hi h| U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar | Order Bench - Adjudicating Officer E-Court Presiding:- Mr. Chaitanya Kumar Hears Complaint Number -—ADI/NCRI44/02/70964/202 Rozy Datta Residence :- 244, Kanungo Apartments, I.P. Extension, Patparganj East, 440092, eect Versus Rise Projects wo feo Address :-495, Basement, Ram Vihar, Delhi-440092, India | The Complainant has instituted this complaint against the Opposite Party for awarding compensation.

2... The Complainant in her complaint has stated that she had booked villa number-9, Street No.-7 in the Opposite Party's project Rise Resort Residences Phase-] Gautam Buddha Nagar, the total cost of which was Rs. 2,67,80,000/—, against which the Complainant has paid an amount of Rs. 30,00,000//-. She also states that the Opposite Party gave false information. Delayed in handing over possession of the unit. The Opposite Party did not discharge its duties in accordance with the provisions of the Act, Rules, Regulations and agreement for sale. She states that she had booked the villa in question by depositing Rs. 20 lakh advance amount on date t0.02.20:8. The Opposite Party did not execute any agreement for sale and violated the provisions of the Act. The Complainant received a demand letter dated 24.06.2048 in which demand of an amount of Rs. ,8,84,750/— was made from her. Seeing this demand letter, she was stunned. Booking amount could be taken up to i0 percent. Total amount was Rs. 2,67,80,000/—. Seeing the demand, she contacted the Opposite Party, whereupon she was told to deposit some amount. The Complainant deposited Rs. 40 lakh by cheque dated 26.06.2048. The Opposite Party again issued a reminder demand letter dated 30.06.2048 without executing agreement for sale and sent a notice to cancel the unit due to non-deposit of so percent amount. On date 47.07.20i8 the Complainant replied to that notice. The Opposite Party promised to reinstate the booking and the letter dated 06.07.2048 cancelling the unit

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was withdrawn. When she received the agreement for sale, she saw that several terms of the booking were altered. The date of possession was changed by extending two years to date 30.06.2022, which was December 2020. The Complainant objected to point number-4 to 7 of the agreement for sale, but the Opposite Party did not give any clarification. In reply, the Opposite Party said that the date of possession was 34.42.2020. In RERA this date is 30.06.2022. The Complainant contacted Vaibhav Jain, who is the promoter of the company, whereupon he put forward the option to cancel the allotment and promised to refund Rs. 30 lakh. This proposal was accepted by the Complainant through WhatsApp communication dated 23.09.20I8. The Complainant demanded refund of the deposited amount with interest, but despite various communications with the Opposite Party, she could not receive back the booking amount of Rs. 30 lakh even after cancellation of the unit on date 23.09.2078. Then the Complainant sent a legal notice dated 46.04.2049, dated 20.02.209 and dated 24.0.2020. Despite service of notice, the Opposite Party did not refund the amount of Rs. 30 lakh. Therefore, she is entitled to get the deposited amount with 4॥2 percent annual interest and Rs. 42 lakh as compensation. During the pendency of the complaint in question, the Complainant prayed to drop the relief of refund of amount with interest. This request was accepted on date 20.2.2024. Now this Bench shall consider regarding awarding compensation.

3... Notice was sent to the Opposite Party. Service of notice was effected. The Opposite Party appeared before the Bench, it submitted its reply. In its reply, the Opposite Party has stated that the pleadings made in the complaint in question are not acceptable and are wrong. The Complainant has been a defaulter in making payment according to the payment schedule. The petition of the Complainant in N.C.L.T. has been dismissed. The Complainant has instituted Complaint Number :- tar44/06/7628/202 before the RERA Authority for refund of deposited amount, which is pending. The Complainant had booked the unit in question. Allotment letter was sent to the Complainant on date 27.06.20:8. The Complainant raised objections to it on date 03.07.208. The Opposite Party had not raised any objection to the date of possession. Hence she is barred by the principle of estoppel as per clause number-9. The Complainant had at the time of booking opted for that payment plan under which payment of Rs. 4,02,85,000 // - was to be made in 45 days. As per clause vero. of the agreement, possession is given by date 30.06.2022 subject to force majeure circumstances. That date has not expired yet. Therefore the complaint is premature. The Complainant had deposited an amount of Rs. 20 lakh for booking. The cost of the unit was Rs. 2,67,80,000 / - excluding tax. Therefore, the amount of Rs. 30 lakh is not to percent of the total cost and there is no violation of IRI-73 of the Act. Booking amount of Rs. 25,72,250/- was to be made, whereas she has deposited Rs. 20 lakh. The Complainant has not complied with ani9 of the Act. Force majeure

3 circumstances prevailed and delay occurred due to aifas—i9. On these grounds, request has been made to pass a reasonable order. 4. The Complainant, while submitting rejoinder, has stated that the Opposite Party has not denied the pleadings of the complaint. Therefore they shall be deemed admitted, she has admitted that she had filed a petition before the Hon'ble N.C.L.T., which was dismissed. Denied the statement that she had not complied with Section-49 of the Act. No agreement was entered into with the Opposite Party. The Opposite Party had promised to hand over possession of the villa by Diwali 2020, but in the agreement for sale it gave the possession date as 30.06.2022. Denied the statement that at the time of booking option was chosen to pay Rs. 4,02,85,000/- in 45 days. The Opposite Party has collected Rs. 30 lakh from her, which is more than t0 percent amount. Violated Section-43 of the RERA Act. Denied the statement that the date of completion is December 2022. On these grounds, prayer for awarding compensation has been made. 5. In support of her statement, copy of payment schedule, copy of demand letter dated 24.06.2048, copy of reminder notice dated 30.06.208, wie related to payment, copies of e-mails sent to the promoter, copy of Agreement for Sale dated 27.06.2078 which is not signed by any party, have been filed by the Complainant.

6. Along with its reply, the Opposite Party has filed copy of the petition filed before the Hon'ble N.C.L.T., copy of Agreement for Sale dated 27.06.208 which is not signed by any party, copies of sent e-mails, copy of e-mail regarding objections raised in connection with agreement for sale, copy of complaint instituted before the RERA Authority regarding refund of deposited amount, copies of demand letters. 7 On the basis of pleadings of both parties, the following point for determination is framed in this complaint:-- . Whether the Complainant is entitled to receive compensation ? If yes, how much compensation is she entitled to get ? 8. Arguments of both parties were heard and evidence available on record was perused, based on which findings of the Bench on merits are as follows :- <b 4 Findings 9. Point for determination eI In this point for determination it is to be seen whether the Complainant is entitled to receive compensation ? If yes, how much compensation is she entitled to get ?

(i) The Complainant states that the Opposite Party gave false information. Delayed in handing over possession of the unit. The Opposite Party did not discharge its duties in accordance with the provisions of the Act, Rules, Regulations and agreement for sale. She states that she had booked the wera villa by depositing Rs. 20 lakh advance amount on date 40.02.208. The Opposite Party did not execute any agreement for sale and violated the provisions of the Act. The Complainant received a demand letter dated 24.06.208 in which demand of an amount of Rs. 4,8,84,750/— was made from her. Seeing this demand letter, she remained sayy. Booking amount could be taken up to 40 percent. Total amount was Rs. 2,67,80,000 / -. Seeing the demand, she contacted the Opposite Party, whereupon she was told to deposit some amount. The Complainant deposited Rs. 40 lakh by cheque dated 26.06.208. The Opposite Party again issued a reminder demand letter dated 30.06.2048 without executing agreement for sale and sent a notice to cancel the unit due to non-deposit of 50 percent amount. On date 44.07.208 the Complainant replied to that notice. The Opposite Party promised to reinstate the booking and withdrew the letter dated 06.07.2048 cancelling the unit. When she received the agreement for sale, she saw that several terms of the booking were altered. The date of possession was changed by extending two years to date 30.06.2022, which was December 2020. The Complainant objected to point number-4 to 7 of the agreement for sale, but the Opposite Party did not give any clarification. In reply, the Opposite Party said that the date of possession was 34.42.2020. In RERA this date is 30.06.2022. The Complainant contacted Vaibhav Jain, who is the promoter of the company, whereupon he put forward the option to cancel the allotment and promised to refund Rs. 30 lakh. This proposal was accepted by the Complainant through WhatsApp communication dated 23.09.2048. The Complainant demanded refund of the deposited amount with interest, but despite various communications with the Opposite Party, she could not receive back the booking amount of Rs. 30 lakh even after cancellation of the unit on date 23.09. 20i8. Then the Complainant sent a legal notice dated 26.0:.20:9, dated 20.02.20:9 and dated 27.07.2020. Despite service of notice, the Opposite Party did not refund the amount of Rs. 30 lakh. Therefore, she is entitled to get the deposited amount with 42 percent annual interest and Rs. 42 lakh as compensation. During the pendency of the complaint in question, the Complainant prayed to drop the relief of refund of amount with interest. This request was accepted on date 0.42.2024. Now this Bench shall consider regarding awarding compensation.

KY 5 Gi) In its reply, the Opposite Party has stated that the pleadings made in the complaint in question are not acceptable and are wrong. The Complainant has been a defaulter in making payment according to the payment schedule. The petition of the Complainant in N.C.L.T. has been dismissed. The Complainant has instituted Complaint Number :- phtar44/06/7628/202। before the RERA Authority for refund of deposited amount, which is pending. The Complainant had booked the unit in question. Allotment letter was sent to the Complainant on date 20.06.208. The Complainant raised objections to it on date 03.07.20i8. The Opposite Party had not raised any objection to the date of possession. Hence she is barred by the principle of estoppel as per clause number-9.4. The Complainant had at the time of booking opted for that payment plan, - under which payment of Rs. 4,02,85,000,//- was to be made in 45 days. As per clause number-9.4 of the agreement, possession is given by date 30.06.2022 subject to force majeure circumstances. That date has not expired yet. Therefore the complaint is premature. The Complainant had deposited an amount of Rs. 20 lakh for booking. The cost of the unit was Rs. 2,64,80,000// - excluding tax. Therefore, the amount of Rs. 30 lakh is not io percent of the total cost and there is no violation of aRi3 of the Act. Booking amount of Rs. 25,7:,250/- was to be made, whereas she has deposited Rs. 20 lakh. The Complainant has not complied with Section-49 of the Act.

(ii) The provisions of Section-43(4) of the Act are as follows :- I3. (!) A promoter shall not accept a sum more than ten per cent of the cost of the apartment, plot. or building as the case may be, as an advance payment or an application fee, from a person without first entering into a written agreement for sale with such person and register the said agreement for sale, under any law for the time being in force. (iv) In accordance with this provision, woade cannot collect an amount exceeding i0 percent of the total cost of the unit in advance form. If this provision is violated, compensation can be awarded under Section-48(3) of the Act. The provisions of Section-48(3) of the Act are as follows :- (3) If the promoter fails to discharge any other obligations imposed on him under this Act or the rules or regulations made thereunder or in accordance with the terms and conditions of the agreement for sale, he shall be liable to pay such compensation to the allottees, in the manner as provided under this Act. nar 6

(vy) The cost of the unit in question as per Schedule-0 was Rs. 2,64,80,000/—. According to this, the Opposite Party had the right that it could collect to percent amount of Rs. 26,48,000,/- without agreement for sale being executed, but the Opposite Party has received an amount of Rs. 30 lakh from the Complainant prior to execution of the agreement for sale. Its admission has been made by the Opposite Party in its reminder notice dated 30.06.20i8. Therefore, it is clear that the Opposite Party has collected more than 40 percent amount prior to execution of agreement for sale. Violated Section-43(4) and aer-ta(3) of the Act. This statement of the Opposite Party is not acceptable that tax amount was to be added to the total cost. Therefore, the Complainant is entitled to get compensation on the ground of violation of Section-43() and Section-48(3) of the Act. The Bench deems it appropriate that the Complainant is entitled to receive an amount of Rs. 50,000/— from the Opposite Party as compensation under this head.

(vi) The Opposite Party has stated that on date 27.06.20i8 Agreement for was executed and this deed was sent to the Complainant for signing. The Complainant states that terms of this agreement were different from the booking application form and possession date was different and contradiction existed on other points as well, regarding which the Opposite Party was informed, and due to no changes being made in them, execution of this agreement could not take place. I perused the wire for sale. It does not bear signatures of any party. Therefore, this deed can be considered a draft. Its execution cannot be considered to be in accordance with law. The Complainant has not submitted copy of booking application form. Therefore, it is not possible to compare what differences existed between terms of booking application form and draft Agreement for Sale. Hon'ble Bench number-4 of the Authority, considering all points regarding give agreement for sale and whether delay occurred in handing over possession of the unit, will pass appropriate order on these points.

(bha) The Complainant in her oral cat and in complaint has demanded compensation for delay. For getting back the deposited amount with interest, the Complainant has instituted a new complaint (Complaint Number) — NCRI44/06/7628/202 before Bench Wea of the Authority; the Bench which passes order regarding refund of deposited amount is competent for ard interest for delay. In this regard, it has been held by the Hon'ble Bombay High Court in decided "Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. etc. Versus Union of India fe Writ Petition Number-2737 / 207 gen that :- "Section |8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment ’ due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on ad 7 demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to

him is not unreasonable. " According to the above provision and legal precedent, interest awarded for delay occurred in handing over possession is payable as compensation. Therefore, on the basis of delay, no need appears to award any additional compensation. In the described situation, the complaint of the Complainant is fit to be sata partly accepted. Order The complaint of the Complainant is partly accepted. The Complainant shall receive compensation from the Opposite Party under the following head. . Compensation on the ground of violation of Section-43(4) and eei—ia(3) of ter Act by the Opposite Party :- The Complainant shall receive an amount of Rs. 50,000,/- from the Opposite Party as compensation under the said head. 2. The Opposite Party is ordered to ensure payment of the compensation amount under the above head to the Complainant within 45 days from the date of the order. 3. If compliance of the order is not made by the Opposite Party, the Complainant shall have the right that she will be able to get execution of the order done through execution proceedings in the U.P. Real Estate Regulatory Authority. 4... The order be uploaded on the portal | Ak | =— oe 8 _ a 5... File be consigned to record room. kat chal Date :- 2/05/2022 pI SS <a (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority ree * * *

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी E-Court पीठासीनः- श्री चैतन्य कुमार Hears शिकायत संख्या —ADI/NCR44/02/70964/202 रोजी दत्ता निवास :- 244, कानूनगो अपार्टमेन्टस, आई.पी. एक्सटेंशन, पटपड़गंज ईस्ट, 440092, दिल्‍ली। बनाम राईस प्रोजेक्टस्‌ प्रा0 लि0 पता :-495, बेसमेन्ट, राम विहार, दिल्‍ली-440092, इंडिया | शिकायतकर्ता ने यह शिकायत विपक्षी के विरूद्द प्रतिकर दिलाये जाने हेतु संस्थित की है।

2... शिकायतकर्ता ने अपनी शिकायत में कहा है कि उसके द्वारा विपक्षी की परियोजना Rise Resort Residences Phase-] गौतमबुद्धनगर में विला संख्या-9, Street No.-7 बुक कराया था, जिसकी कुल कीमत 2,64,80,000/— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 30,00,000/— रूपये की धनराशि का भुगतान कर चुका है, उसका यह भी कहना है कि विपक्षी ने गलत सूचनायें दी। यूनिट का कब्जा देने में देरी की। विपक्षी अपने कर्तव्यों का निवर्हन अधिनियम के प्रावधान, नियमावली, विनिमयनों और विक्रय करार के अनुरूप नहीं किया, उसका कहना है कि उसने प्रश्नगत विला 20 लाख रूपये अग्रिम धनराशि जमा करके दिनांक t0.02.20:8 को बुक किया था। विपक्षी ने कोई विक्रय करार का निष्पादन नहीं किया और अधिनियम के प्रावधानों का उल्लंघन किया। शिकायतकर्ता को एक माँग पत्र दिनांक 24.06.2048 को प्राप्त हुआ, जिसमें उससे 4,8,84,750,/- रूपये की धनराशि की माँग की गयी। इस माँग पत्र को देखकर वह हतप्रभ रह गया। बुकिंग की धनराशि 40 प्रतिशत ली जा सकती थी। कुल धनराशि 2,67,80,000/— रूपये थी। माँग को देखकर उसने विपक्षी से सम्पर्क किया, तो उसे कहा गया कि वह कुछ धनराशि जमा कर दे। शिकायतकर्ता ने 40 लाख रूपये चेक दिनांक 26.06.2048 से जमा कर दिये। विपक्षी ने पुनः अनुस्मारक माँग पत्र दिनांक 30.06.2048 को बिना विक्रय करार का निष्पादन किये जारी कर दिया और यूनिट को निरस्त करने का नोटिस so प्रतिशत धनराशि जमा न करने के कारण भेजा। दिनांक 440720i8 को शिकायतकर्ता ने उस नोटिस का जवाब दिया। विपक्षी ने बुकिंग को पुर्नस्थापित करने का वचन दिया और दिनांक 06.07.2048 के यूनिट निरस्त करने के पत्र को Ay 2

वापस ले लिया। जब उसे विक्रय करार प्राप्त हुआ, तो उसने देखा कि बुकिंग की अनेंक शर्तों को बदल दिया गया। कब्जे की तिथि बदलकर दो वर्ष बढ़ाकर दिनांक 30.06.2022 कर दी गयी है, जो कि दिसम्बर 2020 थी। शिकायतकर्ता ने विक्रय करार के बिन्दु संख्या-4 से 7 पर आपत्ति की, परन्तु विपक्षी ने कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया। जवाब में विपक्षी ने कहा कि कब्जे की तिथि 34.2.2020 थी। रेरा में यह तिथि 30.06.2022 है। शिकायतकर्ता ने वैभव जैन, जो कम्पनी के सम्प्रवर्तक हैं, से सम्पर्क किया, तो उन्होनें आवंटन को निरस्त करने का विकल्प रखा और 30 लाख रूपये वापस करने का वचन दिया। इस प्रस्ताव को शिकायतकर्ता ने dea कम्युनिकेशन दिनांक 23.09.20:8 से स्वीकार कर लिया शिकायतकर्ता ने जमा धनराशि मय ब्याज वापसी की माँग की, लेकिन विपक्षी से विभिन्‍न संव्यवहार के बावजूद बुकिंग की धनराशि 30 लाख रूपये दिनांक 23.09.2078 को यूनिट निरस्त करने के बाद भी वापस प्राप्त नहीं कर सका, तब शिकायतकर्ता ने एक विधिक नोटिस दिनांक 46.07.209, दिनांक 20.02.209 और दिनांक 24.04.2020 को भेजा। नोटिस की तामील के बावजूद विपक्षी ने 30 लाख रूपये की धनराशि वापस नहीं की। इसलिए वह जमा धनराशि मय 42 प्रतिशत वार्षिक ब्याज और i2 लाख रूपये प्रतिकर पाने का अधिकारी है। शिकायतकर्ता ने प्रश्ननत शिकायत लम्बित रहने के दौरान धनराशि मय ब्याज वापसी के अनुतोष को समाप्त करने की प्रार्थना की। यह अनुरोध दिनांक 40.42.2024 को स्वीकार किया गया। अब यह पीठ प्रतिकर दिलाये जाने के सम्बन्ध में विचार करेगी।

विपक्षी को नोटिस भेजे गये। नोटिस की तामील हुई। विपक्षी पीठ के समक्ष उपस्थित हुआ, उसने अपना जवाब प्रस्तुत किया। विपक्षी ने अपने जवाब में कहा है कि प्रश्नगत शिकायत में अभिवचन किये गये, वह स्वीकार्य नहीं है और गलत हैं। शिकायतकर्ता भुगतान अनुसूची के अनुसार भुगतान करने में व्यतिक्रमी रहा है। शिकायतकर्ता की याचिका एन.सी.एल.टी. में खारिज हो चुकी है। शिकायतकर्ता ने रेरा प्राधिकरण के समक्ष जमा धनराशि वापसी के लिए शिकायत संख्या :- टार44/06/7628/202 संस्थित की है, जो लम्बित है। शिकायतकर्ता ने yea यूनिट बुक की थी। दिनांक 27.06.20:8 को आवंटन पत्र शिकायतकर्ता को भेजा गया। शिकायतकर्ता ने दिनांक 03.07.208 को उस पर आपत्तियाँ की। विपक्षी ने कब्जे की तिथि पर कोई आपत्ति नहीं की थी। अतः वह खण्ड संख्या-9. के अनुसार एसटोपिल के सिद्धान्त से बाधित है। शिकायतकर्ता ने बुकिंग के समय उस भुगतान योजना का विकल्प दिया था, जिसके अन्तर्गत 4,02,85,000 / - रूपये का भुगतान 45 दिन में करना था। करार के खण्ड vero. के अनुसार कब्जा दिनांक 30.06.2022 तक फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन दिया है। वह तिथि अभी समाप्त नहीं हुई है। इसलिए शिकायत प्री-मैच्योर है। शिकायतकर्ता ने 20 लाख रूपये की धनराशि बुकिंग के लिए जमा की थी यूनिट की कीमत 2,67,80,000 / - रूपये टैक्स छोडकर थी। इसलिए 30 लाख रूपये की धनराशि कुल कीमत की to प्रतिशत नहीं है और अधिनियम की IRI-73 का कोई उल्लंघन नहीं है। बुकिंग धनराशि 25,72,250/- रूपये करने थे, जबकि उसने 20 लाख रूपये जमा किये हैं। शिकायतकर्ता ने अधिनियम की धारा-49 का पालन नहीं किया है। फोर्स मैज्योर Al 3

की परिस्थितियाँ रही और aifas—i9 के कारण विलम्ब हुआ। इन आधारों पर युक्ति-युक्‍त आदेश पारित किये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता ने प्रत्युत्तर प्रस्तुत करते हुए कहा है कि विपक्षी ने शिकायत के अभिवचनों से इनकार नहीं किया है। इसलिए उन्हें स्वीकार माना जायेगा, उसने यह स्वीकार किया है कि उसने एक याचिका माननीय एन.सी.एल.टी. में प्रस्तुत की थी, जो कि खारिज हो गयी। इस कथन से इनकार है कि उसने अधिनियम की धारा-49 का पालन न किया हो। विपक्षी से कोई अनुबन्ध नहीं हुआ था। विपक्षी ने विला का कब्जा दिवाली 2020 तक देने का वचन दिया था, लेकिन विक्रय करार में उसने कब्जे की तिथि 30.06.2022 दी थी। इस कथन से इनकार किया है कि बुकिंग के समय 45 दिनों में 4,02,85,000/- रूपये का भुगतान करने का विकल्प चुना हो। विपक्षी ने उससे 30 लाख रूपये वसूल लिये है, जो t0 प्रतिशत धनराशि से अधिक है। रेरा अधिनियम की धारा-43 का उल्लंघन किया है। इस कथन से इनकार किया है कि पूर्णता की तिथि दिसम्बर 2022 हो। इन आधारों पर प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में भुगतान शैड्यूल की प्रति, माँग पत्र दिनांक 4.06.208 की प्रति, अनुस्मारक नोटिस दिनांक 30.06.20i8 की प्रति, भुगतान से सम्बन्धित wie, प्रमोटर को भेजे गये ई-मेल की प्रतियाँ, wire फॉर सेल दिनांकित 27.06.208, जिस पर किसी पक्ष के हस्ताक्षरित नहीं है की प्रति दाखिल की है।

विपक्षी ने अपने जवाब के साथ माननीय एन.सी.एल.टी. के समक्ष प्रस्तुत की गयी याचिका की प्रति, एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांकित 24.06.2048, जिस पर किसी पक्ष के हस्ताक्षर नहीं है की प्रति, भेजे गये ई-मेलों की प्रतियाँ, विक्रय करार के सम्बन्ध में उठाई गयी आपत्त्तियों के सम्बन्ध में ई-मेल की प्रति, रेरा प्राधिकरण में प्रस्तुत की गयी जमा धनराशि के वापसी से सम्बन्धित योजित शिकायत की प्रति, माँग पत्रों की प्रतियाँ दाखिल की है। nN उभय पक्षों के अभिवचनों के आधार पर इस शिकायत में अवधारण के लिए निम्न बिन्दु विचरित किया जाता हैः- l. क्‍या शिकायतकर्ता प्रतिकर प्राप्त करने का अधिकारी है ? यदि ef, तो कितना प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया और पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर गुण-दोष के अनुसार पीठ के निष्कर्ष निम्न प्रकार है :- cL 9. अवधारण बिन्दु Vea निष्कर्ष इस अवधारण बिन्दु में यह देखना है कि क्या शिकायतकर्ता प्रतिकर प्राप्त करने का अधिकारी है ? यदि हाँ, तो कितना प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? (i) शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी ने गलत सूचनायें दी। यूनिट का कब्ज की। विपक्षी अपने कर्तव्यों का निवर्हन अधिनियम के प्रावधान, नियमावली, विनिमयनों और विक्रय करार के अनुरूप नहीं किया, उसका कहना है कि उसने wera विला 20 लाख रूपये अग्रिम धनराशि जमा करके दिनांक 40.02.208 को बुक किया था। विपक्षी ने कोई विक्रय करार का निष्पादन नहीं किया और अधिनियम के प्रावधानों का उल्लंघन किय जिसमें शिकायतकर्ता को

4,48,84,750/— रूपये की धनराशि की माँग की गयी। इस माँग पत्र को देखकर वह sayy रह गया। बुकिंग की धनराशि 40 प्रतिशत ली जा सकती थी। कुल धनराशि 2,67,80,000 / - रूपये थी। माँग को धनराशि जमा कर कर दिये। विपक्षी ने जमा न करने के कारण भेजा। दिनांक जवाब दिया। विपक्षी ने बुकिंग को पुर्नस्थ Te में देरी a एक माँग पत्र दिनांक 27.06.20i8 को प्राप्त हुआ, देखकर उसने विपक्षी से सम्पर्क किया, तो उसे कहा गया दे। शिकायतकर्ता ने तो उन्होनें आवंटन वचन दिया। इस प्रस्ताव को शिकायतकर्ता ने वाट्सएप कम्युनिकेशन दिनांक स्वीकार कर लिया। शिकायतकर्ता ने जमा धनराशि मय ब्याज वापसी की माँग की, लेकिन विपक्षी से विभिन्‍न संव्यवहार के बावजूद बुकिंग की धनराशि 30 लाख रूपये दिनांक 23.09. 2048 को यूनिट निरस्त एक विधिक नोटिस को निरस्त करने का विकल्प रखा और 30 लाख रूपये वापस RI करने के बाद भी वापस प्राप्त नहीं कर सका, तब शिकायतकर्ता भेजा। नोटिस की तामील के बावजूद विपक्षी ने 30 लाख रूपये की धनराशि वापस इसलिए वह जमा धनराशि मय 42 प्रतिशत वार्षिक ब्याज और i2 लाख रूपये प्रतिकर पाने का अधिकारी है। शिकायतकर्ता ने प्रश्नगतत शिकायत लम्बित रहने के दौरान धनराशि मय

40 लाख रूपये चेक दिनांक 26.06.20i8 से जमा पुनः अनुस्मारक माँग पत्र दिनांक 30.06.20:8 को बिना विक्रय करार का निष्पादन किये जारी कर दिया और यूनिट को निरस्त करने का नोटिस 50 प्रतिशत धनराशि 44.07.208 को शिकायतकर्ता ने उस नोटिस का mtd करने का वचन दिया और दिनांक 06.07.20:8 के यूनिट निरस्त करने के पत्र को वापस ले लिया। जब उसे विक्रय करार प्राप्त हुआ, तो उसने देखा कि बुकिंग की अनेंको शर्तों को बदल दिया गया। कब्जे की तिथि बदलकर दो वर्ष बढ़ाकर दिनांक 30.06.2022 कर दी गयी है, जो कि दिसम्बर 2020 थी। शिकायतकर्ता ने विक्रय करार के बिन्दु संख्या-4 से 7 पर आपत्ति की, परन्तु विपक्षी ने कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया। जवाब में विपक्षी ने कहा कि कब्जे की तिथि 34.42.2020 थी। रेरा में यह तिथि 30.06.2022 है। शिकायतकर्ता ने वैभव जैन, जो कम्पनी के सम्प्रवर्तक हैं, से सम्पर्क किया, 23.09.2048 से दिनांक 6.04.209, दिनांक 20.02.209 और दिनांक 24.04.2020 को | उससे कि वह कुछ पस करने का कायतकर्ता ने पस नहीं की ब्याज वापसी के अनुतोष को समाप्त करने की प्रार्थना की। यह अनुरोध दिनांक 0.42.2024 को स्वीकार किया गया। अब यह पीठ प्रतिकर दिलाये जाने के सम्बन्ध में विचार करेगी। a7 (ii) (iii) (iv) 5

विपक्षी ने अपने जवाब में कहा है कि प्रश्नगत शिकायत में अभिवचन किये गये, वह स्वीकार्य नहीं है और गलत हैं। शिकायतकर्ता भुगतान अनुसूची के अनुसार भुगतान करने में व्यतिक्रमी रहा है। शिकायतकर्ता की याचिका एन.सी.एल.टी. में खारिज हो चुकी है। शिकायतकर्ता ने रेरा प्राधिकरण के समक्ष जमा धनराशि वापसी के लिए शिकायत संख्या :- NCRI44/06/7628/202 संस्थित की है, जो लम्बित है। शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत यूनिट बुक की थी। दिनांक 24.06.208 को आवंटन पत्र शिकायतकर्ता को भेजा गया शिकायतकर्ता ने दिनांक 03.07.20I8 को उस पर आपत्तियाँ की। विपक्षी ने कब्जे की तिथि पर कोई आपत्ति नहीं की थी। अतः वह खण्ड संख्या-9.4 के अनुसार एसटोपिल के सिद्धान्त से बाधित है। शिकायतकर्ता ने बुकिंग के समय उस भुगतान योजना का विकल्प दिया था, जिसके - जिसके अन्तर्गत 4,02,85,000,/- रूपये का भुगतान 45 दिन में करना था। करार के खण्ड संख्या-9.4 के अनुसार कब्जा दिनांक 30.06.2022 तक फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन दिया है। वह तिथि अभी समाप्त नहीं हुई है। इसलिए शिकायत प्री-मैच्योर है। शिकायतकर्ता ने 20 लाख रूपये की धनराशि बुकिंग के लिए जमा की थी। यूनिट की कीमत 2,64,80,000/ - रूपये टैक्स छोड़कर थी। इसलिए 30 लाख रूपये की धनराशि कुल कीमत की io प्रतिशत नहीं है और अधिनियम की aRi3 का कोई उल्लंघन नहीं है। बुकिंग धनराशि 25,74,250/- रूपये करने थे, जबकि उसने 20 लाख रूपये जमा किये हैं। शिकायतकर्ता ने अधिनियम की aei—sz9 का पालन नहीं किया है। अधिनियम की धारा-43() के प्रावधान निम्न प्रकार है :-

I3. (!) A promoter shall not accept a sum more than ten per cent of the cost of the apartment. plot. or building as the case may be, as an advance payment or an application fee, from a person without first entering into a written agreement for sale with such person and register the said agreement for sale, under any law for the time being in force. इस प्रावधान के अनुरूप wade यूनिट की कुल कीमत के १0 प्रतिशत से अधिक की धनराशि अग्रिम रूप में वसूल नहीं कर सकता है। यदि इस प्रावधान का उल्लंघन होता है, तो अधिनियम की धारा-48(3) के अन्तर्गत प्रतिकर दिलाया जा सकता है। अधिनियम की धारा-48(3) के प्रावधान निम्न प्रकार है :- (3) If the promoter fails to discharge any other obligations imposed on him under this Act or the rules or regulations made thereunder or in accordance with the terms and conditions of the agreement for sale, he shall be liable to pay such compensation to the allottees, in the manner as provided under this Act. \ (v) (vi) (vii) 6 प्रश्नगत यूनिट की कीमत aqERi—c के अनुसार 2,67,80,000 /— रूपये थी। इसके अनुसार विपक्षी को यह अधिकार था कि वह १0 प्रतिशत धनराशि 26,48,000 / - करार निष्पादित हुए वसूल कर सकता था, लेकिन विक्रय. करार के निष्पादन होने से पूर्व प्राप्त कर ली रूपये की धनराशि स्वीकारोक्ति विपक्षी ने अपने रिमाईनडर नोटिस fea दिनांक 30.06.20:8 4 की विपक्षी ने शिकायतकर्ता रूपये बिना विक्रय से 30 लाख है। इसकी है। अतः यह स्पष्ट है कि विपक्षी ने 40 प्रतिशत से अधिक धनराशि विक्रय करार के निष्पादन से पूर्व वसूल कर

ली है। अधिनियम की धारा-43(4) एवं धारा-8(3) का उल्लंघन कथन स्वीकार किये थी। अतः शिकायतकर्ता अधिनियम की धारा जाने योग्य नहीं है कि कुल कीमत में टैक्स किया है। विपक्षी का यह की धनराशि —43() एवं धारा-48(3) का उल्लंघन के आधार जोड़ी जानी पर प्रतिकर पाने का अधिकारी है। पीठ उचित समझती है कि शिकायतकर्ता, विपक्षी से इस मद में 50,000 / -- रूपये की धनराशि प्रतिकर के रूप से प्राप्त करने विपक्षी ने कहा है कि दिनांक 2.06.20:8 को विलेख शिकायतकर्ता को हस्ताक्षर करने के लिए भेजा गया। शिकायतकर्ता बुकिंग आवेदन पत्र से इस TFS की शर्तें अलग थी और कब्जे अन्य बिन्दुओं पर भी गया था, उनमें परिवर्तन न किये जाने के कारण wire फॉर सेल का अवलोकन किया। इस पर किसी पक्षकार के हस्ताक्षर नहीं है। अतः ड्रॉफ्ट माना जा सकता है। इसका निष्पादन विधि के यह विलेख एक का अधिकारी है। waite फॉर का की निष्पादन हुआ और यह dat का कहना है कि तिथि अलग थी और विरोधाभास की स्थिति थी, जिसके सम्बन्ध में विपक्षी को सूचित किया इस करार का निष्पादन नहीं हो सका। मैंने माना जा सकता यह तुलना करना शिकायतकर्ता ने बुकिंग आवेदन पत्र की प्रतिलिपि प्रस्तुत नहीं है। अतः अनुरूप होना नहीं सम्भव नहीं है कि बुकिंग आवेदन पत्र एवं give Wire फॉर सेल शर्तों में क्या-क्या भिन्‍नतायें थी। प्राधिकरण की माननीय पीठ den-7 समस्त बिन्दुओं पर विचार करते हुए give विक्रय करार के सम्बन्ध में और क्‍या यूनिट का कब्जा देने में देरी हुई। इन बिन्दुओं पर युक्ति-युक्त आदेश पारित करेगी।

शिकायतकर्ता ने अपने मौखिक cet में और शिकायत में विलम्ब के लिए प्रतिकर की माँग की है। शिकायतकर्ता ने जमा धनराशि मय ब्याज वापस प्राप्त करने हेतु एक नयी शिकायत (शिकायत संख्या) — NCRI44/06/7628/202 प्राधिकरण की पीठ ea के समक्ष संस्थित की है, जो पीठ जमा धनराशि वापसी के सम्बन्ध में आदेश पारित करेगी, वह विलम्ब के लिए ब्याज दिलाये जाने हेतु सक्षम है। इस भम्बन्ध में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा निर्णीत “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की fe याचिका संख्या-2737 / 207 गें द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section |8(])(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on x 7 demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

उपरोक्त प्रावधान एवं विधि व्यवस्था के अनुसार कब्जा देने में हुई देरी के लिए दिलाया जाना वाला ब्याज प्रतिकर के रूप में देय होता है। अतः विलम्ब के आधार पर कोई अतिरिक्त प्रतिकर दिलाये जाने की आवश्यकता प्रतीत नहीं होती है। वर्णित स्थिति में शिकायतकर्ता की शिकायत sata आंशिक रूप से स्वीकार किये जाने योग्य है। आदेश शिकायतकर्ता की शिकायत आंशिक रूप से स्वीकार की जाती है। शिकायतकर्ता, विपक्षी से निम्न मद में प्रतिकर प्राप्त करेगा। विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा-43(4) एवं oei-78(3) का उल्लंघन किये जाने के आधार पर प्रतिकर :- शिकायतकर्ता, विपक्षी से Gat मद में 50,000,/- रूपये की धनराशि प्रतिकर के रूप से प्राप्त करेगा। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को आदेश की तिथि से 45 दिनों के अन्दर उपरोक्त मद में प्रतिकर की धनराशि अदा करना सुनिश्चित we | यदि विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में निष्पादन प्रकिया के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश को पोर्टल पर अपलोड किया जाये | se} xo 4 At 8 5. पत्रावली अभिलेखागार में दाखिल की जाये। a दिनांक :- 2/05/2022 लाल a (चैतन्य Fe et) (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण