उत्तर प्रदेश भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण | नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ- 226007 (उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास अधिनियम, 2046 की धारा-3 के अन्तर्गत आदेश (विनियमन एवं विकास अधिनियम, 20:6 की asi के अन्तर्गत आदेश पीठ-02 पीठासीनः- श्रीमती डिम्पल वर्मा (सदस्य) शिकायत संख्या — [॥(044 8/02/26858/2025 विनोद कुमार ere 'शिकायतकर्ता बनाम एमीनेन्ट इन्क्रोाडेवलपर्स mf, विपक्षी प्रतिनिधित्व- शिकायतकर्ता : सुश्री मालीनि, अधिवक्ता विपक्षी : भी विशेष सिंह, अधिवक्ता शिकायतः- शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के fies विक्रय-विलेख निष्पादित कराये जाने हेतु शिकायत संस्थित की गयी हैं। शिकायतकर्ता का कथन है कि उसने विपक्षी की परियोजना “Emerald residency, dayaibagh” में एक इकाई संख्या 7-08 बुक करायी गयी थी जिसकी कुल कीमत रू. 25,00,000/— (पच्चीस लाख रूपए मात्र) थी जिसके विरूद्ध शिकायतकर्ता के अनुसार उनके द्वारा रु. 5,00,000/— (पन्द्रह लाख रूपए मात्र) का भुगतान कर दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत में मुख्यतः इंगित किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की बिना किसी गलती के इकाई का कब्जा नहीं दिया जा रहा है। शिकायतकर्ता शेष धनराशि रु40,00,000 /— (दस लाख रूपए मात्र) का भुगतान कर इकाई का कब्जा प्राप्त करने के लिए तैयार हैं। अत: शिकायतकर्ता द्वारा विक्रय-विलेख कराये जाने की मांग की गयी है। . 4/7 b. Vvewe, = द्वारा अपने समर्थन में मुख्यतः निम्नलिखित अभिलेख दाखिल किया गया है :- 4. विक्रय अनुबन्ध बिना कब्जा दिनांक 08-42-2044 की प्रति (अनअभिप्रमाणित)। 2. कब्जा पत्र दिनांक 08-42-2044 की प्रति (अनअभिप्रमाणित) |

3. खाता विवरण की प्रति (अनअभिप्रमाणित)। विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र दिनांक 24-04--2025 में मुख्यतः इंगित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना ऑनगोइंग की श्रेणी में नहीं आती है क्योंकि परियोजना में कुल 66 इकाईयों में से 58 इकाईयों का विक्रय विलेख दिनांक 08-42-2044 तक निष्पादित किया जा चुका था। अत: प्रश्नगत शिकायत पोषणीय नहीं है। विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में मुख्यतः निम्नलिखित अभिलेख दाखिल किया गया है :- 4. ले-आउट की प्रतियाँ (स्वअभिप्रमाणित)। . 2. आर्किटेक्ट सर्टिफिकेट दिनांक 03-04--2046 की प्रति (स्वअभिप्रमाणित) 3. परियोजना की अन्य इकाई से सम्बन्धित रजिस्ट्री //कब्जा स्थिति दिनांक 34-03--2044, 34-03--202, 34-03-2043, 34-03-2044 एवं 3!-03-2045 की प्रति (स्वअभिप्रमाणित) शिकायतकर्ता द्वारा अपने प्रत्युत्तर दिनांक 44-08-2025 में मुख्यतः इंगित किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना की पूर्णता के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य,/अभिलेख एवं पूर्णता प्रमाण-पत्र, अनापत्ति प्रमाण-पत्र एवं रजिस्ट्री की कुल संख्या आदि दाखिल नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना को उ.प्र. रेरा में पंजीकृत कराए जाने एवं मांगे गए अनुतोष- को दिलाए जाने की मांग की गयी है। उपस्थित पक्षकारों के cet को सुना त्था पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों का परिशीलन किया गया। पत्रावली के परिशीलन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की अपंजीकृत परियोजना “Emerald residency, dayalbagh” में इकाई बुक करायी गयी है। प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा अपने पक्ष के समर्थन में दस्तावेज और सुसंगत तर्क 2/7 K. Vem, अध्ययन व विश्लेषणोंपरांत प्रकरण में निम्न विचारणीय बिन्दु उत्पन्न होता है :-

4. क्या शिकायतकर्ता द्वारा मांगा गया अनुतोष दिलाया जाना उचित है अथवा नहीं? निस्तारण बिन्दु of :- जहाँ तक क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा मांगा गया अनुतोष दिलाया जाना उचित है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में पंजीकृत नहीं है। इस सम्बन्ध में अधिनियम की धारा-3 अत्यंत महत्वपूर्ण है | Section 3 (i) “No Promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner any plot, apartment or building, as the case may be, in any real estate project or part of it, in any planning area, without registering the real estate project with the Real Estate Regulatory Authority established under this Act: Provided that projects that are ongoing on the date of the commencement of this Act and for which the completion certificate has not been issued, the promoter shall make an application to the Authority for the registration of the said project within a period of 3 months from the date of commencement of this Act.” उपरोक्त से स्पष्ट है कि अपंजीकृत परियोजनाओं के सम्बन्ध में आदेश पारित करने का कोई क्षेत्राधिकार रेरा पीठ को प्राप्त नहीं है। इस सम्बन्ध में Ao सर्वोच्च न्यायालय द्वारा Ms. NEWTECH PROMOTERS AND DEVELOPERS PVT. LTD. V/s STATE OF UP & ORS. ETC. में अंकित किया गया है कि :-

“From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future 3/7 N. Vemre, projects registered under Section 3 to prospectively ] follow the mandate of the Act 206.” इस प्रकार Vat आधार पर भी शिकायत्तकर्ता की शिकायत रेरा में पोषणीय नहीं है। मा. उच्च न्यायालय, मद्रास द्वारा Ms. Devinarayan Housing and Property Developments Private Limited & Ors. v. Mr. Manu Karan & Ors. (C.M.S.A. Nos.23 and 24 of 2020 and CMP(MD) Nos.9226 & 9236 of 2020 and 5227, 5279 and 9499 and 27274 of 2022) विस्तारपूर्वक विचार करते हुए निम्नलिखित विधिक निष्कर्ष प्रदान किया है:- “Additional Substantial Question of Law (९) 8) Whether the allottee of an unregistered real estate project under Section 3(2) of the RERA, 2076, will have any protection under the provisions of RERA, to address their grievances before the Regulatory Authority or the adjudicating officer or Tamil Nadu Real Estate Appellate TNREAT under RERA?

II. Insofar as the Additional Substantial Question of Law (e) is concerned, though it is the contention of the learned counsel for the respondents that, even if the project is not required to be registered under the RERA, as per Sections उ7 and 77 of RERA, the home -buyers can still address their grievances before the Authority or Adjudicating Officer and in support of his contention, the learned counsel also referred to the definition of the terms, ‘Allottee’, 'Real Estate Agent’, ‘Real Estate Project promoter’ etc., as defined in Section 2 of the Act and submitted that these definitions do not restrict only to the registered project and would extend even in respect of unregistered project under RERA as the same would fall within the purview of the Act, the said contention of the respondents has to be held to unsustainable, for the reason that, generally, the definitions and provisions of an Act are meant only for the use of the same with reference to the Act and cannot be used the beyond the scope of the Act.

उउ.ज Section 37 of the Act empowers that any aggrieved person may file a complaint with the Authority or the Adjudicating Officer, as the case may be, for any violation or contravention of the provisions of the Act or the rules and regulations made thereunder against any promoter, allottee or real estate agent, as the case may be. Therefore, the home buyers/consumers can make a complaint under Section 37 of the Act, only, in the event of any violation or contravention of the provisions of this Act or the rules and regulation made thereunder. The definition and the provisions of the Act as stated above only to meant for the use of the same with reference to the Act and not to use the same beyond the scope of the Act. The authority or adjudicating officer or RERA are to be referred with reference to the provisions of the Act, 4/7 ‘Ret

which means, only with reference to the registered projects. They will not have any control over the unregistered project, so as to empower them deal with the grievances of the allottees of the unregistered Projects. Thus, for the promoters of the unregistered projects, the Provisions of RERA will have no application, hence, there is no requirement to comply with any Provisions of the Act. Accordingly, the question of non-compliance of the Provisions of the Act for the unregistered project does not arise. Therefore, I do not find any substance in the submission of the learned counsel for the respondents to the extent that any aggrieved person mentioned under Section 37 of the Act would apply to the unregistered real estate project as well. 4L.2 Further, in Section 77, it is categorically stated that for the purpose of adjudicating compensation under Sections 72, 74, 78 and 49 of the RERA, the Srievances can be addressed only before the Adjudicating Officer and the transfer of cases referred to therein are with regard to the pending cases, and the same would fall within the purview of Sections 72, 74, /8 and 79 of the Act alone.

7.3 Further, Section 77 of the RERA deals with the Junctions and duties of promoter, wherein, it is mentioned that the promoter, shall, upon receiving his Login Id and Password under clause (a) of sub- section (7) or under sub-section (2) of section 5, as the case may be, create his web page on the website of the Authority and enter all details of the Proposed project as provided under sub-section (2) of Section 4, in all the fields as provided, Jor public viewing, including (a) details of the registration granted by the Authority; (b) quarterly up-to- date the list of number and types of apartments or plots, as the case may be, booked; (७2 quarterly up-to-date the list of number of garages booked: (d) quarterly up-to-date the list of approvals taken and the approvals which are pending subsequent to commencement certificate; (६) quarterly up-to-date status of the project; and () such other information and documents as may be specified by the regulations made by the Authority. Thus, it is clear that the word, 'promoter’ referred to in Section 77 deals with the discharge of duties, which the Promoter has to do, for grant of registration of a real estate project, which has been referred to in Section 5 of the RERA,

उय.4 Thus, if we read the definition of the word promoters’, as defined under RERA along with the Junctions of the promoters’ as reflected in Section 77, it is clear that the Provisions of Sections 72, 74 78 and 79 of the RERA are dealt with only with regard to the registered real estate project and it would not apply to the unregistered real estate Project, because the functions of the promoters, as narrated in Section I] of the Act is only with reference to the registered real estate project. Therefore, this Court holds that the word "promoter" used in all these 5/7 NK. Venn, Ee | ॥ yeni, CNS we uy Sections has to be read only with reference to the provisions and scope of the Act and cannot be given any extended meaning beyond the scope of the Act, as rightly contended by the learned counsel for the appellants.

उयउ For all these reasons, this Court holds that Authorities, Adjudicating Officer and Regulatory RERA referred to in the Act are entitled to deal with the issue regarding the registered real estate project alone. As far as unregistered real estate project is concerned, they will not have any control over the same and in case, if any person is aggrieved of the unregistered real estate project, they have to approach either before the civil court or consumer forum in accordance with law and not before RERA. Accordingly, the additional Substantial Question of Law (e) is also answered in favour of the appellants and as against the respondents.” उक्त विधिक प्रश्न पर मा. उच्च न्यायालय, मद्रास द्वारा MA. Devinarayan Housing

Board and Property Developments Private Limited & Ors. v. Mr. Manu Karan & Ors. के वाद में विचार करते हुए यह प्रतिपादित किया गया है कि जब तक परियोजना का विधिपूर्वक पंजीकरण अधिनियम की धारा 3 के अधीन नहीं हो जाता, तब तक संबंधित परियोजना, अधिनियम के उपबंधों के अधीन संरक्षित नहीं मानी जा सकती और न ही उसका कोई आवंटी अधिनियम के अंतर्गत्त Allottee के रूप में विधिक लाभ का दावा कर सकता है। प्रस्तुत वाद से संबंधित प्रश्न पूर्व में मा. उच्च न्यायालय, मद्रास के समक्ष विचाराधीन था, जिसमें न्यायालय द्वारा पारित आदेश के विरुद्ध Special Leave Petition (Civil) संख्यांक 25976-25977/2024, मा. उच्चतम न्यायालय के समक्ष यथोचित रूप से प्रस्तुत की गई थी जिसके क्रम में मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा उक्त याचिका के विषयवस्तु पर विचारोपरांत दिनांक o4—4-2024 को पारित आदेश के माध्यम से निराकरण करते हुए याचिका को निरस्त कर दिया गया। उक्त आदेश के पश्चात, याचिकाकर्ता ERT Special Leave Petition की अस्वीकृति के विरुद्ध एक Review Petition भी मा. उच्चतम न्यायालय के समक्ष प्रवर्तित की गईं, परंतु मा. न्यायालय द्वारा पुनः विचार करते हुए, दिनांक 06.05.2025 को पारित आदेश के माध्यम से उक्त Review Petition को भी अस्वीकृत कर दिया गया,। फलस्वरूप, अपंजीकृत परियोजनाओं से सम्बन्धित मा. उच्च न्यायालय, मद्रास का आदेश दिनांक 20-09-2023, मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा पुष्टि प्राप्त आदेश के रूप में 6/7 BN. Verne, अंतिम रूप से प्रतिष्ठित हो चुका है, जो वर्तमान शिकायत की निर्णयन प्रक्रिया में प्रासंगिक एवं बाध्यकारी है।

अतः उपरोक्त परिस्थितियों के अनुसार शिकायत रेरा में पोषणीय न होने के कारण निरस्त की जाती है। इस प्रकार शिकायतकर्ता विपक्षी के विरूद्ध सक्षम न्यायालय में वाद प्रस्तुत कर सकते हैं। सचिव, रेरा को पत्रावली उक्त परियोजना रेरा में पंजीकृत होने योग्य है अथवा नहीं के परीक्षण,/जाँच हेतु भेजी जाए व यदि परियोजना रेरा में पंजीकृत होने योग्य है तो रेरा अधिनियम की सुसंगत धाराओं के अधीन कारवाई करने हेतु प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। AN. etme, ' (डिम्पल वर्मा) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक :-07,/ 62/2096 7/7 ] Po) 7]

उत्तर प्रदेश भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण | नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ- 226007 (उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास अधिनियम, 2046 की धारा-3 के अन्तर्गत आदेश (विनियमन एवं विकास अधिनियम, 20:6 की asi के अन्तर्गत आदेश पीठ-02 पीठासीनः- श्रीमती डिम्पल वर्मा (सदस्य) शिकायत संख्या — [॥(044 8/02/26858/2025 विनोद कुमार ere 'शिकायतकर्ता बनाम एमीनेन्ट इन्क्रोाडेवलपर्स mf, विपक्षी प्रतिनिधित्व- शिकायतकर्ता : सुश्री मालीनि, अधिवक्ता विपक्षी : भी विशेष सिंह, अधिवक्ता शिकायतः- शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के fies विक्रय-विलेख निष्पादित कराये जाने हेतु शिकायत संस्थित की गयी हैं। शिकायतकर्ता का कथन है कि उसने विपक्षी की परियोजना “Emerald residency, dayaibagh” में एक इकाई संख्या 7-08 बुक करायी गयी थी जिसकी कुल कीमत रू. 25,00,000/— (पच्चीस लाख रूपए मात्र) थी जिसके विरूद्ध शिकायतकर्ता के अनुसार उनके द्वारा रु. 5,00,000/— (पन्द्रह लाख रूपए मात्र) का भुगतान कर दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत में मुख्यतः इंगित किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की बिना किसी गलती के इकाई का कब्जा नहीं दिया जा रहा है। शिकायतकर्ता शेष धनराशि रु40,00,000 /— (दस लाख रूपए मात्र) का भुगतान कर इकाई का कब्जा प्राप्त करने के लिए तैयार हैं। अत: शिकायतकर्ता द्वारा विक्रय-विलेख कराये जाने की मांग की गयी है। . 4/7 b. Vvewe, = द्वारा अपने समर्थन में मुख्यतः निम्नलिखित अभिलेख दाखिल किया गया है :- 4. विक्रय अनुबन्ध बिना कब्जा दिनांक 08-42-2044 की प्रति (अनअभिप्रमाणित)। 2. कब्जा पत्र दिनांक 08-42-2044 की प्रति (अनअभिप्रमाणित) |

3. खाता विवरण की प्रति (अनअभिप्रमाणित)। विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र दिनांक 24-04--2025 में मुख्यतः इंगित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना ऑनगोइंग की श्रेणी में नहीं आती है क्योंकि परियोजना में कुल 66 इकाईयों में से 58 इकाईयों का विक्रय विलेख दिनांक 08-42-2044 तक निष्पादित किया जा चुका था। अत: प्रश्नगत शिकायत पोषणीय नहीं है। विपक्षी द्वारा अपने समर्थन में मुख्यतः निम्नलिखित अभिलेख दाखिल किया गया है :- 4. ले-आउट की प्रतियाँ (स्वअभिप्रमाणित)। . 2. आर्किटेक्ट सर्टिफिकेट दिनांक 03-04--2046 की प्रति (स्वअभिप्रमाणित) 3. परियोजना की अन्य इकाई से सम्बन्धित रजिस्ट्री //कब्जा स्थिति दिनांक 34-03--2044, 34-03--202, 34-03-2043, 34-03-2044 एवं 3!-03-2045 की प्रति (स्वअभिप्रमाणित) शिकायतकर्ता द्वारा अपने प्रत्युत्तर दिनांक 44-08-2025 में मुख्यतः इंगित किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना की पूर्णता के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य,/अभिलेख एवं पूर्णता प्रमाण-पत्र, अनापत्ति प्रमाण-पत्र एवं रजिस्ट्री की कुल संख्या आदि दाखिल नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना को उ.प्र. रेरा में पंजीकृत कराए जाने एवं मांगे गए अनुतोष- को दिलाए जाने की मांग की गयी है। उपस्थित पक्षकारों के cet को सुना त्था पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों का परिशीलन किया गया। पत्रावली के परिशीलन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की अपंजीकृत परियोजना “Emerald residency, dayalbagh” में इकाई बुक करायी गयी है। प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा अपने पक्ष के समर्थन में दस्तावेज और सुसंगत तर्क 2/7 K. Vem, अध्ययन व विश्लेषणोंपरांत प्रकरण में निम्न विचारणीय बिन्दु उत्पन्न होता है :-

4. क्या शिकायतकर्ता द्वारा मांगा गया अनुतोष दिलाया जाना उचित है अथवा नहीं? निस्तारण बिन्दु of :- जहाँ तक क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा मांगा गया अनुतोष दिलाया जाना उचित है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में पंजीकृत नहीं है। इस सम्बन्ध में अधिनियम की धारा-3 अत्यंत महत्वपूर्ण है | Section 3 (i) “No Promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner any plot, apartment or building, as the case may be, in any real estate project or part of it, in any planning area, without registering the real estate project with the Real Estate Regulatory Authority established under this Act: Provided that projects that are ongoing on the date of the commencement of this Act and for which the completion certificate has not been issued, the promoter shall make an application to the Authority for the registration of the said project within a period of 3 months from the date of commencement of this Act.” उपरोक्त से स्पष्ट है कि अपंजीकृत परियोजनाओं के सम्बन्ध में आदेश पारित करने का कोई क्षेत्राधिकार रेरा पीठ को प्राप्त नहीं है। इस सम्बन्ध में Ao सर्वोच्च न्यायालय द्वारा Ms. NEWTECH PROMOTERS AND DEVELOPERS PVT. LTD. V/s STATE OF UP & ORS. ETC. में अंकित किया गया है कि :-

“From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future 3/7 N. Vemre, projects registered under Section 3 to prospectively ] follow the mandate of the Act 206.” इस प्रकार Vat आधार पर भी शिकायत्तकर्ता की शिकायत रेरा में पोषणीय नहीं है। मा. उच्च न्यायालय, मद्रास द्वारा Ms. Devinarayan Housing and Property Developments Private Limited & Ors. v. Mr. Manu Karan & Ors. (C.M.S.A. Nos.23 and 24 of 2020 and CMP(MD) Nos.9226 & 9236 of 2020 and 5227, 5279 and 9499 and 27274 of 2022) विस्तारपूर्वक विचार करते हुए निम्नलिखित विधिक निष्कर्ष प्रदान किया है:- “Additional Substantial Question of Law (९) 8) Whether the allottee of an unregistered real estate project under Section 3(2) of the RERA, 2076, will have any protection under the provisions of RERA, to address their grievances before the Regulatory Authority or the adjudicating officer or Tamil Nadu Real Estate Appellate TNREAT under RERA?

II. Insofar as the Additional Substantial Question of Law (e) is concerned, though it is the contention of the learned counsel for the respondents that, even if the project is not required to be registered under the RERA, as per Sections उ7 and 77 of RERA, the home -buyers can still address their grievances before the Authority or Adjudicating Officer and in support of his contention, the learned counsel also referred to the definition of the terms, ‘Allottee’, 'Real Estate Agent’, ‘Real Estate Project promoter’ etc., as defined in Section 2 of the Act and submitted that these definitions do not restrict only to the registered project and would extend even in respect of unregistered project under RERA as the same would fall within the purview of the Act, the said contention of the respondents has to be held to unsustainable, for the reason that, generally, the definitions and provisions of an Act are meant only for the use of the same with reference to the Act and cannot be used the beyond the scope of the Act.

उउ.ज Section 37 of the Act empowers that any aggrieved person may file a complaint with the Authority or the Adjudicating Officer, as the case may be, for any violation or contravention of the provisions of the Act or the rules and regulations made thereunder against any promoter, allottee or real estate agent, as the case may be. Therefore, the home buyers/consumers can make a complaint under Section 37 of the Act, only, in the event of any violation or contravention of the provisions of this Act or the rules and regulation made thereunder. The definition and the provisions of the Act as stated above only to meant for the use of the same with reference to the Act and not to use the same beyond the scope of the Act. The authority or adjudicating officer or RERA are to be referred with reference to the provisions of the Act, 4/7 ‘Ret

which means, only with reference to the registered projects. They will not have any control over the unregistered project, so as to empower them deal with the grievances of the allottees of the unregistered Projects. Thus, for the promoters of the unregistered projects, the Provisions of RERA will have no application, hence, there is no requirement to comply with any Provisions of the Act. Accordingly, the question of non-compliance of the Provisions of the Act for the unregistered project does not arise. Therefore, I do not find any substance in the submission of the learned counsel for the respondents to the extent that any aggrieved person mentioned under Section 37 of the Act would apply to the unregistered real estate project as well. 4L.2 Further, in Section 77, it is categorically stated that for the purpose of adjudicating compensation under Sections 72, 74, 78 and 49 of the RERA, the Srievances can be addressed only before the Adjudicating Officer and the transfer of cases referred to therein are with regard to the pending cases, and the same would fall within the purview of Sections 72, 74, /8 and 79 of the Act alone.

7.3 Further, Section 77 of the RERA deals with the Junctions and duties of promoter, wherein, it is mentioned that the promoter, shall, upon receiving his Login Id and Password under clause (a) of sub- section (7) or under sub-section (2) of section 5, as the case may be, create his web page on the website of the Authority and enter all details of the Proposed project as provided under sub-section (2) of Section 4, in all the fields as provided, Jor public viewing, including (a) details of the registration granted by the Authority; (b) quarterly up-to- date the list of number and types of apartments or plots, as the case may be, booked; (७2 quarterly up-to-date the list of number of garages booked: (d) quarterly up-to-date the list of approvals taken and the approvals which are pending subsequent to commencement certificate; (६) quarterly up-to-date status of the project; and () such other information and documents as may be specified by the regulations made by the Authority. Thus, it is clear that the word, 'promoter’ referred to in Section 77 deals with the discharge of duties, which the Promoter has to do, for grant of registration of a real estate project, which has been referred to in Section 5 of the RERA,

उय.4 Thus, if we read the definition of the word promoters’, as defined under RERA along with the Junctions of the promoters’ as reflected in Section 77, it is clear that the Provisions of Sections 72, 74 78 and 79 of the RERA are dealt with only with regard to the registered real estate project and it would not apply to the unregistered real estate Project, because the functions of the promoters, as narrated in Section I] of the Act is only with reference to the registered real estate project. Therefore, this Court holds that the word "promoter" used in all these 5/7 NK. Venn, Ee | ॥ yeni, CNS we uy Sections has to be read only with reference to the provisions and scope of the Act and cannot be given any extended meaning beyond the scope of the Act, as rightly contended by the learned counsel for the appellants.

उयउ For all these reasons, this Court holds that Authorities, Adjudicating Officer and Regulatory RERA referred to in the Act are entitled to deal with the issue regarding the registered real estate project alone. As far as unregistered real estate project is concerned, they will not have any control over the same and in case, if any person is aggrieved of the unregistered real estate project, they have to approach either before the civil court or consumer forum in accordance with law and not before RERA. Accordingly, the additional Substantial Question of Law (e) is also answered in favour of the appellants and as against the respondents.” उक्त विधिक प्रश्न पर मा. उच्च न्यायालय, मद्रास द्वारा MA. Devinarayan Housing

Board and Property Developments Private Limited & Ors. v. Mr. Manu Karan & Ors. के वाद में विचार करते हुए यह प्रतिपादित किया गया है कि जब तक परियोजना का विधिपूर्वक पंजीकरण अधिनियम की धारा 3 के अधीन नहीं हो जाता, तब तक संबंधित परियोजना, अधिनियम के उपबंधों के अधीन संरक्षित नहीं मानी जा सकती और न ही उसका कोई आवंटी अधिनियम के अंतर्गत्त Allottee के रूप में विधिक लाभ का दावा कर सकता है। प्रस्तुत वाद से संबंधित प्रश्न पूर्व में मा. उच्च न्यायालय, मद्रास के समक्ष विचाराधीन था, जिसमें न्यायालय द्वारा पारित आदेश के विरुद्ध Special Leave Petition (Civil) संख्यांक 25976-25977/2024, मा. उच्चतम न्यायालय के समक्ष यथोचित रूप से प्रस्तुत की गई थी जिसके क्रम में मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा उक्त याचिका के विषयवस्तु पर विचारोपरांत दिनांक o4—4-2024 को पारित आदेश के माध्यम से निराकरण करते हुए याचिका को निरस्त कर दिया गया। उक्त आदेश के पश्चात, याचिकाकर्ता ERT Special Leave Petition की अस्वीकृति के विरुद्ध एक Review Petition भी मा. उच्चतम न्यायालय के समक्ष प्रवर्तित की गईं, परंतु मा. न्यायालय द्वारा पुनः विचार करते हुए, दिनांक 06.05.2025 को पारित आदेश के माध्यम से उक्त Review Petition को भी अस्वीकृत कर दिया गया,। फलस्वरूप, अपंजीकृत परियोजनाओं से सम्बन्धित मा. उच्च न्यायालय, मद्रास का आदेश दिनांक 20-09-2023, मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा पुष्टि प्राप्त आदेश के रूप में 6/7 BN. Verne, अंतिम रूप से प्रतिष्ठित हो चुका है, जो वर्तमान शिकायत की निर्णयन प्रक्रिया में प्रासंगिक एवं बाध्यकारी है।

अतः उपरोक्त परिस्थितियों के अनुसार शिकायत रेरा में पोषणीय न होने के कारण निरस्त की जाती है। इस प्रकार शिकायतकर्ता विपक्षी के विरूद्ध सक्षम न्यायालय में वाद प्रस्तुत कर सकते हैं। सचिव, रेरा को पत्रावली उक्त परियोजना रेरा में पंजीकृत होने योग्य है अथवा नहीं के परीक्षण,/जाँच हेतु भेजी जाए व यदि परियोजना रेरा में पंजीकृत होने योग्य है तो रेरा अधिनियम की सुसंगत धाराओं के अधीन कारवाई करने हेतु प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। AN. etme, ' (डिम्पल वर्मा) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक :-07,/ 62/2096 7/7 ] Po) 7]