U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Order of the Bench: Adjudicating Officer E-Court Presiding: Shri Chaitanya Kumar Kulshreshtha Complaint No.: 4043/48[?]245/0/0642/2022 Syed Faisal Ali Residence: A-339, G.F.-2, New Panchvati Colony, Ghaziabad, 204004, U.P. Versus Rise Projects Pvt. Ltd. Address: 495, Basement, Ram Vihar, Delhi-440092, India. The complainant has filed this complaint seeking compensation against the opposite party.

2. The complainant states that he booked Unit [?]-T-7/07 in Ghaziabad in the opposite party's project Rise Organic Homes Phase-I, the total price of which was Rs. 36,28,500/-. He has so far paid Rs. 208:9:4/-. The complainant has filed a hard copy of the complaint, in which he states that the opposite party told him the work on its project was progressing at full speed and that the project would be complete by January, 2020. He therefore booked in the project on 3i.07.20I6. The allotment letter-cum-apartment buyer agreement was executed on 04.0.2046. The unit was allotted to him with all charges included. At the time of registration with U.P. RERA the completion date was stated as 30.09.2020, which was extended twice to 28.03.2022. The opposite party gave false assurances about handing over possession. The project work is not complete. Construction was to be completed within 42 months + 6 months grace period. He was promised that possession would be given after completing all amenities, but 30 months have now elapsed and the actual possession of the unit has still not been given. The complainant also states that the opposite party was deficient in service, has violated section aia[?] of the Act and engaged in unfair trade practice. He has cited the provisions of Section 72 of the Act. He has prayed for: compensation for the delay in handing over possession; Rs. 42,000/- per month as compensation for loss of rent; Rs. 5 lakh as compensation for mental harassment and suffering; Rs. 5 lakh as compensation under unfair trade practice; and Rs. 50,000/- as compensation for litigation costs.

Notices were sent to the opposite party and were served. The opposite party appeared before the Bench and filed its reply. In its reply the opposite party stated that it does not accept the averments of the complaint, because the complainant has concealed facts. The complaint is not maintainable before this Bench. The jurisdiction to award interest under [aia?] lies with the Authority. The allotment-cum-builder buyer agreement was executed on 04.0.206, according to which possession of the unit was to be given by 04.0.2020. Because of the COVID-49 pandemic, construction work remained stayed for 6 months, and the RERA Authority also issued an order in that regard. It has mentioned force majeure circumstances, including the [?]-i9 situation and the stays on construction imposed by the NGT and the Hon'ble Supreme Court on account of pollution in Delhi NCR 4. It has not given any evidence regarding the amount of compensation. It has cited various legal provisions. In the year 2048, construction work was stayed by the NGT for 3 months from 04.44.2048 to 34.04.2049; in the year 2049, for 3 months from 04.44.2049 to 34.04.2020; in the year 2020, for 3 months from 04.:.2020 to 34.04.2024; in the year 2024, for 3 months from 04.44.2024 to 34.04.2022; and in the year 2022, from 29.0,.2022 until further orders. On these grounds it has requested that the complaint be dismissed.

The complainant filed a rejoinder denying the opposite party's written averments and reiterating the facts. He said that this Bench has jurisdiction to hear the matter. The [?] Appellate Tribunal, Lucknow, in Appeal No. 295 /209, held that the adjudicating officer has jurisdiction to award interest and compensation. He has cited paragraph 86 of the order passed by the Hon'ble Supreme Court in "Newtech Promoters and Developers Pvt. Ltd. [?] v. State of U.P. and Others", which states that this Bench has jurisdiction to hear the matter. He said that the project work had started even before September, 2045. He had booked the unit in question in July, 2046. On these grounds he has requested that the reliefs sought be granted. In support of his statement the complainant has filed photographs of the project, a copy of the demand letter, a copy of the booking application, a copy of the brochure, a copy of the allotment letter-cum-apartment buyer agreement dated 07.0.20i6, copies of home loan documents, and receipts for the amounts deposited. The opposite party, with its reply, has filed a copy of the RERA Authority's office order, a copy of the ledger, copies of demand letters and reminders, a copy of the order passed by Hon'ble Bench No. 04 in the case "Sunil Kumar Jain v. M.R. Mittal Infatech Pvt. Ltd.", copies of orders passed by [?] in other complaints, and a copy of the revised GRAP[?] order dated 34.42.2022.

7. On the basis of the pleadings of both parties, the following points arise for determination in this complaint: 1. Whether this Bench does not have jurisdiction to hear the case in question? 2. Whether the opposite party has failed to hand over possession of the unit in question to the complainant within the stipulated period as per the terms of the allotment letter/agreement? If so, what is the effect? 3. Whether the force majeure reasons stated in the reply are responsible for the delay in the project, or whether the opposite party is responsible for the delay in handing over possession? 4. Whether the complainant is entitled to receive compensation? If so, how much compensation is he entitled to? 8. The arguments of both parties were heard and the evidence on the record was examined, and on that basis the findings of the Bench are as follows: Findings 09. Point for determination No. 4 The point here is whether this Bench has jurisdiction to hear the case in question. The opposite party in its reply has said that it does not accept the averments of the complaint, because the complainant has concealed facts. The complaint is not maintainable before this Bench. The jurisdiction to award interest in [?] lies with the Authority.

The Hon'ble Supreme Court, in Civil Appeal No. 6745-6749 / 2024, "M/s Newtech Promoters and Developers Pvt. Ltd. [?] v. State of U.P. and Others", held on 44.4.202 that under Section 74 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, read with Sections 2, 44, 48 and 49, the adjudicating officer has jurisdiction to determine compensation, and the Hon'ble members of the Authority have jurisdiction to dispose of the refund of the amount and other matters. The order passed by the Haryana [?] Appellate Tribunal in pursuance of the order passed in that case is lawful. In the complaint presented before this Bench, the refund of the amount has not been prayed for. Interest as compensation for the delay in handing over possession has been prayed for. The Hon'ble Supreme Court, in the order dated 44.44.2024 passed in Civil Appeal No. 6745-6749 / 2024, "M/s [?] Promoters and Developers Pvt. Ltd. v. State of U.P. and Others", has conferred on this Bench jurisdiction to award compensation or interest in paragraph 84, and has also mentioned this in paragraph 86. Paragraphs 84 and 86 are as follows:

"64.77[?]6 opening words of Section 77(7) of the Act make it clear that the scope and functions of the adjudicating officer are only for "adjudging compensation" under Sections 72, /4, /6 and 49 of the Act. If the legislative intent was to expand the scope of the powers of the adjudicating officer, then the wording of Section 777) ought to have been different. On the contrary, even the opening words of Section 77(2) of the Act make it clear that an application before the adjudicating officer is only for "adjudging compensation". Even in Section 77(3) of the Act, it is reiterated that the adjudicating officer may direct "to pay such compensation or interest" as the case may be as he thinks fit, in accordance with provisions of Sections /2, 4, 786 and /9 of the Act. This has to be seen together with the opening words of Section 72 of the Act, which reads "while adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under Section 77, the adjudicating officer shall have due regards" to the broad parameters to be kept in mind while adjudging compensation to be determined under Section 77 of the Act.

86. From the scheme of the Act of which a detailed reference has been made and taking note of power of adjudication delineated with the regulatory authority and adjudicating officer, what finally culls out is that although the Act indicates the distinct expressions like 'refund', 'interest', 'penalty' and 'compensation', a conjoint reading of Sections /9 and 9 clearly manifests that when it comes to refund of the amount, and interest on the refund amount, or directing payment of interest for delayed delivery of possession, or penalty and interest thereon, it is the regulatory authority which has the power to examine and determine the outcome of a complaint. At the same time, when it comes to a question of seeking the relief of adjudging compensation and interest thereon under Sections 72, 74, 76 [?]/9, the adjudicating officer exclusively has the power to determine, keeping in view the collective reading of Section 77 read with Section 72 of the Act. If the adjudication under Sections 42, /4, 76 [?]/9 other than compensation as envisaged, if extended to the adjudicating officer as prayed that, in our view, may intend to expand the ambit and scope of the powers and functions of the adjudicating officer under Section 77 and that would be against the mandate of the Act 2076. Question no. 3: Whether Section 8 of the Act authorizes the authority to delegate its powers to a single member of the authority to hear complaints instituted under Section [?] of the Act?"

In the above paragraphs, this Bench has jurisdiction to award compensation or interest under Section [aris?] of the Act on the basis of the delay in giving possession. Therefore this Bench has jurisdiction to hear the case in question. I do not agree with the opposite party's argument that this Bench has no jurisdiction to hear the complaint in question. This point for determination is therefore decided against the opposite party. 40. Point for determination No. 2 The point here is whether the opposite party has failed to hand over possession of the unit in question to the complainant within the stipulated period as per the terms of the allotment letter/agreement, and if so, what the effect is.

(i) The complainant says that the opposite party told him the work on the project was progressing at full speed and that the project would be complete by January, 2020. Therefore he booked in the project on 37.07.20:6. The allotment letter-cum-apartment buyer agreement was executed on 0.0.20i6. The unit was allotted to him with all charges included. At the time of registration with U.P. RERA the completion date was stated as 30.09.2020, which was extended twice to 28.03.2022. The opposite party gave false assurances about possession. The project work is not complete. Construction was to be completed within 42 months + 6 months. He was promised that possession would be given after completing all amenities, but 30 months have elapsed and the actual possession of the unit has still not been given. The complainant also says that the opposite party was deficient in service, has violated section aris[?] of the Act and engaged in unfair trade practice, and he has cited the provisions of Section 72 of the Act. The opposite party has stated in its reply that the allotment-cum-builder buyer agreement was executed on ot.i0.20i6, according to which possession of the unit was to be given by 04.0.2020. It has not given any evidence regarding the amount of compensation. Section 48() of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 provides for the situation where possession of a flat is not handed over on time. The provisions of Section 48(4) read as follows:

"]8, (I) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed."

I have examined the allotment letter-cum-apartment buyer agreement dated 04.40.2046. Under its possession clause the complainant was to be given possession of the unit with 42 months + 6 months grace period, that is, by 04.40.2020. However, the opposite party failed to give possession within the stipulated period. In its reply the opposite party has stated that various force majeure reasons caused the delay in giving possession, which will be considered in a separate point for determination. In the present case, as per the agreement, possession was to be given by 04.40.2020, but the opposite party has not given possession of the unit to the complainant by that date or up to now. The opposite party has therefore violated the terms of the agreement and the provisions of section aise[?] of the Act. This point for determination No. 2 is therefore decided in favour of the complainant. 4. Point for determination No. 3 The point here is whether the force majeure reasons stated in the reply are responsible for the delay in the project, or whether the opposite party is responsible for the delay in handing over possession.

In its reply the opposite party has mentioned force majeure circumstances, including the COVID-49 situation and the stays imposed by the NGT and the Hon'ble Supreme Court on construction work on account of pollution in Delhi NCR 4. It has not given any evidence regarding the amount of compensation. It has cited various legal provisions. In the year 2048, construction work was stayed by the NGT for 3 months from 04.4.208 to 34.04.2049; in the year 2049, for 3 months from 04.4.2049 to 34.04.2020; in the year 2020, for 3 months from 04.44.2020 to 34.04.2024; in the year 2024, for 3 months from 04.44.2024 to 34.04.2022; and in the year 2022, from 29.40.2022 until further orders.

For the delay in completing the project, the reasons which the opposite party has given are not supported by any evidence filed on the record. Therefore facts pleaded without evidence cannot be treated as proved. Filing evidence is necessary to prove pleadings, and that has not been done in this case. These points will have no effect. Moreover, this Bench has already granted the opposite party the 6-month grace period provided for force majeure in the agreement under Point for determination No. 2. As regards the project delay due to the [?]-i9 pandemic, the benefit will be given to the opposite party at the appropriate place. Therefore, this Bench concludes that the opposite party itself is responsible for the delay in handing over the unit, and the opposite party has not handed over the unit to the complainant by the date mentioned in the agreement. Further, in Civil Appeal No. 940 / 2047, "Vikram Chatterjee and Others v. Union of India[?] and Others", at page 234 and paragraph 440, the Hon'ble Supreme Court has defined force majeure as follows: "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." From the above definition of force majeure it is clear that force majeure is a situation in which war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or another natural calamity has occurred. No such circumstance arose in the present case. This point for determination is decided against the opposite party.

42. Point for determination No. 4 The point here is whether the complainant is entitled to receive compensation, and if so, how much compensation is he entitled to? This Bench has already held under Point for determination No. 2 that the complainant should have received possession from the opposite party by 07.:0.2020 as per the terms of the agreement. The opposite party has delayed giving possession to the complainant beyond that date. In this regard, the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6 came into force in U.P. on 04.05.2097. By the notification of the U.P. Government, Housing and Urban Planning Department Section-2, dated 03.05.2047, the Governor granted approval, from 07.05.20:7, for the U.P. Real Estate Regulatory Authority to function as the Regulatory Authority in U.P. That is, from 0.05.20:7 the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6 commenced in U.P., and in U.P. this Act has come into force from ot.05.20i7. The enforcement of this Act is prospective. Therefore compensation for the period after 04.05.2047 will be calculated under the provisions of the Act. Accordingly, from 02.0.2020 until the date of issue of the offer of possession with O.C./C.C., the complainant is entitled to receive compensation from the opposite party.

Under Section 74 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the adjudicating officer has been given jurisdiction to hear cases and determine compensation where the provisions relating to Sections 42,44,8 and 49 are violated. In this regard, the factors to be considered by the adjudicating officer under Section 72 of the RERA Act have been recorded as follows: "72, While adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under section 7], the adjudicating officer shall have due regard to the following factors, namely:— (a) the amount of disproportionate gain or unfair advantage, wherever quantifiable, made as a result of the default; (b) the amount of loss caused as a result of the default; (c) the repetitive nature of the default; (d) such other factors which the adjudicating officer considers necessary to the case in furtherance of justice." () Calculation of compensation based on the delay in handing over possession: From 02.0.2020 until the date of issue of the offer of possession with O.C./C.C., compensation is to be calculated on the basis of the delay in getting possession: (i) Compensation for this period will be calculated as per the provisions of the Act. In this regard, the Hon'ble Bombay High Court, in Writ Petition No. 237/ 2047, "Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and Others v. Union of India", has held as follows:

"Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." In accordance with the above provisions and the legal position, the interest payable for the delay in handing over possession is payable as compensation. In this regard, the U.P. Government issued the Real Estate (Regulation and Development) (Sale/Lease Agreement) Rules, 2048, and Rule 9 of those Rules describes default and its consequences; under Rule No. 9 [?] the allottee is entitled to interest as follows:

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." According to the above provisions, compensation for delay in handing over possession is payable at the State Bank of India interest rate of MCLRH per cent per annum. Accordingly, the complainant is entitled to receive compensation from the opposite party from 02.40.2020 until the date of issue of the offer of possession with O.C./C.C., on the total amount of Rs. 20,84,074/- paid by him, or on the amount in respect of which the complainant will submit receipts (after deducting any tax taken, if any), at the State Bank of India interest rate of MCLRH per cent per annum.

Further, by notification No. 4740/8-3-48-65 Miscellaneous 46 of the U.P. Government, Housing and Urban Planning Department Section-3, dated 47.:0.20i8, the following has been stated regarding force majeure in paragraph 7 of the Model [?] Agreement: "7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT; 7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on ____, unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

In this connection, after considering all relevant facts, the U.P. RERA Authority, by its order dated 06.06.2020, in view of the impact of COVID-49 (Corona Virus Disease), granted all projects a period of 6 months from 25.03.2020, that is, up to 25.09.2020, to complete the projects, and this period shall be treated as the force majeure period. Keeping this in view, no interest-type compensation for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020 shall be payable by the promoter to the allottee, and no delay interest for that period shall be charged by the opposite party from the complainant. The complainant has prayed for compensation under the head of litigation costs. He says that to protect his rights he had to file the present complaint against the opposite party, and he had to spend money as litigation costs. Therefore he should be given Rs. 50,000/- as compensation under this head. Section 44 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 describes the functions and duties of the promoter. Under the provision of clause 4(8), the promoter is liable to pay the costs of legal proceedings. The complainant had to spend money on legal fees and his advocate's fees to file this complaint, because the opposite party did not give possession within the stipulated period, so he had to file this complaint. Therefore the opposite party shall pay Rs. 45,000/- to the complainant as compensation under this head.

The complainant has prayed for compensation for mental harassment and suffering and for unfair trade practice. However, Section 74 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206, read with Sections 2, 44, 48 and 49, does not contain any clear provision for compensation under the heads of mental harassment and suffering or unfair trade practice. In such a situation, compensation for mental harassment and suffering and for unfair trade practice cannot be awarded to the complainant. The complainant has prayed for compensation of Rs. 42,000/- per month for loss of rent. However, he has not filed any evidence to prove it, such as a rent agreement or rent receipts. Therefore, in the absence of evidence, no compensation can be awarded under this head. In the circumstances described, the complainant's complaint is partly acceptable. ORDER The complainant's complaint is partly allowed. The complainant shall receive compensation from the opposite party under the following heads. Compensation on the basis of delay in getting possession:

The complainant shall receive from the opposite party, under this head, compensation from 02.40.2020 until the date of issue of the offer of possession with O.C./C.C., on the total amount of Rs. 20,84,944 /- paid, or on the amount in respect of which the complainant will submit receipts (after deducting any tax taken, if any), at the State Bank of India interest rate of MCLR+ per cent per annum. Taking into account the COVID-49 force majeure period, no interest or compensation shall be calculated for the project delay from 25.03.2020 to 25.09.2020. Compensation under the head of litigation costs: The complainant shall receive Rs. 45,000/- from the opposite party under this head as compensation.

In this case, the complainant has paid the opposite party only Rs. 20,87,074/- against the total price of the unit, Rs. 36,28,500/-. Therefore the opposite party is directed to ensure that it adjusts the compensation under the above heads in the final payment at the time the unit is handed over to the complainant. If the compensation for the above period exceeds the amount payable, the excess shall be refunded to the complainant at the time he is given possession. If the opposite party does not refund that amount or does not adjust it in the final payment, the complainant shall have the right to submit a request letter to the Authority for obtaining the compensation under the above heads, so that the compensation under the above heads can be granted to him. In addition, if after adjusting the compensation amount any amount remains payable by the complainant, the complainant shall pay that amount in accordance with the provisions of the allotment letter.

The opposite party is further directed that, in accordance with Section 2(28)6) of the RERA Act, 2046, if after RERA became applicable any interest rate is charged by the promoter on account of the allottee's default, the same rate of interest shall also be paid to the allottee when the promoter itself defaults. Accordingly, the complainant too shall be liable to pay interest at MCLRH per cent on delayed payment. If any amount has been taken from the allottee at a higher rate for delay after RERA became applicable, the interest for the delayed period shall also be calculated at that same rate. 5. If the opposite party does not comply with this order, the complainant shall have the right to have the order implemented through the execution process before the U.P. Real Estate Regulatory Authority. 6. The order shall be uploaded on the portal. 7. The file shall be filed in the record room. Date: 27/02/2023 (Chaitanya Kumar Kulshreshtha) (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

| उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी E-Court पीठासीनः- श्री चैतन्य कुमार कुलकश्रेष्ठ शिकायत संख्या :--4043/४८ा२45/0/0642/2022 सैयद फैसल अली निवास :- ए-339, जी.एफ.-2, न्यू पंचवटी कॉलोनी, गाजियाबाद, 204004, यू0पी0। बनाम राईस प्रोजेक्टस्‌ प्रा0 लि0 पता :-495, बेसमेन्ट, राम विहार, दिल्‍ली-440092, इंडिया। शिकायतकर्ता ने यह शिकायत विपक्षी के विरूद्द प्रतिकर दिलाये जाने हेतु संस्थित की है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि उसने विपक्षी की परियोजना Rise Organic Homes Phase-I गाजियाबाद में यूनिट WeMI-T-7/07 बुक करायी थी, जिसका कुल मूल्य 36,28,500 /— रूपये था और शिकायतकर्ता अब तक धनराशि 208:9:4/- रूपये अदा कर चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत की हॉर्ड कॉपी प्रस्तुत की गयी है, जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा बताया गया कि उसकी परियोजना का कार्य पूर्ण गति पर है और जनवरी, 2020 तक परियोजना पूर्ण हो जायेगी। इसलिए उसने परियोजना में दिनांक 3i.07.20I6 को बुकिंग की थी। आवंटन पत्र कम अपार्टमेन्ट बायर white दिनाक 04.0.2046 को निष्पादित हुआ। प्रश्नगत यूनिट उसे आवंटित की गयी, जिसमें सभी चार्जेज सम्मिलित थे। यूपी. रेरा में पंजीयन के समय पूर्णता की तिथि 30.09.2020 बताई गयी, जिसे दो बार बढ़ाकर दिनांक 28.03.2022 किया war) विपक्षी ने कब्जा देने के सम्बन्ध में झूठे वचन दिये। परियोजना का कार्य पूर्ण नहीं है। निर्माण कार्य 42 माह + 6 माह में पूर्ण करना था। उसे यह वचन दिया गया था कि वह सभी सुविधायें पूर्ण कराकर कब्जा देगा, लेकिन 30 माह की अवधि व्यतीत हो चुकी है, परन्तु अभी तक प्रश्नगत यूनिट का वास्तविक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी ने सेवा में कमी की है अधिनियम की aia का उल्लंघन किया है और अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस की है। अधिनियम की धारा-72 के प्रावधानों का उल्लेख किया है। उसने कब्जा देने में हुए विलम्ब के लिए प्रतिकर, किराये के मद में हुई हानि के लिए 42,000 /- रूपये प्रतिमाह प्रतिकर, मानसिक MV 2

उत्पीड़न व कष्ट के लिए 5 लाख रूपये प्रतिकर, अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस के मद में 5 लाख रूपये प्रतिकर, वादव्यय के मद में 50,000/— रूपये प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है। विपक्षी को नोटिस भेजे गये। नोटिस की तामील हुई। विपक्षी पीठ के समक्ष उपस्थित हुआ, उसने अपना जवाब प्रस्तुत किया। विपक्षी ने अपने जवाब में कहा है कि उन्हें प्रश्नगत शिकायत के अभिवचन स्वीकार नहीं है, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों को छिपाया गया है। ys शिकायत इस पीठ के समक्ष पोषणीय नहीं है। aia में ब्याज दिलाये जाने का क्षेत्राधिकार प्राधिकरण के पास है। एलॉटमेन्ट कम बिल्डर बायर Whe का निष्पादन दिनांक 04.0.206 को हुआ, जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा दिनांक 04.0.2020 तक दिया जाना था। कोविड-49 महामारी के कारण 6 माह निर्माण कार्य पर रोक रही, जिसके सम्बन्ध में रेरा प्राधिकरण ने आदेश भी जारी किया। फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों का उल्लेख किया है, fin atfae—i9 की परिस्थितियाँ तथा दिल्ली NCR 4 प्रदूषण के कारण माननीय एन.जी.टी. एवं माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा निर्माण कार्यों पर लगाई गयी रोकों का उल्लेख किया है। प्रतिकर की धनराशि के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य नहीं दिया है। विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं का उल्लेख किया है। वर्ष, 2048 में एन.जी.टी. में दिनांक 04.44.2048 से दिनांक 34.04.2049 तक 3 माह, वर्ष 2049 में दिनोक 04.44.2049 से दिनांक 34.04.2020 तक 3 माह, वर्ष, 2020 में दिनांक 04.:.2020 से दिनांक 34.04.2024 तक 3 माह, वर्ष 2024 में दिनांक 04.44.2024 से दिनांक 34.04.2022 तक 3 माह और वर्ष, 2022 में दिनांक 29.0,.2022 से अग्रिम आदेशों तक निर्माण कार्यों पर रोक रही। इन आधारों पर प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया है।

शिकायतकर्ता द्वारा प्रत्युत्तर दाखिल करते हुए विपक्षी के लिखित अभिकथनों से इनकार करते हुए तथ्यों की पुनरावृत्ति की है और कहा है कि इस पीठ को सुनवाई का क्षेत्राधिकार प्राप्त है। रेश अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा अपील संख्या-295 /209 में यह अवधारित किया है कि न्यायनिर्णायक अधिकारी को ब्याज और प्रतिकर दिलाये जाने का क्षेत्राधिकार है। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा “न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में पारित आदेश के प्रस्तर-86 का उल्लेख किया है, जिसमें इस पीठ को सुनवाई का क्षेत्राधिकार होना बताया है। परियोजना का कार्य सितम्बर, 2045 से पूर्व ही प्रारम्भ हो गया था। उसने जुलाई, 2046 में प्रश्नगत यूनिट बुक की थी। इन आधारों पर याचित अनुतोषों को दिये जाने अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में परियोजना के फोटोग्राफ्स, माँग पत्र की प्रति, बुकिंग आवेदन पत्र की प्रति, ब्रोशर की प्रति, आवंटन पत्र कम अपार्टमेन्ट बायर wire दिनांकित 07.0.20i6 की प्रति, गृह ऋण सम्बन्धी कागजात की प्रतियाँ, जमा धनराशि की रसीदें दाखिल की है। विपक्षी ने अपने जवाब के साथ रेरा प्राधिकरण के कार्यालय आदेश की प्रति, लेजर की प्रति, माँग पत्र और अनुस्मारकों की प्रतियाँ, मा0 पीठ संख्या-04 “सुनील कुमार जैन बनाम एम. आर. मित्तल इन्फाटेक प्रा0 लि0” के केस में पारित आदेश की प्रति, ao पीठ Geo IS 3 द्वारा अन्य शिकायतों में पारित आदेशों की प्रतियाँ, दिनांक 34.42.2022 का पुनरीक्षित ao के आदेश की प्रति दाखिल की है। 7... उभय पक्षों के अभिवचनों के आधार पर इस शिकायत में अवधारण के लिए निम्न बिन्दु विचरित किये जाते है।

l. क्या प्रश्नगत प्रकरण में इस पीठ को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार प्राप्त नहीं है ? 2. क्या विपक्षी ने शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा आवंटन पत्र,करार की शर्तों के अनुसार नियत अवधि में प्रदान नहीं किया है? यदि हाँ तो प्रभाव ? 3. क्या परियोजना विलम्बित होने के लिए जवाब में उल्लिखित फोर्स मैज्योर के कारण जिम्मेदार हैं या फिर कब्जा देने में हुई देरी के लिए विपक्षी जिम्मेदार है ? 4. क्‍या शिकायतकर्ता प्रतिकर प्राप्त करने का अधिकारी है ? यदि हाँ, तो कितना प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? 8... उभय पक्ष के Tat ol सुना गया और पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर पीठ के निष्कर्ष निम्न प्रकार है:- निष्कर्ष 09. अवधारण बिन्दु संख्या-4 इस अवधारण बिन्दु में यह देखना है कि क्‍या प्रश्नगत प्रकरण में इस पीठ को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार प्राप्त नहीं है ? विपक्षी ने अपने जवाब में कहा है कि उन्हें wean शिकायत के अभिवचन स्वीकार नहीं है, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों को छिपाया गया है। प्रश्नगत शिकायत इस पीठ के समक्ष पोषणीय नहीं है। ania में ब्याज fled जाने का क्षेत्राधिकार प्राधिकरण के पास है।

माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo लिए बनाम स्टेट ऑफ यूपी. व अन्य” में दिनांक 44.4.202 को अवधारित किया है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-74 में धारा-2,44,48 एवं 49 के अन्तर्गत प्रतिकर निर्धारण का क्षेत्राधिकार न्यायनिर्णायक अधिकारी को प्राप्त है तथा धनराशि रिफण्ड किये जाने एवं अन्य मामलों के निस्तारण का क्षेत्राधिकार प्राधिकरण के माननीय सदस्यगण को है। इस केस में पारित आदेश के अनुक्रम में हरियाणा Rt अपीलीय अधिकरण ने जो आदेश पारित किया, वह विधिसम्मत है। इस पीठ के समक्ष जो शिकायत प्रस्तुत की गयी है, उसमें धनराशि वापिस “bh 4 की प्रार्थना नहीं की गयी है। कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर प्रतिकर के रूप में ब्याज दिलाये जाने की प्रार्थना की है। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 / 2024 “मैसर्स wea प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo foo बनाम स्टेट ऑफ यूपी, व अन्य” में दिनांक 44.44.2024 को पारित आदेश के प्रस्तर-84 में इस पीठ को प्रतिकर या ब्याज दिलाये जाने का क्षेत्राधिकार प्रदान किया है और प्रस्तर-86 में भी इसका उल्लेख किया है। weave एवं 86 निम्न प्रकार हैं :- 64.77॥स्‍6 opening words of Section 77(7) of the Act make it clear

that the scope and functions of the adjudicating officer are only for “adjudging compensation” under Sections 72, /4, /6 and 49 of the Act. If the legislative intent was to expand the scope of the powers of the adjudicating officer, then the wording of Section 777) ought to have been different. On the contrary, even the opening words of Section 77(2) of the Act make it clear that an application before the adjudicating officer is only for “adjudging compensation”. Even in Section 77(3) of the Act, it is reiterated that the adjudicating officer may direct “to pay such compensation or interest” as the case may be as he thinks fit, in accordance with provisions of Sections /2, 4, 786 and /9 of the Act. This has to be seen together with the opening words of Section 72 of the Act, which reads while adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under Section 77, the adjudicating officer shall have due regards” to the broad parameters to be kept in mind whi le adjudging compensation to be determined under Section 77 of the Act. 86.From the scheme of the Act of which a detailed reference has been made and taking note of power of adjudication delineated with the regulatory authority and adjudicating officer, what finally culls out is that although the Act indicates the distinct expressions like ‘refund’, ‘interest’, ‘penalty’ and ‘compensation’, a conjoint reading of Sections /9 and 9 clearly manifests that when it comes to

refund of the amount, and interest on the refund amount, or directing payment of interest for delayed delivery of possession, or penalty and interest thereon, it is the regulatory authority which has the power to examine and determine the outcome of a complaint. At the same time, when it comesto aquestion of IN seeking 5 the relief of adjudging compensation and interest thereon under Sections 72, 74, 76 क्ाब॑/9, the adjudicating officer exclusively has the power to determine, keeping in view t he collective reading of Section 77 read with Section 72 of the Act. If the adjudication under Sections 42, /4, 76 क्राव॑/9 other than compensation as envisaged, if extended to the adjudicating officer as prayed that, in our view, may intend to expand the ambit and scope of the powers and functions of the adjudicating officer under Section गा and that would be against the mandate of the Act 2076. Question no. 3: Whether Section 8 of the Act authorizes the authority to delegate its powers to a single member of the authority to hear complaints instituted under Section उ7 of the Act?

उपरोक्त प्रस्तरों में इस पीठ को कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर अधिनियम की aris के अन्तर्गत प्रतिकर या ब्याज दिलाये जाने का क्षेत्राधिकार प्राप्त है। अतः इस पीठ को प्रश्नगत प्रकरण में सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार प्राप्त है। मैं विपक्षी के इस तर्क से सहमत नहीं हूँ कि इस पीठ को प्रश्नगत शिकायत में सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार प्राप्त नहीं है। अतः यह अवधारण बिन्दु विपक्षी के विपरीत निर्णीत किया जाता है। 40. अवधारण बिन्दु संख्या-2 इस अवधारण बिन्दु में यह देखना है कि an विपक्षी ने शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा आवंटन पत्र/करार की शर्तों के अनुसार नियत अवधि में प्रदान नहीं किया है? यदि हाँ तो प्रभाव ? (i) शिकायतकर्ता का कहना गति पर है और जनवरी, 0.0.20i6 को निष्पादित वचन दिये। परियोजना दिनांक 37.07.20:6 को बुकिंग की थी। आवंटन पत्र कम अपार्टमेन्ट बायर एग्रीमेन्ट दिनाक सम्मिलित थे। यूपी. रेरा में पंजीयन के समय पूर्णता की तिथि 30.09.2020 बताई गयी, जिसे दो बार बढ़ाकर दिनाक ना है कि विपक्षी द्वारा बताया गया कि उसकी परियोजना का कार्य पूर्ण , 2020 तक परियोजना पूर्ण हो जायेगी। इसलिए उसने परियोजना में दित हुआ। प्रश्नगत यूनिट उसे आवंटित की गयी, जिसमें सभी चार्जेज क 28.03.2022 किया गया। विपक्षी ने कब्जा देने के सम्बन्ध में झूठे का कार्य पूर्ण नहीं है। निर्माण कार्य 42 माह + 6 माह में पूर्ण करना

था। उसे यह वचन दिया गया था कि वह सभी सुविधायें पूर्ण कराकर कब्जा देगा, लेकिन 30 माह की अवधि व्यतीत हो चुकी है, परन्तु अभी तक प्रश्नगत यूनिट का वास्तविक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी ने सेवा में कमी की है अधिनियम की aris का उल्लंघन किया है और अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस की है। अधिनियम की धारा-72 के प्रावधानों का उल्लेख किया है। ak ii) (iii) (iv) 6 विपक्षी ने अपने जवाब में कहा है कि एलॉटमेन्ट कम बिल्डर बायर WHS का निष्पादन दिनांक ot.i0.20i6 को हुआ, जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा दिनांक 04.0.2020 तक दिया जाना था। प्रतिकर की धनराशि के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य नहीं दिया है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-48() में प्रावधान किया गया है कि फ्लैट का कब्जा समय से न मिलने से सम्बन्ध में प्रावधान दिया गया है। धारा-48(4) के प्रावधान निम्न प्रकार हैः- "]8, (I) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee. wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." मैनें आवंटन पत्र कम अपार्टमेन्ट बायर एग्रीमेन्ट दिनांकित 04.40.2046 का जिसके कब्जा सम्बन्धी wee के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का का अवलोकन किया, कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड सहित अर्थात्‌ दिनांक 04.40.2020 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी उक्त निर्धारित अवधि तक कब्जा देने में असफल रहा। विपक्षी ने अपने जवाब वाब में कहा है कि

कब्जा देने में विलम्ब के विभिन्‍न फोर्स मैज्योर के कारण बताये हैं, जिनके सम्बन्ध में पृथक अवधारण बिन्दु में विचार किया जायेगा। प्रश्नगत प्रकरण में अनुबन्ध के अनुसार कब्जा दिनांक 04.40.2020 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी ने उक्त निर्धारित अवधि तक अथवा अब तक शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया है। अतः विपक्षी ने करार की शर्तों का उल्लंघन किया है और अधिनियम की aise”) @ प्रावधानों का उल्लंघन किया है। अतः यह अवधारण बिन्दु संख्या-2 शिकायतकर्ता के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। 4. अवधारण बिन्दु संख्या-3 4. अवधारण सख्या-3 इस अवधारण बिन्दु में यह देखना है कि क्‍या परियोजना विलम्बित होने के लिए जवाब में उल्लिखित फोर्स मैज्योर के कारण जिम्मेदार हैं या फिर कब्जा देने में हुई देरी के लिए विपक्षी जिम्मेदार है ? विपक्षी ने अपने जवाब में फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों का उल्लेख किया है, जिसमें कोविड-49 की परिस्थितियाँ तथा दिल्‍ली NCR 4 प्रदूषण के कारण माननीय एन.जी.टी. एवं माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा निर्माण कार्यों पर लगाई गयी Wel का veers किया है। प्रतिकर की धनराशि के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य नहीं दिया है। विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं का उल्लेख किया है। वर्ष, 2048 में एन.जी.टी. में दिनांक 04.4.208 से दिनाक 34.04.2049 तक 3 माह, वर्ष 2049 में दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 34.04.2020 तक 3 माह, वर्ष, 2020 में दिनांक 04.44.2020 से दिनांक 34.04.2024 तक 3 माह, वर्ष 2024 में दिनांक 04.44.2024 से दिनांक 34.04.2022 तक 3 माह और वर्ष, 2022 में दिनांक 29.40.2022 से अग्रिम आदेशों तक निर्माण कार्यों पर रोक रही।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी ने जो कारण परियोजना पूर्ण होने में flaw के लिए बताये हैं। उन बिन्दुओं के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया है। अतः बिना साक्ष्य दाखिल किये अभिवचनों को सिद्ध नहीं माना जा सकता। अभिवचनों को सिद्ध करने के लिए साक्ष्य दाखिल करना आवश्यक होता है, जो इस केस में नहीं किया गया है इन बिन्दुओं का कोई प्रभाव नहीं पड़ेगा। इसके अतिरिक्त यह पीठ अनुबन्ध में फोर्स मैज्योर के लिए निर्धारित 6 माह के ग्रेस पीरियड को विपक्षी को अवधारण बिन्दु संख्या-2 में प्रदान कर चुकी है और जहाँ तक afas—i9 महामारी के कारण परियोजना विलम्बित होने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में समुचित स्थल पर विपक्षी को लाभ प्रदान कर दिया जायेगा। अतः इस पीठ का यह निष्कर्ष है कि यूनिट का कब्जा देने में की गयी देरी के लिए विपक्षी स्वयं जिम्मेदार है और विपक्षी ने करार में उल्लिखित तिथि तक शिकायतकर्ता को कब्जा नहीं दिया है। इसके अतिरिक्त में माननीय उच्चतम न्यायालय ने सिविल अपील संख्या-940 / 2047 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ बैंक एवं अन्य” के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर-440 में फोर्स मैज्योर को निम्न प्रकार परिभाषित किया है:- rey Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुईं। यह अवधारण बिन्दु विपक्षी के विपरीत निर्णीत किया जाता है। ft. 42, अवधारण बिन्दु संख्या-4

इस अवधारण बिन्दु में यह देखना है कि कया शिकायतकर्ता प्रतिकर प्राप्त करने का अधिकारी है? यदि हाँ, तो कितना प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? () (ii) (iii) यह पीठ अवधारण बिन्दु संख्या-2 में यह अवधारित कर चुकी है कि शिकायतकर्ता को विपक्षी द्वारा करार की शर्तों के अनुसार दिनांक 07.:0.2020 तक कब्जा मिल जाना चाहिए था। विपक्षी ने इस तिथि तक शिकायतकर्ता को कब्जा देने में देरी की है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का प्रवर्तन दिनोक 04.05.2097 को उ0प्र0 में हुआ, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र० आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 07.05.20:7 8 प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 0.05.20:7 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 eT wat उ0प्र0 में प्रारम्भ हुआ अर्थात्‌ उ0प्र0 में यह अधिनियम दिनांक ot.05.20i7 से लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से आगे की अवधि के लिए प्रतिकर की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी। अतः दिनाक 02.0.2020 से ओ.सी. /सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी होने के दिनांक तक शिकायतकर्ता, विपक्षी से प्रतिकर पाने का अधिकारी है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-74 में धारा-42,44,8 एवं 49 से सम्बन्धित प्रावधानों का उल्लंघन होने पर मामले की सुनवाई करने एवं प्रतिकर निर्धारण करने का क्षेत्राधिकार न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को प्रदान किया गया है।

इस सम्बन्ध में रेशा अधिनियम की धारा-72 में न्‍यायनिर्णायकं अधिकारी द्वारा विचार में लिये जाने वाले कारको को निम्न प्रकार अंकित किया गया है:- "72, While adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under section 7], the adjudicating officer shall have due regard to the following factors, namely:— (a) the amount of disproportionate gain or unfair advantage, wherever quantifiable, made as a result of the default; (b) the amount of loss caused as a result of the default; (c) the repetitive nature of the default; (d) such other factors which the adjudicating officer considers necessary to the case in furtherance of justice." IN () कब्जा देने में हुई देरी के आधार पर प्रतिकर की गणना :- दिनांक 02.0.2020 से ओ.सी. /सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी होने के दिनांक तक कब्जा मिलने में हुई देरी के आधार पर प्रतिकर की गणना :- (i) इस अवधि के लिए प्रतिकर की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अनुसार की जायेगी। इस सम्बन्ध में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा निर्णीत “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की Re याचिका संख्या-237/ 2047 में द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " उपरोक्त प्रावधान एवं विधि व्यवस्था के अनुसार कब्जा देने में हुई देरी के लिए दिलाया जाना वाला ब्याज प्रतिकर के रूप में देय होता है। इस सम्बन्ध में उ0प्र0 शासन द्वारा जारी किये गये भू-सम्पदा (विनियमन और विकास), (विकय पट्टा के लिए करार), नियमावली, 2048 के नियम 9 में व्यतिकम और उसके परिणामों का उल्लेख नियम संख्या-9. adi) के अनुसार निम्नानुसार ब्याज पाने का अधिकारी है:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal ro | 40 Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the -Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. " उपरोक्त प्रावधानों के अनुसार कब्जा मिलने में हुई देरी के लिए प्रतिकर we बैंक ऑफ इंडिया की ब्याज दर MCLRH प्रतिशत की वार्षिक की दर पर प्रतिकर देय है। अतः शिकायतकर्ता, विपक्षी से दिनांक 02.40.2020 से ओ.सी./सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि तक अदा की गयी कुल धनराशि 20,84,074/- रूपये अथवा जिस अदा की गयी धनराशि के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा रसीदें प्रस्तुत की जायेगी में से (यदि कोई टैक्स लिया गया हो, तो उसे घटाकर अवशेष धनराशि) पर स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की ब्याज दर MCLRH प्रतिशत की वार्षिक की दर पर प्रतिकर प्राप्त करने का अधिकारी है।

इसके अतिरिक्त दिनांक 47.:0.20i8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740/8-3-48-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल Whe के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है +- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT; "7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed M 4 due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज के मद में प्रतिकर प्रोमोटर द्वारा आवंटी को नहीं दिया जाएगा और न ही इस अवधि के लिए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। शिकायतकर्ता ने वाद व्यय के मद में प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है, उसका कहना है कि उसे अपने अधिकारों के संरक्षण के लिए विपक्षी के विरूद्द प्रश्नगत शिकायत योजित करनी पड़ी। वाद व्यय के रूप में उसे धनराशि व्यय करनी पड़ी। अतः इस मद में उसे 50,000/— रूपये प्रतिकर दिलाया जाये। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-44 सम्प्रवर्तक के कृत्य और कर्तव्यों का उल्लेख करती है, जिसके खण्ड संख्या-4(8) के उपबन्ध में यह व्यवस्था की गयी कि सम्प्रवर्तक विधिक कार्यवाहियों के खर्च की अदायगी के लिए उत्तरदायी होगा, क्योंकि शिकायतकर्ता को प्रश्नगत शिकायत योजित करने में विधिक फीस और अपने अधिवक्ता की फीस के मद में धनराशि व्यय करनी पड़ी, क्योंकि विपक्षी ने नियत अवधि में कब्जा नहीं दिया। अतः उसे शिकायत योजित करनी पड़ी। अतः विपक्षी, शिकायतकर्ता को wat मद में 45,000,//- रूपये की धनराशि प्रतिकर के रूप में अदा करेगा।

शिकायतकर्ता ने मानसिक उत्पीड़न व कष्ट तथा अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस हेतु प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है, लेकिन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा-74 में धारा-2,44,48 एवं 49 में मानसिक उत्पीड़न व कष्ट तथा अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस के मद में प्रतिकर दिलाये जाने हेतु कोई स्पष्ट प्रावधान नहीं दिये गये है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को मानसिक उत्पीड़न व कष्ट तथा अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस हेतु प्रतिकर दिलाया जाना सम्भव नहीं है। =p शिकायतकर्ता ने किराये के मद में हुई हानि के लिए 42,000/- रूपये प्रतिमाह प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है, लेकिन शिकायतकर्ता ने यह सिद्ध करने के लिए कोई साक्ष्य जैसे कि :- किरायानामा या किराये की रसीदें आदि प्रस्तुत नहीं की है। अतः साक्ष्यों के अभाव में इस मद में कोई प्रतिकर दिलाया जाना सम्भव नहीं है। वर्णित स्थिति में शिकायतकर्ता की शिकायत sear आंशिक रूप से स्वीकार किये जाने योग्य है। i 42 आदेश शिकायतकर्ता की शिकायत आंशिक रूप से स्वीकार की जाती है। शिकायतकर्ता, विपक्षी से निम्न मदों में प्रतिकर प्राप्त करेगा। कब्जा मिलने में देरी के आधार पर प्रतिकर :

शिकायतकर्ता, विपक्षी से var मद में दिनांक 02.40.2020 से ओ.सी./सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि तक अदा की गयी कुल धनराशि 20,84,944 /-- रूपये अथवा जिस अदा की गयी धनराशि के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा wie प्रस्तुत की जायेगी में से (यदि कोई टैक्स लिया गया हो, तो उसे घटाकर अवशेष धनराशि) पर स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक की दर पर प्रतिकर प्राप्त करेगा। कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज / प्रतिकर की गणना नहीं की जायेगी। वाद व्यय के मद में प्रतिकर :- शिकायतकर्ता, विपक्षी से sat मद में 45,000/- रूपये की धनराशि प्रतिकर के रूप में प्राप्त करेगा।

प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत 36,28,500/- रूपये के सापेक्ष सिर्फ 20,87,074/— रूपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया है। अतः विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह उपरोक्त मदों का प्रतिकर, शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिये जाने के समय अंतिम भुगतान में समायोजित करना सुनिश्चित करेगा। यदि उपरोक्त अवधि में प्रतिकर की धनराशि देय धनराशि से अधिक हो, तो वह शिकायतकर्ता को कब्जा दिये जाते समय वापस की जायेगी। यदि विपक्षी उस धनराशि को वापस न करें या अंतिम भुगतान में समायोजित न करें, तो शिकायतकर्ता को अधिकार होगा कि वह उपरोक्त मदों में प्रतिकर को प्राप्त करने हेतु अनुरोध पत्र प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत करना सुनिश्चित करेगा, जिससे उसे उपरोक्त मदों का प्रतिकर दिलाया जा सके। इसके अतिरिक्त यदि प्रतिकर धनराशि का समायोजन करने के बाद शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान किया जाना हो, तो शिकायतकर्ता आवंटन पत्र के प्रावधानों के अनुसार उस धनराशि का भुगतान करेगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(28)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के जि 43 बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

5. यदि विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में निष्पादन प्रकिया के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | \ 6. आदेश को पोर्टल पर अपलोड किया जाये | 7. पत्रावली अभिलेखागार में दाखिल की जाये। दिनांक Sic दिनांक — 27/02/2023 2५% बह A बा ” (चैतन्य कुमार कुलश्रेष्ठ) (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण