U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Order: Bench of the Adjudicating Officer E-Court Presiding Officer: Shri Chaitanya Kumar Kulshreshtha Complaint No.: --407/08[?]45/05/93622/2022 Anupama Chaturvedi Residence: L-4॥, Railway Station Road, Ghaziabad, 207004, U.P. Versus Rise Projects Pvt. Ltd. Address: 495, Basement, Ram Vihar, Delhi-440092, India. The complainant has filed this complaint against the opposite party seeking compensation.

The complainant says that she booked Unit No. 7-7/602 in the opposite party's project Rise Organic Homes Phase-[?] at Ghaziabad, the total price of which was Rs. 40,64,250 /-, and that she has so far paid Rs. 33,08,59 /-. The complainant has filed a hard copy of the complaint, in which the complainant has said that the opposite party told her that its project work is in full swing and that the project would be completed by July, 2049. Therefore she booked in the project on 04.04.206. The allotment letter-cum-apartment buyer agreement was executed on 47.04.20I6. The unit in question was allotted to her, including all charges. At the time of registration with U.P. RERA, the date of completion was stated as 30.09.2020, which was extended [?] times to 28.03.2022. The RERA registration has expired. The opposite party gave false assurances regarding handing over possession. The project work is not complete. The opposite party is recovering interest at 8 per cent per annum. Construction work was to be completed in 42 months. She was assured that the opposite party would hand over possession after completing all facilities.

The complainant also says that the opposite party has been deficient in service. The opposite party has violated Section 48 of the Act and engaged in unfair trade practice. The complainant has cited the provisions of Section 72 of the Act. She has prayed for compensation for the delay in giving possession, compensation of Rs. 2,000/— per month for loss under the head of rent, Rs. 5 lakh compensation for mental harassment and suffering, Rs. 5 lakh compensation under the head of unfair trade practice, and Rs. 50,000/- compensation under the head of litigation costs.

Notices were sent to the opposite party, and the notice was served. The opposite party appeared before the Bench and filed its reply. In its reply the opposite party has stated that it does not accept the pleadings in the present complaint, because the complainant has concealed facts. The project was launched in September, 2045 and is registered with RERA. The project work was based on payments by allottees. The complainant has violated [?] of the Act. The opposite party is charging interest only at MCLR+% for delay in payment of the amounts. It has accepted that the unit in question was allotted to the complainant. It has stated that the allotment letter was executed on 47.04.206, according to which possession of the unit was to be given with 42 months + 6 months grace period. The opposite party will send the complainant an offer for fit-out by December, 2022, and will hand over physical possession by March, 2023. The complainant has not filed any evidence under Section 72 showing what loss has been caused to her, and she has not violated the provisions of the RERA Act. The present complaint is not maintainable before this Bench, because the allotment letter was executed before 04.05.2047. The opposite party has mentioned the circumstances of force majeure, including the [?] circumstances, and the stay on construction work imposed by the Hon'ble NGT and the Hon'ble Supreme Court on account of pollution in Delhi NCR. On these grounds, the opposite party has requested that the complaint be dismissed.

The complainant filed a rejoinder denying the written submissions of the opposite party and repeating the facts, and said that the project work had started even before September, 2075. She had booked the unit in January, 2046. Technical officers of U.P. RERA inspected the project on 08.06.2022, and on the basis of the facts recorded in that inspection, it is said that many works are incomplete. The complainant says that in Civil Appeal No. 232 and 4443--4444 /209, "R.B. Prasanna Kumar and others versus Mantri Castle Pvt. Ltd. and others", the Hon'ble Supreme Court on 44.02.2049 held that possession cannot be given before obtaining O.C.; the builder can offer possession only after obtaining O.C./C.C. The complainant has cited paragraph 25 of the order passed by the Hon'ble Supreme Court in "Newtech Promoters and Developers Pvt. Ltd. versus State of U.P. and others". Regarding force majeure, the complainant has cited the order passed by the Hon'ble Supreme Court in "Vikram Chatterjee versus Union of India and others". On these grounds, the complainant has requested that the reliefs sought be granted.

In support of her statement, the complainant has filed photographs of the project, a copy of the brochure, a copy of the interest calculation chart for delayed interest, copies of demand letters, a copy of the allotment letter-cum-apartment buyer agreement dated 47.04.2046, a copy of the complainant's ledger, documents relating to home loan, a copy of the tripartite agreement, and, along with the rejoinder, a copy of the technical inspection report dated 08.06.2022 and documents relating to registration of the project with RERA. The opposite party, along with its reply, has filed a copy of the payment schedule and a copy of the order dated 49.07.2022 relating to extension of registration. On the basis of the pleadings of both parties, the following points are framed for determination in this complaint: 1. Whether the opposite party has not given possession of the unit in question to the complainant within the fixed period as per the terms of the allotment letter/agreement? If yes, what is the effect? 2. Whether the force majeure reasons mentioned in the reply are responsible for the project being delayed, or whether the opposite party is responsible for the delay in giving possession? 3. Whether the complainant is entitled to receive compensation? If yes, how much compensation is she entitled to receive? The arguments of both parties were heard and the evidence available on the file was examined, on the basis of which the findings of the Bench are as follows: FINDINGS

9. Determination Point No. 4 In this determination point it has to be examined whether the opposite party has not given possession of the unit in question to the complainant within the fixed period as per the terms of the allotment letter/agreement. If yes, what is the effect?

The complainant says that the opposite party told her that its project work was in full swing and the project would be completed by July, 2049. Therefore she booked in the project on 04.04.2046. The allotment letter-cum-apartment buyer agreement was executed on i7.07.206. The unit in question was allotted to her, including all charges. At the time of registration with U.P. RERA the date of completion was stated as 30.09.2020, which was extended twice to 28.03.2022. The RERA registration has expired. The opposite party gave false assurances regarding handing over possession. The project work is not complete. The opposite party is recovering interest at 48 per cent per annum. Construction work was to be completed in 42 months. She was assured that the opposite party would hand over possession after completing all facilities. The complainant also says that the opposite party has been deficient in service. The opposite party has violated Section 48 of the Act and engaged in unfair trade practice. The complainant has cited the provisions of Section 72 of the Act. She has prayed for compensation for the delay in giving possession, compensation of Rs. 42,000,/- per month for loss under the head of rent, Rs. 5 lakh compensation for mental harassment and suffering, Rs. 5 lakh compensation under the head of unfair trade practice, and Rs. 50,000/— compensation under the head of litigation costs.

The opposite party, in its reply, has stated that the project in question was launched in September, 2045 and is registered with RERA. The project work was based on payments by allottees. The complainant has violated [?] of the Act. The opposite party is charging interest at MCLRH% [?] only for delay in payment of the amounts. It has accepted that the unit in question was allotted to the complainant. It has stated that the allotment letter was executed on 47.04.2046, according to which possession of the unit was to be given with 42 months + 6 months grace period. The opposite party will send the complainant an offer for fit-out by December, 2022, and will hand over physical possession by March, 2023. The complainant has not filed any evidence under Section 72 showing what loss has been caused to her, and she has not violated the provisions of the RERA Act. The present complaint is not maintainable before this Bench, because the allotment letter was executed before 04.05.2047. The Real Estate (Regulation and Development) Act, 20.6, in Section 48(), provides for the situation where possession of a flat is not received on time. The provisions of Section 48(4) are as follows: "]8, () If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed."

(iv) I have examined the allotment letter-cum-apartment buyer agreement dated 47.04.206. As per its possession clause, the unit was to be given to the complainant within 42 months + 6 months grace period, i.e. by 47.04.2020; but the opposite party failed to give possession up to the said prescribed period. In its reply the opposite party has stated that there are various force majeure reasons for the delay in giving possession, which will be considered in a separate determination point. In the present case, as per the agreement, possession was to be given by 47.04.2020, but the opposite party has not given possession of the unit in question to the complainant up to the said prescribed period, or till now. The opposite party says that it will send the complainant an offer for fit-out by December, 2022, and will give physical possession by March, 2023. Therefore the opposite party has itself admitted the delay in giving possession. The opposite party has violated the terms of the agreement and the provisions of Section 486) of the Act. Therefore this determination point is decided in favour of the complainant. [?]. Determination Point No. 2 In this determination point it has to be examined whether the force majeure reasons mentioned in the reply are responsible for the project being delayed, or whether the opposite party is responsible for the delay in giving possession.

In its reply the opposite party has mentioned the circumstances of force majeure, including the COVID-49 circumstances and the stay on construction work imposed by the Hon'ble NGT and the Hon'ble Supreme Court on account of pollution in Delhi NCR, and has [?] them. In respect of the reasons for the delay in completing the project which the opposite party has stated, no evidence has been filed on the file. Therefore, pleadings without filing evidence cannot be treated as proved. Filing evidence is necessary to prove pleadings, which has not been done in this case. These points will have no effect. Moreover, this Bench has already allowed the opposite party the 6-month period prescribed for force majeure in the agreement, in determination point No. 4. As regards the delay in the project due to the COVID-49 pandemic, the benefit will be given to the opposite party at the appropriate place. Therefore the finding of this Bench is that the opposite party itself is responsible for the delay in giving possession of the unit, and the opposite party has not given possession to the complainant by the date mentioned in the agreement. Further, the Hon'ble Supreme Court, in Civil Appeal No. 940 / 2047, "[?] Chatterjee and others versus Union of Bank and others", at page no. 234 and para-440, has defined force majeure as follows: "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

From the above definition of force majeure, it is clear that force majeure is a situation in which war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other natural calamity has occurred. In the present case no such circumstance arose. This determination point is decided against the opposite party. 44. Determination Point No. 3 In this determination point it has to be examined whether the complainant is entitled to receive compensation? If yes, how much compensation is she entitled to receive?

This Bench has already determined in determination point No. 4 that the complainant should have received possession from the opposite party as per the terms of the agreement by 47.04.2020. The opposite party has delayed giving possession to the complainant up to this date. In this regard, the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 came into force in U.P. on 07.05.207. In respect of this, by the notification dated 03.05.207 of the U.P. Government, Housing and Urban Planning Section-2, the Hon'ble Governor granted approval for U.P. to function as a regulatory authority from 04.05.2047. That is, from 04.05.2047 the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 came into force in U.P.; in other words, this Act has been in force in U.P. from 04.05.2047. The enforcement of this Act is prospective. Therefore, compensation for the period from 04.05.2047 onwards shall be calculated under the provisions of the Act. Therefore, from 48.04.2020 up to the date of issuance of the offer of possession letter with O.C./C.C., the complainant is entitled to receive compensation from the opposite party. Under Section 74 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the adjudicating officer has been given jurisdiction to hear the matter and determine compensation in case of violation of the provisions relating to Sections 42, 44, 48 and 49.

In this regard, the factors to be considered by the adjudicating officer under Section 72 of the RERA Act have been stated as follows: "72. While adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under section 7], the adjudicating officer shall have due regard to the following factors, namely:— (a) the amount of disproportionate gain or unfair advantage, wherever quantifiable, made as a result of the default; (b) the amount of loss caused as a result of the default; (c) the repetitive nature of the default; (d) such other factors which the adjudicating officer considers necessary to the case in furtherance of justice." (l) Calculation of compensation on the basis of delay in giving possession: Calculation of compensation based on the delay in receiving possession from 48.04.2020 up to the date of issuance of the offer of possession letter with O.C./C.C.: (i) Compensation for this period shall be calculated as per the provisions of the Act. In this regard, the Hon'ble Bombay High Court, in "Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and others versus Union of India", in Writ Petition No. 2737,/ 20॥7, has held that:

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intend to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." In accordance with the above provisions and legal position, interest for the delay in giving possession is payable as compensation. In this regard, the Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 2048, issued by the U.P. Government, mention the default and its consequences in Rule 9; under Rule No. 9 [?], the allottee is entitled to interest as follows:

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +/% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." In accordance with the above provisions, compensation for the delay in giving possession is payable at the State Bank of India's interest rate of MCLR+ [?] per cent per annum. Therefore the complainant is entitled to receive compensation from the opposite party at the State Bank of India's interest rate of MCLR+I per cent per annum, from 48.07.2020 up to the date of issuance of the offer of possession letter with O.C./C.C., on the total amount of Rs. 33,08,537 /- paid, or the amount for which the complainant submits receipts (after deducting tax, if any tax was taken).

Further, by notification No. 4740,/ 8-3-48-65 Miscellaneous [?] of the U.P. Government, Housing and Urban Planning Section-3, dated 77.40.20i8, the following has been mentioned regarding force majeure in clause 7 of the model [?]: "7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on [?], unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

Further in this sequence, after all relevant facts, the U.P. [?] Authority, by its order dated 06.06.2020, on account of the effect of COVID-49 (Corona Virus Disease), granted a period of 6 months from 25.03.2020, i.e. up to 25.09.2020, to complete all projects, and this period shall be treated as the force majeure period. Having regard to this, no compensation by way of interest for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020 shall be paid by the promoter to the allottee, and the opposite party shall not charge any delay interest from the complainant for this period.

2. The complainant has prayed for compensation under the head of litigation costs. She says that she had to file the present complaint against the opposite party for the protection of her rights, and had to spend money as litigation costs. Therefore she should be awarded Rs. 50,000 /- as compensation under this head. Section 44 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6 describes the functions and duties of the promoter, and under the provision of clause no. 4(8) it is provided that the promoter shall be liable for payment of the expenses of legal proceedings, because the complainant had to spend money on legal fees and on the fees of her advocate in filing the present complaint, as the opposite party did not give possession within the fixed period. Therefore she had to file the complaint. Accordingly, the opposite party shall pay Rs. 45,000 //- to the complainant under the said head as compensation. The complainant has prayed for compensation for mental harassment and suffering and for unfair trade practice. However, under Section 74 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6, and in Sections 42, 44, 48 and 49, no clear provision has been made for awarding compensation for mental harassment and suffering and for unfair trade practice. In such a situation it is not possible to award the complainant compensation for mental harassment and suffering and for unfair trade practice.

The complainant has prayed for compensation of Rs. 42,000,/- per month for loss under the head of rent. However, the complainant has not produced any evidence to prove this, such as a rent agreement or rent receipts. Therefore, in the absence of evidence, it is not possible to award any compensation under this head. In the circumstances described, the complainant's complaint is acceptable in part. ORDER The complainant's complaint is accepted in part. The complainant shall receive compensation from the opposite party under the following heads. Compensation on the ground of delay in receiving possession: The complainant shall receive compensation from the opposite party under this head, from 48.04.2020 up to the date of issuance of the offer of possession letter with O.C./C.C., on the total amount of Rs. 33,08,537 /— paid, or the amount for which the complainant submits receipts (after deducting tax, if any tax was taken), at the State Bank of India's interest rate of [?]2+ per cent per annum. Because the date of issuing the offer of possession letter with O.C./C.C. is uncertain, the compensation under the above head up to the date of this order shall be paid by the opposite party within 45 days. Having regard to the force majeure period on account of COVID-49, from 25.03.2020 to 25.09.2020, interest and compensation shall not be calculated for the delay in the project.

The opposite party is directed to ensure payment of the compensation amount under the above head to the complainant within 45 days from the date of the order. The opposite party shall ensure that the compensation under the above head, for the period from the date of this order up to the date of issuance of the offer of possession letter with O.C./C.C., is adjusted in the final payment at the time the complainant is given possession of the unit. If the compensation amount for the above period exceeds the amount payable, it shall be returned to the complainant at the time of handing over possession. If the opposite party does not return that amount or does not adjust it in the final payment, the complainant shall have the right to submit to the Authority a copy of the offer of possession letter with O.C./C.C., along with a request letter for receiving compensation under the above head, so that compensation under the above head can be awarded for the period from the date of the order up to the date of issuance of the offer of possession letter with O.C./C.C.

The opposite party is directed that, as per Section 2(24)0) of the RERA Act, 2046, if after RERA comes into force any interest rate is charged by the promoter from the allottee on the allottee's default, the same rate of interest shall be paid to the allottee when the promoter defaults. Therefore, interest at the rate of MCLR+ [?] per cent shall also be payable by the complainant on delayed payments. If any amount has been charged from the allottee at a higher rate for delay after RERA came into force, the interest for the delayed period shall also be calculated at that same rate. Compensation under the head of litigation costs: The complainant shall receive from the opposite party, under this head, Rs. 45,000,/- as compensation. The opposite party is directed to ensure payment of the compensation amount under the above head to the complainant within 45 days from the date of the order. If the opposite party does not comply with the order, the complainant shall have the right to get the order enforced through the execution process in the U.P. Real Estate Regulatory Authority. The order shall be uploaded on the portal. The file shall be filed in the record room. Date:- 06/0/2022 (Chaitanya Kumar Kulshreshtha) (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

3 उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी E-Court पीठासीन:- श्री चैतन्य कुमार कुलश्रेष्ठ शिकायत संख्या :--407/0८टारा 45/05/93622/2022 अनुपमा चतुर्वेदी निवास :— एल-4॥, रेलवे स्टेशन रोड़, गाजियाबाद, 207004, यू0पी०। बनाम राईस प्रोजेक्टस्‌ प्रा0 लि0 पता :-495, बेसमेन्ट, राम विहार, दिल्‍्ली-440092, इंडिया। की है। दो ने शिकायतकर्ती ने यह शिकायत विपक्षी के विरूद्द प्रतिकर दिलाये जाने हेतु संस्थित शिकायतकर्ती का कहना है कि उसने विपक्षी की परियोजना Rise Organic Homes Phase-! गाजियाबाद में यूनिट संख्या-7-7/602 बुक करायी थी, जिसका कुल मूल्य 40,64,250 /- रूपये था और शिकायतकर्ती अब तक धनराशि 33,08,59 /- रूपये अदा कर चुकी है। शिक्ताग़तकर्ती द्वारा शिकागत की ets कॉपी प्रस्तुत की गयी ऐै, fort शिकायलकर्ती gra कहा गया है कि विपक्षी द्वारा बताया गया कि उसकी परियोजना का कार्य पूर्ण गति पर है और जुलाई, 2049 तक परियोजना पूर्ण हो जायेगी। इसलिए उसने परियोजना में दिनांक 04.04.206 को बुकिंग की थी। आवंटन पत्र कम अपार्टमेन्ट बायर एग्रीमेन्ट दिनाक 47.04.20I6 को निष्पादित हुआ। प्रश्नगनत यूनिट उसे आवंटित की गयी, जिसमें सभी चार्जेज सम्मिलित थे। यूपी. रेरा में पंजीयन के समय पूर्णता की तिथि 30.09.2020 बताई गयी, जिसे बार बढ़ाकर दिनाक 28.03.2022 किया गया। रेरा रजिस्ट्रेशन समाप्त हो चुका है। विपक्षी कब्जा देने के सम्बन्ध में झूठे वचन दिये। परियोजना का कार्य पूर्ण नहीं है। विपक्षी 8 प्रतिशत वार्षिक की दर पर ब्याज की वसूली कर रहा है। निर्माण कार्य 42 माह में पूर्ण करना

रना था। उसे यह वचन दिया गया था कि वह सभी सुविधायें पूर्ण कराकर कब्जा देगा। शिकायतकर्ती का यह भी कहना है कि विपक्षी ने सेवा में कमी की है। अधिनियम की धारा-48 का उल्लंघन किया है और अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस की है। अधिनियम की धारा-72 के के प्रावधानों का उल्लेख किया है। उसने कब्जा देने में हुए विलम्ब के लिए प्रतिकर, किराये मद में हुई हानि के लिए 2,000/— रूपये प्रतिमाह प्रतिकर, मानसिक उत्पीड़न व कष्ट a 2 के लिए 5 लाख रूपये प्रतिकर, अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस के मद में 5 लाख रूपये प्रतिकर, वादव्यय के मद में 50,000/- रूपये प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है।

विपक्षी को नोटिस भेजे गये। नोटिस की तामील हुई। विपक्षी पीठ के समक्ष उपस्थित हुआ, उसने अपना जवाब प्रस्तुत किया। विपक्षी ने अपने जवाब में कहा है कि उन्हें प्रश्नगत शिकायत के अभिवचन स्वीकार नहीं है, क्योंकि शिकायतकर्ती द्वारा तथ्यों को छिपाया गया है। yeaa परियोजना सितम्बर, 2045 में लॉन्च की गयी थी और रेरा में पंजीकृत है। परियोजना का कार्य आवंटियों के भुगतान पर आधारित था। शिकायतकर्ती ने अधिनियम की ai—t9 का उल्लंघन किया है। विपक्षी धनराशि अदायगी के विलम्ब के लिए MCLR+% की दर से ही ब्याज वसूल कर रहा है। प्रश्नगत यूनिट शिकायतकर्ती को आवंटित किया जाना स्वीकार किया है। आवंटन पत्र का निष्पादन दिनांक 47.04.206 को होना बताया है जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड सहित दिया जाना था विपक्षी, शिकायतकर्ती को दिसम्बर, 2022 तक ऑफर फॉर फिट आऊट भेजेगा और भौतिक कब्जा मार्च, 2023 तक दे देगा। शिकायतकर्ती ने धारा-72 के प्रावधानों के अन्तर्गत ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया है, जिससे यह विदित हो सके कि उसे कितनी क्षति हुई है उसने रेरा अधिनियम के प्रावधानों का उल्लंघन नहीं किया है। peste शिकायत इस पीठ के समक्ष पोषणीय नहीं है, क्योंकि आवंटन पत्र दिनांक 04.05.2047 से पूर्व हुआ था। फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों का उल्लेख किया है, जिसमें aifas-i9 की परिस्थितियाँ तथा दिल्‍ली NCR @ प्रदूषण के कारण माननीय एन.जी.टी. एवं माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा निर्माण कार्यों पर लगाई गयी Vet का उल्लेख किया है। इन आधारों पर प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया है।

शिकायतकर्ता द्वारा प्रत्युत्तर दाखिल करते हुए विपक्षी के लिखित अभिकथनों से इनकार करते हुए तथ्यों की पुनरावृत्ति की है और कहा है कि परियोजना का कार्य सितम्बर, 2075 से पूर्व ही प्रारम्भ हो गया था। उसने जनवरी, 2046 में प्रश्नगत यूनिट बुक की थी। यूपी. रेरा के तकनीकी अधिकारियों ने परियोजना का निरीक्षण दिनांक 08.06.2022 को किया, उस निरीक्षण में जो तथ्य अंकित किये गये है और उसके आधार पर कहा है कि अनेंकों कार्य अपूर्ण हैं। उसका कहना है कि सिविल अपील संख्या-232 एवं 4443--4444 /209 “आर. बी. प्रसन्‍न कुमार एवं अन्य बनाम मंत्री कैसिल wo feo व अन्य” में माननीय उच्चतम न्यायालय ने दिनांक 44.02.2049 को अवधारित किया है कि ओ.सी. प्राप्त करने से पूर्व कब्जा नहीं दिया जा सकता है। विपक्षी ओ.सी.,/ सी.सी. प्राप्त करने के बाद ही कब्जा ऑफर कर सकता है। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा “न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा० लि0 बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में पारित आदेश के प्रस्तर-25 का उल्लेख किया है। फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में “बिक्रम चटर्जी बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश का उल्लेख किया है। इन आधारों पर याचित अनुतोषों को दिये जाने अनुरोध किया है। Ad 5)

शिकायतकर्ती द्वारा अपने कथन के समर्थन में परियोजना के फोटोग्राफ्स, ब्रोशर की प्रति, विलम्ब ब्याज से सम्बन्धित गणना चार्ट की प्रति, माँग पत्रों की प्रतियाँ आवंटन पत्र कम अपार्टमेन्ट बायर एग्रीमेन्ट दिनांकित 47.04.2046 की प्रति, शिकायतकर्ती के लेजर की प्रति, गृह ऋण लेने से सम्बन्धित कागजात की प्रतियाँ, त्रिपक्षीय अनुबन्ध पत्र की प्रति दाखिल की है तथा प्रत्युत्तर के साथ परियोजना से सम्बन्धित तकनीकी निरीक्षण की रिपोर्ट दिनांकित 08.06.2022 की प्रति एवं रेरा में परियोजना के पंजीयन से सम्बन्धित दस्तावेज दाखिल किये el विपक्षी ने अपने जवाब के साथ पेमेन्ट शैड्यूल की प्रति, पंजीयन के विस्तार से सम्बन्धित आदेश दिनांकित 49.07.2022 की प्रति दाखिल की है। उभय पक्षों के अभिवचनों के आधार पर इस शिकायत में अवधारण के लिए निम्न बिन्दु विचरित किये जाते है। l. क्‍या विपक्षी ने शिकायतकर्ती को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा आवंटन पत्र/करार की शर्तों के अनुसार नियत अवधि में प्रदान नहीं किया है? यदि हाँ तो प्रभाव ? 2. क्‍या परियोजना विलम्बित होने के लिए जवाब में उल्लिखित फोर्स मैज्योर के कारण जिम्मेदार हैं या फिर कब्जा देने में हुई देरी के लिए विपक्षी जिम्मेदार है ? 3. क्या शिकायतकर्ती प्रतिकर प्राप्त करने की अधिकारी है ? यदि हाँ, तो कितना प्रतिकर पाने की अधिकारी है ? उभय पक्ष के cot को सुना गया और पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर पीठ के निष्कर्ष निम्न प्रकार है:- निष्कर्ष 9. अवधारण बिन्दु संख्या-4 इस अवधारण बिन्दु में यह देखना है कि क्‍या विपक्षी ने शिकायतकर्ती को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा

आवंटन पत्र / करार की शर्तों के अनुसार नियत अवधि में प्रदान नहीं किया है? यदि हाँ तो प्रभाव ? (i) शिकायतकर्ती का कहना है कि विपक्षी द्वारा बताया गया कि उसकी परियोजना का कार्य पूर्ण गति पर है और जुलाई, 2049 तक परियोजना पूर्ण हो जायेगी। इसलिए उसने परियोजना में दिनांक 04.04.2046 को बुकिंग की थी। आवंटन पत्र कम अपार्टमेन्ट बायर एग्रीमेन्ट दिनाक i7.07.206 को निष्पादित हुआ। प्रश्नगत यूनिट उसे आवंटित की गयी, जिसमें सभी चार्जेज सम्मिलित थे। यू.पी. रेरा में पंजीयन के समय पूर्णता की तिथि 30.09.2020 बताई गयी, जिसे दो बार बढ़ाकर दिनाक 28.03.2022 किया गया। रेरा रजिस्ट्रेशन समाप्त हो चुका है। विपक्षी ने कब्जा देने के सम्बन्ध में झूठे वचन दिये। परियोजना का कार्य पूर्ण नहीं है। विपक्षी मु (ii) (iii) 4 48 प्रतिशत वार्षिक की दर पर ब्याज की वसूली कर रहा है। निर्माण कार्य 42 माह में पूर्ण करना था। उसे यह वचन दिया गया था कि वह सभी सुविधायें पूर्ण कराकर कब्जा देगा। शिकायतकर्ती का यह भी कहना है कि विपक्षी ने सेवा में कमी की है। अधिनियम की धारा-48 का उल्लंघन किया है और अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस की है। अधिनियम की धारा-72 के प्रावधानों का उल्लेख किया है। उसने कब्जा देने में हुए विलम्ब के लिए प्रतिकर, किराये के मद में हुई हानि के लिए 42,000,/- रूपये प्रतिमाह प्रतिकर, मानसिक उत्पीड़न व कष्ट के लिए 5 लाख रूपये प्रतिकर, अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस के मद में 5 लाख रूपये प्रतिकर, वादव्यय के मद में 50,000/— रूपये प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है।

विपक्षी ने अपने जवाब में कहा है कि प्रश्नगत परियोजना सितम्बर, 2045 में लॉन्च की गयी थी और रेरा में पंजीकृत है। परियोजना का कार्य आवंटियों के भुगतान पर आधारित था। शिकायतकर्ती ने अधिनियम की aRs9 का उल्लंघन किया है। विपक्षी धनराशि अदायगी के विलम्ब के लिए MCLRH% की दर से ही ब्याज वसूल कर रहा है। प्रश्नगत यूनिट शिकायतकर्ती को आवंटित किया जाना स्वीकार किया है। आवंटन पत्र का निष्पादन दिनांक 47.04.2046 को होना बताया है, जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड सहित दिया जाना था। विपक्षी, शिकायतकर्ती को दिसम्बर, 2022 तक ऑफर फॉर फिट आऊट भेजेगा और भौतिक कब्जां मार्च, 2023 तक दे देगा। शिकायतकर्ती ने धारा-72 के प्रावधानों के अन्तर्गत ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया है, जिससे यह विदित हो सके कि उसे कितनी क्षति हुई है। उसने रेरा अधिनियम के प्रावधानों का उल्लंघन नहीं किया है। प्रश्नगत शिकायत इस पीठ के समक्ष पोषणीय नहीं है, क्योंकि आवंटन पत्र दिनांक 04.05.2047 से पूर्व हुआ था। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20.6 की धारा-48() में प्रावधान किया गया है कि फ्लैट का कब्जा समय से न मिलने से सम्बन्ध में प्रावधान दिया गया है। धारा-48(4) के प्रावधान निम्न प्रकार है:- "]8, () If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may ie 5 be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed."

(iv) मैनें आवंटन पत्र कम अपार्टमेन्ट बायर एग्रीमेन्ट दिनांकित 47.04.206 का अवलोकन किया, जिसके कब्जा सम्बन्धी WAR के अनुसार शिकायतकर्ती को यूनिट का कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड सहित अर्थात्‌ दिनांक 47.04.2020 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी उक्त निर्धारित अवधि तक कब्जा देने में असफल रहा। विपक्षी ने अपने जवाब में कहा है कि कब्जा देने में विलम्ब के विभिन्‍न फोर्स मैज्योर के कारण बताये हैं, जिनके सम्बन्ध में पृथक अवधारण बिन्दु में विचार किया जायेगा। प्रश्नगत प्रकरण में अनुबन्ध के अनुसार कब्जा दिनांक 47.04.2020 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी ने उक्त निर्धारित अवधि तक अथवा अब तक शिकायतकर्ती को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया है। विपक्षी का कहना है कि वह शिकायतकर्ती को दिसम्बर, 2022 तक ऑफर फॉर फिट आऊट भेजेगा और भौतिक कब्जा मार्च, 2023 तक दे देगा। अतः विपक्षी ने कब्जा देने में हुई देरी को स्वयं स्वीकार कर लिया है। विपक्षी ने करार की शर्तों का उल्लंघन किया है और अधिनियम की धारा-486) के प्रावधानों का उल्लंघन किया है। अतः यह अवधारंण बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ती के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। jo. अवधारण बिन्दु संख्या-2 अवधारण rg संख्या-2 इस अवधारण बिन्दु में यह देखना है कि क्‍या परियोजना विलम्बित होने के लिए जवाब में उल्लिखित फोर्स मैज्योर के कारण जिम्मेदार हैं या फिर कब्जा देने में हुई देरी के लिए विपक्षी जिम्मेदार है ? विपक्षी ने अपने जवाब में फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों का उल्लेख किया है, जिसमें कोविड-49 की परिस्थितियाँ तथा दिल्ली NCR 4 प्रदूषण के कारण माननीय एन.जी.टी. एवं माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा निर्माण कार्यों पर लगाई गयी रोकों का seers किया है।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी ने जो कारण परियोजना पूर्ण होने में विलम्ब के लिए बताये हैं। उन बिन्दुओं के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया है। अतः बिना साक्ष्य दाखिल किये अभिवचनों को सिद्ध नहीं माना जा सकता। अभिवचनों को सिद्ध करने के लिए साक्ष्य दाखिल करना आवश्यक होता है, जो इस केस में नहीं किया गया है। इन बिन्दुओं का कोई प्रभाव नहीं पड़ेगा। इसके अतिरिक्त यह पीठ अनुबन्ध में फोर्स मैज्योर के लिए निर्धारित 6 माह के ta पीरियड को विपक्षी को अवधारण बिन्दु संख्या-4 में प्रदान कर चुकी है और जहाँ तक कोविड-49 महामारी के कारण परियोजना विलम्बित होने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में समुचित स्थल पर विपक्षी को लाभ प्रदान कर दिया जायेगा। अतः x 6 इस पीठ का यह निष्कर्ष है कि यूनिट का कब्जा देने में की गयी देरी के लिए विपक्षी स्वयं जिम्मेदार है और विपक्षी ने करार में उल्लिखित तिथि तक शिकायतकर्ती को कब्जा नहीं दिया है। इसके अतिरिक्त में माननीय उच्चतम न्यायालय ने सिविल अपील संख्या-940 / 2047 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ बैंक एवं अन्य” के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर-440 में फोर्स मैज्योर को निम्न प्रकार परिभाषित किया है:- lesen Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं gel यह अवधारण बिन्दु विपक्षी के विपरीत निर्णीत किया जाता है। 44. अवधारण बिन्दु संख्या-3

इस अवधारण बिन्दु में यह देखना है कि क्‍या शिकायतकर्ती प्रतिकर प्राप्त करने की अधिकारी है? यदि हाँ, तो कितना प्रतिकर पाने की अधिकारी है ? 6) यह पीठ अवधारण बिन्दु संख्या-4 में यह अवधारित कर चुकी है कि शिकायतकर्ती को विपक्षी द्वारा करार की शर्तों के अनुसार दिनांक 47.04.2020 तक कब्जा मिल जाना चाहिए था। विपक्षी ने इस तिथि तक शिकायतकर्ती को कब्जा देने में देरी की है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का प्रवर्तन दिनाक 07.05.207 को उ0प्र0 में हुआ, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र० आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.207 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप में कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.2047 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04.05.2047 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का प्रवर्तन उ0प्र0 में प्रारम्भ हुआ अर्थात्‌ उ0प्र0 में यह अधिनियम दिनांक 04.05.2047 से लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से आगे की अवधि के लिए प्रतिकर की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी। अतः दिनांक 48.04.2020 से ओ.सी. /सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी होने के दिनांक तक शिकायतकर्ती, विपक्षी से प्रतिकर पाने की अधिकारी है। 7 Gi) = भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-74 में धारा-42,44,48 एवं 49 से सम्बन्धित प्रावधानों का उल्लंघन होने पर मामले की सुनवाई करने एवं प्रतिकर निर्धारण करने का क्षेत्राधिकार न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को प्रदान किया गया है।

Gi) इस सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा-72 में न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा विचार में लिये जाने वाले कारको को निम्न प्रकार अंकित किया गया है:- | "72. While adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under section 7], the adjudicating officer shall have due regard to the following | factors, namely:— (a) the amount of disproportionate gain or unfair advantage, wherever quantifiable, made as a result of the default; (b) the amount of loss caused as a result of the default; (c) the repetitive nature of the default; (d) such other factors which the adjudicating officer considers necessary to the case in furtherance of justice." (l) कब्जा देने में हुई देरी के आधार पर प्रतिकर की गणना :- दिनांक 48.04.2020 से ओ.सी. /सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी होने के दिनांक तक कब्जा मिलने में हुई देरी के आधार पर प्रतिकर की गणना :- (i) इस अवधि के लिए प्रतिकर की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अनुसार की जायेगी। इस सम्बन्ध में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा निर्णीत “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की Re याचिका संख्या-2737,/ 20॥7 में द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter A 8 interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " उपरोक्त प्रावधान एवं विधि व्यवस्था के अनुसार कब्जा देने में हुई देरी के लिए दिलाया जाना वाला ब्याज प्रतिकर के रूप में देय होता है। इस सम्बन्ध में उ0प्र0 शासन द्वारा जारी किये गये भू-सम्पदा (विनियमन और विकास), (विकय/पट्‌्टा के लिए करार), नियमावली, 2048 के नियम 9 में व्यतिकम और उसके परिणामों का उल्लेख नियम संख्या-9. adi) के अनुसार निम्नानुसार ब्याज पाने का अधिकारी है:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +/% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. " URI प्रावधानों के अनुसार कब्जा मिलने में हुई देरी के लिए प्रतिकर स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक की दर पर प्रतिकर देय है। अतः शिकायतकर्ता, विपक्षी से दिनांक 48.07.2020 से ओ.सी./ सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि तक अदा की गयी कुल धनराशि 33,08,537 /- रूपये अथवा जिस अदा की गयी धनराशि के सम्बन्ध में शिकायतकर्ती द्वारा रसीदें प्रस्तुत की जायेगी में से (यदि कोई टैक्स लिया गया हो, तो उसे घटाकर अवशेष धनराशि) पर स्टेट बैंक ऑफ i! 9 इंडिया की ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत की वार्षिक की दर पर प्रतिकर प्राप्त करने का अधिकारी है।

Gi) इसके अतिरिक्त दिनांक 77.40.20i8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740,/ 8-3-48-65 विविध ie S द्वारा मॉडल White के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 WW अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज के मद में प्रतिकर प्रोमोटर द्वारा आवंटी को नहीं दिया जाएगा और न ही इस अवधि के लिए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ती से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा । 2. शिकायतकर्ती ने वाद व्यय के मद में प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है, उसका कहना है कि उसे अपने अधिकारों के संरक्षण के लिए विपक्षी के विरूद्द प्रश्नगत शिकायत योजित करनी पड़ी। वाद व्यय के रूप में उसे धनराशि व्यय करनी पड़ी। अतः इस मद में उसे 50,000 /- रूपये प्रतिकर दिलाया जाये। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-44 सम्प्रवर्तक के कृत्य और कर्तव्यों का उल्लेख करती है, जिसके खण्ड श्र () Gi) 0 संख्या-4(8) के उपबन्ध में यह व्यवस्था की गयी कि सम्प्रवर्तक विधिक कार्यवाहियों के खर्च की अदायगी के लिए उत्तरदायी होगा, क्योंकि शिकायतकर्ती को प्रश्नगत शिकायत योजित करने में विधिक फीस और अपने अधिवक्ता की फीस के मद में धनराशि व्यय करनी पड़ी, क्योंकि विपक्षी ने नियत अवधि में कब्जा नहीं दिया। अतः उसे शिकायत योजित करनी पड़ी। अतः विपक्षी, शिकायतकर्ती को vat मद में 45,000 //- रूपये की धनराशि प्रतिकर के रूप में अदा करेगा।

शिकायतकर्ती ने मानसिक उत्पीड़न व कष्ट तथा अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस हेतु प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है, लेकिन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-74 में धारा-42,44,48 एवं 49 में मानसिक उत्पीड़न व कष्ट तथा अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस के मद में प्रतिकर दिलाये जाने हेतु कोई स्पष्ट प्रावधान नहीं दिये गये है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ती को मानसिक उत्पीड़न व कष्ट तथा अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस हेतु प्रतिकर दिलाया जाना सम्भव नहीं है। शिकायतकर्ती ने किराये के मद में हुई हानि के लिए 42,000/- रूपये प्रतिमाह प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है, लेकिन शिकायतकर्ती ने यह सिद्ध करने के लिए कोई साक्ष्य जैसे कि :- किरायानामा या किराये की रसीदें आदि प्रस्तुत नहीं की है। अतः साक्ष्यों के अभाव में इस मद में कोई प्रतिकर दिलाया जाना सम्भव नहीं है। वर्णित स्थिति में शिकायतकर्ती की शिकायत saa आंशिक रूप से स्वीकार किये जाने योग्य है। आदेश शिकायतकर्ती की शिकायत आंशिक रूप से स्वीकार की जाती है। शिकायतकर्ती, विपक्षी से निम्न मदों में प्रतिकर प्राप्त करेगी | कब्जा मिलने में देरी के आधार पर प्रतिकर :

शिकायतकर्ती, विपक्षी से var मद में दिनांक 48.04.2020 से ओ.सी. / सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि तक अदा की गयी कुल धनराशि 33,08,537 /— रूपये अथवा जिस अदा की गयी धनराशि के सम्बन्ध में शिकायतकर्ती द्वारा रसीदें प्रस्तुत की जायेगी में से (यदि कोई टैक्स लिया गया हो, तो उसे घटाकर अवशेष धनराशि) पर स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की ब्याज दर धभटा॥२+ प्रतिशत की वार्षिक की दर पर प्रतिकर प्राप्त करेगा, क्योंकि ओ.सी./ सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी करने की तिथि अनिश्चित है, इसलिए इस आदेश के दिनांक तक उपरोक्त मद का प्रतिकर विपक्षी 45 दिन में अदा करेगा। कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज / प्रतिकर की गणना नहीं की जायेगी। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ती को आदेश की तिथि से 45 दिनों के अन्दर उपरोक्त मद में प्रतिकर की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। श्र (iii) (iv) (i) (ii) 4. 5. 44

विपक्षी आदेश के दिनांक के बाद से ओ.सी. / सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी होने की तिथि तक उपरोक्त मद का प्रतिकर, शिकायतकर्ती को यूनिट का कब्जा दिये जाने के समय अंतिम भुगतान में समायोजित करना सुनिश्चित करेगा। यदि उपरोक्त अवधि में प्रतिकर की धनराशि देय धनराशि से अधिक हो, तो वह शिकायतकर्ती को कब्जा दिये जाते समय वापस की जायेगी। यदि विपक्षी उस धनराशि को वापस न करें या अंतिम भुगतान में समायोजित न करें, तो शिकायतकर्ती को अधिकार होगा कि वह ओ.सी. / सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र की प्रतिलिपि उपरोक्त मद में प्रतिकर को प्राप्त करने हेतु अनुरोध पत्र के साथ प्राधिकरण में प्रस्तुत करना सुनिश्चित करें, जिससे आदेश की तिथि के बाद से ओ.सी. /सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी होने की तिथि तक की अवधि पर उसे उपरोक्त मद का प्रतिकर दिलाया जा सके। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ती द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। वाद व्यय के मद में प्रतिकर :- शिकायतकर्ती, विपक्षी से var मद में 45,000,/- रूपये की धनराशि प्रतिकर के रूप में प्राप्त करेगी।

विपक्षी को यह आदेशित किया जाता है कि वह आदेश की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ती को उपरोक्त मद में प्रतिकर की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। यदि विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ती को यह अधिकार होगा कि वह उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में निष्पादन प्रकिया के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश को पोर्टल पर अपलोड किया जाये | an पत्रावली अभिलेखागार में दाखिल की जाये। Ke दिनांक :- 06/0/2022 Seger a BAe: ७०० ‘ (चैतन्य कुमार कुलश्रेष्ठ) (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण