U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautambuddhnagar. ORDER, BENCH OF ADJUDICATING OFFICER E-Court Presiding: Shri Chaitanya Kumar Complaint No. 407/98[?]45/05/93970/2022 Pooja Bansal Residence: U-H, 76, Nehru Nagar, Ghaziabad, 204043, U.P. Versus Rise Projects Address: 495, Basement, Ram Vihar, Delhi-440092, India. The complainant has instituted this complaint seeking compensation against the opposite party. The complainant says that she booked Unit No. 7-6/505 in the opposite party's project Rise Organic Homes Phase-I, Ghaziabad. The total price of the unit was Rs. 33,66,540/-, and she has so far paid Rs. 26,52,363/-. The complainant also says that the opposite party gave wrong information. The opposite party had promised to give possession by 25.02.2020, but the opposite party has still not given possession of the unit in question, and there has been a delay of more than 2 years in giving possession. She has sought compensation for the delay in handing over possession and says that she has paid about 80 per cent of the total amount.

Notices were sent to the opposite party and the notice was served. The opposite party appeared before the Bench and filed its reply. In its reply the opposite party stated that it does not accept the averments of the complaint, because the complainant has concealed facts. The project in question was launched in September, 2045 and is registered with RERA. Work on the project was dependent on payments by allottees. The complainant has violated Section 49 of the Act. The opposite party is recovering interest for delay in payment of dues only at the rate of MCLR+I% per annum. It has accepted that the unit was allotted to the complainant. It stated that the allotment letter was executed on 25.02.20I6, according to which possession of the unit was to be given with 42 months + 6 months grace period. The opposite party will send the offer for fit-out to the complainant by December, 2022 and will hand over physical possession by March, 2023. The complainant has not filed any evidence under Section 72 showing how much loss she has suffered. She has not violated the provisions of the RERA Act. The complaint is not maintainable before this Bench, because the allotment letter was executed before 04.05.20i7. The opposite party has cited force majeure circumstances, including the COVID-49 situation and the stays imposed on construction work by the Hon'ble NGT and the Hon'ble Supreme Court because of pollution in Delhi NCR 4. The complainant has filed another complaint (Complaint No.) —NCRI45/05/94964/2022. On this basis also the complaint is liable to be dismissed.

In her rejoinder, the complainant denied the written averments of the opposite party, repeated the facts, and stated that the project is still not complete. The opposite party has not obtained the OC/CC. She has accepted that she has filed another complaint before the Hon'ble RERA Authority, in which she has prayed for handing over of the unit's possession; in this complaint she has sought compensation for the delay. The opposite party has not complied with Section 43 and Section 48(3) of the Act. The opposite party has not filed any copy of any NGT order. Therefore it is not entitled to any benefit of force majeure. In support of her statement the complainant has filed a copy of the allotment letter cum apartment buyer [?] dated 25.02.20i6 and a copy of the statement relating to her account. With its reply the opposite party has filed a copy of the payment schedule, a copy of the order dated 79.07.2022 relating to extension of registration, and a copy of the complaint previously filed by the complainant. On the basis of the pleadings of both parties, the following points arise for determination in this complaint: 1. Has the opposite party failed to hand over possession of the unit in question to the complainant within the stipulated period as per the terms of the allotment letter/agreement? If so, what is the effect?

2. Are the force majeure reasons mentioned in the reply responsible for the delay in the project, or is the opposite party responsible for the delay in handing over possession? 3. Is the complainant entitled to receive compensation? If so, how much compensation is she entitled to? The arguments of both parties were heard and the evidence available on the file was perused, on the basis of which the Bench's findings are as follows: Findings 9. Point for determination [?] In this point for determination it is to be seen whether the opposite party has failed to hand over possession of the unit in question to the complainant within the stipulated period as per the terms of the allotment letter/agreement. If so, what is the effect? The complainant says that the opposite party gave wrong information. The opposite party had promised to give possession by 25.02.2020, but the opposite party has still not given possession of the unit in question, and there has been a delay of more than 2 years in giving possession. She has sought compensation for the delay in handing over possession and says that she has paid about 80 per cent of the total amount.

The opposite party, in its reply, stated that the project in question was launched in September, 2045 and is registered with RERA. Work on the project was dependent on payments by allottees. The complainant has violated Section 49 of the Act. The opposite party is recovering interest for delay in payment of dues only at the rate of MCLRH% per annum. It has accepted that the unit was allotted to the complainant. It stated that the allotment letter was executed on 25.02.2046, according to which possession of the unit was to be given with 42 months + 6 months grace period. The opposite party will send the offer for fit-out to the complainant by December, 2022 and will hand over physical possession by March, 2023. The complainant has not filed any evidence under Section 72 showing how much loss she has suffered. She has not violated the provisions of the RERA Act. The complaint is not maintainable before this Bench, because the allotment letter was executed before 04.05.2047. The complainant has filed another complaint (Complaint No.) :-[?]45/05/94964/2022. On this basis also the said complaint is liable to be dismissed. Section 48(॥) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20I6 provides for the situation where possession of a flat is not handed over on time. The provisions of Section 48(॥) are as follows: "[?]8, (I) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,—

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed."

I have examined the allotment letter cum apartment buyer agreement dated 25.02.20i6. As per its possession clause, the complainant was to be given possession of the unit within 42 months + 6 months grace period, that is, by 25.02.2020, but the opposite party failed to give possession within that stipulated period. In its reply the opposite party has stated various force majeure reasons for the delay in handing over possession, which will be considered under a separate point for determination. In the present case, as per the agreement, possession was to be given by 25.02.2020, but the opposite party has neither given possession of the unit to the complainant by that date nor until now. The opposite party says that it will send the offer for fit-out to the complainant by December, 2022 and will give physical possession by March, 2023. Therefore the opposite party has itself admitted the delay in handing over possession. The opposite party has violated the terms of the agreement and the provisions of Section 486). It is true that the complainant has filed another complaint before the Hon'ble RERA Authority, in which she has prayed for possession and for interest on the delay in handing over possession. An order for handing over possession can be passed only by the competent Bench of the Hon'ble RERA Authority. As regards interest for the delay in handing over possession, since the complainant has sought compensation for the delay in handing over possession before this Bench, the competent Bench of the Hon'ble RERA Authority, while passing its order, will take cognizance of the fact that an order for compensation for the delay in handing over possession has already been passed by this Bench. The opposite party may raise this point before the competent Bench of the Hon'ble RERA Authority. Therefore this point for determination No. 4 is decided accordingly.

40. Point for determination No. 2 In this point for determination it is to be seen whether the force majeure reasons mentioned in the reply are responsible for the project being delayed, or whether the opposite party is responsible for the delay in handing over possession. In its reply the opposite party has mentioned force majeure circumstances, including the COVID-49 situation and the stays on construction work imposed by the Hon'ble NGT and the Hon'ble Supreme Court because of pollution in Delhi NCR 4. In the present case, the opposite party has not filed on the record any evidence in support of the reasons it has given for the delay in completing the project. Therefore, pleadings cannot be treated as proved without filing evidence. Filing evidence is necessary to prove pleadings, which has not been done in this case. These points will have no effect. In addition, this Bench has already granted the opposite party the 6-month grace period provided for force majeure in the agreement, in point for determination No. [?], and as far as the project's delay due to the COVID-49 pandemic is concerned, the benefit will be given to the opposite party at the appropriate place. Therefore this Bench concludes that the opposite party itself is responsible for the delay in handing over possession of the unit, and that the opposite party has not handed over possession to the complainant by the date mentioned in the agreement.

Further, in Civil Appeal No. 940 / 2047, "Vikram Chatterjee and Others v. Union of Bank and Others", at page 234 and paragraph 440, the Hon'ble Supreme Court has defined force majeure as follows: "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." From the above definition of force majeure it is clear that force majeure is a situation in which war, flood, drought, fire, storm, earthquake or another natural calamity has occurred. In the present case no such circumstance arose. This point for determination is decided against the opposite party. 44. Point for determination No. 3 In this point for determination it is to be seen whether the complainant is entitled to receive compensation. If so, how much compensation is she entitled to? This Bench has already determined in point for determination No. 4 that the complainant should have received possession from the opposite party as per the terms of the agreement by 25.02.2020. The opposite party has delayed handing over possession to the complainant up to this date.

In this regard, the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6 came into force in U.P. on 04.05.2047. By notification dated 03.05.207 of the U.P. Housing and Urban Planning Section-2, the Hon'ble Governor granted approval for functioning as the Regulatory Authority in U.P. with effect from 04.05.2047; that is, from 04.05.207 the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206 [?] came into force in U.P.; that is, the Act has been in force in U.P. from 04.05.2047. The enforcement of the Act is prospective. Therefore compensation for the period after 04.05.2047 shall be calculated under the provisions of the Act. Therefore the complainant is entitled to receive compensation from the opposite party from 26.02.2020 until the date of issue of the offer of possession with O.C./C.C. Under Section 74 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6, the Adjudicating Officer has been given jurisdiction to hear matters and determine compensation where the provisions relating to Sections 42, 44, 48 and 49 are violated. In this regard, the factors to be considered by the Adjudicating Officer under Section 72 of the RERA Act are stated as follows: "72. While adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under section 7l, the adjudicating officer shall have due regard to the following factors, namely: (a) the amount of disproportionate gain or unfair advantage, wherever quantifiable, made as a result of the default;

(b) the amount of loss caused as a result of the default; (c) the repetitive nature of the default; (d) such other factors which the adjudicating officer considers necessary to the case in furtherance of justice." (1) Calculation of compensation on the basis of delay in handing over possession: From 26.02.2020 until the date of issue of the offer of possession with O.C./C.C., compensation on the basis of delay in receiving possession is calculated as follows: (i) Compensation for this period shall be calculated as per the provisions of the Act. In this regard, the Hon'ble Bombay High Court, in "Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and Others v. Union of India", in [?] Petition No. 2737/20[?]7, has held that:

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intend to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." As per the above provisions and the legal position, the interest payable for the delay in handing over possession is payable as compensation. In this regard, the U.P. Government has issued the Real Estate (Regulation and Development) (Sale/Lease Agreement) Rules, 2048. Rule 9 of those Rules mentions default and its consequences, and under Rule No. 9.[?]) the allottee is entitled to interest as follows:

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." Under these provisions, compensation for the delay in receiving possession is payable at the State Bank of India interest rate of MCLR+ per cent per annum. Therefore the complainant is entitled to receive compensation from the opposite party from 26.02.2020 until the date of issue of the offer of possession with O.C./C.C., at the State Bank of India interest rate of MCLR+ per cent per annum, on the total amount of Rs. 26,52,363/- paid, or on the amount paid for which the complainant will produce receipts, less any tax levied, if any.

In addition, by notification dated 47.40.208 of the U.P. Government's Housing and Urban Planning Section-3, No. 4740 / 8-3-48--65 Miscellaneous / 46, in paragraph 7 of the Model [?] Agreement, the following is stated regarding force majeure: "7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: 7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot]. The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on ____, unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]."

In this sequence, after considering all relevant facts, the U.P. RERA Authority, by its order dated 06.06.2020, due to the impact of COVID-49 (Corona Virus Disease), granted all projects a period of 6 months from 25.03.2020, that is up to 25.09.2020, for completing the projects, and this period shall be treated as the force majeure period. Keeping this in view, no compensation by way of interest for the project delay from 25.03.2020 to 25.09.2020 shall be paid by the promoter to the allottee, and no delay interest shall be charged by the opposite party from the complainant for this period. In the circumstances described, the complainant's complaint is partly acceptable. ORDER The complainant's complaint is partly allowed. The complainant shall receive compensation from the opposite party under the following head. Compensation on the basis of delay in receiving possession:

The complainant shall receive compensation from the opposite party under this head, from 26.02.2020 until the date of issue of the offer of possession with O.C./C.C., at the State Bank of India interest rate of MCLRH per cent per annum, on the total amount of Rs. 26,52,363/- paid, or on the amount paid for which the complainant will produce receipts (less any tax levied, if any). Because the date of issue of the offer of possession with O.C./C.C. is uncertain, the opposite party shall pay the above compensation up to the date of this order within 45 days. Keeping in view the force majeure period due to COVID-49, compensation by way of interest or compensation for the project delay from 25.03.2020 to 25.09.2020 shall not be calculated. The opposite party is ordered to ensure payment of the compensation amount under the above head to the complainant within 45 days from the date of this order.

The opposite party shall ensure that the compensation under the above head, for the period from the date of this order until the date of issue of the offer of possession with O.C./C.C., is adjusted in the final payment at the time the unit is handed over to the complainant. If the compensation amount for this period is more than the amount payable, it shall be returned to the complainant at the time of handing over possession. If the opposite party does not return that amount or does not adjust it in the final payment, the complainant shall have the right to present a copy of the offer of possession letter with O.C./C.C., along with a request letter, to the Authority, so that the compensation under the above head can be obtained for the period from the date of this order until the date of issue of the offer of possession with O.C./C.C. (iv) The opposite party is directed that, under Section 2(24)0) of the RERA Act, 20:6, if after RERA came into force any interest rate is charged by the promoter for default by the allottee, then the same rate of interest shall be paid to the allottee when the promoter defaults. Therefore the complainant shall also be liable to pay interest on delayed payment at the rate of MCLR+ per cent. If after RERA came into force any amount has been charged from the allottee at a higher rate for delay, the interest on the amount for the delayed period shall also be calculated at the same rate.

2. If the opposite party does not comply with the order, the complainant shall have the right to have the order implemented through the execution process before the U.P. Real Estate Regulatory Authority. 3. The order shall be uploaded on the portal. 4. The file shall be filed in the record room. Date: 06/0/2022 (Chaitanya Kumar) (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

॒ उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी E-Court पीठासीन:- श्री चैतन्य कुमार Haas शिकायत संख्या :--407/९८ार।45/05/93970/2022 पूजा बंसल निवास --U-H, 76, नेहरु नगर, गाजियाबाद, 204043, यू0पी0। बनाम राईस प्रोजेक्टस्‌ wo feo पता :-495, बेसमेन्ट, राम विहार, दिल्‍ली-440092, इंडिया। शिकायतकर्ती ने यह शिकायत विपक्षी के विरूद्द प्रतिकर दिलाये जाने हेतु संस्थित की है। शिकायतकर्ती का कहना है कि उसने विपक्षी की परियोजना Rise Organic Homes Phase-! गाजियाबाद में यूनिट संख्या-7-6/505 बुक करायी थी, जिसका कुल मूल्य 33,66,540 /— रूपये था और शिकायतकती अब तक धनराशि 26,52,363,/- रूपये अदा कर चुकी है। शिकायतकर्ती का यह भी कहना है कि विपक्षी ने गलत सूचनायें दी। विपक्षी ने कब्जा दिनांक 25.02.2020 तक दिये जाने का वचन दिया था, लेकिन विपक्षी द्वारा अब तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और कब्जा देने में 2 वर्ष से अधिक की देरी हुई है। उसने कब्जा देने में हुए विलम्ब के लिए प्रतिकर की प्रार्थना की है और कहा है कि कुल धनराशि का लगभग 80 प्रतिशत वह अदा कर चुका है।

विपक्षी को नोटिस भेजे गये। नोटिस की तामील हुई। विपक्षी पीठ के समक्ष उपस्थित हुआ, उसने अपना जवाब प्रस्तुत किया। विपक्षी ने अपने जवाब में कहा है कि we प्रश्नगत शिकायत के अभिवचन स्वीकार नहीं है, क्योंकि शिकायतकर्ती द्वारा तथ्यों को छिपाया गया है। प्रश्नगत परियोजना सितम्बर, 2045 में लॉन्च की गयी थी और रेरा में पंजीकृत है। परियोजना का कार्य आवंटियों के भुगतान पर आधारित था। शिकायतकर्ती ने अधिनियम की धारा-49 का उल्लंघन किया है। विपक्षी धनराशि अदायगी के विलम्ब के लिए MCLR+I% की दर से ही ब्याज वसूल कर रहा है। प्रश्नगत यूनिट शिकायतकर्ती को आवंटित किया जाना स्वीकार किया है। आवंटन पत्र का निष्पादन दिनांक 25.02.20I6 को होना बताया है, AG 2 a7 जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड सहित दिया जाना था विपक्षी, शिकायतकर्ती को दिसम्बर, 2022 तक ऑफर फॉर फिट ame भेजेगा और भौतिक कब्जा मार्च, 2023 तक दे देगा। शिकायतकर्ती ने धारा-72 के प्रावधानों के अन्तर्गत ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया है, जिससे यह विदित हो सके कि उसे कितनी क्षति हुई है उसने रेरा अधिनियम के प्रावधानों का उल्लंघन नहीं किया है। venta शिकायत इस पीठ के समक्ष पोषणीय नहीं है, क्योंकि आवंटन पत्र का निष्पादन दिनांक 04.05.20i7 4 पूर्व हुआ था। फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों का उल्लेख किया है, जिसमें कोविड-49 की परिस्थितियाँ तथा दिल्‍ली NCR 4 प्रदूषण के कारण माननीय एन.जी.टी. एवं माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा निर्माण कार्यों पर लगाई गयी Vet का उल्लेख किया है। शिकायतकर्ती द्वारा एक अन्य शिकायत (शिकायत संख्या) —NCRI45/05/94964/2022 योजित की है। इसलिए इस आधार पर भी vat शिकायत खारिज किये जाने योग्य है। at

शिकायतकर्ती द्वारा प्रत्युत्तर दाखिल करते हुए विपक्षी के लिखित अभिकथनों से इनकार करते हुए तथ्यों की पुनरावृत्ति की है और कहा है कि परियोजना अभी भी पूर्ण नहीं हुई है। विपक्षी को ओ.सी.,/ सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ है। उसने यह स्वीकार किया है कि उसने एक अन्य शिकायत माननीय रेरा प्राधिकरण के समक्ष योजित की है, जिसमें उसने यूनिट का कब्जा दिलाये जाने की प्रार्थना की है। इस शिकायत में विलम्ब के लिए प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की गई है। विपक्षी ने अधिनियम की धारा-43 एवं धारा-48(3) के प्रावधानों का पालन नहीं किया है। विपक्षी ने एन.जी.टी. के किसी भी आदेश की प्रतिलिपि दाखिल नहीं की है। अतः फोर्स मैज्योर का वह कोई लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। शिकायतकर्ती द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र कम अपार्टमेन्ट बायर White दिनांकित 25.02.20i6 की प्रति, शिकायतकर्ती के अकाउन्ट लेखा से सम्बन्धित विवरण की प्रति दाखिल की है। विपक्षी ने अपने जवाब के साथ पेमेन्ट शैड्यूल की प्रति, पंजीयन के विस्तार से सम्बन्धित आदेश दिनांकित 79.07.2022 की प्रति, शिकायतकर्ती द्वारा पूर्व में संस्थित की गयी शिकायत की प्रतिलिपि दाखिल की है। उभय पक्षों के अभिवचनों के आधार पर इस शिकायत में अवधारण के लिए निम्न बिन्दु विचरित किये जाते है। L. क्‍या विपक्षी ने शिकायतकर्ती को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा आवंटन पत्र/ करार की शर्तों के अनुसार नियत अवधि में प्रदान नहीं किया हैं? यदि हाँ तो प्रभाव ? 2. क्‍या परियोजना विलम्बित होने के लिए जवाब में उल्लिखित फोर्स मैज्योर के कारण जिम्मेदार हैं या फिर कब्जा देने में हुई देरी के लिए विपक्षी जिम्मेदार है ? Nv 3

3. क्‍या शिकायतकर्ती प्रतिकर प्राप्त करने की अधिकारी है ? यदि हाँ, तो कितना प्रतिकर पाने की अधिकारी है ? उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया और पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर पीठ के निष्कर्ष निम्न प्रकार हैः- निष्कर्ष 9. अवधारण बिन्दु He इस अवधारण बिन्दु में यह देखना है कि क्या विपक्षी ने शिकायतकर्ती को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा आवंटन पत्र/ करार की शर्तों के अनुसार नियत अवधि में प्रदान नहीं किया है? यदि हाँ तो प्रभाव ? Gi) i) (iii) शिकायतकर्ती का कहना है कि विपक्षी ने गलत सूचनायें दी। विपक्षी ने कब्जा दिनांक 25.02.2020 तक दिये जाने का वचन दिया था, लेकिन विपक्षी द्वारा अब तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और कब्जा देने में 2 वर्ष से अधिक की देरी हुई है। उसने कब्जा देने में हुए विलम्ब के लिए प्रतिकर की प्रार्थना की है और कहा है कि कुल धनराशि का लगभग 80 प्रतिशत वह अदा कर चुका है।

विपक्षी ने अपने जवाब में कहा है कि प्रश्नगत परियोजना सितम्बर, 2045 में लॉन्च की गयी थी और रेरा में पंजीकृत है। परियोजना का कार्य आवंटियों के भुगतान पर आधारित था। शिकायतकर्ती ने अधिनियम की धारा-49 का उल्लंघन किया है। विपक्षी धनराशि अदायगी के विलम्ब के लिए MCLR+H% की दर से ही ब्याज वसूल कर रहा है। प्रश्नगत यूनिट शिकायतकर्ती को आवंटित किया जाना स्वीकार किया है। आवंटन पत्र का निष्पादन दिनांक 25.02.2046 को होना बताया है, जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड सहित दिया जाना था। विपक्षी, शिकायतकर्ती को दिसम्बर, 2022 तक ऑफर फॉर फिट आऊट भेजेगा और भौतिक कब्जा मार्च, 2023 तक दे देगा। शिकायतकर्ती ने धारा-72 के प्रावधानों के अन्तर्गत ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया है, जिससे यह विदित हो सके कि उसे कितनी क्षति हुई है। उसने रेरा अधिनियम के प्रावधानों का उल्लंघन नहीं किया है। yer शिकायत इस पीठ के समक्ष पोषणीय नहीं है, क्योंकि आवंटन पत्र का निष्पादन दिनांक 04.05.2047 से पूर्व हुआ था। शिकायतकर्ती द्वारा एक अन्य शिकायत (शिकायत संख्या) :-्टारा45/05/94964/2022 योजित की है। इसलिए इस आधार पर भी उक्त शिकायत खारिज किये जाने योग्य है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20I6 की धारा-48(॥) में प्रावधान किया गया है कि फ्लैट का कब्जा समय से न मिलने से सम्बन्ध में प्रावधान दिया गया है। धारा-48(॥) के प्रावधान निम्न प्रकार है:- "]8, (I) [f the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building.— AY (iv) 4 (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed."

मैनें आवंटन va कम अपार्टमेन्ट बायर एग्रीमेन्ट दिनांकित 25.02.20i6 का अवलोकन किया, जिसके कब्जा सम्बन्धी प्रस्तर के अनुसार शिकायतकर्ती को यूनिट का कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड सहित अर्थात्‌ दिनांक 25.02.2020 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी उक्त निर्धारित अवधि तक कब्जा देने में असफल रहा। विपक्षी ने अपने जवाब में कहा है कि कब्जा देने में विलम्ब के विभिन्‍न फोर्स मैज्योर के कारण बताये हैं, जिनके सम्बन्ध में पृथक अवधारण बिन्दु में विचार किया जायेगा। प्रश्नगत प्रकरण में अनुबन्ध के अनुसार कब्जा दिनांक 25.02.2020 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी ने उक्त निर्धारित अवधि तक अथवा अब तक शिकायतकर्ती को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया है। विपक्षी का कहना है कि वह शिकायतकर्ती को दिसम्बर, 2022 तक ऑफर फॉर फिट आऊट भेजेगा और भौतिक कब्जा मार्च, 2023 तक दे देगा। अतः विपक्षी ने कब्जा देने में हुई देरी को स्वयं स्वीकार कर लिया है। विपक्षी ने करार की शर्तों का उल्लंघन किया है और अधिनियम की धारा-486) के प्रावधानों का उल्लंघन किया है। यह सही है कि शिकायतकर्ती ने माननीय रेरा प्राधिकरण में एक अन्य शिकायत संस्थित की है, जिसमें कब्जा दिलाये जाने और कब्जा देने में हुए विलम्ब के लिए ब्याज दिलाये जाने के लिए प्रार्थना की है। कब्जा दिलाये जाने सम्बन्धी आदेश माननीय रेरा प्राधिकरण की सक्षम पीठ ही पारित कर सकती है। जहाँ तक कब्जा देने में हुए विलम्ब के लिए ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, क्योंकि शिकायतकर्ती ने इस पीठ के समक्ष कब्जा देने में हुए विलम्ब के लिए प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है। अतः माननीय रेरा प्राधिकरण की सक्षम पीठ अपना आदेश पारित करते समय इस बिन्दु पर संज्ञान लेगी कि इस पीठ द्वारा कब्जा देने में हुए विलम्ब के लिए प्रतिकर दिलाये जाने सम्बन्धी आदेश पारित किया जा चुका है। विपक्षी इस बिन्दु को माननीय रेरा प्राधिकरण की सक्षम पीठ के समक्ष उठा सकता है। अतः यह अवधारण बिन्दु संख्या-4 तद्नुसार निर्णीत किया जाता है।

40. अवधारण बिन्दु संख्या-2 इस अवधारण बिन्दु में यह देखना है कि क्‍या परियोजना विलम्बित होने के लिए जवाब में उल्लिखित फोर्स मैज्योर के कारण जिम्मेदार हैं या फिर कब्जा देने में हुई देरी के लिए विपक्षी जिम्मेदार है ? विपक्षी ने अपने जवाब में फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों का उल्लेख किया है, जिसमें कोविड-49 की परिस्थितियाँ तथा दिल्ली NCR 4 प्रदूषण के कारण माननीय एन.जी.टी. एवं माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा निर्माण कार्यों पर लगाई गयी Vet का उल्लेख किया है। । प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी ने जो कारण परियोजना पूर्ण होने में विलम्ब के लिए बताये हैं। उन बिन्दुओं के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया है। अतः बिना साक्ष्य दाखिल किये अभिवचनों को सिद्ध नहीं माना जा सकता। अभिवचनों को सिद्ध करने के लिए साक्ष्य दाखिल करना आवश्यक होता है, जो इस केस में नहीं किया गया है इन बिन्दुओं का कोई प्रभाव नहीं पड़ेगा। इसके अतिरिक्त यह पीठ अनुबन्ध में फोर्स मैज्योर के लिए निर्धारित 6 माह के ग्रेस पीरियड को विपक्षी को अवधारण बिन्दु संख्या- में प्रदान कर चुकी है और जहाँ तक कोविड-49 महामारी के कारण परियोजना विलम्बित होने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में समुचित स्थल पर विपक्षी को लाभ प्रदान कर दिया जायेगा। अतः इस पीठ का यह निष्कर्ष है कि यूनिट का कब्जा देने में की गयी देरी के लिए विपक्षी स्वयं जिम्मेदार है और विपक्षी ने करार में उल्लिखित तिथि तक शिकायतकर्ती को कब्जा नहीं दिया है। । इसके अतिरिक्त में माननीय उच्चतम न्यायालय ने सिविल अपील संख्या-940 / 2047 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ बैंक एवं अन्य” के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर-440 में फोर्स मैज्योर को निम्न प्रकार परिभाषित किया है:-

्ो Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं gel यह अवधारण बिन्दु विपक्षी के विपरीत निर्णीत किया जाता है। 44. अवधारण बिन्दु संख्या-3 इस अवधारण बिन्दु में यह देखना है कि क्या शिकायतकर्ती प्रतिकर प्राप्त करने की अधिकारी है? यदि हाँ, तो कितना प्रतिकर पाने की अधिकारी है ? ak Gi) Gi) (iii) 6

यह We अवधारण बिन्दु संख्या-4 4 यह -अवधारित कर चुकी है कि शिकायतकर्ती को विपक्षी द्वारा करार की शर्तों के अनुसार दिनांक 25.02.2020 तक कब्जा मिल जाना चाहिए था। विपक्षी ने इस तिथि तक शिकायतकर्ती को कब्जा देने में देरी की है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का प्रवर्तन दिनांक 04.05.2047 को उ0प्र0 में हुआ, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र० आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.207 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप a कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.2047 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04.05.207 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 at yada उ0प्र0 में प्रारम्भ हुआ अर्थात्‌ उ0प्र0 में यह अधिनियम दिनांक 04.05.2047 से लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से आगे की अवधि के लिए प्रतिकर की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी। अतः दिनाक 26.02.2020 से ओ.सी. /सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी होने के दिनांक तक शिकायतकर्ता, विपक्षी से प्रतिकर पाने का अधिकारी है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-74 में धारा-42,44,48 एवं 49 से सम्बन्धित प्रावधानों का उल्लंघन होने पर मामले की सुनवाई करने एवं प्रतिकर निर्धारण करने का क्षेत्राधिकार न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा-72 में न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा विचार में लिये जाने वाले कारको को निम्न प्रकार अंकित किया गया es

"72. While adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under section 7l, the adjudicating officer shall have due regard to the following factors, namely:— (a) the amount of disproportionate gain or unfair advantage, wherever quantifiable, made as a result of the default; (b) the amount of loss caused as a result of the default; (c) the repetitive nature of the default; (d) such other factors which the adjudicating officer considers necessary to the case in furtherance of justice." (l) कब्जा देने में हुई देरी के आधार पर प्रतिकर की गणना :- दिनांक 26.02.2020 से ओ.सी.//सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी होने के दिनांक तक कब्जा मिलने में हुई देरी के आधार पर प्रतिकर की गणना :- Ne 7 (i) इस अवधि के लिए प्रतिकर की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अनुसार की जायेगी। इस सम्बन्ध में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा निर्णीत “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की fe याचिका संख्या-2737/20॥7 में द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " उपरोक्त प्रावधान एवं विधि व्यवस्था के अनुसार कब्जा देने में हुई देरी के लिए दिलाया जाना वाला ब्याज प्रतिकर के रूप में देय होता है। इस सम्बन्ध में उ0प्र0 शासन द्वारा जारी किये गये भू-सम्पदा (विनियमन और विकास), (विकय,/पट्टा के लिए करार), नियमावली, 2048 के नियम 9 में व्यतिकम और उसके परिणामों का उल्लेख नियम संख्या-9. adi) के अनुसार निम्नानुसार ब्याज पाने का अधिकारी है:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, a (ii) 8 he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. " उपरोक्त प्रावधानों के अनुसार कब्जा मिलने में हुई देरी के लिए प्रतिकर Ke बैंक ऑफ इंडिया की ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक की दर पर प्रतिकर देय है। अतः शिकायतकर्ता, विपक्षी से दिनांक 26.02.2020 से ओ.सी. / सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि तक अदा की गयी कुल धनराशि 26,52,363//- रूपये अथवा जिस अदा की गयी धनराशि के सम्बन्ध में शिकायतकर्ती द्वारा wie प्रस्तुत की जायेगी में से (यदि कोई टैक्स लिया गया हो, तो उसे घटाकर अवशेष धनराशि) पर स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक की दर पर प्रतिकर प्राप्त करने का अधिकारी है।

इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.208 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48--65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल WHAT के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: #7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं .. (i) ii) (iii) 9

को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज के मद में प्रतिकर प्रोमोटर द्वारा आवंटी को नहीं दिया जाएगा और न ही इस अवधि के लिए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ती से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। वर्णित स्थिति में शिकायतकर्ती की शिकायत sarge आंशिक रूप से स्वीकार किये जाने योग्य है। आदेश शिकायतकर्ती की शिकायत आंशिक रूप से स्वीकार की जाती है। शिकायतकर्ती, विपक्षी से निम्न मद में प्रतिकर प्राप्त करेगी । कब्जा मिलने में देरी के आधार पर प्रतिकर : शिकायतकर्ता, विपक्षी से war मद में दिनांक 26.02.2020 से ओ.सी./सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि तक अदा की गयी कुल धनराशि 26,52,363/— रूपये अथवा जिस अदा की गयी धनराशि के सम्बन्ध में शिकायतकर्ती द्वारा wig प्रस्तुत की जायेगी में से (यदि कोई टैक्स लिया गया हो, तो उसे घटाकर अवशेष धनराशि) पर स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की ब्याज दर MCLRH प्रतिशत की वार्षिक की दर पर प्रतिकर प्राप्त करेगी, क्योंकि ओ.सी./सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी करने की तिथि अनिश्चित है, इसलिए इस आदेश के दिनांक तक उपरोक्त मद का प्रतिकर विपक्षी 45 दिन में अदा करेगा। कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज / प्रतिकर की गणना नहीं की जायेगी।

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ती को आदेश की तिथि से 45 दिनों के अन्दर उपरोक्त मद में प्रतिकर की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। विपक्षी आदेश के दिनांक के बाद से ओ.सी.,/ सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी होने की तिथि तक उपरोक्त मद का प्रतिकर, शिकायतकर्ती को यूनिट का कब्जा दिये जाने के समय अंतिम भुगतान में समायोजित करना सुनिश्चित करेगा। यदि उपरोक्त अवधि में प्रतिकर की धनराशि देय धनराशि से अधिक हो, तो वह शिकायतकर्ती को कब्जा दिये जाते समय वापस की जायेगी। यदि विपक्षी उस धनराशि को वापस न करें या अंतिम भुगतान में समायोजित न करें, तो शिकायतकर्ती को अधिकार होगा कि वह ओ.सी. /सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र की प्रतिलिपि उपरोक्त मद में प्रतिकर को प्राप्त करने हेतु अनुरोध पत्र के साथ प्राधिकरण में प्रस्तुत करना सुनिश्चित करें, जिससे आदेश की तिथि के बाद से ओ.सी. /सी.सी, के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी होने की तिथि तक की अवधि पर उसे उपरोक्त मद का प्रतिकर दिलाया जा सके | 430 (iv) विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(2४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ती द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

2. यदि विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ती को यह अधिकार होगा कि वह somo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में निष्पादन प्रकिया के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। 3. आदेश को पोर्टल पर अपलोड किया जाये | 4... पत्रावली अभिलेखागार में दाखिल की जाये। [a दिनांक :- 06/0/2022 REG ‘pr 4 ७-९ (चैतन्य कुमार Hats) (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण