उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04, श्रीमती कल्पना मिश्रा,सदस्य अविनाश श्रीवास्तव कम सं० | शिकायत सं०?_| शिकायतकर्ता | 4. | 9204847740 2... | 920487776 प्रदीप सिंह नेगी 3__| 7207843344 [सुमित waa | 4.__| 520787384 | राहुल कुमार गोला | 5 | 92048075 | प्रमोद कुमार | seseneteeteneneiiiee शिकायतकर्तागण बनाम न्यूटेक प्रमोटर और डेवलपर्स प्रा.लि. मुकेश कुमार रॉय पुत्र मिस्टर मैनेजर रॉय आर /at सीए -52, पीपुल्स को-ऑपरेटिव कॉलोनी, कंकरबाग, पटना -80 ला गलक्सिया | आदेश 27.03.2049 शिकायतकर्ता अविनाश श्रीवास्तव के साथ 04 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें "NewTech La-Palacia" से सम्बंधित है। अत: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Wo 9204847740 अविनाश श्रीवास्तव अग्रणी वाद रहेगा। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना "NewTech La-Palacia"@ में फ्लैट संख्या डी-4507 दिनांक 4.07.2046 को बुक कराया था किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कोई कब्जा शिकायतकर्ता को नहीं दिया गया है, जबकि विपक्षी को अनुबन्ध के अनुसार दिनांक 0:.:2.208 तक कब्जा देना था। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा प्राधिकरण से विपक्षी से अविलम्ब कब्जा - ३ Scanned by CamScanner दिलाये जाने एवं विलंबित अवधि का अर्थदंड मय ब्याज दिलाये जाने का »~ किया गया है, तथा कुछ शिकायतकर्तागण ने क्षतिपूर्ति, मानसिक उत्पीडन, लिटिगेशन के खर्चे दिलाये जाने का भी अनुरोध किया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में छायाप्रति चैक, फ्लैट बाय एग्रीमेन्ट, छायाप्रति रसीदें प्रस्तुत किया गया। A विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुये कथन किया गया, कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना सी.एल.पी. प्लान के अर्न्तगत बुक करायी गयी, और अनुबन्ध निष्पादित किया गया और अनुबन्ध के अनुसार विपक्षी द्वारा बैंक के ब्याज की अदायगी की गयी, विपक्षी वर्तमान घन oe करने की स्थिति में नहीं है और उसके द्वारा जून 2020 तक ज्ञीघ्र ही निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा दे दिया जायेगा। उभय पक्ष को सुना पत्रावली का अवलोकन किया । शिकायतकर्ता का कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी और विपक्षी को उक्त आवंटन के सापेक्ष घनराशि A अदा की गयी थी, किन्तु विपक्षी द्वारा आज तक कब्जा नही दिया गया, लंबे समय निर्माण कार्य बंद है और विपक्षी का परियोजना का पैसा दूसरी परियोजनाओं हस्तांतरित किया जा चुका है, इसके विपरीत विपक्षी का कहना है कि निर्माण कार्य चल रहा है और जून 2020 तक कब्जा दे देगा, war कथन की विश्वसनीयता हेतु शपथपत्र दिया गया है। जिसमें कब्जा प्राप्त करने कराना जून 2020 बताया गया। यद्यपि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में बने रहने तथा आवंटित यूनिट का कब्जा लेने का इच्छुक है। a Al a, आवंटी उत्पीडित हैं, उन्हे न तो मकान ही मिल पा रहा है और उन्हे बैंक की किस्तों की अदायगी भी करनी पड रही है। ऐसी दशा में यदि शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा तथा ई0एम0आई0 की मांग उचित है।

यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना ला पलेसिया में यूनिट बुक कराया था। इस तथ्य पर भी कोई विवाद नहीं है कि विपक्षी निर्धारित अवधि में कब्जा प्रदान करने में असमर्थ रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कथन किया गया कि यदि विपक्षी कब्जा देने में विलंब करता है, तो इस अवधि में निर्माण कार्य में होने वाली बढोत्तरी का वहन विपक्षी द्वारा किया जायेगा। यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना विलंबित है ओर शिकायतकर्ता द्वारा उक्त विलंब के पश्चात भी कोई धनराशि वापसी की मांग नहीं ee Scanned by CamScanner की जा रही है और यदि शिकायतकर्ता द्वारा भविष्य में होने वाले विलंब की बाबत होने वाली बढोतरी का वहन नहीं करना चाहता है, तो वह इस अनुतोष को पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 8(4)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपफक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से क्षतिपूर्ति का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता क्षतिपूर्ति पाने का अधिकारी है, किन्तु शिकायतकर्ता की ओर से यह भी आपत्ति की गयी है कि उक्त क्षतिपूर्ति अत्यंत कम है और रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा क्षतिपूर्ति प्राप्त की गयी है उसी दर से क्षतिपूर्ति देने का प्राविधान डा Scanned by CamScanner है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively.

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.206 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नहीं है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें WER 9 (ii) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: a Scanned by CamScanner

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर alii) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ८ा/२+ प्रतिशत की विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आर्बीट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल आर्बट्रेटर के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है। विपक्षी द्वारा अपने अनुबन्ध की बिन्दु 48 में कथन किया गया है कि :- " That all the disputes or disagreements arising out of in connections with or in relation to this allotment shall be mutually discussed and settled between the parties. However the disputes which cannot be amecably settled shall be finally decided by artitration and the sole arbitrator in such a case shall be appointed by the company. the arbitral proceedings shall take place as per the Indian Arbitration and Conciliation Act 996 or any amendement thereof shall be applicable. " जिससे विदित है कि अनुबन्ध के अनुसार दोनो पक्षों के मध्य किसी भी विवाद का निस्तारण परस्पर सहमति से Indian Arbitration and Conciliation Act 996 के अन्तर्गत किया जायेगा, जिसका क्षेत्राधिकार दिल्‍ली होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा बूज एलन व हेमिल्टन इंक आदि बनाम एस.बी.आई. होम फाईनेंस लि0 व अन्य में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" all aspects of arbritrability have to be decided by the court seized of the suit, and cannot be left to the decision of the Arbitrator. Even if an arbitration agreement exists and the dispute is covered therein, the court will refuse to refer the parties to arbitration — if the subject matter of the suit is capable of adjucdication only by a public forum or the relief clamied can only be granted by a special court or Tribunal." इसके अतिरिक्त ए.अय्यास्वामी बनाम ए परमाशिवम में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "there are classes of disputes that fall within the exclusive domain of special bodies created under legislation that confers jurisdiction ot the exclusion of ordinary civil courts. Such disputes would not then be capable of resolution by arbitration," Qe \ Scanned by CamScanner साथ माननीय एन.सी.डीआर.सी. द्वारा भी यह निर्णीत किया गया है कि:-

The NCDRC finally held that था light of the overall architecture of the CPA and Court-evolved jurisprudence, amended sub-section (॥) of Section है cannot be construed as a mandate to the Consumer Fora, constituted under the CPA, to refer the parties to arbitration in terms of the Arbitration Agreement. the principle that - jurisdiction of specially constituted judicial authorities cannot be ousted by a blanket mandate to refer disputes to arbitration under the umbrella of Section है, A&C Act. On the ground level. it provides relief to a party to avail special remedies available under ३ statute, despite presence of an arbitration clause. This serves to protect parties from lop- sided and sparely-negotiable standard form agreements. From another angle, parties will no longer be mandated to adopt the relatively long and expensive process of arbitration - in disputes arising under specific statutes having specitic dispute redressal mechanisms. This judgment could also be used to interpret Section 79 of the Real Estate (Regulation and Development) Act 20I6 (Real Estate Act”) which bars the jurisdiction of civil courts in matters involving real estate. The NCDRC applied the reasoning in जी »to conclude that the same principles could apply to cases under the Real Estate Act. which provides a special mechanism tor resolution of disputes between buyers and builders.

माननीय उच्चतम न्यायालय एवं माननीय एन.सी.डी.आरी. द्वारा पारित उपरोक्त विधि व्यवस्थाओ के आलोक में यह स्पष्ट है कि विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आर्बिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये हैं और दीवानी न्यायालय के अतिरिक्त क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को निस्तारित करने के लिए आर्बीट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 20i6 की धारा 79, आर्बिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। एन.सी.डी.आर सी. ने ए.अय्यास्वामी में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि एक ही सिद्धांत रियल एस्टेट अधिनियम के तहत उक्त मामलों में लागू हो सकता है, जो कि गृहकेताओं एवं Rest के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आर्बिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। शिकायतकर्तागण की ओर से यह भी कथन किया गया कि विपक्षी द्वारा अनुचित रूप से वाटर कनेक्शन चार्ज व लेबर सेस की मांग की जा रही है। इस सम्बंध में ee Scanned by CamScanner उल्लेखनीय है कि सिविल अपील Wo es49-so/20ie सुपरटेक बनाम रजनी are में माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश द्वारा यह अभिनिर्धारित किया गया है ii Water connection charges, if paid to the concerned Authority, on proportionate basis subject to furnishing proof of such payment, in terms of this order.

iii Labour welfare charges subject to furnishing proof and computation with respect to the said charges in terms of this order. ऐसी दशा में माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश के आलोक में विपक्षी शिकायतकर्ता से उक्त धनराशि पाने का अधिकारी है, किन्तु विपक्षी इस सम्बंध में शिकायतकर्ता को wat गणना का द्विभाजन (bifurcation of calculation) HTT कराना होगा, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि विपक्षी द्वारा कितनी धनराशि इस मद में सम्बंधित विभाग को दी गयी और vat देय धनराशि के आधार पर शिकायतकर्ता की यूनिट पर कितना अधिभार उक्त धनराशि का आता है। जहां तक क्षतिपूर्ति, मानसिक उत्पीड़न, लिटिगेशन के खर्चे देने का प्रश्न है, तो रेरा अधिनियम के अन्तर्गत इसका क्षेत्राधिकार एडजूडिकेटर का है, इस सम्बंध में पीठ द्वारा कोई आदेश पारित नही किया जा सकता है। तदनुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र निस्तारित किया जाता है। 4. विपक्षी उपरोक्‍तानुसार कब्जे हेतु मांग पत्र जारी करे। > विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह जून 2020 तक शिकायतकर्तागण से देय बकाया धनराशि प्राप्त कर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें। साथ ही विपक्षी विलंबित अवधि के लिए 30.4. 20i6 तक की अवधि के लिए अनुबन्ध के अनुसार शिकायतकर्तागण को प्रतिपूर्ति देना सुनिश्चित करें और 45.2006 से ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा दिये जाने तक एम.सी.एल.आर.+4 की प्रतिशत की दर से ब्याज देना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। on Scanned by CamScanner 8

विपक्षी, शिकायतकर्ता द्वारा दौरान निर्माण जमा की जाने वाली ई.एम.आई.की धनराशि को अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित किया जाये | यदि जून 2020 तक सभी सुविधाओं सहित कब्जा नहीं दे पाते, तो अगले 45 दिन में शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि जमा करने की तिथि से भुगतान की तिथि तक McLR+ % प्रतिशत की दर से ब्याज सहित धनराशि लाटाये। यदि इस इकाई हेतु बैंक से कोई ऋण लिया गया है,तो उक्त धनराशि में से पहले बैंक की धनराशि अदा की जायेगी, उसके पश्चातअवशेष धनराशि शिकायतकर्ता को दी जायेगी। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये | इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20I6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Kona (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Scanned by CamScanner