उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-02 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत संख्या:--.407/ए८२44/08/039/209 वैभव कुमार बनाम गार्डनिया इंडिया लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के fame कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Gardenia Gateway (Phase-I) 4 यूनिट Wo C-003 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 29,58,6i5/- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.20i4 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को पूर्ण करने में 5 वर्ष का विलम्ब है। बिल्डर द्वारा अनुचित रूप से एवं बिना सहमति से सुपर एरिया का क्षेत्रफल 450 वर्गफुट बढ़ा दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में किरायानामा, पत्रों, फ्लैट आवंटी अनुबन्ध जमा धनराशि की रसीदों, आवंटन पत्र, खाता विवरण आदि की छायाप्रति दाखिल की गयी हैं। विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को उनकी परियोजना के टावर में ८ में यूनिट संख्या- 4003 यूनिट किया गया था, जिसका फ्लैट आवंटी अनुबन्ध दिनांक 23.04.2042 को निस्पादित किया गया | परियोजना विभिन्‍न Wy .

परिस्थितियों के कारण विलम्बित हुई | शिकायतकर्ता के ऊपर 8,57,000 /-रूपये की धनराशि बाकी है। वह नोएडा विकास प्राधिकरण को ote हेतु शीघ्र आवेदन कर देंगे। इसके अतिरिक्त लिखित अभिकथन करते हुए यह भी कहा गया है कि वह परियोजना के शेष कार्यों को पूर्ण करने हेतु समय चाहते हैं। विपक्षी द्वारा परियोजना की सुविधाओं एवं शेष कार्यों को पूर्ण किये जाने के सम्बंध में निम्न विवरण एवं समय-सीमा प्रस्तुत किया गया a

bre eee कल सतनासा Time period for Work on the Site Pending work/Yet to be started | completing the pending L work | | d STP Pending-30% 30 Sept-2020 2. Fire pump work a Pending-l0% 3] Aug-2020 3. F To be received end of Sept- Fire Safety work Yet to be started 2020 4. : = To be received end of Structure Safety Certificate Applied August-2020 | 5 | Parking Basement-] (Block-DEF) Pending-05% 30Sept-2020 | 6. | Parking Basement-2 (Block-DEF) Pending-5% 30Sept-2020 7. Parking Basement-| (Block-C-|) Pending-5% al December-2020 | $. | Parking Basement-2 (Block-C-!) Pending-20% January-202] | » | 9, Parking Basement-| (Block-C-2) Pending-5% i, December-2020 | 0. | 0. | Parking Basement-2 (Block-C-2) Pending-20% हु उक्षाप्आा/-202] 4. | Parking Basement-] (Block-C-3) Pending-l5% December-2020 | 2 | 2. | Parking Basement-2 (Block-C-2) Pending-20% tf January-202 | |B. | 33, | Parking (Block-G) . IF Pending-5% _ | January-202 I4. | Electrical Panel Fencing | | कक Completed | 55. | 5. | DG Chimncy Yet to be started ता 30 $क्क-2020 6. | Swimming pool Pending-50% December-2020 {7. | Club Pending-50% January-202 | | 8 | 8. | Remaining | Lifts (Block (-।) Pending-85% L January-202] se Remaining | Lifts (Block C-2) Pending-70% October-2020 0. | Remaining | Lifts (Block C-3) eatin a braid हर Completed विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में माननीय न्यायालयों के आदेशों की प्रति, विभिन्‍न पत्रों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्षों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया गया।

प्राधिकरण की तकनीकी टीम द्वारा परियोजना का स्थलीय निरीक्षण कराया गया और निरीक्षण आख्या दिनांक 20.07.2020 प्राप्त की गयी। निरीक्षण से यह विदित होता है कि:- 4. पेयजल सुविधा एवं जल आपूर्ति का कार्य 60 प्रतिशत 2. सीवर सिस्टम 60 प्रतिशत oo . चारदीवारी का निर्माणं कार्य 60 प्रतिशत a कम्यूनिटी बिल्डिंग 35 प्रतिशत एस.टी.पी (सिवेज ट्रीटमेंट प्लांट) 40 प्रतिशत a 092 . फूटपाथ 60 प्रतिशत जल संरक्षण प्रणाली o प्रतिशत N 8. सोलिड वेस्ट मेंनैजमेंट और डिस्पोजल सिस्टम का कार्य 60 प्रतिशत उपरोक्त के अलावा निरीक्षण आख्या में यह भी उललेखित है कि परियोजना के टावरों में 450 परिवारें रहे रही है। टावर- ci, ०2, एवं ८ में काम चल रहा है, लिफ्ट इंस्टालेशन अभी नहीं की गयी है। टावर ८3 में लिफ्ट लगा दी गयी है। एस.टी.पी का कार्य चल रहा है, जिसकी await wer को पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना में 24 सुरक्षा गार्डस्‌ को तैनात किया गया है। परियोजना के सुरक्षा हेतु सी.सी.टी.वी कैमरा लगाये गये हैं। आई.जी.एल पाइप लाईन का कार्य पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना में कुल 75 से 80 प्रतिशत काम पूर्ण किये जा चुके हैं। dV 3 } पत्रावली पर दाखिल अभिलेखों एवं wel के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये:- 4... क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2 क्‍या अनुबन्ध में आर्बिट्रैशन क्लॉज होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को नही है 3. क्‍या बिल्डर द्वारा फ्लैट के सुपर एरिया का क्षेत्रफल बढ़ाया गया है, यदि हाँ तो किस दर से गणना की जायेगी ? | 4. aa शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाये? निस्तारण बिन्दु संख्या-4

बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि विभिन्‍न परिस्थितियों एवं कुछ अप्रत्याशित । घटनाओं (force majeure events) के कारण परियोजना विलंबित हुई। विपक्षी की ओर से अक्षरशः रूप से फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है, जिससे की विदित हो कि परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित हुआ। इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी. द्वारा उपभोक्ता शिकायत dem-30/20I6 “ नीरू कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड” में निर्णय के प्रस्तर 44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑब्जरवेशन किया है :- "Coming to the plea of Force Majeure taken by the opposite party. It may be noted that issue raised by the opposite parly is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the opposite party in Consumer Complaint No.347 of 294 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same

project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.20i5 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under: "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant.

"Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock-out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression 'slow down' would include economic slow- down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word 'slow down' having been used alongwith the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." "...-Korce majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 2047 “ब्रिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:-

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत पी 5 aa ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। वर्तमान परिस्थितियों को देखते हुए कोविड-49 को फोर्स मैज्योर की श्रेणी में माना जाना उचित होगा। तद्नुसार बिन्दु wer निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आर्बिट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल आर्बिट्रिटर के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है। = सम्बंध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा “मैसर्स एमआर एम.जी. एफ. लैन्ड लिमिटेड बनाम आफताब सिंह” 20i8 SCC Online SC 277 में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- “55. In view of the afore-going discussion, we arrive at the following conclusions: (i) the disputes which are to be adjudicated and governed by statutory enactments, established for specific public purpose to sub- serve a particular public policy are not arbitrable; (ii) there are vast domains of the legal universe that are non- arbitrable and kept at a distance from private dispute resolution; (iii) the subject amendment was meant for a completely different purpose, leaving status quo ante unaltered and subsequently reaffirmed and restated by the Hon'ble Supreme Court;

(iv) Section 2(3) of the Arbitration Act recognizes schemes under other legislations that make disputes non-arbitrable and माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित उपरोक्त विधि व्यवस्थाओ के आलोक में यह स्पष्ट है कि कुछ विवादों का निराकरण आर्बिट्रेटर द्वारा आर्बिट्रेशन अनुबन्ध के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आर्बिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नहीं किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये हैं और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को निस्तारित करने के लिए आबिट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 2076 की धारा 79, आर्बिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। माननीय एन.सी.डी.आर.सी. ने “ए.अय्यास्वामी बनाम पारमाशिवम एवं अन्य“, (206) 0 820 386 में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है हर 6 सिद्धान्त, रियल एस्टेट अधिनियम के तहत उक्त मामलों में भी लागू होता है, क्योंकि यह अधिनियम गृहक्रेताओं एवं बिल्डरों के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आर्बिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 3

शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि बिल्डर द्वारा अनुचित रूप से एवं बिना सहमति से सुपर एरिया का क्षेत्रफल 450 वर्गफूट बढ़ा दिया गया है। इस सम्बंध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि अनुबन्ध के समय फ्लैट के क्षेत्रफल के विभिन्‍न मदों का विवरण, वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करने व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि ली जायेगी। अतः यह उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता को उपरोकतानुसार Calculation Sheet उपलब्ध करायें। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 4 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 30.06.20i4 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। परियोजना के स्थलीय निरीक्षण आख्या से यह स्पष्ट है कि परियोजना में 75 से 80 प्रतिशत कार्य किये जा चुके हैं, जिससे विदित है कि परियोजना पूर्णता की ओर है। विपक्षी द्वारा भी परियोजना को पूर्ण करने के सम्बंध में समय-सीमा दी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारां अपने कथन के समर्थन में फ्लैट आवंटी अनुबन्ध दिनांक 23.0. 202 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ संख्या-7 के प्रस्तर-27 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा जून 204 तक परियोजना पूर्ण किया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 30.06.2044 होती है। 7

SS भी स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 04.07. 20i4 से ओसी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced waar प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- Section 8(J)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment = to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has ‘paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के पृष्ठ संख्या-7 के प्रस्तर-27 में परियोजना विलम्ब होने पर 5 रूपये प्रति वर्गफुट प्रतिमाह की दर से धनराशि दिये जाने का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान (५ हि सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 ww के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के = में (दिनाक 75.20:6) @ पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20t6 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के vex 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 () में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: dV

a दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 /20:8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- ae the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,/सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए पाने के अधिकारी होगें | दिनांक 47.0.20i8 को उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3--48-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:-

7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7, Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery 40 of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on » unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा कोविड-49 (Corona Virus Disease) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो रेरा | अधिनियम की धारा-74 के अनुसार धारा-42,44,48 व 49 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये हैं, जिसका क्षेत्राधिकार एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को है। अतः शिकायतकर्ता क्षतिपूर्ति के सम्बंध में अपना वाद एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के समक्ष दायर करने के लिए स्वतंत्र होगा। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है:- Es विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2020 तक ओ.सी. / सी.सी. अथवा पूर्णता हेतु समस्त प्रमाण-पत्रों सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.204 से दिनांक 30.04.2046 तक 5 रूपये प्रति | 4 प्रति माह की दर से व दिनांक 07.05.20:6 से (क) ओ.सी »सी.सी प्राप्त होने [अथवा इलैक्ट्रिकल सर्टिफिकेट, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट, स्ट्रक्चरल सर्टिफिकेट, लिफ्ट इन्स्टालेशन सर्टिफिकेट सहित ओ.सी. / सी.सी. के लिए आवेदन दिये जाने की तिथि के 8 दिन बाद की तिथि से| अथवा (ख) कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जाये। alfas—t9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। विपक्षी का निर्देशित किया जाता है कि रेशरा अधिनियम 2046 के धारा 2(za)(i) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी .के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत है। शिकायतकर्ता क्षतिपूर्ति के सम्बंध में अपना वाद एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के समक्ष i दायर करने के लिए स्वतंत्र होगा।

शिकायतकर्ता के परिवर्तित क्षेत्रफल के सम्बंध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह अनुबन्ध के समय क्षेत्रफल के विभिन्‍न मदों का विवरण, वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करने व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि ली जायेगी। इस सम्बंध में विपक्षी, शिकायतकर्ता को Calcultaion Sheet उपलब्ध करायेंगे। यदि बढ़े हुए क्षेत्रफल के सम्बंध में विपक्षी द्वारा कोई अनुचित धनराशि ली गयी है, तो शिकायतकर्ता को वापिस की जायेगी | इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 26 /08 / 2020 dy (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण