UP Real Estate Regulatory Authority Regional Office, H-469, Gamma-2, Greater Noida, Gautam Buddh Nagar-204308. Court: Adjudicating Officer Present: R.P. Singh [?], Adjudicating Officer Complaint No.: ADJ/NCRI45/04/07455/2023 [?] - Complainant Versus Rise Projects Pvt. Ltd. [?] - Opposite Party The complainant was represented by his representative, Shri C.A. Yogesh Goel. The opposite party was represented by its learned advocate, Shri Puneet Jain. Judgment This complaint has been filed by the complainant against the opposite party seeking compensation. The matter was reserved for judgment after hearing the arguments of both parties on 05.03.2025. Facts The complainant states that he booked Unit [?]-Tower-T3-50] in the opposite party's project "Rise Organic Homes Phase-l", Ghaziabad. The total price was Rs. 59,65,050/-, against which the complainant has paid Rs. 49,93,499/- so far. On the basis of wrong and false information, the complainant has demanded Rs. 2,00,000/- as compensation from the opposite party. On the ground of delay in possession, he has demanded Rs. 23,67,250/- from the opposite party as compensation in the form of house rent. On the ground of failing to discharge his duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement, he has demanded Rs. 3,00,000/- as compensation. On these grounds the complainant has requested total compensation of Rs. 28,67,250/- from the opposite party.

The complainant, by his additional complaint and rejoinder dated 08.02.2025, has informed that he booked the allotted unit on 08.05.2045, and that under the signed agreement the opposite party was to give possession of the allotted unit on 44.04.2049, but it has not given possession to date, due to which the complainant has had to live in a rented house. The complainant says that in respect of the allotted unit, one complaint, N.C. a45 / 42 // 402537 / 2022, was filed for possession and delay interest, in which the Bench passed an order in favour of the complainant. The complainant says that the project has not been completed, neither OC nor CC has been obtained, and threats are being made to cancel the unit. On these grounds the complainant has requested compensation from the opposite party. The opposite party, by its objection dated 26.07.2023, has informed that the complainant has not yet taken possession of the allotted unit, so the present case is not maintainable before this Court. The opposite party also says that the complainant has filed complaint No. [?]45/2/02537/2022 before the Hon'ble RERA Bench in this matter, which is still pending. The opposite party further says that the complainant's unit has already been cancelled, and that he no longer falls within the category of allottee. The opposite party says that the delay in completing the project was caused by force majeure. On these grounds the opposite party has requested dismissal of the present case.

In support of his statement, the complainant has filed copies of rent [?], a copy of the agreement, receipts, a copy of the demand letter, the cancellation letter, photographs, a copy of the inspection report dated 08.06.2022, and copies of orders. The opposite party has filed its written statement dated 26.07.2023 and a copy of its objection. The arguments of both parties were heard and the evidence on the record was duly examined. On the pleadings of the parties, the following determination points are framed: 1. Whether the complainant is entitled to compensation from the opposite party on the basis of wrong and false information? 2. Whether the complainant is entitled to compensation for delay in possession? 3. Whether the complainant is entitled to receive, as compensation, the amount paid as house rent? 4. Whether the complainant is entitled to compensation on the ground of failing to discharge his duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement? Findings Determination Point No. 1 is whether the complainant is entitled to compensation on the basis of wrong and false information. This determination point arises from the allegations made by the complainant in the complaint, so the burden of proving it lies on the complainant. The complainant says that the opposite party published wrong information, and that he should therefore be awarded Rs. 2,00,000/- as compensation.

Section 42 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20||6 provides that where a person makes an advance or a deposit on the basis of information, advertisement or prospectus issued or published regarding a project, or on the basis of information given by the promoter in a model apartment, and that information is found to be wrong or false, and that person sustains loss or damage by reason of such wrong or false information, the promoter is liable to compensate him. Section 42 reads as follows: "Section 42 - Obligations of promoter regarding veracity of the advertisement or prospectus - Where any person makes an advance or a deposit on the basis of the information contained in the notice advertisement or prospectus or on the basis of any model apartment, plot or building, as the case may be, and sustains any loss or damage by reason of any incorrect, false statement included therein, he shall be compensated by the promoter in the manner as provided under this Act: Provided that if the person affected by such incorrect, false statement contained in the notice, advertisement or prospectus or the model apartment, plot or building, as the case may be, intends to withdraw from the proposed project, he shall be returned his entire investment along with interest at such rate as may be prescribed and the compensation in the manner provided under this Act." For compensation under Section 42, the following facts must be proved:

1. The promoter must have published or issued information, an advertisement or a prospectus regarding a model apartment, plot or building. 2. On the basis of the published or issued information, advertisement or prospectus, a person must have made an advance or a deposit. 3. The statement made in the published or issued information, advertisement or prospectus must be found to be wrong or false. 4. Loss or damage must have been caused by reason of the wrong or false statement in the information, advertisement or prospectus. As regards the statements in the information, advertisement or prospectus being wrong or false, the complainant has not filed any information, advertisement or prospectus, and the complaint does not state that the complainant made any advance or payment on the basis of any wrong advertisement or information published by the opposite party. Therefore the above essential facts required for compensation under Section 42 have not been proved, and there appears to be no legal basis or propriety for accepting any compensation under this section. Determination Point No. 1 is decided in the negative. Determination Point No. 2 is whether the complainant is entitled to compensation for delay in possession. This determination point arises from the allegations made in the complaint, so the burden of proving it lies on the complainant.

The complainant says that the opposite party delayed possession, and therefore Rs. 23,67,250/- should be awarded to him as compensation. Earlier, it was not clear with regard to the jurisdiction of the Authority and the Adjudicating Officer which relief would be accepted by the Authority and which by the Adjudicating Officer. The Hon'ble Supreme Court, in Civil Appeal No. 6745-6749 / 2024, "M/s Newtech Promoters and Developers [?] v. State of U.P. and others", by its order dated 44.44.202i [?], clearly provided in paragraph 86 of that order that the jurisdiction to hear complaints regarding delay in possession and delay interest lies with the RERA Authority and not with the Adjudicating Officer. Paragraph 86 reads:

"86. From the scheme of the Act of which a detailed reference has been made and taking note of power of adjudication delineated with the regulatory authority and adjudicating officer, what finally culls out is that although the Act indicates the distinct expressions like 'refund', 'interest', 'penalty' and 'compensation', a conjoint reading of Sections 8 and 9 clearly manifests that when it comes to refund of the amount, and interest on the refund amount, or directing payment of interest for delayed delivery of possession, or penalty and interest thereon, it is the regulatory authority which has the power to examine and determine the outcome of a complaint. At the same time, when it comes to a question of seeking the relief of adjudging compensation and interest thereon under Sections 2, 4, 8 and 9, the adjudicating officer exclusively has the power to determine, keeping in view the collective reading of Section 7] read with Section 72 of the Act. If the adjudication under Sections 2, 4, 8 and 9 other than compensation as envisaged, if extended to the adjudicating officer as prayed that, in our view, may intend to expand the ambit and scope of the powers and functions of the adjudicating officer under Section 7] and that would be against the mandate of the Act 206."

In the light of paragraph 86 of the above decision of the Hon'ble Supreme Court in the Newtech Promoters and Developers case, it has become clear that this question cannot be determined by the Adjudicating Officer. Following the decision of the Hon'ble Supreme Court, the legal position is now clear: the Adjudicating Officer will consider only the relief of compensation, and the remaining reliefs are for the Authority. Since the complainant has not yet received physical possession of the unit, and no evidence has been filed by the complainant from which the position of physical possession could be made clear, and it is known from the arguments and evidence of both parties that the complainant has not yet received physical possession of the unit, and that the complainant has filed complaint No. NCRI45/2/02537/2022 before the competent Bench of the RERA Authority for possession and delay interest, which is pending, this Bench does not have jurisdiction to hear the present complaint. In such a situation, there appears to be no legal basis or propriety for granting any compensation to the complainant. Determination Point No. 2 is accordingly decided in the negative. Determination Point No. 3 is whether the complainant is entitled to receive house rent as compensation. This determination point arises from the allegations made in the additional complaint, so the burden of proving it lies on the complainant.

The complainant says that because of the delay in possession of the allotted unit, he has had to live in a rented house, which has caused him heavy financial loss. On the basis of the amount deposited as house rent, he has demanded Rs. 23,67,250/- as compensation. As to whether the amount paid as house rent can be received as compensation, the complainant must prove that he has taken a house on rent and is living in it, that a rent agreement has been executed between the complainant and the building owner, and that rent is being paid to the building owner under that agreement. For this, the complainant must file the rent agreement and the rent receipts; only then can house rent be awarded to him as compensation. The complainant has filed copies of rent agreements, but regarding the rent he has filed no receipts, no [?] / evidence / copy of verified bank [?], and no verified bank statement. Therefore, there appears to be no legal basis or propriety for accepting house rent as compensation to the complainant. Determination Point No. 3 is decided in the negative. Determination Point No. 4 is whether the complainant is entitled to compensation on the ground of failing to discharge his duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement. This determination point arises from the allegations made in the complaint, so the burden of proving it lies on the complainant.

To obtain this relief the complainant must prove in what respect the opposite party failed to discharge its duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the allotment/sale agreement, and that as a result the complainant suffered loss or damage. However, no such statement has been made, and no such evidence has been filed, in the present complaint. Compensation cannot be accepted merely on a general allegation that the opposite party has failed to discharge its duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement. The complainant must clearly and specifically allege and prove which duties the opposite party failed to perform, and must also prove that the complainant suffered loss or damage as a result. In this case the complainant has made no such allegation and has produced no such evidence. Therefore, no relief can be accepted under this head.

From the above discussion it is clear that the complainant has still not received physical possession of the unit. The complainant has filed a complaint before the competent Bench of the Authority for possession and delay interest, No. NCRI45/2/02537/2022, which is under consideration before the Hon'ble RERA Bench-[?], where the next hearing is fixed for 45.0.2025. The complainant also could not prove that the opposite party failed to discharge its duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement, or what loss or damage he suffered. Determination Point No. 4 is accordingly decided in the negative. In such a situation the complainant is not entitled to any relief from this Bench on this ground. The complainant's complaint is liable to be dismissed. While disposing of the above points, the following order is passed: Order The complainant's complaint in question is dismissed as above. The order be uploaded on the portal. Accordingly, the file be consigned to the records. Date: 22/07/2025 R.P. Singh [?] (Adjudicating Officer) UP Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. न्यायालय : - एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर उपस्थित : - arth. सिंह, न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी शिकायत संख्या : = ADJ/NCRI45/04/07455/2023 A लकन्‍न्‍न्‍ल्‍॑- शिकायतकर्ता बनाम राइज प्रोजेक्ट्स प्रा लि... ल्‍ऑनज++ विपक्षी शिकायतकर्ता की ओर से उनके प्रतिनिधि श्री सी.ए योगेश गोयल उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से उनके विद्वान अधिवक्ता- श्री पुनीत जैन उपस्थित हुए। निर्णय प्रस्तुत प्रकरण शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रतिकर दिलाये जाने हेतु प्रस्तुत किया गया है। दिनांक 05.03.2025 को प्रस्तुत मामले में उभयपक्षों के * तर्कों को सुनकर पत्रावली निर्णय हेतु सुरक्षित की गई थी। तथ्य शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Rise Organic Homes Phase-l" गाजियाबाद में यूनिट @el—Tower-T3-50] बुक करायी थी, जिसकी कुल कीमत रु.59,65,050,/- थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अब तक 49,93,499/- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा गलत और मिथ्या सूचना के आधार पर विपक्षी से रु.2,00,000 /- प्रतिकर की मांग की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा कब्जे में विलम्ब के आधार पर मकान के किराये के रूप में विपक्षी से &23,67,250/— प्रतिकर की मांग की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों, विनियमों एवं विक्रय अनुबन्ध के अधीन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के आधार पर . धनराशि रु.3,00,000/- प्रतिकर की मांग की गई है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से कुल प्रतिकर रु.28,67,250,//- दिलाये जाने का अनुरोध फिया गया EN अनुरोध फिया गया है। ३

शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अतिरिक्त शिकायत-पत्र एवं प्रतिउत्तर दिनांकित 08.02.2025 प्रस्तुत करते हुए अवगत कराया गया है कि उसके द्वारा दिनांक 08.05. 2045 को आवंटित यूनिट बुक की गई थी तथा हस्ताक्षरित अनुबन्ध के अनुसार विपक्षी द्वारा आवंटित यूनिट का कब्जा दिनांक 44.04.2049 को दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा आज तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता को किराये के मकान में निवास करना पड़ा है। शिकायतकर्ता का . कहना है कि आवंटित यूनिट के सम्बन्ध में एक शिकायत संख्या-एन.सी. a45 / 42 // 402537 /2022 कब्जे एवं विलम्ब ब्याज हेतु दर्ज कराई गई, जिसमें माननीय पीठ द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में आदेश पारित किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण नहीं की गई है और न ही ओ.सी. #£सी.सी. प्राप्त किया गया है और यूनिट को निरस्त करने की धमकी दी जा रही है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से प्रतिकर दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपनी आपत्ति दिनांक 26.07.2023 दाखिल करते हुए अवगत कराया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अभी तक आवंटित यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया. गया है, इसलिए प्रश्नगत प्रकरण इस न्यायालय के समक्ष पोषणीय नहीं है। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा इस सम्बन्ध में माननीय रेरा . पीठ में भी शिकायत संख्या-0८ा९45/2/02537/2022 दर्ज कराई गई है, जोकि अभी लम्बित है। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त की जा चुकी है और अब वह आवंटी की श्रेणी में नहीं आता है। विपक्षी का कहना है कि फोर्स मैज्योर के कारण परियोजना को पूर्ण करने में विलम्ब हुआ है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में किराया ager की प्रतियाँ, अनुबन्ध-पत्र की प्रति, रसीदें, मांग-पत्र की प्रति, निरस्तीकरण-पत्र, फोटोग्राफ, निरक्षीण आख्या दिनांक 08.06.2022 की प्रति, आदेशों की प्रतियाँ दाखिल की गई हैं। विपक्षी द्वारा लिखित स्टेटमेन्ट दिनांक 26.07.2023 एवं आपत्ति की प्रति ' दाखिल की गई हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य का सम्यक परिशीलन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित निर्धारण बिन्दु निस्तारण हेतु बनाए जाते है:- aN i. क्‍या शिकायतकर्ता गलत और मिथ्या सूचना के आधार पर विपक्षी से प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता कब्जे में विलम्ब के लिए प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? 3. क्‍या शिकायतकर्ता मकान किराये के रूप में अदा की गयी धनराशि प्रतिकर के रूप में प्राप्त करने का अधिकारी है ? 4. क्‍या शिकायतकर्ता अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों, विनियमों एवं

विक्रय अनुबन्ध के अधीन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के आधार पर प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? निष्कर्ष निर्धारण बिन्दु det, यह अवधार्य बिन्दु इस आशय का है कि क्‍या शिकायतकर्ता गलत और Rear सूचना के आधार पर प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? यह अवधार्य बिन्दु शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत-पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा गलत सूचना प्रकाशित की गयी। इसलिए उसे 2,00,000/— रुपये प्रतिकर के रूप में दिलाया जाये। धारा-42 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20॥6 में यह प्रावधान किया गया है कि परियोजना के सम्बन्ध में जारी,/प्रकाशित सूचना, विज्ञापन, प्रासपेक्टस अथवा मॉडल अपार्टमेन्ट में प्रमोटर द्वारा दी गयी सूचना के आधार पर यदि कोई व्यक्ति किसी भूखण्ड, भवन या अपार्टमेन्ट के संबंध में अग्रिम भुगतान या निक्षेप करता है और वह सूचना गलत या fea पायी जाती है। इस गलत या मिथ्या सूचना के कारण किसी व्यक्ति को हानि या क्षति क़ारित होती है, तो प्रमोटर क्षतिपूर्ति के लिए उत्तरदायी होगा। धारा-42 के प्रावधान निम्नवत्‌ हैः-

इल्लांगा-2- Obligations of promoter regarding veracity of the advertisement or prospectus - Where any person makes an advance or a deposit on the basis of the information contained in the notice advertisement or prospectus or on the basis of any model apartment, plot or building, as the case may be, and sustains any loss or damage by reason of any incorrect, false statement included therein, he shall be compensated by the promoter in the manner as provided under this Act: Provided that if the person affected by such incorrect, false statement contained in the notice, _< advertisement or prospectus or the model apartment, plot or building, as the case may be, intends to withdraw from the proposed project, he shall be returned his entire investment along with interest at such rate as may be prescribed and the compensation in the manner provided under this Act. उपरोक्त प्रावधानों के अनुसार प्रतिकर प्राप्त किये जाने के उद्देश्य से धारा-42 की प्रयोज्यता के लिए निम्नलिखित तथ्यों को साबित किया जाना आवश्यक है:- 4. प्रोमोटर द्वारा मॉडल अपार्टमेन्ट, प्लॉट अथवा बिल्डिंग के संबंध में सूचना, विज्ञापन अथवा प्रास्पेक्ट्स प्रकाशित /निर्गत किया गया हो। 2. प्रकाशित /निर्गत सूचना, विज्ञापन अथवा प्रास्पेक्ट्स के आधार पर किसी व्यक्ति द्वारा कोई अग्रिम दिया गया हो अथवा जमा किया गया हो। 3. प्रकाशित/निर्गत सूचना, विज्ञापन अथवा प्रास्पेक्ट्स में किया गया कथन गलत एवं feat पाया गया हो। 4. सूचना, विज्ञापन अथवा प्रास्पेक्ट्स में दिये गये गलत व मिथ्या कथन के कारण हानि क्षति कारित हुई हो।

जहाँ तक सूचना, विज्ञापन, प्रॉस्पेक्टस में किये गये कथन गलत व मिथ्या पाने का संबंध है, तो शिकायतकर्ता द्वारा कोई भी सूचना, विज्ञापन या प्रॉस्पेक्टस दाखिल नहीं किया है और न ही शिकायत-पत्र में ऐसा कोई कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा प्रकाशित गलत विज्ञापन या सूचना से प्रभावित होकर शिकायतकर्ता द्वारा कोई अग्रिम दिया गया हो या भुगतान किया गया हो। इस प्रकार धारा-42 के अधीन प्रतिकर प्राप्त करने हेतु उपरोक्त आवश्यक एवं अपेक्षित तथ्यों को साबित नहीं किया जा सका है, इसलिए इस धारा के अधीन कोई प्रतिकर स्वीकार किये जाने का विधिक आधार एवं औचित्य प्रतीत नहीं होता है। निर्धारण बिन्दु Wea नकारात्मक रूप से निर्णीत किया जाता है। निर्धारण बिन्दु संख्या-2, निर्धारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय का है कि क्या शिकायतकर्ता कब्जे में विलम्ब के लिए प्रतिकर पाने का अधिकारी है? यह निर्धारण बिन्दु शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत-पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्ता पर है। <x शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा कब्जे में विलम्ब किया गया है, इसलिए उसे 23,67,250 रुपये प्रतिकर के रूप में दिलाया जाये। पूर्व में प्राधिकरण एवं न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी की अधिकारिता के सम्बन्ध में यह स्पष्ट नहीं था कि कौन सा अनुतोष प्राधिकरण द्वारा स्वीकार किया जायेगा और कौन सा अनुतोष न्याय निर्णायक अधिकारी द्वारा स्वीकार किया जायेगा।

माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--6745--6749 / 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम स्टेट ऑफ यूपी. व अन्य” में दिनांक 4.44.202i को पारित आदेश के प्रस्तर-86 में स्पष्ट रूप से यह व्यवस्था दी गई है कि कब्जे में विलम्ब तथा विलम्ब ब्याज की बाबत शिकायत की सुनवाई का क्षेत्राधिकार रेरा प्राधिकरण को है न कि न्यायनिर्णायक अधिकारी को है। प्रस्तर-86 निम्न प्रकार हैं :-

"86. From the scheme of the Act of which a detailed reference has been made and taking note of power of adjudication delineated with the regulatory authority and adjudicating officer, what finally culls out is that although the Act indicates the distinct expressions like ‘refund’, ‘interest’, ‘penalty’ and ‘compensation’, a conjoint reading of Sections 8 and 9 clearly manifests that when it comes to refund of the amount, and interest on the refund amount, or directing payment of interest for delayed delivery of possession, or penalty and interest thereon, it is the regulatory authority which has the power to examine and determine the outcome of a complaint. At the same time, when it comes to a question of seeking the relief of adjudging compensation and interest thereon under Sections 2, 4, 8 and 9, the adjudicating officer exclusively has the power to determine, keeping in view the collective reading of Section 7] read with Section 72 of the Act. If the adjudication under Sections 2, 4, 8 and 9 other than compensation as envisaged, if extended to the adjudicating officer as prayed that, in our view, may intend to expand the ambit and scope of the powers and functions of the adjudicating officer under Section 7] and that would be against the mandate of the Act 206."

मानंनीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा न्यूटेक प्रोमोटर एवं डेवलपर्स के उपरोक्त and में निर्णय के प्रस्तर-86 के परिपेक्षों से स्पष्ट हो चुका है कि उपरोक्त प्रश्न का ferret न्यायनिर्णायरक अधिकारी द्वारा नहीं किया जा झकत्ा है। Sk माननीय सर्वोच्च waa के उपरोक्त निर्णय के पश्चात्‌ विधिक स्थिति स्पष्ट हो गयी है, जिसके अनुसार न्याय निर्णायक अधिकारी द्वारा मात्र क्षतिपूर्ति के अनुतोष पर विचार किया जायेगा। शेष अनुतोष प्राधिकरण के समक्ष विचाराणीय होंगे। क्योंकि शिकायतकर्ता को अभी तक यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है और न ही शिकायतकर्ता द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत किया गया है, जिससे यूनिट की भौतिक कब्जे की स्थिति स्पष्ट हो सकें। उभयपक्षों के तर्को व साक्ष्यों से विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा अभी तक यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया गया है और शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत संख्या- NCRI45/2/02537/2022 . रेरा की सक्षम पीठ के समक्ष कब्जा एवं विलम्ब ब्याज हेतु दर्ज कराई गई है, जोकि अभी लम्बित है। प्रस्तुत शिकायत की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को प्राप्त नहीं है। अतः ऐसी स्थिति में कोई प्रतिकर दिलाये जाने का विधिक आधार एवं औचित्य प्रतीत नहीं होता है। उपरोक्तानुसार निर्धारण बिन्दु संख्या-2 नकारात्मक रूप से निर्णीत किया जाता है। निर्धारण बिन्दु संख्या-03 निर्धारण बिन्दु ders इस आशय का है कि क्‍या शिकायतकर्ता मकान किराया प्रतिकर के रूप में प्राप्त करने का अधिकारी है? े यह निर्धारण बिन्दु शिकायतकर्ता द्वारा अतिरिक्त शिकायत-पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि आवंटित यूनिट के कब्जे में हुए विलम्ब के कारण उसको किराये के मकान में निवास करना पड़ रहा है, जिससे उसको भारी वित्तीय हानि हो रही है। शिकायतकर्ता द्वारा मकान किराये के मद में जमा की गई धनराशि के आधार पर विपक्षी से रु.23,67,250 //- प्रतिकर की मांग की गई है। जहाँ तक मकान किराये के रूप में भुगतान की गयी धनराशि प्रतिकर के रूप में प्राप्त करने का प्रश्न है, शिकायतकर्ता को यह साबित करना होगा कि वह किराये पर मकान लेकर उसमें निवास कर रहा है और शिकायतकर्ता एवं भवन स्वामी के मध्य किराया-अनुबन्ध निष्पादित किया गया है और किराया अनुबन्ध के . आधार पर उसके द्वारा भवन स्वामी को मकान किराया भुगतान किया जा रहा है। इसके लिए शिकायतकर्ता को किराया-अनुबन्ध व किराया भुगतान की रसीदों को दाखिल करना होगा, तभी शिकायतकर्ता को मकान किराया प्रतिकर के रूप में दिलाया जा सकता है। मकान किराये के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा किराया . अनुबन्ध-पत्र की प्रतियाँ दाखिल की गई हैं। परन्तु किराये के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा कोई wit /साक्ष्य / सत्यापित बैंक eee की प्रति दाखिल नहीं की गई हैं, इसलिए शिकायतकर्ता को मकान किराये के रूप में प्रतिकर स्वीकार किये जाने का विधिक आधार एवं औचित्य प्रतीत नहीं होता है। निर्धारण बिन्दु संख्या-3 नकारात्मक रूप से निर्णीत किया जाता है। निर्धारण बिन्दु संख्या-4, यह निर्धारण बिन्दु इस आशय का है कि क्‍या शिकायतकर्ता अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों, विनियमों एवं विक्रय अनुबन्ध के अधीन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के आधार पर प्रतिकर पाने का अधिकारी है ?

यह निर्धारण बिन्दु शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पत्र में किये गये अभिकथनों . के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्ता पर है। इस अनुतोष को प्राप्त करने के लिए शिकायतकर्ता को यह साबित करना होगा कि विपक्षी द्वारा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों एवं विनियमों तथा विक्रय अनुबन्ध के अधीन अपने किन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है, जिसके परिणामस्वरूप शिकायतकर्ता को हानि अथवा क्षति कारित हुई, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत में ऐसा कोई कथन साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा मात्र सामान्य अभिकथन कर दिये जाने से कि विपक्षी द्वारा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों एवं विनियमों तथा विक्रय अनुबन्ध के अधीन अपने कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है, प्रतिकर स्वीकार नहीं , किया जा सकता है। इसके लिए शिकायतकर्ता को स्पष्ट व विनिर्दिष्ट रूप से यह अभिकथित एवं साबित करना होगा कि विपक्षी अपने किन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है, साथ ही साथ यह भी साबित करना होगा कि विपक्षी द्वारा अपने कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के परिणामस्वरूप शिकायतकर्ता को कोई हानि अथवा क्षति कारित हुई है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा न तो ऐसा कोई अभिकथन किया गया है और न ही ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत किया गया है। अतः इस मद में कोई अनुतोष स्वीकार नहीं किया जा सकता है। उपरोक्त विवेचना से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अभी तक यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा प्राप्त एवं विलम्ब ब्याज हेतु ow प्राधिकिण की सक्षम पीठ के समक्ष अपनी शिकायत

रांख्या 'रटार45/2/00537/2002 दर्ज कर रखी है, जोक़ि माननीय रेशा पीत-? में —* विचाराधीन है, जिसमें अग्रिम सुनवाई दिनांक 45.0.2025 नियत है। शिकायतकर्ता यह भी साबित नहीं कर पाया कि विपक्षी द्वारा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों एवं विनियमों तथा विक्रय अनुबन्ध के अधीन अपने किन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है तथा उसे क्‍या क्षति या हानि हुई है। उपरोक्तानुसार निर्धारण बिन्दु संख्या-4 नकारात्मक रूप से निर्णीत किया जाता है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता इस आधार पर इस पीठ से कोई अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। शिकायतकर्ता की शिकायत निरस्त किये जाने योग्य है:- उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश शिकायतकर्ता की प्रश्नगत शिकायत उपरोक्तानुसार खारिज की जाती है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तदनुसार पत्रावली दाखिल दफ्तर हो। दिनांक — 22/07/2025 tui आर.पी. सिंह o\a- (arate अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

UP Real Estate Regulatory Authority Regional Office, H-469, Gamma-2, Greater Noida, Gautam Buddh Nagar-204308. Court: Adjudicating Officer Present: R.P. Singh [?], Adjudicating Officer Complaint No.: ADJ/NCRI45/04/07455/2023 [?] - Complainant Versus Rise Projects Pvt. Ltd. [?] - Opposite Party The complainant was represented by his representative, Shri C.A. Yogesh Goel. The opposite party was represented by its learned advocate, Shri Puneet Jain. Judgment This complaint has been filed by the complainant against the opposite party seeking compensation. The matter was reserved for judgment after hearing the arguments of both parties on 05.03.2025. Facts The complainant states that he booked Unit [?]-Tower-T3-50] in the opposite party's project "Rise Organic Homes Phase-l", Ghaziabad. The total price was Rs. 59,65,050/-, against which the complainant has paid Rs. 49,93,499/- so far. On the basis of wrong and false information, the complainant has demanded Rs. 2,00,000/- as compensation from the opposite party. On the ground of delay in possession, he has demanded Rs. 23,67,250/- from the opposite party as compensation in the form of house rent. On the ground of failing to discharge his duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement, he has demanded Rs. 3,00,000/- as compensation. On these grounds the complainant has requested total compensation of Rs. 28,67,250/- from the opposite party.

The complainant, by his additional complaint and rejoinder dated 08.02.2025, has informed that he booked the allotted unit on 08.05.2045, and that under the signed agreement the opposite party was to give possession of the allotted unit on 44.04.2049, but it has not given possession to date, due to which the complainant has had to live in a rented house. The complainant says that in respect of the allotted unit, one complaint, N.C. a45 / 42 // 402537 / 2022, was filed for possession and delay interest, in which the Bench passed an order in favour of the complainant. The complainant says that the project has not been completed, neither OC nor CC has been obtained, and threats are being made to cancel the unit. On these grounds the complainant has requested compensation from the opposite party. The opposite party, by its objection dated 26.07.2023, has informed that the complainant has not yet taken possession of the allotted unit, so the present case is not maintainable before this Court. The opposite party also says that the complainant has filed complaint No. [?]45/2/02537/2022 before the Hon'ble RERA Bench in this matter, which is still pending. The opposite party further says that the complainant's unit has already been cancelled, and that he no longer falls within the category of allottee. The opposite party says that the delay in completing the project was caused by force majeure. On these grounds the opposite party has requested dismissal of the present case.

In support of his statement, the complainant has filed copies of rent [?], a copy of the agreement, receipts, a copy of the demand letter, the cancellation letter, photographs, a copy of the inspection report dated 08.06.2022, and copies of orders. The opposite party has filed its written statement dated 26.07.2023 and a copy of its objection. The arguments of both parties were heard and the evidence on the record was duly examined. On the pleadings of the parties, the following determination points are framed: 1. Whether the complainant is entitled to compensation from the opposite party on the basis of wrong and false information? 2. Whether the complainant is entitled to compensation for delay in possession? 3. Whether the complainant is entitled to receive, as compensation, the amount paid as house rent? 4. Whether the complainant is entitled to compensation on the ground of failing to discharge his duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement? Findings Determination Point No. 1 is whether the complainant is entitled to compensation on the basis of wrong and false information. This determination point arises from the allegations made by the complainant in the complaint, so the burden of proving it lies on the complainant. The complainant says that the opposite party published wrong information, and that he should therefore be awarded Rs. 2,00,000/- as compensation.

Section 42 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20||6 provides that where a person makes an advance or a deposit on the basis of information, advertisement or prospectus issued or published regarding a project, or on the basis of information given by the promoter in a model apartment, and that information is found to be wrong or false, and that person sustains loss or damage by reason of such wrong or false information, the promoter is liable to compensate him. Section 42 reads as follows: "Section 42 - Obligations of promoter regarding veracity of the advertisement or prospectus - Where any person makes an advance or a deposit on the basis of the information contained in the notice advertisement or prospectus or on the basis of any model apartment, plot or building, as the case may be, and sustains any loss or damage by reason of any incorrect, false statement included therein, he shall be compensated by the promoter in the manner as provided under this Act: Provided that if the person affected by such incorrect, false statement contained in the notice, advertisement or prospectus or the model apartment, plot or building, as the case may be, intends to withdraw from the proposed project, he shall be returned his entire investment along with interest at such rate as may be prescribed and the compensation in the manner provided under this Act." For compensation under Section 42, the following facts must be proved:

1. The promoter must have published or issued information, an advertisement or a prospectus regarding a model apartment, plot or building. 2. On the basis of the published or issued information, advertisement or prospectus, a person must have made an advance or a deposit. 3. The statement made in the published or issued information, advertisement or prospectus must be found to be wrong or false. 4. Loss or damage must have been caused by reason of the wrong or false statement in the information, advertisement or prospectus. As regards the statements in the information, advertisement or prospectus being wrong or false, the complainant has not filed any information, advertisement or prospectus, and the complaint does not state that the complainant made any advance or payment on the basis of any wrong advertisement or information published by the opposite party. Therefore the above essential facts required for compensation under Section 42 have not been proved, and there appears to be no legal basis or propriety for accepting any compensation under this section. Determination Point No. 1 is decided in the negative. Determination Point No. 2 is whether the complainant is entitled to compensation for delay in possession. This determination point arises from the allegations made in the complaint, so the burden of proving it lies on the complainant.

The complainant says that the opposite party delayed possession, and therefore Rs. 23,67,250/- should be awarded to him as compensation. Earlier, it was not clear with regard to the jurisdiction of the Authority and the Adjudicating Officer which relief would be accepted by the Authority and which by the Adjudicating Officer. The Hon'ble Supreme Court, in Civil Appeal No. 6745-6749 / 2024, "M/s Newtech Promoters and Developers [?] v. State of U.P. and others", by its order dated 44.44.202i [?], clearly provided in paragraph 86 of that order that the jurisdiction to hear complaints regarding delay in possession and delay interest lies with the RERA Authority and not with the Adjudicating Officer. Paragraph 86 reads:

"86. From the scheme of the Act of which a detailed reference has been made and taking note of power of adjudication delineated with the regulatory authority and adjudicating officer, what finally culls out is that although the Act indicates the distinct expressions like 'refund', 'interest', 'penalty' and 'compensation', a conjoint reading of Sections 8 and 9 clearly manifests that when it comes to refund of the amount, and interest on the refund amount, or directing payment of interest for delayed delivery of possession, or penalty and interest thereon, it is the regulatory authority which has the power to examine and determine the outcome of a complaint. At the same time, when it comes to a question of seeking the relief of adjudging compensation and interest thereon under Sections 2, 4, 8 and 9, the adjudicating officer exclusively has the power to determine, keeping in view the collective reading of Section 7] read with Section 72 of the Act. If the adjudication under Sections 2, 4, 8 and 9 other than compensation as envisaged, if extended to the adjudicating officer as prayed that, in our view, may intend to expand the ambit and scope of the powers and functions of the adjudicating officer under Section 7] and that would be against the mandate of the Act 206."

In the light of paragraph 86 of the above decision of the Hon'ble Supreme Court in the Newtech Promoters and Developers case, it has become clear that this question cannot be determined by the Adjudicating Officer. Following the decision of the Hon'ble Supreme Court, the legal position is now clear: the Adjudicating Officer will consider only the relief of compensation, and the remaining reliefs are for the Authority. Since the complainant has not yet received physical possession of the unit, and no evidence has been filed by the complainant from which the position of physical possession could be made clear, and it is known from the arguments and evidence of both parties that the complainant has not yet received physical possession of the unit, and that the complainant has filed complaint No. NCRI45/2/02537/2022 before the competent Bench of the RERA Authority for possession and delay interest, which is pending, this Bench does not have jurisdiction to hear the present complaint. In such a situation, there appears to be no legal basis or propriety for granting any compensation to the complainant. Determination Point No. 2 is accordingly decided in the negative. Determination Point No. 3 is whether the complainant is entitled to receive house rent as compensation. This determination point arises from the allegations made in the additional complaint, so the burden of proving it lies on the complainant.

The complainant says that because of the delay in possession of the allotted unit, he has had to live in a rented house, which has caused him heavy financial loss. On the basis of the amount deposited as house rent, he has demanded Rs. 23,67,250/- as compensation. As to whether the amount paid as house rent can be received as compensation, the complainant must prove that he has taken a house on rent and is living in it, that a rent agreement has been executed between the complainant and the building owner, and that rent is being paid to the building owner under that agreement. For this, the complainant must file the rent agreement and the rent receipts; only then can house rent be awarded to him as compensation. The complainant has filed copies of rent agreements, but regarding the rent he has filed no receipts, no [?] / evidence / copy of verified bank [?], and no verified bank statement. Therefore, there appears to be no legal basis or propriety for accepting house rent as compensation to the complainant. Determination Point No. 3 is decided in the negative. Determination Point No. 4 is whether the complainant is entitled to compensation on the ground of failing to discharge his duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement. This determination point arises from the allegations made in the complaint, so the burden of proving it lies on the complainant.

To obtain this relief the complainant must prove in what respect the opposite party failed to discharge its duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the allotment/sale agreement, and that as a result the complainant suffered loss or damage. However, no such statement has been made, and no such evidence has been filed, in the present complaint. Compensation cannot be accepted merely on a general allegation that the opposite party has failed to discharge its duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement. The complainant must clearly and specifically allege and prove which duties the opposite party failed to perform, and must also prove that the complainant suffered loss or damage as a result. In this case the complainant has made no such allegation and has produced no such evidence. Therefore, no relief can be accepted under this head.

From the above discussion it is clear that the complainant has still not received physical possession of the unit. The complainant has filed a complaint before the competent Bench of the Authority for possession and delay interest, No. NCRI45/2/02537/2022, which is under consideration before the Hon'ble RERA Bench-[?], where the next hearing is fixed for 45.0.2025. The complainant also could not prove that the opposite party failed to discharge its duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement, or what loss or damage he suffered. Determination Point No. 4 is accordingly decided in the negative. In such a situation the complainant is not entitled to any relief from this Bench on this ground. The complainant's complaint is liable to be dismissed. While disposing of the above points, the following order is passed: Order The complainant's complaint in question is dismissed as above. The order be uploaded on the portal. Accordingly, the file be consigned to the records. Date: 22/07/2025 R.P. Singh [?] (Adjudicating Officer) UP Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. न्यायालय : - एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर उपस्थित : - arth. सिंह, न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी शिकायत संख्या : = ADJ/NCRI45/04/07455/2023 A लकन्‍न्‍न्‍ल्‍॑- शिकायतकर्ता बनाम राइज प्रोजेक्ट्स प्रा लि... ल्‍ऑनज++ विपक्षी शिकायतकर्ता की ओर से उनके प्रतिनिधि श्री सी.ए योगेश गोयल उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से उनके विद्वान अधिवक्ता- श्री पुनीत जैन उपस्थित हुए। निर्णय प्रस्तुत प्रकरण शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रतिकर दिलाये जाने हेतु प्रस्तुत किया गया है। दिनांक 05.03.2025 को प्रस्तुत मामले में उभयपक्षों के * तर्कों को सुनकर पत्रावली निर्णय हेतु सुरक्षित की गई थी। तथ्य शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Rise Organic Homes Phase-l" गाजियाबाद में यूनिट @el—Tower-T3-50] बुक करायी थी, जिसकी कुल कीमत रु.59,65,050,/- थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अब तक 49,93,499/- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा गलत और मिथ्या सूचना के आधार पर विपक्षी से रु.2,00,000 /- प्रतिकर की मांग की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा कब्जे में विलम्ब के आधार पर मकान के किराये के रूप में विपक्षी से &23,67,250/— प्रतिकर की मांग की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों, विनियमों एवं विक्रय अनुबन्ध के अधीन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के आधार पर . धनराशि रु.3,00,000/- प्रतिकर की मांग की गई है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से कुल प्रतिकर रु.28,67,250,//- दिलाये जाने का अनुरोध फिया गया EN अनुरोध फिया गया है। ३

शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अतिरिक्त शिकायत-पत्र एवं प्रतिउत्तर दिनांकित 08.02.2025 प्रस्तुत करते हुए अवगत कराया गया है कि उसके द्वारा दिनांक 08.05. 2045 को आवंटित यूनिट बुक की गई थी तथा हस्ताक्षरित अनुबन्ध के अनुसार विपक्षी द्वारा आवंटित यूनिट का कब्जा दिनांक 44.04.2049 को दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा आज तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता को किराये के मकान में निवास करना पड़ा है। शिकायतकर्ता का . कहना है कि आवंटित यूनिट के सम्बन्ध में एक शिकायत संख्या-एन.सी. a45 / 42 // 402537 /2022 कब्जे एवं विलम्ब ब्याज हेतु दर्ज कराई गई, जिसमें माननीय पीठ द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में आदेश पारित किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण नहीं की गई है और न ही ओ.सी. #£सी.सी. प्राप्त किया गया है और यूनिट को निरस्त करने की धमकी दी जा रही है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से प्रतिकर दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपनी आपत्ति दिनांक 26.07.2023 दाखिल करते हुए अवगत कराया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अभी तक आवंटित यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया. गया है, इसलिए प्रश्नगत प्रकरण इस न्यायालय के समक्ष पोषणीय नहीं है। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा इस सम्बन्ध में माननीय रेरा . पीठ में भी शिकायत संख्या-0८ा९45/2/02537/2022 दर्ज कराई गई है, जोकि अभी लम्बित है। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त की जा चुकी है और अब वह आवंटी की श्रेणी में नहीं आता है। विपक्षी का कहना है कि फोर्स मैज्योर के कारण परियोजना को पूर्ण करने में विलम्ब हुआ है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में किराया ager की प्रतियाँ, अनुबन्ध-पत्र की प्रति, रसीदें, मांग-पत्र की प्रति, निरस्तीकरण-पत्र, फोटोग्राफ, निरक्षीण आख्या दिनांक 08.06.2022 की प्रति, आदेशों की प्रतियाँ दाखिल की गई हैं। विपक्षी द्वारा लिखित स्टेटमेन्ट दिनांक 26.07.2023 एवं आपत्ति की प्रति ' दाखिल की गई हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य का सम्यक परिशीलन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित निर्धारण बिन्दु निस्तारण हेतु बनाए जाते है:- aN i. क्‍या शिकायतकर्ता गलत और मिथ्या सूचना के आधार पर विपक्षी से प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता कब्जे में विलम्ब के लिए प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? 3. क्‍या शिकायतकर्ता मकान किराये के रूप में अदा की गयी धनराशि प्रतिकर के रूप में प्राप्त करने का अधिकारी है ? 4. क्‍या शिकायतकर्ता अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों, विनियमों एवं

विक्रय अनुबन्ध के अधीन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के आधार पर प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? निष्कर्ष निर्धारण बिन्दु det, यह अवधार्य बिन्दु इस आशय का है कि क्‍या शिकायतकर्ता गलत और Rear सूचना के आधार पर प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? यह अवधार्य बिन्दु शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत-पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा गलत सूचना प्रकाशित की गयी। इसलिए उसे 2,00,000/— रुपये प्रतिकर के रूप में दिलाया जाये। धारा-42 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20॥6 में यह प्रावधान किया गया है कि परियोजना के सम्बन्ध में जारी,/प्रकाशित सूचना, विज्ञापन, प्रासपेक्टस अथवा मॉडल अपार्टमेन्ट में प्रमोटर द्वारा दी गयी सूचना के आधार पर यदि कोई व्यक्ति किसी भूखण्ड, भवन या अपार्टमेन्ट के संबंध में अग्रिम भुगतान या निक्षेप करता है और वह सूचना गलत या fea पायी जाती है। इस गलत या मिथ्या सूचना के कारण किसी व्यक्ति को हानि या क्षति क़ारित होती है, तो प्रमोटर क्षतिपूर्ति के लिए उत्तरदायी होगा। धारा-42 के प्रावधान निम्नवत्‌ हैः-

इल्लांगा-2- Obligations of promoter regarding veracity of the advertisement or prospectus - Where any person makes an advance or a deposit on the basis of the information contained in the notice advertisement or prospectus or on the basis of any model apartment, plot or building, as the case may be, and sustains any loss or damage by reason of any incorrect, false statement included therein, he shall be compensated by the promoter in the manner as provided under this Act: Provided that if the person affected by such incorrect, false statement contained in the notice, _< advertisement or prospectus or the model apartment, plot or building, as the case may be, intends to withdraw from the proposed project, he shall be returned his entire investment along with interest at such rate as may be prescribed and the compensation in the manner provided under this Act. उपरोक्त प्रावधानों के अनुसार प्रतिकर प्राप्त किये जाने के उद्देश्य से धारा-42 की प्रयोज्यता के लिए निम्नलिखित तथ्यों को साबित किया जाना आवश्यक है:- 4. प्रोमोटर द्वारा मॉडल अपार्टमेन्ट, प्लॉट अथवा बिल्डिंग के संबंध में सूचना, विज्ञापन अथवा प्रास्पेक्ट्स प्रकाशित /निर्गत किया गया हो। 2. प्रकाशित /निर्गत सूचना, विज्ञापन अथवा प्रास्पेक्ट्स के आधार पर किसी व्यक्ति द्वारा कोई अग्रिम दिया गया हो अथवा जमा किया गया हो। 3. प्रकाशित/निर्गत सूचना, विज्ञापन अथवा प्रास्पेक्ट्स में किया गया कथन गलत एवं feat पाया गया हो। 4. सूचना, विज्ञापन अथवा प्रास्पेक्ट्स में दिये गये गलत व मिथ्या कथन के कारण हानि क्षति कारित हुई हो।

जहाँ तक सूचना, विज्ञापन, प्रॉस्पेक्टस में किये गये कथन गलत व मिथ्या पाने का संबंध है, तो शिकायतकर्ता द्वारा कोई भी सूचना, विज्ञापन या प्रॉस्पेक्टस दाखिल नहीं किया है और न ही शिकायत-पत्र में ऐसा कोई कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा प्रकाशित गलत विज्ञापन या सूचना से प्रभावित होकर शिकायतकर्ता द्वारा कोई अग्रिम दिया गया हो या भुगतान किया गया हो। इस प्रकार धारा-42 के अधीन प्रतिकर प्राप्त करने हेतु उपरोक्त आवश्यक एवं अपेक्षित तथ्यों को साबित नहीं किया जा सका है, इसलिए इस धारा के अधीन कोई प्रतिकर स्वीकार किये जाने का विधिक आधार एवं औचित्य प्रतीत नहीं होता है। निर्धारण बिन्दु Wea नकारात्मक रूप से निर्णीत किया जाता है। निर्धारण बिन्दु संख्या-2, निर्धारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय का है कि क्या शिकायतकर्ता कब्जे में विलम्ब के लिए प्रतिकर पाने का अधिकारी है? यह निर्धारण बिन्दु शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत-पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्ता पर है। <x शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा कब्जे में विलम्ब किया गया है, इसलिए उसे 23,67,250 रुपये प्रतिकर के रूप में दिलाया जाये। पूर्व में प्राधिकरण एवं न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी की अधिकारिता के सम्बन्ध में यह स्पष्ट नहीं था कि कौन सा अनुतोष प्राधिकरण द्वारा स्वीकार किया जायेगा और कौन सा अनुतोष न्याय निर्णायक अधिकारी द्वारा स्वीकार किया जायेगा।

माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--6745--6749 / 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम स्टेट ऑफ यूपी. व अन्य” में दिनांक 4.44.202i को पारित आदेश के प्रस्तर-86 में स्पष्ट रूप से यह व्यवस्था दी गई है कि कब्जे में विलम्ब तथा विलम्ब ब्याज की बाबत शिकायत की सुनवाई का क्षेत्राधिकार रेरा प्राधिकरण को है न कि न्यायनिर्णायक अधिकारी को है। प्रस्तर-86 निम्न प्रकार हैं :-

"86. From the scheme of the Act of which a detailed reference has been made and taking note of power of adjudication delineated with the regulatory authority and adjudicating officer, what finally culls out is that although the Act indicates the distinct expressions like ‘refund’, ‘interest’, ‘penalty’ and ‘compensation’, a conjoint reading of Sections 8 and 9 clearly manifests that when it comes to refund of the amount, and interest on the refund amount, or directing payment of interest for delayed delivery of possession, or penalty and interest thereon, it is the regulatory authority which has the power to examine and determine the outcome of a complaint. At the same time, when it comes to a question of seeking the relief of adjudging compensation and interest thereon under Sections 2, 4, 8 and 9, the adjudicating officer exclusively has the power to determine, keeping in view the collective reading of Section 7] read with Section 72 of the Act. If the adjudication under Sections 2, 4, 8 and 9 other than compensation as envisaged, if extended to the adjudicating officer as prayed that, in our view, may intend to expand the ambit and scope of the powers and functions of the adjudicating officer under Section 7] and that would be against the mandate of the Act 206."

मानंनीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा न्यूटेक प्रोमोटर एवं डेवलपर्स के उपरोक्त and में निर्णय के प्रस्तर-86 के परिपेक्षों से स्पष्ट हो चुका है कि उपरोक्त प्रश्न का ferret न्यायनिर्णायरक अधिकारी द्वारा नहीं किया जा झकत्ा है। Sk माननीय सर्वोच्च waa के उपरोक्त निर्णय के पश्चात्‌ विधिक स्थिति स्पष्ट हो गयी है, जिसके अनुसार न्याय निर्णायक अधिकारी द्वारा मात्र क्षतिपूर्ति के अनुतोष पर विचार किया जायेगा। शेष अनुतोष प्राधिकरण के समक्ष विचाराणीय होंगे। क्योंकि शिकायतकर्ता को अभी तक यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है और न ही शिकायतकर्ता द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत किया गया है, जिससे यूनिट की भौतिक कब्जे की स्थिति स्पष्ट हो सकें। उभयपक्षों के तर्को व साक्ष्यों से विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा अभी तक यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया गया है और शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत संख्या- NCRI45/2/02537/2022 . रेरा की सक्षम पीठ के समक्ष कब्जा एवं विलम्ब ब्याज हेतु दर्ज कराई गई है, जोकि अभी लम्बित है। प्रस्तुत शिकायत की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को प्राप्त नहीं है। अतः ऐसी स्थिति में कोई प्रतिकर दिलाये जाने का विधिक आधार एवं औचित्य प्रतीत नहीं होता है। उपरोक्तानुसार निर्धारण बिन्दु संख्या-2 नकारात्मक रूप से निर्णीत किया जाता है। निर्धारण बिन्दु संख्या-03 निर्धारण बिन्दु ders इस आशय का है कि क्‍या शिकायतकर्ता मकान किराया प्रतिकर के रूप में प्राप्त करने का अधिकारी है? े यह निर्धारण बिन्दु शिकायतकर्ता द्वारा अतिरिक्त शिकायत-पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि आवंटित यूनिट के कब्जे में हुए विलम्ब के कारण उसको किराये के मकान में निवास करना पड़ रहा है, जिससे उसको भारी वित्तीय हानि हो रही है। शिकायतकर्ता द्वारा मकान किराये के मद में जमा की गई धनराशि के आधार पर विपक्षी से रु.23,67,250 //- प्रतिकर की मांग की गई है। जहाँ तक मकान किराये के रूप में भुगतान की गयी धनराशि प्रतिकर के रूप में प्राप्त करने का प्रश्न है, शिकायतकर्ता को यह साबित करना होगा कि वह किराये पर मकान लेकर उसमें निवास कर रहा है और शिकायतकर्ता एवं भवन स्वामी के मध्य किराया-अनुबन्ध निष्पादित किया गया है और किराया अनुबन्ध के . आधार पर उसके द्वारा भवन स्वामी को मकान किराया भुगतान किया जा रहा है। इसके लिए शिकायतकर्ता को किराया-अनुबन्ध व किराया भुगतान की रसीदों को दाखिल करना होगा, तभी शिकायतकर्ता को मकान किराया प्रतिकर के रूप में दिलाया जा सकता है। मकान किराये के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा किराया . अनुबन्ध-पत्र की प्रतियाँ दाखिल की गई हैं। परन्तु किराये के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा कोई wit /साक्ष्य / सत्यापित बैंक eee की प्रति दाखिल नहीं की गई हैं, इसलिए शिकायतकर्ता को मकान किराये के रूप में प्रतिकर स्वीकार किये जाने का विधिक आधार एवं औचित्य प्रतीत नहीं होता है। निर्धारण बिन्दु संख्या-3 नकारात्मक रूप से निर्णीत किया जाता है। निर्धारण बिन्दु संख्या-4, यह निर्धारण बिन्दु इस आशय का है कि क्‍या शिकायतकर्ता अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों, विनियमों एवं विक्रय अनुबन्ध के अधीन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के आधार पर प्रतिकर पाने का अधिकारी है ?

यह निर्धारण बिन्दु शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पत्र में किये गये अभिकथनों . के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्ता पर है। इस अनुतोष को प्राप्त करने के लिए शिकायतकर्ता को यह साबित करना होगा कि विपक्षी द्वारा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों एवं विनियमों तथा विक्रय अनुबन्ध के अधीन अपने किन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है, जिसके परिणामस्वरूप शिकायतकर्ता को हानि अथवा क्षति कारित हुई, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत में ऐसा कोई कथन साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा मात्र सामान्य अभिकथन कर दिये जाने से कि विपक्षी द्वारा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों एवं विनियमों तथा विक्रय अनुबन्ध के अधीन अपने कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है, प्रतिकर स्वीकार नहीं , किया जा सकता है। इसके लिए शिकायतकर्ता को स्पष्ट व विनिर्दिष्ट रूप से यह अभिकथित एवं साबित करना होगा कि विपक्षी अपने किन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है, साथ ही साथ यह भी साबित करना होगा कि विपक्षी द्वारा अपने कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के परिणामस्वरूप शिकायतकर्ता को कोई हानि अथवा क्षति कारित हुई है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा न तो ऐसा कोई अभिकथन किया गया है और न ही ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत किया गया है। अतः इस मद में कोई अनुतोष स्वीकार नहीं किया जा सकता है। उपरोक्त विवेचना से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अभी तक यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा प्राप्त एवं विलम्ब ब्याज हेतु ow प्राधिकिण की सक्षम पीठ के समक्ष अपनी शिकायत

रांख्या 'रटार45/2/00537/2002 दर्ज कर रखी है, जोक़ि माननीय रेशा पीत-? में —* विचाराधीन है, जिसमें अग्रिम सुनवाई दिनांक 45.0.2025 नियत है। शिकायतकर्ता यह भी साबित नहीं कर पाया कि विपक्षी द्वारा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों एवं विनियमों तथा विक्रय अनुबन्ध के अधीन अपने किन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है तथा उसे क्‍या क्षति या हानि हुई है। उपरोक्तानुसार निर्धारण बिन्दु संख्या-4 नकारात्मक रूप से निर्णीत किया जाता है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता इस आधार पर इस पीठ से कोई अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। शिकायतकर्ता की शिकायत निरस्त किये जाने योग्य है:- उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश शिकायतकर्ता की प्रश्नगत शिकायत उपरोक्तानुसार खारिज की जाती है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तदनुसार पत्रावली दाखिल दफ्तर हो। दिनांक — 22/07/2025 tui आर.पी. सिंह o\a- (arate अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण