भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 पीठ - 0(ए) आदेश अंतर्गत aa-3) पीठासीन- श्री राजीव कुमार (अध्यक्ष) शिकायत संख्या- l. LKOI20/04/92704/2022 मेजर digs मिश्रा 2. LKOI20/03/9454/2022 सौरभ प्रधान बनाम प्रयागाज विकास WTR बत्ऑऑओओओओओओ+ अग्रणी शिकायतकर्ता मेजर पीयुष मिश्रा के साथ 04 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध शिकायत योजित की गयी है । इन सभी शिकायतों के तथ्य एवं साक्ष्य एक समान है व यह सभी शिकायतें “अलखनन्दा अपार्टमेंट” परियोजना प्रयागराज से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है | शिकायत संख्या- LKO20/04/92704/2022 मेजर पीयुष मिश्रा अग्रणी शिकायत रहेगी | संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलंबित ब्याज दिलाए जाने हेतु शिकायत दर्ज करायी गई है | शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी के प्रोजेक्ट “APA अपार्टमेंट” प्रयागराज में एक इकाई संख्या- 8 305 बुक कराई गई थी जिसका अनुमानित मूल्य FO 38,73,722/- (अड़तीस लाख few हजार सात सौ बाईस रुपए मात्र) है तथा इसके सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि FO 39,00,000/- (उनतालीस लाख रुपए मात्र) की अदायगी की जा चुकी है। अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी को विवरण पुस्तिका के AAR WATT इकाई का कब्जा 2 वर्ष की निर्धारित अवधि में देना था परंतु विपक्षी विगत 8 वर्षों से - 2) \ l

कब्जा देने में असमर्थ रहे है। उनके द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि पूर्व में उनके द्वारा रैरा प्राधिकरण के समक्ष परिवाद संस्थित किया गया था परंतु उनके द्वारा प्रस्तुत न होने के कारण उसे निरस्त कर दिया गया था | अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा उल्लेख किया गया है कि उनके द्वारा उनके जीवन की समस्त जमा पूंजी प्रश्रगत इकाई हेतु विपक्षी को जमा की गई है और अनुरोध किया गया है कि उक्त इकाई उन्हे 48 प्रतिशत विलंबित ब्याज तथा छतिपूर्ति के साथ दिलाया जाए | अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से कब्जा एवं विलंबित ब्याज 48 प्रतिशत की दर से दिलाए जाने हेतु शिकायत दर्ज करायी गई है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल/अपलोड किए गये हैं :- 4. आवेदन पत्र दिनांक 42-44-2043 की प्रति | 2. आवंटन पत्र दिनांक 40-42-2044 की प्रति। 3. धनराशि अदायगी की रसीदों की प्रति | 4. त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र की प्रति | 5. बैंक द्वारा स्वीकृति गृह ऋण से सम्बन्धित पत्र की प्रति |

प्रस्तुत आवेदन को पंजीबद्ध कर विपक्षी को नोटिस प्रेषित कर शिकायतकर्ता की शिकायत के बारे में अवगत कराया गया। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिनिधि के माध्यम से उपस्थित होकर लिखित जवाब प्रस्तुत कर शिकायत का खण्डन किया गया। विपक्षी द्वारा उत्तर दिनांक 27-05-2022 एवं 40-06-2022 को दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्रगत परियोजना का विज्ञापन दिसम्बर 2043 में प्रकाशित कर आवेदन आमंत्रित किए गए । अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन धनराशि wo 2,88,000/- जमा किया गया जिसके उपरांत लॉटरी द्वारा उनके पक्ष में इकाई संख्या- 8-4305 आवंटित कर अग्रणी शिकायकर्ता को प्रदेशन-पत्र दिनांक 40.42.2044 को प्रेषित किया गया | उक्त शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्रगत परियोजना से संबंधित सभी शर्तों एवं नियमों को पढ़ने, समझने एवं स्वीकार करने के उपरांत ही आवेदन कर आवंटन पत्र ग्रहण किया गया है। इस प्रकार उन्होंने यह भी स्वीकार किया है कि विलम्ब से धनराशि देय पर पर उनके द्वारा जुर्माना देय होगा | विपक्षी द्वारा अवगत कराया गया है कि विवरण पुस्तिका के अनुसार 24 माह में कब्जा दिया जाना प्रस्तावित था तथा प्रश्नगत परियोजना के शुरुआत होने कि तिथि 0.40.2044 एवं पूर्ण होने की तिथि 30.09.2046 है । हर 2

विपक्षी द्वारा उल्लेख किया गया है कि परियोजना कार्य के प्रारम्भिक चरण में यह पाया गया कि कार्यस्थल के नीचे की मिट्टी दलदली भूमि है, जिसके कारण संचारात्मक बनावट और पाइल कार्य में परिवर्तन करने की आवश्यकता पायी गई, जिसके कारण कार्य पूर्ण होने में विलम्ब हुआ है । उक्त परिवर्तन करने के कारण परियोजना के निर्माण लागत में 9.36 प्रतिशत अर्थात अतिरिक्त रु 46.54 लाख से बढ़ोत्तरी हुई है । गा0 उच्च न्यायाल 4, इलाहाबाद द्वारा वर्ष 207-48 में भू-खनन पर लगाए गये प्रतिबंध के कारण प्रश्रगत परियोजना के निर्माण में अतिरिक्त 09 माह का विलम्ब हुआ है। विपक्षी द्वारा यह भी अवगत कराया गया कि कुम्भ मेला-2049 के आयोजन की तैयारी में एस.टी.प्री. निर्माण करने के कारण भी प्रश्नगत परियोजना 4 से 5 माह विलम्बित हुई है । विपक्षी द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि उनकी परियोजना अलकनंदा अपार्टमेंट का पंजीयन रेरा में दिनांक 03.40. 2047 में कराया गया, जिसकी पंजीयन संख्या- ७१/२६२४१२५। 2225 है, जिसकी वास्तविक पूर्णता तिथि 37.42.209 निर्धारित eh विपक्षी के आवेदन उपरांत रेरा द्वारा उक्त परियोजना की समयावधि विस्तारित कर दिनांक 34.42.2049 से 30 72.2020 कर दी गईं तत्पश्चात कोविड-49 विभीषिका और राष्ट्रीय बंदी के कारण रेरा पोर्टल पर परियोजना को पूर्ण करने की तिथि 29.06.202 4 तक विस्तारित कर दी गई | विपक्षी द्वारा उल्लेख किया गया कि उपर्युक्त वर्णित परिस्थितियां उनके नियंत्रण से बाहर थी, जिससे wera परियोजना पूर्ण करने में विलम्ब हुआ है | विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा इस परिवाद को संस्थित करने से पूर्व में रेरा में शिकायत संख्या- ADJ/ILKO420/63854/2020 संस्थित की गई थी जिसे शिकायतकर्ता के लगातार अनुपस्थिति के कारण निरस्त कर दिया गया a |

विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल/अपलोड किए गए हैं- 4. विवरण पुस्तिका की प्रति । 2. आवंटन पत्र दिनांक 40-42-2044 की प्रति | 3. प्रयस्याग्रज विकास प्राधिकरण के बैठक समिति के नोट्स दिनांक 30.09.2045 की प्रति । 4. निर्माणकर्ता कंपनी द्वारा विपक्षी को प्रेषित पत्र की प्रति । 5. विपक्षी द्वारा निर्माणकर्ता कंपनी को प्रेषित पत्र की प्रति | ५ \

6. विपक्षी द्वारा रेरा में परियोजना को विस्तारित करने हेतु दिए गये आवेदन की प्रति। 7. रेरा द्वारा परियोजना पंजीयन विस्तार हेतु जारी पत्र की प्रति | 8. रेरा द्वारा कोविड-49 विभीषिका के संदर्भ में जारी आदेश दिनांक 06.06.2020 एवं 03.06.2020 की प्रति | 9. निर्माणकर्ता कंपनी द्वारा विपक्षी को प्रेषित शपथ पत्र की प्रति | t0. रेरा न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा पारित आदेश शिकायत संख्या 80५/.॥(0420/63854/2020 दिनांक 25,06.2024 की प्रति | शिकायतकर्ता संख्या-2 द्वारा प्रत्युत्तर दिनांक 27-05-2022 दाखिल करते हुए अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा इकाई संख्या त्रुटिवश B4-7305 अंकित की गई है जबकि उनकी इकाई संख्या- Bi-004 है | शिकायतकर्ता संख्या-2 द्वारा रेरा प्राधिकरण के पीठ संख्या-4ए लखनऊ द्वारा पारित आदेश 25.05.2024 का भी उल्लेख किया गया है तथा अनुरोध किया गया है कि उन्हें विलंब अवधि 20.25 प्रतिशत की दर से दिलाया जाए | पत्रावली के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि उक्त परियोजना रेरा में पंजीकृत है जिसकी पंजीयन संख्या 0/२६२५०/२४।2225 है | इस परियोजना के प्रस्तावित प्रारंभ तिथि होने की तिथि अर्थात दिनांक 04-40-2044 थी तथा कार्य पूर्ण करने की मूल तिथि अर्थात दिनांक 34-2-2079 थी जो बाद में बढ़ाकर दिनांक 30-42-2020 व कोविड-49 विभीषिका के कारण फोर्स मैज्योर इवेंट के आधार पर 06 माह बढ़ा कर दिनांक 29-06-202 तक हो गयी तथा पुनः आवेदन पर 29-42-2024 तक विस्तारित कर दी गई | उपस्थित पक्षकारों के तर्कों को सुना एवं पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों का अवलोकन किया गया | दोनों पक्षों के तर्कों को सुनने के उपरान्त प्रकरण में निम्न बिन्दु विचारित किए जाते t. क्या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस अवधि के लिए?

2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित है ? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्या होगा ? निस्तारण बिन्दु wear-4 it इस बिन्दु में यह विनिश्रय किया जाएगा कि क्‍या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस अवधि के लिए? शिकायतकर्ता के अनुसार विवरण पुस्तिका के प्रस्तर-2.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा आवंटन की तिथि से 24 माह की अवधि में कब्जा प्रदान किया जाना प्रस्तावित था | शिकायतकर्ता का आवंटन पत्र दिनांक- 40-2-2044 का है, जिसमें 24 माह की अवधि जोड़ने के पश्चात दिनांक-40-42- 2046 तक विपक्षी द्वारा कब्जा प्रदान किया जाना प्रस्तावित था | विपक्षी द्वारा प्रस्तुत उत्तर में यह उल्लेख किया गया है कि परियोजना निर्माण के प्रारम्भिक चरण में यह पाया गया कि कार्य स्थल के नीचे की मिट्टी दलदली भूमि है, जिसके कारण स्ट्रक्चरल डिजाईन और पाइल वर्क में परिवर्तन करने की आवश्यकता पायी गई, जिसके कारण कार्य पूर्ण होने में देरी हुई है तथा मा0 उच्च न्यायालय द्वारा 8 2047-8 में भू-खनन पर लगाए गये प्रतिबंध के कारण भी उनकी परियोजना 09 माह विलम्बित हुई | विपक्षी द्वारा यह भी अवगत कराया गया कि कुम्भ मेला- 2049 के आयोजन की तैयारी में एस.टी.पी. निर्माण करने के कारण भी प्रश्नगत परियोजना 4 से5 माह विलम्बित हुई है। अतः पंजीकरण पुस्तिका में उल्लिखित कर्तव्य को पूर्ण करने में असक्षम है जिस पर उनका कोई नियंत्रण नहीं है । उसके लिए उन्हें उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता है। उपरोक्त के सम्बन्ध में aro सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश सिविल अपील संख्या- 3533-3534/2047 M/S Fortune Infrastructure Vs Trevor Dilima & Ors. का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगाः-

If the seller wants to limit their liability for the breach of contract under the aforesaid rule, they must portray that they have performed their obligation in a prudent manner. It may be noted that the onus is on the seller to show his efforts and bonafides in discharging the obligation. उपरोक्त निर्णय के आलोक से यह स्पष्ट है कि यदि भू-सम्पदा परियोजना में किसी भी प्रकार का विलम्ब हुआ है तो उसको प्रमाणित एवं साबित करने का दायित्व विपक्षी का होगा कि उनके द्वारा विवेक पूर्ण तरीके से परियोजना को पूर्ण करने का प्रयास किया गया है। / » \ इसके अतिरिक्त भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-6 में उल्लिखित फोर्स मैज्योर की परिभाषा को उद्धरित करना आवश्यक होगा- "force majeure" shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake, or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project. उपरोक्त के संबंध में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश सिविल अपील संख्या- 940/2047 “विक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” के प्रस्तर-440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत परिभाषित किया है- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

अतः भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-6 एवं मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकंप या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो | विचाराधीन प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न होती प्रतीत नहीं हो रही है जिसे फोर्स मैज्योर की परिभाषा में रखा जा सके | अतः प्रकरण में विपक्षी द्वारा प्रस्तुत किए गए तर्क 'फोर्स मैज्योर' के अन्तर्गत 'लाई' नहीं करते है एवं ऐसी दशा में विपक्षी फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है । इसके अतिरिक्त wana परियोजना का उपयुक्त डिजाइन, रेत आदि की उपलब्धता एवं कुम्भ मेला में एस.टी.पी. का प्रभाव आदि मूलतः 'प्रोजेक्ट मैनेजमेंट' से सम्बन्धित हैं न कि 'फोर्स मैज्योर' के अंतर्गत। शिकायतकर्ता का आवंटन पत्र दिनांक- 40-42-2044 का है, जिसमें 24 माह की अवधि जोड़ने के पश्चात दिनांक-40-42-2046 तक विपक्षी द्वारा कब्जा प्रदान किया जाना प्रस्तावित था | विपक्षी की ware परियोजना रेरा में पंजीकृत है जिसका पंजीकरण (09/२६२५।?/२७१2225 है। विपक्षी द्वारा रेरा पोर्टल पर परियोजना की प्रारम्भ होने की तिथि-04.40.2044 अंकित की गयी है एवं परियोजना पूर्णता तिथि-3.42.2049 अंकित है, जिसे रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा-6 के अंतर्गत दिनांक 29.42.2024 तक विस्तारित कर दिया गया है। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान करने Xf में विलम्ब किया गया है तथा विलम्ब की गणना दिनांक 40-42. 2046 से करना न्यायोचित है। तदनुसार वाद बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

जहाँ तक प्रश्न है कि शिकायतकर्तागण विल्लम्बित अवधि के लिये ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस ब्याज दर से? अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा प्रश्रगत इकाई का आवंटन दिनांक-40-42- 2044 को उनके पक्ष में किया गया था पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-2.4 के अनुसार प्रश्रगत आवंटित इकाई 24 माह की अवधि में दिया जाना प्रस्तावित था, जिसकी अवधि दिनांक 40-42-20 6 को समाप्त होती है परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-48 में यह स्पष्ट प्रावधान Return of amount and compensation: (7) If the promoter Jails to complete or is unable to give Possession of an apartment, plot, or building- (a) In accordance with the terms of the agreement for sale or duly completed by the date Specified therein: or (b) Due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason. He shail be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the Project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, b uilding with interest at such rate as may be Prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. (2) The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner ४ 7 उपरोक्त प्रविधान के अनुसार यदि विकासकर्ता/संप्रवर्तक द्वारा आवंटी को आपसी अनुबंध के नियम एवं शर्तों के अनुसार कब्जा प्रदान करने में विलम्ब किया गया है तो आवंटी के पास अधिकार है कि वे परियोजना में बने रहकर कब्जा एवं हर विलंबित माह के लिए, जब तक आवंटी को कब्जा नहीं as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub-section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force. (3) If the promoter fails to discharge any other obligations imposed on him under this Act or the rules or regulations made there under or in accordance with the terms and conditions of the agreement for sale, he shall be liable to pay such compensation to the allottees, in the manner as provided under this Act." दिया जाता, निर्धारित ब्याज दर के साथ प्राप्त कर सकते है | विलम्ब के सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि मा0 महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 आदि बनाम यूनियन आफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि-

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्रावधानों के अन्तर्गत संप्रवर्तक व क्रेता के बीच किए गए अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब के लिये मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि संप्रवर्तक द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है । Section 70(2(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allotted does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. > सर्वोच्च न्यायालय सिविल अपील सं0 6649-50/204 8 सुपरटेक लि0 बनाम रजनी गोयल में अभिनिर्धारित किया गया है कि विलम्ब अवधि की गणना पूर्णता प्रमाण पत्र जारी होने की तिथि अर्थात दिनांक-29.05.2049 तक की जायेंगी-

“The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission Of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant -Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6, The Respondent - Purchaser could not have any further 8rievance after April 2076 with respect to delay in handing over Possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession”. उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ अथवा कब्जा ऑफर ,सी.सी/सी. किए जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्तागण विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा । ऐसी दशा में शिकायतकर्तागण ओ0सी0/सी0सी0 अथवा कब्जा ऑफर किए जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी at | जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.4 0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय/पट्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी है | इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय/पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में संप्रवर्तक के डिफाल्ट प्रकरण (Events of Defaul t) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (॥) में प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice:- यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर-9 (iii) F निर्धारित है | उक्त प्रावधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I% विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। प्रतिशत की ब्याज दर पर ys 4 e Re याचिका संख्या सी-0420/2020 हैबीटेक इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण अवलोकन देते हुए यह उल्लेख किया गया है कि-

On 72.09.2079 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount along with interest @ MCLR + 7 %/6क the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation were Issued 07.02.2020. and only on complaint under Section 26 authority proceeded to direct for the refund of the money along with payment interest @ MCLR + 7%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) on (Agreement to Sale) Regulations, 2078, Thus power of refund amount along with interest which has been provided under Section 36, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. मा0 उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है | अतः उपरोक्तानुसार मा0 उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित है। इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि का आकलन नहीं किया जायेगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा | जहां तक अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने हेतु प्रार्थना की है | क्षतिपूर्ति।प्रतिकर का निर्धारण करने का क्षेत्राधिकार प्राधिकरण को नहीं है | इस सम्बन्ध में

शिकायतकर्ता “न्यायनिर्णायक अधिकारी” के समक्ष अपना वाद प्रस्तुत करने हेतु स्वतंत्र है । ० तदनुसार उक्त बिन्दु संख्या का निस्तारण किया जाता है। आदेश 4. विपक्षी आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 60 दिन के अन्दर शिकायतकर्तागणों से नियमानुसार स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें| 2. विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि के लिए दिनांक 40-42-2046 से परियोजना का ओ0सी0/सी0सी0 प्राप्त करने अथवा कब्जा ऑफर किए जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिये भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित MCLR+4 % दर से विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें | ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी | ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्तागणों को वापस की जायेगी | इस आदेश के दृष्टिगत शिकायत संख्या-2 में भी उक्तानुसार विलम्बित अवधि तथा ब्याज की गणना की जायेगी | 3. फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी | 4. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागणों को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेंगे | इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्रावधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए | जज (राजीव कुमार) अध्यक्ष 30ग्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक - | 0/08/2022