उत्तर प्रदेश भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ- 226007 (उ.प्र. आदेश अन्तर्गत धारा-38 / 40 / 63 पीठ- 02 पीठासीनः- श्रीमती डिम्पल वर्मा (rae) शिकायत संख्या- LKOI8/07/4459/209 Fr शिकायतकर्ता बनाम मेसर्स अंसल हाउसिंग A eens tntnnenn विपक्षी प्रतिनिधित्व- शिकायतकर्ता :- श्री राजेन्द्र सिंह, प्रतिनिधि विपक्षी — अनुपस्थित प्रश्नगत प्रकरण में दिनांक 44.03.2024 को पत्रावली आदेश हेतु सुनवाई के दौरान उपस्थित पक्षकार के तर्कों को सुन कर तथा पत्रावली के अवलोकनोपरान्त सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(9) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा- 34(g) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" AN, Veme 4/5 धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पेनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:-

"38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत हैः- 40. (4) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or ale K हे Vie m2. the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may _ be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पेनाल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:ः- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और नन्‍्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त A ,Vewe, 3/5

प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। कोविड-49 (Corona Virus Disease) की प्रथम Ja के प्रभाव के कारण परियोजनाओं के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा। कोविड-49 के क्रम में केन्द्र सरकार द्वारा जारी Notification No. O-47024/230/208- Housing-UD/EFS-9056405 dated 43" May, 2020 के क्रम में उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त दिनांक 06.06.2020 को आदेश पारित करते हुए कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि प्रदान की गयी। इसके उपरान्त कोविड-49 (Corona Virus Disease) की द्वितीय da अप्रैल 202 से प्रभावी होने के कारण भी परियोजनाओं के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा। सूच्य है कि कोविड-49 की द्वितीय वेव अप्रैल, 2024 में आयी और इससे भी परियोजना के निर्माण पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा। अंततः रेरा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि को ही फोर्स मैज्योर (Force Majeure) की परिभाषा के परिप्रेक्ष्य में माना गया है।

प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को दिनांक 42.08.2024 को नोटिस जारी करते हुए is दिनों के अन्दर TH आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्थया प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, किन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। तदोपरान्त प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 43.40. 202 को नोटिस जारी करते हुए is दिनों के अन्दर उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन SEN प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, किन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। 4/5 SS . le i प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 03.04.2022, दिनांक 34.04.2022, दिनांक 02.03.2022, दिनांक 28.03.2022, दिनांक 42.04.2022, दिनांक 28.04.2022, दिनांक 43.05.2022, दिनांक 26.05.2022, दिनांक 42.09.2022, दिनांक 40. 40.2022, दिनांक 20.04.2023, दिनांक 40.03.2023, दिनांक 09.06.2023, दिनांक 45.09.2023, दिनांक 05.03.2024 एवं दिनांक 44.03.2024 को की गयी। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 40.03.2023 को सुनवाई के दौरान धनराशि वापसी की मांग की गयी थी, किन्तु उनके द्वारा उपरोक्त कथन के समर्थन में कोई साक्ष्यध्पत्र दाखिल नहीं किया गया।

वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 30.04.2024 तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिये जाने की सूचना, आदेश दिनांक 44.04.2024 के अनुसार अंतिम अकाउन्टस्‌ सैटेल कर “रेरा पोर्टल” पर अपलोड नहीं किया जाता है, तो दिनांक 30.04.2024 के बाद सचिव, रेरा प्रकरण में आदेश दिनांक 4.04.2024 के बिन्दु संख्या-4 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करें तथा पत्रावली भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत इकाई का कब्जा दिलाये जाने की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष संदर्भित की जाती है। न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के द्वारा कार्रवाई सम्पन्न करने के उपरान्त पत्रावली yer अधिनियम, 2046 की धारा-38 / 40 / 63 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्द यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु प्राधिकरण के समक्ष पेश की जायेगी। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। nS Vere. . (डिम्पल वर्मा) (सदस्या) दिनांक ::26 /03 /2024 उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 5/5