UP Real Estate Regulatory Authority Regional Office, H-469, Gamma-2, Greater Noida, Gautam Buddh Nagar-204308. Court: Adjudicating Officer Present: R.P. Singh [?], Adjudicating Officer Complaint No.: 577/[?]45/04/9282/2024 Manit Kumar Sharma and Vinita [?] - Complainants Versus Rise Projects [?] - Opposite Party The complainants appeared in person. The opposite party was represented by its learned advocate, Ms. Malini. Judgment This complaint has been filed by the complainant against the opposite party seeking compensation. The matter was reserved for judgment after hearing the arguments of both parties on 0.04.2025. Facts The complainant states that he booked Unit WeT-Tower-T6-08 in the opposite party's project "Rise Organic Homes Phase-I", Ghaziabad. The total price was Rs. 30,49,500/-, against which the complainant has paid Rs. 29,96,258/- so far. He says that the order dated 24.07.2022 passed in complaint No. [?]-NCRI45/0/73267/202[?] before the Hon'ble Bench was not complied with by the opposite party, due to which he has suffered loss. On the ground of delay in possession, he has sought compensation of Rs. 39,80,000/- from the opposite party in the form of house rent and [?] increase in the price of the unit.

The complainant, by his additional complaint, has stated that for the allotted unit one complaint, No. NCRI45/0/73267/202[?], was filed for return of the principal deposit with interest, in which the Bench passed an order dated 24.07.2022. The complainant says that he had to live in a rented house and pay Rs. 8,500/- per month as house rent, and that he has suffered mental loss and loss of money spent on litigation. On these grounds he has requested compensation from the opposite party. The opposite party, by its reply dated 43.08.2024, has informed that the present case is not maintainable before this Court, because the complainant has also filed complaint No. NCR 45/0/73267/202[?] before the RERA Bench for return of the principal deposit with interest, in which an order dated 05.04.2024 under Section 63 has already been passed in the complainant's favour, and a recovery certificate for the refund was issued on 46.06.2024. The opposite party says it deposited the recovery certificate amount with the Tehsildar through cheque No. 024207 dated 23.07.2024 and cheque No. 024208 dated 23.07.2024. It says that the rent agreement dated 45.06.2023 filed by the complainant is a forged and fabricated document. It further says that the complainant has already received the principal deposit along with interest against the unit allotted to him, and is therefore no longer entitled to compensation. On these grounds the opposite party has requested dismissal of the case.

In support of his statement the complainant has filed a copy of the rent agreement dated 5.06.2023, a copy of the agreement dated 20.03.207, copies of orders, and copies of UPI payments. The opposite party has filed a copy of its reply dated 43.08.2024, a copy of the order passed by the Hon'ble RERA Bench, a copy of the recovery certificate, receipts, and a copy of the partial completion certificate dated 49.08.2023. The arguments of both parties were heard and the evidence on the record was duly examined. On the pleadings of the parties, the following points are framed for determination: 1. Whether the complainant is entitled to receive compensation on the amount paid, in the form of delay in possession? 2. Whether the complainant is entitled to receive, as compensation, the amount paid as house rent? Findings Determination Point No. 1 is whether the complainant is entitled to compensation for delay in possession. This determination point arises from the allegations made by the complainant in the complaint, so the burden of proving it lies on the complainant. The complainant says that the opposite party has delayed possession, and that therefore compensation of Rs. 39,80,000/- should be awarded to him in the form of house rent and increase in the price of the unit.

The opposite party has said that the complainant has filed a complaint before the RERA Bench for refund with interest, in which an order under Section 63 dated 05.04.2024 has been passed in his favour, and a recovery certificate dated 46.06.2024 has been issued. The opposite party says it deposited the recovery certificate amount with the Tehsildar through cheque No. 024207 dated 23.07.2024 and cheque No. 024208 dated 23.07.2024. On examination of the file it is clear that the complainant filed complaint No. [?]-NCRI45/0/73267/202[?] before the RERA Authority for refund, in which the Hon'ble Bench-4 passed an order dated 24.07.2022 under Section 34. Paragraph 4 of that order reads: "If the opposite party fails to give possession to the complainants by 34.:22022, then within 45 days after 34.2.2022 the amount deposited by the complainants shall be returned with annual interest at MCLR[?] percent. It shall be the obligation of the complainants to ensure that the bank loan taken against the said unit is repaid to the bank." The opposite party did not comply with the order dated 24.07.2022. In consequence, the Hon'ble Bench-3 passed an order dated 05.04.2024 under Sections 38, 40 and 63, which states:

"From the above analysis and facts it is clear that the opposite party has not complied with serial numbers 4 and 2 of the order dated 24.07.2022 passed by the Bench. Therefore the Secretary, RERA, is directed to ensure that a recovery certificate is issued for the amount deposited, with interest, in accordance with serial number 4 of the order dated 24.07.2022 passed under Section 34, under Sections 38, 40 and 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6." Since orders for return of the entire deposited amount with interest have already been passed in compliance with the order dated 05.04.2024 in the complainant's favour, and a recovery certificate was issued on 2.06.2024, the complainant's complaint does not now appear to have any legal basis or propriety for acceptance as compensation in the form of delay interest. In such a situation the complainant is not entitled to any relief from this Bench on this ground. Determination Point No. 1 is accordingly decided in the negative. Determination Point No. 2 is whether the complainant is entitled to receive house rent as compensation. This determination point arises from the allegations made in the additional complaint, so the burden of proving it lies on the complainant.

The complainant says that he had to live in a rented house and pay Rs. 8,500/- per month towards house rent. On these grounds he has requested compensation for the rent payments from the opposite party. The opposite party says that the rent agreement dated 5.06.2023 filed by the complainant is a forged and fabricated document, and that the complainant has already received the principal deposit with interest for the allotted unit, so he is not entitled to compensation. As to whether the amount paid as house rent can be received as compensation, the complainant must prove that he has taken a house on rent and is living in it, that a rent agreement has been executed between the complainant and the building owner, and that rent is being paid to the building owner under that agreement. For this, the complainant must file the rent agreement and the rent payment receipts; only then can house rent be awarded to him as compensation. The complainant has filed a copy of the rent agreement dated 5.06.2023 and copies of UPI payments. However, no verified bank ledger, account statement or receipts from the concerned bank regarding the rent paid have been filed, and the UPI payment copies filed are also not verified by the concerned bank. Therefore, there appears to be no legal basis or propriety for accepting house rent as compensation to the complainant. Determination Point No. 2 is decided in the negative.

From the above discussion it is clear that the complainant has still not received physical possession of the unit. The complainant has filed a complaint before the RERA Authority for refund, in which an order dated 05.04.2024 for return of the deposited amount with interest has been passed, and a recovery certificate dated 42.06.2024 has been issued. The complainant has filed a copy of the rent agreement and copies of UPI payments. On the record it is evident that no verified bank ledger, account statement or receipts from the concerned bank regarding the rent paid have been filed. Therefore, there appears to be no legal basis or propriety for accepting house rent as compensation to the complainant. In such a situation the complainant is not entitled to any relief from this Bench on this ground. The complainant's complaint is liable to be dismissed. While disposing of the above points, the following order is passed: Order The complainant's complaint is dismissed as above. The order be uploaded on the portal. Accordingly, the file be consigned to the records. Date: 07/08/2025 (Adjudicating Officer) UP Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. न्यायालय : = एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर उपस्थित : - ft आर.पी. सिंह, न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी शिकायत संख्या : कि 577/टार45/04/9282/2024 मनीत कुमार शर्मा एवं विनीता BAe 'शिकायतकर्ता बनाम राइज प्रोजेक्ट्स TF अिननओम विपक्षी शिकायतकर्ता स्वयं उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से उनके विद्वान अधिवक्ता- सुश्री मालिनी उपस्थित हुई। निर्णय प्रस्तुत प्रकरण शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रतिकर दिलाये जाने हेतु प्रस्तुत किया गया है। दिनांक 0.04.2025 को प्रस्तुत मामले में उभयपक्षों के तर्कों को सुनकर पत्रावली निर्णय हेतु सुरक्षित की गई थी। तथ्य शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Rise Organic Homes Phase-I" गाजियाबाद में यूनिट WeT—Tower-T6-08 बुक करायी थी, जिसकी कुल कीमत रु.30,49,500,//- थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अब तक 29,96,258/— की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का कहना है कि माननीय पीठ में दर्ज शिकायत PeN-NCRI45/0/73267/202 में पारित आदेश दिनांक 24.07.2022 का अनुपालन विपक्षी द्वारा नहीं किया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता को हानि हुई है। शिकायतकर्ता द्वारा कब्जे में विलम्ब के आधार पर मकान के किराये vd widlea यूनिट की कीमत में वृद्धि होगे के रूप में विपक्षी से रु.39,80,000 /— प्रतिकर दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अतिरिक्त शिकायत-पत्र प्रस्तुत करते हुए अवगत कराया गया है कि आवंटित यूनिट के सम्बन्ध में एक शिकायत संख्या NCRI45/0/73267/202] मूल जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस हेतु दर्ज कराई —=

गई, जिसमें माननीय पीठ द्वारा आदेश दिनांक 24.07.2022 पारित किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि उसको मकान के किराये में निवास करना पड़ा तथा शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिमाह मकान के किराये के मद में धनराशि रु.8,500,//- का भुगतान करना पड़ा है एवं शिकायतकर्ता को मानसिक हानि, लिटिगेशन में व्यय धनराशि की हानि हुई। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से प्रतिकर दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपना जवाब दिनांक 43.08.2024 दाखिल करते हुए अवगत कराया गया है कि प्रश्नगत प्रकरण इस न्यायालय के समक्ष पोषणीय नहीं है, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा इस सम्बन्ध में माननीय रेरा पीठ में भी शिकायत PAT-NCR 45/0/73267/202 मूल जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस हेतु दर्ज कराई गई, जिसमें शिकायतकर्ता के पक्ष में माननीय पीठ द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत आदेश दिनांक 05.04.2024 पारित किया जा चुका है तथा रिफण्ड के सम्बन्ध में दिनांक 46.06.2024 को वसूली प्रमाण-पत्र भी जारी हो चुका है। विपक्षी का कहना है कि उसके द्वारा वसूली प्रमाण-पत्र की धनराशि को चैक संख्या-024207 दिनांक 23.07.2024 एवं चैक संख्या-024208 दिनांक 23.07.2024 के माध्यम से तहसीलदार को जमा करा दी गई है। विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा जो किराया अनुबन्ध दिनांक 45.06.2023 दाखिल किया गया है वह जाली और मनगढ़ंत दस्तावेज है। विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट के मद में मूल जमा धनराशि पर ब्याज सहित धनराशि प्राप्त हो चुकी है, इसलिए अब शिकायतकर्ता प्रतिकर पाने का अधिकारी नहीं है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में किराया अनुबन्ध दिनांक 5. 06.2023 की प्रति, अनुबन्ध-पत्र दिनांक 20.03.207 की प्रति, आदेशों की प्रतियाँ, यूपी.आई पेमेन्ट की प्रतियाँ दाखिल की गई हैं। विपक्षी द्वारा अपना जवाब दिनांक 43.08.2024 की प्रति, माननीय पीठ, रेरा द्वारा पारित आदेश की प्रति, वसूली प्रमाण-पत्र की प्रति, रसीदें, आंशिक पूर्णता प्रमाण-पत्र दिनांक 49.08.2023 की प्रति दाखिल की गई हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य का सम्यक परिशीलन किय।। werd के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित निर्धारण बिन्दु निस्तारण हेतु बनाए जाते है:- i क्‍या शिकायतकर्ता कब्जे में विलम्ब के रूप में अदा की गयी धनराशि पर प्रतिकर प्राप्त करने का अधिकारी है ? -च्छ 2. क्‍या शिकायतकर्ता मकान किराये के रूप में अदा की गयी धनराशि प्रतिकर के रूप में प्राप्त करने का अधिकारी है ? निष्कर्ष निर्धारण बिन्दु Wet, निर्धारण बिन्दु de- इस आशय का है कि क्‍या शिकायतकर्ता कब्जे में विलम्ब के लिए प्रतिकर पाने का अधिकारी है? यह निर्धारण बिन्दु शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत-पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः: इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा कब्जे में विलम्ब किया गया है, इसलिए उसे मकान के किराये एवं आवंटित यूनिट की कीमत में वृद्धि होने के रूप में विपक्षी से रु39,80,000 /- प्रतिकर के रूप में दिलाया जाये।

विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा इस सम्बन्ध में माननीय रेरा पीठ में भी शिकायत WA-NCRI45/0/73267/202] मूल जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस हेतु दर्ज कराई गई, जिसमें शिकायतकर्ता के पक्ष में माननीय पीठ द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत आदेश दिनांक 05.04.2024 पारित किया जा चुका है तथा Revs के सम्बन्ध में दिनांक 46.06.2024 को वसूली प्रमाण-पत्र भी जारी हो चुका है। विपक्षी का कहना है कि उसके द्वारा वसूली प्रमाण-पत्र की धनराशि को चैक संख्या-024207 दिनांक 23.07.2024 एवं चैक संख्या-024208 दिनांक 23. 07.2024 के माध्यम से तहसीलदार को जमा करा दी गई है। पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा रेरा प्राधिकरण के समक्ष रिफण्ड हेतु अपनी' शिकायत PET-NCRI45/0/73267/202 दर्ज कराई गई है, जिसमें माननीय पीठ-4 द्वारा दिनांक 24.07.2022 को धारा-34 के अन्तर्गत आदेश पारित किया गया, जिसके प्रस्तर-4 निम्न हैः- “विपक्षी, शिकायतकर्तागणन को दिनांक 34.:22022 तक कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 34.2.2022 के पश्चात 45 दिनों के भीतर शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि MCLRH प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित wt) शिकायतकर्तागण का यह दायित्व होगा कि उक्त यूनिट के सापेक्ष ली गयी बैंक ऋण की धनराशि बैंक को वापस कदा करना सुनिश्चित करें|” | आदेश दिनांक 24.07.2022 का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया, जिसके क्रम में माननीय पीठ-3 द्वारा दिनांक 05.04.2024 को धारा-38 /40 / 63 के अन्तर्गत आदेश पारित किया गया किः- “उपरोक्त विश्लेषण व तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 24.07.2022 के क्रम संख्या 4 व 2' का अनुपालन नहीं किया है।

अतः सचिव रेरा को निर्देशित किया जाता है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत पीठ द्वारा दिनांक 24. 07.2022 को धारा-34, के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या 4’ के अनुसार जमा धनराशि मय ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करना सुनिश्चित करें।” क्योंकि शिकायतकंर्ता को आदेश दिनांक 05.04.2024 के अनुपालन में समस्त जमा धनराशि ब्याज सहित वापसी के आदेश पारित हो चुका है और दिनांक 2.06. 2024 को वसूली प्रमाण-पत्र भी जारी किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता की शिकायत अब विलम्ब ब्याज की धनराशि के रूप में प्रतिकर स्वीकार किये जाने का विधिक आधार एवं औचित्य प्रतीत नहीं होता है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता इस आधार पर इस पीठ से कोई अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार निर्धारण बिन्दु संख्या-4 नकारात्मक रूप से निर्णीत किया जाता है। निर्धारण बिन्दु संख्या-02 निर्धारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय का है कि क्‍या शिकायतकर्ता मकान किराया प्रतिकर के रूप में प्राप्त करने का अधिकारी है ? यह निर्धारण बिन्दु शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कथन है कि उसके द्वारा मकान के किराये में निवास करना पड़ा तथा शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिमाह मकान के किराये के मद में धनराशि रु.8,500//- का भुगतान करना पड़ा है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से किराये के भुगतान के रूप में प्रतिकर दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा जो किराया अनुबन्ध दिनांक 45. 06.2023 दाखिल किया गया है वह जाली और मनगढ़ंत दस्तावेज है। विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट के मद में मूल जमा धनराशि पर ९ ब्याज सहित धनराशि प्राप्त हो चुकी है, इसलिए अब शिकायतकर्ता प्रतिकर पाने का अधिकारी नहीं है। जहाँ तक मकान किराये के रूप में भुगतान की गयी धनराशि प्रतिकर के रूप में प्राप्त करने का प्रश्न है, तो शिकायतकर्ता को यह साबित करना होगा कि वह किराये पर मकान लेकर उसमें निवास कर रहा है और शिकायतकर्ता एवं भवन स्वामी के मध्य किराया अनुबन्ध निष्पादित किया गया है। किराया अनुबन्ध के आधार पर उसके द्वारा भवन स्वामी को मकान किराया भुगतान किया जा रहा है। इसके लिए शिकायतकर्ता को किराया अनुबन्ध व किराया भुगतान की रसीदों को दाखिल करना होगा तभी शिकायतकर्ता को मकान किराया प्रतिकर के रूप में दिलाया जा सकता है। मकान किराये के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा किराया * अनुबन्ध-पत्र दिनांकित 5.06.2023 एवं यूपी.आई पेमेन्ट की प्रति दाखिल की गई हैं, लेकिन शिकायतकर्ता द्वारा किराये के मद में अदा की गई धनराशि के सम्बन्ध में सम्बन्धित बैंक द्वारा कोई सत्यापित बैंक लेजर /अकाउण्ट स्टेटमेन्ट /रसीदों की प्रति दाखिल नहीं की गई है। जबकि शिकायतकर्ता द्वारा जो यूपी.आई पेमेन्ट की प्रति दाखिल की गई हैं वे सम्बन्धित बैंक द्वारा सत्यापित भी नहीं है, इसलिए शिकायतंकर्ता को मकान किराये के रूप में प्रतिकर स्वीकार किये जाने का विधिक आधार एवं औचित्य प्रतीत नहीं होता है। निर्धारण बिन्दु संख्या-2 नकारात्मक रूप से निर्णीत किया जाता है।

उपरोक्त विवेचना से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अभी तक यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। शिकायतकर्ता द्वारा रेरा प्राधिकरण के समक्ष रिफण्ड हेतु अपनी शिकायत WI-NCRI45/0/73267/202l दर्ज कराई गई और . आदेश दिनांक 05.04.2024 में शिकायतकर्ता को जमा धनराशि मय ब्याज सहित वापसी का आदेश पारित किया जा चुका है और वसूली प्रमाण-पत्र दिनांक 42.06. 2024 को जारी हो चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा किराया अनुबन्ध-पत्र एवं यू.पी.आई पेमेन्ट की प्रति दाखिल की गई हैं। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा किराये के मद में अदा की गई धनराशि के सम्बन्ध में सम्बन्धित बैंक द्वारा कोई सत्यापित बैंक लेजर ,/अकाउण्ट स्टेटमेन्ट /रसीदों की प्रति दाखिल नहीं की गई है, इसलिए शिकायतकर्ता को मकान किराये के रूप में प्रतिकर स्वीकार किये जाने का विधिक आधार एवं औचित्य प्रतीत नहीं होता है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता इस आधार पर इस पीठ से कोई अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। शिकायतकर्ता की शिकायत निरस्त किये जाने योग्य हैः- उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- ः आदेश शिकायतकर्ता की प्रश्ननत शिकायत उपरोक्तानुसार खारिज की जाती है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तद्नुसार पत्रावली दाखिल दफ्तर हो। कि हज 8)a5— (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक :- 07/08 / 2025