उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007. सुनवाई पीठ-04 निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत emei—3 सपठित धारा-37 E-Court पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष श्री अनुपम द्विवेदी प्रयागराज विकास प्राधिकरण उपस्थित हुए। निर्णय उपर्युक्त शिकायतकर्तागण ने अपनी इकाई का कब्जा तथा कब्जा देने में हुए विलम्ब के लिए जमा धनराशि पर ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-34 के अन्तर्गत शिकायतें योजित की हैं। दिनांक 07-04-2025 एवं दिनांक 26-05-2025 को उक्‍्त-वर्णित शिकायतों में अन्तिम सुनवाई वीडियो कान्फ्रेसिंग के माध्यम से कराई गई तथा उभय पक्षों के at को सुनने के उपरान्त आदेश सुरक्षित किये गये। शिकायतकर्तागण की ओर से विद्वान अधिवक्तागण श्री चॉ्ली प्रकाश, श्री बी.के. सिंह, श्री सौरभ मिश्रा तथा श्री सूर्याश नरूला एवं विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता Page ०4

विवरण ; B पुस्तिका के शिकायतकर्ता wa. शिकायत संख्या nena a ae की इकाई सं. | अनुसार कब्जा इकाई मूल्य कुल द्वारा जमा दिये जाने की हि धनराशि [ तिथि [ "| पॉलसन सैमुअल ot. | LKOI20/02/I7479/2024 WF SINT | so-t2-2004 | BI-306 | t0-t2-2006 | रू464000/- | ¥.47.27,000/~ 02. | LKOI20/0I/I60I4/2024 कल 40-42-2044 | Bl-I06 | t0-2-2046 | रू.46,4,000/- | ¥.47,27,527 /— Sarg T 03. | LKOI20/02/7439/2024 | TST BAR | 55 04-2024 | Bi-I30I | 25-04-2023 | रू.64,00,000 /- | ¥.70,45,695 /— | शुल्क व अन्य मोहन श्याम 04. | LKOI20/0I/I!6600/2024 मिश्रा 40-42-2044 | 82-702 | t0-2-2046 | %.45,28,000/— | ¥.46,62,5/— बनाम E-Court उपर्युक्त शिकायतें विपक्षी की “अलकनन्दा अपार्टमेंट" परियोजना (पंजीयन Wear: UPRERAPRJI2225) से सम्बन्धित है। सभी शिकायतों के तथ्य समरूप हैं एवं अनुतोष भी समान हैं। अतः पुनरावृत्ति से बचने तथा सुगमता की दृष्टि से सभी शिकायतों का we ही निर्णय द्वारा निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत क्रमांकः 4-,/८020/02/7479/2024, “पॉलसन सैमुअल व अन्य बनाम प्रयागराज विकास प्राधिकरण” अग्रणी शिकायत रहेगी।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा पूर्व में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष इकाई का कब्जा तथा कब्जा देने में हुए विलम्ब के लिए जमा धनराशि पर ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ शिकायत संख्या: ADJ/LKO20/05/08676/2023 योजित की गयी थी, जो कि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष पोषणीय न होने के कारण खारिज कर दी गई थी, तथा अब उन्होनें प्रश्नगत शिकायत प्राधिकरण के समक्ष योजित की है। उनका कहना है कि उन्होनें विपक्षी की परियोजना “अलकनन्दा अपार्टेमेंट” में एक आवासीय इकाई के आवंटन हेतु आवेदन प्रस्तुत किया था, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा उनके पक्ष में इकाई का आवंटन किया गया। उन्होनें आवंटन-पत्र के अनुसार विपक्षी को विक्रय मूल्य का भुगतान भी किया। विवरण पुस्तिका के अनुसार विपक्षी को प्रश्नतत इकाई का कब्जा 24 माह की निर्धारित अवधि में देना था, परन्तु लगभग io वर्ष से अधिक समय बीत जाने के बावजूद भी अभी तक Se इकाई का कब्जा नहीं दिया गया है। उनका कथन है कि रेरा अधिनियम, 206 की ori—i8 के अनुसार यदि विलम्ब के बावजूद भी आवंटी परियोजना में बने रहना चाहते हैं तो वे इकाई के कब्जे के साथ-साथ विलम्ब ब्याज पाने के अधिकारी होंगे। इन तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता अपनी इकाई का कब्जा तथा कब्जा प्रदान करने में हुए विलम्ब के लिए जमा धनराशि पर ब्याज प्राप्त करना चाहते हैं।

अपने कथन के समर्थन में शिकायतकर्ता ने बुकिंग-फॉर्म, दिनाक 43-44-2043 की प्रति, आवंटन-पत्र, दिनांक 40-42--2044 की प्रति, परियोजना के विवरण पुस्तिका की प्रति, बैंक ऋण सम्बन्धी दस्तावेज की प्रति, विपक्षी को जमा की गयी धनराशि की रसीदो की प्रतियां तथा इकाई की वर्तमान स्थिति की तस्वीरें अभिलेखीय साक्ष्यों के रूप में दाखिल किये है। विपक्षी ने आपत्ति-पत्र प्रस्तुत कर शिकायत में किये गये तथ्यों का खण्डन किया है। विपक्षी ने अपने आपत्ति-पत्र में यह उल्लेख किया है कि प्रश्नगत परियोजना का विज्ञापन दिसम्बर, 2043 में प्रकाशित कर आवेदन आमंत्रित किए गए। शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन धनराशि रु.3,93,000,/- जमा की गयी, जिसके उपरान्त लॉटरी द्वारा उनके पक्ष में इकाई संख्या: Bi-306 आवंटित कर शिकायकर्ता को आवंटन-पत्र, दिनांक 40-42-2044 को प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित सभी शर्तों एवं नियमों को पढ़ने, समझने एवं स्वीकार करने के उपरान्त ही आवेदन कर Page 2 of 4 E-Court

आवंटन-पत्र ग्रहण किया गया है। इस प्रकार उन्होनें यह भी स्वीकार किया है कि विलम्ब से धनराशि देय पर उनके द्वारा जुर्माना देय होगा। विपक्षी द्वारा अवगत कराया गया है कि विवरण पुस्तिका के अनुसार 24 माह में कब्जा दिया जाना प्रस्तावित था। विपक्षी द्वारा उल्लेख किया गया कि परियोजना कार्य के प्रारम्भिक चरण में यह पाया गया कि कार्यस्थल के नीचे की मिट्टी दलदली भूमि है, जिसके कारण संचारात्मक बनावट और पाइल कार्य में परिवर्तन करने की आवश्यकता पायी गई, जिसके कारण कार्य पूर्ण होने में विलम्ब हुआ है। उक्त परिवर्तन करने के कारण परियोजना की निर्माण लागत में 9.36 प्रतिशत, अर्थात अतिरिक्त watesa लाख, से बढ़ोत्तरी हुई है। इसके अतिरिक्त मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा वर्ष 20:7-78 में भू-खनन पर लगाए गये प्रतिबंध के कारण प्रश्नगत परियोजना के निर्माण में अतिरिक्त 09 माह का विलम्ब हुआ है। विपक्षी द्वारा यह भी अवगत कराया गया कि कुम्म Acr-2009 के आयोजन की तैयारी में एस.टी.पी. निर्माण करने के कारण भी प्रश्नगत परियोजना 04 से 05 माह विलम्बित हुई है। विपक्षी द्वारा यह भी अवगत कराया गया है कि उनकी परियोजना “अलकनंदा अपार्टमेंट” का पंजीयन रेरा में दिनांक 03-t0-20:7 में कराया गया, जिसकी पंजीयन संख्या: UPRERAPRII2225 है, जिसकी वास्तविक पूर्णता तिथि 3i-72-20:9 निर्धारित थी। विपक्षी के आवेदन उपरान्त रेरा द्वारा उक्त परियोजना की समयावधि विस्तारित कर दिनांक 33-42-2049 से 30-42-2020 कर दी गई। तत्पश्चात aifas—i9 विभीषिका और राष्ट्रीय at के कारण रेरा पोर्टल पर परियोजना को पूर्ण करने की तिथि 29-06-2024 तक विस्तारित कर दी गई। विपक्षी द्वारा उल्लेख किया गया कि उपर्युक्त वर्णित परिस्थितियां उनके नियंत्रण से बाहर थी, जिससे प्रश्नगत परियोजना पूर्ण करने में विलम्ब हुआ है।

विपक्षी के विद्वान अधिवक्तागण ने मा. पीठ को यह अवगत कराया कि मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा भू-खनन पर प्रतिबन्ध लगाया गया था जिसके कारण आपूर्ति श्रंखला बाधित हो गई थी और निर्माण सामग्री जैसे कि रेत, बालू, मोरंग इत्यादि आसानी से उपलब्ध नहीं हो पा रहे थे, जिसके कारण परियोजना को पूर्ण करने में विलम्ब हुआ है। विपक्षी के विद्वान अधिवक्तागण ने यह भी अवगत कराया कि परियोजना शीघ्र ही पूर्ण होने वाली है तथा आवंटियों को कब्जा देने की कार्यवाही यथाशीघ्र प्रारम्भ कर दी जायेगी। अपने कथन के समर्थन में विपक्षी ने आवंटन-पत्र की प्रति, परियोजना की विवरण पुस्तिका की प्रति, प्रयागराज विकास प्राधिकरण की बैठक समिति के बोर्ड नोट्स, दिनांक 30-09-2045 की प्रति, एस.टी.पी. से सम्बंधित वर्क आर्डर, निर्माणकर्ता कम्पनी द्वारा विपक्षी को प्रेषित पत्र की प्रति, विपक्षी द्वारा निर्माणकर्ता कम्पनी को प्रेषित पत्र की प्रति, रेरा द्वारा परियोजना पंजीयन विस्तार हेतु जारी पत्र की प्रति, Br arr arfas—t9 विभीषिका के संदर्भ में जारी आदेश, दिनांक 06-06-2020 एवं 03-07-2020 की प्रति, Page 3 of 4 E-Court सामग्री ढोने वाले वाहनों की तस्वीरें, सम्बन्धित प्रपत्र आदि अभिलेखीय साक्ष्यों के रूप में दाखिल किये है।

शिकायतकर्ता ने विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र पर प्रतिउत्तर प्रस्तुत कर यह कथन किया है कि उन्होंने विपक्षी द्वारा दिए गए नियम एवं शर्तों का पूर्ण रूप से अनुपालन किया है, परंतु विपक्षी द्वारा स्वयं बनाए गए नियम एवं शर्तों का अनुपालन नहीं किया गया है, जो कि धोखादड़ी है। उनका कथन है कि उन्होंने बैंक से ऋण लिया जिसके किश्तों का उन्होंने भुगतान भी किया तथा इकाई का कब्जा ना मिलने के कारण वे वर्तमान तक सरकारी आवास में ही निवास कर रहे हैं। विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के प्रस्तर-6, 7, 8, 9, 0 एवं 44 में किए गए कथन पर शिकायतकर्ता का यह कथन है कि विपक्षी-प्राधिकरण का यह कर्तव्य है कि वह आवासीय एवं व्यावसायिक भवनों के लिए अपने क्षेत्रीय योजना के अनुसार स्थान का चयन करे, भूमि-अधिग्रहण करने के उपरान्त वैज्ञानिक विधि से भूमि, मिट्टी, भूमिगत जल स्तर तथा बाढ़ क्षेत्र की पूरी तरह से जांच करें तथा फिर बहुमंजिला भवनों एवं परिसरों के निर्माण का कार्य प्रारम्भ करें। विपक्षी इस आधार पर अपने दायित्वों से नहीं बच सकता कि भूमि दलदली है तथा उस पर बहुमंजिला भवन निर्माण किया जाना सुरक्षित नहीं था। उनका कहना है कि विपक्षी का दायित्व है कि वे उन्हें इकाई का कब्जा तथा कब्जा प्रदान करने में हुए विलम्ब के लिए विलम्ब ब्याज अदा करें। विपक्षी निर्माण पूर्ण करने तथा कब्जा में विलम्ब के लिए पूरी तरह से जिम्मेदार है। विपक्षी ने दीवार पर पुट्टी का काम पूरा नहीं किया है, बालकनी, बाथरूम और रसोई क्षेत्र में दरवाजे नहीं लगाए हैं तथा बिजली और सॉकेट का काम भी अपूर्ण है। उनका कहना है कि यह स्पष्ट है कि विपक्षी ने परियोजना को पूर्ण करने में देरी की है और कई चीजों को बिना तैयारी के और आधे-अधूरे तरीके से रखा है तथा विपक्षी का उद्देश्य केवल आवंटियों द्वारा जमा धनराशि से मुनाफा कमाना है। शिकायतकर्ता का कहना है कि जिस मिट्टी पर निर्माण किया जाना है उसकी गुणवत्ता की जांच करना आवंटियों की जिम्मेदारी नहीं है तथा इसलिए इसके लिए उनको जिम्मेदार ठहराया जाना उचित नहीं होगा। उनका कथन है कि विपक्षी के पास योजनाकार, डिजाइनर और वास्तुकार की एक विशेषज्ञ टीम होने के बावजूद भी विपक्षी ने सही ढंग से भूमि की जांच नहीं की।

शिकायतकर्ता का कहना है कि एस.टी.पी. के निर्माण में हुए विलम्ब का लाभ विपक्षी द्वारा नहीं लिया जा सकता और यह केवल दिखावा है तथा विपक्षी काल्पनिक और झूठे आधारों का सहारा ले रहा है। साथ ही रेत खनन पर प्रतिबंध और रेत की * अनुपलब्धता कोई भी कोई आधार नहीं है क्योंकि उसी अवधि के दौरान अन्य प्रमोटरों की अन्य परियोजनाएं में बिना किसी बाधा के निर्माण कार्य चलता रहा। उनका कथन है कि विपक्षी एक सरकारी संस्थान होने के बावजूद भी अपनी प्रतिबद्धताओं और वैधानिक कर्तव्यों को पूरा करने में पूरी तरह से विफल रहा है। विपक्षी उनके द्वारा किए गए निर्माण के निम्न स्तर, आवंटी के आर्थिक नुकसान, कब्जा प्रदान करने में हुए विलम्ब 22224 et Page 4 of 4 f Li a E-Court ada के मानसिक उत्पीड़न के लिए स्वयं जिम्मेदार है। इन तथ्यों के आधार पर आवंटी ने याचित अनुतोष दिलाए जाने का अनुरोध किया है। मैंने उभय पक्षों के तर्कों को विस्तार से सुना तथा उभय पक्षों द्वारा पत्रावली पर दाखिल किये गये समस्त अभिलेखीय साक्ष्यों का परिशीलन किया, जिसके उपरान्त निम्नलिखित प्रश्नों पर विचार किया:- 4. क्या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं? यदि हाँ तो विलम्ब की गणना कब से की जायेगी? 2. क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं कब्जा देने में हुए विलम्ब के लिए जमा धनराशि पर ब्याज दिलाया जाना उचित है? यदि कब्जा देने में हुए विलम्ब के लिए जमा धनराशि पर ब्याज दिलाया जायेगा, तो ब्याज की दर क्या होगी? विचारणीय प्रश्न संख्या: 4 इस प्रश्न में यह विनिश्चय किया जाएगा कि क्‍या विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो विलम्ब की गणना कब से की जायेगी?

शिकायतकर्ता के अनुसार विवरण पुस्तिका के प्रस्तर-2.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा आवंटन की तिथि से 24 माह की अवधि में कब्जा प्रदान किया जाना प्रस्तावित था। अग्रणी शिकायतकर्ता का आवंटन-पत्र दिनांक t0-72-20:4 का है, जिसमें 24 माह की अवधि जोड़ने के पश्चात दिनांक :0-72-20:6 तक विपक्षी द्वारा कब्जा प्रदान किया जाना प्रस्तावित था। विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र में यह उल्लेख किया गया है कि परियोजना निर्माण के प्रारम्भिक चरण में यह पाया गया कि कार्य स्थल के नीचे की मिट्टी दलदली भूमि है, जिसके कारण were डिजाईन और पाइल-वर्क में परिवर्तन करने की आवश्यकता पायी गई, जिसके कारण कार्य पूर्ण होने में देरी हुई है तथा मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा वर्ष 20:7-8 में भू-खनन पर लगाए गये प्रतिबंध के कारण भी उनकी परियोजना 09 माह विलम्बित हुई। विपक्षी द्वारा यह भी अवगत कराया गया कि कुम्म मेला-209 के आयोजन की तैयारी में एस.टी.पी. निर्माण करने के कारण भी प्रश्नतत परियोजना 04 से 05 माह विलम्बित हुई है। अतः विवरण पुस्तिका में उल्लिखित कार्य को पूर्ण करने में असक्षम है जिस पर उनका कोई नियंत्रण नहीं है। उसके लिए उन्हें उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता है। विपक्षी द्वारा ये भी अवगत कराया गया कि उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा कोविड-49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25-03-2020 से 06 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09-2020 तक एक्सटेंशन दे दिया था, तथा इस अवधि में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है। PC Page 5 of 4 4 E-Court

अतः विचाराधीन प्रकरण में कोविड-49 (Corona Virus Disease) के अलावा ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न होती प्रतीत नहीं हो रही है जिसे “फोर्स Fea’ की परिभाषा में रखा जा सके। इसलिए प्रकरण में aifls—9 (Corona Virus Disease) के कारण हुए विलम्ब के अलावा विपक्षी द्वारा प्रस्तुत किए गए अन्य सभी तर्क "फोर्स Ava’ के अधीन नहीं आते हैं एवं अन्य सभी दशाओं में विपक्षी फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। इसके अतिरिक्त प्रश्नगत परियोजना का उपर्युक्त डिजाइन, रेत, बालू, मौरंग आदि की उपलब्धता, आदि मूलतः 'प्रोजेक्ट मैनेजमेंट" से सम्बन्धित हैं तथा “फोर्स Awe के अधीन नहीं आते हैं। उपर्युक्त के सम्बन्ध में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 3533-3534 / 2047, Ms. Fortune Infrastructure & Anr. Versus Trevor D’Lima & Ors. में पारित आदेश का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगा:- “Uf the seller wants to limit their liability for breach of contract under the aforesaid rule, they must portray that they have performed their obligation in a prudent manner. It may be noted that the onus is on the seller to show his efforts and bona fides in discharging the obligation.” उपर्युक्त निर्णय के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि यदि भू-सम्पदा परियोजना में किसी भी प्रकार का विलम्ब हुआ है तो उसको प्रमाणित एवं साबित करने का दायित्व विपक्षी का होगा कि उनके द्वारा विवेक पूर्ण तरीके से परियोजना को पूर्ण करने का प्रयास किया गया है।

इसके अतिरिक्त भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-6 में उल्लिखित 'फोर्स मैज्योर' (Force Majeure) की परिभाषा को उद्धरित करना आवश्यक होगाः- “Explanation - For the purpose of this section, the expression “force majeure” shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake, or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project.” उपर्युक्त के संबंध में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 940 // 2047, Bikram Chatterji & Ors. Versus Union of India & Ors. में पारित आदेश के wer-ti0 F फोर्स मैज्योर को निम्नवत परिभाषित किया है:- “Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature.” अतः भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-6 एवं मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 'फोर्स ava’ की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर Page 6 04 E-Court वह स्थिति है, जिसमें कि युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकंप या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो। विपक्षी द्वारा ये भी अवगत कराया गया कि कुम्भ Aet-209 के आयोजन की तैयारी में एस.टी.पी. निर्माण करने के कारण भी प्रश्नगत परियोजना 04 से 05 माह विलम्बित हुई है। हालांकि कुम्भ मेला-2049 फोर्स मैज्योर घटना के अधीन नहीं आता है, परन्तु एस.टी.पी. निर्माण कार्य के कारण निर्माण सम्बन्धित सामग्री परियोजना के निर्माण स्थल तक नहीं पहुंचा पाना विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर था और इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा।

अतः एस.टी.पी. निर्माण की अवधि दिनांक 34-72-20:7 से लेकर 34-03-20'8 तक के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि के लिए ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा भू-खनन पर लगाये गये प्रतिबन्ध के सम्बन्ध में इस बात का उल्लेख करना महत्वपूर्ण है कि मा. उच्च wae ने केवल अवैध भू-खनन पर प्रतिबन्ध लगाया था, न कि वैध भू-खनन पर। इसलिए मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा लगाए प्रतिबन्ध का कोई भी लाभ विपक्षी को नहीं मिलेगा। अग्रणी शिकायतकर्ता का आवंटन-पत्र, दिनांक 40-42-2044 का है, जिसमें 24 माह की अवधि जोड़ने के पश्चात दिनांक t0-72-20:6 है। विवरण पुस्तिका के अनुसार विपक्षी द्वारा दिनांक 40-42-206 तक शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान किया जाना प्रस्तावित था। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि विपक्षी द्वारा अग्रणी शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान करने में विलम्ब किया गया है तथा विलम्ब की गणना दिनांक 40-72-20:6 से करना न्यायोचित है। इसी प्रकार से अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में भी उनके आवंटन-पत्र में अंकित तिथि में 24 माह की अवधि जोड़ने के पश्चात जो भी तिथि के पश्चात जो भी तिथि आयेगी, उसके अनुसार विलम्ब की गणना की जायेगी। तदनुसार विचारणीय प्रश्न संख्या: । निस्तारित किया जाता है। विचारणीय प्रश्न संख्या: 2 इस प्रश्न में यह विनिश्चय किया जाएगा कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित है? यदि विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जायेगा, तो ब्याज की दर क्या होगी?

शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत इकाई का आवंटन दिनांक 40-42-2044 को उनके पक्ष में किया गया था। विवरण पुस्तिका के प्रस्तर-2.4 के Page 7 of 4 E-Court अनुसार प्रश्नगत आवंटित इकाई का कब्जा आवंटन की तिथि से 24 माह की अवधि में दिया जाना प्रस्तावित था, जिसकी अवधि दिनांक i0-72-20:6 को समाप्त होती है, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-48 में यह स्पष्ट प्रावधान है कि:- “Return of amount and compensation - (7) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.” उपर्युक्त प्राविधान के अनुसार यदि संप्रवर्तक द्वारा आवंटी को आपसी अनुबंध के नियम एवं शर्तों के अनुसार कब्जा प्रदान करने में विलम्ब किया गया है तो आवंटी के पास अधिकार है कि वे परियोजना में बने रहकर कब्जा एवं हर विलंबित माह के लिए, जब तक आवंटी को कब्जा नहीं दिया जाता, निर्धारित ब्याज दर के साथ जमा धनराशि पर ब्याज प्राप्त कर सकते हैं। विलम्ब के सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि मा. SR उच्च न्यायालय के Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. Versus Union of India के मामले में यह उल्लेख किया है किः- “Section 76(7/(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allotted does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay Page 8 of 4 E-Court

suffered by the allottee who_has paid for his apartment but has not received received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The unreasonable. The interest is merely compensation for use of money.” aa: उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के प्रावधानों के अन्तर्गत संप्रवर्तक आवंटी को विलम्ब ब्याज अदा करेगा क्‍योंकि संप्रवर्तक द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा ने सिविल अपील सं.: 6649-50/20:8, MA. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal 4 अभिनिर्धारित किया गया है कि विलम्ब अवधि की गणना पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी होने की तिथि तक की जायेगीः- “The period of Interest should close on April 20/6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant-Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent-Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession.”

उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,//सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किए जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्तागण विलम्ब ब्याज पाने के अधिकारी होंगे। ऐसी दशा में शिकायतकर्तागण ओ.सी.,/ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किए जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होंगे। यदि ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने उपरान्त विपक्षी द्वारा बिना कब्जा ऑफर किए विक्रय-विलेख निष्पादित कराया जाता है तो ऐसी स्तिथि में ब्याज की गणना ओ.सी. JO, अथवा विक्रय-विलेख की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की जाएगी। पत्रावली के अवलोकन से यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना को दिनांक 40-04-2024 को पूर्णता प्रमाण-पत्र भी प्राप्त हो चुका है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 की धारा-84 के अधीन प्राप्त शक्तियों का प्रयोग करते हुए उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय /पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में व्यतिक्रम की स्थिति परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9.2 (ii) ¥ संप्रवर्तक द्वारा afawa किये जाने की स्थिति में निम्नवत्‌ प्राविधानित है:- Page 9 of 4 2

“The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + 726 unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice:” यही दर आवंटियों के द्वारा व्यतिक्रम किये जाने की स्थिति में भी उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-9.3 () में निर्धारित है। उक्त प्रावधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥##८79+7% प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित ब्याज सहित कब्जा दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बन्ध में मा. इलाहाबाद उच्च, न्यायालय ने Re याचिका संख्या सीः 9420/ 2020, Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & 0/% में दिनांक 06-07-2020 को निर्णय देते हुए यह उल्लेख किया है कि:- “On 42.09, 2079 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount along with interest @ MCLR + 7% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020... ...and only on complaint under Section 768 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + 7%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 2048...

. Thus power of refund of amount alongwith interest which has been provided under Section /6, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice.” उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण द्वारा नियमावली के अन्तर्गत mere + /% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं विधिपूर्ण माना है। अतः मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय में यह अवधारित किया गया है कि राज्य सरकार द्वारा उ.प्र. रेरा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गई ब्याज दर उचित एवं विधिपूर्ण है। ब्याज दर को भारतीय स्टेट बैंक के #८7#+7% से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को भी मा. इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा स्वीकार करते हुए न्यायोचित माना गया है। ब्याज की गणना के सम्बन्ध में यह उल्लेख करना महत्वपूर्ण है कि क्योंकि एस.टी.पी. निर्माण के कारण निर्माण सम्बन्धी सामग्री परियोजना के निर्माण स्थल तक नहीं Page 0 of 4 पहुंचा पाना विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर था, इसलिए इस अवधि के लिए निर्माण में विलम्ब के लिए विपक्षी को जिम्मेदार ठहराया जाना न्यायोचित नहीं होगा। इसी क्रम में रेरा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 20-05-2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25-03-2020 से 06 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी।

उपर्युक्त के दृष्टिगत दिनांक 3:-72-20:7 से दिनांक 3:-03-20:8 तक तथा 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि का आकलन नहीं किया जायेगा तथा इस हेतु कोई ब्याज संप्रवर्तक द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। इसके अतिरिक्त विपक्षी /संप्रवर्त्त को जो धनराशि शिकायतकर्तागण को अदा की जानी है, उसमें से वह आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. (TDS) की कटौती नहीं कर सकता है, क्योंकि उक्त धनराशि को डिक्रिटल (ecrea) धनराशि के रूप में रेरा द्वारा शिकायतकर्तागण के हक में प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में मा. हिमाचल प्रदेश उच्च न्यायालय द्वारा स्नीआईटी बनाम ara ग्रदेश आवास विकास परिषद 2077 SCC OnLine HP 5204 के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किया गया है:- “The following interesting questions arise for decision in the present case: 2. Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the Hon'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can decide if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature 27

9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh v. Land Acquisition Collector (7997 224 ITR 557 (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 and उतार of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The apex court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section 7944 of the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No. 2244 77999 titled as Ghaziabad Development Authority ४. Dr. N. K.Gupta (2002) 258 ITR 337 (NCDRC©) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to the Oe Page l of 4 E-Court for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section 7944 of the Income-tax Act. 40, In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way of deposit nor had the Board borrowed the amount from the allottees. The amount was paid under a self-financing scheme for construction of the flat and the interest was paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the flats.”

4. In view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय उपभोक्‍ता विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर मोहाली क्षेत्रीय विकास ग्राधिकरण व अन्य बनाम गौरव YEP, 2020 SCC OnLine NCDRC 278 के मामले में भी समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। उपर्युक्त वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा भी aT राजकुमार WIS TF अन्य बनाम स्टेट ऑफ महाराष्ट्र व अन्य 2027 SCC OnLine Bom 2798 के मामले में दोहराया गया है। निर्णय के सुसंगत we निम्नवत्‌ हैं:- “28. Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Respondents 4 to 7, along with compensatory interest thereon, such a relationship does not spell out a debtor-creditor relationship nor is the payment made by Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre-existing obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT [Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT, 2075 SCC OnLine Ker 78597] which takes the same view, in facts similar to those that we are dealing with in the present matter.

29. In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-202 and our order dated 4-3-2024, is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs 5,05,989 deducted from the 5th instalment which became due on 20-7-2024, in compliance with the consent terms, within a period of one week Srom today.” तद्नुसार विचारणीय प्रश्न संख्या: 2 निस्तारित किया जाता है। Page 2 of 4 उपर्युक्त विचारणीय प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता आदेश . विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की इकाईयों की समस्त सुविधाओं को विवरण पुस्तिका /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर शिकायतकर्तागण से अवशेष धनराशि (यदि कोई बकाया हो) तथा नियमानुसार स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर हस्तान्तरण-विलेख निष्पादित कराएँ और उसके उपरान्त इकाईयों कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें। . यह भी स्पष्ट किया जाता है कि विपक्षी जी.एस.टी. नियमों के अनुसार ही शिकायतकर्तागण से जी.एस.टी. की धनराशि वसूल करेंगे। . विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि के लिए दिनांक 40-42-2046

से परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने अथवा कब्जा ऑफर किए जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि के लिये भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित #2८7# + 7% की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में ब्याज की गणना उनको विवरण पुस्तिका के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि तथा उनके द्वारा जमा की गयी धनराशि के अनुसार की जाएगी। . यदि ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने उपरान्त विपक्षी द्वारा बिना कब्जा ऑफर किए हस्तान्तरण-विलेख निष्पादित कराया जाता है तो ऐसी स्तिथि में ब्याज की गणना ओ.सी. / सी.सी. अथवा हस्तान्तरण-विलेख की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की जाएगी। . विपक्षी आदेश पोर्टल पर अपलोड होने के 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें। . एस.टी.पी. निर्माण कार्य को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 3:-72-207 से दिनांक 34-03--2048 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। . "फोर्स Ava’ (Force Majeure) को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। Po rg a Page 3 of 4 E-Court 8. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-38, 40 एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। 9. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार है कि वे उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन करा सकें |

40. शिकायतकर्तागण को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्तागण “रेरा पोर्टल” के माध्यम से इस आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन-पत्र अपलोड करते हुए उसकी भौतिक प्रति रेरा मुख्यालय, लखनऊ में प्राप्त कराना सुनिश्चित करें। 44, पक्षकार अपने-अपने वाद-व्यय का निर्वहन स्वयं करेंगे। 42. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर संलग्न की जाये। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तदनुसार पत्रावलियाँ दाखिल दफ्तर हों। दिनांक: 43-06-2024. ( he : भूसरेड्डी) AAAS. रेरा | Page 4 of 4