उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण लखनऊ भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, पुराना हैदगबाद, लखनऊ। न्यायालय - एडज्यूटिकेटिंग आफिसर उपस्थित - पियूष चन्द्र श्रीवास्तव शिकायत to - 8०03//00462/05/4048/2049 WN ee के Wr wees शिकायतकर्ता बनाम में! NE प्राइम सिटी RS, em ee विपक्षी निर्णय शिकायतकर्ता द्वारा विलम्ब से फ्लैट का कब्जा मिलने के कारण क्षतिपूर्ति पाने के लिए शिकायत दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता का यह कहना है कि उसे सहारा सिटी होम लखनऊ में एक फ्लैट सं०-एस-4 /39, बुक कराया था। इस फ्लैट की कुल कीमत रू0 99.50 लाख था। फ्लैट दिनांक 22.44.200 को बुक कराया था। शिकायतकर्ता द्वारा कुल wo 90.23 लाख विपक्षी को अदा किया जा चुका है। एग्रीमेन्ट के अनुसार फ्लैट का कब्जा दिनांक 28.42.2042 तक दिया जाना प्रस्तावित था, परन्तु विपक्षी ने अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है और निर्माण कार्य वर्ष 2044 से बन्द है। विपक्षी का कहना है कि सहारा ग्रुप कम्पनी की ses के मध्य वर्ष 20i0 से विवाद बना हुआ है, जिसके संबंध में qo उच्चतम न्यायालय में अपील दाखिल की गयी थी। मा0 उच्चतम न्यायालय के आदेश से सहारा सिटी होम्स की सम्पत्तियों तथा बैंक के एकाउन्ट को Ga कर लिया गया था। विपक्षी ने यह भी कहा है कि Alo उच्चतम न्यायालय के आदेश के रहते हुए भी किसी सम्पत्ति का स्थानान्तरण विपक्षी नहीं कर सकता है। विपक्षी आवंटियों को यूनिट का कब्जा देने के लिए वैकल्पिक व्यवस्था कर कब्जा देने के लिए प्रार्थना पत्र दिया था, परन्तु उसे निरस्त कर दिया। बैंक Vrs EP होने के कारण निर्माण कार्य पूरा नहीं हो पा रहा है। शिकायतकर्ता अपने पक्ष के समर्थन में निर्माण कार्य के फोटोग्राफ की प्रति, धनराशि जमा करने की रसीदों की प्रति, विपक्षी से किये गये पत्राचार की प्रतियां आदि दाखिल किया गया। विपक्षी की तरफ से Ao उच्चतम न्यायालय में लम्बित याचिकाओं की प्रति तथा आदेशों की प्रति दाखिल किया गया।

इस न्यायालय के निर्णय दिनांक 03.40.2049 के द्वारा क्षतिपूर्ति प्राप्त करने का शिकायतकर्ता का आवेदन इस आधार पर निरस्त कर दिया गया कि शिकायतकर्ता ने अपने द्वारा जमा धनराशि वापस प्राप्त करने के लिए प्राधिकरण के समक्ष शिकायत दर्ज करायी थी तथा जमा धनराशि और ब्याज वापस किये जाने का आदेश प्राधिकरण ने दे दिया है। इस निर्णय के विरूद्ध शिकायतकर्ता ने मा० अपीलीय अधिकरण के समक्ष अपील संख्या-347 / 2049 किया था, जिसमें mo अपीलीय न्यायालय के आदेश दिनांक 06.44.2020 के द्वारा निर्णय को निरस्त को निरस्त कर दिया गया तथा पुनः सुनवाई करके ia a Page l to l आदेश पारित करने का निर्देश दिया गया। अपीलीय न्यायालय का यह निर्देश है कि इस आधार पर क्षतिपूर्ति का आवेदन निरस्त करना ठीक नहीं हैं। शिकायतकर्ता की तरफ से ao अपीलीय न्यायालय के निर्णय की सत्यापित प्रति तथा विभिन्‍न न्यायालयों के निर्णयों की प्रति, शिकायतकर्ता के किराये पर रहने के भुगतान का विवरण दाखिल किया गया है। विपक्षी की तरफ से भी लिखित कथन क्षतिपूर्ति पाने के खिलाफ दाखिल किया गया तथा विलम्ब के लिए Ao उच्चतम waa ani दिये गये आदेशों की प्रतियां दाखिल किया गया। मैंने दोनों पक्षों को सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध दस्तावेजी साक्ष्यों का अवलोकन किया।

प्रश्नगत फ्लैट का कब्जा शिकायतकर्ता को मिलने में 06 वर्ष का विलम्ब हुआ। विलम्ब का कारण विपक्षी ने यह बताया कि विपक्षी प्रामोटर की अन्य योजनाओं से संबंधित सम्पत्ति की विक्रयी पर मा0 उच्चतम न्यायालय द्वारा रोक लगा दी गयी थी। इस कारण सम्पत्ति के विक्रय से प्रमोटर को वांछित धनराशि की प्राप्ति नहीं हो सकीं तथा धनराशि के आभाव में परियोजना के निर्माण में विलम्ब हुआ है। विपक्षी का यह भी कहना है कि अब निर्माण पूरा हो Eid का है तथा विपक्षी प्रश्नगत फ्लैट या वैकल्पिक फ्लैट का कब्जा शिकायतकर्ता को देने को तैयार है। फ्लैट का कब्जा मिलने में हो रहे विलम्ब के कारण शिकायतकर्ता ने अपने द्वारा जमा की गयी धनराशि ब्याज सहित वापस पाने के लिए प्राधिकरण के समक्ष शिकायत wo-32088240 दर्ज कराया था, जिसमें प्राधिकरण के आदेश दिनांक 03.42.2048 द्वारा शिकायतकर्ता की जमा धनराशि wo 90.23 लाख पर MCLR+% ब्याज की दर से सम्पूर्ण धनराशि तथा ब्याज शिकायतकर्ता को वापस किये जाने का आदेश जारी किया गया। उस शिकायत में विपक्षी द्वारा यह भी तथ्य रखा गया कि निर्माण कार्य प्रगति पर है और इस स्तर पर यदि धनराशि वापस की जाती है, तब Wire की शर्तों के अनुसार अर्नेष्ट मनी की कटौती करके भी शिकायतकर्ता को जमा धनराशि और ब्याज दिया जाना चाहिए। प्राधिकरण ने विपक्षी के इस कथन को स्वीकार नहीं किया तथा बगैर अर्नेष्ट मनी के कटौती किये ही सम्पूर्ण जमा धनराशि और उस बैंक के ब्याज दर से एक aoa अधिक ब्याज की दर से ब्याज सहित धनराशि वापस किये जाने का आदेश किया है।

aris भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 के अनुसार- यदि प्रोमोटर प्रश्ननगत यूनिट का कब्जा निर्धारित अवधि के अर्न्तगत आवंटी को नहीं दे पाता है या उसका व्यवसाय बंद होने के कारण कब्जा नहीं दे पा रहा तब आवंटी के मांग पर उसके द्वारा जमा धनराशि प्रोमोटर ब्याज तथा क्षतिपूर्ति सहित वापस कर देगा। इस मामले में आवंटी द्वारा अपना जमा धनराशि ब्याज सहित वापस पाने की भी याचना न्यायालय के समक्ष रखी है। प्राधिकरण के आदेश दिनांक 03.42.2048 द्वारा सम्पूर्ण धनराशि ब्याज सहित वापस किये जाने का आदेश हो चुका है। अब मुख्य विचारणीय प्रश्न यह है कि जमा धनराशि वापस पाने के साथ-साथ क्‍या कोई क्षतिपूर्ति भी शिकायतकर्ता विपक्षी से पाने का अधिकारी है। शिकायतकर्ता का यह तर्क है कि उसे ब्याज के साथ क्षतिपूर्ति भी मिलनी चाहिए, Rife वह किराये के मकान में रहता है। विपक्षी का तर्क है कि whe की शर्तों के अनुसार परियोजना से बाहर जाने पर तथा अपनी धनराशि वापस लेने पर अर्नेष्ट मनी की कटौती करके ही धनराशि वापस होना था, परन्तु प्राधिकरण ने अर्नेष्ट मनी की कटौती नहीं किया। विपक्षी को पूरा ब्याज सहित पैसा वापस करना है। विपक्षी को अर्नेष्ट मनी का भी जज Page lto2 नुकसान हो गया है। अब विपक्षी को क्षतिपूर्ति देने का भी आदेश हुआ, तो उस पर दोहरी पेनाल्‍टी हो जायेगी। विपक्षी का यह भी कहना है कि एक गलती जो उसके द्वारा जानबूझकर नहीं की है, उस गलती की सजा उसे मिल चुकी है। अब उसी गलती के लिए दो बार सजा नहीं मिलनी चाहिए। ह॒

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 में Compensation अथवा क्षतिपूर्ति या प्रतिकर शब्द को कही भी परिभाषित नहीं किया गया है। आक्सफोर्ड शब्द कोश में क्षतिपूर्ति का अर्थ- कुछ हानि, चोट, या क्षति के प्रतिपूर्ति (wae) के रूप में धनराशि दिया जाना बताया गया है। यह क्षति शारीरिक, आर्थिक, मानसिक तथा सामाजिक भी हो सकती है इसी शब्द कोश में क्षतिपूर्ति के लिए अन्य शब्द-9099,70976, reimbursement, remuneration, requital, indemnity, redress का भी प्रयोग किया गया है। इन शब्दों का शाब्दिक अर्थ किसी कार्य को करने में हुए श्रम या समय या क्षति के बदले कुछ आर्थिक प्रतिपूर्ति करने से है। इस तरह क्षतिपूर्ति उन मामलों में दिलायी जा सकती है। जिनमें वास्तविक रूप से कोई क्षति हुई है या एक व्यक्ति ने अपने श्रम या समय को दूसरे व्यक्ति के लिए प्रयोग किया हो । क्षतिपूर्ति वेतन अथवा पारिश्रामिक के रूप में भी हो सकता है। उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम 4986 में क्षतिपूर्ति शब्द को परिभाषित किया गया है, जिसके अनुसार विपक्षी के सेवाओं में कमी, लापरवाही या किसी अन्य कार्यों से उपभोक्ता को क्षति पहुँचती हो उसके एवज में दी जाने वाली धनराशि क्षतिपूर्ति है। अब यह देखना है कि इस मामले में विपक्षी के कार्यों से शिकायतकर्ता को कौन सी क्षति हुई है।

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 पारित हो जाने के बाद इसके संवैधानिकता को Ao मुम्बई उच्च न्यायालय में चुनौती दी गयी | मा0 मुम्बई उच्च न्यायालय में याचिका संख्या 2737// 2047 नील कमल रियलटर्स सब aida प्रा0 लि0 pale 08० नियन ऑफ इण्डिया के द्वारा उक्त याचिका खारिज की गयी तथा अधिनियम के | को संवैधानिक माना गया। Alo उच्च न्यायालय में उपरोक्त fe याचिका में यह भी निष्कर्ष दिया कि भू-सम्पदा सम्बन्धित मामलों में ब्याज की धनराशि क्षतिपूर्ति या प्रतिकर माना जा सकता है। Wo उच्चतम न्यायालय द्वारा चरन सिंह बनाम हिलिंग ca हास्पिटल 2000 5.5.0 पेज 668 में यह निर्णय दिया है कि क्षतिपूर्ति की गणना प्रत्येक मामले के तथ्यों एवं परिस्थितों पर निर्भर करता है इसके लिए कोई सार्वभौमिक सिद्धान्त नहीं निर्धारित किया जा सकता। बाद में Mo उच्चतम न्यायालय ने गाजियाबाद डेवलमेंट आथार्रिटी बनाम बलबीर सिंह 2004 5.5. पेज 65 में यह निर्णय दिया है कि क्षतिपूर्ति उन मामलों में दिलायी जा सकती है। जब विपक्षी (प्रोमोटर) की सेवाओं में कोई लापरवाही या कमी रह गयी हो। इस वाद में Ao उच्चतम न्यायालय यह भी निष्कर्ष दिया कि यदि प्लाट,फ्लैट का कब्जा मिल चुका है, ऐसी स्थिति में खरीददार को कुछ सीमा तक लाभ पहले ही मिल चुका है। वर्तमान समय में Ao उच्चतम न्यायालय के पूर्ण पीठ द्वारा चीफ एडमिनिस्टेटर हुडा बनाम wate देवी सिविल अपील सं0-7335 / 2008 निर्णित दिनांक 08.42.2046 में यह निर्णय दिया कि ब्याज की अदायगी विलम्ब से प्लाट का कब्जा देने के लिए पर्याप्त है तथा उसी को आवंटी का क्षतिपूर्ति पर्याप्त रूप से माना जा सकता है। Alo उच्चतम न्यायालय द्वारा निर्णित मामला इस प्रकार था कि प्रोमोटर ने आवंटी को अर्बन gece करनॉल में एक प्लाट आवंटित किया, परन्तु उक्त प्लाट का कब्जा नहीं दिया गया। आवंटी ने राज्य आयोग के समक्ष एक शिकायत दर्ज करायी। प्लाट का कब्जा दो वर्ष में देना तय हुआ था। राज्य आयोग ने यह निर्णय दिया कि समय से कब्जा न देने के कारण अतिरिक्त फीस तथा ब्याज

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की वसूली प्रोमोटर नहीं कर सकता है तथा साथ में आयोग ने एक लाख रूपये मानसिक उत्पीड़न के लिए क्षतिपूर्ति भी देने का प्रोमोटर को निर्देश दिया। साथ में बीस हजार रूपये शिकायत के खर्च के रूप में तथा ia प्रतिशत ब्याज भी देने का निर्देश दिया। प्रोमोटर द्वारा इस आदेश के खिलाफ राष्ट्रीय आयोग में अपील की गयी। राष्ट्रीय आयोग ने यह निर्णय दिया कि अभी तक प्लाट को विकसित नहीं किया गया है इसलिए क्षतिपूर्ति के रूप में BO 45.00 लाख रूपये प्रोमोटर अदा करेगा राष्ट्रीय आयोग ने राज्य आयोग के आदेश की पुष्टि की जिससे क्षुब्ध होकर मा0 उच्चतम न्यायालय में यह अपील प्रस्तुत की गयी। मा0 उच्चतम न्यायालय ने इस मामले में यह निर्णय दिया कि यदि आवंटी को कोई क्षति प्रोमोटर के कार्यवाही या गलत कार्यों से हुआ है तो ae ff dt जा सकती है। aed आवंटी यह साबित कर सके कि क्षति प्रोमोटर के लापरवाही ae ई है। Wo उच्चतम न्यायालय ने यह निर्णय दिया कि राज्य आयोग द्वारा निर्धारित की धनराशि तथा राष्ट्रीय आयोग द्वारा उसकी पुष्टि किया जाना दोनों ही विधिक दृष्टि से सही नहीं है। यूनिट का कब्जा समय से न मिलने पर आवंटी को कुछ क्षति हुई परन्तु उसके साथ ही साथ विलम्ब होने के कारण यूनिट की कीमत बढ़ गयी जिसका लाभ आवंटी को ही मिला। Ho उच्चतम न्यायालय ने यह भी निर्णय दिया कि इस मामले में ब्याज देने का जो निर्देश दिया है वह भी क्षतिपूर्ति ही है तथा यदि एक बार ब्याज दिये जाने का आदेश दिया गया तब अलग से क्षतिपूर्ति देने का औचित्य नहीं है। Alo उच्चतम न्यायालय द्वारा पायोनियर अर्बन लैंड एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमि. बनाम गोविन्दन राघवन 2049 S.S.C पेज-725 में भी निर्णय दिया गया है कि विलम्बित अवधि के लिए ब्याज की धनराशि क्षतिपूर्ति के रूप में दिलायी जा सकती है।

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 में यह व्यवस्था दी है कि यदि किसी मामले में स्पष्ट रूप से कोई प्राविधान नहीं दिया गया है तब वर्तमान समय में प्रचलित अन्य अधिनियम की सहायता ली जा सकती है। इस अधिनियम में क्षतिपूर्ति कितना हो सकता है इसका स्पष्ट प्रावधान नहीं है। दो पक्षों के बीच हुए संविदा के आधार पर मामलों को भारतीय संविदा अधिनियम के अर्न्तगत वर्णित किया गया है। भारतीय संविदा अधिनियम की धारा-73 के अनुसार यदि किसी पक्ष द्वारा संविदा का पालन न करने से दूसरे पक्ष को हानि होती है उस स्थिति में जितना हानि हुई है। उस हानि की ही क्षतिपूर्ति की जा सकती है। इस मामले में शिकायतकर्ता का जमा किया गया धनराशि BO 90.23 लाख दिनांक 28.44.2042 से विपक्षी के पास जमा किया गया है। vat धनराशि अब तक विपक्षी के उपयोग में है तथा शिकायतकर्ता को उक्त धनराशि पर ब्याज की आर्थिक हानि हो रही हैं। फ्लैट की कीमत रू0 99.50 लाख थी शिकायतकर्ता ने सम्पूर्ण कीमती की आदेश नहीं की। जो धनराशि शिकायतकर्ता ने जमा किया वह धनराशि ब्याज सहित वापस देने का आदेश हो चुका है। धारा-73 के अर्न्तगत Geel हानि या अप्रत्यक्ष हानि के लिए क्षतिपूर्ति नहीं दिलायी जा सकती है, क्योंकि क्षतिपूर्ति व्यक्ति को हुए हानि की पूर्ति के लिए है। दंडात्मक के लिए नहीं है। इसलिए ब्याज की क्षति होने पर इस मामले में ब्याज की धनराशि क्षतिपूर्ति के रूप में दिलाया जाना उचित है। इसके लिए अलग से क्षतिपूर्ति का निर्धारण किया जाना उचित नहीं है। है 83 (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 की धारा-7 में क्षतिपूर्ति या ब्याज को निर्धारण करने में जो तथ्य सम्मिलित किये जाते हैं, उसका वर्णन धारा-72 में किया गया है। धारा-72 के अनुसार:- Pe aan oa

Page l to 4 While adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under section 7/, the adjudicating officer shall have due regard to the following factors, namely:- (a) The amount of disproportionate gain or unfair advantage, wherever quantifiable, made as a result of the default; - (b) The amount of loss caused as a result of the default; (c) The repetitive nature of the default; (d) Such other factors which the adjudicating officer considers necessary to the case in furtherance of justice.

उपरोक्त प्राविधान से यह स्पष्ट है कि विपक्षी के किसी गलत या अवैध कार्य से विपक्षी को फायदा हुआ या शिकायतकर्ता को कोई हानि हुआ हो या विपक्षी के किसी गलती के परिणाम की वजह से या विपक्षी के लगातार गलत कार्यों के वजह से शिकायतकर्ता / आवंटी को हानि हो रही हो। उस स्थिति में क्षतिपूर्ति या ब्याज की गणना की जा सकती है। इस मामले में फ्लैट की कीमत लगभग Go 4.00 करोड़ थी। शिकायतकर्ता ने सम्पूर्ण कीमत की अदायगी नहीं किया। मात्र रू0 90.00 लाख की अदायगी किया है। ao उच्चतम न्यायालय द्वारा विपक्षी के अन्य सम्पत्तियों के विक्रय पर रोक लगा दी गयी थी। इस कारण अन्य सम्पत्तियों की विक्री की आमदनी से निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। प्राधिकरण ने विपक्षी के उपरोक्त कारण को पर्याप्त नहीं AMT! शिकायतकर्ता ने जितनी धनराशि जमा किया था, उस धनराशि को बैंक के ब्याज दर से एक प्रतिशत अधिक ब्याज दर के साथ ब्याज सहित वापस किये जाने का आदेश किया जा चुका है। इस तरह यदि यह माना जाये कि शिकायतकर्ता को अपनी धनराशि पर ब्याज की हानि हुई है, तो उस ब्याज की प्रतिपूर्ति भी हो चुकी है तथा उस ब्याज दर से एक प्रतिशत अधिक ब्याज दर के आधार पर ब्याज का निर्धारण भी हो चुका है। vad एक प्रतिशत अधिक ब्याज दर को क्षतिपूर्ति के रूप में माना जा सकता है। शिकायतकर्ता का यह तथ्य है कि यदि उक्त धनराशि को वह किसी अन्य व्यवसाय या शेयर बाजार या किसी अन्य निवेश में लगाता, तो उसे अधिक मुनाफा प्राप्त होता। इस लिए उसको अधिक हानि हो रही है। शिकायतकर्ता का यह तर्क स्वीकार योग्य नहीं है। व्यवसाय, शेयर बाजार या सोना चांदी आदि में धनराशि का निवेश में मुनाफा एक अनिश्चित प्रक्रिया है, उसमें बाजार के कीमतों के उतार-चढ़ाव से मुनाफा भी हो सकता है और हानि भी हो सकती है। इस अनिश्चित मुनाफा के लिए अधिक धनराशि की क्षतिपूर्ति का निर्धारण किया जाना उचित नहीं हैं। भू-सम्पदा संबंधित कार्यों में सदैव मुनाफा कमाने का व्यवसाय बनाने की अनुमति नहीं दी जा सकती है। धारा-72(0) के अन्तर्गत पड लिविंग aT आफिसर को न्याय करने की प्रक्रिया में किसी अन्य तथ्य को भी विचार में जाने का भी अधिकार प्राप्त हैं, जिसको वह आवश्यक समझता हो। इस मामले में इसी कारण धारा-73 भारतीय संविधा अधिनियम के प्राविधान प्रभावी होते हैं, क्योंकि प्रत्यक्ष रूप से जो हानि हो रही है, उसी हानि की प्रतिपूर्ति की जा सकती है। अप्रत्यक्ष हानि की क्षतिपूर्ति नहीं की जा सकती है, क्योंकि अप्रत्यक्ष हानि का दायरा असीमित हो सकता है। धारा--72 के अन्तर्गत दिये गये प्राविधानों के आधार पर शिकायतकर्ता को हानि होने से ब्याज की धनराशि क्षतिपूर्ति के रूप में प्रतिपूर्ति की जा सकती है।

शिकायतकर्ता ने Ao उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-3864-3889 /2020 DLF होम डेवलेपर्स बनाम कैपिटल ग्रीन फ्लैट वायर्स एसोसिएशन निर्णित दिनांक 44.:22020 4 दिये गये निर्णय की तरफ मैरा ध्यान आर्कर्षित कराया गया तथा यह तर्क रखा गया कि ब्याज तथा क्षतिपूर्ति दोनों ही आवंटी को प्रदान किये जा सकते हैं। yon eo Page lto5

शिकायतकर्ता द्वारा दिया गया तर्क इस मामले की परिस्थितियों पर प्रभावी नहीं है। मा0 उच्चतम न्यायालय द्वारा पूर्व में दिये गये निर्णय विंग Garey रहमान खान बनाम DLF साउथ-एण्ड होम सिविल अपील नं0-6239 / 2049 निर्णित दिनांक 24.08.2020 के दिशा-निर्देशों के आधार पर यह निष्कर्ष दिया है कि ब्याज sik क्षतिपूर्ति दोनों ही उस आवंटी को प्रदान किया जा सकता है, जो प्रोजेक्ट में बना रहना चाहता है और जिसको रहने के लिए एक फ्लैट या आवास की तत्काल आवश्यकता है। इस मामले में शिकायतकर्ता प्रोजेक्ट में बने रहने के स्थान पर अपनी धनराशि ब्याज सहित वापस लेने के लिए प्रार्थना पत्र विपक्षी / प्रमोटर के समक्ष वर्ष 20:7 में पहले ही दे चुका है, जिसकी प्रति स्वयं शिकायतकर्ता द्वारा लगायी गयी है, उसके बाद वर्ष 20i8 में प्राधिकरण के समक्ष धनराशि वापसी का शिकायत भी दर्ज कराया है। इन तथ्यों से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को रहने के लिए आवास फ्लैट की आवश्यकता नहीं थी, चूँकि फ्लैट का कब्जा मिलने में विलम्ब हो रहा था, इसलिए ब्याज सहित अपनी धनराशि वापस लेने के लिए उसने विपक्षी के समक्ष भी प्रार्थना पत्र प्रेषित किया तथा प्राधिकरण के समक्ष भी अपनी शिकायत दर्ज करायी। एग्रीमेन्ट की शर्तों के अनुसार अर्नेष्ट मनी की कटौती करने के उपरान्त ही धनराशि वापसी हो सकती थी, परन्तु प्राधिकरण के आदेश से बगैर अर्नेष्ट मनी के कटौती के ही सम्पूर्ण धनराशि की वापसी का आदेश हो चुका है। इस तरह अर्नेष्ट मनी की कटौती न होने से विपक्षी की हानि हुई तथा उस अर्नेष्ट मनी का फायदा शिकायतकर्ता को ही मिला। बहस के दौरान शिकायतकर्ता की तरफ से यह स्वीकार किया गया कि वह सरकारी कर्मचारी है, वह शीघ्र ही रिटायर्ड हुआ है। फ्लैट का आवंटन वर्ष 20:: में किया गया है। उस समय फ्लैट की कीमत wo 4.00 करोड के लगभग थी। अब उस फ्लैट की कीमत दोगुनी हो चुकी होगी। यदि सरकारी कर्मचारी Go 4.00 करोड की कीमत का फ्लैट खरीदता है, जिसकी वर्तमान में कीमत रू0 2.00 करोड़ से अधिक हो चुकी है, तब यह स्पष्ट है कि उसमें रहने के लिए शिकायतकर्ता ने फ्लैट नहीं खरीदा, बल्कि भू-सम्पदा संबंधित कार्यों में निविश के लिए फ्लैट खरीदा था। फ्लैट का कब्जा समय से न मिलने पर अन्त में शिकायतकर्ता ने अपनी धनराशि ब्याज सहित वापस पाने के लिए प्रयास किया, जिसका आदेश भी प्राधिकरण द्वारा दिया जा चुका है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को एक सदभावी खरीददार नहीं माना जा सकता है और ब्याज सहित धनराशि वापस हो जाने के आदेश के बाद अलग से क्षतिपूर्ति दिलाया जाना उचित नहीं प्रतीत होता है। इस तरह मा0 aa न्यायालय द्वारा दिया गया उपरोक्त निर्णय इस वाद की परिस्थितियों पर प्रभावी नहीं है।

उपरोक्त तथ्यों से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को फ्लैट का आवंटन वर्ष 2044 में हुआ। फ्लैट की कीमत लगभग Go 4.00 करोड़ थी। शिकायतकर्ता ने सम्पूर्ण धनराशि की अदायगी विपक्षी को नहीं किया। शिकायतकर्ता ने लगभग Go 90.00 लाख की ही अदायगी विपक्षी को ही किया है। फ्लैट का कब्जा वर्ष 2042 में दिया जाना था। विपक्षी ने विलम्ब का यह कारण बताया था कि उसकी अन्य सम्पत्तियों को Alo उच्चतम न्यायालय द्वारा दिये गये आदेश से विक्रय करने में रोक लगा दी गयी थी। विपक्षी के अन्य सम्पत्तियों के विक्रय से जो आमदनी बन्द हो गयी, उससे शिकायतकर्ता के अपार्टमेन्ट का निर्माण कार्य प्रभावित हुआ और विलम्ब भी हुआ। प्राधिकरण ने अपने आदेश में विपक्षी के उपरोक्त कारण को पर्याप्त नहीं पाया। विलम्ब होने के कारण शिकायतकर्ता परियोजना में बना रहना नहीं चाहा तथा उसने अपनी धनराशि ब्याज सहित वापस पाने के लिए शिकायत दर्ज करायी। उस शिकायत में विपक्षी का यह तर्क था आवंटियों के धनराशि से ही ps + * Page lto6

परियोजना का निर्माण कार्य होता है यदि निर्माण कार्य आरम्भ हो जाने के बाद तथा पूर्ण होने के पहले आवंटियों की धनराशि ब्याज सहित वापस कर दी जायेगी। तब परियोजना का निर्माण कार्य प्रभावित होगा। प्राधिकरण ने शिकायतकर्ता के इस तर्क को स्वीकार नहीं किया तथा ब्याज सहित सम्पूर्ण धनराशि बगैर ore at की कटौती के, वापस किये जाने का आदेश पारित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा ois भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2006 के अन्तर्गत ब्याज के साथ-साथ क्षतिपूर्ति की भी मांग की गयी। मा0 उच्चतम न्यायालय के पूर्ण पीठ द्वारा एमिर्निस्ट्रेटर EST बनाम शुकुन्तला देवी सिविल अपील सं0-7335 /2008 निर्णित दिनांक 08.42.206 में यह निर्णय दिया है कि ब्याज की अदायगी विलम्ब से फ्लैट का कब्जा देने के लिए पर्याप्त है तथा उसी ब्याज की धनराशि क्षतिपूर्ति के रूप में पर्याप्त रूप से माना जा सकता है। मा0 उच्चतम न्यायालय का यह निर्णय तथा कि ब्याज देने का जो निर्देश दिया गया है वह ही क्षतिपूर्ति है तथा यदि एक बार ब्याज दिये जाने का आदेश दिया जा चुका है, तब अलग से क्षतिपूर्ति देने का औचित्य नहीं है। वर्तमान समय में Ho उच्चतम न्यायालय के पूर्ण पीठ द्वारा pir होम डेवलेपर्स बनाम कैपिटल ग्रीन फ्लैट वायर्स एसोसिएशन सिविल अपील संख्या-3864-3889 / 2020 निर्णित दिनांक 44.42.2020 में यह निर्णय दिया है कि ब्याज तथा क्षतिपूर्ति दोनों एक साथ उस आवंटी को दिलाया जा सकता है, जो आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है और जिसने सद्भावी खरीददार के रूप में फ्लैट की आवश्यकता के कारण रहने के लिए ही फ्लैट खरीदा हो। इस मामले की परिस्थितियों में यह पाया गया कि आवंटी एक सरकारी कर्मचारी था, परन्तु वर्ष 2004 लगभग GO 4.00 करोड़ कीमत की फ्लैट उसके द्वारा खरीदा गया। फ्लैट की पूर्ण कीमत की भी अदायगी नहीं की गयी। फ्लैट का कब्जा समय से न मिलने के कारण उसने अपनी जमा धनराशि वापस किये जाने की शिकायत प्राधिकरण के समक्ष दर्ज करायी गयी। प्राधिकरण ने ब्याज सहित जमा धनराशि वापस किये जाने का आदेश भी दे दिया गया है। इस तरफ AO उच्चतम न्यायालय द्वारा दिये गये उपरोक्त निर्णय पर आधारित शिकायतकर्ता सद्भावी खरीददार नहीं हैं तथा यह प्रतीत होता है कि उसने फ्लैट के लिए इतनी बड़ी धनराशि का निवेश केवल मुनाफा कमाने के उददेश्य से किया था। Alo उच्चतम न्यायालय द्वारा दिया गया उपरोक्त निर्णय इस मामले की परिस्थितियों पर प्रभावी प्रतीत नहीं होता है तथा इस मामले की परिस्थितियों देखते हुए ब्याज के साथ-साथ अलग से क्षतिपूर्ति दिलाया जाना उचित प्रतीत नहीं होता है। इस तरह शिकायतकर्ता का क्षतिपूर्ति पाने का आवेदन स्वीकार योग्य नहीं है।

आदेश शिकायतकर्ता का क्षतिपूर्ति ag a का आवेदन पत्र निरस्त किया जाता है। पक्षकार अपना-अपना व्यय स्वयं वहन करेंगें। निर्णय को पोर्टल पर अपलोड कर दिया जाये। दिनांक: 3.40.2024 ie ot 3/0) >) (पियूष चन्द्र श्रीवास्तव) एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर 27886 to7