U.P. Real Estate Regulatory Authority Regional Office, Gautambuddhnagar. Hearing Bench: Adjudicating Officer, Proceedings under Section 3[?] Complaint No. #557[?]6685655 Aditya Arora Versus Rise Projects Private Limited ORDER SHEET Date: 46.40.2024 The complaint was presented for hearing through video conferencing. When called, Shri Akshay Kumar, learned advocate, appeared for the complainant, and Ms. Aarushi, learned advocate, appeared for the opposite party. The complainant has filed the complaint against the opposite party seeking compensation for the delay caused by non-handing over of possession of the unit. The complainant has said that the project has been black-listed by banks, due to which he is unable to obtain a loan. The file was examined, from which it appears that the complainant has not received possession of the unit. In filing his written rejoinder, the complainant has informed that the opposite party has not given possession of the unit in question. As per the agreement for sale between the parties, possession was to be given by the year 20:9, but the opposite party has not given possession till date.

The opposite party, by its written reply filed on 22.06.2024, has said that the complainant has not yet received physical possession of the unit. Therefore the complaint seeking compensation for the delay is not maintainable before the Adjudicating Officer. It has requested that the case be dismissed by filing a written reply. It has placed before the Bench the legal position laid down by the Hon'ble Supreme Court in Civil Appeal No. 6745-6749 / 2024, "M/s Newtech Promoters and Developers [?] v. State of U.P. and Others", given on 44.44.2024. On behalf of the complainant it was said that the Adjudicating Officer has the right to award compensation, and that because the complainant has not yet received possession of the unit, he may make his application before the competent Bench of RERA for possession and delay interest. The Hon'ble Supreme Court, in Civil Appeal No. 6745-6749 /202 "M/s Newtech Promoters and Developers [?] v. State of U.P. and Others", has clearly held on the question of jurisdiction, in paragraph --86, that the jurisdiction to hear complaints regarding delay in possession and delay interest lies with the RERA Authority and not with the Adjudicating Officer. Paragraph 86 reads as follows:

"86. From the scheme of the Act of which a detailed reference has been made and taking note of power of adjudication delineated with the regulatory authority and adjudicating officer, what finally culls out is that although the Act indicates the distinct expressions like 'refund', 'interest', 'penalty' and 'compensation', a conjoint reading of Sections 8 and 9 clearly manifests that when it comes to refund of the amount, and interest on the refund amount, or directing payment of interest for delayed delivery of possession, or penalty and interest thereon, it is the regulatory authority which has the power to examine and determine the outcome of a complaint. At the same time, when it comes to a question of seeking the relief of adjudging compensation and interest thereon under Sections 2, 4, 8 and 9, the adjudicating officer exclusively has the power to determine, keeping in view the collective reading of Section 7] read with Section 72 of the Act. If the adjudication under Sections 2, 4, 8 and 9 other than compensation as envisaged, if extended to the adjudicating officer as prayed that, in our view, may intend to expand the ambit and scope of the powers and functions of the adjudicating officer under Section 7] and that would be against the mandate of the Act 206."

In view of the above judgment of the Hon'ble Supreme Court, the legal position has become clear: the Adjudicating Officer will consider only the relief of compensation. The remaining reliefs shall be considered by the Authority, because the complainant has not yet received possession of the unit. Therefore, for possession and delay interest he may file a complaint in Form "M" before the competent Bench of RERA. This Bench has no jurisdiction to hear the complaint. For want of jurisdiction before this Bench, the complaint is returned to the complainant so that he may present it before the competent Bench. The complainant may present his complaint before the competent Bench of RERA. Accordingly, the complaint is disposed of. The order shall be uploaded on the portal. The file shall be consigned to record. R. P. [?] (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-3॥ 8-शिकायत संख्या : #557एटराबकऋठद्ा6685655 आदित्य अरोड़ा बनाम राइज प्रोजेक्ट्स प्राइवेट लिमिटेड आदेश-पत्र दिनांक: 46.40.2024 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फेसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अक्षय कुमार उपस्थित evi विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री आरूषी उपस्थित हुईं। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत विपक्षी के विरूद्ध कब्जा न दिये जाने के कारण हुए विलम्ब की बाबत प्रतिकर हेतु प्रस्तुत की है। शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि प्रोजेक्ट: को बैंक द्वारा ब्लैक लिस्ट किया गया है, जिस कारण लोन नहीं ले पा रहे है। पत्रावली का अवलोकन किया गया। जिससे विदित है कि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित प्रत्युत्तर दाखिल करते हुए अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। उभयपक्षों के मध्य एग्रीमेंट फॉर सेल के अनुसार कब्जा वर्ष 20:9 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा आज तक भी कब्जा नहीं दिया गया है।

विपक्षी की ओर से अपना लिखित जवाब दिनांक 22.06.2024 को दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को अभी तक यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। इस लिए प्रतिकर हेतु प्रस्तुत याचिका न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष विलम्ब की बाबत प्रतिकर दिलाये जाने हेतु पोषणीय नहीं है। इस सम्बंध मे विपक्षी द्वारा लिखित जवाब दाखिल कर उक्त प्रकरण को खारिज़ किये जाने का अनुरोध fear गया है। मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा सिव्रिल अपील संख्या-6745-6749 / 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम स्टेट ऑफ यू. पी. व अन्य” में दिनांक 44.44.2024 को दी गयी विधि व्यवस्था प्रस्तुत की गयी। शिकायतकर्ता की ओर से यह कहा गया कि न्यायनिर्णायक अधिकारी को कक्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अधिकार है। न क्योंकि शिकायतकर्ता को अभी तक यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है वह कब्जे एवं विलम्बि ब्याज हेतु रेरा की समक्ष पीठ के समक्ष अपना आवेदन कर सकता 8) a उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स mo feo बनाम स्टेट ऑफ यूपी. व अन्य” में स्पष्ट रूप से क्षेत्राधिकार के सम्बंध में प्रस्तर--86 में स्पष्ट रूप से यह व्यवस्था दी है कि कब्जे मे विलम्ब तथा विलम्ब ब्याज की बाबत शिकायत की सुनवाई का क्षेत्राधिकार रेरा प्राधिकरण को है न की न्यायनिर्णायक अधिकारी को है। प्रस्तर-86 निम्न प्रकार हैं :--

"86. From the scheme of the Act of which a detailed reference has been made and taking note of power of adjudication delineated with the regulatory authority and adjudicating officer, what finally culls out is that although the Act indicates the distinct expressions like ‘refund’, ‘interest’, ‘penalty’ and ‘compensation’, a conjoint reading of Sections 8 and 9 clearly manifests that when it comes to refund of the amount, and interest on the refund amount, or ~ directing payment of-interest-for-delayed-delivery-of-possession, or-penalty and-~ — interest thereon, it is the regulatory authority which has the power to examine and determine the outcome of a complaint. At the same time, when it comes to a question of seeking the relief of adjudging compensation and interest thereon under Sections 2, 4, 8 and 9, the adjudicating officer exclusively has the power to determine, keeping in view the collective reading of Section 7] read with Section 72 of the Act. If the adjudication under Sections 2, 4, 8 and 9 other than compensation as envisaged, if extended to the adjudicating officer as prayed that, in our view, may intend to expand the ambit and scope of the powers and functions of the adjudicating officer under Section 7] and that would be against the mandate of the Act 206."

माननीय सर्वोच्च न्यायालय के उपरोक्त निर्णय के पश्चात्‌ विधिक स्थिति स्पष्ट हो गयी है, जिसके अनुसार न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा मात्र क्षतिपूर्ति के अनुतोष पर विचार किया जायेगा। शेष अनुतोष.. प्राधिकरण के समक्ष -विचाराणीय होगें क्‍योंकि शिकायतकर्ता को. अभी यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है| इस लिए कब्जे एवं विलम्ब ब्याज हेतु वह रेरा की सक्षम पीठ के समक्ष फार्म “एम” के समक्ष शिकायत दर्ज करा सकता है। प्रस्तुत शिकायत की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को नहीं है। प्रस्तुत शिकायत इस पीठ के समक्ष सुनवाई हेतु क्षेत्राधिकार के आभाव में शिकायतकर्ता को सक्षम पीठ के समक्ष अपनी शिकायत प्रस्तुत करने हेतु वापस की जाती है। शिकायतकर्ता रेरा की सक्षम पीठ के समक्ष अपनी शिकायत प्रस्तुत कर सकता है। तदानुसार प्रस्तुत शिकायत निस्तारित की जाती है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। पत्रावली दाखिल दफ्तर हो। etn 24 आर. पी. fg (न्यायनिर्णायक अधिकारी) “+ “““उ्प्र-भू-सम्पदा बिनियामक-प्राधिकरण- -