U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautambuddhnagar. ORDER, BENCH OF ADJUDICATING OFFICER E-Court Presiding: Shri Chaitanya Kumar Kulshreshtha Complaint No. ADI/NCRI45/05/94905/2022 Vinesh Kumar Saxena Residence: 4-40, Sector-l, Chiranjeev Vihar 0[?]4298080-2000, Uttar Pradesh Versus Rise Projects Address: 495, Basement, Ram Vihar, Delhi-440092, India. The complainant has instituted this complaint seeking compensation against the opposite party. 2. The complainant says that he booked Unit No. A-6, 503 in the opposite party's project Rise Organic Homes Phase-I, Ghaziabad. The total price of the unit was Rs. 33,66,540/-, and the complainant has so far paid Rs. 43,80,560/-. The complainant also says that the opposite party gave wrong information. The opposite party had promised to give possession by 43.05.208, but the opposite party has still not given possession of the unit in question, and there has been a delay of more than 4 years in giving possession. The opposite party has not complied with the provisions of the RERA Act, the Rules and Regulations, and the terms of the sale agreement. The complainant has paid more than 30 per cent of the total consideration, but the promoter has not so far executed the builder buyer agreement (BBA). He has prayed that the promoter be directed to provide the BBA and that compensation be awarded under this head.

3. Notices were sent to the opposite party and the notice was served. The opposite party appeared before the Bench and filed its reply. In its reply the opposite party stated that it does not accept the averments of the complaint, because the complainant has concealed facts. The project in question was launched in September, 2045 and is registered with RERA. Work on the project was dependent on payments by allottees. The complainant had booked the unit for the purpose of investment. The complainant has violated Section [?]-79 of the Act. The unit was allotted through a welcome letter dated 27.05.2045. The complainant had opted for the construction-linked plan. The complainant has been in default in making payments. Even after many demand letters and reminder letters were sent, payment has not been made, and his unit was cancelled on 46.02.2024. The complainant is no longer an allottee. The opposite party says that the complainant has not produced any evidence regarding compensation. The opposite party has not violated any provision of the Act. The complainant has filed another complaint (Complaint No.) :-NCRI45/05/94903/2022. On this basis the complaint under reference is liable to be dismissed. A committee has been constituted by Bench No. 2 under the direction of the conciliator of U.P. RERA, and construction work is going on under the supervision of RERA. On these grounds it has prayed that the complaint be dismissed.

In the rejoinder, the complainant stated that he booked the unit on i3.05.205 and has paid Rs. 43,80,560/- against the unit. He says that the construction of the project is not complete and that the OC has also not been obtained from the competent authority. The opposite party has violated Section [a4] of the Act, and the sale agreement has not been executed till now. He has also stated that Section 48(3) of the Act has been violated. In support of his complaint, the complainant has filed a copy of the welcome letter and payment receipts. With its reply, the opposite party has filed a copy of the complainant's file, copies of documents relating to registration with RERA, the cancellation notice dated i5.0t20I8, a copy of the letter relating to cancellation of the unit dated 46.02.2024, copies of various demand letters, and copies of payment receipts. On the basis of the pleadings of both parties, the following point arises for determination in this complaint: 1. Is the complaint maintainable before this Bench? The arguments of both parties were heard and the evidence available on the file was perused, on the basis of which the Bench's findings are as follows: Findings 9. Point for determination [?] In this point for determination it is to be seen whether the complaint is maintainable before this Bench. If so, what is the effect?

The complainant says that he booked Unit No. G-6, 503 in the opposite party's project Rise Organic Homes Phase-I, Ghaziabad. The total price of the unit was Rs. 33,66,540/-, and the complainant has so far paid Rs. 43,80,560/-. The complainant also says that the opposite party gave wrong information. The opposite party had promised to give possession by 43.05.2048, but the opposite party has still not given possession of the unit in question, and there has been a delay of more than 4 years in giving possession. The opposite party has not complied with the provisions of the RERA Act, the Rules and Regulations, and the terms of the sale agreement. The complainant has paid more than 30 per cent of the total consideration, but the promoter has not so far executed the BBA. He has prayed that the promoter be directed to provide the BBA and that compensation be awarded under this head.

The opposite party, in its reply, stated that the project in question was launched in September, 20:5 and is registered with RERA. Work on the project was dependent on payments by allottees. The complainant had booked the unit for the purpose of investment. The complainant has violated Section [aig] of the Act. The unit was allotted through a welcome letter dated 2.0520i5. The complainant had opted for the construction-linked plan. The complainant has been in default in making payments. Even after many demand letters and reminder letters were sent, payment has not been made, and his unit was cancelled on 46.02.2024. The opposite party has not violated any provision of the Act. The complainant has filed another complaint (Complaint No.) --NCRI45/05/94903/2022. On this basis this complaint is liable to be dismissed.

On examining the evidence available on the file, I find that the welcome letter for the unit the complainant had booked was issued on 27.05.20i5. The opposite party has not so far executed the allotment letter or the sale agreement. The complainant has so far paid Rs. 43,80,560/- to the opposite party in respect of the unit. His last payment was made on 42.42.2046, and after that he made no payment to the opposite party. The opposite party issued many demand letters and reminders to the complainant, and as the complainant did not pay, the opposite party sent a notice of cancellation of the unit dated 5.04.2048 and demanded the amount. As payment was not made, the unit was cancelled on 6.02.2024.

The complainant has said that the letter of cancellation of the unit dated 6.02.2024 was not sent to him. The opposite party was given an opportunity to produce evidence relating to this, but it could not produce any evidence of service of the cancellation order. The cancellation letter said to have been sent on 46.02.2024 has not been served on the complainant. I have examined this letter. In it, the cancellation of the unit refers to clause-G of the builder buyer agreement, whereas no such builder buyer agreement was ever executed between the complainant and the opposite party. The opposite party has cancelled the unit and has not given it to the complainant. The cancellation has not been done as per the agreement and [?]. This cancellation is one-sided and not in accordance with law. However, this Bench does not have jurisdiction to set aside the cancellation; that jurisdiction vests in the Hon'ble Authority. At present the unit stands cancelled. Without the unit being restored, this Bench is not competent to award any compensation in respect of the unit. This jurisdiction is under Section 44 6) of the Act. To have the unit restored, the complainant must approach the competent forum of the Hon'ble Authority. If the Hon'ble Authority restores the unit, only then can this Bench pass any order regarding compensation. In the present circumstances, the complaint is not maintainable before this Bench. ORDER

The complaint is dismissed. The order shall be uploaded on the portal. The file shall be filed in the record room. Date: 8//2022 (Chaitanya Kumar) (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

व उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी E-Court पीठासीनः- श्री चैतन्य कुमार कुलश्रेष्ठ शिकायत संख्या —ADI/NCRI45/05/94905/2022 विनेश कुमार सक्सेना निवास ४-40, Sector-l, Chiranjeev Vihar 0॥4298080-2000, Uttar Pradesh बनाम राईस प्रोजेक्टस्‌ to feo पता :-495, बेसमेन्ट, राम विहार, दिल्‍ली-440092, इंडिया। शिकायतकर्ता ने यह शिकायत विपक्षी के विरूद्द प्रतिकर दिलाये जाने हेतु संस्थित की है। 2, शिकायतकर्ता का कहना है कि उसने विपक्षी की परियोजना Rise Organic Homes Phase-l गाजियाबाद में यूनिट संख्या-ए-6, 503 बुक करायी थी, जिसका कुल मूल्य 33,66,540/- रूपये था और शिकायतकर्ता अब तक धनराशि 43,80,560,/- रूपये अदा कर चुका है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी ने गलत सूचनायें दी। विपक्षी ने कब्जा दिनांक 43.05.208 तक दिये जाने का वचन दिया था, लेकिन विपक्षी द्वारा अब तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और कब्जा देने में 4 वर्ष से अधिक की देरी हुई है। विपक्षी रेरा अधिनियम के प्रावधान एवं नियमावली, विनियमनों तथा विकय करार की शर्तों का पालन नहीं किया है। शिकायतकर्ता ने कुल प्रतिफल के 30 प्रतिशत से अधिक की धनराशि अदा कर दी है, लेकिन सम्प्रवर्तन ने अब तक बी.बी.ए का निष्पादन नहीं किया है। सम्प्रवर्तक को बी.बी.ए उपलब्ध कराने और निर्देश देने तथा इस मद में प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है।

3. विपक्षी को नोटिस भेजे गये। नोटिस की तामील हुई। विपक्षी पीठ के समक्ष उपस्थित हुआ, उसने अपना जवाब प्रस्तुत किया। विपक्षी ने अपने जवाब में कहा है कि उन्हें प्रश्नगत शिकायत के अभिवचन स्वीकार नहीं है, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों को छिपाया गया है। प्रश्ननत परियोजना सितम्बर, 2045 में लॉन्च की गयी थी और रेरा में पंजीकृत है। परियोजना का कार्य आवंटियों के भुगतान पर आधारित था। शिकायतकर्ता ने यूनिट निवेश ne 2 के उद्देश्य से बुक की थी। शिकायतकर्ता ने अधिनियम की aNI-79 का उल्लंघन किया है। यूनिट का आवंटन बेलकम लेटर दिनांक 27.05.2045 के माध्यम से किया गया था। शिकायतकर्ता ने कंस्ट्रक्शन लिंक प्लान का विकल्प लिया था। शिकायतकर्ता भुगतान करने में व्यतिकमी रहा है। अनेकों मांग पत्र तथा अनुस्मारक पत्र भेजे जाने के बाद भी भुगतान नहीं किया गया है, उसकी यूनिट दिनांक 46.02.2024 को निरस्त की जा चुकी है। शिकायतकर्ता अब आवंटी नहीं रहा है। विपक्षी का कहना है कि प्रतिकर के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया है। विपक्षी ने अधिनियम के किसी प्रावधान का उल्लंघन नहीं किया है। शिकायतकर्ता द्वारा एक अन्य शिकायत (शिकायत संख्या) :-NCRI45/05/94903/2022 योजित की है। इस आधार पर यह उक्त शिकायत खारिज किये जाने योग्य है। कंसीलिएटर यू0पी0 रेरा के निर्देशन में एक कमेटी का गठन पीठ संख्या-2 ने किया है और निर्माण कार्य रेरा की देख-रेख में चल रहा है। इन आधारों पर शिकायत खारिज किये जाने की प्रार्थना की है।

शिकायतकर्ता द्वारा प्रत्युत्तर दाखिल करते हुए दिनांक i3.05.205 को यूनिट बुक करना बताया है और यूनिट के सापेक्ष 43,80,560/— रूपये अदा कर चुका है। उसका कहना है कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं है और ओ.सी भी सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त नहीं किया है। विपक्षी ने अधिनियम की a4 का उल्लंघन किया है, अब तक विकय करार का निष्पादन नहीं हुआ है। अधिनियम की धारा-48 (3) का उल्लंघन करना भी बताया aif शिकायतकर्ता ने अपनी शिकायत के समर्थन में बेलकप लेटर की प्रति, भुगतान से सम्बंधित रसीदें प्रस्तुत की है। विपक्षी ने अपने जवाब के साथ शिकायतकर्ता की फाईल की प्रतिलिपि, रेरा में पंजीयन से सम्बन्धित कागजात की प्रति, दिनांक i5.0t20I8 की निरस्तीकरण का नोटिस, दिनांक 46. 02.2024 को यूनिट निरस्त करने सम्बंधित पत्र की प्रति, विभिन्‍न मांग पत्रों की प्रतियां और भुगतान से सम्बंधित रसीदों की प्रतियां प्रस्तुत की है। उभय पक्षों के अभिवचनों के आधार पर इस शिकायत में अवधारण के लिए निम्न बिन्दु विचरित किये जाते है। l. क्‍या शिकायत इस पीठ के समक्ष पोषणीय है? उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया और पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर पीठ के निष्कर्ष निम्न प्रकार हैः- निष्कर्ष 9. अवधारण बिन्दु GET इस अवधारण बिन्दु में यह देखना है कि क्या शिकायत इस पीठ के समक्ष पोषणीय है? यदि हाँ तो हाँ तो प्रभाव ? AS i) Gi) (iii) 3

शिकायतकर्ता का कहना है कि उसने विपक्षी की परियोजना Rise Organic Homes Phase-] गाजियाबाद में यूनिट संख्या-ग-6, 503 बुक करायी थी, जिसका कुल मूल्य 33,66,540/— रूपये था और शिकायतकर्ता अब तक धनराशि 43,80,560/—- रूपये अदा कर चुका है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी ने गलत सूचनायें दी विपक्षी ने कब्जा दिनांक 43.05.2048 तक दिये जाने का वचन दिया था, लेकिन विपक्षी द्वारा अब तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और कब्जा देने में 4 वर्ष से अधिक की देरी हुई है। विपक्षी रेरा अधिनियम के प्रावधान एवं नियमावली, विनियमनों तथा विकय करार की शर्तों का पालन नहीं किया है। शिकायतकर्ता ने कुल प्रतिफल के 30 प्रतिशत से अधिक की धनराशि अदा कर दी है, लेकिन सम्प्रवर्तन ने अब तक बी.बी. ए का निष्पादन नहीं किया है। सम्प्रवर्तक को बी.बी.ए उपलब्ध कराने और निर्देश देने तथा इस मद में प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है। विपक्षी ने अपने जवाब में कहा है कि प्रश्नगत परियोजना सितम्बर, 20:5 में लॉन्च की गयी थी और रेरा में पंजीकृत है। परियोजना का कार्य आवंटियों के भुगतान पर आधारित था। शिकायतकर्ता ने यूनिट निवेश के उद्देश्य से बुक की थी। शिकायतकर्ता ने अधिनियम की aig का उल्लंघन किया है। यूनिट का आवंटन बेलकम लेटर दिनांक 2.0520i5 के माध्यम से किया गया था। शिकायतकर्ता ने कंस्ट्रक्शन लिंक प्लान का विकल्प लिया था। शिकायतकर्ता भुगतान करने में व्यतिकमी रहा है। अनेकों मांग पत्र तथा अनुस्मारक पत्र भेजे जाने के बाद भी भुगतान नहीं किया गया है, उसकी यूनिट दिनांक 46.02.2024 को निरस्त की जा चुकी है। विपक्षी ने अधिनियम के किसी प्रावधान का उल्लंघन नहीं किया है। शिकायतकर्ता द्वारा एक अन्य शिकायत (शिकायत संख्या) --NCRI45/05/94903/2022 योजित की है। इस आधार पर यह vad शिकायत खारिज किये जाने योग्य है। मैंने पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य का अवलोकन करने पर पाया कि शिकायतकर्ता ने जो यूनिट बुक की थी, उसका बेलकम लेटर दिनांक 27.05.20i5 को जारी किया गया था विपक्षी ने अब तक आवंटन पत्र या विकय करार का निष्पादन नहीं किया है। शिकायतकर्ता ने विपक्षी को यूनिट के सम्बन्ध में अब तक 43,80,560,/-रूपये अदा कर दिये है। अंतिम भुगतान दिनांक 42.42.2046 को किया है, उसके बाद शिकायतकर्ता ने विपक्षी को कोई भुगतान नहीं किया है। विपक्षी ने शिकायतकर्ता को अनेकों मांग पत्र जारी किये, अनुस्मारक जारी किये और शिकायतकर्ता ने भुगतान नहीं किया, तो विपक्षी ने यूनिट निस्तीकरण का नोटिस दिनांक 5.04.2048 को प्रेषित किया और धनराशि की मांग की। भुगतान न किये जाने पर दिनांक 6.02.2024 को यूनिट निरस्त कर दी है शिकायतकर्ता ने कहा है कि उसे यूनिट निरस्त करने का पत्र दिनांक 6.02.2024 प्रेषित नहीं किया गया। विपक्षी को अवसर प्रदान किया गया कि वह इससे सम्बंधित साक्ष्य उपलब्ध करायें, लेकिन विपक्षी निरस्तीकरण आदेश की तामील कराने सम्बंधी कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं कर पाया। दिनांक 46.02.2024 को जो निरस्तीरण का पत्र प्रेषित किया जाना बताया जाता है, वह शिकायतकर्ता को तामील नहीं हुआ है। मैंने इस पत्र का अवलोकन किया, इसमें यूनिट निरस्त करने के सम्बन्ध में बिल्डर बायर एग्रीमेंट के

Ae खण्ड-जी का और विपक्षी के उसकी सूचना के अनुसार नहीं किया गया है, लेकिन इस पीठ को निरस्तीरण को अपास्त करने का क्षेत्राधिकार प्राप्त माननीय प्राधिकरण को प्राप्त है। वर्तमान में यूनिट निरस्त हो चुकी है। यूनिट के पुर्नस्थापित हुए बिना यह पीठ यूनिट के सम्बन्ध में कोई प्रतिकर दिलाने में सक्षम नहीं है। are Re अपनी शिकायत योजित करनी vet) यदि माननीय प्राधिकरण यूनिट को पुर्नस्थापित कर देता है, 4 उल्लेख किया गया है, जबकि ऐसा बिल्डर बायर एग्रीमेंट शिकायतकर्ता बीच निष्पादित ही नहीं हुआ है। विपक्षी ने यूनिट निरस्त कर दी है और शिकायतकर्ता को नहीं दी है। यह निरस्तीकरण एक पक्षीय है और विधि प्त नहीं है। यह क्षेत्राधिकार अधिनियम की धारा-44 6) के अनुसार थ्रापित करने के लिए शिकायतकर्ता को माननीय प्राधिकरण के सक्षम तो उसके बाद ही यह पीठ प्रतिकर सम्बंधी कोई आदेश पारित कर सकेगी। वर्तमान शिकायत खारिज किये जाने योग्य है शिकायतकर्ता की न परिस्थितियों में शिकायत इस पीठ के समक्ष पोषणीय नहीं है। अतः आदेश शिकायत खारिज की जाती है। आदेश को पोर्टल पर अपलोड किया जाये। पत्रावली अभिलेखागार दिनांक :- 8//2022 पर में दाखिल की जाये। fie छः (चैतन्य BAR कु (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण