उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ | सुनवाई पीठ-02, शिकायत्त संख्या : 9204820282 राकेश कुमार सिंह, निवासी- va-o / 727-a-3-4, चुप्पे पुर , Prete बाजार, सदर तहसील, वाराणसी | scosntiatisnsassnsmeennenel STDTETEAL बनाम यू0पी0 आवास एवं विकास परिषद, 404 महात्मा गांधी मार्ग, लखनऊ | विपक्षी शिकायतकर्ता राकेश कुमार सिंह, निवासी- wa-o/i2i-di-e-u, चुप्पे पुर , गिलट बाजार, सदर तहसील, वाराणसी के द्वारा goto आवास एवं विकास परिषद के विरूद्ध रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2or6 धारा- 34 के अन्तर्गत दिनांक- 29.09.208 को प्रस्तुत शिकायत संख्या- 920:820282 संस्थित की गयी है जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट का कब्जा दिलाये जाने एवं कब्जा दिये जाने में हुये विलम्ब अवधि के लिए ब्याज दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कहना है कि उसके द्वारा विपक्षी की परियोजना Himalaya Enclave Phase-2 (Sector-!7), लखनऊ में एक फ्लैट नं- HM/B-S-806 दिनांक- 02.04.20i3 को बुक कराया था, जिसका कुल मूल्य Go 29,77,000/— (उनतीस लाख सतहतर हजार रुपये मात्र) of) शिकायतकर्ता द्वारा Go 2977,000,//- (sad लाख सतहतर हजार रुपये मात्र) की अदायगी की गयी। पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर- 94 के अनुसार फ्लैट का कब्जा 28 माह में दिनांक- 02.08.20i5 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी नियत अवधि में कब्जा देने में असफल रहा। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अवगत कराया गया कि बिना पूर्णतः प्रमाण-पत्र के विपक्षी द्वारा अन्तिम किश्त का भुगतान करने हेतु दिनांक- 47.(0,.20i8 को प्रदेशन-पत्र जारी किया गया तथा उसमें यह अंकित किया गया कि दिनांक- 30.7:.2008 तक बकाया धनराशि का भुगतान करके कब्जा प्राप्त कर ले अन्यथा 43.5 प्रतिशत ब्याज की दर से विलम्ब अवधि का दण्ड लगाया जायेगा। अतः शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट का कब्जा विलाये जाने एवं कब्जा fel जाने में हुये विलम्ब अवधि के लिए ब्याज दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है। ay शिकायतकर्ता द्वारा अपने शिकायत के सम्बन्ध में निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किये गये हैं:- . विपक्षी द्वारा जारी पंजीकरण पुस्तिका की प्रति . विपक्षी द्वारा जारी प्रदेशन पत्र दिनांक- 7.0.2078 की प्रति . पत्राचार की प्रति , विपक्षी द्वारा जारी मांग-पत्र दिनांक- 02.04.203 की प्रति . धनराशि भुगतान की रसीदों की प्रति। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के साक्ष्य की प्रति प्राप्त की गयी। जिसके उत्तर में विपक्षी ने निम्नलिखित साक्ष्य दाखिल किए हैं :- 4, Wo उच्च न्यायालय द्वारा पारित अंतरिम आदेशों की प्रतियां

2. निर्माण कार्य में बाधा उत्पन्न करने के सम्बन्ध में पन्नों की प्रतियां 3. परियोजना के निर्माण कार्य में बाधा उत्पन्न करने के सम्बन्ध में छायाचित्रों की प्रतियां | विपक्षी द्वारा अवगत कराया गया कि प्रोजेक्ट किसानों के विवाद cen भूमि के अतिकमण के कारण समय से पूरा नहीं हो पाया। इस सम्बन्ध में दस्तावेज तथा पत्र सरकारी कार्यालयों में भी भेजें गये हैं। विपक्षी द्वारा विलम्बित अवधि के सम्बन्ध में मा0 उच्च न्यायालय में सिविल अपील ween—ii0/2007 8 पारित अन्तरिम आदेश की प्रति भी दाखिल की गयी 2) विपक्षी द्वारा विलम्ब के सम्बन्ध में यह भी बताया गया कि जारी पंजीकरण पुस्तिका में निर्माण हेतु 28 माह दिये गये थे न कि कब्जा देने हेतु। अतः शिकायतकर्ता किसी भी प्रकार का ब्याज पाने का अधिकारी नहीं है। विपक्षी द्वारा यह भी अवगत कराया कि मांग पत्र दिनांक- 02.04.20:3 में फ्लैट के अनुमानित मूल्य का उल्लेख किया गया है तथा पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर- 24 में उल्लेखित है कि फ्लैट के मूल्य में वृद्धि संभावित है तथा प्रस्तर- i849 भी यह अंकित किया है कि सम्पत्ति की लागत उसके आवंटन की तिथि से ही अंकलन की जायेगीं और आवंटी को यह अधिकार होगा कि 20 प्रतिशत की वृद्धि होने पर यदि वह चाहे तो बिना किसी कटौत्ती के अपनी जमा सम्पूर्ण धनशशि बिना ब्याज के वापस कर दी जायेगी। इस प्रकार अंतिम मूल्यांकन के आधार पर प्रदेशन-पत्र में फ्लैट के मूल्य का उल्लेख किया गया है। विधि के प्रतिपादित सिद्धांत के अनुसार जहाँ पर अनुमानित मूल्य के आधार पर मांग-पत्र निर्गत किया गया है der अंतिम मूल्यांकन करके फ्लैट के निर्माण मूल्य में अन्तर आता है वहां फ्लैट के मूल्य में वृद्धि नहीं माना जा सकता। अंतिम मूल्य के आधार पर आवास विकास

ono # wo HN = a on परिषद को प्रदेशन-पत्र जारी करने का अधिकार है। विगत दिनांक- 23.04.20:9 की सुनवाई के दौरान विपक्षी द्वारा अवगत कराया गया कि पूर्णतः प्रमाण-पत्र,“ कब्जा प्रमाण-पत्र के लिए सक्षम कार्यालयों में आवेदन किया जा चुका है तथा सक्षम कार्यालयों से स्वीकृत प्रदान होते ही शिकायतकर्ता को उनकें आवंटित फ्लैट का कब्जा vert कर दिया जायेगा। मेरे द्वारा उभयपक्षों द्वारा प्रस्तुत cal एवं पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का गहन परिशीलन तथा विश्लेषण किया गया। विश्लेषण से यह स्पष्ट है विपक्षी की पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-9. के अनुसार फ्लैट का कब्जा 28 माह में दिनांक — 02.08.20i5 को देना था, परन्तु वास्तविक कब्जा अभी तक प्राप्त नहीं कराया गया है। विपक्षी की ओर से कहा गया है कि कब्जा देने की कोई तिथि नहीं है अतः विलम्ब का कोई प्रश्न नहीं है प्रकरण में विपक्षी द्वारा बिना पूर्णतः प्रमाण-पत्र ,/”कब्जा प्रमाण-पत्र के हीं प्रदेशन-पत्र दिनांक- 47.:0.208 को जारी किया गया, जोकि रेरा अधिनियमों के विरूद्ध है। स्पष्टता यदि निर्माण 28 माह में होना था तो यह "रीजनेबल प्रिजमशन” है कि उसके शीघ्र बाद प्रदेशन-पत्र जारी किया जायेगा। यदि न्यायालय के आदेश, जो कि मूलतः सड़क निर्माण से सम्बन्धित प्रतीत होते है vd किसानों की समस्या हेतु दिये गये पत्र भी वर्ष 20i2 से वर्ष 20i3 Te के ही है। अतः स्पष्ट है कि परियोजना का मूल निर्माण कार्य दिनांक-02.08.205 तक हीं पूर्ण किया जाना था और विपक्षी नियत अवधि में निर्माण कार्य पूर्ण करने में असफल रहा है।

विपक्षी द्वारा Alo सर्वोच्च न्यायालय के आदेश Bangalore Development Authority Vs Syndicate Bank का सन्दर्भ भी दिया गया है। विपक्षी द्वारा दिये गये उद्धरण प्रश्नगत्त वाद में लागू नहीं होता, चूंकि विपक्षी द्वारा उर्द्धत वाद में कोई समय सीमा नहीं दी गयी थी, परन्तु प्रश्नगत्त प्रकरण में विपक्षी द्वारा अपने पंजीकरण पुस्तिका के प्रस्तर-9.4 के अनुसार फ्लैट का निर्माण 28 माह में पूर्ण करके व उसके बाद कब्जा दिये जाने की तिथि नियत की गयी है। विपक्षी द्वारा उद्धृत्त मामलों के बाद RERA अधिनियम को लागू किया गया है। अतः रेरा अधिनियम के प्राविधान प्रस्तुत प्रकरण में लागू होंगे। जहाँ तक अतिरिक्त धनराशि का प्रश्न है तो शिकायतकर्ता को पंजीकरण पुस्तिका में अंकित नियम के अनुसार अदा किया जाना शिकायतकर्ता का दायित्व है। यह भी उल्लेखनीय है कि सुनवाई दिनांक- 23.04.2049 के दौरान विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष यह अवगत कराया गया कि उक्त परियोजना के पूर्णतः प्रमाण-पत्र / कब्जा प्रमाण-पत्र के लिए सक्षम कार्यालयों में आवेदन कर दिया गया है और पूर्णतः प्रमाण-पत्र /” कब्जा प्रमाण-पत्र प्राप्त होते ही शिकायकर्ता को उनके आवंटित फ्लैट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता कब्जा तथा विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि मां0 महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियम ऑफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था किः-

Section 4(2}(2)(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)(4)(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale. Section 8(i)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid ao f os

for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेर के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रौमोटर व केता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटुटा के लिए करार) नियमावली 20%8 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,”पट॒टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ji) 4 प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of Indiati% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice:

यहीं दर आवंटियों के err डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9(॥) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४९४५१ प्रतिशत ब्याज की दर से कब्जे तक दिया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थना-पत्र स्वीकार किये जाने योग्य है। oy आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के आवंटित फ्लैट का कब्जा सक्षम स्तर से कब्जा प्रमाण-पत्र (0.0.)/सम्पूर्णता प्रमाण-पत्र (C.C) प्राप्त कर एवं नियमानुसार विधिक धनराशि प्राप्त कर लेने के पश्चात्‌ विकय विलेख करवा कर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें त्था विलम्ब की अवधि के लिए स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया द्वारा निर्धारित MCLRH% सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से पंजीकरण पुस्तिका में अंकित तिथि से वास्तविक अधिग्रहण देने की तिथि तक भुगतान करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। विलम्ब ब्याज की धनराशि भुगतान की धनराशि से अधिक होने की दशा में शिकायत्कर्ता को नियमानुसार वापस की जाये। इस आदेश का उल्लंघन उ.प्र, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम-206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत् प्राविधानो के अन्तगर्त दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। उपरोक्‍तानुसार शिकायतकर्ता के शिकायत का निस्तारण किया जाता है। दिनांक- »7/0 5/ 2049 Ei FLAG (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 मू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण (रैरा)