U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Order: Bench of the Adjudicating Officer Presiding Officer: Shri Chaitanya Kumar Kulshreshtha Complaint No. — ADJ/NCRI45/04/73060/202I Megha Grover Residence: 4/474, First Floor, Chiranjeev Vihar, Ghaziabad, 204002, U.P. Versus 2|Rise Projects Pvt. Ltd. Address: 495 Basement, Ram Vihar, Delhi-440092 The complainant has filed this complaint against the opposite party seeking compensation. 2... In the complaint, the complainant has stated that the complainant booked Flat No. 78-507 in the opposite party's project Rise Organic Homes Phase-[?] at Ghaziabad, the total price of which was Rs. 32,02,660/—, against which the complainant has already paid Rs. 2473,474 /-. The revised date of completion was 22.08.209, and a 6-month grace period was kept. The complainant also says that the promoter has not yet given possession of the unit. Wrong information was given. Possession was to be given in the year 2049, and delay has been made in giving possession, due to which a loss of Rs. 8,000,//- per month is being suffered in rental income. If the flat had been received, the complainant could have let out the flat on rent. The complainant had booked the unit in the year 20i5. Possession was to be given within 48 months including the grace period. The opposite party did not give possession on time. On these grounds, the complainant has prayed for compensation.

3. Notices were sent to the opposite party. The notice was served. The opposite party appeared before the Bench and filed its reply. In its reply, the opposite party has stated that the statements made in the complaint are wrong. The unit in question was allotted to the complainant. The application for allotment was given on 28.07.205 and the allotment letter was executed on 22.08.205. Possession was to be given in 42 months + 6 months. The project was under the "conga fies" [?] scheme. The opposite party has said that orders of the NGT on construction led to a stay in Delhi NCR, due to which construction work was obstructed from the year 20i6. The Hon'ble Supreme Court also imposed a stay on construction work, and this stay was lifted on 14.02. 2020. Construction work could be carried out only from 6 a.m. to 6 p.m. Due to the stay on construction, labour and material were not available. Construction work was affected due to the [?] pandemic, regarding which the central government issued orders. The complainant has prayed for compensation under the head of rent; regarding that, the rent agreement dated 03.06.2049 filed by the complainant is of Ghaziabad, whereas the property was in Greater Noida West. On these [?] grounds, the opposite party has prayed that the complainant's complaint be dismissed.

The complainant filed a rejoinder repeating the facts and said that the statements made by the opposite party are wrong. The complainant has mentioned various particulars of the unit, the price and the super area, and has said that the RERA Authority has already accepted in earlier [?] complaints that the promoter is delaying possession. Possession has not been given on time, and there is no likelihood of possession being given even in the next 2 years. The complainant said that the complainant has been paying on time. The complainant has cited various cases and says that the opposite party is deliberately delaying handing over possession, and has prayed for compensation under the head of rent and until the unit is handed over with O.C./C.C. In support of the complainant's statement, copies of the booking application, the allotment letter dated 22.08.20i5, rent agreements, and receipts relating to payments have been filed. The opposite party has not filed any evidence along with its reply. On the basis of the pleadings of both parties, the following points are framed for determination in this complaint: [?]. Whether the opposite party has not given possession of the unit in question to the complainant within the fixed period as per the terms of the allotment letter/agreement? If yes, what is the effect?

2. Whether the force majeure reasons mentioned in the reply are responsible for the project being delayed, or whether the opposite party is responsible for the delay in giving possession? 3. Whether the complainant is entitled to receive compensation? If yes, how much compensation is the complainant entitled to receive? The arguments of both parties were heard and the evidence available on the file was examined, on the basis of which the findings of the Bench are as follows: FINDINGS 9. Determination Point No. 4 In this determination point, it has to be examined whether the opposite party has not given possession of the unit in question to the complainant within the fixed period as per the terms of the allotment letter/agreement. If yes, what is the effect? The complainant states that the revised date of completion was 22.08.2079 and a 6-month grace period was kept. The complainant also says that the promoter has not yet given possession of the unit. Wrong information was given. Possession was to be given in the year 20:9. Delay has been made in giving possession, due to which a loss of Rs. 8,000,/- per month is being suffered in rental income. If the flat had been received, the complainant could have let it out on rent. The complainant booked the unit in the year 205. Possession was to be given within 48 months including the grace period. The opposite party did not give possession on time.

In reply to this, the opposite party has stated that the application for allotment was given on 28.07.2045 and the allotment letter was executed on 22.08.2045. Possession was to be given in 42 months + 6 months. The project was delayed due to force majeure circumstances. The Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, in Section 48() [?], provides for the situation where possession of a flat is not received on time. The provisions of [?] are as follows: "I8. (I) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, — (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed."

(iv) I have examined the allotment letter dated 22.08.20i5. As per the allotment letter, possession of the unit was to be given to the complainant within 42 months + 6 months grace period, subject to the circumstances of force majeure. Therefore the date for giving possession of the unit in question works out to 24.08.2049, but the opposite party has failed to give possession up to the said prescribed period. In its reply the opposite party has stated various force majeure reasons for the delay in giving possession, which will be considered in a separate determination point. In the present case, as per the allotment letter, possession was to be given by 24.08.20I9, but the opposite party has not given possession up to the said prescribed period. Therefore the opposite party has violated the terms of the agreement and the provisions of Section 480) of the Act, and this determination point is decided in favour of the complainant. 40, Determination Point No. 2 In this determination point, it has to be examined whether the force majeure reasons mentioned in the reply are responsible for the project being delayed, or whether the opposite party is responsible for the delay in giving possession.

In its reply the opposite party has stated that orders of the NGT on construction led to a stay in Delhi NCR, due to which construction was obstructed from the year 2046. The Hon'ble Supreme Court also imposed a stay on construction, and this stay was lifted on 44.02.2020. Construction could be carried out only from 6 a.m. to 6 p.m. Due to the stay on construction, labour and material were not available. Construction was affected due to the COVID-49 pandemic, regarding which the central government issued orders. In respect of the reasons for delay in the project that the opposite party has stated in the present case, no evidence has been filed on the file. Therefore, without filing evidence, the pleadings cannot be treated as proved. Filing evidence is necessary to prove pleadings, which has not been done in this case. These points will have no effect. Moreover, this Bench has already allowed the opposite party the 6-month grace period prescribed as the grace period in the allotment letter, in determination point [?]. Therefore, the finding of this Bench is that the opposite party itself is responsible for the delay in giving possession of the unit, and the opposite party has not given possession to the complainant by the date mentioned in the agreement. As far as the COVID-49 pandemic is concerned, the reasonable benefit in this regard will be given to the opposite party at the appropriate place.

Further, the Hon'ble Supreme Court, in Civil Appeal No. 940 / 2047, "Vikram Chatterjee and others versus Union of Bank and others", at page no. 234 and para-440, has defined force majeure as follows: "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." From the above definition of force majeure, it is clear that force majeure is a situation in which war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other natural calamity has occurred. In the present case no such circumstance arose. This determination point is decided against the opposite party. 44. Determination Point No. 3 In this determination point, it has to be examined whether the complainant is entitled to receive compensation? If yes, how much compensation is the complainant entitled to receive?

(i) This Bench has already determined in determination point [?] that the complainant should have received possession from the opposite party as per the terms of the agreement by 24.08.2049. The opposite party has delayed giving possession to the complainant up to this date. In this regard, the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20r6 came into force in U.P. on 04.05.2047. In respect of this, by the notification dated 03.05.2047 of the U.P. Government, Housing and Urban Planning Section-2 [?], the Hon'ble Governor granted approval for U.P. to function as a regulatory authority from 04.05.207. That is, the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2006 came into force in U.P. from 04.05.2047; in other words, this Act has been in force in U.P. from 04.05.2047. The enforcement of this Act is prospective. Therefore, for the period before 0.05.2047, compensation could be calculated under the provisions of the allotment letter; however, in the present case the date for giving possession to the complainant was 27.08.2079, which is a date after the date of enforcement of the Act, 04.05.2047. Therefore, from 22.08.2049 up to the date of issuance of the offer of possession letter with O.C./C.C., the complainant is entitled to receive compensation from the opposite party under the provisions of the Act.

(0) Under Section 74 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206, the adjudicating officer has been given jurisdiction to hear the matter and determine compensation in case of violation of the provisions relating to Sections 42, 44, 8 and 49. (ii) In this regard, the factors to be considered by the adjudicating officer under Section 72 of the RERA Act have been stated as follows: "72, While adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under section 7, the adjudicating officer shall have due regard to the following factors, namely:— (a) the amount of disproportionate gain or unfair advantage, wherever quantifiable, made as a result of the default; (b) the amount of loss caused as a result of the default; (c) the repetitive nature of the default; (d) such other factors which the adjudicating officer considers necessary to the case in furtherance of justice." (l) Calculation of compensation on the basis of delay in giving possession: Calculation of compensation on the basis of the delay in receiving possession from 22.08.2049 up to the date of issuance of the offer of possession letter with O.C./C.C.: Compensation for this period shall be calculated as per the provisions of the Act. In this regard, the Hon'ble Bombay High Court, in Neelkamal Realtors [?] Pvt. Ltd. and others versus Union of India, in [?] petition No. 237 /20:7, has held that:

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intend to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." In accordance with the above provisions and legal position, interest for the delay in giving possession is payable as compensation. In this regard, the Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale) Rules, 2048, issued by the U.P. Government, mention in Rule 9 the default and its consequences; under Rule No. 9 [?], the allottee is entitled to interest as follows:

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +!% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." In accordance with the above provisions, compensation for the delay in giving possession is payable at the State Bank of India's interest rate of MCLR+ [?] per cent per annum. Therefore, the complainant is entitled to receive compensation from the opposite party at the rate of MCLR+I per cent per annum, on the remaining amount (after deducting tax, if any tax was taken) out of the total amount of Rs. 24,73,474 /- paid, from 220820I9 up to the date of issuance of the offer of possession letter with O.C./C.C. (2) Compensation under the head of rent:

The complainant states that possession has been delayed, due to which a loss of Rs. 8,000,//- per month is being suffered under the head of rent. If the flat had been received, the complainant could have let out the flat on rent. In response, the opposite party has stated that the complainant has prayed for compensation under the head of rent, and that the rent agreement dated 03.06.209 filed by the complainant is of Ghaziabad, whereas the property was in Greater Noida West.

The complainant has filed copies of the rent agreement dated 03.06.2049 and the rent agreements dated 24.07.2020, in which the rented property is stated to be situated at Gaur City-4, Greater Noida West. Under the agreement dated 03.06.2049 the rent amount is shown as Rs. 7,500,/- per month, and under the agreement dated 24.07.2020 it is shown as Rs. 8,000 / -. Rent receipts have been filed in respect of this. The building allotted to the complainant is in Ghaziabad. Therefore the complainant can receive rent compensation only as per a unit of the same area at the same location where the unit was allotted. The area of the unit in question is 990 square feet. The Bench considers it proper that for a flat of 990 square feet, the minimum rent shall not be less than Rs. 6,000,//- per month. Had the complainant received possession of the unit on time, the complainant could have used the unit for residential purposes, which the complainant could not do. Therefore the complainant has suffered a loss under the head of rent. This Bench can award the loss suffered under the head of rent as compensation under Section 72(0) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046. Therefore the complainant is entitled to receive compensation under the head of rent at the rate of Rs. 6,000/- per month from the opposite party, from 22.08.2049 up to the date of issuance of the offer of possession letter with O.C./C.C.

Further, by notification No. 4740,/8-3--48-65 Miscellaneous / 46 of the U.P. Government, Housing and Urban Planning Section-3, dated 47.40.208, the following has been mentioned regarding force majeure in clause 7 of the model agreement: "7.) Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on [?], unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

Further in this sequence, after all relevant facts, the [?] RERA Authority, by its order dated 06.06.2020, on account of the effect of COVID-49 (Corona Virus Disease), granted a period of 6 months from 25.03.2020, i.e. up to 25.09.2020, to complete all projects, and this period shall be treated as the force majeure period. Having regard to this, no interest, and no compensation under the head of rent, shall be paid by the promoter to the allottee for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020, and the opposite party shall not charge any delay interest from the complainant for this period. Therefore the complainant's complaint is acceptable in part, as stated above. ORDER The complainant's complaint is accepted in part. The complainant shall receive compensation from the opposite party under the following heads. Compensation on the ground of delay in receiving possession: The complainant shall receive compensation from the opposite party at the State Bank of India's interest rate of MCLRH [?] per cent per annum, on the remaining amount (after deducting tax, if any tax was taken) out of the total amount of Rs. 2473,477/- paid, from 22.08.20I9 up to the date of issuance of the offer of possession letter with O.C./C.C. Compensation under the head of rent:

The complainant shall receive compensation under this head from the opposite party, from 22,08.209 up to the date of issuance of the offer of possession letter with O.C./C.C., at the rate of Rs. 6,000,/- per month, because the date of issuing the offer of possession letter with O.C./C.C. is uncertain. Therefore the compensation under the above heads up to the date of this order shall be paid by the opposite party within 45 days. Having regard to the force majeure period, interest and compensation under the head of rent shall not be calculated for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020. The opposite party is directed to ensure payment of the compensation amount under the above [Fal] heads to the complainant within 45 days from the date of this order.

The opposite party shall ensure that the compensation under the above heads, for the period from the date of this order up to the date of issuance of the offer of possession letter with O.C./C.C., is adjusted in the final payment at the time the complainant is given possession of the unit. If the compensation amount for the above period exceeds the amount payable, it shall be returned to the complainant at the time of handing over possession. If the opposite party does not return that amount or does not adjust it in the final payment, the complainant shall have the right to submit to the Authority a copy of the offer of possession letter with O.C./C.C., along with a request letter for receiving compensation under the above heads, so that compensation under the above heads can be awarded for the period from the date of the order up to the date of issuance of the offer of possession letter with O.C./C.C.

The opposite party is directed that, as per Section 2(28)6) of the RERA Act, 2046, if after RERA comes into force any interest rate is charged by the promoter from the allottee on the allottee's default, the same rate of interest shall be paid to the allottee when the promoter defaults. Therefore, interest at the rate of MCLR+ [?] per cent shall also be payable by the complainant on delayed payments. If any amount has been charged from the allottee at a higher rate for delay after RERA came into force, the interest amount for the delayed period shall also be calculated at that same rate. If the opposite party does not comply with the order, the complainant shall have the right to get the order enforced through [?] in the U.P. Real Estate Regulatory Authority. The order shall be uploaded on the portal. The file shall be filed in the record room. Date: 6/2/202] (Chaitanya Kumar Kulshreshtha) (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी पीठासीन:- श्री चैतन्य कुमार कुलकश्रेष्ठ शिकायत संख्या —ADJ/NCRI45/04/73060/202I मेघा ग्रोवर निवास :- 4/474, प्रथम तल, चिरंजीव विहार, गाजियाबाद, 204002, यू0पी0 | बनाम २|ईंस प्रोजेक्टस्‌ प्रा0 लि0 पता :-495 बेसमैन्ट, राम विहार दिल्‍ली-440092 | शिकायतकर्ता ने यह शिकायत विपक्षी के विरूद्द प्रतिकर दिलाये जाने हेतु der की है। 2... शिकायतकर्ता ने अपनी शिकायत में कहा है कि उराके द्वारा विपक्षी की परियोजना Rise Organic Homes Phase-] गाजियाबाद में फ्लैट संख्या-78-507 बुक कराया wi, जिसका कूल कीमत 32,02,660/— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 2473,474 /- रूपये की धनराशि का भुगतान कर चुका है। पूर्णता की पुनरीक्षित तिथि 22.08.209 थी और 6 माह का ग्रेस पीरियड रखा गया, उसका यह भी कहना है कि सम्प्रवर्तक ने यूनिट का कब्जा अब तक नहीं दिया है। गलत सूचनायें दी गयी। कब्जा वर्ष 2049 में दिया जाना था फछ्जा देने में विलग्ब किया गया है, उसे किराये के ue में 8,000,//- रूपये प्रतिमाह की हानि हो रही है। यदि उसे फ्लैट मिल जाता, तो वह फ्लैट को किराये पर भी उठा सकता था, उसने यूनिट वर्ष 20i5 गें बुक की थी। कब्जा tha पीरियड मिलाकर 48 माह में देना था। विपक्षी समय से कब्जा नहीं दे पाया। इन आधारों पर प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है।

3. विपक्षी को नोटिस भेजे गये। नोटिस की तामील हुई। विपक्षी पीठ के समक्ष उपस्थित हुआ, उसने अपना जवाब प्रस्तुत किया। विपक्षी ने अपने जवाब में कहा है fh शिकायत में जो कथन किये गये हैं, वह गलत है। प्रश्नगत यूनिट शिकायतकर्ता को आवंटित की गयी थी। आवंटन के लिए प्रार्थना पत्र दिनांक 28.07.205 को दिया गया और आवंटन पत्र का निष्पादन दिनांक 22.08.205 हुआ। कब्जा 42 माह + 6 माह में दिया जाना था। छि। “oN 2 conga fies" योजना थी, उसने कहा है कि निर्माण कार्य पर एन.जी.टी. के आदेशों से दिल्‍ली एन.सी.आर. में रोक लगी, जिससे वर्ष 20i6 से निर्माण कार्य बाधित हो गया। माननीय उच्चतम न्यायालय ने भी निर्माण कार्य पर रोक लगाई और यह रोक दिनांक १4.02. 2020 को हटाई गयी। निर्माण कार्य प्रात: 6 बजे से शाम 6 बजे तक ही किया जा सकता था। निर्माण कार्य की रोक के कारण लेबर और सामग्री उपलब्ध नहीं हुई, Hifas—t9 महामारी के कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ, जिसके सम्बन्ध में केन्द्र सरकार ने आदेश जारी किये। शिकायतकर्ता ने किराये के मद में प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है, उनके सम्बन्ध में जो te एग्रीमेन्ट दिनांक 03.06.2049 लगाया है, यह गाजियाबाद का है, जबकि सम्पत्ति ग्रेटर नोएडा वेस्ट में थी। इन a पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने की प्रार्थना की है। a

शिकायतकर्ता द्वारा प्रत्युत्तर दाखिल करते हुए तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया है कि विपक्षी ने जो कथन किये हैं, वह गलत है। यूनिट के सम्बन्ध में विभिन्‍न विशिष्टियों, कीमत, सुपर एरिया का उल्लेख किया है और कहा है कि रेरा प्राधिकरण पूर्व में ary शिकायतें में यह मान चुका है कि प्रमोटर ने कब्जा देने में देरी है। कब्जा समय से नहीं दिया गया और अग्रिम 2 वर्षों में भी कब्जा दिये जाने की कोई सम्भावना नहीं है, उसने कहा है कि वह समय से भुगतान करता रहा है। विभिन्‍न केसों का उल्लेख किया है और उसका कहना है कि विपक्षी कब्जा देने में जानबूझकर विलम्ब कर रहा है, उसने किराये के मद में और यूनिट का कब्जा ओ.सी./सी.सी. के साथ दिये जाने तक प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में बुकिंग आवेदन पत्र की प्रति, आवंटन पत्र दिनांक 22.08.20i5 की प्रति, रेन्ट एग्रीमेन्टों की प्रतियाँ, Se भुगतान से सम्बन्धित रसीदों की प्रतियाँ दाखिल की है। विपक्षी ने अपने जवाब के साथ कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया है। उभय पक्षों के अभिवचनों के आधार पर इस शिकायत में अवधारण के लिए निम्न बिन्दु विचरित किये जाते है। \. क्या विपक्षी ने शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा आवंटन पत्र/ करार की शर्तों के अनुसार नियत अवधि में प्रदान नहीं किया है? यदि हाँ तो प्रभाव ? 2. क्‍या परियोजना विलम्बित होने के लिए जवाब में उल्लिखित फोर्स मैज्योर के कारण जिम्मेदार हैं या फिर कब्जा देने में हुई देरी के लिए विपक्षी जिम्मेदार है ? 3. क्‍या शिकायतकर्ता प्रतिकर प्राप्त करने का अधिकारी है ? यदि हाँ, तो कितना प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? 6. 3

उभय पक्ष के तकों को सुना गया और पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर पीठ के निष्कर्ष निम्न प्रकार है :- निष्कर्ष 9. अवधारण बिन्दु संख्या-4 इस अवधारण बिन्दु में यह देखना है कि कया विपक्षी ने शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा आवंटन पत्र/करार की शर्तों के अनुसार नियत अवधि में प्रदान नहीं किया है? यदि हाँ तो प्रभाव ? (i) (ii) (iii) शिकायतकर्ता का कहना है कि पूर्णता की पुनरीक्षित तिथि 22.08.2079 थी और 6 माह का ग्रेस पीरियड रखा गया, उसका यह भी कहना है कि सम्प्रवर्तक ने यूनिट का कब्जा अब तक नहीं दिया है। गलत सूचनायें दी गयी। कब्जा वर्ष 20:9 में दिया जाना था। कब्जा देने में विलम्ब किया गया है, उसे किराये के मद में 8,000,/- रूपये प्रतिमाह की हानि हो रही है। यदि उसे फ्लैट मिल जाता, तो वह फ्लैट को किराये पर भी उठा सकता था, उसने यूनिट वर्ष 205 में बुक की थी। कब्जा ग्रेस पीरियड मिलाकर 48 माह में देना था। विपक्षी समय से कब्जा नहीं दे पाया। इस पर विपक्षी द्वारा अपने जवाब में कहा गया है कि आवंटन के लिए प्रार्थना पत्र दिनांक 28.07.2045 को दिया गया और आवंटन पत्र का निष्पादन दिनांक 22.08.2045 हुआ। कब्जा 42 माह + 6 माह में दिया जाना था। फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के कारण परियोजना विलम्बित हुई | भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-48() में प्रावधान किया गया है कि फ्लैट का कब्जा समय से न मिलने से सम्बन्ध में प्रावधान दिया गया है। eet 8) के प्रावधान निम्न प्रकार हैः- "I8. (I) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, —

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot. building, as the case may Ace oN 4 be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed."

(iv) मैनें आवंटन पत्र दिनांक 22.08.20i5 का अवलोकन किया। आवंटन पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 42 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड में फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था। अतः प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देने की तिथि 24.08.2049 हो जाती है, लेकिन विपक्षी उक्त निर्धारित अवधि तक कब्जा देने में असफल रहा। विपक्षी ने अपने जवाब में कहा है कि कब्जा देने में विलम्ब के विभिन्‍न फोर्स मैज्योर के कारण बताये हैं, जिनके सम्बन्ध में पृथक अवधारण बिन्दु में विचार किया जायेगा। प्रश्नगत प्रकरण में आवंटन पत्र के अनुसार कब्जा दिनांक 24.08.20I9 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी ने उक्त निर्धारित अवधि तक कब्जा नहीं दिया है। अतः विपक्षी ने करार की शर्तों का उल्लंघन किया है और अधिनियम की धारा-480) के प्रावधानों का उल्लंघन किया है तथा यह अवधारण बिन्दु de शिकायतकर्ता के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। 40, अवधारण बिन्दु संख्या-2 इस अवधारण बिन्दु में यह देखना है कि क्‍या परियोजना विलम्बित होने के लिए जवाब में उल्लिखित फोर्स मैज्योर के कारण जिम्मेदार हैं या फिर कब्जा देने में हुई देरी के लिए विपक्षी जिम्मेदार है ? विपक्षी ने अपने जवाब में कहा है कि निर्माण कार्य पर एन.जी.टी. के आदेशों से दिल्‍ली NCR में रोक लगी, जिससे वर्ष 2046 से निर्माण कार्य बाधित हो गया। माननीय उच्चतम न्यायालय ने भी निर्माण कार्य पर रोक लगाई और यह रोक दिनांक 44.02.2020 को हटाई गयी। निर्माण कार्य प्रातः: 6 बजे से शाम 6 बजे तक ही किया जा सकता था। निर्माण कार्य की रोक के कारण लेबर और सामग्री उपलब्ध नहीं हुई, कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ, जिसके सम्बन्ध में केन्द्र सरकार ने आदेश जारी किये।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी ने जो कारण परियोजना yl होने में विलम्ब के लिए बताये हैं। उन बिन्दुओं के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया है। अतः बिना साक्ष्य दाखिल किये अभिवचनों को सिद्ध नहीं माना जा सकता। अभिवचनों को सिद्ध करने के लिए साक्ष्य दाखिल करना आवश्यक होता है, जो इस केस में नहीं किया गया है। इन बिन्दुओं का कोई प्रभाव नहीं पड़ेगा। इसके अतिरिक्त यह पीठ आवंटन पत्र में ग्रेस पीरियड के रूप में निर्धारित 6 माह के ग्रेस पीरियड को विपक्षी को अवधारण बिन्दु Wear हि i 5 में प्रदान कर चुकी है। अतः इस पीठ का यह निष्कर्ष है कि यूनिट का कब्जा देने में की गयी देरी क॑ लिए विपक्षी स्वयं जिम्मेदार है और विपक्षी ने करार में उल्लिखित तिथि तक शिकायतकर्ता को कब्जा नहीं दिया है। जहाँ तक कोविड-49 महामारी का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध युक्ति-युकत लाभ विपक्षी को उचित स्थल पर प्रदान कर दिया जायेगा। इसके अतिरिक्त में माननीय उच्चतम न्यायालय ने रिविल अपील संख्या-940 / 2047 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ बैंक एवं अन्य” के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर-440 में फोर्स मैज्योर को निम्न प्रकार परिभाषित किया है:- न Force majeure shall mean a case of war, flood, drought. fire. cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुईं। यह अवधारण बिन्दु विपक्षी के विपरीत निर्णीत किया जाता है। 44. अवधारण बिन्दु संख्या-3

इस अवधारण बिन्दु में यह देखना है कि an शिकायतकर्ता प्रतिकर प्राप्त करने का अधिकारी है? यदि हाँ, तो कितना प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? (i) यह पीठ अवधारण बिन्दु den-7 में यह अवधारित कर चुकी है कि शिकायतकर्ता को विपक्षी: द्वारा करार की शर्तों के अनुसार दिनांक 24.08.2049 तक कब्जा मिल जाना चाहिए था। विपक्षी ने इस तिथि तक शिकायतकर्ता को कब्जा देने में देरी की है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20r6 का प्रवर्तन दिनोक 04.05.2047 को उ0प्र0 में हुआ, जिसके सम्बन्ध में vowo आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.207 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04.05.2047 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 का प्रवर्तन उ0प्र0 में went हुआ अर्थात्‌ उ0प्र0 में यह अधिनियम दिनांक 04.05.2047 से लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 0.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए प्रतिकर की गणना आवंटन पत्र के प्रावधानों के अन्तर्गत की जा सकती थी, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देने की तिथि 27.08.2079 थी, जो कि अधिनियम लागू होने के दिनांक 04.05.2047 से बाद की तिथि है। अतः दिनाक 22.08.2049 से ओ.सी. »/ सी. सी. क॑ साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी होने के दिनांक तक शिकायतकर्ता, विपक्षी से अधिनियम के प्रावधानों के अन्तर्गत प्रतिकर पाने का अधिकारी है। /) 4 १ (६२ 6

(0) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा-74 में धारा-42,44,8 एवं 49 से सम्बन्धित प्रावधानों का उल्लंघन होने पर मामले की सुनवाई करने एवं प्रतिकर निर्धारण करने का क्षेत्राधिकार न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को प्रदान किया गया है। (ii) इस सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा-72 में न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा विचार में लिये जाने वाले कारको को निम्न प्रकार अंकित किया गया हैः- "72, While adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under section 7, the adjudicating officer shall have due regard to the following factors, namely:— (a) the amount of disproportionate gain or unfair advantage, wherever quantifiable, made as a result of the default; (b) the amount of loss caused as a result of the default; (c) the repetitive nature of the default; (d) such other factors which the adjudicating officer considers necessary to the case in furtherance of justice." (l) कब्जा देने में हुई देरी क॑ आधार ५२ प्रतिकर की गणना :- दिनांक 22.08.2049 से ओ.सी.//सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी होने के दिनांक तक कब्जा मिलने में हुई देरी के आधार पर प्रतिकर की गणना :- इस अवधि के लिए प्रतिकर की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अनुसार की जायेगी। इस सम्बन्ध में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा निर्णत नीलकमल रियलटर्स waar प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की fe याचिका संख्या-237 /20:7 4 द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter | Nv 7 interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment bul has nol received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest Lill such lime as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " उपरोक्त प्रावधान एवं विधि व्यवस्था के अनुसार कब्जा देने में हुई देरी के लिए दिलाया जाना वाला ब्याज प्रतिकर के रूप में देय होता है। इस सम्बन्ध में उ0प्र0 शासन द्वारा जारी किये गये भू-सम्पदा (विनियमन और विकास), (विकय पट्टा के लिए करार), नियमावली, 2048 के नियम 9 में व्यत्िकम और उसके परिणामों का उल्लेख नियम संख्या-9. aii) के aque निम्नानुसार ब्याज पाने का अधिकारी है:--

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +!% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. " उपरोक्त प्रावधानों के अनुसार कब्जा मिलने में हुई देरी के लिए प्रतिकर स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक की दर पर प्रतिकर देय है। अतः शिकायतकर्ता, विपक्षी से दिनांक 220820I9 से ओ.सी. /सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि तक अदा की गयी कुल धनराशि 24,73,474 /- रूपये में से (यदि कोई टैक्स लिया गया हो, तो उरो घटाकर अवशेष धनराशि) पर स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत की वार्षिक की दर पर प्रतिकर प्राप्त करने का अधिकारी है। f AR (2) किराये के मद में प्रतिकर : - (i) (iii)

शिकायतकर्ता का कहना है कि कब्जा देने में विलम्ब किया गया है, उसे किराये के मद में 8,000,//- रूपये प्रतिमाह की हानि हो रही है। यदि उसे फ्लैट मिल जाता, तो वह फ्लैट को किराये पर भी उठा सकता था। इस पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता ने किराये के मद में प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है, उनके सम्बन्ध में जो te एग्रीमेन्ट दिनांक 03.06.209 लगाया है, यह गाजियाबाद का है, जबकि सम्पत्ति ग्रेटर नोएडा वेस्ट में थी।

शिकायतकर्ता ने दिनांक 03.06.2049 के किरायेनामें और दिनांक 24.07.2020 के किरायेनामों की प्रतियाँ दाखिल की है, जिसमें किराये की सम्पत्ति गौड़सिटी-4, ग्रेटर नोएडा वेस्ट में स्थित होना बताई है। दिनांक 03.06.2049 में किराये की धनराशि 7,500,/- रूपये प्रतिमाह और दिनांक 24.07.2020 में किराये की धनराशि 8,000 / - रूपये होना दशाई है, जिसके सम्बन्ध में किराये की रसीदें दाखिल की है। शिकायतकर्ता को जो भवन आवंटित किया गया था, वह गाजियाबाद में है। अतः शिकायतकर्ता उसी स्थल पर जहाँ यूनिट आवंटित की गयी थी, उसी क्षेत्रफल के यूनिट के अनुसार ही किराया प्रतिकर के रूप में प्राप्त कर सकता है। प्रश्नगत यूनिट का क्षेत्रफल 990 वर्ग फूट है। पीठ उचित समझती है कि 990 वर्ग फुट के फ्लैट के लिए न्यूनतम किराया 6,000,//- रूपये प्रतिमाह की दर से कम नहीं होगा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा समय से मिल जाता, तो वह यूनिट को आवासीय उद्देश्यों के लिए उपयोग कर सकता था, जो वह नहीं कर सका। अतः उसे किराये के मद में हानि हुई है। यह पीठ भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-72(0) के अनुसार किराये के मद में हुईं हानि को प्रतिकर के रूप में दिला सकती है अतः शिकायतकर्ता, विपक्षी से दिनांक 22.08.2049 से ओ.सी. / सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि तक 6,000/- रूपये प्रतिमाह की दर से किराये के मद में प्रतिकर पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.208 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740,/8-3--48-65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7, POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7.) Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all hs 9 specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot|:"

इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद vouo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 भाह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसकों दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज, किराये के मद में प्रतिकर प्रोमोटर द्वारा आवंटी को नहीं दिया जाएगा और न ही इस अवधि के लिए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। अतः शिकायतकर्ता की शिकायत उपरोकतानुसार आंशिक रूप से स्वीकार किये जाने योग्य है। आदेश शिकायतकर्ता की शिकायत आंशिक रूप से स्वीकार की जाती है। शिकायतकर्ता, विपक्षी से निम्न मद में प्रतिकर प्राप्त करेगा। कब्जा मिलने में देरी के आधार पर प्रतिकर :- शिकायतकर्ता, विपक्षी से दिनांक 22.08.20I9 से ओ.सी. / सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि तक अदा की गयी कुल धनराशि 2473,477/- रूपये में से (यदि alg टैक्स लिया गया हो, तो उसे घटाकर अवशेष धनराशि) पर स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की ब्याज दर MCLRH प्रतिशत की वार्षिक की दर पर प्रतिकर प्राप्त करेगा | किराये के मद में प्रतिकर : - शिंकायतकर्ता, विपक्षी इस मद में दिनांक 22,08.209 से ओ.सी./ सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि तक 6,000,/- रूपये प्रतिमाह की दर से किराये के मद में प्रतिकर प्राप्त करेगा, क्योंकि ओ.सी. / सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी करने की तिथि अनिश्चित है, इसलिए इस आदेश के दिनांक तक का उपरोक्त गदों में प्रतिकर ) Ti 8 0

विपक्षी 45 दिन में अदा करेगा। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज/किराये के मद में प्रतिकर की गणना नहीं की जायेगी | विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को आदेश की तिथि से 45 दिनों के अन्दर उपरोक्त Fal में प्रतिकर की धनराशि अदा करना सुनिश्चित Hr | विपक्षी आदेश के दिनांक के बाद से ओ.सी./सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी होने की तिथि तक का उपरोक्त मदों में प्रतिकर, शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिये जाने के समय अंतिम भुगतान में समायोजित करना सुनिश्चित करेगा। यदि उपरोक्त अवधि में प्रतिकर की धनराशि देय धनराशि से अधिक हो, तो वह शिकायतकर्ता को कब्जा दिये जाते समय वापस की जायेगी। यदि विपक्षी उस धनराशि को वापस न करें या अंतिम भुगतान में समायोजित न करें, तो शिकायतकर्ता को अधिकार होगा कि वह ओ.सी. / सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र की प्रतिलिपि उपरोक्त मदों में प्रतिकर को प्राप्त करने हेतु अनुरोध पत्र के साथ प्राधिकरण में प्रस्तुत करना सुनिश्चित करें, जिससे आदेश की तिथि के बाद से ओ.सी. /सी.सी. के साथ कब्जा ऑफर पत्र जारी होने की तिथि तक की अवधि पर उसे उपरोक्त मदों में प्रतिकर दिलाया जा सके।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(28)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जागेगा। अतः बिलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। यदि विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह उ0फप्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में i या के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश को पोर्टल पर अपलोड किया जाये । . पत्रावली अभिलेखागार में दाखिल की जाये। हा कं | दिनांक :- 6/2/202] कट XA ol” * (चैतन्य कुमार कुलश्रेष्ठ) (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण