U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, [?]-69, Gamma-2, Greater Noida, Gautam Buddh Nagar-204308 Bench: Adjudicating Officer Present: Shri Harish Tripathi, Adjudicating Officer | Sr. No. | Complaint No. | Complainant(s) | Unit | Possession period | Other figures as printed | |---|---|---|---|---|---| | 1 | [?]8078[?]/270362/72022 | Dinesh Chand Sharma | 30[?]-T3-[?] | 42 months + 06 months | 29,36,24; 48,00,000; 38,58,536; dates 20i8 2A02 and 20.44.2022; 20I6 002 | | 2 | 407/48245/2/0369/2022 | Kalpana Sharma and [?] | T3-[?] | 26-03-[?] | — | Versus M/s Rise Projects Pvt. Ltd. Section 34 of the RERA Act, 2046 Judgment The complainants have filed complaint applications seeking compensation against the opposite party on the grounds of incorrect and false information having been given, delay in handing over possession, house rent, and failure to discharge duties under the Act, the rules and regulations framed under it, and the sale agreement. Facts [?] states that the complainants applied to the opposite party for allotment of units in its project. On the basis of those applications, units were allotted to the complainants as per the table. The complainants also paid the sale price. Possession was not given within the time stipulated in the sale agreement, due to which the complainants are living in rented accommodation and are paying rent for it. On the above grounds, compensation has been requested.

In support of the complaint allegations, the complainants have filed photocopies of records including the sale agreement, a supplementary allotment letter, payment receipts, and other documents. In reply to the complaint allegations, the opposite party has filed objections and denied the allegations, stating that the complaint is based on incorrect statements, that it conceals facts and contains false statements, and that the complaint is not maintainable. The construction work of the project has been completed. The opposite party has obtained the no-objection certificate, and an application for the occupancy certificate was submitted to the competent authority on 27.02.2023. Letters have also been sent to the complainants on 27.04.2023 with the final statement of account and a fit-out possession offer. The complainants themselves have visited the site and have accepted that their units are ready and fit for habitation. The sale agreement was executed on 20.03.206. In clause 4 of the sale agreement relating to possession, the date for offering fit-out possession was fixed as 42 months + 06 months grace period, which was subject to force majeure circumstances, and according to which possession was to be given by March, 2020. For that, the allottee complainants had to pay their installments within the stipulated time. As per the contract, the fit-out possession letter was to be issued by 20.03.2020 subject to force majeure circumstances.

The project was delayed due to many circumstances of force majeure, which were beyond the control of the opposite party. Timely handing over of possession of the unit also depended on the allottees paying their installments on time. The complainants deliberately did not pay the installments. Despite several reminder letters sent in respect of the demand made in 20:7, payment was not made. The complainants have not themselves performed their duties under Section 49 of the RERA Act, 20i6. The complainants cannot gain benefit from their own fault. The complainants have not filed any document to prove any loss. The opposite party has not violated any provision of the RERA Act. Therefore no cause of action has arisen for filing the complaints. The complainants' unit, Unit No. T-3, 4002, was [?] on 26.03.206, the total price of which was Rs. ,99,800/-, which did not include possession and other charges. According to the records available with the opposite party, the complainant has paid Rs. 34,94,755/-. Under the provisions of the RERA Act, if an allottee delays payment of installments, the allottee is liable to pay interest. The complainant has made no payment since 2047. Together with interest, Rs. 42,97,907/- is outstanding from the complainant. On the above grounds, the opposite party has requested that the complaint be dismissed.

In support of its objections, the opposite party has filed photocopies of records including the no-objection certificate, the fit-out possession offer, the Authority's order no. 7225 dated 8.08.2024, the account statement, various demand letters, and various reminder notices. The complainants have filed rejoinders against the objections of the opposite party, denied the objection statements, and reiterated the allegations of the complaint. The learned advocates for both parties were heard, and the evidence on the record was duly examined. Points for determination On the basis of the allegations of both parties, the evidence filed and the submissions made in oral arguments, the following points arise: 1. Whether the adjudicating officer does not have jurisdiction to accept compensation in the form of interest? 2. Whether the adjudicating officer cannot grant the complainants the relief of possession? 3. Whether the complainants are entitled to receive, as compensation, the amount paid as house rent? 4. Whether the complainants are entitled to compensation from the opposite party on the basis of incorrect and false information? 5. Whether the complainants are entitled to compensation for delay in possession? 6. Whether the complainants are entitled to recover from the opposite party on the ground that they failed to discharge duties under the Act, the rules and regulations framed under it, and the sale agreement?

Points No. 4 and 2 are related to each other, as both concern the jurisdiction of the Court. Therefore, to avoid repetition of facts and evidence, and for convenience, they are being decided together. Point for determination No. 01 is whether the adjudicating officer does not have jurisdiction to accept compensation in the form of interest. This point arises on the basis of the allegations made by the opposite party in its objection statement, and therefore the burden of proving it lies on the opposite party. The opposite party contends that in the present cases the complainants have sought the relief of compensation in the form of interest, and that the adjudicating officer cannot accept compensation in the form of interest. Therefore the complaints are not maintainable. In support of its contention the opposite party has cited the order passed by the Hon'ble Appellate Tribunal in Appeal No. 70 / 2023, "Greater Noida Industrial Development Authority v. Ranjan Mishra". I have considered the argument of the learned advocate for the opposite party and have examined the order passed by the Hon'ble Appellate Tribunal.

The argument of the learned advocate [for the opposite party?] is not acceptable, because after considering the earlier leading decisions in the Hon'ble Allahabad High Court's recent judgment in U.P. Awas Evam Vikas Parishad v. Dhruv Kumar Chaturvedi, 2023 SCC Online All. 2489, the earlier leading guiding judgments in Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and Others v. Union of India, 2047 SCC Online Bom. 9302 (09), paragraph 306, and M/s Newtech Promoters and Developers Pvt. Ltd. v. State of U.P., 2024 SCC Online SC 044, paragraph 86, and the order of the Hon'ble Appellate Tribunal in Appeal No. 70 / 2023, "Greater Noida Industrial Development Authority v. Ranjan Mishra", decided on 20.04.2023, it has been clearly determined in paragraph 44 of its judgment that the adjudicating officer is competent and has jurisdiction to award compensation [?]. The Hon'ble High Court has clarified the difference between interest simpliciter and interest as compensation. According to the Hon'ble High Court, the [?] officer has no jurisdiction to award interest simpliciter, but the adjudicating officer has jurisdiction to award interest as compensation. Paragraph 44 of the Hon'ble High Court's judgment reads as follows:

"(44) According to this Court, the challenge to the competence and jurisdiction of the Adjudicating officer in the present set of facts is wholly misplaced as the Adjudicating Officer has awarded compensation in the form of interest and not interest simplicitor as is being construed by the appellant, which according to him is the prerogative of the RERA Authority. This Court also finds that the Apex Court in the aforesaid M/s Newtech Promoters and Developers Pvt. Ltd. (supra) has nowhere discussed the form of compensation to be awarded to the allottee. Therefore, in the present case, in case the Adjudicating Officer has awarded compensation in the form of Interest, nothing illegal or infirmity could be found in the competence or Jurisdiction of the Adjudicating Officer. The said finding also is being given keeping in view the beneficial legislation for which RERA Act was enacted by the legislation for safeguarding the interest of Home Buyers by ensuring fair practice, providing timely information and resolving disputes between an allottee and Developers." In view of the above, Point for determination No. 01 is decided in the negative. Point for determination No. 02 is whether the adjudicating officer cannot grant the complainants the relief of possession. This point arises on the basis of the allegations made by the opposite party in its objection statement, and therefore the burden of proving it lies on the opposite party.

The opposite party contends that this Court cannot grant the relief of possession. According to the opposite party, its project has been completed, and an application for the completion / occupancy certificate has been submitted. A final demand letter together with a fit-out possession offer has also been sent to the complainants. The complainants themselves are not proceeding with registration and possession, by not paying the outstanding amount. Against this, the complainants' statement is that construction work in the project is not complete. The opposite party is making an unreasonable demand for money. Therefore the complainants are not paying it. From the allegations of both parties and the evidence filed, it appears that the project has been completed, and an application for the completion / occupancy certificate has also been submitted to the competent authority. A final demand letter with a fit-out possession offer has also been sent to the complainants, but the complainants themselves, by disputing the outstanding amount, are not paying it. Therefore the registration and possession proceedings cannot take place.

The question now arises whether this Court can grant the complainants the relief of possession by determining the legality and propriety of the outstanding amount stated by the opposite party, and by considering the delay in completion of the project and the circumstances of force majeure. In this regard it is worth noting that earlier the legal position on the jurisdiction of the Authority and the adjudicating officer was not clear, but now the Hon'ble Supreme Court has clarified the legal position and settled that the adjudicating officer can only determine and adjudicate compensation. In this connection it is appropriate to refer to paragraph 86 of the judgment in M/s Newtech Promoters and Developers Pvt Ltd v. State of Uttar Pradesh, 202 SCC Online 044. Paragraph 86 reads as follows:

"86. From the scheme of the Act of which a detailed reference has been made and taking note of power of adjudication delineated with the Regulatory Authority and adjudicating officer, what finally culls out is that although the Act indicates the distinct expressions like "refund", "interest", "penalty" and "compensation", a conjoint reading of Sections 8 and 9 clearly manifests that when it comes to refund of the amount, and interest on the refund amount, or directing payment of interest for delayed delivery of possession, or penalty and interest thereon, it is the Regulatory Authority which has the power to examine and determine the outcome of a complaint. At the same time, when it comes to a question of seeking the relief of adjudging compensation and interest thereon under Sections 2, 4, 8 and 9, the adjudicating officer exclusively has the power to determine, keeping in view the collective reading of Section 7l read with Section 72 of the Act. If the adjudication under Sections 2, 4, I8 and 9 other than compensation as envisaged, is extended to the adjudicating officer as prayed that, in our view, may intend to expand the ambit and scope of the powers and functions of the adjudicating officer under Section 7] and that would be against the mandate of the 206 Act."

From the above legal position it is clear that the adjudicating officer cannot grant the complainants the relief of possession by determining the legality and propriety of the outstanding amount, or by considering the delay in completion of the project and the circumstances of force majeure. Accordingly, Point for determination No. 02 is decided in the affirmative. Point for determination No. 03 is whether the complainants are entitled to receive, as compensation, the amount paid as house rent. This point arises on the basis of the allegations made in the complaint, and therefore the burden of proving it lies on the complainants. The complainants' statement is that, because the opposite party did not give possession, the complainants are living in rented houses and paying rent, and therefore they have requested that the amount paid as house rent be awarded as compensation. In support of their statement they have filed a rent agreement. The opposite party has denied the complainants' statement, saying that the complainants are not living in any rented house, and that they have filed no evidence that they live in a rented house.

To receive as compensation the amount paid as house rent, the complainants must prove that they have taken a house on rent and are living in it, and that a rent agreement has been executed between the complainants and the owner of the building. In this regard the complainants have filed only a rent agreement, but have not filed any evidence or receipts of payment of rent. It is a well-established principle that no rights or liabilities are created merely on the basis of an agreement (contract), unless acted upon. In the present matters there is no evidence that any further action was taken on the basis of this tenancy agreement. If action had been taken on this agreement, the complainants would have paid rent to the opposite party, and receipts would have been filed in court. The best evidence of whether the tenancy agreement was implemented may be a copy of cheques or rent payment receipts, but neither a copy of a cheque nor any receipt of cash rent payment has been filed. In such a situation, merely filing the rent agreement does not prove that the complainants paid any amount towards monthly rent. Therefore there appears to be no legal basis or propriety for accepting house rent as compensation to the complainants. Accordingly, Point for determination No. 03 is decided in the negative. Point for determination No. 04 is whether the complainants are entitled to compensation on the basis of incorrect and false information.

This point arises on the basis of the allegations made by the complainants in the complaint, and therefore the burden of proving it lies on the complainants. The complainants' statement is that the opposite party published incorrect information. Therefore they should be given Rs. 04-04 Z [?] as compensation. In the column of the complaint relating to the relief for this point, the complainants have made the following statement: "Incorrect/False information provided- 00000.00/- & 00000.00/- The Promoter via allotment letter dated 26-03-206/20-I-208 promised to provide possession of the booked unit till dated 26-09-209/20-05-2022 but failed to do so." Regarding incorrect or false information, the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 provides that if any person makes an advance payment or deposit in respect of a plot, building or apartment on the basis of information issued or published in respect of the project, an advertisement, a prospectus or information given by the promoter in a model apartment, and that information is found to be incorrect or false, and any person suffers loss or damage because of such incorrect or false information, the promoter is liable to compensate. The provisions of Section 42 read as follows:

"Section-2- Obligations of promoter regarding veracity of the advertisement or prospectus - Where any person makes an advance or a deposit on the basis of the information contained in the notice advertisement or prospectus or on the basis of any model apartment, plot or building, as the case may be, and sustains any loss or damage by reason of any incorrect, false statement included therein, he shall be compensated by the promoter in the manner as provided under this Act: [2?] that if the person affected by such incorrect, false statement contained in the notice, advertisement or prospectus or the model apartment, plot or building, as the case may be, intends to withdraw from the proposed project, he shall be returned his entire investment along with interest at such rate as may be prescribed and the compensation in the manner provided under this Act." To obtain compensation under these provisions, the following facts must be proved for the applicability of Section 42: (1) The promoter has published an advertisement or prospectus relating to the model apartment, plot or building. (2) On the basis of the published or issued information, advertisement or prospectus, a person has given an advance or deposited an amount. (3) The statement made in the published or issued information, advertisement or prospectus was found to be incorrect and false. (4) Loss or damage has been caused by the incorrect and false statement given in the information, advertisement or prospectus.

As regards whether statements made in information, advertisements or prospectuses were found to be incorrect and false, the complainants have not filed any information, advertisement or prospectus, and the complaint does not state that the complainants gave any advance or made any payment under the influence of an incorrect advertisement or information published by the opposite party. Thus the complainants have not been able to prove the above necessary and required facts for obtaining compensation under Section 42. Therefore there appears to be no legal basis or propriety for accepting any compensation under this section. Accordingly, Point for determination No. 04 is decided in the negative. Point for determination No. 05 is whether the complainants are entitled to compensation for delay in possession. This point arises on the basis of the allegations made by the complainants in the complaint, and therefore the burden of proving it lies on the complainants. In respect of the relief relating to Point for determination No. 05, the complainants have made the following allegation in column 2 of the complaint: "Delay in possession- 00000.00/- & 00000.00/- ...... The Complainant wants compensation in terms of delay possession interest till the actual date of handing over the possession."

On the facts and circumstances of the present matter it appears that the project has been completed, and an application for the completion / occupancy certificate has also been submitted to the competent authority. A final demand letter with a fit-out possession offer has also been sent to the complainants, but the complainants, by disputing the outstanding amount, are not paying it. Therefore the registration and possession proceedings cannot take place. The complainants, by calling the demand of the opposite party unreasonable and illegal, are saying that the project is incomplete. The question now arises whether this Court can grant the complainants the relief of possession, by determining the legality and propriety of the outstanding amount stated by the opposite party, and by considering the delay in completion of the project and the circumstances of force majeure. In view of the findings on Point for determination Nos. 1 and 2, the adjudicating officer cannot grant the complainants the relief of possession by determining the legality and propriety of the outstanding amount stated by the opposite party on behalf of the opposite party, by considering the delay in completion of the project and the circumstances of force majeure. Therefore it would not be justified for this Court to give any finding on this point. Point for determination No. 05 is decided as above.

Point for determination No. 06 is whether the complainants are entitled to compensation from the opposite party on the ground that they failed to discharge duties under the Act, the rules and regulations framed under it, and the sale agreement. This point arises on the basis of the allegations made by the complainants in the complaint, and therefore the burden of proving it lies on the complainants. In respect of the relief relating to Point for determination No. 06, the complainants have made the following allegation in column 3 of the complaint: "Failure to discharge duties as per Act/Rules/Regulations and Agreement for sale- 00000.00/- & 00000.00/- That the Promoter failed to obtain OC/CC of the said project along with four NOCS. The Complainant wants compensation of -.&- against the litigation cost." To obtain this relief the complainants must prove in which of its duties under the Act, the rules and regulations and the sale agreement the opposite party has failed, as a result of which the complainants suffered loss or damage. However, the complaint contains no such statement.

Merely making a general allegation that the opposite party has failed to discharge its duties under the Act, the rules and regulations and the sale agreement cannot be accepted as a basis for compensation. For this, the complainants must clearly and specifically allege and prove which duties the opposite party failed to discharge, and also prove that the failure of the opposite party to discharge its duties caused loss or damage to the complainants. In the present matters neither any such allegation has been made nor any such evidence has been produced. No relief can be granted under this head. On the basis of the above discussion, I come to the conclusion that the complaints are not maintainable before this Court for the relief of possession, by determining the legality and propriety of the outstanding amount stated by the opposite party, and by considering the delay in completion of the project and the circumstances of force majeure. So far as the compensation claimed by the complainants is concerned, the complaints are maintainable before this Court in respect of compensation. However, the complainants have failed to prove the facts necessary and required for obtaining compensation. Therefore the complainants are not entitled to any compensation. The present complaints are liable to be dismissed. Point for determination No. 06 is decided in the negative, as above. Having disposed of the above points, the following order is passed: Order

The complainants' complaints are dismissed as above. A copy of this order shall be kept on the relevant file as the original order. The order shall be uploaded on the portal. The file shall be filed in the record room accordingly. Date: 07/02/2024 Harish Tripathi (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

eS भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va—t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308 न्याय पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी उपस्थित :- श्री हरीश त्रिपाठी, न्यायनिर्णायक अधिकारी कम शिकायत संख्या | आवंटन | यूनिट कब्जा विक्रय शिकायत संख्या की तिथि | संख्या | परिदान मूल्य पत्र के की अनुसार निर्धारित अभिकथित तिथि wa धनराशि ॥ 8078टरावड/270362/72022 | दिनेश चन्द शर्मा | 30ना- T3- | 42माह+ | 29,36,24 | 48,00,000 20i8 2A02 | ०6 माह अर्थात्‌ त्‌ 20.44.2022 42 माह + al 38,58,536 06 माह दिनेश चन्द शर्मा | 20I6 002 2. | 407/४८२45/2/0369/2022 | कल्पना शर्मा एवं | 26-03- | T3- बनाम मैसर्स राईस प्रोजेक्टस्‌ प्रा० लि० धारा-34 रेरा अधिनियम, 2046 निर्णय शिकायतकर्तागण ने गलत एवं मिथ्या सूचना दिये जाने, कब्जे में विलम्ब, मकान किराये तथा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों विनियमों एवं विक्रय अनुबन्ध के अधीन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के आधार पर विपक्षी के विरुद्ध प्रतिकर दिलाये जाने के अनुतोष हेतु शिकायत आवेदन प्रस्तुत किया है। तथ्य =e का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट आवंटन हेतु आवेदन प्रस्तुत किये गये। आवेदन के आधार पर शिकायतकर्तागण को तालिका के अनुसार यूनिटें आवंटित की गयीं। शिकायतकर्तागण द्वारा विक्रय मूल्य का भुगतान भी किया गया। विक्रय अनुबन्ध की शर्तों के अनुसार निर्धारित समय के अन्दर कब्जा नहीं दिया गया, जिसके कारण शिकायतकर्तागण को किराये के मकान में रहना पड़ रहा है, जिसका किराया भुगतान किया जा रहा है। उपरोक्त आधारों पर प्रतिकर दिलाये जाने का निवेदन किया गया है। ए86व है |

शिकायत अभिकथनों के समर्थन में शिकायतकर्तागण की ओर से विक्रय अनुबन्ध, पूरक आवंटन-पत्र, भुगतान से सम्बन्धित रसीदें आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गई हैं। शिकायत अभिकथनों का उत्तर देते हुए विपक्षी की ओर से आपत्ति प्रस्तुत कर, शिकायत अभिकथनों का खण्डन करते हुए यह कथन किया गया है कि शिकायत गलत कथनों पर आधारित है, जिसमें तथ्यों को छिपाते हुए मिथ्या कथन किया गया है कि परिवाद पोषणीय नहीं है। peta परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण हो चुका है। विपक्षी द्वारा अनापत्तति-प्रमाण पत्र प्राप्त कर चुका है और उसके द्वारा अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन दिनांक 27.02.2023 को आवेदन प्रस्तुत किया जा चुका है। शिकायतकर्तागण को अंतिम गणना-पत्र के साथ फिट आऊट पोजेशन हेतु दिनांक 27.04.2023 को पत्र भी प्रेषित किये जा चुके हैं। शिकायतकर्तागण स्वयं कार्य स्थल पर पहुँचकर यह स्वीकार कर चुके हैं कि उनकी यूनिटें रहने योग्य तैयार हो चुकी हैं। विक्रय-अनुबन्ध दिनांक 20.03.206 को निष्पादित किया गया। विक्रय अनुबन्ध-पत्र में कब्जे से सम्बन्धित खण्ड-4 में फिट आऊट पोजेशन देने की तिथि 42 माह + 06 माह की अनुग्रह अवधि निर्धारित की गयी थी, जो अपरिहार्य बाध्यता (0०८ majeure) परिस्थितियों के अधीन थी, जिसके अनुसार मार्च, 2020 तक कब्जा दिया जाना था, जिसके लिए शिकायतकर्ता आवंटी को निर्धारित समय के अन्दर अपनी किश्तों का भुगतान करना था। अनुबन्ध के अनुसार अपरिहार्य बाध्यता (force majeure) की परिस्थिति के अधीन फिट आऊट पोजेशन पत्र दिनांक 20.03.2020 तक दिया जाना था। ae में अपरिहार्य बाध्यता (force majeure) की अनेक परिस्थितियों

के कारण परियोजना में विलम्ब हुआ, जो विपक्षी के नियंत्रण के बाहर थी। | समय से यूनिट का कब्जा दिया जाना इस बात पर भी निर्भर था कि आवंटी द्वारा समय से किश्तों का भुगतान किया जायेगा। शिकायतकर्तागण द्वारा जानबूझकर किश्तों का भुगतान नहीं किया गया। वर्ष, 20:7 में भेजी गयी माँग का विभिन्‍न अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये जाने के बावजूद भुगतान नहीं किया गया। शिकायतकर्तागण द्वारा स्वयं रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-49 के अधीन अपने कर्तव्यों का पालन नहीं किया गया है। शिकायतकर्तागण अपनी ही गलती से लाभ प्राप्त नहीं कर सकते। शिकायतकर्तागण द्वारा क्षति को साबित करने हेतु कोई दस्तावेज दाखिल नहीं किये गये हैं। विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम के किसी भी प्रावधान का उल्लंघन नहीं किया गया। इसलिए शिकायतें प्रस्तुत करने का कोई वाद कारण उत्पन्न नहीं हुआ। शिकायतकर्ता की यूनिट संख्या-टी-3, 4002, दिनांक 26.03.206 को ere हुई थी, जिसका कुल ,99,800 /- रूपये था, जिसमें कब्जा Page 2 | अन्य प्रभार शामिल नहीं थे। 34,94,755/— रूपये, विपक्षी के पास उपलब्ध अभिलेखों के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारी भुगतान किया गया है। रेरा अधिनियम के प्रावधानों के अनुसार यदि आवंटी द्वारा किश्तों के भुगतान में विलम्ब किया जाता है, तो वह ब्याज देने का उत्तरदायी होगा। शिकायतकर्ता द्वारा वर्ष, 2047 से कोई भुगतान नहीं किया गया। शिकायतकर्ता पर ब्याज सहित 42,97,907/— रूपये की धनराशि बकाया है। उपरोक्त आधार पर शिकायत खारिज किये जाने का निवेदन किया गया है।

आपत्ति कथनों के समर्थन में अनापत्ति-प्रमाण, फिट आऊट कब्जा प्रस्ताव, प्राधिकरण का आदेश संख्या-7225, दिनांक 8.08.2024 की प्रति, खाता विवरण, विभिन्‍न माँग पत्रों की प्रतियाँ, विभिन्‍न अनुस्मारक नोटिस आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्तागण की ओर से आपत्ति अभिकथनों के fee अपने प्रत्युत्तर दाखिल कर, आपत्ति कथनों का weed करते हुए शिकायत पत्र के अभिकथनों की पुनरावृत्ति की है। उभयपक्ष के विद्वान अधिवक्ता के apt को सुना व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य का सम्यक परिशीलन किया। अवधार्य बिन्दु उभयपक्ष के अभिकथनों, प्रस्तुत किये गये साक्ष्य एवं मौखिक बहस में किये गये निवेदनों के आधार पर निम्नलिखित sans बिन्दु उत्पन्न होते हैं :- 4... क्या न्यायनिर्णायक अधिकारी को ब्याज के रूप में प्रतिकर स्वीकार करने की अधिकारिता प्राप्त नहीं है ? 2. क्‍या न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा शिकायतकर्तागण को कब्जे का अनुतोष प्रदान नहीं किया जा सकता है ? 3. क्‍या शिकायतकर्तागण मकान किराये के रूप में अदा की गयी धनराशि प्रतिकर के रूप में प्राप्त करने के अधिकारी हैं ? 4. क्या शिकायतकर्तागण गलत और मिथ्या सूचना के आधार पर विपक्षी से प्रतिकर पाने के अधिकारी हैं ? 5. क्‍या शिकायतकर्तागण कब्जे में विलम्ब के लिए प्रतिकर पाने के अधिकारी हैं ? 6. क्‍या शिकायतकर्तागण अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों, विनियमों एवं विक्रय अनुबन्ध के अधीन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के आधार पर विपक्षी से पाने के अधिकारी हैं? = बिन्दु संख्या-04 व 02

ये दोनों अवधार्य बिन्दु न्यायालय की अधिकारिता के सम्बन्ध में होने के कारण एक-दूसरे से सम्बन्धित हैं। अतः तथ्यों एवं साक्ष्य की पुनरावृत्ति से बचने तथा सुविधा की दृष्टि से इनका निस्तारण एक साथ किया जा रहा है। अवधार्य बिन्दु संख्या-0॥ इस आशय का है कि क्या waht अधिकारी को ब्याज के रूप में प्रतिकर स्वीकार करने की अधिकारिता प्राप्त नहीं है? यह अवधार्य बिन्दु विपक्षी द्वारा आपत्ति पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार विपक्षी पर है। विपक्षी का कथन है कि प्रस्तुत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण ने ब्याज के रूप में प्रतिकर दिलाये जाने का अनुतोष चाहा है और न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा ब्याज के रूप में प्रतिकर स्वीकार नहीं किया जा सकता है। इसलिए शिकायतें पोषणीय नहीं हैं । विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा अपील संख्या-70/ 2023 “ग्रेटर नोएडा ओद्यौगिक विकास प्राधिकरण बनाम रंजन मिश्रा” के मामले में पारित निर्णय को उद्धरत किया है। मैनें विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता के इस तर्क पर विचार किया तथा माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा पारित निर्णय का अवलोकन किया।

है... के विद्वान अधिवक्ता का यह तर्क स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है, क्योंकि माननीय इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा अपने अद्यतन निर्णय उ.प्र. आवास एवं विकास परिषद बनाम ध्रुव कुमार चतुर्वेदी 2023 SCC Online All. 2489 के मामले में पूर्ववर्ती अग्रणी मार्गदर्शक निर्णयों नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया 2047 SCC Online Bom. 9302 (09) के प्रस्तर-306 एवं मैसर्स न्यूटेक प्रमोटर्स एण्ड डेवलपर्स प्रा.लि. बनाम उ.प्र. राज्य 2024 SCC Online Sc. 044 के प्रस्तर-86 एवं अपील संख्या-70 / 2023 “ग्रेटर नोएडा ओद्यौगिक विकास प्राधिकरण बनाम रंजन मिश्रा” निर्णीत दिनांक 20.04.2023 के मामले में माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा पारित निर्णयों पर विचार करने के उपरान्त अपने निर्णय के प्रस्तर-44 में यह स्पष्ट रूप से अवधारित किया जा चुका है कि नन्‍्यायनिर्णायक अधिकारी _ ८८ के रूप में प्रतिकर के लिए सक्षम तथा अधिकारिता प्राप्त है Page 4 हज है। माननीय उच्च न्यायालय ने केवल SAT (Interest Simpliciter) Vd प्रतिकर के रूप में ब्याज (Interest as Compensation) में अन्तर को स्पष्ट किया है। माननीय उच्च न्यायालय के अनुसार warty अधिकारी को केवल ब्याज (Interest Simpliciter) स्वीकार करने की अधिकारिता प्राप्त नहीं है, परन्तु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को प्रतिकर के रूप में ब्याज (Interest as Compensation) स्वीकार करने की अधिकारिता प्राप्त है। माननीय उच्च न्यायालय के निर्णय का प्रस्तर-44 निम्नवत्‌ है:-

“ (44) According to this Court, the challenge to the competence and jurisdiction of the Adjudicating officer in the present set of facts is wholly misplaced as the Adjudicating Officer has awarded compensation in the form of interest and not interest simplicitor as is being construed by the appellant, which according to him is the prerogative of the RERA Authority. This Court also finds that the Apex Court in the aforesaid M/s Newtech Promoters and Developers Pvt. Ltd. (supra) has nowhere discussed the form of compensation to be awarded to the allottee. Therefore, in the present case, in case the Adjudicating Officer has awarded compensation in the form of Interest, nothing illegal or infirmity could be found in the competence or Jurisdiction of the Adjudicating Officer. The said finding also is being given keeping in view the beneficial legislation for which RERA Act was enacted by the legislation for safeguarding the interest of Home Buyers by ensuring fair practice, providing timely information and resolving disputes between an allottee and है Developers.” उपरोक्‍कतानुसार अवधार्य बिन्दु संख्या-04 नकारात्मक रूप से निर्णीत किया जाता है। sad बिन्दु संख्या-02 इस आशय के हैं कि क्‍या न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा शिकायतकर्तागण को कब्जे का अनुतोष प्रदान नहीं किया जा सकता है ? यह अवधार्य बिन्दु विपक्षी द्वारा आपत्ति-पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुए हैं, अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार विपक्षी पर है।

विपक्षी का यह तर्क है कि इस न्यायालय द्वारा कब्जे का अनुतोष स्वीकार नहीं किया जा सकता। विपक्षी के अनुसार उसकी परियोजना पूर्ण हो ee है, जिसका पूर्णता / अधिभोग प्रमाण-पत्र हेतु सा को आवेदन १ प्रस्तुत किया जा चुका है। शिकायतकर्तागण को अंतिम माँग पत्र के साथ फिट आऊट कब्जे का प्रस्ताव भी प्रेषित किये जा चुके हैं। शिकायतकर्तागण द्वारा स्वयं बकाया धनराशि का भुगतान कर, रजिस्ट्री व कब्जे की कार्यवाही नहीं की जा रही है। उपरोक्त Het के विरुद्ध शिकायतकर्तागण का कथन है कि परियोजना में निर्माण कार्य पूर्ण नहीं है। विपक्षी द्वारा अनुचित धनराशि की माँग की जा रही है। इसलिए शिकायतकर्तागण द्वारा उसका भुगतान नहीं किया जा रहा है। उभयपक्षों के अभिकथनों तथा प्रस्तुत किये गये cet से यह प्रतीत होता है कि परियोजना पूर्ण हो चुकी है, जिसके पूर्णता/अधिभोग प्रमाण-पत्र हेतु सक्षम प्राधिकरण को आवेदन भी प्रस्तुत किया जा चुका है। शिकायतकर्तागण को अंतिम माँग-पत्र के साथ फिट आऊट कब्जे का प्रस्ताव भी प्रेषित किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्तागण द्वारा स्वयं बकाया धनराशि को विवादित करके, उसका भुगतान नहीं किया जा रहा है। इसलिए रजिस्ट्री व कब्जे की कार्यवाही नहीं हो पा रही है।

अब प्रश्न उत्पन्न होता है कि क्‍या इस न्यायालय द्वारा विपक्षी द्वारा बताई जा रही बकाया धनराशि की विधिपूर्णता एवं औचित्य का निर्धारण, परियोजना पूर्ण होने में विलम्ब एवं अपरिहार्य बाध्यता की परिस्थितियों का विचारण करते हुए शिकायतकर्तागण को कब्जे का अनुतोष प्रदान किया जा सकता है? इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि पूर्व में प्राधिकरण एवं न्यायनिर्णायक अधिकारी की अधिकारिता के सम्बन्ध में विधिक स्थिति स्पष्ट नहीं थी, परन्तु अब माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने विधिक स्थिति को स्पष्ट करते हुए यह सुव्यवस्थित कर दिया गया है कि न्याय निर्णायक अधिकारी द्वारा केवल प्रतिकर का निर्धारण एवं न्याय निर्णयन किया जा सकता है। इस संबंध में Mis Newtech Promoters and Developers Pvt Ltd Vs. State of uttar Pradesh 202 SCC Online 044 के निर्णय के प्रस्तर-86 का उल्लेख किया जाना समीचीन होगा। प्रस्तर-86 निम्नवत्‌ है:- "86. From the scheme of the Act of which a detailed reference has been made and taking note of power of adjudication delineated with the Regulatory Authority and adjudicating officer, what finally culls out is that although the Act indicates the distinct expressions like “refund”, “interest”, “penalty” and “compensation”, a conjoint reading of Sections 8 and 9 clearly manifests that when it comes to refund of the amount, and interest on the refund amount, or directing payment of interest for delayed delivery of possession, or alty and interest thereon, it is है...

the Regulatory Authority which has the power to examine and’ determine the outcome of a complaint. At the same time, when it comes to a question of seeking the relief of adjudging compensation and interest thereon under Sections 2, 4, 8 and 9, the adjudicating officer exclusively has the power to determine, keeping in view the collective reading of Section 7l read with Section 72 of the Act. If the adjudication under Sections 2, 4, I8 and 9 other than compensation as envisaged, is extended to the adjudicating officer as prayed that, in our view, may intend to expand the ambit and scope of the powers and functions of the adjudicating officer under Section 7] and that would be against the mandate of the 206 Act." उपरोक्त विधिक स्थिति से यह स्पष्ट है कि न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा बकाया धनराशि की विधिपूर्णता एवं औचित्य का निर्धारण, परियोजना पूर्ण होने में विलम्ब एवं अपरिहार्य बाध्यता की परिस्थितियों का विचारण करते हुए शिकायतकर्तागण को कब्जे का अनुतोष प्रदान नहीं किया जा सकता है। omar अवधार्य बिन्दु संख्या-02 सकारात्मक रूप से निर्णीत किया जाता है। अवधार्य बिन्दु संख्या-03 यह अवधार्य बिन्दु इस आशय का है कि क्‍या शिकायतकर्तागण मकान । किराया प्रतिकर के रूप में प्राप्त करने के अधिकारी हैं ? यह अवधार्य बिन्दु शिकायतकर्तागण द्वारा शिकायत पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्तागण का कथन है कि विपक्षी द्वारा कब्जा न दिये जाने के कारण शिकायतकर्तागण किराये के मकान में निवास कर रहे हैं तथा मकान ——s भुगतान कर रहा है, इसलिए मकान किराये के रूप में भुगतान की गयी धनराशि प्रतिकर के रूप में दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। अपने कथन के समर्थन में किरायानामा दाखिल किये गये हैं। यह aout बिन्दु शिकायतकर्तागण द्वारा प्रस्तुत किये गये आवेदन के आधार पर उत्पन्न हुआ है, जिसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्तागण पर है। शिकायतकर्तागण के कथनों का खण्डन करते हुए विपक्षी द्वारा यह कथन किया गया कि शिकायतकर्तागण किसी ah किराये के मकान में निवास Page 7 मं कर रहें और न ही उनके द्वारा कोई साक्ष्य प्रस्तुत किये गये हैं कि वह किराये के मकान में रहते हों। मकान किराये के रूप में भुगतान की गयी धनराशि प्रतिकर के रूप में प्राप्त करने के लिए शिकायतकर्तागण को यह साबित करना होगा कि वह किराये पर मकान लेकर उसमें निवास कर रहे हैं और शिकायतकर्तागण एवं भवन स्वामी के मध्य किराया ager निष्पादित किया गया है। शिकायतकर्तागण द्वारा इस सम्बन्ध में मात्र किरायानामा दाखिल किये गये हैं, परन्तु किराया भुगतान से सम्बन्धी कोई साक्ष्य /रसीदें दाखिल नहीं की गयी हैं। यह सुस्थापित सिद्धान्त है कि मात्र अनुबन्ध/करार (Agreement) के आधार पर कोई अधिकार व दायित्व सृजित नहीं होते, जब तक कि उस अनुबन्ध पर कार्य (Act Upon) न किये जाये।

प्रस्तुत मामलों में ऐसी कोई साक्ष्य नहीं हैं कि इस किरायेदारी अनुबन्ध के आधार पर कोई अग्रिम कार्यवाही की गयी हो। यदि इस अनुबन्ध पर कार्यवाही की जाती, तो शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी को किराये का भुगतान किया जाता और feet की रसीदें न्यायालय में दाखिल की जातीं। किरायेदारी अनुबन्ध को क्रियान्वित किया अथवा नहीं, इसका सर्वोत्तम साक्ष्य, चेक की प्रति अथवा किराया भुगतान की रसीदें हो सकती हैं, परन्तु न तो कोई चेक की प्रति दाखिल की गयी है और न तो कोई नगद किराया भुगतान की प्राप्ति रसीद दाखिल की गयी है। ऐसी स्थिति में मात्र किराया अनुबन्ध दाखिल कर दिये जाने से यह प्रमाणित नहीं होता कि शिकायतकर्तागण द्वारा मासिक किराये के मद में किसी धनराशि का भुगतान किया गया है। इसलिए शिकायतकर्तागण को मकान किराये के रूप में प्रतिकर स्वीकार किये जाने का विधिक आधार एवं औचित्य प्रतीत नहीं होता है। है मी gard बिन्दु संख्या-03 नकारात्मक रूप से निर्णीत किया जाता है। अवधार्य बिन्दु संख्या-04 यह sand बिन्दु इस आशय का है कि क्‍या शिकायतकर्तागण गलत और मिथ्या सूचना के आधार पर प्रतिकर पाने के अधिकारी हैं ? यह soured बिन्दु शिकायतकर्तागण द्वारा शिकायत पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्तागण का कथन है कि विपक्षी द्वारा गलत सूचना प्रकाशित की गयी। इसलिए उन्हें 04-04 Z रुपये प्रतिकर के रूप में दिलाया जाए। Page 8 = अवधार्य बिन्दु से सम्बन्धित शिकायत पत्र के अनुतोष संख्या-4 के कॉलम | में शिकायतकर्तागण द्वारा निम्नवत्‌ कथन किये गये हैं :-

"Incorrect/False information provided- 00000.00/- & 00000.00/- The Promoter via allotment letter dated 26-03- 206/20-I-208 promised to provide possession of the booked unit till dated 26-09-209/20-05-2022 but failed to do so." गलत व fea सूचना के बारे में oer-i2 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 में यह प्रावधान किया गया है कि परियोजना के सम्बन्ध में जारी / प्रकाशित सूचना, विज्ञापन, प्रोस्पेक्टस अथवा मॉडल अपार्टमेन्ट में प्रमोटर द्वारा दी गयी सूचना के आधार पर यदि कोई व्यक्ति किसी भूखण्ड, भवन या अपार्टमेन्ट के संबंध में अग्रिम भुगतान या निक्षेप करता है और वह सूचना गलत या मिथ्या पायी जाती है। इस गलत या मिथ्या सूचना के कारण किसी व्यक्ति को हानि या क्षति कारित होती है तो प्रमोटर क्षतिपूर्ति के लिए उत्तरदायी SPT | धारा-42 के प्रावधान निम्नवत्‌ हैः-

"Section-2- Obligations of promoter regarding veracity of the advertisement or prospectus - Where any person makes an advance or a deposit on the basis of the information contained in the notice advertisement or prospectus or on the basis of any model apartment, plot or building, as the case may be, and sustains any loss or damage by reason of any incorrect, false statement included therein, he shall be compensated by the promoter in the manner as provided under this Act: 2 that if the person affected by such incorrect, false statement contained in the notice, advertisement or prospectus or the model apartment, plot or building, as the case may be, intends to withdraw from the proposed project, he shall be returned his entire investment along with interest at such rate as may be prescribed and the compensation in the manner provided under this Act." BM प्रावधानों के अनुसार प्रतिकर प्राप्त किये जाने के उद्देश्य से धारा-42 की प्रयोज्यता के लिए निम्नलिखित तथ्यों को साबित किया जाना आवश्यक है:- 4. प्रोमोटर द्वारा मॉडल अपार्टमेन्ट, प्लॉट अथवा बिल्डिंग के संबंध में _ . 22 विज्ञापन अथवा प्रास्पेक्टस प्रकाशित / किया गया हो। 7 प्रकाशित / निर्गत सूचना, विज्ञापन अथवा प्रास्पेक्ट्स के आधार पर किसी व्यक्ति द्वारा कोई अग्रिम दिया गया हो अथवा जमा किया गया हो। 3. प्रकाशित निर्गत सूचना, विज्ञापन अथवा प्रास्पेक्ट्स में किया गया कथन गलत एवं मिथ्या पाया गया हो। 4. सूचना, विज्ञापन अथवा प्रास्पेक्ट्स में दिये गये गलत व मिथ्या कथन के कारण हानि क्षति कारित हुई हो।

जहाँ तक सूचना, विज्ञापन, प्रॉस्पेक्टस में किये गये कथन गलत व मिथ्या पाने का सम्बन्ध है, तो शिकायतकर्तागण द्वारा कोई भी सूचना, विज्ञापन या प्रॉस्पेक्टस दाखिल नहीं किया है और न ही शिकायत पत्र में ऐसा कोई कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा प्रकाशित गलत विज्ञापन या सूचना से प्रभावित होकर शिकायतकर्तागण द्वारा कोई अग्रिम दिया गया हो या भुगतान किया गया a! इस प्रकार apri2 के अधीन प्रतिकर प्राप्त करने हेतु उपरोक्त आवश्यक एवं अपेक्षित तथ्यों को साबित नहीं किया जा सका है, इसलिए इस धारा के अधीन कोई प्रतिकर स्वीकार किये जाने का विधिक आधार एवं औचित्य प्रतीत नहीं होता है। उपरोक्‍तानुसार अवधार्य बिन्दु संख्या-04 नकारात्मक रूप से निर्णीत किया जाता है। अवधार्य बिन्दु संख्या-05 अवधार्य बिन्दु संख्या-05 इस आशय का है कि क्या शिकायतकर्तागण कब्जे में विलम्ब के लिए प्रतिकर पाने के अधिकारी हैं ? हि अवधार्य बिन्दु शिकायतकर्तागण द्वारा शिकायत पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अत: इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्तागण पर है। अवधार्य बिन्दु संख्या-5 से सम्बन्धित अनुतोष के सम्बन्ध में शिकायत पत्र के कॉलम-2 में निम्नवत्‌ अभिकथन किया गया हैः- "Delay in possession- 00000.00/- & 00000.00/- "...... The Complainant wants compensation in terms of delay possession interest till the actual date of handing over the possession." प्रस्तुत मामले के तथ्यों एवं wRRefea में यह प्रतीत होता है कि _ ae पूर्ण हो चुकी है, पूर्णता / अधिभोग प्रमाण-पत्र हेतु सक्षम

= को आवेदन भी प्रस्तुत किया ज़ा चुका है। शिकायतकर्तागण को अंतिम माँग पत्र के साथ फिट आऊट कब्जे का प्रस्ताव भी प्रेषित किये जा चुके हैं, परन्तु शिकायतकर्तागण द्वारा स्वयं बकाया धनराशि को विवादित करके, उसका भुगतान नहीं किया जा रहा है। इसलिए रजिस्ट्री व कब्जे की कार्यवाही नहीं हो पा रही है। शिकायतकर्तागण, विपक्षी द्वारा की जा रही माँग को अनुचित व अवैध बताते हुए परियोजना को अपूर्ण बता रहे हैं। अब प्रश्न उत्पन्न होता है कि क्‍या इस न्यायालय द्वारा विपक्षी द्वारा बताई जा रही बकाया धनराशि की विधिपूर्णता एवं औचित्य का निर्धारण, परियोजना पूर्ण होने में विलम्ब एवं अपरिहार्य बाध्यता की परिस्थितियों का विचारण करते हुए शिकायतकर्तागण को कब्जे का अनुतोष प्रदान किया जा सकता है ? अवधार्य बिन्दु संख्या-। व 2 में दिये गये निष्कर्ष के अनुसार न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा विपक्षी की ओर से बताई जा रही बकाया धनराशि की विधिपूर्णता एवं औचित्य का निर्धारण, परियोजना पूर्ण होने में विलम्ब एवं अपरिहार्य बाध्यता की परिस्थितियों का विचारण करते हुए शिकायतकर्तागण को कब्जे का अनुतोष प्रदान नहीं किया जा सकता है। अतः इस अवधार्य बिन्दु पर इस न्यायालय द्वारा कोई भी निष्कर्ष दिया जाना न्यायोचित नहीं होगा। अवधार्य बिन्दु संख्या-05 उपरोकतानुसार निर्णीत किया जाता है। अवधार्य बिन्दु संख्या-06 अवधार्य बिन्दु संख्या-06 इस आशय का है कि क्या शिकायतकर्तागण कल एवं उसके अधीन निर्मित नियमों, विनियमों एवं विक्रय अनुबन्ध के अधीन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के आधार पर विपक्षी से प्रतिकर पाने के अधिकारी हैं ?

यह अवधार्य बिन्दु शिकायतकर्तागण द्वारा शिकायत पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्तागण पर है। अवधार्य बिन्दु संख्या-06 से सम्बन्धित अनुतोष के सम्बन्ध में शिकायत पत्र के कॉलम-3 में निम्नवत्‌ अभिकथन किया गया है:- "Failure to discharge duties as per Act/Rules/Regulations and Agreement for sale- 00000.00/- & 00000.00/- That the Promoter failed to obtain OC/CC of the said project along with four NOCS. The Complainant wants compensation of -.&- against the litigation cost." Z ह 2 Page 4 = अनुतोष को प्राप्त करने के लिए शिकायतकर्तागण को यह साबित करना होगा कि विपक्षी द्वारा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों एवं विनियमों तथा विक्रय अनुबन्ध के अधीन अपने किन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है, जिसके परिणामस्वरूप शिकायतकर्तागण को हानि अथवा क्षति कारित हुई, परन्तु शिकायत में ऐसा कोई कथन नहीं किया गया है।

शिकायतकर्तागण द्वारा मात्र सामान्य अभिकथन कर दिये जाने से कि विपक्षी द्वारा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों एवं विनियमों तथा विक्रय अनुबन्ध के अधीन अपने कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है, प्रतिकर स्वीकार नहीं किया जा सकता है। इसके लिए शिकायतकर्तागण को स्पष्ट व विनिर्दिष्ट रूप से यह अभिकथित एवं साबित करना होगा कि विपक्षी अपने किन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है साथ ही साथ यह भी साबित करना होगा कि विपक्षी द्वारा अपने कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के परिणामस्वरूप शिकायतकर्तागण को कोई हानि अथवा क्षति कारित हुई है। वर्तमान मामलों में न तो ऐसा कोई अभिकथन है और न ही ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत किया गया है। इस मद में कोई अनुतोष स्वीकार नहीं किया जा सकता है। उपरोक्त विवेचना के आधार पर मैं इस निष्कर्ष पर पहुँचता हूँ कि विपक्षी द्वारा बताई जा रही बकाया धनराशि की विधिपूर्णता एवं औचित्य का निर्धारण, परियोजना पूर्ण होने में विलम्ब एवं अपरिहार्य बाध्यता की परिस्थितियों का विचारण करते हुए शिकायतकर्तागण को कब्जा प्रदान कराये जाने के अनुतोष हेतु शिकायतें इस न्यायालय में पोषणीय नहीं है। a तक शिकायतकर्तागण द्वारा माँगे गये प्रतिकर का सम्बन्ध है, तो प्रतिकर के सम्बन्ध में शिकायतें इस न्यायालय में पोषणीय हैं, परन्तु शिकायतकर्तागण प्रतिकर प्राप्त करने हेतु आवश्यक एवं अपेक्षित तथ्यों को साबित करने में असफल रहा है। इसलिए शिकायतकर्ताण कोई प्रतिकर पाने के अधिकारी नहीं है। वर्तमान शिकायतें खारिज किये जाने योग्य है। अवधार्य बिन्दु संख्या-06, उपरोक्‍तानुसार नकारात्मक रूप से निर्णीत किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते

a 3 सन+-9त----+व_ल---_-लर-न८र-++त----रू--८-- सम Page 2 हैं :- = आदेश | | शिकायतकर्तागण की प्रश्नगत शिकायतें उपरोक्तानुसार खारिज की जाती हैं। इस आदेश की एक प्रति सम्बन्धित पत्रावली पर मूल आदेश के रूप में रखी जाये। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तदनुसार पत्रावली दाखिल दफ्तर हों। दिनांक :-07 /02 / 2024 हरीश त्रिपाठी BZ, , (न्याय निर्णायक अधिकारी) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण | Page 3