E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ | नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष

पुस्तिका के शिकायतकर्ता - rs PTaT Oe. शिकायत संख्या शिकायतर्कर्त का ape की इकाई सं. as कब्जा इकाई हू कुल जमा धनराशि... जाने की तिथि 04 LKOI20/07/0799/2023 फूलकली पाण्डय 40-42-2044 BI-402 40-2—206 | %.33,7,000/— | रू.39,20,407 /- 02 LKO20/07/I0926/2023 पकज कुमार सिंह 29-04-2046 B2-70I 29—04—208 | रू.45,28,000 /— | रू.50,04,280 /— 03. LKOI20/08/I873/2023 ade कुमार तिवारी 23—08—206 B2-604 23-08--2048 | रू.46,64,000 /- | रू.48,39,425 /— oa. | [60200824692025 मधु गुप्ता 40-42-2074 | BI-II04 | t0-72-2076 | रू.40,89,000 /- | ¥.47,90,525 / - 95. LKO20/06/]0232/2023 अरूण कुमार सिंह 40-42-2044 82-303 40-42-2046 | रू.45,28,000 /— | रू.46,84,280 /— पाण्डय साधना 06. LKOI20/06/40964/2023 सीताराम एवं मनोज 40-42-2044 BI-504 40—2-206 | रु.40,89,000 /— ¥.44,45,553 /-- कुमार मिश्रा छा. LKOI20/04/08027/2023 कुसुम दुबे 40-42-2044 BI-403 70—2—20i6 | रु.40,89,000 /- | %.4,90,525 /— | 08. | LKOI20/04/07585/2023 ओम प्रकाश मिश्रा 23—08—206 BI-20I 23-08--2048 | %&.47,53,000 /— | %.49,5,552 /— os. | LKOI20/04/I07583/2023 ae यादव ऐसे | ॥0-42-2044 | 0-0 | I-0l | 40-2-2046 | रू.46,4,000//- | रू47,27.525 /- 40 4.00 (020/03/]06672/2023 श्रीमती विभा मिश्रा 23-08-2046 B2-00] 23-08--2048 | रू.46,64,000 /— | %.48,58,830 /— LKOI20/03/06446/2023 oe BAR 23-08—206 fers | T-II0] 23-08--2048 | ©.47,53,000 /— | %.49,34,775 /- 2 I.KO20/06/I0427/2023 गिरजा शंकर सिंह 23—08—206 B2-204 23-08--2048 | रू.46,64,000 //- | रू.48,39,425 /— 43. | LKOI20/06/I0430/2023 | सुनील कुमार आजाद | 40-72—-2074 cae 40—2—206 | रू.45,28,000 /— | %.49,09,475 /— 44. | LKOI20/06/0443/2023 दीप्ति वम 40-2-204 | BI-50l | 40-2-2046 | रू.46,4,000 /- | रू.46,46,955 /— 45. | [0020/0509062/2073 | कमला देवी 40-32-204 | BI-603 | 70-2—2076 | रू.40,89,000 /- | %.47,90,525 /— | 76 | LKOI20/06/I09528/2023 बृजेश प्रताप सिंह 40-42-2044 if B2-404 40-42--2046 | रू.45,28,000 //- | %.46,39,000 /— 47. | ॥6072000॥092292025 पूनम चतुर्वेदी 40-42-204 | BI-303 | 70-2—2076 | रू.40,89,000 /- | %.47,90,525 /— बनाम

उपरोक्त प्रयागराज विकास प्राधिकरण निर्णय | शिकायतकर्तागण ने अपनी इकाई का कब्जा तथा कब्जा देने में हुए विलम्ब के लिए जमा धनराशि पर ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के Page 4 रत 44 He a E-Court अन्तर्गत विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत शिकायतें योजित की हैं। दिनांक 09-04-2024 को उक्त वर्णित परिवादों में अन्तिम सुनवाई वीडियो कान्फेसिंग के माध्यम से कराई गई तथा उभय पक्षों के तर्कों को सुनने के उपरान्त आदेश सुरक्षित किये गये। शिकायतकर्तागण कम संख्या: 04 से 44 की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री सौरभ मिश्रा, शिकायतकर्तागण कम संख्या: 42 से 44 की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री विकास पाण्डेय, शिकायतकर्ता कम संख्या: 45 की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री gerd प्रताप सिंह, शिकायतकर्ता कम संख्या: 47 की ओर से उनके प्रतिनिधि श्री रजनीश चर्तुवेदी तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अनुपम द्विवेदी उपस्थित हुए। शिकायतकर्ता कम संख्या: 46 अनुपस्थित थे। उपरोक्त शिकायतें विपक्षी की “अलकनन्दा अपार्टमेंट" परियोजना (पंजीयन संख्या: एशरटा२७ए२०2225), प्रयागराज से सम्बन्धित है। सभी शिकायतों के तथ्य समरूप हैं एवं अनुतोष भी समान हैं। अतः पुनरावृत्ति से बचने तथा सुगमता की दृष्टि से सभी शिकायतों का एक ही निर्णय द्वारा निस्तारण किया जा रहा है। कम संख्या: 4-शिकायत संख्या: LKOI20/07/I0799/2023, “फूलकली पाण्डेय बनाम प्रयागराज विकास प्राधिकरण” अग्रणी परिवाद रहेगा।

संक्षेप में शिकायतकर्तागण का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी के प्रोजेक्ट “अलकनन्दा अपार्टमेंट”, प्रयागराज में आवासीय इकाई के आवंटन हेतु आवेदन प्रस्तुत किया गया, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण के पक्ष में इकाई का आवंटन किया गया। शिकायतकर्तागण ने आवंटन-पत्र के अनुसार विपक्षी को विकय मूल्य का भुगतान भी किया गया। विवरण पुस्तिका के अनुसार विपक्षी को प्रश्नगत इकाई का कब्जा 24 माह की निर्धारित अवधि में देना था, परन्तु लगभग 07 वर्ष से अधिक समय बीत जाने के बावजूद भी अभी तक निर्माण कार्य पूर्ण कराकर कब्जा नहीं दिया गया है शिकायतकर्तागण अपनी इकाई का कब्जा तथा कब्जा देने में हुए विलम्ब के लिए जमा धनराशि पर ब्याज प्राप्त करना चाहते हैं। अपने कथन के समर्थन में शिकायतकर्तागण ने परियोजना की विवरण पुस्तिका की प्रति, पंजीकरण आवेदन-पत्र की प्रति, आवंटन-पत्र की प्रति, जमा की गई धनराशि की रसीदों की प्रतियां, सम्बन्धित प्रपत्र आदि दाखिल किये हैं। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता संख्या: 45 ने उनकी इकाई की निर्माण सम्बन्धी वर्तमान स्थिति की तस्वीरें भी दाखिल की हैं। विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता ने आपत्ति-पत्र प्रस्तुत कर शिकायत का खण्डन किया विपक्षी ने अपने आपत्ति-पत्र में यह उल्लेख किया है कि प्रश्नगत परियोजना का विज्ञापन दिसम्बर, 2043 में प्रकाशित कर आवेदन आमंत्रित किए गए। अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन धनराशि &2,88,000/— जमा की गयी, जिसके उपरान्त लॉटरी द्वारा उनके पक्ष में इकाई wen Bi-402 आवंटित कर अग्रणी शिकायकर्ता को आवंटन-पत्र, दिनांक Page 2 044 E-Court

40-(2-204 को प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित सभी शर्तों एवं नियमों को पढ़ने, समझने एवं स्वीकार करने के उपरान्त ही आवेदन कर आवंटन-पत्र ग्रहण किया गया है। इस प्रकार उन्होने यह भी स्वीकार किया है कि विलम्ब से धनराशि देय पर उनके द्वारा जुर्माना देय होगा। विपक्षी द्वारा अवगत कराया गया है कि विवरण पुस्तिका के अनुसार 24 माह में कब्जा दिया जाना प्रस्तावित था तथा प्रश्नगत परियोजना के शुरुआत होने की तिथि 0-40-2044 एवं पूर्ण होने की तिथि 30-09-2046 है।

विपक्षी द्वारा उल्लेख किया गया कि परियोजना कार्य के प्रारम्भिक चरण में यह पाया गया कि कार्यस्थल के नीचे की मिट्टी दलदली भूमि है, जिसके कारण संचारात्मक बनावट और पाइल कार्य में परिवर्तन करने की आवश्यकता पायी गई, जिसके कारण कार्य पूर्ण होने में विलम्ब हुआ है। उक्त परिवर्तन करने के कारण परियोजना की निर्माण लागत में 9.36 प्रतिशत, अर्थात अतिरिक्त b4i654 लाख, से बढ़ोत्तरी हुई है। इसके अतिरिक्त मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा वर्ष 207-48 में भू-खनन पर लगाए गये प्रतिबंध के कारण प्रश्नगत परियोजना के निर्माण में अतिरिक्त 09 माह का विलम्ब हुआ है। विपक्षी द्वारा यह भी अवगत कराया गया कि कुम्भ मेला-209 के आयोजन की तैयारी में एस.टी.पी. निर्माण करने के कारण भी प्रश्नगत परियोजना 04 से 05 माह विलम्बित हुई है। विपक्षी द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि उनकी परियोजना “अलकनंदा अपार्टमेंट” का पंजीयन रेरा में दिनांक o3-t0-20:7 में कराया गया, जिसकी पंजीयन संख्या: UPRERAPRJI2225 है, जिसकी वास्तविक पूर्णता तिथि 33-42-2049 निर्धारित eft | विपक्षी के आवेदन उपरान्त रेरा द्वारा उक्त परियोजना की समयावधि विस्तारित कर दिनांक 34-42-2049 से 30-42-2020 कर दी गई। तत्पश्चात कोविड-49 विभीषिका और राष्ट्रीय a के कारण रेरा पोर्टल पर परियोजना को पूर्ण करने की तिथि 29-06-2024 तक विस्तारित कर दी गई। विपक्षी द्वारा उल्लेख किया गया कि उपर्युक्त वर्णित परिस्थितियां उनके नियंत्रण से बाहर थी, जिससे प्रश्नगत परियोजना पूर्ण करने में विलम्ब हुआ है।

विपक्षी & विद्वान अधिवक्ता ने मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा जनहित याचिका संख्या: 2896 /20:6, विजय कुमार ead बनाम उग्र सरकार व अन्य” में पारित आदेश दिनांक 20--06--2046 का उल्लेख करते हुए मा. पीठ को यह अवगत कराया कि मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा भू-खनन पर प्रतिबन्ध लगाया गया था जिसके कारण आपूर्ति श्रंखला बाधित हो गई थी और निर्माण सामग्री जैसे कि रेत, बालू, मोरंग इत्यादि आसानी से उपलब्ध नहीं हो पा रहे थे, जिसके कारण परियोजना को पूर्ण करने में विलम्ब हुआ है। विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता ने यह भी अवगत कराया कि परियोजना शीघ्र ही पूर्ण होने वाली है तथा आवंटियों को कब्जा देने की कार्यवाही यथाशीघ्र प्रारम्भ कर दी जायेगी इस सम्बन्ध में विपक्षी ने आवंटियों की इकाईयों की अद्यावधिक तस्‍वीरें भी पोर्टल पर अपलोड की हैं। इसके अतिरिक्त विपक्षी ने यह भी अवगत कराया कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता dea-i5 (कमला देवी) एवं शिकायतकर्ता संख्या-46 (बृजेश प्रताप सिंह Page 3 of ॥4 E-Court को दिनांक 06-05-2023 तथा शिकायतकर्ता संख्या-06 (पाण्डेय साधना सीताराम एवं मनोज कुमार मिश्रा) को दिनांक 08-05-2023 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किये जा चुके हैं, परन्तु इस सम्बन्ध में उनके द्वारा कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किये गये हैं।

अपने कथन के समर्थन में विपक्षी ने आवंटन-पंत्र की प्रति, परियोजना की विवरण पुस्तिका की प्रति, प्रयागराज विकास प्राधिकरण की बैठक समिति के बोर्ड नोट्स, दिनांक 30-09-2045 की प्रति, एस.टी.पी. से सम्बंधित वर्क आर्डर, निर्माणकर्ता कम्पनी द्वारा विपक्षी को प्रेषित पत्र की प्रति, विपक्षी द्वारा निर्माणकर्ता कम्पनी को प्रेषित पत्र की प्रति, रेरा द्वारा परियोजना पंजीयन विस्तार हेतु जारी पत्र की प्रति, रेरा द्वारा कोविड-49 विभीषिका के संदर्भ में जारी आदेश, दिनांक 06-06-2020 एवं 03-07-2020 की प्रति, सामग्री ढोने वाले वाहनों की तस्‍वीरें, मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, दिनांक 20-06-206 की प्रति, आवंटियों की इकाईयों की तस्‍वीरें, सम्बन्धित प्रपत्र आदि दाखिल किये हैं। शिकायतकर्तागण के विद्वान अधिवक्ताओं ने विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र का विरोध करते हुए यह कहा कि मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा जो प्रतिबन्ध लगाया गया था, वह केवल अवैध भू-खनन पर था न कि वैध भू-खनन पर। शिकायतकर्तागण के विद्वान अधिवक्ताओं द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि विपक्षी द्वारा इकाईयों की प्रस्तुत की गई तस्वीरें निर्णायक प्रमाण नहीं हैं। शिकायतकर्तागण द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि आज तक परियोजना की ओ.सी., सी.सी. प्राप्त नहीं हुई है। शिकायतकर्तागण द्वारा यह भी अवगत कराया गया कि परियोजना की ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने से पहले यदि ऑफर ऑफ पजेशन दिया गया है तो वह नियमानुसार सही नहीं है।

मैंने उभय पक्षों के तर्कों को विस्तार से सुना तथा उभय पक्षों द्वारा पत्रावली पर दाखिल किये गये समस्त अभिलेखीय साक्ष्यों का परिशीलन किया, जिसके उपरान्त निम्नलिखित प्रश्नों पर विचार कियाः- 4. क्या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं? यदि हाँ तो किस अवधि के लिए? 2. क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं कब्जा देने में हुए विलम्ब के लिए जमा धनराशि पर ब्याज दिलाया जाना उचित है? यदि कब्जा देने में हुए विलम्ब के लिए जमा धनराशि पर ब्याज दिलाया जायेगा, तो ब्याज की दर क्‍या होगी? विचारणीय प्रश्न Wea इस प्रश्न में यह विनिश्चय किया जाएगा कि क्या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस अवधि के लिए? शिकायतकर्तागण के अनुसार विवरण पुस्तिका के प्रस्तर-2.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा आवंटन की तिथि से 24 माह की अवधि में कब्जा प्रदान किया जाना प्रस्तावित था। अग्रणी शिकायतकर्ता का आवंटन-पत्र दिनांक 0-42-2044 का है, जिसमें 24 माह Pio Vie Page 444 है + 2 E-Court अवधि जोड़ने के पश्चात दिनांक 40--2-2046 तक विपक्षी द्वारा कब्जा प्रदान किया जाना प्रस्तावित था

विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र तथा लिखित बहस में यह उल्लेख किया गया है कि परियोजना निर्माण के प्रारम्भिक चरण में यह पाया गया कि कार्य स्थल के नीचे की मिट्टी दलदली भूमि है, जिसके कारण स्ट्रक्चरल डिजाईन और पाइल वर्क में परिवर्तन करने की आवश्यकता पायी गई, जिसके कारण कार्य पूर्ण होने में देरी हुई है तथा मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा वर्ष 20:7-78 में भू-खनन पर लगाए गये प्रतिबंध के कारण भी उनकी परियोजना 09 माह विलम्बित हुई। विपक्षी द्वारा यह भी अवगत कराया गया कि कुम्भ मेला-2049 के आयोजन की तैयारी में एस.टी.पी. निर्माण करने के कारण भी प्रश्नगत परियोजना 04 से 05 माह विलम्बित हुई है। अत: विवरण पुस्तिका में उल्लिखित कार्य को पूर्ण करने में असक्षम है जिस पर उनका कोई नियंत्रण नहीं है। उसके लिए उन्हें उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता है। विपक्षी द्वारा ये भी अवगत कराया गया कि उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25-03-2020 से 06 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09-2020 तक एक्सटेंशन दे दिया था, तथा इस अवधि में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है।

अतः विचाराधीन प्रकरण में कोविड-49 (Corona Virus Disease) के अलावा ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न होती प्रतीत नहीं हो रही है जिसे “फोर्स Avie की परिभाषा में रखा जा ad | इसलिए प्रकरण में कोविड-49 (Corona Virus Disease) के कारण हुए विलम्ब के अलावा विपक्षी द्वारा प्रस्तुत किए गए अन्य सभी तर्क “फोर्स मैज्योरः के अधीन नहीं आते हैं एवं अन्य सभी दशाओं में विपक्षी फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। इसके अतिरिक्त wena परियोजना का उपयुक्त डिजाइन, रेत, बालू, मौरंग आदि की उपलब्धता, आदि मूलतः 'प्रोजेक्ट मैनेजमेंट' से सम्बन्धित हैं तथा 'फोर्स मैज्योर' के अधीन नहीं आते हैं। उपरोक्त के सम्बन्ध में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: ३533-3534 / 2047, MA. Fortune Infrastructure & Anr. Versus Trevor D’Lima & Ors. 4 पारित आदेश का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगाः- “If the seller wants to limit their liability for breach of contract under the aforesaid rule, they must portray that they have performed their obligation in a prudent manner. It may be noted that the onus is on the seller to show his efforts and bona Sides in discharging the obligation.” उपरोक्त निर्णय के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि यदि भू-सम्पदा परियोजना में किसी भी प्रकार का विलम्ब हुआ है तो उसको प्रमाणित एवं साबित करने का दायित्व Page 5 of ॥4 स्कर्ट aa E-Court

विपक्षी का होगा कि उनके द्वारा विवेक पूर्ण तरीके से परियोजना को पूर्ण करने का प्रयास किया गया है। इसके अतिरिक्त भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-6 में उल्लिखित 'फोर्स मैज्योर' (Force Majeure) की परिभाषा को उद्धरित करना आवश्यक होगाः- " “Explanation — For the purpose of this section, the expression “force majeure” shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake, or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project.” उपरोक्त के संबंध में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 940 /2047, Bikram Chatterji & Ors. Versus Union of India & Ors. में पारित आदेश के प्रस्तर-440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत परिभाषित किया है:-- “Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature.” अतः भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-6 एवं मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 'फोर्स मैज्योर' की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें कि युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकंप या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो।

विपक्षी द्वारा ये भी अवगत कराया गया कि कुम्भ मेला-2049 के आयोजन की तैयारी में एस.टी.पी. निर्माण करने के कारण भी प्रश्नगत परियोजना 04 से 05 माह विलम्बित हुई है। हालांकि कुम्म मेला-2049 फोर्स मैज्योर घटना के अधीन नहीं आता है, परन्तु एस.टी.पी. निर्माण कार्य के कारण निर्माण सम्बन्धित सामग्री परियोजना के निर्माण स्थल तक नहीं पहुंचा पाना विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर था और इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। इसलिए एस.टी.पी. निर्माण की अवधि दिनांक 34—72-2047 से लेकर 34-03-20:8 तक के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि के लिए ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा भू-खनन पर लगाये गये प्रतिबन्ध के सम्बन्ध में इस बात का उल्लेख करना महत्वपूर्ण है कि मा. उच्च न्यायलय ने केवल अवैध भू-खनन पर प्रतिबन्ध लगाया था, न कि वैध भू-खनन पर। इसलिए मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा लगाए प्रतिबन्ध का कोई भी लाभ विपक्षी को नहीं मिलेगा। ऑफर ऑफ पजेशन दिये जाने के सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-44(4)(0) को उद्धरित करना आवश्यक होगाः- पर हु ८ Page 6 of 434 4 E-Court “Section I] (4) The promoter shall- (b) be responsible to obtain the completion certificate or the occupancy certificate, or both, as applicable, from the relevant competent authority as per local laws or other laws for the time being in force and to make it available to the allottees individually or to the association of allottees, as the case may be;”

विचाराधीन प्रकरण में अन्तिम सुनवाई की तिथि तक परियोजना का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ है। अतः जिन शिकायतकर्ताओं को ऑफर ऑफ पजेशन दिया गया है, वह नियमानुसार सही नहीं है। इस सम्बन्ध में विपक्षी जब भी उपर्युक्त वर्णित परियोजना का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर लेगा एवं आफर आफ पजेशन जारी कर देगा, जो भी बाद में हो, तब तक के लिए विलम्ब अवधि पर देय ब्याज के लिए उत्तरदायी होगा अग्रणी शिकायतकर्ता का आवंटन-पत्र, दिनांक 40-42-2044 का है, जिसमें 24 माह की अवधि जोड़ने के पश्चात दिनांक 40-42-2046 है। विवरण पुस्तिका के अनुसार विपक्षी द्वारा दिनांक 409-42-2046 तक शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान किया जाना प्रस्तावित था अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि विपक्षी द्वारा अग्रणी शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान करने में विलम्ब किया गया है तथा विलम्ब की गणना दिनांक t0-72—-2046 से करना न्यायोचित है। इसी प्रकार से अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में भी उनके आवंटन-पत्र में अंकित तिथि में 24 माह की अवधि जोड़ने के पश्चात जो भी तिथि आयेगी, उसके अनुसार विलम्ब की गणना की जायेगी | TR विचारणीय प्रश्न deni Peake किया जाता है। विचारणीय प्रश्न संख्या-2 इस प्रश्न में यह विनिश्चय किया जाएगा कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित है? यदि विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जायेगा, तो ब्याज की दर क्‍या होगी?

अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा ura इकाई का आवंटन दिनांक 40-42-2044 को उनके पक्ष में किया गया था। विवरण पुस्तिका के प्रस्तर-2.4 के अनुसार प्रश्नगत आवंटित इकाई का कब्जा आवंटन की तिथि से 24 माह की अवधि में दिया जाना प्रस्तावित था, जिसकी अवधि दिनांक 40-42-2046 को समाप्त होती है परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की aris 4 यह स्पष्ट प्रावधान है कि:- Page 7 of 44 E-Court “Return of amount and compensation — (I) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.” उपरोक्त प्राविधान के अनुसार यदि संप्रवर्तक द्वारा आवंटी को आपसी अनुबंध के नियम एवं शर्तों के अनुसार कब्जा प्रदान करने में विलम्ब किया गया है तो आवंटी के पास अधिकार है कि वें परियोजना में बने रहकर कब्जा एवं हर विलंबित माह के लिए, जब तक आवंटी को कब्जा नहीं दिया जाता, निर्धारित ब्याज दर के साथ जमा धनराशि पर ब्याज प्राप्त कर सकते है। विलम्ब के सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय के Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. Versus Union of India की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि:- “Section 78(72(8 lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allotted does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interesi for every month's delay Page 8 of 44 E-Court

till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to himis not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money.” अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्रावधानों के अन्तर्गत संप्रवर्तक एवं क्रेता के बीच किए गए अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब के लिये मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि dade द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा ने सिविल अपील सं.: 6649-50 /2048, Ms. Supertech Lid. Versus Rajni Goyal 4 अभिनिर्धारित किया गया है कि विलम्ब अवधि की गणना पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी होने की तिथि तक की जायेगीः- “The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant-Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent-Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession.”

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / MAA. अथवा कब्जा ऑफर किए जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्तागण विलम्ब ब्याज पाने के अधिकारी होंगे। ऐसी दशा में शिकायतकर्तागण ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किए जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होंगे। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-85 के अधीन प्राप्त शक्तियों का प्रयोग करते हुए दिनांक 47-40--2048 को भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में संप्रवर्तक के डिफाल्ट प्रकरण (Events of Default and Consequences) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9.2 (ii) FY प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- Pie a Page 9 of 44 | E-Court “The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + 4१ unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice:” यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की' स्थिति में भी भू-सम्पंदा (विनियमन एवं

विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-9.3 () में निर्धारित है। उक्त प्रावधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR + % प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय ने रिट याचिका संख्या सी: 920 /2020, Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors. में दिनांक 06-07-2020 को महत्वपूर्ण निर्णय देते हुए यह उल्लेख किया है किः- “On 72.09,.2079 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount along with interest @ MCLR + 7% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020... ..and only on complaint under Section 36 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + I%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 20486... ... Thus power of refund of amount alongwith interest which has been provided under Section 728, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice.” मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+I% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं विधिपूर्ण माना है।

अत: उपरोक्‍तानुसार मा. सर्वोच्च न्यायालय एवं मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय में यह अवधारित किया गया है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गई ब्याज दर उचित एवं विधिपूर्ण है। ब्याज दर को भारतीय स्टेट बैंक के MCLR+Im% से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को मा. उच्च न्यायालय द्वारा भी स्वीकार करते हुए न्यायोचित माना गया है। Page 40 of 44 E-Court इस vor शिकायतकर्तागण उनके द्वारा जमा की गई धनराशि पर ब्याज MCLR + % की दर से पाने के अधिकारी हैं। शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि का विवरण निम्नवत है:-

; शिकायत संख्या व जमा जमा करने की कस. । शिकायतकर्ता का नाम जमा धनराशि तिथि | प्रमाण | रू.2,88,000 / - | 43-44-2043 रसीद रू.6,38,750 / - | 07-02-2045 रसीद LKOI20/07/I0799/2023 %.4,97,462 /— | 04—04—205 रसीद Ot. फूलकली पाण्डेय रू.24,84,495 /— | 30-05-2045 रसीद ®.3,8,000 /— | 30-05-2023 रसीद कुल-रू.39,20,407/- रू.4,53,000 /— | 28--03--2046 रसीद रू.8,43,200 /— | 34-05—206 रसीद LKOI20/07/0926/2023 रू.45,280 /— | 24-06-2046 wile 02. पंकज कुमार सिंह ®.32,3,800/— | 30--07-2046 रसीद रू.4,28,000 / - | 29-05-2023 | बैंक प्रमाण-पत्र कुल-रू.50,04,280 /— ह देवेन्द्र कुमार तिवारी कल. ¥.43,73,025 / — कुल-रू.48,39,425 / — LKO20/08/I2469/2023 %.3,49,000/— 06-7-203 रसीद 04. मधु गुप्ता रू.38,44,525 /- | 40-03--2045 रसीद कुल-रू.44,90,525 / - रत रू.3,93,000 /- | 40-42-2044 | आवंटन-पत्र क्‍(020/06/0232/2025 रू.42,46,000 //- | 46-06-2045 रसीद 05. अरूण कुमार सिंह रू.45,280 /“- | 06-04-2046 रसीद कुल-रू.46,84,280 /— रू.3,49,000 //- | 44--44-2043 रसीद LKOI20/06/096 I4 | पाण्डेय साधना सीताराम एवं ©.38,47,525/7— | 5-03-205 रसीद एंट्री मनोज aa मिश्रा रू.2,55,028 //- | 23-05-2023 | पासबुक एंट्री 3 कुल-रू.44,45,553 /— रू,3,49,000 /— | 44--44-2043 रसीद 07 LKOI20/04/I08027/2023 रू.24,44,000// - | 44--03-2045 रसीद ; कुसुम दुबे रू.47,00,525 /-- | 25-03--2045 रसीद कुल-रू.44,90,525 /- बा रू.4,75,300 /- | 22-07-2046 रसीद LKOI20/04/07585/2023 रू.8,94,250 /— | 06-09—206 रसीद न ओम प्रकाश मिश्रा रू.35,85,002 //-- | 05--42--2046 रसीद कुल-रू.49,54,552 /— Page of 34

LKOI20/04/07583/2023 रू.4,96,500 / - | 44--4-2043 रसीद | कमल सिंह यादव एवं %.45,34,025/— | 24-03--2045 रसीद सुभाषा यादव कुल--रू.47,27,525 /- रू.4,66,400 /- | 22-07-2046 रसीद 40 ]९020/03/06672/2023 रू.874,900 /- | 06-09-2046 रसीद * श्रीमती विभा मिश्रा रू.35,47,530 /-- | 02-2—208 रसीद कुल-रू.48,58,830 /- रू.4,75,300 / - --07- 4 LKO(20/03/06%46/2025 रू.44,56,475 / — y = 26 0-204 ह रसीद * अमित कुमार श्रीवास्तव ae ° BHaA-W.49,34,775 /- रू.4,66,400 /— | 02--08--206 रसीद 42 LKOI20/06/I0427/2023 %.4,00,000 /— | 05-0—206 रसीद ह गिरजा शंकर सिंह रू.3273,025 /- | 4-0-206 रसीद कल-रू.48,39,425 /— ह सुनील कुमार आजाद नरक | कुल-ू.49,09,475,//- रू.4,96,500 /- | 76-44—203 रसीद रू.40,70,000 /- | 22-04-2045 रसीद [020/06/0443/2023 रू.3,44,.540 / - | 06-06 205 ws 44. दीप्ति वर्मा %.6,72,270 /— | 22--09--2046 रसीद रू.6,72,270//- | 04-06-2047 रसीद रू.6,9,375/- | 27-40-2047 रसीद कुल-रू.46,46,955 /- रू.3,49,000,/- | t2-7:-2073 | मांग-ड्राफ्ट रू.49,50,000 /— | 40-03--2045 रसीद 45 [(020/05/09062/2023 रू.5,44,525 /-- | 4-03-205 रसीद ह कमला देवी रू.4,50,000 /- | 44--03-2045 रसीद रू.42,00,000 /- | 30-03-2045 रसीद el—B.4,90,525 /- रू.3,93,000/- | 43-4-2043 रसीद 46 LKOI20/06/09528/2023 %.43,00,000 /— | 49-03-2045 रसीद * बृजेश प्रताप सिंह रू.29,46,000 /- | 49-03-2045 रसीद कल-रू.46,39,000 /- | पूनम चतुर्वेदी कल ¥.38,47,525 /— Ba—W.4,90,525 /-

ब्याज की गणना के सम्बन्ध में यह vers करना महत्वपूर्ण है कि wife एस.टी.पी. निर्माण के कारण निर्माण सम्बन्धी सामग्री परियोजना के निर्माण स्थल तक नहीं पहुंचा पाना विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर था तथा इस अवधि के लिए निर्माण में विलम्ब के लिए विपक्षी को जिम्मेदार ठहराया जाना न्यायोचित नहीं होगा। Page १2 of 24 E-Court इसी कम में रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20-05-2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25-03--2020 से 06 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। उक्त के दृष्टिगत दिनांक 3:-72-20:7 से दिनांक 3-03-20:8 तक तथा 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि का आकलन नहीं किया जायेगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार विचारणीय प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। आदेश t. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की इकाईयों की समस्त सुविधाओं को विवरण पुस्तिका /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्तागण से नियमानुसार स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें।

2. विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि के लिए दिनांक 40-42-2046 से परियोजना का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने अथवा कब्जा ऑफर किए जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि के लिये भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित ४८[।२+ % की दर से विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि से अधिक होने पर अग्रणी शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में ब्याज की गणना उनको विवरण पुस्तिका के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि तथा उनके द्वारा जमा की गयी धनराशि के अनुसार की जाएगी, जैसा कि इस आदेश के पृष्ठ संख्या: 4, 4 व 42 पर अंकित तालिकाओं में वर्णित है। 3. एस.टी.पी. निर्माण कार्य को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 34-72-20:7 से दिनांक 34--03--208 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। 4. "फोर्स मैज्योर' (Force Majeure को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09--2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी | One Page 343 of 44 ‘ + 5. यदि इस पीठ द्वारा यथास्थिति बनाये रखने का कोई आदेश या कोई LMA आदेश पारित किया गया है, तो उसे समाप्त किया जाता है। 6. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। 7. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वे उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकें।

8. इस निर्णय की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर संलग्न की जाये। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तदनुसार पत्रावली दाखिल दफ्तर हो। दिनांक: 25--04-2024. Ory (संजय भूसरेड्डी) अध्यक्ष रेरा। Page 4 of 44