UP Real Estate Regulatory Authority Regional Office, Gautam Buddha Nagar Hearing bench: Adjudicating Officer Complaint No.: ADJ/NCR44/03/52374/2020 Vandana Saxena vs M/s La Residencia Developers Pvt. Ltd. ORDER Date: 08.02.2024 The file came up physically for hearing. The complainant appeared in person. On behalf of the opposite party, a representative, Marketing Manager Shri Anand Kumar, appeared. Both parties were heard at length on the applications submitted by the complainant, Sanjay Saxena, dated 04.08.2023 and dated 2.0.2023, and the record was perused. By application dated 04.08.2023, the complainant stated that under the decision and order dated 22.0.2020 passed by the then Adjudicating Officer, compensation under the head of rent at Rs. 6,000/- per month is payable to the aggrieved complainant. For the period from the date of purchase of the flat, 0.02.20, to 30.04.207, the complainant suffered a financial loss of Rs. 6,000/- x 75 months = Rs. 4,50,000/-. The complainant therefore requested that Rs. 4,50,000/- be recovered and deposited in the complainant's account.

By a second application dated 2.0.2023, the complainant stated that under the recovery certificate issued by the Appellate Tribunal in Appeal No. 2/208 [?], the complainant has duly received Rs. 39,43,889/- from the Tribunal. [?] is payable by the respondent side up to the date of payment of the gross amount paid by them. The complainant further stated that a recovery certificate for Rs. [?],44,000/- has so far been issued, calculated at Rs. 6,000/- per month as of 3.03.2023, which is in the process of recovery. Rebutting the complainant's statements, the opposite party stated that the entire amount due to the complainant has been paid. Against the unit's sale price of Rs. 25,46,350/-, the complainant paid only Rs. 20,57,820/-, whereas a total of Rs. 43,69,889/- has been paid to the complainant to date. No amount is now payable by the opposite party to the complainant. The opposite party further stated that for the flat the complainant took a home loan from Canara Bank, for which a tripartite agreement was executed between the bank, the allottee complainant and the opposite party. The complainant has received the entire amount, yet [?] the home loan to the bank, for which the bank has issued a recovery certificate of Rs. 7,27,05/- against the complainant. The opposite party therefore requested that the complainant be directed to deposit the bank home loan. On the above grounds, the opposite party requested that the application be dismissed.

From the record it is evident that the complainant applied for allotment of a flat in the opposite party's project in the year 20[?]1. The complainant was allotted Flat No. 403, Tower-3, on 37.0:.20. The total sale price of the flat was Rs. 25,46,350/-, against which the complainant paid a total of Rs. 20,57,820/-. As per the sale agreement, possession was to be given by 07.09.203. As possession was not given by the opposite party within the stipulated time, the complainant filed complaint no. 72073472, "[?] Saxena vs [?] La Residencia Developers Pvt. Ltd.", before the Authority. By its decision and order dated 22.03.208 [?], the Authority directed the opposite party to give possession by 30.09.208 and to pay delay compensation from March, 20:4 at Rs. 5/- per month per sq. ft. of super area for the delay in possession. Against the Authority's decision and order dated 22.03.208, the opposite party filed Appeal No. 2/2078 before the Hon'ble RERA Appellate Tribunal. The Hon'ble Appellate Tribunal modified the Authority's order and directed that the entire deposited amount be returned with 2 percent interest. In the application dated 2.0.2023, the complainant accepted that Rs. 39,47,889/- has been duly received from the Appellate Tribunal. In its decision, the Hon'ble Appellate Tribunal gave the option of filing a complaint before the Adjudicating Officer for compensation under Rule 34 of the RERA Rules [?].

On the basis of the Appellate Tribunal's decision, the complainant filed complaint no. 80[?]/[?]44/03/52374/2020 before the Adjudicating Officer. After hearing both parties, the Adjudicating Officer passed the following order on 22.0.2020 under the head of house rent: "The complainant shall receive from the opposite party under this head, from 07.05.2077 [?] till the date of actual payment of the amount, in compliance with the order of the Hon'ble Appellate Tribunal, Rs. 6,000/- per month [?]." As per the accountant's report, a total of Rs. 4,26,000/- has been paid to the complainant under the head of rent up to March 2023, which includes the amount of Rs. [?],44,000/- mentioned in the application dated 2.0.2023. It is thus clear that the flat's sale price was Rs. 25,46,350/-, against which the complainant paid the opposite party a total of Rs. 20,57,830/-. The complainant has accepted receiving Rs. 39,43,889/- from the Appellate Tribunal. The opposite party stated that it has paid the complainant a total of Rs. 43,69,000/-. The complainant now states that for the period from 02.02.207 to 30.04.20:7, on the basis of the Adjudicating Officer's order dated 22.0.2020, Rs. 6,000/- per month for 75 months, totalling Rs. 4,50,000.00, should be awarded.

The question now arises whether, on the basis of the Adjudicating Officer's order dated 22.0.2020, the complainant can be paid Rs. 6,000/- per month for 75 months, totalling Rs. 4,50,000.00, for the period from 0.02.20 to 30.04.207, under the head of rent. In this regard it is noteworthy that recovery proceedings are execution proceedings. It is a well-established principle that an executing court or authority cannot go behind the decree. It must enforce the decision in the form in which it stands, and nothing can be added to or subtracted from it (Executing Court cannot go behind the decree). When a court decides a suit, its legal status is that of a trial court. When the same court is enforcing a decision or order, it is an executing court. Even where the trial court is also the executing court, the legal jurisdiction and scope of the court in the two situations are separate. An executing court can execute only what is stated in the decision.

In light of the above legal position, on a perusal of the Adjudicating Officer's order dated 22.0.2020, it appears that the decision and order directs payment of Rs. 6,000/- per month from 02.05.20:7. No order has been passed in the Adjudicating Officer's order directing payment of Rs. 6,000/- per month for the period from 0.02.20: to 30.04.207. If the complainant was not satisfied with the Adjudicating Officer's order dated 22.0.2020, the complainant could have filed an appeal before the Appellate Tribunal. The order dated 22,0,2020 contains no order for payment at Rs. 6,000/- per month for the period from 04.02.20 to 30.04.20I7. Therefore, as executing court or authority, no payment at Rs. 6,000/- per month can be directed to the complainant for the period from 0.02.20 to 30.04.207. The complainant's applications dated 04.08.2023 and dated 2.0.2023 are rejected. All amounts payable to the complainant have been paid. The order be uploaded on the portal. The file be consigned to record accordingly. Harish Tripathi (Adjudicating Officer) UP Real Estate Regulatory Authority

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठः- न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी शिकायत संख्या:- ADJ/NCR44/03/52374/2020 वन्दना सक्सेना बनाम मेसर्स ला रेजीडेंसिया डेवलपर्स प्रा.लि. आदेश दिनांकः 08.02.2024 पत्रावली भौतिक रूप से सुनवाई हेतु पेश हुई। शिकायतकर्ता व्यक्तिगत रूप से उपस्थित हुये। विपक्षी को ओर से प्रतिनिधि मार्केटिंग मैनेजर श्री आनन्द कुमार उपस्थित हुये। शिकायतकर्ता संजय सक्सेना द्वारा प्रस्तुत आवेदन दिनांकित 04.08.2023 एवं आवेदन दिनांकित 2.0.2023 पर उभयपक्षों को विस्तार से सुना तथा अभिलेख अवलोकन किया।

शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 04.08.2023 को आवेदन इस आशय से दिया गया है कि तत्कालीन न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा पारित निर्णय एवं आदेश दिनांकित 22.0.2020 के अनुसार किराये के मद में रकम 6,000/- रूपये प्रतिमाह की दर से प्रतिकर पीड़ित परिवादी के लिए फ्लैट की खरीदारी की तिथि दिनांक 0.02.20 से दिनांक 30.04.207 तक रू. 6,000/- x 75 माह = 4,50,000/- रूपये की आर्थिक हानि हुई। अतः धनराशि 4,50,000/- रूपये वसूल कर शिकायतकर्ता के खाते में जमा कराये जाने का अनुरोध किया गया है। इसी प्रकार शिकायतकर्ता ने एक दूसरा आवेदन दिनांकित 2.0.2023 इस आशय से दिया है कि अपील सं. 2/208 Aer seca अधिकरण द्वारा जारी वसूली प्रमाण पत्र के आधार पर परिवादी को 39,43,889/- रूपये की धनराशि विधिवत प्राप्त हो चुकी है, किन्तु प्रतिवादी पक्ष को उनके द्वारा किये गये सकल भुगतान की उस अदायगी की तिथि तक देय है। शिकायतकर्ता का यह भी कथन है कि अभी तक उसे 6,000/- रूपये प्रति माह की दर से दिनांक 3.03.2023 के गणना के अनुसार रकम रू. ,44,000/- की धनराशि का वसूली प्रमाण पत्र जारी किया गया है, जो वसूली की प्रक्रिया में है।

शिकायतकर्ता के कथनों का खण्डन करते हुये विपक्षी की ओर से कहा गया कि शिकायतकर्ता को समस्त धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के विक्रय मूल्य रू.25,46,350/- के सापेक्ष मात्र रू.20,57,820/- का भुगतान किया गया, जबकि शिकायतकर्ता को आजतक कुल रू.43,69,889/- का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता को अब कोई भी धनराशि विपक्षी द्वारा देय नहीं है। विपक्षी का यह भी कथन है कि फ्लैट के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता ने केनरा बैंक से होम लोन लिया था, जिसके लिये बैंक, आवंटी शिकायतकर्ता एवं विपक्षी के मध्य त्रिपक्षीय अनुबन्ध हुआ था। शिकायतकर्ता द्वारा समस्त धनराशि प्राप्त की जा चुकी है। इसके बावजूद उनके द्वारा बैंक को होम लोन CE जिसके लिए बैंक द्वारा शिकायतकर्ता के विरूद्ध रू. 7,27,05/- का वसूली प्रमाण पत्र भी जारी किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता को बैंक का होम लोन जमा करने हेतु निर्देशित किया जाये। उपरोक्त आधार पर आवेदन खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

अभिलेख के अवलोकन से परिलक्षित होता है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट आवंटन हेतु वर्ष, 20॥ में आवेदन प्रस्तुत किया गया। शिकायतकर्ता को दिनांक 37.0:.20 को फ्लैट नं. 403, टॉवर-3 आंवटित किया गया। फ्लैट का कुल विक्रय मूल्य रू.25,46,350/- था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा कुल रू.20,57,820/- का भुगतान किया गया। विक्रय अनुबन्ध के अनुसार कब्जा दिनांक 07.09.203 तक दिया जाना था। विपक्षी द्वारा निर्धारित समय पर कब्जा नहीं दिये जाने पर शिकायतकर्ता द्वारा प्राधिकरण के समक्ष शिकायत सं. 72073472 "Seal सक्सेना बनाम Fo ला रेजीडेंसिया डेवलपर्स प्रा.लि." प्रस्तुत किया गया। प्राधिकरण ने अपने निर्णय एवं आदेश दिनांक 22.03.208 & द्वारा दिनांक 30.09.208 तक कब्जा प्रदान करने और कब्जा देने में विलम्ब के लिये माह मार्च, 20:4 से सुपर एरिया के प्रति वर्गफुट क्षेत्रफल पर रू, 5/- प्रतिमाह की दर से विलम्ब धनराशि का भुगतान किये जाने का आदेश पारित किया। प्राधिकरण के निर्णय एवं आदेश दिनांकित 22.03.208 के विरूद्ध विपक्षी द्वारा अपील सं. 2/2078, मा० रेरा अपीलीय अधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया गया। मा० अपीलीय अधिकरण ने प्राधिकरण के आदेश को उपान्तरित करते हुए, समस्त जमा धनराशि 2 प्रतिशत ब्याज की दर से वापस किये जाने का आदेश पारित किया। शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन दिनांक 2.0.2023 में यह स्वीकार किया गया है कि उसे अपीलीय न्यायालय से रू.39,47,889/- की धनराशि विधिवत्‌ प्राप्त हो चुकी है। मा० अपीलीय अधिकरण ने अपने निर्णय में प्रतिकर हेतु न्‍न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष रेरा नियमावली के नियम-34 के अधीन शिकायत प्रस्तुत करने का विकल्प fear

मा० अपीलीय अधिकरण के निर्णय के आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष शिकायत संख्या:- 80//५८९44/03/52374/2020 प्रस्तुत किया गया। न्यायनिर्णायक अधिकारी ने उभयपक्षों को सुनने के पश्चात्‌ दिनांक 22.0.2020 को मकान किराये के मद में निम्नवत्‌ आदेश पारित किया गयाः- "शिकायवकर्ता विपक्षी से इस मद में दिनांक 07.05.2077 से मरा० अपीलीय अधिकरण के अनुपालन में ६नराशि के वास्तविक HATA के दिनांक तक 6,000/- रूपये प्रतिमाह MAAS प्राप्त BOTT” लेखाकार की आख्या के अनुसार किराये के मद में शिकायतकर्ता को माह मार्च, 2023 तक कुल रू.4,26,000/- का भुगतान किया जा चुका है, जिसमें आवेदन दिनांक 2.0.2023 में वर्णित &.,44,000/- की धनराशि भी शामिल है। इस प्रकार स्पष्ट है कि फ्लैट का विक्रय मूल्य रू.25,46,350/- था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा कुल रू. 20,57,830/- का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं स्वीकार किया गया है कि उसे 39,43,889/- रूपये अपीलीय अधिकरण से प्राप्त हो चुका है। विपक्षी द्वारा यह बताया गया कि उसके द्वारा शिकायतकर्ता को कुल 43,69,000/- का भुगतान किया जा चुका है। अब शिकायतकर्ता का कथन है कि उसे दिनांक 02.02.207 से दिनांक 30.04.20:7 तक की अवधि के लिए न्यायनिर्णायक अधिकारी के आदेश दिनांक 22.0.2020 के आधार पर 6,000/- रूपये प्रतिमाह की दर से 75 माह का कुल रू.4,50,000.00/- दिलाया जाये। अब प्रश्न उत्पन्न होता है कि en न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा पारित आदेश दिनांक 22.0.2020 के आधार पर शिकायतकर्ता को दिनांक 0.02.20 से दिनांक 30.04.207 तक की अवधि के लिए 6,000/- रूपये प्रतिमाह की दर से 75 माह का कुल रू. 4,50,000.00 किराये के CZ [तान कराया जा सकता है। os

fo 2 इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि वसूली का कार्यवाही निष्पादन की कार्यवाही होती है। यह सुस्थापित सिद्धान्त है कि निष्पादन कराने वाला न्यायालय/प्राधिकारी निर्णय से पीछे नहीं जा सकता निर्णय जिस रूप में है, उसी रूप में उसका अनुपालन करायेगा। उसमें कुछ भी जोड़ा या घटाया नहीं जा सकता (Executing Court cannot go behind the decree.) | न्यायालय जब किसी वाद का निस्तारण करता है, तो उसकी विधिक स्थिति एक विचारण न्यायालय की होती है। जबकि जब वही न्यायालय किसी निर्णय या आदेश का निष्पादन करा रहा होता है तो वह न्यायालय एक निष्पादन न्यायालय होता है। चाहे भले ही विचारण न्यायालय ही निष्पादन न्यायालय भी हो दोनों ही परिस्थितियों में न्यायालय की विधिक आधिकारिता व कार्यक्षेत्र पृूथक-पृथक होता है। निष्पादन न्यायालय केवल वही निष्पादन करा सकता है, जोकि निर्णय में कहा गया हो।

उपरोक्त विधिक प्रकाश में न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा पारित आदेश दिनांक 22.0.2020 के अवलोकन से प्रतीत होता है कि निर्णय व आदेश में दिनांक 02.05.20:7 से प्रतिमाह 6,000/- रूपये का भुगतान का आदेश पारित किया गया है। न्यायनिर्णायक अधिकारी के आदेश में दिनांक 0.02.20: से दिनांक 30.04.207 की अवधि के लिये 6,000/- प्रतिमाह दिये जाने का कोई भी आदेश पारित नहीं किया गया है। यदि शिकायतकर्ता न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के आदेश दिनांक 22.0.2020 से संतुष्ट नहीं था, तो वह अपीलीय अधिकरण के समक्ष अपील प्रस्तुत कर सकता था। न्यायनिर्णायक अधिकारी के आदेश दिनांक 22,0,2020 में दिनांक 04.02.20 से दिनांक 30.04.20I7 तक 6,000/- रूपये प्रतिमाह की दर से भुगतान का कोई आदेश पारित नहीं किया गया है। इसलिए निष्पादन न्यायालय/प्राधिकारी के रूप में शिकायतकर्ता को दिनांक 0.02.20 से दिनांक 30.04.207 तक 6,000/- रूपये प्रतिमाह की दर से कोई भी भुगतान नहीं कराया जा सकता है। शिकायतकर्ता का आवेदन दिनांकित 04.08.2023 एवं दिनांकित 2.0.2023 खारिज किये जाते हैं। शिकायतकर्ता को देय समस्त धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तदूनुसार पत्रावली दाखिल दफ्तर हों। apr bike 0D हरीश त्रिपाठी (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

UP Real Estate Regulatory Authority Regional Office, Gautam Buddha Nagar Hearing bench: Adjudicating Officer Complaint No.: ADJ/NCR44/03/52374/2020 Vandana Saxena vs M/s La Residencia Developers Pvt. Ltd. ORDER Date: 08.02.2024 The file came up physically for hearing. The complainant appeared in person. On behalf of the opposite party, a representative, Marketing Manager Shri Anand Kumar, appeared. Both parties were heard at length on the applications submitted by the complainant, Sanjay Saxena, dated 04.08.2023 and dated 2.0.2023, and the record was perused. By application dated 04.08.2023, the complainant stated that under the decision and order dated 22.0.2020 passed by the then Adjudicating Officer, compensation under the head of rent at Rs. 6,000/- per month is payable to the aggrieved complainant. For the period from the date of purchase of the flat, 0.02.20, to 30.04.207, the complainant suffered a financial loss of Rs. 6,000/- x 75 months = Rs. 4,50,000/-. The complainant therefore requested that Rs. 4,50,000/- be recovered and deposited in the complainant's account.

By a second application dated 2.0.2023, the complainant stated that under the recovery certificate issued by the Appellate Tribunal in Appeal No. 2/208 [?], the complainant has duly received Rs. 39,43,889/- from the Tribunal. [?] is payable by the respondent side up to the date of payment of the gross amount paid by them. The complainant further stated that a recovery certificate for Rs. [?],44,000/- has so far been issued, calculated at Rs. 6,000/- per month as of 3.03.2023, which is in the process of recovery. Rebutting the complainant's statements, the opposite party stated that the entire amount due to the complainant has been paid. Against the unit's sale price of Rs. 25,46,350/-, the complainant paid only Rs. 20,57,820/-, whereas a total of Rs. 43,69,889/- has been paid to the complainant to date. No amount is now payable by the opposite party to the complainant. The opposite party further stated that for the flat the complainant took a home loan from Canara Bank, for which a tripartite agreement was executed between the bank, the allottee complainant and the opposite party. The complainant has received the entire amount, yet [?] the home loan to the bank, for which the bank has issued a recovery certificate of Rs. 7,27,05/- against the complainant. The opposite party therefore requested that the complainant be directed to deposit the bank home loan. On the above grounds, the opposite party requested that the application be dismissed.

From the record it is evident that the complainant applied for allotment of a flat in the opposite party's project in the year 20[?]1. The complainant was allotted Flat No. 403, Tower-3, on 37.0:.20. The total sale price of the flat was Rs. 25,46,350/-, against which the complainant paid a total of Rs. 20,57,820/-. As per the sale agreement, possession was to be given by 07.09.203. As possession was not given by the opposite party within the stipulated time, the complainant filed complaint no. 72073472, "[?] Saxena vs [?] La Residencia Developers Pvt. Ltd.", before the Authority. By its decision and order dated 22.03.208 [?], the Authority directed the opposite party to give possession by 30.09.208 and to pay delay compensation from March, 20:4 at Rs. 5/- per month per sq. ft. of super area for the delay in possession. Against the Authority's decision and order dated 22.03.208, the opposite party filed Appeal No. 2/2078 before the Hon'ble RERA Appellate Tribunal. The Hon'ble Appellate Tribunal modified the Authority's order and directed that the entire deposited amount be returned with 2 percent interest. In the application dated 2.0.2023, the complainant accepted that Rs. 39,47,889/- has been duly received from the Appellate Tribunal. In its decision, the Hon'ble Appellate Tribunal gave the option of filing a complaint before the Adjudicating Officer for compensation under Rule 34 of the RERA Rules [?].

On the basis of the Appellate Tribunal's decision, the complainant filed complaint no. 80[?]/[?]44/03/52374/2020 before the Adjudicating Officer. After hearing both parties, the Adjudicating Officer passed the following order on 22.0.2020 under the head of house rent: "The complainant shall receive from the opposite party under this head, from 07.05.2077 [?] till the date of actual payment of the amount, in compliance with the order of the Hon'ble Appellate Tribunal, Rs. 6,000/- per month [?]." As per the accountant's report, a total of Rs. 4,26,000/- has been paid to the complainant under the head of rent up to March 2023, which includes the amount of Rs. [?],44,000/- mentioned in the application dated 2.0.2023. It is thus clear that the flat's sale price was Rs. 25,46,350/-, against which the complainant paid the opposite party a total of Rs. 20,57,830/-. The complainant has accepted receiving Rs. 39,43,889/- from the Appellate Tribunal. The opposite party stated that it has paid the complainant a total of Rs. 43,69,000/-. The complainant now states that for the period from 02.02.207 to 30.04.20:7, on the basis of the Adjudicating Officer's order dated 22.0.2020, Rs. 6,000/- per month for 75 months, totalling Rs. 4,50,000.00, should be awarded.

The question now arises whether, on the basis of the Adjudicating Officer's order dated 22.0.2020, the complainant can be paid Rs. 6,000/- per month for 75 months, totalling Rs. 4,50,000.00, for the period from 0.02.20 to 30.04.207, under the head of rent. In this regard it is noteworthy that recovery proceedings are execution proceedings. It is a well-established principle that an executing court or authority cannot go behind the decree. It must enforce the decision in the form in which it stands, and nothing can be added to or subtracted from it (Executing Court cannot go behind the decree). When a court decides a suit, its legal status is that of a trial court. When the same court is enforcing a decision or order, it is an executing court. Even where the trial court is also the executing court, the legal jurisdiction and scope of the court in the two situations are separate. An executing court can execute only what is stated in the decision.

In light of the above legal position, on a perusal of the Adjudicating Officer's order dated 22.0.2020, it appears that the decision and order directs payment of Rs. 6,000/- per month from 02.05.20:7. No order has been passed in the Adjudicating Officer's order directing payment of Rs. 6,000/- per month for the period from 0.02.20: to 30.04.207. If the complainant was not satisfied with the Adjudicating Officer's order dated 22.0.2020, the complainant could have filed an appeal before the Appellate Tribunal. The order dated 22,0,2020 contains no order for payment at Rs. 6,000/- per month for the period from 04.02.20 to 30.04.20I7. Therefore, as executing court or authority, no payment at Rs. 6,000/- per month can be directed to the complainant for the period from 0.02.20 to 30.04.207. The complainant's applications dated 04.08.2023 and dated 2.0.2023 are rejected. All amounts payable to the complainant have been paid. The order be uploaded on the portal. The file be consigned to record accordingly. Harish Tripathi (Adjudicating Officer) UP Real Estate Regulatory Authority

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठः- न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी शिकायत संख्या:- ADJ/NCR44/03/52374/2020 वन्दना सक्सेना बनाम मेसर्स ला रेजीडेंसिया डेवलपर्स प्रा.लि. आदेश दिनांकः 08.02.2024 पत्रावली भौतिक रूप से सुनवाई हेतु पेश हुई। शिकायतकर्ता व्यक्तिगत रूप से उपस्थित हुये। विपक्षी को ओर से प्रतिनिधि मार्केटिंग मैनेजर श्री आनन्द कुमार उपस्थित हुये। शिकायतकर्ता संजय सक्सेना द्वारा प्रस्तुत आवेदन दिनांकित 04.08.2023 एवं आवेदन दिनांकित 2.0.2023 पर उभयपक्षों को विस्तार से सुना तथा अभिलेख अवलोकन किया।

शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 04.08.2023 को आवेदन इस आशय से दिया गया है कि तत्कालीन न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा पारित निर्णय एवं आदेश दिनांकित 22.0.2020 के अनुसार किराये के मद में रकम 6,000/- रूपये प्रतिमाह की दर से प्रतिकर पीड़ित परिवादी के लिए फ्लैट की खरीदारी की तिथि दिनांक 0.02.20 से दिनांक 30.04.207 तक रू. 6,000/- x 75 माह = 4,50,000/- रूपये की आर्थिक हानि हुई। अतः धनराशि 4,50,000/- रूपये वसूल कर शिकायतकर्ता के खाते में जमा कराये जाने का अनुरोध किया गया है। इसी प्रकार शिकायतकर्ता ने एक दूसरा आवेदन दिनांकित 2.0.2023 इस आशय से दिया है कि अपील सं. 2/208 Aer seca अधिकरण द्वारा जारी वसूली प्रमाण पत्र के आधार पर परिवादी को 39,43,889/- रूपये की धनराशि विधिवत प्राप्त हो चुकी है, किन्तु प्रतिवादी पक्ष को उनके द्वारा किये गये सकल भुगतान की उस अदायगी की तिथि तक देय है। शिकायतकर्ता का यह भी कथन है कि अभी तक उसे 6,000/- रूपये प्रति माह की दर से दिनांक 3.03.2023 के गणना के अनुसार रकम रू. ,44,000/- की धनराशि का वसूली प्रमाण पत्र जारी किया गया है, जो वसूली की प्रक्रिया में है।

शिकायतकर्ता के कथनों का खण्डन करते हुये विपक्षी की ओर से कहा गया कि शिकायतकर्ता को समस्त धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के विक्रय मूल्य रू.25,46,350/- के सापेक्ष मात्र रू.20,57,820/- का भुगतान किया गया, जबकि शिकायतकर्ता को आजतक कुल रू.43,69,889/- का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता को अब कोई भी धनराशि विपक्षी द्वारा देय नहीं है। विपक्षी का यह भी कथन है कि फ्लैट के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता ने केनरा बैंक से होम लोन लिया था, जिसके लिये बैंक, आवंटी शिकायतकर्ता एवं विपक्षी के मध्य त्रिपक्षीय अनुबन्ध हुआ था। शिकायतकर्ता द्वारा समस्त धनराशि प्राप्त की जा चुकी है। इसके बावजूद उनके द्वारा बैंक को होम लोन CE जिसके लिए बैंक द्वारा शिकायतकर्ता के विरूद्ध रू. 7,27,05/- का वसूली प्रमाण पत्र भी जारी किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता को बैंक का होम लोन जमा करने हेतु निर्देशित किया जाये। उपरोक्त आधार पर आवेदन खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

अभिलेख के अवलोकन से परिलक्षित होता है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट आवंटन हेतु वर्ष, 20॥ में आवेदन प्रस्तुत किया गया। शिकायतकर्ता को दिनांक 37.0:.20 को फ्लैट नं. 403, टॉवर-3 आंवटित किया गया। फ्लैट का कुल विक्रय मूल्य रू.25,46,350/- था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा कुल रू.20,57,820/- का भुगतान किया गया। विक्रय अनुबन्ध के अनुसार कब्जा दिनांक 07.09.203 तक दिया जाना था। विपक्षी द्वारा निर्धारित समय पर कब्जा नहीं दिये जाने पर शिकायतकर्ता द्वारा प्राधिकरण के समक्ष शिकायत सं. 72073472 "Seal सक्सेना बनाम Fo ला रेजीडेंसिया डेवलपर्स प्रा.लि." प्रस्तुत किया गया। प्राधिकरण ने अपने निर्णय एवं आदेश दिनांक 22.03.208 & द्वारा दिनांक 30.09.208 तक कब्जा प्रदान करने और कब्जा देने में विलम्ब के लिये माह मार्च, 20:4 से सुपर एरिया के प्रति वर्गफुट क्षेत्रफल पर रू, 5/- प्रतिमाह की दर से विलम्ब धनराशि का भुगतान किये जाने का आदेश पारित किया। प्राधिकरण के निर्णय एवं आदेश दिनांकित 22.03.208 के विरूद्ध विपक्षी द्वारा अपील सं. 2/2078, मा० रेरा अपीलीय अधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया गया। मा० अपीलीय अधिकरण ने प्राधिकरण के आदेश को उपान्तरित करते हुए, समस्त जमा धनराशि 2 प्रतिशत ब्याज की दर से वापस किये जाने का आदेश पारित किया। शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन दिनांक 2.0.2023 में यह स्वीकार किया गया है कि उसे अपीलीय न्यायालय से रू.39,47,889/- की धनराशि विधिवत्‌ प्राप्त हो चुकी है। मा० अपीलीय अधिकरण ने अपने निर्णय में प्रतिकर हेतु न्‍न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष रेरा नियमावली के नियम-34 के अधीन शिकायत प्रस्तुत करने का विकल्प fear

मा० अपीलीय अधिकरण के निर्णय के आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष शिकायत संख्या:- 80//५८९44/03/52374/2020 प्रस्तुत किया गया। न्यायनिर्णायक अधिकारी ने उभयपक्षों को सुनने के पश्चात्‌ दिनांक 22.0.2020 को मकान किराये के मद में निम्नवत्‌ आदेश पारित किया गयाः- "शिकायवकर्ता विपक्षी से इस मद में दिनांक 07.05.2077 से मरा० अपीलीय अधिकरण के अनुपालन में ६नराशि के वास्तविक HATA के दिनांक तक 6,000/- रूपये प्रतिमाह MAAS प्राप्त BOTT” लेखाकार की आख्या के अनुसार किराये के मद में शिकायतकर्ता को माह मार्च, 2023 तक कुल रू.4,26,000/- का भुगतान किया जा चुका है, जिसमें आवेदन दिनांक 2.0.2023 में वर्णित &.,44,000/- की धनराशि भी शामिल है। इस प्रकार स्पष्ट है कि फ्लैट का विक्रय मूल्य रू.25,46,350/- था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा कुल रू. 20,57,830/- का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं स्वीकार किया गया है कि उसे 39,43,889/- रूपये अपीलीय अधिकरण से प्राप्त हो चुका है। विपक्षी द्वारा यह बताया गया कि उसके द्वारा शिकायतकर्ता को कुल 43,69,000/- का भुगतान किया जा चुका है। अब शिकायतकर्ता का कथन है कि उसे दिनांक 02.02.207 से दिनांक 30.04.20:7 तक की अवधि के लिए न्यायनिर्णायक अधिकारी के आदेश दिनांक 22.0.2020 के आधार पर 6,000/- रूपये प्रतिमाह की दर से 75 माह का कुल रू.4,50,000.00/- दिलाया जाये। अब प्रश्न उत्पन्न होता है कि en न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा पारित आदेश दिनांक 22.0.2020 के आधार पर शिकायतकर्ता को दिनांक 0.02.20 से दिनांक 30.04.207 तक की अवधि के लिए 6,000/- रूपये प्रतिमाह की दर से 75 माह का कुल रू. 4,50,000.00 किराये के CZ [तान कराया जा सकता है। os

fo 2 इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि वसूली का कार्यवाही निष्पादन की कार्यवाही होती है। यह सुस्थापित सिद्धान्त है कि निष्पादन कराने वाला न्यायालय/प्राधिकारी निर्णय से पीछे नहीं जा सकता निर्णय जिस रूप में है, उसी रूप में उसका अनुपालन करायेगा। उसमें कुछ भी जोड़ा या घटाया नहीं जा सकता (Executing Court cannot go behind the decree.) | न्यायालय जब किसी वाद का निस्तारण करता है, तो उसकी विधिक स्थिति एक विचारण न्यायालय की होती है। जबकि जब वही न्यायालय किसी निर्णय या आदेश का निष्पादन करा रहा होता है तो वह न्यायालय एक निष्पादन न्यायालय होता है। चाहे भले ही विचारण न्यायालय ही निष्पादन न्यायालय भी हो दोनों ही परिस्थितियों में न्यायालय की विधिक आधिकारिता व कार्यक्षेत्र पृूथक-पृथक होता है। निष्पादन न्यायालय केवल वही निष्पादन करा सकता है, जोकि निर्णय में कहा गया हो।

उपरोक्त विधिक प्रकाश में न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा पारित आदेश दिनांक 22.0.2020 के अवलोकन से प्रतीत होता है कि निर्णय व आदेश में दिनांक 02.05.20:7 से प्रतिमाह 6,000/- रूपये का भुगतान का आदेश पारित किया गया है। न्यायनिर्णायक अधिकारी के आदेश में दिनांक 0.02.20: से दिनांक 30.04.207 की अवधि के लिये 6,000/- प्रतिमाह दिये जाने का कोई भी आदेश पारित नहीं किया गया है। यदि शिकायतकर्ता न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के आदेश दिनांक 22.0.2020 से संतुष्ट नहीं था, तो वह अपीलीय अधिकरण के समक्ष अपील प्रस्तुत कर सकता था। न्यायनिर्णायक अधिकारी के आदेश दिनांक 22,0,2020 में दिनांक 04.02.20 से दिनांक 30.04.20I7 तक 6,000/- रूपये प्रतिमाह की दर से भुगतान का कोई आदेश पारित नहीं किया गया है। इसलिए निष्पादन न्यायालय/प्राधिकारी के रूप में शिकायतकर्ता को दिनांक 0.02.20 से दिनांक 30.04.207 तक 6,000/- रूपये प्रतिमाह की दर से कोई भी भुगतान नहीं कराया जा सकता है। शिकायतकर्ता का आवेदन दिनांकित 04.08.2023 एवं दिनांकित 2.0.2023 खारिज किये जाते हैं। शिकायतकर्ता को देय समस्त धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तदूनुसार पत्रावली दाखिल दफ्तर हों। apr bike 0D हरीश त्रिपाठी (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण