षी द्वारा न तो शेष धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता को किया गया है और न ही इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा भुगतान न करने पर स्थिति स्पष्ट की गयी है। परियोजना रेरा में पंजीकृत नहीं है जो कि रेरा की धारा-3 का उल्लंघन है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत में यह भी इंगित किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बन्धित भ्रामक सूचना प्रदान की जा रही है। परियोजना का कार्य परियोजना के अंपजीकृत होने के कारण रूक गया है तथा फोर्स मेज्योर के अलावा अन्य कोई कारण से परियोजना का कार्य रोक दिया गया है। विपक्षी द्वारा प्रॉसपेक्टस व विज्ञापनों के माध्यम से भ्रामक सूचनाएं दी जा रही हैं और परियोजना से सम्बन्धित गलत अपडेट दिए जा रहे हैं। अतः उनके द्वारा अपनी जमा धनराशि वापस दिलाए जाने की मांग की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत के समर्थन में निम्नलिखित मुख्यतः साक्ष्य दाखिल किया गया है :- 4. आवेदक डिटेल की प्रति (स्वअभिप्रमाणित)। 2. आवेदन पत्र दिनांक 04-08-2022 की प्रति इकाई संख्या ४3 के सम्बन्ध में (स्वअभिप्रमाणित) | 3. बुकिंग रसीद की प्रति (स्वअभिप्रमाणित)।

4. सुश्री अंकिता शर्मा के बचत खाता संख्या 00470:565348 (00 Bank) के ट्रांजेक्शन Wetec दिनांक 30-03-2022 से 34-03-2022 तक की प्रति (स्वअभिप्रमाणित) | 5. विक्रय हेतु इकाई संख्या ४3 का इकरारनामा दिनांक 42-04--2022 की प्रति (स्वअभिप्रमाणित) | -2/6- = आवेदन पत्र दिनांक 42-04-2022 की प्रति इकाई संख्या | के सम्बन्ध में (स्वअभिप्रमाणित) | 7. रोहन तिवारी के बचत खाता संख्या 444604507256 (icici Bank) ट्रांजेक्शन स्टेटमेंट दिनांक 0t-04-2028 से 20-04-2026 तक की प्रति (स्वअभिप्रमाणित) | 8. श्री रोहन तिवारी द्वारा इकाई संख्या 77 के विरूद्ध रु.30,000,/- कैश भुगतान सम्बन्धी एक पत्र की प्रति जिस पर विपक्षी के हस्ताक्षर नहीं हैं, मात्र श्री रोहन तिवारी क॑ हस्ताक्षर हैं की प्रति (स्वअभिप्रमाणित) | 9. विक्रय हेतु इकाई संख्या r7 का इकरारनामा दिनांक 44-04--2022 की प्रति (स्वअभिप्रमाणित) | 40. विपक्षी द्वारा NEFT के माध्यम से श्री रोहन तिवारी के खाते में रु.50,000 /- Revs सम्बन्धित बैंक के कागजात की प्रति (स्वअभिप्रमाणित)।

seta शिकायत की प्रथम सुनवाई दिनांक 48-05-2026 को की गयी, जिसमें विपक्षी उपस्थित नहीं हुए। उसी दिन विपक्षी को उपस्थित होने हेतु पंजीकृत डॉक के माध्यम से एवं सार्वजनिक नोटिस जारी करने के आदेश दिए गए। द्वितीय व अंतिम सुनवाई दिनांक 25-08-2026 को की गयी जिसमें भी विपक्षी की ओर से न कोई उपस्थित हुआ और न ही उनके द्वारा वकालतनामा के साथ आपत्ति दाखिल किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा भी आदेश दिनांक 48-05-2026 के क्रम में दिनांक 25-08-2026 तक परियोजना के पंजीकृत योग्य होने हेतु निरीक्षण के सुझाव पर कोई प्रक्रिया व्यक्त नहीं की। उपरोक्त तथ्य ऑर्डरशीट पर अंकित हैं और कम्पलेन्ट पेज पर अपलोडेड है। शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं बताया गया है कि परियोजना अपंजीकृत है | और उभयपक्षों के मध्य कोई विक्रय विलेख निष्पादित नहीं हुआ है। उपस्थित पक्षकार के det को सुना गया और पत्रावली का अवलोकन किया गया, पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना अपंजीकृत है। जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किया जाता है :- . क्या प्रश्नगत परियोजना पंजीकृत होने योग्य है अथवा नहीं? 36 £8 (ss) , AL ene, (2f tg-2 2 निस्तारण बिन्दु संख्या-4 निस्तारण बिन्दु deat: यह बिन्दु इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या प्रश्नगत परियोजना पंजीकृत होने योग्य है अथवा नहीं? परियोजना के पंजीयन के सम्बन्ध में रेशा अधिनियम की धारा-3 अत्यंत महत्वपूर्ण है | Section 3 ()

“No Promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner any plot, apartment or building, as the case may be, in any real estate project or part of it, in any planning area, without registering the real estate project with the Real Estate Regulatory Authority established under this Act: Provided that projects that are ongoing on the date of the commencement of this Act and for which the completion certificate has not been issued, the promoter shall make an application to the Authority for the registration of the said project within a period of 3 months from the date of commencement of this Act.” उपरोक्त से स्पष्ट है कि अपंजीकृत परियोजनाएं जो रेरा अधिनियम लागू होने की तिथि को ऑनगोइईंग थीं, हैं एवं जिन परियोजनाओं को पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुआ है, प्राधिकरण में पंजीकरण कराने के लिए बाध्य होंगे। इसके अतिरिक्त उ.प्र. रेश नियमावली, 20i6 के नियम-2(॥) में निम्नवत्‌ इंगित है :- (h) “ongoing project" means a project where development is going on and for which completion certificate has not been issued but excludes such projects which fulfill any of the following criteria on the date of notification of these rules: (i) where services have been handed over to the Local Authority for maintenance. (ii) where common areas and facilities have been handed over to the Association for the Residents’ Welfare Association for maintenance.

(iii) where all development work have been completed and sale/lease deeds of sixty percent of the apartment/houses/plots have been executed. (iv) where all development works have been completed and application has been filed with the competent authority for issue of completion certificate.” -4/6- = Real Estate Regulatory Authority (General) Regulations, 2079 70" Amendment) Notification 4 निम्नवत्‌ इंगित है :- 24. Adjudication Proceedings. 24(e)— The complaints by the allottees of the un-registered projects shall be heard by the Benches of the Authority as per the procedure laid down in this behalf and admissible relief, if any, granted after deciding the question of exemption of the concerned project from registration under the Act as provided under Section-3 read with rule-2()(h) of the Rules. The reliefs shall be based on the evidence adduced by the parties and available at the level of the Authority, including through physical inspections. 24(f)- Requisite additional information required for servicing of notice and deciding the complaint shall be obtained from the complainants for which a separate order will be issued under Regulation-38 and additional fields created on the web portal of the Authority.

24(g)- The Bench shall first decide the question of registration of the project taking into consideration the provisions of Section-3 of the Act and rule-2()(h) of the Rules, as applicable, along with the status of the map and land of the project and other relevant factors. In case, the Bench arrives at the conclusion that registration of the project in question is required under the Act, it will make a separate reference to the Secretary for ensuring further necessary action towards the registration of the project in question in light of the provisions of the Act, the Rules and the Regulations. The Bench, after deciding the preliminary question on registration of the project, shall decide the complaint of the allottee on merits and grant the admissible relief, if any, based on the applicable law and facts and circumstances of the case. उक्त रेग्यूलेशन के क्रम में पीठ को परियोजना की पंजीयन योग्यता के सन्दर्भ में निर्णय लेने हेतु शिकायतकर्ता द्वारा निम्न उपलब्ध कराया जाये ताकि इसे रेग्यूलेशन GRA 2747/U.P.RERA/Regulation/2026 के पैरा-24(9) के आधार पर सचिव, रेरा को पंजीयन सम्बन्धित अग्रिम कार्यवाही हेतु अग्रसारित किया जा सके :- 4. परियोजना के भूमि सम्बन्धी अभिलेखो की प्रति। परियोजना के भू-दक्षेत्रफल | [७ 3. परियोजना का स्वीकृत मानचित्र | 4. परियोजना में इकाईयों की संख्या। es /6-

5. प्रोमोटर/प्रोमोटर कम्पनी का पंजीकृत आवासीय तथा स्थलीय पता। 6. प्रोमोटर का वर्तमान ई-मेल एड्रेस तथा मोबाइल नं। 7. परियोजना में विकास की स्थिति (पूर्ण, निर्माणाधीन, अवरुद्ध, अनारम्भ) | 8. पूर्णता /अभिभोग प्रमाण-पत्र की प्रति परियोजना में उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 20i6 के धारा-20), धारा-2() के अनुसार सम्बन्धित अभिलेख आदि के अन्तर्गत वांछित सूचनाएं। 9. परियोजना में कुल स्वीकृत इकाईयों के विरूद्ध अध्याशियों की संख्या। 40. परियोजना के आरम्भ (लॉन्च) तिथि तथा परियोजना के निकटवर्ती क्षेत्र की रेरा में पंजीकृत परियोजनाओं का प्रोमोटर सहित विवरण तथा अन्य विवरण व अभिलेख जो परियोजना के पंजीकरण हेतु आवश्यक हों, शिकायतकर्ता द्वारा उपलब्ध कराया जाएगा। उपरोक्त परिस्थितियों के दृष्टिगत शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना के सम्बन्ध में उपरिलिखित विवरण उपलब्ध नहीं कराया गया है जिससे परियोजना पंजीयन योग्य है अथव नहीं, निर्णित किया जाना संभव नहीं हो सक रहा है। ऐसी स्थिति में प्रश्नगत शिकायत को vat आधार पर निरस्त किया जाता है। शिकायतकर्ता उक्त सभी अभिलेखों ,/विवरणों के साथ पुनः दोनों sod के लिए पृथक-पृथक शिकायत संस्थित करने के लिए स्वतंत्र हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (डिम्पल वर्मा) सदस्य दिनांक :-0/ / OF /2026 उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक 6 /6-