उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04, श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत सं0- 9204820407 नवीन जोशी बनाम एलीगेन्ट इन्फाकॉन प्रा0लि0 आदेश 02.04.2049 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध प्री-ई. एम.आई. दिलाए जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षिप्त में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना ELEGANT VILLE PHASE-4 में एक फ्लैट Bo ए-4904, बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय समय पर किश्तों के आधार पर 24,0,544/— रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 34.03.208 तक दिया जाना था, शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा ई-एम.आई. का भुगतान नहीं किया जा रहा है जो कि कब्जा की तिथि तक किये जानी थी। बैंक द्वारा शिकायतकर्ता को प्रताड़ित किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध प्री-ई.एम.आई. का भुगतान दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में जमा धनराशि की रसीदें, डी. डी. की छायाप्रति, मांग पत्र, त्रिपक्षीय अनुबन्ध, सम्प्रवर्तक केता अनुबन्ध, बैंक के ऋण का विवरण, जमा धनराशि का विवरण, की छायाप्रतियां दाखिल की गयीं। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा ई-एम.आई हेतु वाद योजित किया गया है। जिसका भुगतान कब्जे की तिथि तक किये जाना था। विपक्षी का कहना है कि mou दिनांक 9.03.2045 के हक 2

अनुसार विपक्षी द्वारा मात्र 24 माह का भुगतान किया जाना था, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता शेष ई.एम.आई. का भुगतान करेगा। अनुबन्ध के प्रस्तर 48 के अनुसार 36 माह एवं 6 माह के अनुग्रह अवधि के साथ अनुबन्ध निष्पादन की दिनांक के उपरान्त दिया जाना था और फ्लैक्सी सबवेंशन प्लॉन के तहत 24,72,906 रूपये का भुगतान प्राप्त किया गया। कुछ फोर्स मैज्योर के कारण फ्लैट के कब्जे में विलम्ब हुआ है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि ई.एम.आई के प्रकरण के सम्बंध में रेरा संज्ञान नहीं ले सकता है और धारा 88 के अन्दर बाध्य है। यदि अनुबन्ध के कोई शर्तों का उल्लंघन हुआ है तो इसका क्षेत्राधिकार एडज्यूडिकेटर को है। अनुबन्ध के अनुसार विलम्ब के लिए क्षतिपूर्ति दे दी जायेगी। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी और विपक्षी उसे अनुबंधित अवधि में यूनिट का कब्जा देने में असमर्थ रहा है। विपक्षी द्वारा दिनांक 02.04.2049 को पीठ में सुनवाई के दौरान अवगत कराया गया है कि शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2049 तक कब्जा दे देगें। शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है :- 4... क्या Force majeure के कारण फ्लैट का कब्जा देने में विलम्ब हुआ ? 2. क्‍या विषक्षी द्वारा अनुबन्ध में सबवेंशन स्कीम होने के बावजूद भी ई.एम.आई. का भुगतान नहीं किया गया ? 3... क्या इस पीठ को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार नहीं है ? 4. क्या परियाजना विलंबित है और विलम्ब अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? निस्तारण बिन्दु to 4

शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 37.03.20i8 तक कब्जा दिया जाना था, और आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। जिसपर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि फोर्स मैज्योर होने कारण फ्लैट के कब्जे में विलम्ब हुआ। विपक्षी द्वारा भूमि अधिग्रहण मामले जो कि माननीय उच्चतम न्यायालय में लंबित थे । जो कि दिनांक 24.05.20i5 को सवित्री देवी बनाम उ0प्र० सरकार में अंतिम रूप से निर्णीत किया गया। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा हरकरन एवं अन्य बनाम उ0प्र0 के Re याचिका Ho-77068 / 2009, आदेश दिनांक 49.07.2044 द्वारा पटवारी गाँव के अधिग्रहण आदेश को निरस्त कर दिया गया था। तत्पश्चात्‌ नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा के गाँवों के भूमि अधिग्रहण की सुनवाई बड़ी पीठ द्वारा दिनांक 24. 40.204 गजराज एवं अन्य बनाम उ0प्र0 सरकार में सभी विकास कार्य रोक गये थे। Ye 3 प्रप्रों के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा माननीय उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय के आदेशों का वर्णन किया है, किन्तु यह स्पष्ट नहीं किया गया है, कि उसकी परियोजना सम्बंधित आदेश से प्रभावित हुई और कोई ऐसा साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे विदित हो कि उसकी परियोजना की भूमि का विकास कार्य बाधित रहा। अत; विपक्षी का तर्क बलहीन है कि उसकी परियोजना फोर्स मैज्योर होने कारण पस्याजना विलम्बित हुई। ऐसी दशा में विपक्षी किसी भी प्रकार का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु vo 4 frend किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 2

शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया कि उनके द्वारा सबवेंशन प्लॉन के तहत फ्लैट को कय किया गया जिसमें की बिल्डर द्वारा कब्जा की तिथि तक ई.एम.आई. का भुगतान करना था, किन्तु नहीं किया गया। जिसपर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि MOU दिनांक 9.03.2045 के अनुसार विपक्षी मात्र 24 माह के लिए भुगतान करेगा और उसके उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान किया जायेगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि रेरा के गठन का मूल उददेश्य @ गृहकेताओं के हितों को दृष्टिगत रखते हुए रियल एस्टेट सैक्टर का विकास करना है। ऐसी परिस्थितियों में पीठ को दोनो पक्षों के आर्थिक हितों को दृष्टिगत रखते हुए सामंजस्य स्थापित करना है। ऐसी दशा में चूंकि विपक्षी परियोजना पूर्ण है और ऐसी-स्थिलिनन्में- यदि वह धनराशि को परियोजना से निकालता है, तो इससे अनेको ऐसे गृहकेताओं के हित प्रभावित होना अधिसंभावित हैं, जो अपने घरों के लिए प्रतीक्षारत हैं, किन्तु अनुबन्ध के विपरीत यदि गृहकेताओं द्वारा यदि ई.एम.आई. का भुगतान किया जा रहा है, तो शिकायतकर्ता इसका लाभ पाने का अधिकारी है। शिकायतकर्ता को उसके द्वारा भुगतान की जा रही ई.एम.आई. का लाभ अंतिम भुगतान में समायोजित कर दिया जाये। तदनुसार बिन्दु wo 2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु Ho 3 विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र के प्रस्तर 5 में कहा गया है कि यदि अनुबन्ध का उल्लंघन किया जाता है तो उस सम्बंध में सुनवाई का क्षेत्राधिकार धारा 74 के अर्न्तगत एडज्यूडिकेंटिग अथॉरिटी को है न की रेरा पीठ को। इस सम्बंध में रेरा अधिनियम की धारा 77 में स्पष्ट रूप से उल्‍लेखित है कि-:

(3) For the purpose of adjudging compensation under sections 2, 4, 48 and section 9, the Authority shall appoint in consultation with the appropriate Government one or more judicial officer as deemed Ge (2) (3) उपरोक्त प्राविधानों के अनुसार एडज्यूडिकेंटिग ऑफिसर सरकार द्वारा नामित किया जा सकता है जो कि क्षतिपूर्ति (000ए०75क४०)) हेतु प्रकरण आये को तय करेंगें। सम्बंधित है न कि शिकायतकर्ता द्वारा जमा समस्याओं हेतु। अतः विपक्षी का यह तर्क थऑॉरिटी के क्षेत्राधिकार में है। धारा 7१ क्षतिपूर्ति प्राप्त किये जाने से स धनराशि दिलाये जाने और उसके अन्य स बलहीन है कि उपरोक्त शिकायत एडज्यूडिकेंटिग sei necessary, who is or has been a District Judge to be an adjudicating officer for holding an inquiry in the prescribed manner, after giving any person concerned a reasonable opportunity of being heard: Provided that any person whose complaint in respect of matters covered under sections 42, 4, 8 and section 29 is pending before the Consumer Disputes Redressal Forum or the Consumer Disputes Redressal Commission or the National Consumer Redressal Commission, established under section 9 of the Consumer Protection Act, 986, on or before the commencement of this Act, he may, with the permission of such Forum or Commission, as the case may be, withdraw the complaint pending before it and file an application before the adjudicating officer under this Act.

The application for adjudging compensation under sub-section (4), shall be dealt with by the adjudicating officer as expeditiously as possible and dispose of the same within a period of sixty days from the date of receipt of the application: Provided that where any such application could not be disposed of within the said period of sixty days, the adjudicating officer shall record his reasons in writing for not disposing of the application within that period. While holding an inquiry the adjudicating officer shall have power to summon and enforce the attendance of any person acquainted with the facts and circumstances of the case to give evidence or to produce any document which in the opinion of the adjudicating officer, may be useful for or relevant to the subject matter of the inquiry and if, on such inquiry, he is satisfied that the person has failed to comply with the provisions of any of the sections specified in sub-section (4), he may direct to pay such compensation or interest, as the case any be, as he thinks fit in accordance with the provisions of any of those sections. तदनुसार बिन्दु vo 3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु Wo 4 नए

शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना 34.03.2048 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी को अभी तक ओ.सी./सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी की ओर से कहा गया है कि वह अनुबन्ध के अनुसार शिकायतकर्ता को धनराशि देने को तैयार है। पत्रावली पर उपस्थित सम्प्र्वतक केता अनुबन्ध दिनांक 40.06.2045 के प्रस्तर 48 (ए) के अनुसार 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ अनुबन्ध निष्पादित की तिथि के उपरान्त फ्लैट को पूर्ण करना था। जिसके अनुसार फ्लैट को पूर्ण करने की तिथि 40.04.209 होती है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 40.04.2049 से ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा दिये जाने तक की अवधि पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 8(4)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को vat अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार oe 6

परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, और रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 48, 38, 59, 60, 6, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नहीं, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 45206 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा FUT (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली oor8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये faa ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of ae India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर oii) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहाँ तक किस अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 / 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र aie. मिलने के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तदनुसार बिन्दु vo 4 Prana किया जाता है। तदनुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र Peake किया जाता है । 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह ओ.सी. /सी.सी.सहित दिसम्बर 2049 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर पंजीकरण कराये।

2... विपक्षी, शिकायतकर्ता जनवरी 2049 से ओ.सी.,/ सी.सी. सहित की तिथि तक, MCLRH प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। 3, विपक्षी, शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान में जमा की जाने वाली ई.एम.आई.की धनराशि को अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित किया जाये। ee 4. इस आदेश का उल्लघंन TOMO UAT (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। कि 9०7५०. (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) Sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण