U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Order, Bench-Adjudicating Officer E-Court Presiding: Shri Chaitanya Kumar Kulshreshtha Complaint No.: ADI/NCR44/03/52374/2020 Vandana Saxena, 0l, Tower-7, Sector-Tech Zone 4, Nirala Estate, Noida Extension, Gautam Buddha Nagar, 20304, UP. Versus M/s La Residentia Developers Pvt. Ltd, Pankaj Jain House 100.-95, Second Floor, Ram Vihar, Delhi-0092. The complainant has filed this complaint against the opposite party seeking compensation. 2... The complainant says that the complainant booked Flat No. 403 in Tower-7 of the opposite party's project La Residentia, Gautam Buddh Nagar. The total value of this flat was Rs. 25,46,350/-, and the complainant has so far paid Rs. 20,57,820/-. The project was to be completed by 30.03.204. The builder gave wrong information. The project has been sold in the name of Amrapali. On these grounds compensation has been requested.

3. Notices were sent to the opposite party to appear. The notices were served. The opposite party appeared and has filed its reply. In its reply the opposite party has said that the complainant has filed this complaint on [?] grounds, and has not placed all the facts before the Bench. The complainant had earlier filed a complaint No. 4420473472 before the Authority's Bench, in which the Hon'ble Bench passed orders. Against that order the complainant filed an appeal before the Appellate Tribunal, Lucknow. The Appellate Tribunal, by its order dated 20.02.2020, modified the Bench's order and passed an order for the delay at 12 percent interest. The complainant could either have filed the complaint before the Authority's Bench, or before the Adjudicating Officer's Bench. The order for refund of the amount has already been passed by the Hon'ble Appellate Bench. Therefore the complaint in question is barred by the principle of res judicata. Accordingly, dismissal of the complainant's complaint has been requested. Page 2

The complainant has filed a rejoinder stating that in the order No. 42 / 2048 dated 20.02.2020 passed by the Appellate Tribunal, Lucknow, the Hon'ble Bench directed the complainant to file a complaint before this Bench in order to obtain the compensation and benefit available under Section 34 of the RERA Act. Therefore the complainant has filed this complaint. The opposite party has been using the complainant's money for 0 years. A heavy sum of Rs. 20,57,820/- has reached the builder. The complainant took a loan from a bank and paid it to the opposite party, and is paying its EMI, and at present lives in a rented house, which imposes a financial burden. The builder is causing mental harassment. The complainant is seeking compensation and benefit for the loss suffered, and also states that the complainant is paying the bank EMI and there has been no delay in payment on the complainant's part. Therefore the complainant has requested that all losses and expenses be awarded, and compensation under the head of rent. In support of the complainant's statement, the complainant has filed photocopies of records including documents relating to payment, newspaper cuttings, copies of letters sent, the builder-buyer agreement and other records. In support of its statement, the opposite party has filed a photocopy of the order dated 20.02.2020 passed by the Appellate Tribunal, Lucknow, in order No. 2,/ 2048 "Vandana Saxena v. La Residentia Developers wo feo".

On the basis of the pleadings of both parties, the following points are framed in this complaint for determination: L. Is the complaint in question barred by the principle of res judicata? 2, Is the complainant entitled to receive compensation? If so, how much compensation is the complainant entitled to receive? The arguments of both parties were heard and the evidence available on the file was perused, on the basis of which the Bench's findings are as follows: Findings 9. Point for determination In this point for determination it has to be seen whether the complaint in question is barred by the principle of res judicata. The opposite party contends that the complaint in question is barred by the principle of res judicata, and says that the complainant should either have filed the complaint before the Authority's Bench, or before the adjudicating officer's Bench, because an order for the refund of the amount has already been passed by the Hon'ble Appellate Bench in the appeal filed by the complainant. Therefore the complaint is barred by the principle of res judicata. Page 3 (i) I have perused the order dated 20.02.2020 passed by the Hon'ble Appellate Bench.

The Hon'ble Appellate Bench has ordered the refund of the entire deposited amount at the rate of MCLR+l %, and has also recorded in its order that the complainant may file a complaint before the Hon'ble Adjudicating Officer's Bench to obtain compensation. The complainant has filed this complaint before this Bench in compliance with that order. In any case, complaints relating to compensation are filed before this Bench. Therefore the principle of res judicata will not bar this Bench's order, because the jurisdiction of the two forums is different and the reliefs sought are different. Accordingly, this point for determination is decided against the opposite party. 40. Point for determination No. 2 In this point for determination it has to be seen whether the complainant is entitled to receive compensation, and, if so, how much compensation the complainant is entitled to receive. (i) Under the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6, the jurisdiction to hear the matter and to award compensation, where the provisions relating to determination are violated, in Section 7, Sections 42, 4, 48 and 49, has been given to the adjudicating officer. (ii) In this connection, the factors to be considered by the adjudicating officer are recorded in Section 72 of the Act as follows:- "72, While adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under section 7l, the adjudicating officer shall have due regard to the following factors, namely:—

(a) the amount of disproportionate gain or unfair advantage, wherever quantifiable, made as a result of the default; (b) the amount of loss caused as a result of the default; (c) the repetitive nature of the default; (d) such other factors which the adjudicating officer considers necessary to the case in furtherance of justice." Page 4 Page 4 (#) The complainant has said that the opposite party is using the amount that the complainant paid to it as it wishes. The complainant had to live in a rented house. Therefore the complainant has prayed for compensation under the heads of rent, mental harassment and litigation expenses. These points will be considered separately. () Compensation under the head of rent:-

(i) The complainant says that the complainant has been living in a rented house since April 2044, and had to spend money on rent because the building had not been handed over. Therefore the complainant has prayed for compensation under the head of rent. This Bench can award compensation under those heads which come before it, under Section 72(d) of the Act. The complainant had to live in a rented house. Because possession of the unit was not given, the complainant had to spend money on rent. Therefore it appears proper that the loss suffered under the head of rent be made good. The unit the complainant had booked was a 3BHK +2 Toilet, with a super area of 4470 sq ft. If the complainant had received this building within the stipulated period, the complainant would not have had to take a rented building. (ii) In this connection, the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 came into force on 04.05.20I7. In this connection, by the notification dated 03.05.20:7 of the U.P. Housing and Urban Planning Department, Section-2, the Governor granted approval for functioning as the Regulatory Authority in U.P. from 04.05.207; that is, the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206 came into force in U.P. from 04.05.2047, and this Act became applicable in U.P. from 02,05.20i7. The enforcement of this Act is prospective. Therefore compensation under the head of rent shall be payable from 04.0520I7, the date from which the Act applies in U.P.

It now has to be considered how much compensation per month should be awarded under the head of rent. The flat the complainant had booked was of 4470 sq ft. If the complainant had got this flat, the complainant would have lived in their own flat. The flat was situated in Greater Noida West. Therefore the complainant is entitled to compensation for the loss suffered under the head of rent for a flat of 4470 sq ft. This Bench therefore considers it proper that the complainant be awarded Rs. 6,000/- per month as compensation from 04.05.2047, in compliance with the order passed by the Hon'ble Appellate Tribunal, Lucknow, up to the actual date of payment of the amount. (2) Compensation for mental harassment and litigation expenses:- The complainant has prayed for compensation for mental harassment and litigation expenses, but in Section 7 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6, and in Sections 42, 44, 48 and 49, there is no clear provision for awarding compensation under the heads of mental harassment and litigation expenses. In such a situation it is not possible to award the complainant compensation for mental harassment and litigation expenses. Therefore, in such a situation, the complainant's complaint is fit to be accepted in part. Page 5 ORDER The complainant's complaint is accepted in part. The complainant shall receive compensation from the opposite party under the following heads: [?] (i) (ii) (iii) Compensation under the head of rent:-

The complainant shall receive from the opposite party under this head Rs. 6,000/- per month from 0.05.2047, until the actual date of payment of the amount, in compliance with the order of the Hon'ble Appellate Tribunal, Lucknow, [?]. To receive compensation from the opposite party up to the actual date of payment of the amount, in compliance with the order passed by the Hon'ble Appellate Tribunal, Lucknow, the complainant shall inform the Authority of the actual date of payment of the amount, so that the above compensation can be awarded to the complainant. The opposite party is directed to ensure that it pays the compensation up to the date of actual payment of the amount, in compliance with the order dated 20.02.2020 passed by the Hon'ble Appellate Tribunal, Lucknow, within 45 days from the date of actual payment of the amount. If the opposite party does not comply with the order, the complainant shall have the right to get the order implemented through the execution procedure before the U.P. Real Estate Regulatory Authority, [?]. The order shall be uploaded on the portal. The file shall be filed in the record room. Date-44/0/2020 (Chaitanya Kumar Kulshreshtha) (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

व उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी E-Court पीठासीनः- श्री चैतन्य कुमार कुलश्रेष्ठ शिकायत संख्या :-ADI/NCR44/03/52374/2020 Vandana Saxena, 0l, Tower-7, Secter-Tech Zone 4, Nirala Estate, Noida Extention, Gautam Buddha Nagar, 20304, UP. बनाम M/s La Residentia Developers Pvt. Ltd, Pankaj Jain House १0०.-95, Second Floor, Ram Vihar, Delhi-0092. शिकायतकर्ता ने यह शिकायत विपक्षी के विरुद्द प्रतिकर दिलाये जाने हेतु संस्थित की है। 2... शिकायतकर्ता. का कहना है कि उसने विपक्षी की परियोजना La Residentia गौतमबुद्धनगर के Tower-7 में फ्लैट संख्या-403 बुक किया था। इस फ्लैट का कुल मूल्य 25,46,350/— रूपये था और शिकायतकर्ता अब तक 20,57,820/— रूपये की धनराशि अदा कर चुका है। दिनांक 30.03.204 तक परियोजना पूर्ण करनी थी। बिल्डर ने गलत सूचनायें दी। आम्रपाली के नाम से परियोजना बेची गयी है। इन आधारों पर प्रतिकर दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

3. विपक्षी को उपस्थिति हेतु नोटिस भेजे गये। नोटिसों की तामील हुई। विपक्षी उपस्थित हुआ, उसने अपना जवाब दाखिल किया है। विपक्षी ने अपने जवाब में कहा है कि शिकायतकर्ता ने यह शिकायत decid dal के आधार पर योजित की है, उसने समस्त तथ्यों को पीठ के समक्ष नहीं रखा है। शिकायतकर्ता ने प्राधिकरण की पीठ के समक्ष एक शिकायत संख्या-4420473472 योजित की थी, उस शिकायत में माननीय पीठ ने आदेश पारित किये, उस आदेश के विरूद्द शिकायतकर्ता ने अपीलीय अधिकरण, लखनऊ में अपील योजित की। अपीलीय अधिकरण ने अपने आदेश दिनांक 20.02.2020 द्वारा, पीठ के आदेश को संशोधित कर दिया और विलम्ब के लिए १2 प्रतिशत ब्याज दर से आदेश पारित कर दिया। शिकायतकर्ता या तो प्राधिकरण की पीठ में शिकायत योजित करता, या फिर न्यायनिर्णायक अधिकारी की पीठ में शिकायत योजित करता। माननीय अपीलीय पीठ द्वारा धनराशि की वापसी का आदेश पारित किया जा चुका है। अतः प्रश्नगत शिकायत प्राडन्याय के सिद्धान्त से बाधित है। अतः शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज़ किये जाने का अनुरोध किया गया 2

शिकायतकर्ता ने प्रतिउत्तर दाखिल करते हुए कहा है कि अपीलीय अधिकरण, लखनऊ ने आदेश संख्या-42 / 2048 दिनांक 20.02.2020 को जो आदेश पारित किया है, उसमें माननीय पीठ ने रेरा अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत मिलने वाले क्षतिपूर्ण हितलाभं पाने के लिए इस पीठ के समक्ष शिकायत योजित करने हेतु निर्देश दिये। इसलिए उसने यह शिकायत योजित की है। विपक्षी 0 वर्षों से उसकी धनराशि का इस्तेमाल कर रहा है। बिल्डर पर भारी रकम 20,57,820,/- रूपये पहुँच गयी है, उसने बैंक से ऋण लेकर विपक्षी को धनराशि का भुगतान किया था, जिसकी वह ई.एम.आई. अदा कर रहा है और वर्तमान में वह किराये के मकान में रह रहा है, जिससे उस पर आर्थिक भार पड़ रहा है। बिल्डर उसका मानसिक उत्पीड़न कर रहा है। वह द्षतिपूर्ति हित लाभ की माँग कर रहा है, उसका यह भी el ऐ कि वह बैंक की ई.एम.आई. अदा कर रहा है, उसने भुगतान करने में कोई देरी नहीं है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा तमाम हर्ज़ और खर्चे दिलाये जाने, किराये के मद में प्रतिकर दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता ने अंपने कथन के समर्थन में भुगतान से सम्बन्धित wie, समाचार पत्रों की. कटिंग, भेजे गये पत्रों की प्रतियाँ, बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में माननीय अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा आदेश संख्या-2,/ 2048 “वंदना सक्सेना बनाम लॉ रेसीडेन्टिया डेवलपर्स wo feo" में दिनांक 20. 02.2020 को पारित आदेश की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभय पक्ष के अभिवचनों के आधार पर इस शिकायत में अवधारण के लिए निम्न बिन्दु विचरित किये जाते है। L. क्या प्रश्नगत शिकायत प्राडन्याय के सिद्धान्त से बाधित है ?

2, क्‍या शिकांयतकर्ता प्रतिकर प्राप्त करने का अधिकारी है ? यदि है, तो कितना प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? ह उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया और पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर पीठ के निष्कर्ष निम्न प्रकार है निष्कर्ष 9. अवधारण बिन्दु We इस अवधारण बिन्दु में यह देखना है कि क्‍या प्रश्नगत शिकायत प्राडन्याय क॑ शिद्धान्त USM ef के सिद्धान्त से बाधित है? विंपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत शिकायत प्राडन्याय के सिद्धान्त से बाधित है और कहा है कि शिकायतकर्ता या तो प्राधिकरण की पीठ में शिकायत योजित करता, या फिर sah अधिकारी की पीठ में शिकायत योजित करता, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा ae 3 योजित अपील में माननीय अपीलीय पीठ द्वारा धनराशि की वापसी का आदेश पारित किया जा चुका है। अतः wera शिकायत प्राडन्याय के सिद्धान्त से बाधित है। di) मैनें माननीय अपीलीय पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 20.02.2020 का अवलोकन किया। माननीय अपीलीय पीठ ने समस्त जमा धनराशि MCLR+l % की दर वापस करने का आदेश पारित किया है और साथ ही साथ अपने आदेश में यह भी अंकित किया है कि शिकायतकर्ता प्रतिकर प्राप्त करने के लिए माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी की पीठ में शिकायत योजित कर सकता है। शिकायतकर्ता ने इस आदेश के अनुपालन में यहं शिकायत इस पीठ के समक्ष योजित की है। वैसे भी इस पीठ के समक्ष प्रतिकर सम्बन्धी शिकायत दर्ज होती हैं अतः पीठ द्वारा पारित आदेश पर प्राडन्याय का सिद्धान्त बाधित नहीं होगा, क्योकि दोनों tel का क्षेत्राधिकार अलग-अलग था और माँगे गये अनुतोष भिन्‍न-भिन्‍न है। अतः यह अवधारण बिन्दु विपक्षी के विपरीत निर्णीत किया जाता है। 40. अवधारण बिन्दु संख्या-2 इस अवधारण

बिन्दु में यह देखना है कि an शिकायतकर्ता प्रतिकर प्राप्त करने का अधिकारी है? यदि है, तो कितना प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? @ भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-7 में घारा-42,4,48. एवं 49 निर्धारण से सम्बन्धितं प्रावधानों का उल्लंघन होने पर मामले की सुनवाई करने एवं प्रतिकर करने का क्षेत्राधिकार न्यायनिर्णायक अधिकारी को प्रदान किया गया है। di) इस सम्बन्ध में wr अधिनियम की धारा-72 में न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा विचार में लिये ' जाने वाले कारको को निम्न प्रकार अंकित किया गया है :- "72, While adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under section 7l, the adjudicating officer shall have due regard to the following factors, namely:— (a) the amount of disproportionate gain or unfair advantage, wherever quantifiable, made as a result of the default; (b) the amount of loss caused as a result of the default; (c) the repetitive nature of the default; (d) such other factors which the adjudicating officer considers necessary to the case in furtherance of justice." 4 4 (#) शिकायतकर्ता ने कहा है कि उसने जो धनराशि विपक्षी को अदा की है, उसका विपक्षी अपने हिसाब से उपयोग कर रहा है। उसे किराये के मकान में रहना पड़ा। अतः शिकायतकर्ता ने किराये के मद में प्रतिकर, मानसिक उत्पीड़न तथा वाद व्यय के मद में प्रतिकर दिलाये जाने: की प्रार्थना की है। इन बिन्दुओं पर पृथक-पृथक से विचार किया जायेगा। () किराये के मद में प्रतिकर :-

(i) शिकायतकर्ता का कहना है कि वह अप्रैल 2044 से किराये के मकान में रह रहा है . और उसे भवन a मिलने के कारण धनराशि व्यय करनी पड़ी। अतः उसने किराये के मद में प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है। यह पीठ अधिनियम की धारा-72(डी) के अन्तर्गत उन मदों में प्रतिकर दिला सकती है, जो पीठ के समक्ष आयें। शिकायतकर्ता को किराये के मकान में रहना पड़ा | यूनिट का कब्जा न मिलने के कारण उसे धनराशि किराये के मद में ag करनी पड़ी। अतः यह उचित प्रतीत होता है कि शिकायतकर्ता को किराये के मद में हुई क्षति की भरपाई की जाये। शिकायतकर्ता ने जो यूनिट बुक की थी। वह 3BHK +2 Toilet की थी, जिंसका सुपर एरिया 4470 वर्ग फूट था। यदि शिकायतकर्ता को यह भवन नियत अवधि में प्राप्त हो जाता, तो उसे किराये का भवन नहीं लेना पड़ता। .

(ii) इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 का प्रवर्तन दिनाक 04.05.20I7 को हुआ। इस सम्बन्ध में उ0प्र० आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.20:7 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.207 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04.05.2047 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 का प्रवर्तन उ0प्र0 में प्रारम्भ हुआ अर्थात्‌ उ0प्र0 में यह अधिनियम दिनांक 02,05.20i7 से लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः किराये के मद में प्रतिकर अधिनियम के उ0प्र0 में लागू होने के दिनांक 04.0520I7 से देय होगा। अब यह विचार करना है कि किराये के मद में प्रतिमाह कितना प्रतिकर दिलाया जाये, जो फ्लैट उसने बुक किया था, वह 4470 वर्ग फुट का था। यदि शिकायतकर्ता को यह फ्लैट मिल जाता, तो वह अपने फ्लैट में रहता। फ्लैट ग्रेटर नोएडा वेस्ट में स्थित था। अतः वहाँ पर 4470 वर्ग फुट के फ्लैट के किराये के मद में हुई हानि के लिए शिकायतकर्ता प्रतिकर पाने का अधिकारी है| अतः यह पीठ उचित समझती है कि शिकायतकर्ता को दिनांक 04.05.2047 से माननीय अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा पारित आदेश के अनुपालन में धनराशि के वास्तविक अदायगी के दिनांक तक 6,000/- रूपये प्रतिमाह प्रतिकर दिलाया जाये । (2) मानसिक उत्पीड़न तथा वाद व्यय हेतु प्रतिकर :- उत्पीड़न तथा वाद व्यय हेतु प्रतिकर :-

शिकायतकर्ता ने मानसिक उत्पीड़न तथा वाद व्यय हेतु प्रतिकर दिलाये जाने की met की है, लेकिन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-7 में धारा-42,44,48 एवं 49 में मानसिक उत्पीड़न तथा वाद व्यय के मद में प्रतिकर दिलाये जाने हेतु कोई स्पष्ट प्रावधान नहीं दिये गये है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को मानसिक उत्पीड़न Aol 5 तथा वाद व्यय हेतु प्रतिकर दिलाया जाना सम्भव नहीं है। अतः ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता की शिकायत आंशिक रूप से स्वीकार किये जाने योग्य है। आदेश शिकायतकर्ता की शिकायत आंशिक रूप से स्वीकार की जाती है। शिकायतकर्ता, विपक्षी से निम्न मद में प्रतिकर प्राप्त करेगा | IF (i) (ii) (iii) किराये के मद में प्रतिकर :- शिकायतकर्ता, विपक्षी से इस मद में दिनांक 0.05.2047 से माननीय अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा URe आदेश के अनुपालन में धनराशि के वास्तविक अदायगी के दिनांक तक 6,000 /- रूपये प्रतिमाह प्रतिकर प्राप्त करेगा। शिकायतकर्ता, विपक्षी से माननीय अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा पारित आदेश के अनुपालन में धनराशि के वास्तविक अदायगी के दिनांक तक का प्रतिकर पाने हेतु, धनराशि के वास्तविक अदायगी के दिनांक को प्राधिकरण को सूचित करेगा, जिससे उसे उपरोक्त प्रतिकर दिलाया जा सके। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह माननीय अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा पारित आदेश दिनांक 20.02.2020 के अनुपालन में धनराशि की वास्तविक अदायगी करने के दिनांक तक का प्रतिकर, धनराशि के वास्तविक अदायगी के दिनांक से 45 दिन में अदा करना सुनिश्चित करें।

यदि विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में निष्पादन प्रकिया के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश को पोर्टल पर अपलोड किया जाये | पत्रावली अभिलेखागार में दाखिल की जाये। ke = a (ही Se Os “५9 दिनांक-४४/0/2020 ae (चैतन्य कुमार कुलश्रेष्ठ) (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Order, Bench-Adjudicating Officer E-Court Presiding: Shri Chaitanya Kumar Kulshreshtha Complaint No.: ADI/NCR44/03/52374/2020 Vandana Saxena, 0l, Tower-7, Sector-Tech Zone 4, Nirala Estate, Noida Extension, Gautam Buddha Nagar, 20304, UP. Versus M/s La Residentia Developers Pvt. Ltd, Pankaj Jain House 100.-95, Second Floor, Ram Vihar, Delhi-0092. The complainant has filed this complaint against the opposite party seeking compensation. 2... The complainant says that the complainant booked Flat No. 403 in Tower-7 of the opposite party's project La Residentia, Gautam Buddh Nagar. The total value of this flat was Rs. 25,46,350/-, and the complainant has so far paid Rs. 20,57,820/-. The project was to be completed by 30.03.204. The builder gave wrong information. The project has been sold in the name of Amrapali. On these grounds compensation has been requested.

3. Notices were sent to the opposite party to appear. The notices were served. The opposite party appeared and has filed its reply. In its reply the opposite party has said that the complainant has filed this complaint on [?] grounds, and has not placed all the facts before the Bench. The complainant had earlier filed a complaint No. 4420473472 before the Authority's Bench, in which the Hon'ble Bench passed orders. Against that order the complainant filed an appeal before the Appellate Tribunal, Lucknow. The Appellate Tribunal, by its order dated 20.02.2020, modified the Bench's order and passed an order for the delay at 12 percent interest. The complainant could either have filed the complaint before the Authority's Bench, or before the Adjudicating Officer's Bench. The order for refund of the amount has already been passed by the Hon'ble Appellate Bench. Therefore the complaint in question is barred by the principle of res judicata. Accordingly, dismissal of the complainant's complaint has been requested. Page 2

The complainant has filed a rejoinder stating that in the order No. 42 / 2048 dated 20.02.2020 passed by the Appellate Tribunal, Lucknow, the Hon'ble Bench directed the complainant to file a complaint before this Bench in order to obtain the compensation and benefit available under Section 34 of the RERA Act. Therefore the complainant has filed this complaint. The opposite party has been using the complainant's money for 0 years. A heavy sum of Rs. 20,57,820/- has reached the builder. The complainant took a loan from a bank and paid it to the opposite party, and is paying its EMI, and at present lives in a rented house, which imposes a financial burden. The builder is causing mental harassment. The complainant is seeking compensation and benefit for the loss suffered, and also states that the complainant is paying the bank EMI and there has been no delay in payment on the complainant's part. Therefore the complainant has requested that all losses and expenses be awarded, and compensation under the head of rent. In support of the complainant's statement, the complainant has filed photocopies of records including documents relating to payment, newspaper cuttings, copies of letters sent, the builder-buyer agreement and other records. In support of its statement, the opposite party has filed a photocopy of the order dated 20.02.2020 passed by the Appellate Tribunal, Lucknow, in order No. 2,/ 2048 "Vandana Saxena v. La Residentia Developers wo feo".

On the basis of the pleadings of both parties, the following points are framed in this complaint for determination: L. Is the complaint in question barred by the principle of res judicata? 2, Is the complainant entitled to receive compensation? If so, how much compensation is the complainant entitled to receive? The arguments of both parties were heard and the evidence available on the file was perused, on the basis of which the Bench's findings are as follows: Findings 9. Point for determination In this point for determination it has to be seen whether the complaint in question is barred by the principle of res judicata. The opposite party contends that the complaint in question is barred by the principle of res judicata, and says that the complainant should either have filed the complaint before the Authority's Bench, or before the adjudicating officer's Bench, because an order for the refund of the amount has already been passed by the Hon'ble Appellate Bench in the appeal filed by the complainant. Therefore the complaint is barred by the principle of res judicata. Page 3 (i) I have perused the order dated 20.02.2020 passed by the Hon'ble Appellate Bench.

The Hon'ble Appellate Bench has ordered the refund of the entire deposited amount at the rate of MCLR+l %, and has also recorded in its order that the complainant may file a complaint before the Hon'ble Adjudicating Officer's Bench to obtain compensation. The complainant has filed this complaint before this Bench in compliance with that order. In any case, complaints relating to compensation are filed before this Bench. Therefore the principle of res judicata will not bar this Bench's order, because the jurisdiction of the two forums is different and the reliefs sought are different. Accordingly, this point for determination is decided against the opposite party. 40. Point for determination No. 2 In this point for determination it has to be seen whether the complainant is entitled to receive compensation, and, if so, how much compensation the complainant is entitled to receive. (i) Under the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6, the jurisdiction to hear the matter and to award compensation, where the provisions relating to determination are violated, in Section 7, Sections 42, 4, 48 and 49, has been given to the adjudicating officer. (ii) In this connection, the factors to be considered by the adjudicating officer are recorded in Section 72 of the Act as follows:- "72, While adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under section 7l, the adjudicating officer shall have due regard to the following factors, namely:—

(a) the amount of disproportionate gain or unfair advantage, wherever quantifiable, made as a result of the default; (b) the amount of loss caused as a result of the default; (c) the repetitive nature of the default; (d) such other factors which the adjudicating officer considers necessary to the case in furtherance of justice." Page 4 Page 4 (#) The complainant has said that the opposite party is using the amount that the complainant paid to it as it wishes. The complainant had to live in a rented house. Therefore the complainant has prayed for compensation under the heads of rent, mental harassment and litigation expenses. These points will be considered separately. () Compensation under the head of rent:-

(i) The complainant says that the complainant has been living in a rented house since April 2044, and had to spend money on rent because the building had not been handed over. Therefore the complainant has prayed for compensation under the head of rent. This Bench can award compensation under those heads which come before it, under Section 72(d) of the Act. The complainant had to live in a rented house. Because possession of the unit was not given, the complainant had to spend money on rent. Therefore it appears proper that the loss suffered under the head of rent be made good. The unit the complainant had booked was a 3BHK +2 Toilet, with a super area of 4470 sq ft. If the complainant had received this building within the stipulated period, the complainant would not have had to take a rented building. (ii) In this connection, the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 came into force on 04.05.20I7. In this connection, by the notification dated 03.05.20:7 of the U.P. Housing and Urban Planning Department, Section-2, the Governor granted approval for functioning as the Regulatory Authority in U.P. from 04.05.207; that is, the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206 came into force in U.P. from 04.05.2047, and this Act became applicable in U.P. from 02,05.20i7. The enforcement of this Act is prospective. Therefore compensation under the head of rent shall be payable from 04.0520I7, the date from which the Act applies in U.P.

It now has to be considered how much compensation per month should be awarded under the head of rent. The flat the complainant had booked was of 4470 sq ft. If the complainant had got this flat, the complainant would have lived in their own flat. The flat was situated in Greater Noida West. Therefore the complainant is entitled to compensation for the loss suffered under the head of rent for a flat of 4470 sq ft. This Bench therefore considers it proper that the complainant be awarded Rs. 6,000/- per month as compensation from 04.05.2047, in compliance with the order passed by the Hon'ble Appellate Tribunal, Lucknow, up to the actual date of payment of the amount. (2) Compensation for mental harassment and litigation expenses:- The complainant has prayed for compensation for mental harassment and litigation expenses, but in Section 7 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6, and in Sections 42, 44, 48 and 49, there is no clear provision for awarding compensation under the heads of mental harassment and litigation expenses. In such a situation it is not possible to award the complainant compensation for mental harassment and litigation expenses. Therefore, in such a situation, the complainant's complaint is fit to be accepted in part. Page 5 ORDER The complainant's complaint is accepted in part. The complainant shall receive compensation from the opposite party under the following heads: [?] (i) (ii) (iii) Compensation under the head of rent:-

The complainant shall receive from the opposite party under this head Rs. 6,000/- per month from 0.05.2047, until the actual date of payment of the amount, in compliance with the order of the Hon'ble Appellate Tribunal, Lucknow, [?]. To receive compensation from the opposite party up to the actual date of payment of the amount, in compliance with the order passed by the Hon'ble Appellate Tribunal, Lucknow, the complainant shall inform the Authority of the actual date of payment of the amount, so that the above compensation can be awarded to the complainant. The opposite party is directed to ensure that it pays the compensation up to the date of actual payment of the amount, in compliance with the order dated 20.02.2020 passed by the Hon'ble Appellate Tribunal, Lucknow, within 45 days from the date of actual payment of the amount. If the opposite party does not comply with the order, the complainant shall have the right to get the order implemented through the execution procedure before the U.P. Real Estate Regulatory Authority, [?]. The order shall be uploaded on the portal. The file shall be filed in the record room. Date-44/0/2020 (Chaitanya Kumar Kulshreshtha) (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

व उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी E-Court पीठासीनः- श्री चैतन्य कुमार कुलश्रेष्ठ शिकायत संख्या :-ADI/NCR44/03/52374/2020 Vandana Saxena, 0l, Tower-7, Secter-Tech Zone 4, Nirala Estate, Noida Extention, Gautam Buddha Nagar, 20304, UP. बनाम M/s La Residentia Developers Pvt. Ltd, Pankaj Jain House १0०.-95, Second Floor, Ram Vihar, Delhi-0092. शिकायतकर्ता ने यह शिकायत विपक्षी के विरुद्द प्रतिकर दिलाये जाने हेतु संस्थित की है। 2... शिकायतकर्ता. का कहना है कि उसने विपक्षी की परियोजना La Residentia गौतमबुद्धनगर के Tower-7 में फ्लैट संख्या-403 बुक किया था। इस फ्लैट का कुल मूल्य 25,46,350/— रूपये था और शिकायतकर्ता अब तक 20,57,820/— रूपये की धनराशि अदा कर चुका है। दिनांक 30.03.204 तक परियोजना पूर्ण करनी थी। बिल्डर ने गलत सूचनायें दी। आम्रपाली के नाम से परियोजना बेची गयी है। इन आधारों पर प्रतिकर दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

3. विपक्षी को उपस्थिति हेतु नोटिस भेजे गये। नोटिसों की तामील हुई। विपक्षी उपस्थित हुआ, उसने अपना जवाब दाखिल किया है। विपक्षी ने अपने जवाब में कहा है कि शिकायतकर्ता ने यह शिकायत decid dal के आधार पर योजित की है, उसने समस्त तथ्यों को पीठ के समक्ष नहीं रखा है। शिकायतकर्ता ने प्राधिकरण की पीठ के समक्ष एक शिकायत संख्या-4420473472 योजित की थी, उस शिकायत में माननीय पीठ ने आदेश पारित किये, उस आदेश के विरूद्द शिकायतकर्ता ने अपीलीय अधिकरण, लखनऊ में अपील योजित की। अपीलीय अधिकरण ने अपने आदेश दिनांक 20.02.2020 द्वारा, पीठ के आदेश को संशोधित कर दिया और विलम्ब के लिए १2 प्रतिशत ब्याज दर से आदेश पारित कर दिया। शिकायतकर्ता या तो प्राधिकरण की पीठ में शिकायत योजित करता, या फिर न्यायनिर्णायक अधिकारी की पीठ में शिकायत योजित करता। माननीय अपीलीय पीठ द्वारा धनराशि की वापसी का आदेश पारित किया जा चुका है। अतः प्रश्नगत शिकायत प्राडन्याय के सिद्धान्त से बाधित है। अतः शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज़ किये जाने का अनुरोध किया गया 2

शिकायतकर्ता ने प्रतिउत्तर दाखिल करते हुए कहा है कि अपीलीय अधिकरण, लखनऊ ने आदेश संख्या-42 / 2048 दिनांक 20.02.2020 को जो आदेश पारित किया है, उसमें माननीय पीठ ने रेरा अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत मिलने वाले क्षतिपूर्ण हितलाभं पाने के लिए इस पीठ के समक्ष शिकायत योजित करने हेतु निर्देश दिये। इसलिए उसने यह शिकायत योजित की है। विपक्षी 0 वर्षों से उसकी धनराशि का इस्तेमाल कर रहा है। बिल्डर पर भारी रकम 20,57,820,/- रूपये पहुँच गयी है, उसने बैंक से ऋण लेकर विपक्षी को धनराशि का भुगतान किया था, जिसकी वह ई.एम.आई. अदा कर रहा है और वर्तमान में वह किराये के मकान में रह रहा है, जिससे उस पर आर्थिक भार पड़ रहा है। बिल्डर उसका मानसिक उत्पीड़न कर रहा है। वह द्षतिपूर्ति हित लाभ की माँग कर रहा है, उसका यह भी el ऐ कि वह बैंक की ई.एम.आई. अदा कर रहा है, उसने भुगतान करने में कोई देरी नहीं है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा तमाम हर्ज़ और खर्चे दिलाये जाने, किराये के मद में प्रतिकर दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता ने अंपने कथन के समर्थन में भुगतान से सम्बन्धित wie, समाचार पत्रों की. कटिंग, भेजे गये पत्रों की प्रतियाँ, बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में माननीय अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा आदेश संख्या-2,/ 2048 “वंदना सक्सेना बनाम लॉ रेसीडेन्टिया डेवलपर्स wo feo" में दिनांक 20. 02.2020 को पारित आदेश की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभय पक्ष के अभिवचनों के आधार पर इस शिकायत में अवधारण के लिए निम्न बिन्दु विचरित किये जाते है। L. क्या प्रश्नगत शिकायत प्राडन्याय के सिद्धान्त से बाधित है ?

2, क्‍या शिकांयतकर्ता प्रतिकर प्राप्त करने का अधिकारी है ? यदि है, तो कितना प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? ह उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया और पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर पीठ के निष्कर्ष निम्न प्रकार है निष्कर्ष 9. अवधारण बिन्दु We इस अवधारण बिन्दु में यह देखना है कि क्‍या प्रश्नगत शिकायत प्राडन्याय क॑ शिद्धान्त USM ef के सिद्धान्त से बाधित है? विंपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत शिकायत प्राडन्याय के सिद्धान्त से बाधित है और कहा है कि शिकायतकर्ता या तो प्राधिकरण की पीठ में शिकायत योजित करता, या फिर sah अधिकारी की पीठ में शिकायत योजित करता, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा ae 3 योजित अपील में माननीय अपीलीय पीठ द्वारा धनराशि की वापसी का आदेश पारित किया जा चुका है। अतः wera शिकायत प्राडन्याय के सिद्धान्त से बाधित है। di) मैनें माननीय अपीलीय पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 20.02.2020 का अवलोकन किया। माननीय अपीलीय पीठ ने समस्त जमा धनराशि MCLR+l % की दर वापस करने का आदेश पारित किया है और साथ ही साथ अपने आदेश में यह भी अंकित किया है कि शिकायतकर्ता प्रतिकर प्राप्त करने के लिए माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी की पीठ में शिकायत योजित कर सकता है। शिकायतकर्ता ने इस आदेश के अनुपालन में यहं शिकायत इस पीठ के समक्ष योजित की है। वैसे भी इस पीठ के समक्ष प्रतिकर सम्बन्धी शिकायत दर्ज होती हैं अतः पीठ द्वारा पारित आदेश पर प्राडन्याय का सिद्धान्त बाधित नहीं होगा, क्योकि दोनों tel का क्षेत्राधिकार अलग-अलग था और माँगे गये अनुतोष भिन्‍न-भिन्‍न है। अतः यह अवधारण बिन्दु विपक्षी के विपरीत निर्णीत किया जाता है। 40. अवधारण बिन्दु संख्या-2 इस अवधारण

बिन्दु में यह देखना है कि an शिकायतकर्ता प्रतिकर प्राप्त करने का अधिकारी है? यदि है, तो कितना प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? @ भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-7 में घारा-42,4,48. एवं 49 निर्धारण से सम्बन्धितं प्रावधानों का उल्लंघन होने पर मामले की सुनवाई करने एवं प्रतिकर करने का क्षेत्राधिकार न्यायनिर्णायक अधिकारी को प्रदान किया गया है। di) इस सम्बन्ध में wr अधिनियम की धारा-72 में न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा विचार में लिये ' जाने वाले कारको को निम्न प्रकार अंकित किया गया है :- "72, While adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under section 7l, the adjudicating officer shall have due regard to the following factors, namely:— (a) the amount of disproportionate gain or unfair advantage, wherever quantifiable, made as a result of the default; (b) the amount of loss caused as a result of the default; (c) the repetitive nature of the default; (d) such other factors which the adjudicating officer considers necessary to the case in furtherance of justice." 4 4 (#) शिकायतकर्ता ने कहा है कि उसने जो धनराशि विपक्षी को अदा की है, उसका विपक्षी अपने हिसाब से उपयोग कर रहा है। उसे किराये के मकान में रहना पड़ा। अतः शिकायतकर्ता ने किराये के मद में प्रतिकर, मानसिक उत्पीड़न तथा वाद व्यय के मद में प्रतिकर दिलाये जाने: की प्रार्थना की है। इन बिन्दुओं पर पृथक-पृथक से विचार किया जायेगा। () किराये के मद में प्रतिकर :-

(i) शिकायतकर्ता का कहना है कि वह अप्रैल 2044 से किराये के मकान में रह रहा है . और उसे भवन a मिलने के कारण धनराशि व्यय करनी पड़ी। अतः उसने किराये के मद में प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है। यह पीठ अधिनियम की धारा-72(डी) के अन्तर्गत उन मदों में प्रतिकर दिला सकती है, जो पीठ के समक्ष आयें। शिकायतकर्ता को किराये के मकान में रहना पड़ा | यूनिट का कब्जा न मिलने के कारण उसे धनराशि किराये के मद में ag करनी पड़ी। अतः यह उचित प्रतीत होता है कि शिकायतकर्ता को किराये के मद में हुई क्षति की भरपाई की जाये। शिकायतकर्ता ने जो यूनिट बुक की थी। वह 3BHK +2 Toilet की थी, जिंसका सुपर एरिया 4470 वर्ग फूट था। यदि शिकायतकर्ता को यह भवन नियत अवधि में प्राप्त हो जाता, तो उसे किराये का भवन नहीं लेना पड़ता। .

(ii) इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 का प्रवर्तन दिनाक 04.05.20I7 को हुआ। इस सम्बन्ध में उ0प्र० आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.20:7 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.207 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04.05.2047 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 का प्रवर्तन उ0प्र0 में प्रारम्भ हुआ अर्थात्‌ उ0प्र0 में यह अधिनियम दिनांक 02,05.20i7 से लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः किराये के मद में प्रतिकर अधिनियम के उ0प्र0 में लागू होने के दिनांक 04.0520I7 से देय होगा। अब यह विचार करना है कि किराये के मद में प्रतिमाह कितना प्रतिकर दिलाया जाये, जो फ्लैट उसने बुक किया था, वह 4470 वर्ग फुट का था। यदि शिकायतकर्ता को यह फ्लैट मिल जाता, तो वह अपने फ्लैट में रहता। फ्लैट ग्रेटर नोएडा वेस्ट में स्थित था। अतः वहाँ पर 4470 वर्ग फुट के फ्लैट के किराये के मद में हुई हानि के लिए शिकायतकर्ता प्रतिकर पाने का अधिकारी है| अतः यह पीठ उचित समझती है कि शिकायतकर्ता को दिनांक 04.05.2047 से माननीय अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा पारित आदेश के अनुपालन में धनराशि के वास्तविक अदायगी के दिनांक तक 6,000/- रूपये प्रतिमाह प्रतिकर दिलाया जाये । (2) मानसिक उत्पीड़न तथा वाद व्यय हेतु प्रतिकर :- उत्पीड़न तथा वाद व्यय हेतु प्रतिकर :-

शिकायतकर्ता ने मानसिक उत्पीड़न तथा वाद व्यय हेतु प्रतिकर दिलाये जाने की met की है, लेकिन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-7 में धारा-42,44,48 एवं 49 में मानसिक उत्पीड़न तथा वाद व्यय के मद में प्रतिकर दिलाये जाने हेतु कोई स्पष्ट प्रावधान नहीं दिये गये है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को मानसिक उत्पीड़न Aol 5 तथा वाद व्यय हेतु प्रतिकर दिलाया जाना सम्भव नहीं है। अतः ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता की शिकायत आंशिक रूप से स्वीकार किये जाने योग्य है। आदेश शिकायतकर्ता की शिकायत आंशिक रूप से स्वीकार की जाती है। शिकायतकर्ता, विपक्षी से निम्न मद में प्रतिकर प्राप्त करेगा | IF (i) (ii) (iii) किराये के मद में प्रतिकर :- शिकायतकर्ता, विपक्षी से इस मद में दिनांक 0.05.2047 से माननीय अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा URe आदेश के अनुपालन में धनराशि के वास्तविक अदायगी के दिनांक तक 6,000 /- रूपये प्रतिमाह प्रतिकर प्राप्त करेगा। शिकायतकर्ता, विपक्षी से माननीय अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा पारित आदेश के अनुपालन में धनराशि के वास्तविक अदायगी के दिनांक तक का प्रतिकर पाने हेतु, धनराशि के वास्तविक अदायगी के दिनांक को प्राधिकरण को सूचित करेगा, जिससे उसे उपरोक्त प्रतिकर दिलाया जा सके। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह माननीय अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा पारित आदेश दिनांक 20.02.2020 के अनुपालन में धनराशि की वास्तविक अदायगी करने के दिनांक तक का प्रतिकर, धनराशि के वास्तविक अदायगी के दिनांक से 45 दिन में अदा करना सुनिश्चित करें।

यदि विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में निष्पादन प्रकिया के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश को पोर्टल पर अपलोड किया जाये | पत्रावली अभिलेखागार में दाखिल की जाये। ke = a (ही Se Os “५9 दिनांक-४४/0/2020 ae (चैतन्य कुमार कुलश्रेष्ठ) (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण