Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority Regional Office, H-469, Gamma-2, Greater Noida, Gautam Buddh Nagar-204308. Court: Adjudicating Officer Present: Shri R.P. Singh, Adjudicating Officer Complaint No.: ADJ/NCRI45/2/03839/2022 Shailesh Gupta and Shikha [?] ... Complainants Versus Rise Projects Pvt. Ltd. & Others [?] ... Opposite Party On behalf of the complainants, their representative Shri Yogesh Goyal appeared. On behalf of the opposite party, its learned advocate Shri Puneet Jain appeared. Order The complainants have brought this case against the opposite party seeking that compensation be awarded to them. The matter was heard on 05.03.2025 on the arguments of both sides, and the file was reserved for order. Facts The complainant states that they booked Unit No. 77-406 in the opposite party's project "Rise Organic Homes Phase-I" at Ghaziabad, the total price of which was Rs.27,84,870/-. Against this price the complainant has so far paid Rs.24,34,538/-. On the ground of delay in possession, the complainant has demanded compensation of Rs.2,95,600/- from the opposite party as house rent. On the ground that the opposite party failed to discharge its duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement, compensation of Rs.5,00,000/- has also been demanded. On these grounds the complainant has requested that total compensation of Rs.7,95,600/- be awarded against the opposite party.

By an additional complaint and rejoinder dated 08.02.2025, the complainant has stated that the unit was booked on 26.09.20i5 and that, as per the signed agreement, the opposite party was to hand over possession of the allotted unit on 26.09.2049. The opposite party has not handed over possession to date, due to which the complainant has had to live in a rented house. The complainant says that a complaint for possession and delay interest regarding the allotted unit was filed as NCR+145 // 44 / 402424 /2022, in which the Hon'ble Bench passed an order in favour of the complainant. The complainant says the opposite party has not completed the project, has not obtained OC/CC, and is threatening to cancel the unit. The complainant says the opposite party has caused a delay of about 39 months in giving possession. On these grounds the complainant has requested compensation from the opposite party.

By its objection dated 26.04.2023, the opposite party has stated that the complainant has not yet taken possession of the allotted unit, and therefore the present case is not maintainable before this court. The opposite party says the complainant has also filed a complaint NCRI45/I/0242/2022 [?] on the same matter before the Hon'ble RERA Bench, which is still pending. The opposite party further says the complainant's unit has already been cancelled and the complainant no longer falls within the category of allottee. On these grounds the opposite party has requested that the present case be dismissed. In support of the complainant's statement, copies of rent agreements, a copy of the agreement dated 27.09.2045, receipts, bank statements, a copy of the demand letter, the cancellation letter, photographs, the inspection report dated 08.06.2022 and copies of orders have been filed. The opposite party has filed a copy of its objection dated 26.04.2023. Having heard both sides and carefully examined the evidence on the file, the following points for determination have been framed on the pleadings of the parties: 1. Is the complainant entitled to compensation for delay in possession? 2. Is the complainant entitled to receive as compensation the amount paid as house rent? 3. Is the complainant entitled to compensation on the ground of failure to discharge duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement? Findings

Point for determination 1 is whether the complainant is entitled to compensation for delay in possession. This point has arisen on the basis of the allegations made by the complainant in the complaint, so the burden of proving it lies on the complainant. The complainant's contention is that the opposite party has delayed possession, and that Rs.2,95,600/- should therefore be awarded to the complainant as compensation. Earlier, it was not clear regarding the jurisdiction of the Authority and of the Adjudicating Officer, as to which relief would be granted by the Authority and which relief by the Adjudicating Officer. In its order dated 44.44.2024 [?] in Civil Appeal No. 6745-6749 / 202[?], "M/s Newtech Promoters and Developers Pvt. Ltd. v. State of U.P. & Others", the Hon'ble Supreme Court has clearly held in paragraph 86 that the jurisdiction to hear a complaint regarding delay in possession and interest on delay lies with the RERA Authority and not with the Adjudicating Officer. Paragraph 86 reads as follows:

"86. From the scheme of the Act of which a detailed reference has been made and taking note of power of adjudication delineated with the regulatory authority and adjudicating officer, what finally culls out is that although the Act indicates the distinct expressions like 'refund', 'interest', 'penalty' and 'compensation', a conjoint reading of Sections 8 and 9 clearly manifests that when it comes to refund of the amount, and interest on the refund amount, or directing payment of interest for delayed delivery of possession, or penalty and interest thereon, it is the regulatory authority which has the power to examine and determine the outcome of a complaint. At the same time, when it comes to a question of seeking the relief of adjudging compensation and interest thereon under Sections 2, 4, 8 and 9, the adjudicating officer exclusively has the power to determine, keeping in view the collective reading of Section 7 read with Section 72 of the Act. If the adjudication under Sections 2, 4, 8 and 9 other than compensation as envisaged, if extended to the adjudicating officer as prayed that, in our view, may intend to expand the ambit and scope of the powers and functions of the adjudicating officer under Section 7[?] and that would be against the mandate of the Act 206." In view of the Hon'ble Supreme Court's observations in paragraph 86 of the Newtech Promoters judgment, it is settled that this question cannot be decided by the Adjudicating Officer.

After the Hon'ble Supreme Court's decision the legal position has become clear: the Adjudicating Officer will consider only the relief of compensation, and the remaining reliefs are to be decided by the Authority. The complainant has not yet obtained physical possession of the unit, and the complainant has not submitted any evidence from which the position of physical possession of the unit could be made clear. From the submissions and evidence of both parties it is known that the complainant has not yet taken physical possession of the unit, and the complainant has filed complaint NCRI45/I/0242/2022 [?] before the competent Bench of RERA for possession and delay interest, which is pending. This Bench does not have jurisdiction to hear the present complaint. Therefore, in such a situation, no legal basis or propriety appears for granting any compensation. Point for determination No. 4 is decided in the negative. Point for determination No. 2 Point for determination No. 2 is to the effect of whether the complainant is entitled to receive the house rent as compensation. This point has arisen on the basis of the allegations made by the complainant in the additional complaint, so the burden of proving it lies on the complainant.

The complainant says that because of the delay in possession of the allotted unit she has to pay Rs.[?],200/- per month as rent, due to which she is suffering heavy financial loss. On the basis of the amount deposited for house rent, the complainant has demanded Rs.2,95,600/- as compensation from the opposite party. As regards the amount paid as house rent being awarded as compensation, the complainant must prove that she has taken a house on rent and is residing in it, that a rent agreement has been executed between the complainant and the owner of the building, and that rent is being paid to the building owner under that rent agreement. For this the complainant must file the rent agreement and the receipts of rent payment, and only then can house rent be awarded to the complainant as compensation. Copies of the rent agreement have been filed by the complainant, and a copy of a bank statement regarding the rent has also been filed. On a perusal of the file it is seen that the bank statement filed by the complainant is not verified by the concerned bank, and the complainant has not filed any receipts relating to the rent payments. Therefore no legal basis or propriety appears for accepting house rent as compensation to the complainant. Point for determination No. 2 is decided in the negative. Point for determination No. 3

Point for determination No. 3 is to the effect of whether the complainant is entitled to compensation on the ground of failure to discharge duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement. This point has arisen on the basis of the allegations made in the complaint, so the burden of proving it lies on the complainant. To obtain this relief the complainant must prove in what duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement the opposite party has failed, as a result of which the complainant suffered loss or damage. However, in the present complaint the complainant has made no such statement and has submitted no such evidence. Compensation cannot be accepted merely on a general allegation that the opposite party has failed to discharge its duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement. The complainant must state and prove clearly and specifically which duties were not discharged, and also prove that loss or damage was caused to the complainant as a result of the opposite party's failure to discharge its duties. In the present case the complainant has neither made any such allegation nor submitted any such evidence. Therefore no relief can be accepted under this head.

From the above discussion it is clear that the complainant has not yet obtained physical possession of the unit. The complainant has lodged a complaint before the competent Bench of the RERA Authority seeking possession and delay interest, which is under consideration before the Hon'ble RERA Bench-2, and the next hearing in that matter is fixed for 18.09.2025. The complainant has also not been able to prove that the opposite party failed to discharge its duties under the Act, the rules and regulations made under it and the sale agreement, or what loss or damage the complainant suffered. Accordingly, Point for determination No. 3 is decided in the negative. In such a situation the complainant is not entitled to any relief from this Bench on this ground. The complainant's complaint is liable to be dismissed. Having decided the above points, the following order is passed. Order The complainant's complaint is dismissed as above. The order is to be uploaded on the portal. Accordingly, the file be consigned to record. Dated: 22/07/2025 R.P. Singh (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर--204308. न्यायालय : — एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर उपस्थित : - श्री आर.पी. सिंह, न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी शिकायत संख्या : - ADJ/NCRI45/2/03839/2022 शैलेश गुप्ता एवं शिखा Tas शिकायतकर्ता बनाम राइज प्रोजेक्ट्स TP जन विपक्षी शिकायतकर्ता की ओर से उनके प्रतिनिधि श्री dig योगेश गोयल उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से उनके विद्वान अधिवक्ता- श्री पुनीत जैन उपस्थित हुए। निर्णय प्रस्तुत प्रकरण शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रतिकर दिलाये जाने हेतु प्रस्तुत किया गया है। दिनांक 05.03.2025 को प्रस्तुत मामले में उभयपक्षों के तर्कों को सुनकर पत्रावली निर्णय हेतु सुरक्षित की गई थी। तथ्य शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Rise Organic Homes Phase-I" गाजियाबाद में यूनिट संख्या-77-406 बुक करायी थी, जिसकी कुल कीमत रु.27,84,870,//- थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अब * तक 24,34,538 /- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा कब्जे में विलम्ब के आधार पर मकान के किराये के रूप में विपक्षी से रु.2,95,600 /- प्रतिकर की मांग की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों, विनियमों एवं विक्रय अनुबन्ध के अधीन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के आधार पर धनराशि रु.5,00,000/- प्रतिकर की मांग की गई है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से कुल प्रतिकर रु.7,95,600,/- दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। —&

शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अतिरिक्त शिकायत-पत्र एवं प्रतिउत्तर दिनांकित 08.02.2025 प्रस्तुत करते हुए अवगत कराया गया है कि उसके द्वारा दिनांक 26.09. 20i5 को आवंटित यूनिट बुक की गई थी तथा हतस्ताक्षरित अनुबन्ध के अनुसार विपक्षी द्वारा आवंटित यूनिट का कब्जा दिनांक 26.09.2049 को दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वार आज तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता को किराये के मकान में निवास करना पड़ा है। शिकायतकर्ता का कहना है कि आवंटित यूनिट के सम्बन्ध में एक शिकायत संख्या-एन.सी. आर+१45 // 44 / 402424 /2022 कब्जे एवं विलम्ब ब्याज हेतु दर्ज कराई गई, जिसमें माननीय पीठ द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में आदेश पारित किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण नहीं की गई है और न ही ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किया गया है और यूनिट को निरस्त करने की धमकी दी जा रही है और आज तक शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध कराने में लगभग 39 माह का * विलम्ब किया गया है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से प्रतिकर दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपनी आपत्ति दिनांक 26.04.2023 दाखिल करते हुए अवगत कराया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अभी तक आवंटित यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया गया है, इसलिए प्रश्नगत प्रकरण इस न्यायालय के समक्ष पोषणीय नहीं है। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा इस सम्बन्ध में माननीय रेरा पीठ में भी शिकायत WeM-NCRI45/I/0242/2022 दर्ज कराई गई है, जोकि अभी लम्बित है। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त की जा चुकी है और अब वह आवंटी की श्रेणी में नहीं आता है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में किराया अनुबन्ध की प्रतियाँ, अनुबन्ध-पत्र दिनांकित 27.09.2045 की प्रति, रसीदें, बैंक स्टेटमेन्ट, मांग-पत्र की प्रति, निरस्तीकरण-पत्र, फोटोग्राफ, निरक्षीण आख्या दिनांक 08.06.2022 की प्रति, आदेशों की प्रतियाँ दाखिल की गई हैं। विपक्षी द्वारा अपनी आपत्ति दिनांक 26.04.2023 की प्रति दाखिल की गई हैं। उभयपक्ष के del को सुना व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य का सम्यक परिशीलन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित निर्धारण बिन्दु निस्तारण हेतु बनाए जाते हैः- l क्‍या शिकायतकर्ता कब्जे में विलम्ब के लिए प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता मकान किराये के रूप में अदा की गयी धनराशि प्रतिकर के रूप में प्राप्त करने का अधिकारी है ? ५. 3. क्‍या शिकायतकर्ता अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों, विनियमों एवं विक्रय अनुबन्ध के अधीन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के आधार पर प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? निष्कर्ष निर्धारण बिन्दु We,

निर्धारण बिन्दु dei इस आशय का है कि क्‍या शिकायतकर्ता कब्जे में विलम्ब के लिए प्रतिकर पाने का अधिकारी है? यह निर्धारण बिन्दु शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत-पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा कब्जे में विलम्ब किया गया है, इसलिए उसे 2,95,600 //- रुपये प्रतिकर के रूप में दिलाया जाये। पूर्व में प्राधिकरण एवं न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी की अधिकारिता के सम्बन्ध में यह स्पष्ट नहीं था कि कौन सा अनुतोष प्राधिकरण द्वारा स्वीकार किया जायेगा और कौन सा अनुतोष न्याय निर्णायक अधिकारी द्वारा स्वीकार किया जायेगा। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 / 202 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo fo बनाम स्टेट ऑफ यूपी. व अन्य” में दिनांक 44.44.2024 को पारित आदेश के प्रस्तर-86 में स्पष्ट रूप से यह व्यवस्था दी गई है कि कब्जे में विलम्ब तथा विलम्ब ब्याज की बाबत शिकायत की सुनवाई का क्षेत्राधिकार रेरा प्राधिकरण को है न कि न्यायनिर्णायक अधिकारी को है। प्रस्तर-86 निम्न प्रकार हैं :-

"86, From the scheme of the Act of which a detailed reference has been made and taking note of power of adjudication delineated with the regulatory authority and adjudicating officer, what finally culls out is that although the Act indicates the distinct expressions like ‘refund’, ‘interest’, ‘penalty’ and ‘compensation’, a conjoint reading of Sections 8 and 9 clearly manifests that when it comes to refund of the amount, and interest on the refund amount, or directing payment of interest for delayed delivery of possession, or penalty and interest thereon, it is the regulatory authority which has the power to examine and determine the outcome of a complaint. At the same time, when it comes to a question of seeking the relief of adjudging compensation and interest thereon under Sections 2, 4, 8 and 9, the adjudicating officer ey exclusively has the power to determine, keeping in view the collective reading of Section 7 read with Section 72 of the Act. If the adjudication under Sections 2, 4, 8 and 9 other than compensation as envisaged, if extended to the adjudicating officer as prayed that, in our view, may intend to expand the ambit and scope of the powers and functions of the adjudicating officer under Section 7] and that would be against the mandate of the Act 206."

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा न्यूटेक प्रोमोटर एवं डेवलपर्स के उपरोक्त मामलें में निर्णय के प्रस्तर-86 के परिपेक्षों से स्पष्ट हो चुका है कि उपरोक्त प्रश्न का विचारण न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा नहीं किया जा सकता है। माननीय सर्वोच्च न्यायायल के उपरोक्त निर्णय के पश्चात्‌ विधिक स्थिति स्पष्ट हो गयी है, जिसके अनुसार न्याय निर्णायक afar grt मात्र क्षतिपूर्ति के अनुतोष पर विचार किया जायेगा। शेष अनुतोष प्राधिकरण के समक्ष विचाराणीय होंगे। क्योंकि शिकायतकर्ता को अभी तक यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है और न ही शिकायतकर्ता द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत किया गया है, जिससे यूनिट की भौतिक कब्जे की स्थिति स्पष्ट हो सकें। उभयपक्षों के तर्कों व साक्ष्यों से विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा अभी तक यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया गया है और शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत WeA-NCRI45//0242/2022 रेरा की सक्षम पीठ के समक्ष कब्जे एवं विलम्ब ब्याज हेतु दर्ज कराई गई है, जोकि अभी लम्बित है। प्रस्तुत शिकायत की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को प्राप्त नहीं है। अतः ऐसी स्थिति में कोई प्रतिकर दिलाये जाने का विधिक आधार एवं औचित्य प्रतीत नहीं होता है। SR निर्धारण बिन्दु संख्या-4 नकारात्मक रूप से निर्णीत किया जाता है। निर्धारण बिन्दु संख्या-02 निर्धारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय का है कि क्‍या शिकायतकर्ता मकान किराया प्रतिकर के रूप में प्राप्त करने का अधिकारी है? यह निर्धारण बिन्दु शिकायतकर्ता द्वारा अतिरिक्त शिकायत-पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि आवंटित यूनिट के कब्जे में हुए विलम्ब के कारण उसको प्रतिमाह रु.,200,//- किराया देना पड़ रहा है, जिससे उसको भारी वित्तीय हानि हो रही है। शिकायतकर्ता द्वारा मकान किराये के मद में जमा की गई धनराशि के आधार पर विपक्षी से रु.2,95,600,/- प्रतिकर की मांग की गई है। जज जहाँ तक मकान किराये के रूप में भुगतान की गयी धनराशि प्रतिकर के रूप में प्राप्त करने का प्रश्न है, तो शिकायतकर्ता को यह साबित करना होगा कि वह किराये पर मकान लेकर उसमें निवास कर रहा है और शिकायतकर्ता एवं भवन स्वामी के मध्य किराया-अनुबन्ध निष्पादित किया गया है और किराया अनुबन्ध के आधार पर उसके द्वारा भवन स्वामी को मकान किराया भुगतान किया जा रहा है। इसके लिए शिकायतकर्ता को किराया-अनुबन्ध व किराया भुगतान की रसीदों को * दाखिल करना होगा, तभी शिकायतकर्ता को मकान किराया प्रतिकर के रूप में दिलाया जा सकता है। मकान किराये के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा किराया अनुबन्ध-पत्र की प्रतियाँ दाखिल की गई हैं और किराये के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा बैंक स्टेटमेन्ट की प्रति दाखिल की गई हैं। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल बैंक स्टेटमेन्ट सम्बन्धित बैंक द्वारा सत्यापित नहीं है और न ही शिकायतकर्ता द्वारा किराये के मद में भुगतान से सम्बन्धित रसीदें दाखिल की गई हैं, इसलिए शिकायतकर्ता को मकान किराये के रूप में प्रतिकर स्वीकार किये जाने का विधिक आधार एवं औचित्य प्रतीत नहीं होता है। निर्धारण बिन्दु संख्या-2 नकारात्मक रूप से निर्णीत किया जाता है। निर्धारण बिन्दु संख्या-3,

ह यह निर्धारण बिन्दु इस आशय का है कि क्या शिकायतकर्ता अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों, विनियमों एवं विक्रय अनुबन्ध के अधीन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के आधार पर प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? यह निर्धारण बिन्दु शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्ता पर है। इस अनुतोष को प्राप्त करने के लिए शिकायतकर्ता को यह साबित करना होगा कि विपक्षी द्वारा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों एवं विनियमों तथा विक्रय अनुबन्ध के अधीन अपने किन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है, जिसके परिणामस्वरूप शिकायतकर्ता को हानि अथवा क्षति कारित हुई, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत में ऐसा कोई कथन साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया * गया है। शिकायतकर्ता द्वारा मात्र सामान्य अभिकथन कर दिये जाने से कि विपक्षी द्वारा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों एवं विनियमों तथा विक्रय अनुबन्ध के अधीन अपने कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है, प्रतिकर स्वीकार नहीं किया जा सकता है। इसके लिए शिकायतकर्ता को स्पष्ट व विनिर्दिष्ट रूप से यह अभिकथित एवं साबित करना होगा कि हक किन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है, साथ ही साथ यह भी साबित करना होगा कि विपक्षी द्वारा अपने कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के परिणामस्वरूप शिकायतकर्ता को कोई - हानि अथवा क्षति कारित हुई है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा न तो ऐसा कोई अभिकथन किया गया है और न ही ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत किया गया है। अतः: इस मद में कोई अनुतोष स्वीकार नहीं किया जा सकता है।

उपरोक्त विवेचना से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अभी तक यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा प्राप्त, एवं विलम्ब ब्याज हेतु रेरा प्राधिकरण की सक्षम पीठ के समक्ष अपनी शिकायत WRAT-NCR45/I/0242/2022 दर्ज कर रखी है, जोकि माननीय रेरा पीठ-2 में विचाराधीन है, जिसमें अग्रिम सुनवाई दिनांक i8.09.2025 नियत है। शिकायतकर्ता यह भी साबित नहीं कर पाया कि विपक्षी द्वारा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों एवं विनियमों तथा विक्रय अनुबन्ध के अधीन अपने किन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है तथा उसे क्या क्षति या हानि हुई है। उपरोक्तानुसार निर्धारण बिन्दु संख्या-3 नकारात्मक रूप से निर्णीत किया जाता है। ऐसी स्थिति में | शिकायतकर्ता इस आधार पर इस पीठ से कोई अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। शिकायतकर्ता की शिकायत निरस्त किये जाने योग्य है:- उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश शिकायतकर्ता की wera शिकायत उपरोक्तानुसार खारिज की जाती है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तदनुसार पत्रावली दाखिल दफ्तर हो। दिनांक :- 22/07/2025 आर.पी. सिंह. शिशु (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority Regional Office, H-469, Gamma-2, Greater Noida, Gautam Buddh Nagar-204308. Court: Adjudicating Officer Present: Shri R.P. Singh, Adjudicating Officer Complaint No.: ADJ/NCRI45/2/03839/2022 Shailesh Gupta and Shikha [?] ... Complainants Versus Rise Projects Pvt. Ltd. & Others [?] ... Opposite Party On behalf of the complainants, their representative Shri Yogesh Goyal appeared. On behalf of the opposite party, its learned advocate Shri Puneet Jain appeared. Order The complainants have brought this case against the opposite party seeking that compensation be awarded to them. The matter was heard on 05.03.2025 on the arguments of both sides, and the file was reserved for order. Facts The complainant states that they booked Unit No. 77-406 in the opposite party's project "Rise Organic Homes Phase-I" at Ghaziabad, the total price of which was Rs.27,84,870/-. Against this price the complainant has so far paid Rs.24,34,538/-. On the ground of delay in possession, the complainant has demanded compensation of Rs.2,95,600/- from the opposite party as house rent. On the ground that the opposite party failed to discharge its duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement, compensation of Rs.5,00,000/- has also been demanded. On these grounds the complainant has requested that total compensation of Rs.7,95,600/- be awarded against the opposite party.

By an additional complaint and rejoinder dated 08.02.2025, the complainant has stated that the unit was booked on 26.09.20i5 and that, as per the signed agreement, the opposite party was to hand over possession of the allotted unit on 26.09.2049. The opposite party has not handed over possession to date, due to which the complainant has had to live in a rented house. The complainant says that a complaint for possession and delay interest regarding the allotted unit was filed as NCR+145 // 44 / 402424 /2022, in which the Hon'ble Bench passed an order in favour of the complainant. The complainant says the opposite party has not completed the project, has not obtained OC/CC, and is threatening to cancel the unit. The complainant says the opposite party has caused a delay of about 39 months in giving possession. On these grounds the complainant has requested compensation from the opposite party.

By its objection dated 26.04.2023, the opposite party has stated that the complainant has not yet taken possession of the allotted unit, and therefore the present case is not maintainable before this court. The opposite party says the complainant has also filed a complaint NCRI45/I/0242/2022 [?] on the same matter before the Hon'ble RERA Bench, which is still pending. The opposite party further says the complainant's unit has already been cancelled and the complainant no longer falls within the category of allottee. On these grounds the opposite party has requested that the present case be dismissed. In support of the complainant's statement, copies of rent agreements, a copy of the agreement dated 27.09.2045, receipts, bank statements, a copy of the demand letter, the cancellation letter, photographs, the inspection report dated 08.06.2022 and copies of orders have been filed. The opposite party has filed a copy of its objection dated 26.04.2023. Having heard both sides and carefully examined the evidence on the file, the following points for determination have been framed on the pleadings of the parties: 1. Is the complainant entitled to compensation for delay in possession? 2. Is the complainant entitled to receive as compensation the amount paid as house rent? 3. Is the complainant entitled to compensation on the ground of failure to discharge duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement? Findings

Point for determination 1 is whether the complainant is entitled to compensation for delay in possession. This point has arisen on the basis of the allegations made by the complainant in the complaint, so the burden of proving it lies on the complainant. The complainant's contention is that the opposite party has delayed possession, and that Rs.2,95,600/- should therefore be awarded to the complainant as compensation. Earlier, it was not clear regarding the jurisdiction of the Authority and of the Adjudicating Officer, as to which relief would be granted by the Authority and which relief by the Adjudicating Officer. In its order dated 44.44.2024 [?] in Civil Appeal No. 6745-6749 / 202[?], "M/s Newtech Promoters and Developers Pvt. Ltd. v. State of U.P. & Others", the Hon'ble Supreme Court has clearly held in paragraph 86 that the jurisdiction to hear a complaint regarding delay in possession and interest on delay lies with the RERA Authority and not with the Adjudicating Officer. Paragraph 86 reads as follows:

"86. From the scheme of the Act of which a detailed reference has been made and taking note of power of adjudication delineated with the regulatory authority and adjudicating officer, what finally culls out is that although the Act indicates the distinct expressions like 'refund', 'interest', 'penalty' and 'compensation', a conjoint reading of Sections 8 and 9 clearly manifests that when it comes to refund of the amount, and interest on the refund amount, or directing payment of interest for delayed delivery of possession, or penalty and interest thereon, it is the regulatory authority which has the power to examine and determine the outcome of a complaint. At the same time, when it comes to a question of seeking the relief of adjudging compensation and interest thereon under Sections 2, 4, 8 and 9, the adjudicating officer exclusively has the power to determine, keeping in view the collective reading of Section 7 read with Section 72 of the Act. If the adjudication under Sections 2, 4, 8 and 9 other than compensation as envisaged, if extended to the adjudicating officer as prayed that, in our view, may intend to expand the ambit and scope of the powers and functions of the adjudicating officer under Section 7[?] and that would be against the mandate of the Act 206." In view of the Hon'ble Supreme Court's observations in paragraph 86 of the Newtech Promoters judgment, it is settled that this question cannot be decided by the Adjudicating Officer.

After the Hon'ble Supreme Court's decision the legal position has become clear: the Adjudicating Officer will consider only the relief of compensation, and the remaining reliefs are to be decided by the Authority. The complainant has not yet obtained physical possession of the unit, and the complainant has not submitted any evidence from which the position of physical possession of the unit could be made clear. From the submissions and evidence of both parties it is known that the complainant has not yet taken physical possession of the unit, and the complainant has filed complaint NCRI45/I/0242/2022 [?] before the competent Bench of RERA for possession and delay interest, which is pending. This Bench does not have jurisdiction to hear the present complaint. Therefore, in such a situation, no legal basis or propriety appears for granting any compensation. Point for determination No. 4 is decided in the negative. Point for determination No. 2 Point for determination No. 2 is to the effect of whether the complainant is entitled to receive the house rent as compensation. This point has arisen on the basis of the allegations made by the complainant in the additional complaint, so the burden of proving it lies on the complainant.

The complainant says that because of the delay in possession of the allotted unit she has to pay Rs.[?],200/- per month as rent, due to which she is suffering heavy financial loss. On the basis of the amount deposited for house rent, the complainant has demanded Rs.2,95,600/- as compensation from the opposite party. As regards the amount paid as house rent being awarded as compensation, the complainant must prove that she has taken a house on rent and is residing in it, that a rent agreement has been executed between the complainant and the owner of the building, and that rent is being paid to the building owner under that rent agreement. For this the complainant must file the rent agreement and the receipts of rent payment, and only then can house rent be awarded to the complainant as compensation. Copies of the rent agreement have been filed by the complainant, and a copy of a bank statement regarding the rent has also been filed. On a perusal of the file it is seen that the bank statement filed by the complainant is not verified by the concerned bank, and the complainant has not filed any receipts relating to the rent payments. Therefore no legal basis or propriety appears for accepting house rent as compensation to the complainant. Point for determination No. 2 is decided in the negative. Point for determination No. 3

Point for determination No. 3 is to the effect of whether the complainant is entitled to compensation on the ground of failure to discharge duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement. This point has arisen on the basis of the allegations made in the complaint, so the burden of proving it lies on the complainant. To obtain this relief the complainant must prove in what duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement the opposite party has failed, as a result of which the complainant suffered loss or damage. However, in the present complaint the complainant has made no such statement and has submitted no such evidence. Compensation cannot be accepted merely on a general allegation that the opposite party has failed to discharge its duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement. The complainant must state and prove clearly and specifically which duties were not discharged, and also prove that loss or damage was caused to the complainant as a result of the opposite party's failure to discharge its duties. In the present case the complainant has neither made any such allegation nor submitted any such evidence. Therefore no relief can be accepted under this head.

From the above discussion it is clear that the complainant has not yet obtained physical possession of the unit. The complainant has lodged a complaint before the competent Bench of the RERA Authority seeking possession and delay interest, which is under consideration before the Hon'ble RERA Bench-2, and the next hearing in that matter is fixed for 18.09.2025. The complainant has also not been able to prove that the opposite party failed to discharge its duties under the Act, the rules and regulations made under it and the sale agreement, or what loss or damage the complainant suffered. Accordingly, Point for determination No. 3 is decided in the negative. In such a situation the complainant is not entitled to any relief from this Bench on this ground. The complainant's complaint is liable to be dismissed. Having decided the above points, the following order is passed. Order The complainant's complaint is dismissed as above. The order is to be uploaded on the portal. Accordingly, the file be consigned to record. Dated: 22/07/2025 R.P. Singh (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर--204308. न्यायालय : — एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर उपस्थित : - श्री आर.पी. सिंह, न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी शिकायत संख्या : - ADJ/NCRI45/2/03839/2022 शैलेश गुप्ता एवं शिखा Tas शिकायतकर्ता बनाम राइज प्रोजेक्ट्स TP जन विपक्षी शिकायतकर्ता की ओर से उनके प्रतिनिधि श्री dig योगेश गोयल उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से उनके विद्वान अधिवक्ता- श्री पुनीत जैन उपस्थित हुए। निर्णय प्रस्तुत प्रकरण शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रतिकर दिलाये जाने हेतु प्रस्तुत किया गया है। दिनांक 05.03.2025 को प्रस्तुत मामले में उभयपक्षों के तर्कों को सुनकर पत्रावली निर्णय हेतु सुरक्षित की गई थी। तथ्य शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Rise Organic Homes Phase-I" गाजियाबाद में यूनिट संख्या-77-406 बुक करायी थी, जिसकी कुल कीमत रु.27,84,870,//- थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अब * तक 24,34,538 /- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा कब्जे में विलम्ब के आधार पर मकान के किराये के रूप में विपक्षी से रु.2,95,600 /- प्रतिकर की मांग की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों, विनियमों एवं विक्रय अनुबन्ध के अधीन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के आधार पर धनराशि रु.5,00,000/- प्रतिकर की मांग की गई है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से कुल प्रतिकर रु.7,95,600,/- दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। —&

शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अतिरिक्त शिकायत-पत्र एवं प्रतिउत्तर दिनांकित 08.02.2025 प्रस्तुत करते हुए अवगत कराया गया है कि उसके द्वारा दिनांक 26.09. 20i5 को आवंटित यूनिट बुक की गई थी तथा हतस्ताक्षरित अनुबन्ध के अनुसार विपक्षी द्वारा आवंटित यूनिट का कब्जा दिनांक 26.09.2049 को दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वार आज तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता को किराये के मकान में निवास करना पड़ा है। शिकायतकर्ता का कहना है कि आवंटित यूनिट के सम्बन्ध में एक शिकायत संख्या-एन.सी. आर+१45 // 44 / 402424 /2022 कब्जे एवं विलम्ब ब्याज हेतु दर्ज कराई गई, जिसमें माननीय पीठ द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में आदेश पारित किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण नहीं की गई है और न ही ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किया गया है और यूनिट को निरस्त करने की धमकी दी जा रही है और आज तक शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध कराने में लगभग 39 माह का * विलम्ब किया गया है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से प्रतिकर दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपनी आपत्ति दिनांक 26.04.2023 दाखिल करते हुए अवगत कराया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अभी तक आवंटित यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया गया है, इसलिए प्रश्नगत प्रकरण इस न्यायालय के समक्ष पोषणीय नहीं है। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा इस सम्बन्ध में माननीय रेरा पीठ में भी शिकायत WeM-NCRI45/I/0242/2022 दर्ज कराई गई है, जोकि अभी लम्बित है। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त की जा चुकी है और अब वह आवंटी की श्रेणी में नहीं आता है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में किराया अनुबन्ध की प्रतियाँ, अनुबन्ध-पत्र दिनांकित 27.09.2045 की प्रति, रसीदें, बैंक स्टेटमेन्ट, मांग-पत्र की प्रति, निरस्तीकरण-पत्र, फोटोग्राफ, निरक्षीण आख्या दिनांक 08.06.2022 की प्रति, आदेशों की प्रतियाँ दाखिल की गई हैं। विपक्षी द्वारा अपनी आपत्ति दिनांक 26.04.2023 की प्रति दाखिल की गई हैं। उभयपक्ष के del को सुना व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य का सम्यक परिशीलन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित निर्धारण बिन्दु निस्तारण हेतु बनाए जाते हैः- l क्‍या शिकायतकर्ता कब्जे में विलम्ब के लिए प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता मकान किराये के रूप में अदा की गयी धनराशि प्रतिकर के रूप में प्राप्त करने का अधिकारी है ? ५. 3. क्‍या शिकायतकर्ता अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों, विनियमों एवं विक्रय अनुबन्ध के अधीन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के आधार पर प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? निष्कर्ष निर्धारण बिन्दु We,

निर्धारण बिन्दु dei इस आशय का है कि क्‍या शिकायतकर्ता कब्जे में विलम्ब के लिए प्रतिकर पाने का अधिकारी है? यह निर्धारण बिन्दु शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत-पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा कब्जे में विलम्ब किया गया है, इसलिए उसे 2,95,600 //- रुपये प्रतिकर के रूप में दिलाया जाये। पूर्व में प्राधिकरण एवं न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी की अधिकारिता के सम्बन्ध में यह स्पष्ट नहीं था कि कौन सा अनुतोष प्राधिकरण द्वारा स्वीकार किया जायेगा और कौन सा अनुतोष न्याय निर्णायक अधिकारी द्वारा स्वीकार किया जायेगा। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 / 202 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo fo बनाम स्टेट ऑफ यूपी. व अन्य” में दिनांक 44.44.2024 को पारित आदेश के प्रस्तर-86 में स्पष्ट रूप से यह व्यवस्था दी गई है कि कब्जे में विलम्ब तथा विलम्ब ब्याज की बाबत शिकायत की सुनवाई का क्षेत्राधिकार रेरा प्राधिकरण को है न कि न्यायनिर्णायक अधिकारी को है। प्रस्तर-86 निम्न प्रकार हैं :-

"86, From the scheme of the Act of which a detailed reference has been made and taking note of power of adjudication delineated with the regulatory authority and adjudicating officer, what finally culls out is that although the Act indicates the distinct expressions like ‘refund’, ‘interest’, ‘penalty’ and ‘compensation’, a conjoint reading of Sections 8 and 9 clearly manifests that when it comes to refund of the amount, and interest on the refund amount, or directing payment of interest for delayed delivery of possession, or penalty and interest thereon, it is the regulatory authority which has the power to examine and determine the outcome of a complaint. At the same time, when it comes to a question of seeking the relief of adjudging compensation and interest thereon under Sections 2, 4, 8 and 9, the adjudicating officer ey exclusively has the power to determine, keeping in view the collective reading of Section 7 read with Section 72 of the Act. If the adjudication under Sections 2, 4, 8 and 9 other than compensation as envisaged, if extended to the adjudicating officer as prayed that, in our view, may intend to expand the ambit and scope of the powers and functions of the adjudicating officer under Section 7] and that would be against the mandate of the Act 206."

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा न्यूटेक प्रोमोटर एवं डेवलपर्स के उपरोक्त मामलें में निर्णय के प्रस्तर-86 के परिपेक्षों से स्पष्ट हो चुका है कि उपरोक्त प्रश्न का विचारण न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा नहीं किया जा सकता है। माननीय सर्वोच्च न्यायायल के उपरोक्त निर्णय के पश्चात्‌ विधिक स्थिति स्पष्ट हो गयी है, जिसके अनुसार न्याय निर्णायक afar grt मात्र क्षतिपूर्ति के अनुतोष पर विचार किया जायेगा। शेष अनुतोष प्राधिकरण के समक्ष विचाराणीय होंगे। क्योंकि शिकायतकर्ता को अभी तक यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है और न ही शिकायतकर्ता द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत किया गया है, जिससे यूनिट की भौतिक कब्जे की स्थिति स्पष्ट हो सकें। उभयपक्षों के तर्कों व साक्ष्यों से विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा अभी तक यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया गया है और शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत WeA-NCRI45//0242/2022 रेरा की सक्षम पीठ के समक्ष कब्जे एवं विलम्ब ब्याज हेतु दर्ज कराई गई है, जोकि अभी लम्बित है। प्रस्तुत शिकायत की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को प्राप्त नहीं है। अतः ऐसी स्थिति में कोई प्रतिकर दिलाये जाने का विधिक आधार एवं औचित्य प्रतीत नहीं होता है। SR निर्धारण बिन्दु संख्या-4 नकारात्मक रूप से निर्णीत किया जाता है। निर्धारण बिन्दु संख्या-02 निर्धारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय का है कि क्‍या शिकायतकर्ता मकान किराया प्रतिकर के रूप में प्राप्त करने का अधिकारी है? यह निर्धारण बिन्दु शिकायतकर्ता द्वारा अतिरिक्त शिकायत-पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि आवंटित यूनिट के कब्जे में हुए विलम्ब के कारण उसको प्रतिमाह रु.,200,//- किराया देना पड़ रहा है, जिससे उसको भारी वित्तीय हानि हो रही है। शिकायतकर्ता द्वारा मकान किराये के मद में जमा की गई धनराशि के आधार पर विपक्षी से रु.2,95,600,/- प्रतिकर की मांग की गई है। जज जहाँ तक मकान किराये के रूप में भुगतान की गयी धनराशि प्रतिकर के रूप में प्राप्त करने का प्रश्न है, तो शिकायतकर्ता को यह साबित करना होगा कि वह किराये पर मकान लेकर उसमें निवास कर रहा है और शिकायतकर्ता एवं भवन स्वामी के मध्य किराया-अनुबन्ध निष्पादित किया गया है और किराया अनुबन्ध के आधार पर उसके द्वारा भवन स्वामी को मकान किराया भुगतान किया जा रहा है। इसके लिए शिकायतकर्ता को किराया-अनुबन्ध व किराया भुगतान की रसीदों को * दाखिल करना होगा, तभी शिकायतकर्ता को मकान किराया प्रतिकर के रूप में दिलाया जा सकता है। मकान किराये के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा किराया अनुबन्ध-पत्र की प्रतियाँ दाखिल की गई हैं और किराये के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा बैंक स्टेटमेन्ट की प्रति दाखिल की गई हैं। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल बैंक स्टेटमेन्ट सम्बन्धित बैंक द्वारा सत्यापित नहीं है और न ही शिकायतकर्ता द्वारा किराये के मद में भुगतान से सम्बन्धित रसीदें दाखिल की गई हैं, इसलिए शिकायतकर्ता को मकान किराये के रूप में प्रतिकर स्वीकार किये जाने का विधिक आधार एवं औचित्य प्रतीत नहीं होता है। निर्धारण बिन्दु संख्या-2 नकारात्मक रूप से निर्णीत किया जाता है। निर्धारण बिन्दु संख्या-3,

ह यह निर्धारण बिन्दु इस आशय का है कि क्या शिकायतकर्ता अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों, विनियमों एवं विक्रय अनुबन्ध के अधीन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के आधार पर प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? यह निर्धारण बिन्दु शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्ता पर है। इस अनुतोष को प्राप्त करने के लिए शिकायतकर्ता को यह साबित करना होगा कि विपक्षी द्वारा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों एवं विनियमों तथा विक्रय अनुबन्ध के अधीन अपने किन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है, जिसके परिणामस्वरूप शिकायतकर्ता को हानि अथवा क्षति कारित हुई, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत में ऐसा कोई कथन साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया * गया है। शिकायतकर्ता द्वारा मात्र सामान्य अभिकथन कर दिये जाने से कि विपक्षी द्वारा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों एवं विनियमों तथा विक्रय अनुबन्ध के अधीन अपने कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है, प्रतिकर स्वीकार नहीं किया जा सकता है। इसके लिए शिकायतकर्ता को स्पष्ट व विनिर्दिष्ट रूप से यह अभिकथित एवं साबित करना होगा कि हक किन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है, साथ ही साथ यह भी साबित करना होगा कि विपक्षी द्वारा अपने कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के परिणामस्वरूप शिकायतकर्ता को कोई - हानि अथवा क्षति कारित हुई है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा न तो ऐसा कोई अभिकथन किया गया है और न ही ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत किया गया है। अतः: इस मद में कोई अनुतोष स्वीकार नहीं किया जा सकता है।

उपरोक्त विवेचना से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अभी तक यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा प्राप्त, एवं विलम्ब ब्याज हेतु रेरा प्राधिकरण की सक्षम पीठ के समक्ष अपनी शिकायत WRAT-NCR45/I/0242/2022 दर्ज कर रखी है, जोकि माननीय रेरा पीठ-2 में विचाराधीन है, जिसमें अग्रिम सुनवाई दिनांक i8.09.2025 नियत है। शिकायतकर्ता यह भी साबित नहीं कर पाया कि विपक्षी द्वारा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों एवं विनियमों तथा विक्रय अनुबन्ध के अधीन अपने किन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है तथा उसे क्या क्षति या हानि हुई है। उपरोक्तानुसार निर्धारण बिन्दु संख्या-3 नकारात्मक रूप से निर्णीत किया जाता है। ऐसी स्थिति में | शिकायतकर्ता इस आधार पर इस पीठ से कोई अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। शिकायतकर्ता की शिकायत निरस्त किये जाने योग्य है:- उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश शिकायतकर्ता की wera शिकायत उपरोक्तानुसार खारिज की जाती है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तदनुसार पत्रावली दाखिल दफ्तर हो। दिनांक :- 22/07/2025 आर.पी. सिंह. शिशु (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण