उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007. सुनवाई पीठ-04 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष E-Court शिकायत संख्या: LKO20/09/I3376/2023 शालिनी गुप्ता बनाम प्रयागराज विकास प्राधिकरण आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 हेतु सुरक्षित की गयी। दिनांक 09-02-2024 को निम्न आदेश पारित किया गया थाः- प्रश्नगत शिकायत में प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा आदेश क्रियान्वयन आवेदन प्रस्तुत किया गया है। क्रियान्वयन आवेदन पर दिनांक 23-06-2025 को वीडियो कान्फ्रेंसिंग के माध्यम से सुनवाई करायी गयी। प्रार्थी स्वयं तथा विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता श्री अनुपम द्विवेदी उपस्थित हुए। उभय पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों को सुनने के उपरान्त पत्रावली आदेश प्राधिकरण द्वारा रेश अधिनियम, 20:6 की aet—3 सपठित धारा-37 के अन्तर्गत 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह थिकायतकर्तायण की इकार्ड्यों की समस्त सुविधाओं को विवरण बुस्तिका//अनुबन्ध को अनुसार पूर्ण कराकर थिकायतकतगिण से नियमानुसार स्टास्प Yor WT कर रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करना झुनिश्चित Fe | , विपक्षी अग्रणी शिकायतकर्ता को विलस्बित अवधि के लिए दिनाक 29-04-2070 से परियोजना का ओ:सी., सी सी ATT करने अथवा कब्जा ऑफर किए जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिये भारतीय स्टेट बैंक arr निर्धारित ॥/07.7+7% की दर से विलस्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अग्रणी थिकायवकर्ता द्वारा अंतिम भुयतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज Page ण 4 E-Court

की धनराशि अग्रणी थिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि से आधषिक होने फर अग्रणी शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी/ अन्य शिकायतकर्तायण के FET में ब्याज की गणना उनको विवरण पुस्तिका के अनुसार कब्ज! में ब्याज की गणना उनको विवरण प्रस्तिका को अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि Let जाने की तिथि तथा उनके द्वार जगा की गयी धनराशि के अनुसार की जाएगी जैसा कि इस आदेश के पृष्ठ संख्या: # एवं ॥0 पर आंकरित जाएगी जैसा कि इस आदेश के प्रष्ठ संख्या: # एवं ॥0 पर आंकित गलिकाओं में वर्णित है। 3. विपक्षी आदेश पोर्टन पर अपलोड होने के 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना छुनिश्चित Fe | 4. एसटी पी. निर्गण कार्य को sheared रखते हुए दिनांक 3/-42-2077 से दिनाक 3/-.09--20/9 तक परियोजना में हुए Roe BY ब्याज की गणना नहीं की जायेगी / 5. फोर्स मैज्योर' (Force Majeure) को gerd रखते हुए (दिनांक 25-03-2020 से (दिनांक 25-09-2020 तक oe में हुए ere हेदु ब्याज की यणना नहीं की जायेगी। रेरा अधिनियम, 20:6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में आवंटियों, प्रमोटरों तथा एजेण्ट्स के अधिकारों एवं हितों का संरक्षण किया जाये तथा भू-सम्पदा सेक्टर में उनके मध्य उत्पन्न होने वाले विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाये | इस उद्देश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम, 206 के अन्तर्गत विभिन्‍न दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं।

रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-34(8) में प्राधिकरण के Heal का उल्लेख करते हुए यह प्राविधानित किया गया है कि प्राधिकरण अपने विनियमों, आदेशों तथा निर्देशों का अनुपालन सुनिश्चित करा सकता है। रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-38 में प्राधिकरण की शक्तियों का उल्लेख करते हुए, यह प्राविधानित किया गया है कि प्राधिकरण, आवंटियों, प्रमोटर तथा एजेण्ट्स पर डाली गयी बाध्यताओं के किसी उल्लंघन के सम्बन्ध में, रेरा अधिनियम, 20:6 तथा उसके अधीन बनाये गये नियमों एवं विनियमों के अधीन शास्ति अथवा ब्याज अधिरोपित कर सकता है। रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-40 में प्राविधानित है कि यदि आवंटी, प्रमोटर तथा एजेण्ट इस अधिनियम के अन्तर्गत उस पर अधिरोपित किसी ब्याज या शास्ति का संदाय करने में असफल रहता है तो उक्त ब्याज या शास्ति आवंटी, प्रमोटर अथवा एजेण्ट से भू-राजस्व के बकाये के रूप में वसूल किया जायेगा। धारा-40 में यह भी प्राविधानित है कि यदि प्राधिकरण किसी व्यक्ति को कोई आदेश या निर्देश जारी करता है और उस व्यक्ति द्वारा उक्त आदेश या निर्देश का अनुपालन नहीं किया जाता है तो अनुपालन निर्धारित रीति के अनुसार कराया जायेगा। प्राधिकरण के आदेश, निर्देश एवं विनिश्चयों को क्रियान्वित कराने की रीति उ.प्र. रेरा नियमावली, 2046 के नियम-24 में दी गयी है। Page 2 of 4 रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-63 में यह भी प्राविधानित .है कि यदि प्रमोटर प्राधिकरण के आदेशों का अनुपालन करने में असफल रहता है या उनका उल्लंघन करता है तो प्राधिकरण उस पर परियोजना की अनुमानित लागत के पाँच प्रतिशत तक की शास्ति अधिरोपित कर सकता है।

आदेश, दिनांक 09-02-2024 में विपक्षी को निर्देशित किया गया था की वे प्रार्थी को उनकी इकाई के सम्बन्ध रजिस्ट्री निष्पादित कर इकाई का भौतिक कब्जा प्रदान करें तथा प्रार्थी को विलम्ब अवधि के ब्याज की धनराशि का भुगतान करें। विपक्षी द्वारा ऐसा कोई भी अभिलेखीय साक्ष्य उपलब्ध नहीं कराया गया है जिससे यह स्पष्ट होता हो कि उनके द्वारा आदेश का पूर्ण अनुपालन किया जा चुका है। प्रार्थी द्वार अवगत कराया गया है कि उन्हें न ही इकाई का भौतिक कब्जा मिला है और ना ही विलम्ब ब्याज की धनराशि का भुगतान किया गया है। अतः यह स्पष्ट है कि विपक्षी ने आदेश, दिनांक 09-02-2024 का अनुपालन नहीं किया है। अतः उपर्युक्त वर्णित प्राविधानों एवं तथ्यों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत इकाई के कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी, लखनऊ के समक्ष सुनवाई हेतु, दिनांक 20-08-2025 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 09-02-2024 के प्रस्तर-2, 4 एवं 5 के अनुसार, मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई की तिथि, दिनांक 20-08-2025 से पूर्व, ब्याज की धनराशि की गणना करा कर, वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित we |

आदेश, दिनांक 09-02-2024 में विपक्षी को निर्देशित किया गया था कि वे परियोजना का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने अथवा कब्जा ऑफर किए जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि के लिये विलम्ब ब्याज की धनराशि का भुगतान करेंगे। इस सम्बन्ध में यह स्पष्ट किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त करने के उपरान्त कब्जा ऑफर किए बिना ही रजिस्ट्री निष्पादित कराई जाती है, तो ऐसी स्तिथि में विलम्ब ब्याज की गणना रजिस्ट्री की तिथि तक की जाएगी। यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी, नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 09-02-2024 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी स्तिथि में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-63 के अन्तर्गत नियमानुसार कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस संदर्भित कर सकते हैं। Page 3 of 4 E-Court अन्तवर्ती आवेदन पर आदेश

प्रश्नगत प्रकरण में प्रार्थी के पति, श्री सर्वेश कुमार द्वारा एक अन्तवर्ती आवेदन, दिनांक 45--07-2024 प्रस्तुत किया गया है, जिसमें उनका यह कथन है कि प्रार्थी एक ग्रहणी है तथा उनके आय का कोई स्रोत नही है। उनका कहना है कि उन्होनें प्रश्नगत इकाई अपनी पत्नी के नाम पर बुक कराई थी। उन्होनें पीठ को अवगत कराया कि प्रार्थी द्वारा हिन्दू विवाह अधिनियम, 4955 के अन्तर्गत विवाह-विच्छेद याचिका दायर की गई है, जो कि अभी सक्षम न्यायालय के समक्ष विचाराधीन है। उनका कहना है कि चूंकि प्रश्नगत इकाई के सम्बन्ध में सभी भुगतान उनके द्वारा किया गया है क्‍योंकि प्रार्थी कि आय का कोई स्रोत नही है। इन तथ्यों के आधार पर श्री सर्वेश कुमार ने विवाह-विच्छेद याचिका के लम्बित रहने तक परिवाद को प्रास्थगन (Abeyance) में रखने का अनुरोध किया है। यहॉ यह उल्लेखनीय है कि रेरा अधिनियम, 2046 भू-सम्पदा सेक्टर में आवंटियों, प्रमोटरों तथा एजेण्ट्स के अधिकारों का संरक्षण एवं विनियामन करता है | प्रश्नगत प्रकरण में सभी दस्तावेज, यथा बुकिंग फॉर्म, आवंटन-पत्र तथा विपक्षी / प्रमोटर को भुगतान की गयी रसीदों में प्रार्थी, सुश्री शालिनी गुप्ता का नाम अंकित है, जिससे यह स्पष्ट है कि वही प्रकरण में आवंटी है। यह भी उल्लेखनीय है कि श्री सर्वेश कुमार का नाम विपक्षी / प्रमोटर के किसी भी दस्तावेज में अंकित नहीं है।

इसके अतिरिक्त भारतीय विधि व्यवस्था में संविदात्मक सम्बन्ध (Privity of Contract) का सिद्धांत लागू होता है, जिसके तहत किसी भी संविदा के उपबन्ध संविदा के पक्षकारों पर ही लागू होते हैं तथा कोई भी तृतीय पक्ष, जो संविदा में पक्षकार नहीं है, न तो संविदा से लाभान्वित हो सकते हैं और न ही तृतीय पक्ष पर कोई दायित्व लगाया जा सकता है। चूंकि प्रश्नगत प्रकरण में सुश्री शालिनी गुप्ता आवंटी है तथा सभी दस्तावेजों पर भी उनका नाम अंकित है, इसलिए वही संविदा में पक्षकार है तथा श्री सर्वेश कुमार तृतीय पक्ष है। अतः उपर्युक्त तथ्यों के आलोक में श्री सर्वेश कुमार द्वारा प्रस्तुत अन्तवर्ती आवेदन खारिज किया जाता है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 40--07-2025. अध्यक्ष, उ.प्र. RT Page 4 of 4