UP Real Estate Regulatory Authority Regional Office, H-469, Gamma-2, Greater Noida, Gautam Buddh Nagar-204308. Court: Adjudicating Officer Present: Shri R.P. Singh, Adjudicating Officer Complaint No.: ADJ/NCRI44/I2/59/2023 Shambhu Kumar and Smt. Smita [?] - Complainants Versus Rise [?] - Opposite Party The complainants were represented by their advocate, Shri Atul Kumar. The opposite party was represented by its learned advocate, Ms. Malini. Judgment This complaint has been filed by the complainant against the opposite party seeking compensation. The matter was reserved for judgment after hearing the arguments of both parties on 02.09.2025. Facts The complainant states that he booked Unit WA-40, Tower-2, in the opposite party's project "Rise Resort Residences Phase-I", Ghaziabad. The total price was Rs. 64,06,725/-, against which the complainant has paid Rs. 25,00,000/-. The complainant says that the opposite party has not handed over the allotted unit as per the agreement. On the basis of the delay in possession he has demanded Rs. 7,00,000/- as compensation. The complainant says he has been compelled to live in a rented house. On the ground of failing to discharge his duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement, he has demanded Rs. 3,00,000/- as compensation. On these grounds the complainant has requested total compensation of Rs. 40,00,000/- from the opposite party.

The complainant, by his additional complaint and rejoinder dated 25.t0.2024 and 26.02.2025, has informed that the opposite party has not given him possession of the unit to date, due to which he has had to live in a rented house from July 2022 till today and pay rent of 24 thousand rupees per month. The complainant says he has paid more than 39 percent of the amount to the opposite party, and that the opposite party was to give possession by 34.07.2022. But the project is still not complete, possession has not been given, neither OC nor CC has been obtained, and the opposite party has not executed the registry of the unit. On these grounds the complainant has requested compensation from the opposite party, along with rent from July 2022 till date. The opposite party, by its objection dated 30.08.2024 and its written arguments dated 29.08.2025, has informed that the complainant has not yet taken physical possession of the allotted unit, so the present case is not maintainable before this Court. It has cited the order passed in M/s Newtech Promoters and Developers [?] v. State of U.P. and others. On these grounds the opposite party has requested dismissal of the complaint. In support of his statement the complainant has filed a copy of the welcome letter dated 27.42.2020, a copy of the [?] for sale dated 77.0:.202, a copy of the rent [?] dated 24.07.2023, a lease agreement dated 77.02.20:8, and [?] have been filed.

The arguments of both parties were heard and the evidence on the file was duly examined. On the pleadings of the parties, the following determination points are framed: 1. Whether the complainant is entitled to compensation for delay in possession? 2. Whether the complainant is entitled to receive, as compensation, the amount paid as house rent? 3. Whether the complainant is entitled to compensation on the ground of failing to discharge his duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement? Findings Determination Point No. 1 is whether the complainant is entitled to compensation for delay in possession. This determination point arises from the allegations made by the complainant in the complaint, so the burden of proving it lies on the complainant. The complainant says that the opposite party has not handed over possession of the allotted unit as per the agreement. In the relief column (No. 4) of his complaint petition, the complainant has stated: "That the Promoter miserably failed to deliver the possession of the said unit within the time period as per the agreement." Earlier, it was not clear with regard to the jurisdiction of the Authority and the Adjudicating Officer which relief would be accepted by the Authority and which by the Adjudicating Officer.

The Hon'ble Supreme Court, in Civil Appeal No. 6745-6749 / 2024, "M/s Newtech Promoters and Developers [?] v. State of U.P. and others", by its order passed on 44.44.2024, clearly laid down the position in paragraph 86 of that order, which reads:

"86. From the scheme of the Act of which a detailed reference has been made and taking note of power of adjudication delineated with the regulatory authority and adjudicating officer, what finally culls out is that although the Act indicates the distinct expressions like 'refund', 'interest', 'penalty' and 'compensation', a conjoint reading of Sections 8 and 9 clearly manifests that when it comes to refund of the amount, and interest on the refund amount, or directing payment of interest for delayed delivery of possession, or penalty and interest thereon, it is the regulatory authority which has the power to examine and determine the outcome of a complaint. At the same time, when it comes to a question of seeking the relief of adjudging compensation and interest thereon under Sections |2, 4, I8 and 9, the adjudicating officer exclusively has the power to determine, keeping in view the collective reading of Section 71 read with Section 72 of the Act. If the adjudication under Sections |2, 4, I8 and 9 other than compensation as envisaged, if extended to the adjudicating officer as prayed that, in our view, may intend to expand the ambit and scope of the powers and functions of the adjudicating officer under Section 71 and that would be against the mandate of the Act 206."

In the light of paragraph 86 of the above decision of the Hon'ble Supreme Court in the Newtech Promoters and Developers case, it has become clear that this question cannot be determined by the Adjudicating Officer. Following that decision of the Hon'ble Supreme Court, the legal position is now clear: the Adjudicating Officer will consider only the relief of compensation, and the remaining reliefs are for the Authority. Since the complainant has not yet received physical possession of the unit, and the complainant has filed no evidence from which the position of physical possession could be made clear, and it is known from the arguments and evidence of both parties that the complainant has not yet obtained physical possession of the unit, this Bench does not have jurisdiction to hear the present complaint. In such a situation, there appears to be no legal basis or propriety for granting any compensation to the complainant. Determination Point No. 2 is whether the complainant is entitled to receive house rent as compensation. This determination point has arisen on the basis of the allegations made by the complainant in the additional complaint, so the burden of proving it lies on the complainant. The complainant says that since the opposite party has not given possession of the unit to date, he has had to live in a rented house from July 2022 till today and pay rent of 24 thousand rupees per month.

As to whether the amount paid as house rent can be received as compensation, the complainant must prove that he has taken a house on rent and is living in it, that a rent agreement has been executed between the complainant and the building owner, and that rent is being paid to the building owner under that agreement. For this, the complainant must file the rent agreement and the rent payment receipts; only then can house rent be awarded to him as compensation. The complainant has filed copies of the rent agreements dated 24.07.2023 and 47.02.208, but no receipts regarding rent have been filed, from which it could be clear whether the complainant has paid any amount to the building owner under the rent head. Therefore, there appears to be no legal basis or propriety for accepting house rent as compensation to the complainant. Determination Point No. 2 is decided in the negative. Determination Point No. 3 is whether the complainant is entitled to compensation on the ground of failing to discharge his duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement. This determination point arises from the allegations made in the complaint, so the burden of proving it lies on the complainant.

The complainant says that because the opposite party has not provided possession of the unit, he has been compelled to live in a rented house. In the relief column (No. 2) of his complaint petition, the complainant has stated: "That the complainant is staying in a rented house till date due to the delay in possession of the said unit in question." To obtain this relief, the complainant must prove in what respect the opposite party failed to discharge its duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement, and that as a result the complainant suffered loss or damage. However, the complainant has made no such statement and has filed no evidence of it in the present complaint. Compensation cannot be accepted merely on a general allegation that the opposite party has failed to discharge its duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement. The complainant must clearly and specifically allege and prove which duties the opposite party failed to perform, and must also prove that the complainant suffered some loss or damage as a result. In the present case the complainant has made neither such allegation nor produced any such evidence. Therefore, no relief can be granted under this head.

From the above discussion it is clear that the complainant has still not received physical possession of the unit. The complainant also could not prove that the opposite party failed to discharge its duties under the Act, the rules and regulations made under it, and the sale agreement, and has not shown what loss or damage was caused. Determination Point No. 3 is accordingly decided in the negative. In such a situation, the complainant is not entitled to any relief on this ground from this Bench. The complainant's complaint is liable to be dismissed. Order The complainant's complaint in question is dismissed. The order be uploaded on the portal. Accordingly, the file be consigned to the records. Date: 09/02/2026 (Adjudicating Officer) UP Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. न्यायालय : - एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर उपस्थित : - श्री आर.पी. सिंह, न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी शिकायत संख्या : - ADJ/NCRI44/I2/59/2023 शंभु कुमार एवं श्रीमती स्मिता Ansar शिकायतकर्ता बनाम राइज WYETH aaenenenentne विपक्षी शिकायतकर्ता की ओर से उनके अधिवक्ता श्री अतुल कुमार उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से उनके विद्वान अधिवक्ता- सुश्री मालिनी उपस्थित हुई | निर्णय प्रस्तुत प्रकरण शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रतिकर दिलाये जाने हेतु प्रस्तुत किया गया है। दिनांक 02.09.2025 को प्रस्तुत मामले में उभयपक्षों के तर्कों को सुनकर पत्रावली निर्णय हेतु सुरक्षित की गई थी। तथ्य शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Rise Resort Residences Phase-I" गाजियाबाद में यूनिट WA—40 Tower-2 बुक करायी __ थी, जिसकी कुल कीमत रु.64,06,725,/- थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा <a अब तक रु.25,00,000,//- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध-पत्र के अनुसार आवंटित यूनिट का कब्जा et नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा कब्जे में विलम्ब के आधार पर से रु.7,00,000 /- प्रतिकर की मांग की गई है। शिकायतकर्ता का कहना है मकान में निवास करना पड़ रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों, विनियमों एवं विक्रय अनुबन्ध के अधीन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के आधार पर धनराशि रु.3,00,000/- प्रतिकर की मांग की पा

गई है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से कुल प्रतिकर रु. 40,00,000;/— दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अतिरिक्त शिकायत एवं प्रतिउत्तर दिनांकित 25.t0. 2024 एवं 26.02.2025 दाखिल करते हुए अवगत कराया गया कि विपक्षी द्वारा आज तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है, जिस कारण उसे किराये के मकान में जुलाई, 2022 से आज तक निवास एवं 24 हजार रुपये प्रतिमाह किराये के रूप अदा करना पड़ा है। शिकायतकर्ता का कहना है कि उसके द्वारा 39 प्रतिशत से अधिक धनराशि का विपक्षी को भुगतान किया जा चुका है और विपक्षी द्वारा दिनांक 34.07.2022 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, लेकिन आज तक परियोजना पूर्ण नहीं है और न ही विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया गया है और न ही ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किया गया है और न ही विपक्षी द्वारा यूनिट की रजिस्ट्री कराई गई है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से प्रतिकर तथा जुलाई, 2022 से आज तक किराया दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपनी आपत्ति दिनांक 30.08.2024 एवं लिखित बहस दिनांकित 29.08.2025 दाखिल करते हुए अवगत कराया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अभी तक आवंटित यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया गया है, इसलिए प्रश्नगत प्रकरण इस न्यायालय के समक्ष पोषणीय नहीं है। विपक्षी द्वारा मैसर्स न्यूटेक प्रमोटर्स एण्ड डेवलपर्स on. बनाम उ.प्र. राज्य एवं अन्य में पारित आदेश का उल्लेख किया गया है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में वेलकम-पत्र दिनांकित 27.42. 2020 की प्रति, witre फॉर सेल दिनांकित 77.0:.202 की प्रति, किराया

AeA दिनांकित 24.07.2023 की प्रति, लीज एग्रीमेन्ट दिनांकित 77.02.20:8 eae cia की गई हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य का सम्यक परिशीलन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित निर्धारण बिन्दु निस्तारण हेतु बनाए जाते है:- l. aa शिकायतकर्ता कब्जे में विलम्ब के लिए प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? बा 2. क्‍या शिकायतकर्ता मकान किराये के रूप में अदा की गयी धनराशि प्रतिकर के रूप में प्राप्त करने का अधिकारी है ? 3. क्‍या शिकायतकर्ता अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों, विनियमों एवं विक्रय अनुबन्ध के अधीन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के आधार पर प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? निष्कर्ष निर्धारण बिन्दु We, निर्धारण बिन्दु Heart इस आशय का है कि क्‍या शिकायतकर्ता कब्जे में विलम्ब के लिए प्रतिकर पाने का अधिकारी है? यह निर्धारण बिन्दु शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः: इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध-पत्र के अनुसार आवंटित यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। इस निर्धारण बिन्दु से सम्बन्धित शिकायत-पत्र के अनुतोष संख्या-+4 के कॉलम में शिकायतकर्ता द्वारा निम्नवत्‌ कथन किया गया है :- "That the Promoter miserably failed to deliver the possession of the said unit within the time period as per the agreement." पूर्व में प्राधिकरण एवं न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी की अधिकारिता के सम्बन्ध में यह स्पष्ट नहीं था कि कौन सा अनुतोष प्राधिकरण द्वारा स्वीकार किया जायेगा और कौन सा अनुतोष न्याय निर्णायक अधिकारी द्वारा स्वीकार किया जायेगा।

माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 / 2024 ape प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स mo feo बनाम स्टेट ऑफ यू:पी. व अन्य” में 44.44.2024 को पारित आदेश के प्रस्तर-86 में स्पष्ट रूप से यह व्यवस्था प्रस्तर-86 निम्न प्रकार हैं :- "86, From the scheme of the Act of which a detailed reference has been made and taking note of power of adjudication delineated with the regulatory authority and adjudicating officer, what finally culls out is that although the Act indicates the distinct expressions like ‘refund’, ‘interest’, ‘penalty’ and ‘compensation’, a conjoint reading of Sections 8 and 9 clearly manifests that when =

it comes to refund of the amount, and interest on the refund amount, or directing payment of interest for delayed delivery of possession, or penalty and interest thereon, it is the regulatory authority which has the power to examine and determine the outcome of a complaint. At the same time, when it comes to a question of seeking the relief of adjudging compensation and interest thereon under Sections |2, 4, I8 and 9, the adjudicating officer exclusively has the power to determine, keeping in view the collective reading of Section 7] read with Section 72 of the Act. If the adjudication under Sections I2, 4, 8 and 9 other than compensation as envisaged, if extended to the adjudicating officer as prayed that, in our view, may intend to expand the ambit and scope of the powers and functions of the adjudicating officer under Section 7] and that would be against the mandate of the Act 206." माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा न्यूटेक प्रोमोटर एवं डेवलपर्स के उपरोक्त मामलें में निर्णय के प्रस्तर-86 के परिपेक्षों से स्पष्ट हो चुका है कि उपरोक्त प्रश्न का विचारण न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा नहीं किया जा सकता है।

माननीय सर्वोच्च न्यायायल के उपरोक्त निर्णय के पश्चात्‌ विधिक स्थिति स्पष्ट हो गयी है, जिसके अनुसार न्याय निर्णायक अधिकारी द्वारा मात्र क्षतिपूर्ति के अनुतोष पर विचार किया जायेगा। शेष अनुतोष प्राधिकरण के समक्ष विचाराणीय होंगे। क्योंकि शिकायतकर्ता को अभी तक यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है और न ही शिकायतकर्ता द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत किया गया है, जिससे यूनिट की भौतिक कब्जे की स्थिति स्पष्ट हो सकें। उभयपक्षों के cot व साक्ष्यों से विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा अभी तक यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया गया है। प्रस्तुत शिकायत की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को प्राप्त नहीं है। अतः ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता कोई प्रतिकर दिलाये जाने का विधिक आधार एवं औचित्य प्रतीत नहीं होता है। निर्धारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय का है कि क्‍या शिकायतकर्ता मकान प्रतिकर के रूप में प्राप्त करने का अधिकारी है? यह निर्धारण बिन्दु शिकायतकर्ता द्वारा अतिरिक्त शिकायत-पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्ता पर है। <r शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा आज तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है, जिस कारण उसे किराये के मकान में जुलाई, 2022 से आज तक निवास एवं 24 हजार रुपये प्रतिमाह किराये के रूप अदा करना पड़ा है।

जहाँ तक मकान किराये के रूप में भुगतान की गयी धनराशि प्रतिकर के रूप में प्राप्त करने का प्रश्न है, शिकायतकर्ता को यह साबित करना होगा कि वह किराये पर मकान लेकर उसमें निवास कर रहा है और शिकायतकर्ता एवं भवन स्वामी के मध्य किराया अनुबन्ध निष्पादित किया गया है और किराया अनुबन्ध के आधार पर उसके द्वारा भवन स्वामी को मकान किराया भुगतान किया जा रहा है। इसके लिए शिकायतकर्ता को किराया-अनुबन्ध व किराया भुगतान की रसीदों को दाखिल करना होगा, तभी शिकायतकर्ता को मकान किराया प्रतिकर के रूप में दिलाया जा सकता है। मकान किराये के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा किराया अनुबन्ध-पत्र दिनांकित 24.07.2023 एवं 47.02.208 की प्रति दाखिल की गई हैं, परन्तु किराये के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा कोई रसीदें दाखिल नहीं की गई हैं, जिससे स्पष्ट हो सके कि शिकायतकर्ता द्वारा भवन स्वामी को किराये के मद में धनराशि अदा की गई है अथवा नहीं। इसलिए शिकायतकर्ता को मकान किराये के रूप में प्रतिकर स्वीकार किये जाने का विधिक आधार एवं औचित्य प्रतीत नहीं होता है। निर्धारण बिन्दु संख्या-2 नकारात्मक रूप से निर्णीत किया जाता है। निर्धारण बिन्दु संख्या-3, यह निर्धारण बिन्दु इस आशय का है कि क्‍या शिकायतकर्ता अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों, विनियमों एवं विक्रय अनुबन्ध के अधीन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के आधार पर प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? यह निर्धारण बिन्दु शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पत्र में किये गये अभिकथनों के आधार पर उत्पन्न हुआ है, अतः इसे साबित करने का प्रमाण भार शिकायतकर्ता

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा कब्जा उपलब्ध कराये जाने में aad कारण उसे किराये के मकान में निवास करना पड़ रहा है। इस निर्धारण ee से सम्बन्धित शिकायत-पत्र के अनुतोष संख्या-2 के कॉलम में शिकायतकर्ता द्वारा निम्नवत्‌ कथन किया गया है :- "That the complainant is staying in a rented house till date due to the delay in possession of the said unit in question." इस अनुतोष को प्राप्त करने के लिए शिकायतकर्ता को यह साबित करना होगा कि विपक्षी द्वारा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों एवं विनियमों तथा विक्रय अनुबन्ध के अधीन अपने किन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है, = जिसके परिणामस्वरूप शिकायतकर्ता को हानि अथवा क्षति कारित हुई, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत में ऐसा कोई कथन /साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा मात्र सामान्य अभिकथन कर दिये जाने से कि विपक्षी द्वारा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों एवं विनियमों तथा विक्रय अनुबन्ध के अधीन अपने कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है, प्रतिकर स्वीकार नहीं किया जा सकता है। इसके लिए शिकायतकर्ता को स्पष्ट व विनिर्दिष्ट रूप से यह अभिकथित एवं साबित करना होगा कि विपक्षी अपने किन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है, साथ ही साथ यह भी साबित करना होगा कि विपक्षी द्वारा अपने कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहने के परिणामस्वरूप शिकायतकर्ता को कोई हानि अथवा क्षति कारित हुई है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा न तो ऐसा कोई अभिकथन किया गया है और न ही ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत किया गया है। अत: इस मद में कोई अनुतोष स्वीकार नहीं किया जा सकता है।

उपरोक्त विवेचना से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अभी तक यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। शिकायतकर्ता यह भी साबित नहीं कर पाया कि क्षी द्वारा अधिनियम एवं उसके अधीन निर्मित नियमों एवं विनियमों तथा विक्रय के अधीन अपने किन कर्तव्यों का निर्वहन करने में असफल रहा है तथा से निर्णीत किया जाता है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता इस आधार पर इस ४ से कोई अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। शिकायतकर्ता की शिकायत निरस्त किये जाने योग्य है:- आदेश शिकायतकर्ता की प्रश्नगत शिकायत sage खारिज की जाती है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तदनुसार पत्रावली दाखिल दफ्तर हो। “कार (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक :- 09 /02 / 2026