उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ नवीनभवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस, पुराना हैदराबाद, लखनऊ | न्यायालय - . एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर उपस्थित - पियूष चन्द्र श्रीवास्तव शिकायत wo - #03॥/(0462/05/4048/2049 संतोष कुमार गंगेय I4/6 यमन, सहारा स्टेट, जानकीपुम, RT errr शिकायतकर्ता बनाम मे0 सहारा प्राईम सिटी लिमि0 5/8, एक्सक्ल्यूसिव बहार, सहारा स्टेट, जानकीपुरम, लखनऊं। / . ....|///र/यऑयऑय<य<्र्य<य<्य<-<-ः-ःः अल विपक्षी निर्णय

शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट का कब्जा न मिलने के कारण क्षतिपूर्ति प्राप्त करने के लिए शिकायत दर्ज करायी गयी & | शिकायतकर्ता का यह कहना है कि उसने सहारा सिटी होम लखनऊ में एक फ्लैट सं0-एस- 4/39 बुक कराया A | इस फ्लैट का कुल कीमत रू. 99,50,000.00/- था | यह फ्लैट 22.44.2040 को बुक कराया था | शिकायतकर्ता द्वारा कुल रू. 90,23,000.00/- रूपये विपक्षी को अदा किया जा चुका है। एग्रीमेंट के अनुसार फ्लैट का कब्जा 28.44.2042 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है और निर्माण कार्य 2044 से बन्द है | विपक्षी का कहना है कि सहारा ग्रुप की कम्पनी की SEBI के मध्य 200 से विवाद बना हुआ है, जिसके सम्बन्ध में मा0 उच्चतम न्याया0 में अपील दाखिल की गयी थी | मा0 उच्चतम न्‍्याया0 के आदेश से सहारा सिटी होम्स की सम्पत्तियों तथा बैंक के एकाउण्ट को कुर्क कर लिया गया था | विपक्षी ने यह भी कहा कि मा0 उच्चतम न्याया0 के आदेश के रहते हुए भी किसी सम्पत्ति का स्थान्तरण विपक्षी नहीं कर सकता है | विपक्षी ने आवटियों को यूनिट का कब्जा देने के लिए वैकल्पिक व्यवस्था कर कब्जा देने के लिए प्रार्थना पत्र दिया था, परन्तु उसे निरस्त कर दिया | बैंक एकाउण्ट कुर्क होने के कारण निर्माण कार्य पूरा नहीं हो पा रहा है । शिकायतकर्ता अपने पक्ष के समर्थन में Bem oom Page I of 4 निर्माण कार्य के फोटोग्राफ की प्रति, धनराशि जमा करने की रसीदों की प्रति, विपक्षी से किये गये पत्राचार की प्रतियां आदि दाखिल किया गया | विपक्षी की तरफ से मा0 उच्चतम न्याया0 में लंबित याचिकाओं की प्रति तथा आदेशों की प्रति दाखिल किया गया | मैनें दोनों पक्षों को सुना तथा पत्रावली में उपलब्ध दस्तावेजी साक्ष्य का अवलोकन किया |

दोनों पक्षों द्वारा बताये गये तथ्यों से मुख्य विवाद यह प्रतीत होता है कि क्या फ्लैट/यूनिट का कब्जा समय पर न दे पाने के कारण शिकायतकर्ता विपक्षी से क्षतिपूर्ति पाने का अधिकारी है अथवा नहीं ? यह तथ्य दोनों पक्षों को स्वीकार है कि विपक्षी के परियोजना में शिकायतकर्ता को एक फ्लैट/यूनिट आवंटित किया गया err | यह तथ्य भी स्वीकार है कि शिकायतकर्ता ने अभी तक कुल रू. 90,23,000.00/- विपक्षी को अदा कर दिया है। यह तथ्य भी दोनों पक्षों को स्वीकार है कि फ्लैट/यूनिट से सम्बन्धित निर्माण कार्य पूर्ण नहीं हो सका है तथा उसका कब्जा शिकायतकर्ता को अभी तक नहीं दिया गया है जबकि विपक्षी के एग्रीमेंट के अनुसार दिनांक 28.44.2042 तक दिया जाना था। फ्लैट/यूनिट से सम्बन्धित निर्माण कार्य न होने का मुख्य कारण विपक्षी द्वारा यह बताया गया कि मा0 उच्चतम न्याया0 में अपील लंबित होने के कारण स्थगन आदेश प्रभावी होने के कारण तथा विपक्षी का बैंक एकाउण्ट कुर्क होने के कारण परियोजना से सम्बन्धित निर्माण कार्य पूर्ण नहीं हो सके | शिकायतकर्ता ने अपने द्वारा जमा की गयी धनराशि को वापस लेने के लिए उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के समक्ष शिकायत सं0- 32088240 दर्ज कराया गया OT | इस शिकायत में भी विपक्षी द्वारा मा0 उच्चतम न्याया0 के स्थगन आदेश के सम्बन्ध में तर्क लिया गया है। प्राधिकरण के पीठ सं-4 द्वारा उपरोक्त शिकायत के सम्बन्ध में दिनांक 03.42.2048 को निम्न आदेश पारित किया गया है-

* मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश के अवलोकन से स्पष्ट होता है कि मा0 सवोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश के अनुपालन में 5£8। द्वारा कार्यवाई की गयी तथा विपक्षी की कम्पनी के एकाउण्ट को सीज और सम्पत्तियों को जब्त किया गया | इस सम्बन्ध में विपक्षी की ओर से दाखिल किये गये प्रपत्रों के अवलोकन से स्पष्ट होता है कि 558। द्वारा पारित आदेश के पृष्ठ संख्या-46 के बिन्दु 4 में 40 प्रतिशत सम्पत्तियों को अटैच किये जाने के आदेश पारित किये गये है जो लखनऊ में स्थित कुल भूमि 494 एकड़ के सम्बन्ध में है। जिसे सहारा ग्रुप के कम्पनी द्वारा 44 करोड़ का प्रतिफल देकर खरीदा गया है। इस सम्बन्ध में है। जिसे सहारा ग्रुप कम्पनी द्वारा 44 करोड़ का प्रतिफल देखर खरीदा गया है। इस सम्बन्ध में 958 के द्वारा संलग्नक 3 दाखिल किया गया है जो यह दर्शाता है कि सहारा सिटी होम्स के 494 एकड़ जमीन में से 40 प्रतिशत प्रापर्टी अटैच किया है शेष 60 प्रतिशत प्रोजेक्ट में है। इस 60 प्रतिशत से विपक्षी शिकायतकर्ता की धनराशि को मय ब्याज से वापस कर सकता है | इसी सन्दर्भ में उपभोक्ता विवाद प्रतिथोष आयोग उ0प्र0 द्वारा रमेश चन्द्र बनाम सहारा प्राईम सिटी शिकायत संख्या 33/2046 में पारित आदेश दिनांक 47.09.20i7 मे शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल परिवाद को स्वीकार करते हुए मूल धनराशि 48 प्रतिशत ब्याज सहित वापस करने, इसके अतिरिक्त प्रतिकर तथा उत्पीड़न के रूप में भी धनराशि अदा करने के आदेश पारित किये गये है। exe Page 2 of 4

मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश जिसो उपरोक्त स्टेट उपभोक्ता फोरम द्वारा पारित आदेशों में अंकित किया है स्पष्ट है कि मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वरा पारित प्रश्नगत स्थगनादेश विपक्षी सहारा सिटी होम्स के मार्केटिंग तथा सेल्स विभाग को फ्लैटों का कब्जा देने से नहीं रोकता है तथा इस स्थगनादेश में ऐसी कई शर्त भी नहीं लगायी गयी है कि सहारा सिटी होम्स का मार्केटिंग एव सेल्स विभाग चल रहे प्रोजेक्टों को पूरा न करें और क्रेताओं को कब्जा न दें । विपक्षी स्थगनादेश के पश्चात फ्लैटों की कीमत की धनराशि प्राप्त कर रहा है और दूसरी ओर फ्लैटों का कब्जा देने में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश का सहारा ले रहे है | विपक्षी द्वारा मा0 सर्वोच्च न्यायालय में दाखिल नहीं की गयी | हम लोगों का यह सुविचारित मत है कि मा सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित स्थगनादेश में विपक्षी तो बुक कराये गये फ्लैटों का कब्जा देने से नहीं रोका गया है और विपक्षी को अपने प्रोजेक्ट को पूरा करने से भी नही रोका गया है। मा सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अपने आदेश में सहारा ग्रुप के कम्पनियों को चल अथवा अचल सम्पत्तियों के सम्बन्ध में आदेश पारित किया है, जो किसी भी प्रकार से विधिक स्वामियों द्वारा सहारा सिटी होम्स में बुक कराये गये फ्लैटों के सम्बन्ध में रोक नहीं लगाता है। मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा किसी भी न्यायिक अथवा अर्ध न्यायनिक कार्यालय को विपक्षी की प्रश्नगत सम्पत्तियों डो स्थगनादेश से अच्छादित नहीं है, के सम्बन्ध आदेश पारित करने से अथवा कब्जा दिलाये जाने से नहीं रोका गया है। ”

प्राधिकरण ने अपने उपरोक्त आदेश मे दिनांक 03.42.2048 के द्वारा शिकायतकर्ता श्री संतोष कुमार गंगे द्वारा जमा किया गया रू. 90,23,000.00/- रूपये भारतीय स्टेट बैंक होम लोन पर निर्धारित ब्याज की दर MCLR + प्रतिशत की दर से मूल धनराशि और ब्याज वापस किये जाने का विपक्षी को आदेश दिया था | इससे यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा जो भी धनराशि जमा की गयी है वह प्राधिकरण द्वारा वापस लौटाने का आदेश हो गया है। धारा-48 भू-सम्पदा विनियमन एवं विकास अधिनियम 2046 के अनुसार- यदि प्रोमोटर की परियोजना किसी वजह से पूर्ण नहीं होती है या प्रोमोटर कब्जा देने में असमर्थ रहता है तो ऐसी स्थिति में प्रोमोटर आवंटी द्वारा जमा धनराशि वापस कर देगा | शिकायतकर्ता पहले ही जमा धनराशि को वापस पाने का अनुरोध प्राधिकरण से कर चुका है और प्राधिकरण द्वारा उसके द्वारा जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस करने का आदेश दिया जा चुका है। जहाँ तक क्षतिपूर्ति पाने का प्रश्न है इस मामले की परिस्थितियों से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अपनी समस्त धनराशि ब्याज सहित वापस पाने का आदेश पहले ही हो चुका है । शिकायतकर्ता द्वारा ऐसा कोई तथ्य नहीं बताया गया है कि उसे क्षति हुई है जिसकी पूर्ति नहीं की जा सकती हो | विपक्षी द्वारा भी अपने जवाब के प्रस्तर- 40 मे भी यह स्वीकार किया है कि यदि निर्माण कार्य पूर्ण हो जाता है तो कब्जा देने का प्रयास करेगें | निर्माण कार्य पूर्ण होने पर शिकायतकर्ता यूनिट का मूल्य अदा करके प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने के लिए स्वतंत्र है, तथा यह शिकायतकर्ता के विवेक पर आधारित है | शिकायतकर्ता के धनराशि ब्याज सहित शिकायतकर्ता को प्राप्त होने पर शिकायतकर्ता दूसरा फ्लैट आवास या प्लाट खरीद सकता है। इस मामले की परिस्थितियों में ब्याज सहित धन की वापसी तथा क्षतिपूर्ति दोनों याचनाएं एक साथ स्वीकृत किया जाना न्यायोचित नहीं है । शिकायतकर्ता की धनराशि की ब्याज सहित का आदेश प्राधिकरण द्वारा किया जा चुका है अलग से क्षतिपूर्ति का आदेश जारी करना उचित नहीं है । शिकायतकर्ता का प्रार्थना पत्र निरस्त होने योग्य है।

सि्क्ल्नि -+. Page 3 of 4 आदेश क्षतिपूर्ति प्राप्त करने का शिकायतकर्ता का आवेदन निरस्त किया जाता है। पक्षकार अपना-अपना खर्च स्वंय वहन करेगें | आदेश को पोर्टल पर अपलोड कर दिया जाये। दिनांक 03.40.2049 aaa (पियूष चन्द्र श्रीवास्तव) एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर 3// |, 9 निर्णय आज मेरे द्वारा दिनांकित एवं हस्तांक्षरित करते हुए खुले न्यायालय में उद्घोषित किया गया | दिनांक 03.40.2049 प्तव (पियूष चन्द्र श्रीवास्तव) 7 एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर Page 4 of 4