भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 | सुनवाई पीठ-02, शिकायत संख्या : LKO43/07/I388/209 सुधीर कुमार Tatra शिकायतकर्ता बनाम मेसर्स एस0एन0जी0 STAs FO esesetssenetneneene विपक्षी प्रस्तुत शिकायत में शिकायतकर्ता द्वारा तत्काल अधिपत्य वाली कोई वैकल्पिक इकाई i8 प्रतिशत विलम्ब अवधि के ब्याज सहित दिलाये जाने तथा मानसिक एवं शरीरिक उत्पीड़न हेतु GO 50,000,//- व वाद व्यय हेतु GO 25,000/— दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:- शिकायतकर्ता द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- . लिखित शिकायत प्रार्थना-पत्र की प्रति . केता-विकेता अनुबन्ध-पत्र की प्रति . धनराशि भुगतान की रसीदों की प्रतियां . इकाई स्थानांतरण-पत्र की प्रति . जिला उपभोक्ता विवाद प्रतितोष फोरम, फिरोजाबाद के प्रमाणित आदेश की प्रति . प्रत्युत्तर-पत्र की प्रति। विपक्षी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है:- aoa + (७०७ [>> = 4. प्रतिवाद-पत्र की प्रति। पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:-

(क) संक्षेप में शिकायतकर्ता का कहना है कि उसके द्वारा Anandkunj Phase-5 में एक इकाई संख्या- T-5/l02 दिनांक- 0.08.20I0 को बुक करायी गयी थी। शिकायतकर्ता द्वारा कुल GO 3,45,680/— (तेरह लाख पैंतालीस हजार छः सौ अस्सी रूपये मात्र) की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता का कथन है कि var इकाई उनके द्वारा दिनांक- 45.06.2042 को श्रीमती प्रतिमा गुप्ता से पुर्नबिकी में कय की गयी थी। शिकायतकर्ता का यह भी कथन है कि लगभग io वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा अभी तक उक्त इकाई का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि विपक्षी से var इकाई के कब्जा के सम्बन्ध में बार-बार है व अनुरोध किये जाने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा कोई उचित उत्तर नहीं दिया जा रहा है और न ही कब्जा प्रदान किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा तत्काल अधिपत्य वाली कोई वैकल्पिक इकाई i8 प्रतिशत विलम्ब अवधि के ब्याज सहित दिलाये जाने तथा मानसिक एवं शरीरिक उत्पीड़न हेतु रू0 50,000 / - व वाद व्यय हेतु BO 25,000 /- दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है।

यद्यपि विपक्षी के विरूद्ध सार्वजनिक नोटिस निर्गत की गयी जिसके उपरान्त विपक्षी पीठ के समक्ष उपस्थित हुये तथा उनके द्वारा अपना लिखित प्रतिवाद-पत्र प्रस्तुत किया गया। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद-पत्र में अंकित किया है कि saa परियोजना का कार्य वर्ष 2042 में प्रारम्भ कर दिया गया था, परन्तु देश में आर्थिक मंदी आ जाने के कारण vat परियोजना का कार्य प्रभावित हुआ। जिसके उपरान्त उनके द्वारा आवंटियों की सहमति एवं सहायता से ver परियोजना का कार्य वर्ष 204 में प्रारम्भ किया गया तथा उक्त परियेजना का कार्य फेस अनुसार किया जा रहा है तथा वर्तमान में परियोजना में कार्य तीव्र गति से प्रचलित है। विपक्षी का यह भी कथन है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20१6 के प्रभावी होने के उपरान्त ही प्रश्नगत परियोजना का पंजीकरण उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में करा लिया गया था तथा waa परियाजना को पूर्ण करने की प्रस्तावित अंतिम तिथि प्राधिकरण में दिनांक- 30.08.2020 अंकित की गयी है और उक्त अवधि तक वह उक्त परियेजना का कार्य पूर्ण भी कर लिया जायेगा।

विपक्षी द्वारा प्रश्नगत शिकायत के सम्बन्ध में यह आपत्ति प्रस्तुत की गयी है कि शिकायतकर्ता द्वारा जिला उपभोक्ता विवाद प्रतितोष फोरम, फिरोजाबाद में भी शिकायत संस्थित की गयी है तथा पूर्व में भी प्राधिकरण द्वारा शिकायत संख्या- 420:89388 में शिकायतकर्ता को निर्देशित किया गया था कि वह जिला उपभोक्ता फोरम से अपनी शिकायत वापस लेकर नयी शिकायत प्राधिकरण के समक्ष संस्थित कर सकते है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा जिला उपभोक्ता फोरम से अभी तक शिकायत को वापस नहीं लिया गया है और न ही इस सम्बन्ध में कोई भी साक्ष्य प्रस्तुत किया गया है। विपक्षी द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा- 74 का संदर्भ देते हुये genre शिकायत पोषणीय न होने का तर्क प्रस्तुत करते हुये wernt शिकायत को निरस्त करने की प्रार्थना की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने प्रस्तुत प्रत्युत्तर-पत्र दिनांक- 48.08.2020 4 विपक्षी के प्रतिवाद-पत्र में अंकित तथ्यों का खण्डन करते हुये अंकित किया है कि उनके द्वारा जिला उपभोक्‍ता विवाद प्रतितोष फोरम, फिरोजाबाद से शिकायत वापस ली जा चुकी है जिसकी प्रति भी शिकायतकर्ता द्वारा संलग्नक की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के इस कथन कि उक्त का कार्य दिनांक- 30.08. न 2 2020 तक पूर्ण हो जायेगा पर अपनी सहमति व्यक्त करते हुये अपनी इकाई का कब्जा विलम्ब अवधि के ब्याज सहित दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। विचारणीय बिन्दु:--.. पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से शिकायत के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते हैः- बिन्दु संख्या 4: क्या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है और कितनी अवधि के लिए एवं यदि परियोजना विलम्बित है तो कया विपक्षी इसके लिए उत्तरदायी है?

बिन्दु संख्या 2: क्या शिकायतकर्ता अपनी इकाई का कब्जा विलम्ब अवधि के ब्याज सहित पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या- 4 यहाँ यह अवगत कराना समीचिन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विचाराधीन इकाई पुर्नबिकी में श्रीमती प्रतिमा गुप्ता से कय की गयी थी। उक्त इकाई के सम्बन्ध में प्रथम dat एवं विपक्षी के मध्य दिनांक- 02.08.20I0 को अनुबन्ध-पत्र निष्पादित किया गया था तथा Sat अनुबन्ध-पत्र के प्रस्तर- ॥9 के अनुसार विपक्षी को शिकायतकर्ता की इकाई का कब्जा निर्माण कार्य प्रारम्भ होने के 36 माह में प्रदान करना प्रस्तावित था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक शिकायतकर्ता की इकाई का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। अतः उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना लगभग 07 वर्ष विलम्बित है। विपक्षी ने अपने प्रतिवाद-पत्र में परियोजना में हुये विलम्ब के सम्बन्ध में आर्थिक मंदी का आधार लिया है। जो कि मानने योग्य नहीं है। इस सम्बन्ध में माननीय एन0सी०डी0आर0सी द्वारा उपभोक्ता शिकायत संख्या- 430/206 नीरू कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड में निर्णय के प्रस्तर-44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबजरवेशन किया हैः- “Coming to the plea of Force Majeure taken by the opposite party. It may be noted that issue raised by the opposite party is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the opposite party in Consumer Complaint No.347 of 29I4 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other \G

connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of _ this Commission vide order dated 4.08.205 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of — the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under: “Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant. “Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock-out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down J

having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression ‘slow down’ would include economic — slow-down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down’ having been used alongwith — the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock- out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project.” इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सिविल अपील संख्या- 940 /20:7 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या- 234 एवं we 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused — by nature. हि उपरोक्त फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्ननत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने की अधिकारी नहीं है।

इसके अतिरिक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/s Fortune Infrastructure (Now Known As M/s HICON Infrastructure) & ANR. Vs Trevor Dlima & ORS. Civil Appleal No. 3533-3534 Of 207 में पारित निर्णय को उर्द्धत करना महत्वपूर्ण होगा- If the seller wants to limit their liability for breach of contract under the aforesaid rule, they have to portray that they have performed their obligation in a prudent manner. It may be noted that the onus is on the seller to show his best efforts and bona fides in discharging the obligation. It may be noted that even in the absence of fraud, mere unwillingness to carry out the duty could constitute bad faith sufficient for the purchaser to claim damages. उपरोक्त निर्णय के आलोक से यह स्पष्ट है कि यदि परियोजना में किसी भी प्रकार का विलम्ब हुआ है तो उसको प्रमाणित करना तथा यह चित्रित करना सम्प्रवर्तक / विपक्षी का दायित्व होगा कि उनके द्वारा विवेकपूर्ण तरीकों से परियोजना को पूर्ण करने का प्रयास किया गया है, परन्तु विपक्षी द्वारा vat के सम्बन्ध में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किये है जिससे विपक्षी के तथ्यों को उचित ठहराया जा Ue | अतः स्पष्ट है कि संप्रवर्तक / विपक्षी विलम्ब के लिए स्वयं उत्तरदायी है तथा उसके द्वारा प्रस्तुत तर्क अमान्य है तथा विधि स्थापित सिद्धान्तों पर खरे नहीं उतरते है। wee बिन्दु संख्या- 4 शिकायतकर्ता के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्याः- 2 पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा कई वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी अभी तक शिकायतकर्ता को उनकी आवंटित इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं

कराया गया है। ad ° भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा ॥8 में यह स्पष्ट प्रावधान है कि:- Return of amount and compensation: (l) If the promoter fails — to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building- (a) In accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein: or (b) Due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason. He shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of — that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf — including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till द्न्त (3) the handing over of — the possession, at such rate as may be prescribed.

The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim — for compensation under this sub- section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force. If the promoter fails (0 discharge any other obligations imposed on him under this Act or the rules or regulations made there under or in accordance with the terms and conditions of the agreement for sale, he shall be liable to pay such compensation to the allottees, in the manner as_ provided under this Act." उपरोक्त प्राविधान से यह स्पष्ट होता है कि यदि परियोजना विलम्बित है और आवंटी wert परियोजना से अलग नहीं होना चाहता है तो आवंटी को यह अधिकार होगा कि वह परियोजना में बना रहे और जब तक कब्जा प्राप्त नहीं हो जाता है तब तक वह विलम्ब अवधि का ब्याज पाने की अधिकारी होगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या:- 2 शिकायतकर्ता के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। उपरोक्त विचारण बिन्दुओं के निस्तारण में प्रस्तुत हुये साक्ष्यों एवं तर्को से स्पष्ट होता है कि शिकायतकर्ता को अभी तक अपने आवंटित इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है, परन्तु शिकायतकर्ता का यह कथन है कि वह उक्त परियोजना में बने रहना चाहते है और अपने आवंटित इकाई का ही कब्जा प्राप्त करना चाहते है। अधिनियम की धारा-

i8 इस प्रकार का अधिकार शिकायतकर्ता को प्रदान करता है। विपक्षी ने ऐसा कोई राक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया है जिससे उसके परियोजना में हुये विलम्ब को न्यायोचित ठहराया जा सके। इससे स्पष्ट है कि परियोजना में हुये विलम्ब का पूर्ण उत्तरदायित्व विपक्षी पर ही है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता इकाई का कब्जा विलम्बित अवधि के ब्याज के साथ पाने की अधिकारी है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि मा0 महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में शिकायतकर्तागण की ओर से यह तर्क लिया गया था किः- Section 4(2)(I)(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, 00 not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)(I)(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under — Section 4(2)()(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale. Section |8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of _ his पा हि

business as a developer on account of suspension 07 revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, — without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of — the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व Ga के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 30.42.2049 भू-सम्पदा नियमावली 2078 4 Mier हेतु दिये गये प्रस्ताव के अनुसार :- WA 40 S i5() The rate of interest payable the the promoter to the allottee or by the allottee to the promoter, as the case may be, shall be the State Bank of India Marginal cost of Lending rate plus one percent.

Provided that in case the State Bank of India Marginal Cost of Lending Rate is not in use it would be replaced by such benchmark lending rates which the State Bank of India may fix from time to time for lending to the general public. (2) Where no contractual rate of interest in mutually agreed upon between the promoter and the allottee under sub-rule (), the rate of interest payable by the promoter to the allottee or by the allottee to the promoter, as the case may be, shall be the rate which is prevalent as per exiting directives of Reserve Bank of India i.e. Marginal Cost of Lending Rate (MCLR) the State Bank of India Prime Lending Rate plus one percent. इस प्रकार ब्याज की दर MCLR+I प्रतिशत निर्धारित की गयी। इसी क्रम में राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक i720.20I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय पट्टा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9 (ji) 4 प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- Veal The Allottee shall have the option of terminating — the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan

of State Bank of India +I% unless provided —_ otherwise under the Rules, within forty- five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील vio 6649-50 ,// 208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained धर. Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any “oe 42 further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession, The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद गें हो cw शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने की अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./ सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें |

इसके अतिरिक्त दिनांक- 47.0.20I8 को उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजना अनुभाग- 3 की अधिसूचना संख्या- 4740 /8-3-48-65 विविध / 6 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर- 7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया हैः- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: 7] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the |Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on, unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, 43 earthquake or any — other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that thePromoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the |Apartment/Plot]:”

इसके अतिरिक्त यह सर्वविदित है कि प्राकृतिक महामारी नामतः oifas—t9 (CoronaVirus Disease) विश्व भर में व्याप्त है तथा इसके WHAT का व्यापक प्रभाव सार्वजनिक जन-जीवन पर पड़ा है। इस प्राकृतिक आपदा महामारी की चुनौती से निपटने के लिए विभिन्‍न प्रकार के उपाय किये जा रहे हैं, जिसके परिणाम स्वरूप सार्वजनिक जीवन की लगभग समस्त गतिविधि प्रतिकुल रूप से प्रभावित हुयी है। इसी कारण भू-सम्पदा विनिर्माण क्षेत्र (Real Estate Sector) की समस्त गति विधियाँ में भी विघन पड़ा है। इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20. 05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि का आंकलन नहीं किया जायेगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। आदेश

4. अतः विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्ता की इकाई का कब्जा दिनांक- 30.08,2020 + कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक- 30.02.2024 तक सक्षम प्राधिकरण से कब्जा प्रमाण-पत्र (0.0.)/सम्पूर्णता प्रमाण-पत्र (०.८) प्राप्त कर प्रदान करते हुये शिकायतकर्ता से बकाया धनराशि पुरानी दर से प्राप्त कर एवं नियमानुसार विधिक घनराशि प्राप्त कर लेने के पश्चात्‌ विकय विलेख करवा कर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें तथा विलम्ब की अवधि के लिए स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया द्वारा a 4 निर्धारित MCLRHI% सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से केता-विकेता अनुबन्ध-पत्र में कब्जा दिये जाने की प्रस्तावित तिथि से कब्जा प्रमाण-पत्र (0.0.)/सम्पूर्णता प्रमाण-पत्र (९.0) प्राप्त होने की तिथि तक भुगतान करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। विलम्ब ब्याज की धनराशि भुगतान की धनराशि से अधिक होने की दशा में शिकायतकर्ता को नियमानुसार वापस की जाये। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक 24/ /2../ 2020 ane arr \ ५७५ ४०५०-४० (कल्पना मिश्रा ‘\ सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण a5