उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ | नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 सुनवाई पीठ-04(ए), उपस्थिति — श्री राजीव कुमार (अध्यक्ष) शिकायत संख्या : LKOI20/08/0043/20i9 श्री पवन कुमार त्रिपाठी, 74-ई /49 ई- ब्लाक दबोली, i) —— eens शिकायतकर्ता बनाम प्रयागराज विकास प्राधिकरण, ghar भवन,सिविल लाइन WERT —244004 fi ccaetnnnntnannatnnne विपक्षी आदेश शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध विलम्बित ब्याज सहित कब्जा एवं जी.एस.टी. से मुक्ति दिलाए जाने हेतु शिकायत दाखिल की गयी है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत में यह अंकित किया गया है कि उसने जानकीपुरम विस्तार के अंतर्गत “मंगल विहार हाउसिंग स्कीम” प्रयागराज में एक फ्लैट si- 20। बुक कराया था जिसके एवज में Go 40,30,000.00 (दस लाख तीस हजार रुपए मात्र) की अदायगी की गयी। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत में अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 40.06.20i5 को इकाई आवंटन की गयी थी। विपक्षी द्वारा 24 माह में कब्जा प्रदान किया जाना, परन्तु अभी तक नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा निर्माण कार्य विलम्ब से प्रारम्भ से किया गया था, जिस कारण निर्माण कार्य पूर्ण करने में विलम्ब हुआ। विपक्षी द्वारा बिना किसी पूर्व सूचना के इकाई के क्षेत्रफल बढाने के नाम पर रूपये 4,30,000.00 की मांग की गयी थी, जिसे दिनांक 3.08.20i7 तक जमा किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा अपने प्रत्युत्तर पत्र दिनांक 07.09.2049 में अंकित किया गया है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 27.0:.20i5 को इकाई का आवंटन पत्र जारी किया गया था। विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर दिनांक 34.72.2077 को पूर्णता पत्र प्राप्त करने हेतु प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया गया था, जिसके पश्चात दिनांक 30.08,20:8 को परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त हुआ था।

विपक्षी के कथन के अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य दिनांक 34.42.20:7 को पूर्ण हुआ था तथा दिनांक 30.08.20i8 को परियोजना पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त हुआ था, परन्तु विपक्षी द्वारा दिनांक 04.42.2047 को कब्जे का ऑफर दिया गया था, जो कि गलत है। परियोजना के ब्रोशर के अनुसार इकाई का क्षेत्रफल 30.45 वर्गमी. था, जिसके पश्चात विपक्षी द्वारा दिनांक 47.05.20:7 को पत्र जारी किया गया जिसके अनुसार इकाई का क्षेत्रफल 43.46 वर्गमी. हो गया जिस संबंध में रूपये 430,000.00 की मांग की गयी। विपक्षी द्वारा दिनांक 02.05.20:8 को अन्तिम मांग पत्र जारी किया गया था, जिसके अनुसार शेष धनराशि का भुगतान करके रजिस्ट्री करायी जानी थी। इस प्रकार विपक्षी की परियोजना में 09 माह का विलम्ब है, विपक्षी द्वारा अपने लिखित अभिकथन के प्रस्तर-8 में अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा 77 माह के विलम्ब के पश्चात शेष धनराशि की अदायगी की गयी थी, जो कि गलत है। शिकायतकर्ता द्वारा 05 माह के विलम्ब के पश्चात शेष धनराशि की अदायगी की गयी थी। शिकायतकर्ता द्वारा अपने वाद के समर्थन में निम्नलिखत साक्ष्य दाखिल किये गये ee दिनांक 30.08.208 को जारी पूर्णता प्रमाण पत्र। पंजीकरण पुस्तिका। विपक्षी द्वारा भेजे गये पत्र। दिनांक 02.05.2048 को जारी अन्तिम मांग पत्र । . चेक की छाया प्रति। . धनराशि अदायगी की रसीदें।

विपक्षी द्वारा अपने विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से उपस्थित होकर लिखित जवाब प्रस्तुत कर शिकायतकर्ता की शिकायत का खण्डन किया गया। विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित अभिकथन दिनांक t9.08.20I9 में यह अंकित किया गया है कि वर्ष 20I5 4 परियोजना प्रारम्भ की गयी थी। शिकायतकर्ता द्वारा बुकिंग धनराशि जमा करके परियोजना में दिनांक 27.07.20:5 को इकाई बुक करायी गयी थी। प्रथमतः इकाई का क्षेत्रफल 38.45 ath. था तथा परियोजना के ब्रोशर के बिन्दु 2.3 के अनुसार इकाई का मूल्य अनुमानित है तथा सरकार द्वारा रोपित किये गये टैक्स आवंटी द्वारा वहन किये जायेगे। शिकायतकर्ता को दिनांक 0.06.2045 को इकाई का आवंटन पत्र जारी किया गया था तथा शिकायतकर्ता द्वारा शेष धनराशि का भुगतान किया गया था। शिकायतकर्ता की इकाई के क्षेत्रफल में वृद्धि हुई थी, जिस कारण शिकायतकर्ता को दिनांक 44.05.20:7 को मूल्य वृद्धि की धनराशि जमा करने हेतु पत्र जारी किया गया था। पत्र में अंकित था कि यदि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 37.05.20:7 तक धनराशि का भुगतान नहीं किया जाता है तो दण्ड ब्याज रोपित ph 2 P2aron =

किया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा शेष धनराशि दिनांक 30.04.20i8 को जमा की गयी थी, जो कि नियत तारीख से 47 माह के बाद की थी। प्रश्नगत परियोजना में कुल 296 फ्लैट्स हैं, जो कि ठेकेदार द्वारा दिनांक 32.:2.20:7 तक निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया था तथा शिकायतकर्ता की इकाई दिनांक 04.:2.20:7 को पूर्ण कर ली गयी थी। शिकायतकर्ता को दिनांक 02.05.20i8 को अन्तिम मांग पत्र जारी किया गया था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा रूपये 75,476 का भुगतान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 29,2.208 एवं दिनांक 29.03.20:9 को पत्र भेज गया, जिसमें उनके द्वारा दण्ड ब्याज तथा जी.एस.टी. को माफ करने की प्रार्थना की गयी थी। इस संबंध में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 29.0:.209 एवं दिनांक i0.04.20i9 को पत्र के माध्यम से सूचित किया गया कि मांगी गयी धनराशि माफ नहीं की जा सकती है। विपक्षी द्वारा अपने वाद के समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैं :-- 4. परियोजना का ब्रोशर | 2. शिकायतकर्ता को भेजे गये पत्र। 3. दिनांक 30.08.2048 को जारी पूर्णता प्रमाण पत्र। दोनों पक्षों के apt को सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों का अवलोकन किया गया। अभिलेखों के अवलोकन से स्पष्ट है कि यह वाद निम्नलिखित बिन्दुओं पर पूर्णतः आधारित 4. क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा जी.एस.टी देय है अथवा नहीं? 2. क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा इकाई के क्षेत्रफल में हुई वृद्धि की धनराशि देय है अथवा नहीं? 3. क्‍या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस अवधि के लिए? 4, क्‍या शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि के लिए धनराशि पाने का अधिकारी है अथवा नहीं? विवाद बिन्दु 4:

जहाँ तक प्रश्न शिकायतकर्ता द्वारा जी.एस.टी. देय है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में परियोजना के ब्रोशर के प्रस्तर-2.3 में अंकित है कि "उपरोक्त फ्लैट का घोषित मूल्य अनुमानित है। वास्तविक मूल्य की गणना फ्लैट का निर्माण पूर्ण होने पर की जायेगी। इसके फू 3 अतिरिक्त शासन अथवा किसी शासकीय अभिकरण द्वारा कोई अतिरिक्त टैक्स यथा az, सर्विस टैक्स आदि रोपित किया जाता है तो वह आवंटी द्वारा अलग से देय होगा।" इस सम्बन्ध में मा० सर्वोच्च न्यायालय अपने निर्णय सुपरटेक बनाम रजनी गोयल दिनांकित 23.40.2048 के प्रकरण में एन.सी.डी.आर.सी. के केस को निम्न बिन्दुओं पर अपहेल्ड (सही ठहराया) किया है:- “The Commission held that out of the charges mentioned in the Pre Possession Letter dated 2.0.20I5, the Appellant— Builder was entitled to payment of the following amounts- (i) An amount of Rs. 3,l66/- towards interest on delayed payment. (ii) Water connection charges if paid to the concerned Authority, on proportionate basis subject to furnishing proof of such payment, in terms of this order. (iii) Labour welfare charges subject to furnishing proof and computation with respect to the said charges in terms of this order. (iv) Escalation charges + service tax amounting to Rs. 3,88,797.9/

उक्त प्रस्तर में बिल्डर द्वारा बायर्स से फ्लैट की शेष धनराशि में मेंटेनेन्स, लेबर चार्जेस, वाटर चार्जेस, एक्सलेशन कास्ट, आदि की डिमांड की थी, जिसमें निर्धारित किया गया कि बिल्डर द्वारा जो चार्जेज शासन को अपने प्रोजेक्ट के सम्बन्ध में दिये हैं उसके भुगतान का प्रमाण (Proof of Payment) देकर व प्रत्येक बायर को उसका अनुपातिक अंश (Proportionate Share) बताते हुए यह धनराशि लेने के अधिकारी होगें। यह सही है कि वर्ष 2044 में जी.एस.टी. नहीं था किन्तु उस समय लागू टैक्स देय थे एवं टैक्स नियमानुसार देय होते ही हैं। अत: इस धनराशि को शिकायतकर्ता को वापस दिलाये जाने का कोई औचित्य नहीं है। विवाद farg 2: जहाँ तक प्रश्न शिकायतकर्ता द्वारा इकाई के क्षेत्रफल में हुई वृद्धि की धनराशि देय है अथवा नहीं, इस संबंध में विपक्षी का कथन है कि शिकायतकर्ता की इकाई का क्षेत्रफल 38.5 GLA, से बढ़कर 43.46 otal. हो गया है। इस संबंध में परियोजना के ब्रोशर के प्रस्तर-2.5 में अंकित है कि “अनुमानित क्षेत्रफल में वृद्धि होने की स्थिति में वास्तविक Hapa के अनुसार भुगतान देय होगा।" उक्त से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा इकाई के क्षेत्रफल में हुई वृद्धि की धनराशि का भुगतान किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। a) शिकायतकर्ता को पूर्व व बढ़े क्षेत्रफल का तुलनात्मक विवरण उपलब्ध कराकर यह धनराशि लेने के लिए पात्र होंगे। विवाद बिन्दु 3:

जहाँ तक परियोजना में विलम्ब का प्रश्न है, विवरण पुस्तिका के प्रस्तर-2.44 के अनुसार परियोजना 24 माह में पूरी होनी चाहिये थी। आवंटन पत्र दिनांक 40.06.20i5 का है व इस प्रकार कब्जा दिनांक 40.06.207 में दिया जाना था। विपक्षी द्वारा दिनांक 30.08.208 को परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया गया था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 02.05.20i8 को अन्तिम मांग पत्र जारी किया गया था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा शेष धनराशि का भुगतान करके कब्जा प्राप्त किया जाना था। उक्त से यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना में लगभग i2 माह का विलंब है। स्पष्टतः शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि के लिए ब्याज पाने का अधिकारी है। उक्त के सम्बन्ध में मा० सर्वोच्च न्यायालय अपने निर्णय सुपरटेक बनाम रजनी गोयल के प्रकरण में निष्पादित किया है कि:- “Furthermore, the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession.” उक्त से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अनुबंधित अवधि के पश्चात o.cic.c. सहित कब्जा दिये जाने तक ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित है। विवाद बिन्दु 4:

जहाँ तक प्रश्न शिकायतकर्ता विलंबित अवधि के लिए विलम्बित ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में उपलब्ध अभिलेखों के आधार पर यह स्पष्ट होता है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को लगभग 44 माह बीत जाने के उपरान्त भी कब्जा प्राप्त कु * नहीं कराया गया है। अतः स्पष्ट है कि संप्रवर्तक ,“ विपक्षी विलम्ब के लिए स्वयं उत्तरदायी है तथा उसके द्वारा प्रस्तुत तर्क आधारहीन है। अभिलेखों से यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त कराने में अत्याधिक विलम्ब होने के उपरान्त भी असफल रहा है। इसके फलस्वरूप विपक्षी रियल wee (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा- 8 के अन्तर्गत उत्तरदायी है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता विपक्षी के मूल धनराशि जो उसके द्वारा जमा की गयी है तथा कब्जा दिये जाने के सम्बन्ध में हुए विलम्ब के लिये ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बन्ध में मा० महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि :-

According to Section 4(2)()(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)(l)(c) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)()(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale. According to Section |8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. oy

The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत शिकायतकर्ता द्वारा प्रोजेक्ट में बने रहने की स्थिति में प्रोमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब की दशा में मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक ॥7.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय “पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) FY प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice:

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी wea 9 (iii) F निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित कब्जा दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है | तदनुसार इस प्रकरण में निम्न आदेश पारित किए जाते हैं :- 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि आदेश की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा शेष विधिक शुल्क एवं नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें। 2. प्रकरण में, दिनांक 40.06.20:7 से 30.08.2048 तक के विलम्ब हेतु, शिकायतकर्ता की जमा धनराशि पर |४0,२+। प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर पर विलंब ब्याज देय होगा। 2| 3. रेरा अधिनियम की धारा 2 (za) (i) के अनुसार विलम्ब के लिए लागू ब्याज दर, अर्थात MCLR+ वार्षिक, यदि बायर का भी कोई बकाया होगा तो वहीं दर बायर को देय होगा। 4. विपक्षी शिकायतकर्ता से जी.एस.टी, की धनराशि के भुगतान के साक्ष्य सहित, प्रो-रेटा बेसिस के अनुसार प्राप्त करेगें एवं भुगतान का प्रमाण शिकायतकर्ता को प्राप्त करायेंगे। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता के शिकायत का निस्तारण किया जाता है। दिनांक:-- /% / *) / 2020 i वीक लि SY (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण