E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007. सुनवाई He-0 (पूर्व में पीठ-4-ए) आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: ।॥(0420/04/404486/2023 सरला यादव बनाम प्रयागराज विकास प्राधिकरण उपर्युक्त परिवाद में प्रार्थिनी / शिकायतकत्री द्वारा आदेश, दिनांक 02-06-2023 के क्रियान्वयन कराए जाने हेतु “Execution Request’ Wt की गई ई है। प्रार्थिनी द्वारा पोर्टल पर “Execution Request’ Wa होने के उपरान्त प्राधिकरण ने विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए आदेश, दिनांक 02-06-2023 का अनुपालन सुनिश्चित कर अपनी अनुपालन आख्थया प्रस्तुत करने के निर्देश दिए, परन्तु विपक्षी द्वारा ना ही आदेश का अनुपालन किया गया और ना ही कोई अनुपालन आख्या प्रस्तुत की गई। पत्रावली धारा-38, 40(2) एवं 63 की कार्यवाही हेतु पीठ के समक्ष सुनवाई हेतु प्रस्तुत की गई तथा दिनांक 4-0-2023, दिनांक 08-44-2023, दिनांक 27-42-2023, दिनांक 30-04-2024, दिनांक 27-02-2024, दिनांक 08-04-2024, दिनांक 22-04-2024 तथा दिनांक 30-04-2024 को पीठ के समक्ष सुनवाई की गई। इस दौरान विपक्षी को आदेश अन्तर्गत धारा-34 का अनुपालन करने हेतु पर्याप्त अवसर भी प्रदान किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन नहीं किया गया और ना ही अनुपालन आख्या प्रस्तुत की गई। इस मध्य, दिनांक 40-04-2024 को विपक्षी की परियोजना, अलकनन्दा अपार्टमेंट (रेरा पंजीयन संख्या: ७/२६२५७२७१2225) को पूर्णता प्रमाण-पत्र भी प्राप्त हो गया।

विपक्षी द्वारा पीठ को यह भी अवगत कराया गया की उन्होंने धारा-3 के आदेश के विरुद्ध मा. उ.प्र. भू-सम्पदा अपीलीय अधिकरण में अपील दायर की है, परन्तु इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा कोई भी साक्ष्य प्रस्तुत Page I of 4 Be 4 E-Court नहीं किया गया। प्रार्थिनी द्वारा पीठ को यह अवगत कराया गया कि उन्हें अपील के सम्बन्ध में कोई जानकारी नहीं है और ना ही उन्हें मा. उ.प्र. भू-सम्पदा अपीलीय अधिकरण से कोई नोटिस प्राप्त हुई है। परिवाद में दिनांक 30-04-2024 को वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से की गई सुनवाई में प्रार्थिनी के अधिवक्ता श्री सौरभ मिश्रा उपस्थित हुए तथा विपक्षी अनुपस्थित रहे। प्रश्रगत प्रकरण में प्राधिकरण द्वारा दिनांक 02-06-2023 को धारा-34 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया था:- “4, विपक्षी आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता से नियमानुसार स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कराकर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को विल्रम्बित अवधि के लिए दिनांक 40.42.2046 से परियोजना का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने अथवा कब्जा ऑफर किए जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिये भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित MCLR+7% दर से विलम्बित ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। इस आवेश के दृष्टिगत शिकायत संख्या-2 में भी उक्तानुसार विलम्बित अवधि तथा ब्याज की गणना की जायेगी।

3. फोर्स मैज्योर को दृष्टियत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी।...” पत्रवाली एवं पोर्टल के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि दिनांक 30-04-2024 तक विपक्षी द्वारा आदेश, दिनांक 02-06-2023 का अनुपालन नहीं किया गया है और ना ही उनके द्वारा कोई आख्या प्रस्तुत की गई है। अतः उपर्युक्त तथ्यों से यह स्पष्ट है कि पर्याप्त अवसर दिए जाने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 02-06-2023 का अनुपालन नहीं किया गया है। रेरा अधिनियम का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं / घर क्रेताओं / आवंटियों के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत कुछ दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। रेरा अधिनियम की धारा-34 (७) प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। रेरा अधिनियम की धारा-34(9) में निम्नलिखित प्राविधान है:- “34. Functions of Authority.— The functions of the Authority shall include— (g) to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;” Page 2 of 4 E-Court रेरा अधिनियम की धारा-38 के अनुसार यदि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन प्रमोटर पर अर्थदण्ड या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत है:-

“38. Powers of Authority.— (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure.” रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह भी अधिकार प्राप्त है की यदि प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन नहीं किया जा रहा है तो प्राधिकरण धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन करवा सकता है तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड भी अधिरोपित कर सकता है। प्राधिकरण दोनों ही कार्यवाही एक साथ कर सकता है। रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत हैं:- “40. Recovery of interest or penalty or compensation and enforcement of order, etc.— (4) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed.” रेरा अधिनियम की धारा-63 निम्नवत हैं:- “63. Penalty for failure to comply with orders of Authority by promoter.— If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or Page 3 of 4 PEC 7 4 E-Court directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for everyday during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent, of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” रेरा नियमावली, 2046 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 206 का नियम-24 निम्नवत है:-

“24. Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal_— For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.”

उपर्युक्त के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत इकाई के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 03-07-2024 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 02-06-2023 के प्रस्तर-2 एवं 3 के अनुसार सुनवाई तिथि दिनांक 03-07-2024 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर पत्रावली को सुनवाई तिथि से पूर्व मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 04-05-2024. Pe (संजय आर. भूसरेड्डी) अध्यक्ष, उ.प्र. रेरा Page 4 of 4