U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Presiding: Shri Chaitanya Kumar [?] Order of the Bench: Adjudicating Officer E-Court Complaint No.: [?]07/48[?]45/05/9490/2022 Vivek Sharma Residence: B-250, Lohiya Nagar, Ghaziabad, 204004, [?] Versus Rise Projects Pvt. Ltd. Address: 95, Basement, Ram Vihar, Delhi-440092, India. The complainant has filed this complaint seeking compensation against the opposite party.

2. The complainant states that he booked in the opposite party's project Rise Organic Homes [?886-]. The complainant has filed a hard copy of the complaint, in which the complainant states that he booked in the project on 04.03.206. The allotment letter-cum-apartment buyer agreement was executed on 49.03.2046. The unit was allotted to him, with all charges included. At the time of registration with U.P. RERA the completion date was stated as 30.09.2020, which was extended twice to 28.03.2022. The RERA registration has expired. The opposite party gave false assurances about handing over possession. The project work is not complete. The opposite party is charging interest at 48 per cent per annum. Construction was to be completed in 42 months. The unit was booked at Ghaziabad, Unit No. [p-]6/905, the total price of which was Rs. 36,58,000 /-, and the complainant has so far paid Rs. 32,84,228//- . The complainant states that the opposite party told him the work on the project was progressing at full speed and that the project would be completed by September, 20i9. Therefore he booked in the project on [?].

He was promised that possession would be given after all amenities were completed. The complainant also states that the opposite party was deficient in service and has violated Section 48 of the Act, and has engaged in unfair trade practice. He has cited the provisions of Section 72 of the Act. He has prayed for: compensation for the delay in handing over possession; Rs. 42,000/- per month as compensation for loss of rent; Rs. 5 lakh as compensation for mental harassment and suffering; Rs. 5 lakh as compensation under unfair trade practice; and Rs. 5,0009/- as compensation for litigation costs.

Notices were sent to the opposite party and were served. The opposite party appeared before the Bench and filed its reply. In its reply the opposite party stated that it does not accept the averments of the complaint, because the complainant has concealed facts. The project in question was launched in September, 20:5 and is registered with RERA. The work of the project depended on payments from allottees. The complainant has violated Section 49 of the Act. The opposite party is charging interest for delay in payment only at MCLR+I%. It admits that the unit in question was allotted to the complainant. It states that the allotment letter was executed on 49.03.206, according to which possession of the unit was to be given with 42 months + 6 months grace period. The opposite party will send the complainant an offer for fit-out by December, 2022 and will hand over physical possession by March, 2023. The complainant has not filed any evidence under Section 72 showing what loss he has suffered. He has not violated the provisions of the RERA Act. The complaint is not maintainable before this Bench, because the allotment letter was executed before 07.05.20I7. The opposite party has described force majeure circumstances, including the COVID-49 situation and the stays on construction imposed by the Hon'ble NGT and the Hon'ble Supreme Court on account of pollution in Delhi NCR [?]. On these grounds it has requested that the complaint be dismissed.

The complainant filed a rejoinder denying the opposite party's written averments and reiterating the facts. He said that the project work had started even before September, 2045. He had booked the unit in question in March, 206. Technical officers of U.P. RERA inspected the project on 08.06.2022, and on the basis of the facts recorded in that inspection he says that numerous works are incomplete. He states that in Civil Appeal No. 4232 and 7443-7444/2079, "R.B. Prasanna Kumar and Others v. Mantri Casil Pvt. Ltd. and Others", the Hon'ble Supreme Court held on 44.02.20:9 that possession cannot be given before obtaining the occupancy certificate (O.C.). The opposite party can offer possession only after obtaining O.C./C.C. He has cited paragraph 25 of the order passed by the Hon'ble Supreme Court in "Newtech Promoters and Developers Pvt. Ltd. v. State of U.P. and Others". On force majeure he has cited the order passed by the Hon'ble Supreme Court in "Vikram Chatterjee v. Union of India and Others". On these grounds he has requested that the reliefs sought be granted.

In support of his statement the complainant has filed photographs of the project, a copy of the brochure, a copy of the delay-interest calculation chart, a copy of the allotment letter-cum-apartment buyer agreement dated 49.03.206, a copy of the complainant's ledger, and copies of documents relating to taking a home loan from Tata Capital and Finance. With his rejoinder he has filed a copy of the technical inspection report dated 08.06.2022 relating to the project and the documents relating to registration of the project with RERA. The opposite party, with its reply, has filed a copy of the payment schedule and a copy of the order dated 49.07.2022 relating to extension of registration. On the basis of the pleadings of both parties, the following points arise for determination in this complaint: 1. Whether the opposite party has failed to hand over possession of the unit in question to the complainant within the stipulated period as per the terms of the allotment letter/agreement? If so, what is the effect? 2. Whether the force majeure reasons stated in the reply are responsible for the delay in the project, or whether the opposite party is responsible for the delay in handing over possession? 3. Whether the complainant is entitled to compensation? If so, how much compensation is he entitled to? The arguments of both parties were heard and the evidence on the record was examined, and on that basis the findings of the Bench are as follows: Findings

9. Point for determination No. 4 The point here is whether the opposite party has failed to hand over possession of the unit in question to the complainant within the stipulated period as per the terms of the allotment letter/agreement, and if so, what the effect is. The complainant says that the opposite party told him the work on the project was progressing at full speed and that the project would be completed by September, 20:9. Therefore he booked in the project on 04.03.2046. The allotment letter-cum-apartment buyer agreement was executed on t9.03.20I6. The unit was allotted to him with all charges included. At the time of registration with U.P. RERA the completion date was stated as 30.09.2020, which was extended twice to 28.03.2022. The RERA registration has expired. The opposite party gave false assurances about possession. The project work is not complete. The opposite party is charging interest at 8 per cent per annum. Construction was to be completed in 42 months, and he was promised that possession would be given after completing all amenities. The complainant also says that the opposite party was deficient in service and has violated Section 48 of the Act and engaged in unfair trade practice, and he has cited Section 72. He has prayed for compensation for the delay in possession, Rs. 42,000/- per month for loss of rent, Rs. 5 lakh for mental harassment and suffering, Rs. 5 lakh under unfair trade practice, and Rs. 5,006%/- for litigation costs.

The opposite party, in its reply, has said that the project was launched in September, 205 and is registered with RERA. The work of the project depended on payments from allottees. The complainant has violated section [?] of the Act. The opposite party is charging interest for delay in payment only at MCLRH%. It admits that the unit in question was allotted to the complainant. It states that the allotment letter was executed on 49.03.2046, according to which possession was to be given with 42 months + 6 months grace period. The opposite party will send the complainant an offer for fit-out by December, 2022 and will hand over physical possession by March, 2023. The complainant has not filed any evidence under Section 72 showing how much loss he has suffered. He has not violated the provisions of the RERA Act. The complaint is not maintainable before this Bench, because the allotment letter was executed before 04.05.2047. Section 48() of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2006 provides for the situation where possession of a flat is not handed over on time. The provisions of section [?] 80) read as follows: "]8, (]) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be; duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed."

(iv) 44 On perusal of the allotment letter-cum-apartment buyer agreement dated 49.03.20i6, it is seen that under its possession clause the complainant was to be given possession of the unit with 42 months + 6 months grace period, that is, by 48.03.2020. However, the opposite party failed to give possession within the said stipulated period. In its reply the opposite party has stated that various force majeure reasons caused the delay in giving possession, which will be considered in a separate point for determination. In the present case, as per the agreement, possession was to be given by 48.03.2020, but the opposite party has not given possession of the unit to the complainant by that date or up to now. The opposite party says that it will send the complainant an offer for fit-out by December, 2022 and will hand over physical possession by March, 2023. The opposite party has therefore itself admitted the delay in handing over possession. It has violated the terms of the agreement and the provisions of section [?] of the Act. This point for determination is therefore decided in favour of the complainant. 40. Point for determination No. 2 The point here is whether the force majeure reasons stated in the reply are responsible for the delay in the project, or whether the opposite party is responsible for the delay in handing over possession.

In its reply the opposite party has described force majeure circumstances, including the COVID-49 situation and the stays on construction imposed by the NGT and the Hon'ble Supreme Court on account of pollution in Delhi NCR [?]. For the points relating to the reasons which the opposite party has given for the delay in completing the project, it has not filed any evidence on the record. Therefore facts pleaded without evidence cannot be treated as proved. Filing evidence is necessary to prove pleadings, and that has not been done in this case. These points will have no effect. Moreover, this Bench has already granted the opposite party the 6-month grace period provided for force majeure in the agreement under Point for determination No. 4[?]. As regards the project delay due to the [?]-i9 pandemic, the benefit will be given to the opposite party at the appropriate place. Therefore, this Bench concludes that the opposite party itself is responsible for the delay in handing over the unit, and the opposite party has not handed over the unit to the complainant by the date mentioned in the agreement. Further, in Civil Appeal No. 940 / 2047, "Vikram Chatterjee and Others v. Union of India[?] and Others", at page 234 and [?] paragraph 440, the Hon'ble Supreme Court has defined force majeure as follows: "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

From the above definition of force majeure it is clear that force majeure is a situation in which war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or another natural calamity has occurred. No such circumstance arose in the present case. This point for determination is decided against the opposite party. 44. Point for determination No. 3 The point here is whether the complainant is entitled to receive compensation, and if so, how much.

(i) This Bench has already held under Point for determination No. ____ that the complainant should have received possession from the opposite party by 48.03.2020 as per the terms of the agreement. The opposite party has delayed giving possession to the complainant beyond that date. In this regard, the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 came into force in U.P. on 04.05.2047. By the notification of the U.P. Government, Housing and Urban Planning Department Section-2, dated 03.05.20i7, the Governor granted approval, effective from 04.05.20॥7, for the U.P. Real Estate Regulatory Authority to function as the Regulatory Authority. That is, the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 came into force in U.P. from 04.05.207, so in U.P. this Act applies from 07.05.20I7. The enforcement of this Act is prospective. Therefore compensation for the period after 0.05.2047 will be calculated under the provisions of the Act. Accordingly, from 49.03.2020 until the date of issue of the offer of possession with O.C./C.C., the complainant is entitled to receive compensation from the opposite party. Under Section 74 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the adjudicating officer has been given jurisdiction to hear cases and determine compensation where the provisions relating to Sections 42,4,8 and 49 are violated.

(ii) In this regard, the factors to be considered by the adjudicating officer under Section 72 of the RERA Act have been recorded as follows: "72. While adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under section 7I, the adjudicating officer shall have due regard to the following factors, namely:— (a) the amount of disproportionate gain or unfair advantage, wherever quantifiable, made as a result of the default; (b) the amount of loss caused as a result of the default; (c) the repetitive nature of the default; (d) such other factors which the adjudicating officer considers necessary to the case in furtherance of justice." (1) Calculation of compensation based on the delay in handing over possession: For the period from 49.03.2020 until the date of issue of the offer of possession with O.C./C.C., compensation is to be calculated on the basis of the delay in getting possession: 6) Compensation for this period will be calculated as per the provisions of the Act. In this regard, the Hon'ble Bombay High Court, in Writ Petition No. 2737 /20:7, "Neelkamal [?] Pvt. Ltd. and Others v. Union of India", has held as follows:

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." In accordance with the above provisions and the legal position, the interest payable for the delay in handing over possession is payable as compensation. In this regard, Rule 9 of the Real Estate (Regulation and Development) (Sale/Lease Agreement) Rules, 20i8, issued by the U.P. Government, describes default and its consequences; and under Rule No. 9 ii) the allottee is entitled to interest as follows:

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." According to the above provisions, the compensation for delay in handing over possession is payable at the State Bank of India interest rate of MCLRH per cent per annum. Accordingly, the complainant is entitled to receive compensation from the opposite party from 49.03.2020 until the date of issue of the offer of possession with O.C./C.C., on the total amount of Rs. 32,84,228 /- paid by him, or on the amount in respect of which the complainant will submit receipts (after deducting any tax taken, if any), at the State Bank of India interest rate of [?]2+ per cent per annum.

(ii) Further, by notification No. 4740 / 8--3-48-65 Miscellaneous /[?] of the [U.P.?] Government, Housing and Urban Planning Department Section-3, dated 47.40.208, the following has been stated regarding force majeure in paragraph 7 of the Model Agreement: "7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on ____, unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

In this connection, after considering all relevant facts, the U.P. RERA Authority, by its order dated 06.06.2020, in view of the impact of COVID-49 (Corona Virus Disease), granted all projects a period of 6 months from 25.03.2020, that is, up to 25.09.2020, to complete the projects, and this period shall be treated as the force majeure period. Keeping this in view, no interest-type compensation for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020 shall be payable by the promoter to the allottee, and no delay interest for that period shall be charged by the opposite party from the complainant. The complainant has prayed for compensation under the head of litigation costs. He says that to protect his rights he had to file the present complaint against the opposite party, and he had to spend money as litigation costs. Therefore he should be given Rs. 50,000 /- as compensation under this head. Section 44 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 describes the functions and duties of the promoter. Under the provision of clause 4(8), the promoter is liable to pay the costs of legal proceedings. The complainant had to spend money on legal fees and his advocate's fees to file this complaint, because the opposite party did not give possession within the stipulated period, so he had to file this complaint. Therefore the opposite party shall pay Rs. 45,000,/- to the complainant as compensation under this head.

The complainant has prayed for compensation for mental harassment and suffering and for unfair trade practice. However, Section 74 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2076, read with Sections 42,44,8 and 49, does not contain any clear provision for compensation under the heads of mental harassment and suffering or unfair trade practice. In such a situation, compensation for mental harassment and suffering and for unfair trade practice cannot be awarded to the complainant. The complainant has prayed for compensation of Rs. 42,000/- per month for loss of rent. However, he has not filed any evidence to prove it, such as a rent agreement or rent receipts. Therefore, in the absence of evidence, no compensation can be awarded under this head. In the circumstances described, the complainant's complaint is partly acceptable. ORDER The complainant's complaint is partly allowed. The complainant shall receive compensation from the opposite party under the following heads. Compensation on the basis of delay in getting possession:

The complainant shall receive from the opposite party, under this head, compensation from 49.03.2020 until the date of issue of the offer of possession with O.C./C.C., on the total amount of Rs. 32,84,228 /- paid, or on the amount in respect of which the complainant will submit receipts (after deducting any tax taken, if any), at the State Bank of India interest rate of [?] per cent per annum. Since the date of issue of the offer of possession with O.C./C.C. is uncertain, the opposite party shall pay the above compensation up to the date of this order within 45 days. Taking into account the COVID-49 force majeure period, no interest or compensation shall be calculated for the project delay from 25.03.2020 to 25.09.2020. The opposite party is directed to ensure that it pays the compensation under the above head to the complainant within 45 days from the date of this order.

The opposite party shall ensure that the compensation under the above head, for the period from the date of this order until the date of issue of the offer of possession with O.C./C.C., is adjusted in the final payment at the time the unit is handed over to the complainant. If the compensation for that period exceeds the amount payable, the excess shall be refunded to the complainant at the time he is given possession. If the opposite party does not refund that amount or does not adjust it in the final payment, the complainant shall have the right to submit to the Authority a copy of the offer of possession letter with O.C./C.C., along with a request letter, so that he can be granted the compensation under the above head for the period from the date of this order until the date of issue of the offer of possession with O.C./C.C. The opposite party is further directed that, in accordance with Section 2(28)0) of the RERA Act, 206, if after RERA became applicable the promoter charges any interest rate from the allottee on account of the allottee's default, the same rate of interest shall also be paid to the allottee when the promoter itself defaults. Accordingly, the complainant too shall be liable to pay interest at MCLR+ per cent on delayed payment. If any amount has been taken from the allottee at a higher rate for delay after RERA became applicable, the interest for the delayed period shall also be calculated at that same rate.

2. Compensation under the head of litigation costs: (i) The complainant shall receive Rs. 45,000,/- from the opposite party under this head as compensation. (4) The opposite party is directed to ensure that it pays the compensation amount under the above head to the complainant within 45 days from the date of this order. 3. If the opposite party does not comply with this order, the complainant shall have the right to have the order implemented through the execution process before the U.P. Real Estate Regulatory Authority. 4. The order shall be uploaded on the portal. 5. The file shall be filed in the record room. Date: 06/0/2022 (Chaitanya Kumar [?]) (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

व उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठासीन:- आदेश पीठ-नन्‍्यायनिर्णायक अधिकारी E-Court श्री चैतन्य कुमार Haws शिकायत संख्या :--&07/४८टार45/05/9490/2022 विवेक शर्मा निवास :- बी-250, लोहिया नगर, गाजियाबाद, 204004, goto | बनाम राईस प्रोजेक्टस्‌ प्रा0 लि0 पता :—95, बेसमेन्ट, राम विहार, दिल्‍ली-440092, इंडिया। शिकायतकर्ता ने यह शिकायत विपक्षी के विरुद्द प्रतिकर दिलाये जाने हेतु संस्थित की है। 2, शिकायतकर्ता का कहना है कि उसने विपक्षी की परियोजना Rise Organic Homes ?॥886- | 4 रूपये कहा और करना शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत की हॉर्ड कॉपी प्रस्तुत की गयी है, जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा 04.03.206 को बुकिंग की थी। आवंटन पत्र कम अपार्टमेन्ट बायर Witte दिनाक 49.03.2046 को निष्पादित हुआ। प्रश्नगत यूनिट उसे आवंटित की गयी, जिसमें सभी anata सम्मिलित थे। यूपी. रेरा में पंजीयन के समय पूर्णता की तिथि 30.09.2020 बताई गयी, जिसे दो बार ने कब्जा देने के सम्बन्ध में झूठे वचन दिये। परियोजना का कार्य पूर्ण नहीं है। faa 48 प्रतिशत वार्षिक की दर पर ब्याज की वसूली कर रहा है। निर्माण कार्य 42 माह में पूर्ण गाजियाबाद में यूनिट संख्या-प-6/905 बुक करायी थी, जिसका कुल मूल्य 36,58,000 /— था और शिकायतकर्ता अब तक धनराशि 32,84,228//- रूपये अदा कर चुका है। गया है कि विपक्षी द्वारा बताया गया कि उसकी परियोजना का कार्य पूर्ण गति पर सितम्बर, 20i9 तक परियोजना पूर्ण हो जायेगी। इसलिए उसने परियोजना में दिनांक op $5 ra Al र बढ़ाकर दिनाक 28.03.2022 किया गया। रेरा रजिस्ट्रेशन समाप्त हो चुका है। faa = & 7d /,

था। उसे यह वचन दिया गया en कि वह सभी सुविधायें पूर्ण कराकर कब्जा देगा शिकायतकर्ता यतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी ने सेवा में कमी की है। अधिनियम की धारा-48 का उल्लंघन किया है और अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस की है। अधिनियम की धारा-72 के प्रावधानों | का उल्लेख किया है। उसने कब्जा देने में हुए विलम्ब के लिए प्रतिकर, किराये के मद में हुई हानि के लिए 42,000/- रूपये प्रतिमाह प्रतिकर, मानसिक उत्पीड़न व कष्ट AL 2 के लिए 5 लाख रूपये Xie, अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस के मद में 5 लाख रूपये प्रतिकर, वादव्यय के मद में 5,0009/- रूपये प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है।

विपक्षी को नोटिस भेजे गये। नोटिस की तामील हुई। विपक्षी पीठ के समक्ष उपस्थित हुआ, उसने अपना जवाब प्रस्तुत किया। विपक्षी ने अपने जवाब में कहा है कि उन्हें प्रश्नगत शिकायत के अभिवचन स्वीकार नहीं है, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों को छिपाया गया है। प्रश्नगत परियोजना सितम्बर, 20:5 में लॉन्च की गयी थी और रेरा में पंजीकृत है परियोजना का कार्य आवंटियों के भुगतान पर आधारित था। शिकायतकर्ता ने अधिनियम की धारा-49 का उल्लंघन किया है। विपक्षी धनराशि अदायगी के विलम्ब के लिए MCLR+I% की दर से ही ब्याज वसूल कर रहा है। प्रश्नगत यूनिट शिकायतकर्ता को आवंटित किया जाना स्वीकार किया है। आवंटन पत्र का निष्पादन दिनांक 49.03.206 को होना बताया है, जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड सहित दिया जाना था विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिसम्बर, 2022 तक ऑफर फॉर फिट आऊट भेजेगा और भौतिक कब्जा मार्च, 2023 तक दे देगा। शिकायतकर्ता ने धारा-72 के प्रावधानों के अन्तर्गत ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया है, जिससे यह विदित हो सके कि उसे कितनी क्षति हुई है उसने रेरा अधिनियम के प्रावधानों का उल्लंघन नहीं किया है। vera शिकायत इस पीठ के समक्ष पोषणीय नहीं है, क्योंकि आवंटन पत्र दिनांक 07.05.20I7 से पूर्व हुआ था। फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों का उल्लेख किया है, जिसमें कोविड-49 की परिस्थितियाँ तथा दिल्‍ली NCR A प्रदूषण के कारण मार्ननीय एन.जी.टी. एवं माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा निर्माण कार्यों पर लगाई गयी रोकों का उल्लेख किया है। इन आधारों पर प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया है।

शिकायतकर्ता द्वारा प्रत्युत्तर दाखिल करते हुए विपक्षी के लिखित अभिकथनों से इनकार करते हुए तथ्यों की पुनरावृत्ति की है और कहा है कि परियोजना का कार्य सितम्बर, 2045 से पूर्व ही प्रारम्भ हो गया था। उसने मार्च, 206 में प्रश्नगत यूनिट बुक की थी। यूपी. रेरा के तकनीकी अधिकारियों ने परियोजना का निरीक्षण दिनांक 08.06.2022 को किया, उस निरीक्षण में जो तथ्य अंकित किये गये है और उसके आधार पर कहा है कि अनेंकों कार्य अपूर्ण हैं। उसका कहना है कि सिविल अपील संख्या-4232 एवं 7443-7444/2079 “आर. बी. प्रसन्‍न कुमार एवं अन्य बनाम मंत्री कैसिल wo fo व अन्य” में माननीय उच्चतम न्यायालय ने दिनांक 44.02.20:9 को अवधारित किया है कि ओ.सी. प्राप्त करने से पूर्व कब्जा नहीं दिया जा सकता है। विपक्षी ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने के बाद ही कब्जा ऑफर कर सकता है। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा “न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में पारित आदेश के प्रस्तर-25 का उल्लेख किया है। फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में “बिक्रम चटर्जी बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश का उल्लेख किया है। इन आधारों पर याचित अनुतोषों को दिये जाने अनुरोध किया है। 3

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में परियोजना के फोटोग्राफ्स, ब्रोशर की प्रति, विलम्ब ब्याज से सम्बन्धित गणना चार्ट की प्रति, आवंटन पत्र कम अपार्टमेन्ट बायर एग्रीमेन्ट दिनांकित 49.03.206 की प्रति, शिकायतकर्ता के लेज़र की प्रति, टाटा कैपिटल एंड फाईनेन्स से गृह ऋण लेने से सम्बन्धित कागजात की प्रतियाँ दाखिल की है तथा प्रत्युत्तर के साथ परियोजना से सम्बन्धित तकनीकी निरीक्षण की रिपोर्ट दिनांकित 08.06.2022 की प्रति एवं रेरा में परियोजना के पंजीयन से सम्बन्धित दस्तावेज दाखिल किये हैं। विपक्षी ने अपने जवाब के साथ पेमेन्ट शैड्यूल की प्रति, पंजीयन के विस्तार से सम्बन्धित आदेश दिनांकित 49.07.2022 की प्रति दाखिल की है। उभय पक्षों के अभिवचनों के आधार पर इस शिकायत में अवधारण के लिए निम्न बिन्दु विचरित किये जाते है। l. क्या विपक्षी ने शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा आवंटन पत्र /करार की शर्तों के अनुसार नियत अवधि में प्रदान नहीं किया है? यदि हाँ तो प्रभाव ? 2. क्या परियोजना विलम्बित होने के लिए जवाब में उल्लिखित फोर्स मैज्योर के कारण जिम्मेदार हैं या फिर कब्जा देने में हुई देरी के लिए विपक्षी जिम्मेदार है ? 3. क्या शिकायतकर्ता प्रतिकर प्राप्त करने का अधिकारी है ? यदि हाँ, तो कितना प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? उभय पक्ष के cel को सुना गया और पत्रावली पर उपलब्ध weal or अवलोकन किया गया, जिसके आधार पंर पीठ के निष्कर्ष निम्न प्रकार है:- निष्कर्ष 9. अवधारण बिन्दु संख्या-4 इस अवधारण बिन्दु में यह देखना है कि क्या विपक्षी ने शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा

आवंटन पत्र/करार की शर्तों के अनुसार नियत अवधि में प्रदान नहीं किया है? यदि हाँ तो प्रभाव ? पत्र / करार की शर्तों के अनुसार नियत अवधि में प्रदान नहीं किया है? यदि हाँ तो प्रभाव ? (i) शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा बताया गया कि उसकी परियोजना का कार्य पूर्ण गति पर है और सितम्बर, 20:9 तक परियोजना पूर्ण हो जायेगी। इसलिए उसने परियोजना में दिनांक 04.03.2046 को बुकिंग की oft) आवंटन पत्र कम अपार्टमेन्ट बायर एग्रीमेन्ट दिनाक t9.03.20I6 को निष्पादित हुआ । प्रश्नगत यूनिट उसे आवंटित की गयी, जिसमें सभी चार्जेज़ सम्मिलित थे। यूपी. रेरा में पंजीयन के समय पूर्णता की तिथि 30.09.2020 बताई गयी, जिसे दो बार बढ़ाकर दिनांक 28.03.2022 किया गया। रेरा रजिस्ट्रेशन समाप्त हो चुका है। विपक्षी ने कब्जा देने के सम्बन्ध में झूठे वचन दिये। परियोजना का कार्य पूर्ण नहीं है विपक्षी 8 प्रतिशत वार्षिक की दर पर ब्याज की वसूली कर रहा है। निर्माण कार्य 42 माह में <R (ii) (iii) 4 पूर्ण करना था। उसे यह वचन दिया गया था कि वह सभी सुविधायें पूर्ण कराकर कब्जा देगा। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी ने सेवा में कमी की है। अधिनियम की धारा-48 का उल्लंघन किया है और अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस की है। अधिनियम की धारा-72 के प्रावधानों का उल्लेख किया है। उसने कब्जा देने में हुए विलम्ब के लिए प्रतिकर, किराये के मद में हुई हानि के लिए 42,000/- रुपये प्रतिमाह प्रतिकर, मानसिक उत्पीड़न व कष्ट के लिए 5 लाख रूपये Bier, अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस के मद में 5 लाख रूपये प्रतिकर, वादव्यय के मद में 5,006%/- रूपये प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है।

विपक्षी ने अपने जवाब में कहा है कि प्रश्नगत परियोजना सितम्बर, 205 में लॉन्च की गयी थी और रेरा में पंजीकृत है। परियोजना का कार्य आवंटियों के भुगतान पर आधारित था। शिकायतकर्ता ने अधिनियम Base का उल्लंघन किया है। विपक्षी घनराशि अदायगी के विलम्ब के लिए MCLRH% की दर से ही ब्याज वसूल कर रहा है। प्रश्नगत यूनिट शिकायतकर्ता को आवंटित किया जाना स्वीकार किया है। आवंटन पत्र का निष्पादन दिनांक 49.03.2046 को होना बताया है, जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 42 माह + 6 Ale ग्रेस पीरियड सहित दिया जाना था। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिसम्बर, 2022 तक ऑफर फॉर फिट आऊट भेजेगा और भौतिक कब्जा मार्च, 2023 तक दे देगा। शिकायतकर्ता ने धारा-72 के प्रावधानों के अन्तर्गत ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया है, जिससे यह विदित हो सके कि उसे कितनी क्षति हुई है। उसने रेरा अधिनियम के प्रावधानों का उल्लंघन नहीं किया है। प्रशनगत शिकायत इस पीठ के समक्ष पोषणीय नहीं है, क्योंकि आवंटन पत्र दिनांक 04.05.2047 से पूर्व हुआ था। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-48() में प्रावधान किया गया है कि फ्लैट का कब्जा समय से न मिलने से सम्बन्ध में प्रावधान दिया गया है। oT 80) के प्रावधान निम्न प्रकार हैः- "]8, (]) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be;- duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this M 5 behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed."

(iv) 44 आवंटन पत्र कम अपार्टमेन्ट बायर एग्रीमेन्ट दिनांकित 49.03.20i6 का अवलोकन किया, जिसके कब्जा सम्बन्धी TER के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड सहित अर्थात्‌ दिनांक 48.03.2020 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी उक्त निर्धारित अवधि तक कब्जा देने में असफल रहा। विपक्षी ने अपने जवाब में कहा है कि कब्जा देने में विलम्ब के विभिन्‍न फोर्स मैज्योर के कारण बताये हैं, जिनके सम्बन्ध में पृथक अवधारण बिन्दु में विचार किया जायेगा। प्रश्नगत प्रकरण में अनुबन्ध के अनुसार कब्जा दिनांक 48.03.2020 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी ने उक्त निर्धारित अवधि तक अथवा अब तक शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया है। विपक्षी का कहना है कि वह शिकायतकर्ता को दिसम्बर, 2022 तक ऑफर फॉर फिट आऊट भेजेगा और भौतिक कब्जा मार्च, 2023 तक दे देगा। अतः विपक्षी ने कब्जा देने में हुई देरी को स्वयं स्वीकार कर लिया है। विपक्षी ने करार की शर्तों का उल्लंघन किया है और अधिनियम की ota) के प्रावधानों का उल्लंघन किया है। अतः यह अवधारण बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ता के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। 40, अवधारण बिन्दु संख्या-2 इस अवधारण बिन्दु में यह देखना है कि क्‍या परियोजना विलम्बित होने के लिए जवाब में उल्लिखित फोर्स मैज्योर के कारण जिम्मेदार हैं या फिर कब्जा देने में हुई देरी के लिए विपक्षी जिम्मेदार है ? विपक्षी ने अपने जवाब में फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों का उल्लेख किया है, जिसमें कोविड-49 की परिस्थितियाँ तथा दिल्ली NCR A प्रदूषण के कारण माननीय एन.जी.टी. एवं माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा निर्माण कार्यों पर लगाई गयी रोकों का उल्लेख किया है।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी ने जो कारण परियोजना पूर्ण होने में विलम्ब के लिए बताये हैं। उन बिन्दुओं के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया है। अतः बिना साक्ष्य दाखिल किये अभिवचनों को सिद्ध नहीं माना जा सकता। अभिवचनों को सिद्ध करने के लिए साक्ष्य दाखिल करना आवश्यक होता है, जो इस केस में नहीं किया गया है। इन बिन्दुओं का कोई प्रभाव नहीं पड़ेगा। इसके अतिरिक्त यह पीठ अनुबन्ध में फोर्स मैज्योर के लिए निर्धारित 6 माह के ग्रेस पीरियड को विपक्षी को अवधारण बिन्दु Wet 9 प्रदान कर चुकी है और जहाँ तक afas-i9 महामारी के कारण परियोजना विलम्बित होने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में समुचित स्थल पर विपक्षी को लाभ प्रदान कर दिया जायेगा। अतः इस पीठ का यह निष्कर्ष है कि यूनिट का कब्जा देने में की गयी देरी के लिए विपक्षी स्वयं ie 6 जिम्मेदार है और विपक्षी ने करार में उल्लिखित तिथि तक शिकायतकर्ता को कब्जा नहीं दिया है। इसके अतिरिक्त में माननीय उच्चतम न्यायालय ने सिविल अपील संख्या-940 / 2047 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ बैंक एवं अन्य” के पृष्ठ संख्या-234 एवं Ratio में फोर्स मैज्योर को निम्न प्रकार परिभाषित किया हैः- ००००००० Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुईं। यह अवधारण बिन्दु विपक्षी के विपरीत निर्णीत किया जाता है। 44, अवधारण बिन्दु संख्या-3

इस अवधारण बिन्दु में यह देखना है कि कया शिकायतकर्ता प्रतिकर HT करने का SPIN! Bf शिकायतकर्ता प्रतिकर प्राप्त करने का अधिकारी है? यदि हाँ, तो कितना प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? (i) Gi) यह पीठ अवधारण बिन्दु संख्या- में यह अवधारित कर चुकी है कि शिकायतकर्ता को विपक्षी द्वारा करार की शर्तों के अनुसार दिनांक 48.03.2020 तक कब्जा मिल जाना चाहिए था। विपक्षी ने इस तिथि तक शिकायतकर्ता को कब्जा देने में देरी की है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का प्रवर्तन दिनांक 04.05.2047 को उ0प्र0 में हुआ, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र० आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.20i7 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.20॥7 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04.05.207 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 का प्रवर्तन उ0प्र0 में प्रारम्भ हुआ अर्थात्‌ उ0प्र0 में यह अधिनियम दिनांक 07.05.20I7 से लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 0.05.2047 से आगे की अवधि के लिए प्रतिकर की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी। अतः दिनाक 49.03.2020 से ओ.सी. #सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी होने के दिनांक तक शिकायतकर्ता, विपक्षी से प्रतिकर पाने का अधिकारी है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-74 में धारा-42,4,8 एवं 49 से सम्बन्धित प्रावधानों का उल्लंघन होने पर मामले की सुनवाई करने एवं प्रतिकर निर्धारण करने का क्षेत्राधिकार न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को प्रदान किया गया है। १४ 7

Gi) इस सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा-72 में न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा विचार में लिये जाने वाले कारको को निम्न प्रकार अंकित किया गया है:- "72. While adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under section 7I, the adjudicating officer shall have due regard to the following factors, namely:— (a) the amount of disproportionate gain or unfair advantage, wherever quantifiable, made as a result of the default; (b) the amount of loss caused as a result of the default; (c) the repetitive nature of the default; (d) such other factors which the adjudicating officer considers necessary to the case in furtherance of justice." (l) कब्जा देने में हुई देरी के आधार पर प्रतिकर की गणना :- दिनांक 49.03.2020 से ओ.सी./सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी होने के दिनांक तः 49.03.2020 से ओ.सी. /सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी होने के दिनांक तक कब्जा मिलने में हुई देरी के आधार पर प्रतिकर की गणना :- 6) इस अवधि के लिए प्रतिकर की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अनुसार की जायेगी। इस सम्बन्ध में माननीय बॉम्बे. उच्च न्यायालय द्वारा निर्णीत “नीलकमल Raced waa प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की Re याचिका संख्या-2737 /20:7 & द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who Ae 8 has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " wR प्रावधान एवं विधि व्यवस्था के अनुसार कब्जा देने में हुई देरी के लिए दिलाया जाना वाला ब्याज प्रतिकर के रूप में देय होता है। इस सम्बन्ध में उ0प्र0 शासन द्वारा जारी किये गये भू-सम्पदा (विनियमन और विकास), (विकय,पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 के नियम 9 में व्यतिकम और उसके परिणामों का उल्लेख नियम संख्या-9. ii) के अनुसार निम्नानुसार ब्याज पाने का अधिकारी है:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. " उपरोक्त प्रावधानों के अनुसार कब्जा मिलने में हुई देरी के लिए प्रतिकर स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की ब्याज दर MCLRH प्रतिशत की वार्षिक की दर पर प्रतिकर देय है। अतः शिकायतकर्ता, विपक्षी से दिनांक 49.03.2020 से ओ.सी. / सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि तक अदा की गयी कुल धनराशि 32,84,228 /- रूपये अथवा जिस अदा की गयी धनराशि के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा रसीदें प्रस्तुत की जायेगी में से (यदि कोई टैक्स लिया गया हो, तो उसे घटाकर अवशेष धनराशि) पर we बैंक ऑफ इंडिया की ब्याज दर 'टा॥२+ प्रतिशत की वार्षिक की दर पर प्रतिकर प्राप्त करने का अधिकारी है। (ii) 9 इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.208 को yoyo शासन आवास एवं शहरी नियोजन

अनुभाग--3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48-65 विविध /ie S द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: #7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with ll specifications, amenities and facilities of the Project in place on _ , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड़-49 (Corona Virus Disease) WE के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि

दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज के मद में प्रतिकर प्रोमोटर द्वारा आवंटी को नहीं दिया जाएगा और न ही इस अवधि के लिए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। शिकायतकर्ता ने वाद व्यय के मद में प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना है कि उसे अपने अधिकारों के संरक्षण के लिए विपक्षी के fase प्रश्न्गत शिकायत योजित करनी पड़ी। वाद व्यय के रूप में उसे धनराशि व्यय करनी पड़ी। अतः इस मद में उसे मानी जायेगी। इसको की है, उसका कहना 50,000 /- रूपये प्रत्तिकर दिलाया जाये। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-44 सम्प्रवर्तक के कृत्य और कर्तव्यों का उल्लेख करती है, जिसके खण्ड संख्या-4(8) के उपबन्ध में यह व्यवस्था की गयी कि सम्प्रवर्तक विधिक कार्यवाहियों 'के खर्च की अदायगी के लिए उत्तरदायी होगा, क्योंकि शिकायतकर्ता को प्रश्नगत शिकायत afta करने में विधिक फीस और अपने अधिवक्ता की फीस के मद में धनराशि व्यय करनी पड़ी, <ke @ ii) (iii) i0 क्योंकि विपक्षी ने नियत अवधि में कब्जा नहीं दिया। अतः उसे शिकायत योजित करनी पड़ी। अतः विपक्षी, शिकायतकर्ता को उक्त मद में 45,000,//- रूपये की धनराशि प्रतिकर के रूप में अदा करेगा।

शिकायतकर्ता ने मानसिक उत्पीड़न व कष्ट तथा अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस हेतु प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है, लेकिन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-74 में धारा-42,4,8 एवं 49 में मानसिक उत्पीड़न व कष्ट तथा अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस के मद में प्रतिकर दिलाये जाने हेतु कोई स्पष्ट प्रावधान नहीं दिये गये है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को मानसिक उत्पीड़न व कष्ट तथा अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस हेतु प्रतिकर दिलाया जाना सम्भव नहीं है। शिकायतकर्ता ने किराये के मद में हुई हानि के लिए t2,000/— रूपये प्रतिमाह प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है, लेकिन शिकायतकर्ता ने यह सिद्ध करने के लिए कोई साक्ष्य जैसे कि :- किरायानामा या किराये की whe आदि प्रस्तुत नहीं की है। अतः Teal के अभाव में इस मद में कोई प्रतिकर दिलाया जाना सम्भव नहीं है। वर्णित स्थिति में शिकायतकर्ता की शिकायत उपरोक्‍तानुसार आंशिक रूप से स्वीकार किये जाने योग्य है। आदेश शिकायतकर्ता की शिकायत आंशिक रूप से स्वीकार की जाती है। शिकायतकर्ता, विपक्षी से निम्न मदों में प्रतिकर प्राप्त करेगा। कब्जा मिलने में देरी के आधार पर प्रतिकर :

शिकायतकर्ता, विपक्षी से vat मद में दिनांक 49.03.2020 से ओ.सी./सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि तक अदा की गयी कुल धनराशि 32,84,228 /- रूपये अथवा जिस अदा की गयी धनराशि के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा रसीदें प्रस्तुत की जायेगी में से (यदि कोई टैक्स लिया गया हो, तो उसे घटाकर अवशेष धनराशि) पर स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की ब्याज दर शटा॥ए्ा प्रतिशत की वार्षिक की दर पर प्रतिकर प्राप्त करेगा, क्योंकि ओ.सी.,/ सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी करने की तिथि अनिश्चित है, इसलिए इस आदेश के दिनांक तक उपरोक्त मद का प्रतिकर विपक्षी 45 दिन में अदा करेगा। कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज / प्रतिकर की गणना नहीं की जायेगी। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को आदेश की तिथि से 45 दिनों के अन्दर उपरोक्त मद में प्रतिकर की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। विपक्षी आदेश के दिनांक के बाद से ओ.सी./ सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी होने की तिथि तक उपरोक्त मद का प्रतिकर, शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिये जाने के Mw (iv) ह है|

समय अंतिम भुगतान में समायोजित करना सुनिश्चित करेगा। यदि उपरोक्त अवधि में प्रतिकर की धनराशि देय धनराशि से अधिक हो, तो वह शिकायतकर्ता को कब्जा दिये जाते समय वापस की जायेगी। यदि विपक्षी उस धनराशि को वापस न करें या अंतिम भुगतान में समायोजित न करें, तो शिकायतकर्ता को अधिकार होगा कि वह ओ.सी./ सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र की प्रतिलिपि उपरोक्त मद में प्रतिकर को प्राप्त करने हेतु अनुरोध पत्र के साथ प्राधिकरण में प्रस्तुत करना सुनिश्चित करें, जिससे आदेश की तिथि के बाद से ओ.सी. /सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी होने की तिथि तक की अवधि पर उसे उपरोक्त मद का प्रतिकर दिलाया जा सके। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 2. वाद व्यय के मद में प्रतिकर :- (i) शिकायतकर्ता, विपक्षी से उक्त मद में 45,000,/- रूपये की धनराशि प्रतिकर के रूप में प्राप्त करेगा। (४) विपक्षी को यह आदेशित किया जाता है कि वह आदेश की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता को उपरोक्त मद में प्रतिकर की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें।

3. यदि विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह 3उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में निष्पादन प्रकिया के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। 4... आदेश को पोर्टल पर अपलोड किया जाये | 5. पत्रावली अभिलेखागार में दाखिल की जाये। दिनांक :- 06/0/2022 हा Que (०: ५ . (चैतन्य कुमार Heiss) (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण