उ0प्र0 भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04, श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत Ho 8204845688 9204847355 8204846070 320487825 अभिषेक कमार विश्वकर्मा प्रभाकर राव अमियकान्त श्रीवास्तव बनाम मैसर्स सारे समग रियलिटी प्राएलि0 आदेश 06.03.2049 शिकायतकर्ता भगीरथ सिंह के साथ 03 अन्य शिकायकततकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध ae योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें Spring View प्रथं४॥5 से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Wo 8207845688 भगीरथ सिंह अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा दिलाये जाने एवं बैंक द्वारा ऋण के रूप में दी गयी धनराशि को वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Spring View Heights ¥ यूनिट ई-304, में बुक कराया था, जिसकी अनुमानित कीमत wo 57,96,250,//- थी तथा विपक्षी द्वारा किये गये अनुबन्ध ea os Scanned by CamScanner 2 के अनुसार दिनांक 94,6.20:7 तक कब्जा दिया जाना था। इस मद में शिकायकर्ता द्वारा विपक्षी को समय-समय पर किश्तों के आधार पर कुल Go 30,00,000 /-शदा किये गये, किन्तु शिकायतकर्ता द्वारा आज तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण शिकायतकर्तागण द्वारा उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 3१ के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में भुगतान की रसीदें, ई मेल, त्रिपक्षीय अनुबन्ध, बी.बी.ए. की प्रति दाखिल की गयी है। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता के साथ दिनांक 287.2004 को अनुबन्ध कर यूनिट आवंटित की गयी थी, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित किया गया था। अनुबन्ध की धारा 2t के अनुसार परियोजना में विलंब हो सकता है, जो कि शिकायतकर्ता को स्वीकार्य था और विलंब की क्षतिपूर्ति के लिए भी अनुबन्ध में प्राविधान है, जिसके अन्तर्गत विपक्षी शिकायतकर्ता को क्षतिपूर्ति देने को तैयार है। शिकायतकर्ता का यह कहना गलत है कि विपक्षी द्वारा प्री-ई.एम.आई का भुगतान नही किया जा रहा है, जबकि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार ई.एम. आई. का भुगतान किया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा समय से अपनी किस्तों का भुगतान नही किया गया है। निर्माण कार्य प्रगति पर है और 53 प्रतिशत कार्य किया जा चुका है और इस स्तर पर धनवापसी करना विपक्षी के लिए संभव नही है। विपक्षी की ओर से यह भी कहा गया कि वह दिसम्बर 2049 तक परियोजना का कार्य पूर्ण कर लेगा और आवंटियों को कब्जा प्रदान कर देगा। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन म॑ परियोजना के फोटो, मानचित्र स्वीकृति पत्रशिकायतकर्ता का खाता विवरण, बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट, बैंक को प्रेषित पत्र की छायाप्रतियां प्रस्तुत की गयी। साथ ही विपक्षी की ओर से कब्जे की तिथि की बाबत कंपनी के निदेशक श्री दीपक ज्योति का शपथपत्र भी प्रस्तुत किया गया।

उभयपक्ष के अभिकथनों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। शिकायतकर्ता का कहना है कि उसके द्वारा विपक्षी की परियोजना में एक यूनिट बुक करायी गयी, जिसके एवज में विपक्षी को धनराशि भी अदा की गयी, किन्तु विपक्षी द्वारा आज तक कब्जा नही दिया गया और न ही प्री ई.एम.आई का भुगतान किया जा रहा है,। रु + Scanned by CamScanner 3 विपक्षी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं के कारण परियोजना विलंबित हुई, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नही है और निर्माण कार्य प्रगति पर है और दिसम्बर 2049 तक कार्य पूर्ण कर कब्जा शिकायतकर्ता को दे दिया जायेगा | शिकायतकर्तागण की सामूहिक शिकायतों को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है :- 7. विपक्षी द्वारा अनुबन्ध में सबवेंशन स्कीम होने के बावजूद भी ई.एम.आई. का भुगतान न किया जाना। 9 = विलंबित अवधि का ब्याज दिलाया जाये। निस्तारण बिन्दु vo 4

शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया कि उनके द्वारा सबवेंशन स्कीम में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसकी ई.एम.आई. का भुगतान कब्जे मिलने तक विपक्षी द्वारा किया जाना था, किन्तु अब विपक्षी द्वारा ई.एम.आई. का भुगतान नही किया जा रहा है, जिस कारण शिकायतकर्ता को var ई.एम.आई. का भुगतान करना पड रहा है, जिससे वह विषय आर्थिक परिस्थितियों से गुजर रहा है। इस पर विपक्षी की ओर से मौखिक तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध के अनुसार ई.एम.आई. का भुगतान विपक्षी द्वारा किया गया है एवं वर्तमान में रियल एस्टेट मार्केट मंदी के दौर से गुजर रहा है। ऐसी दशा में विपक्षी स्वयं विषम आर्थिक परिस्थितियों से गुजर रहा है और वर्तमान में वह पूर्ण रूप से परियोजना को पूर्ण करने में तत्पर है, ऐसी दशा में वह ई.एम.आई. का भुगतान करने में असमर्थ है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि रेरा के गठन का मूल उददेश्य से गृहकेताओं के हितों को दृष्टिगत रखते हुए रियल एस्टेट सैक्टर का विकास करना है। ऐसी परिस्थितियों में पीठ को दोनो पक्षों के आर्थिक हितों को दृष्टिगत रखते हुए सामंजस्य स्थापित करना है। ऐसी दशा में चूंकि विपक्षी परियोजना पूर्ण करने में तत्पर है और ऐसी स्थिति में यदि वह धनराशि को परियोजना से निकालता है, तो इससे अनेको ऐसे गृहकेताओं के हित प्रभावित होना अधिसंभावित हैं, जो अपने घरों के लिए प्रतीक्षारत हैं, किन्तु अनुबन्ध के विपरीत यदि गृहकेताओं द्वारा यदि ई.एम.आई. का भुगतान किया जा रहा है, तो शिकायतकर्ता इसका लाभ पाने का अधिकारी है। शिकायतकर्ता को उसके द्वारा भुगतान की जा रही ई.एम.आई. का लाभ अंतिम भुगतान में समायोजित कर दिया जाये। तदनुसार बिन्दु सं० 4 निस्तारित किया जाता है। ‘eo Scanned by CamScanner निस्तारण बिन्दु सं० 2

शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना अगस्त 20:7 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी की परियोजना अभी तक पूर्ण नही है। अतः विलंबित अवधि का ब्याज दिलाया जाये। विपक्षी की ओर से कहा गया कि विलंब के लिए अनुबन्ध की धारा 5.4 में प्राविधान है, जिसके अनुसार विलंबित अवधि पर विपक्षी 5/— रूपये प्रति वर्गफुट प्रतिमाह की दर से प्रतिपूर्ति प्रदान करेगा, जिसके लिए विपक्षी तैयार है। पक्षकारों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध 44 में निर्माण कार्य 37.8.20:7+6 माह (ग्रेस पीरियड) में समाप्त कर कब्जा देने का कथन किया गया है, इस प्रकार कब्जा देने की विलंबतम तिथि 28.2.2048 थी, किन्तु विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा देने में असमर्थ रहा है। विपक्षी कंपनी के निदेशक श्री दीपक ज्योति द्वारा शपथपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि दिसम्बर 2049 तक कब्जा दे दिया जायेगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को अनुबंधित अवधि के पश्चात शिकायतकर्ता को ओ.सी.,/सी.सी. सहित कब्जा दिये जाने तक की अवधि पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 48()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. % Scanned by CamScanner 5 अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है,

जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध की धारा 5.4 के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से क्षतिपूर्ति का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता क्षतिपूर्ति पाने का अधिकारी है, किन्तु शिकायतकर्ता की ओर से यह भी आपत्ति की गयी है कि उक्त क्षतिपूर्ति अत्यंत कम है और रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा क्षतिपूर्ति प्राप्त की गयी है उसी दर से क्षततिपूर्ति देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. / have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 8, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के

प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.20.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली \e— %s Scanned by CamScanner 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर o(iii) + निर्धारित है। vad प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८0+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक मुआवजा देने का प्रश्न है, तो यह एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के क्षेत्राधिकार में है। अतः इस बिन्दु पर प्राधिकरण द्वारा कोई आदेश पारित नही किया जा सकता है। तदनुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र निस्तारित किया जाता है | t. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह ओ.सी./सी.सी.सहित 34.i2.20i9 तक यदि कोई देय धनराशि बकाया है, तो उसे प्राप्त कब्जा देना सुनिश्चित करें और नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर पंजीयकरण कराना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्तागण को प्रत्येक मामले में te पीरियड के साथ अनुबंधित अवधि के पश्चात से 5,/- रूपये प्रतिवर्गफुट प्रतिमाह की दर से दिनांक 30.4.20:6 तक व दिनांक 2.5.20:6 से ओ.सी.,/ सी.सी. सहित मांग पत्र जारी करने की तिथि तक, MCLR+I प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित J * 2 Scanned by CamScanner 7 की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। 3. विपक्षी, शिकायत्कर्ता द्वारा दौरान निर्माण जमा की जाने वाली ई.एम, आई.की धनराशि को अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित किया जाये।

4... यदि विपक्षी दिनांक 37.42.2049 तक शिकायतकर्तागण को कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 34.4220:9 के पश्चात 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि MCLR+I प्रतिशत की दर से जमा करने की तिथि से भुगतान करने की तिथि तक मय ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें, यदि इस इकाई हेतु बैंक से ऋण लिया हो, तो इस धनराशि का उपयोग पहले बैंक का ऋण व देय ब्याज लौटाने के बाद शेष धनराशि शिकायतकर्ता को दी जायेगी । 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये। 6. इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। a) pea ~S _— one (कल्पना मिश्रा) (राजीव कुमार) (सदस्य) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण «sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Scanned by CamScanner

उ0प्र0 भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04, श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत Ho 8204845688 9204847355 8204846070 320487825 अभिषेक कमार विश्वकर्मा प्रभाकर राव अमियकान्त श्रीवास्तव बनाम मैसर्स सारे समग रियलिटी प्राएलि0 आदेश 06.03.2049 शिकायतकर्ता भगीरथ सिंह के साथ 03 अन्य शिकायकततकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध ae योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें Spring View प्रथं४॥5 से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Wo 8207845688 भगीरथ सिंह अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा दिलाये जाने एवं बैंक द्वारा ऋण के रूप में दी गयी धनराशि को वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Spring View Heights ¥ यूनिट ई-304, में बुक कराया था, जिसकी अनुमानित कीमत wo 57,96,250,//- थी तथा विपक्षी द्वारा किये गये अनुबन्ध ea os Scanned by CamScanner 2 के अनुसार दिनांक 94,6.20:7 तक कब्जा दिया जाना था। इस मद में शिकायकर्ता द्वारा विपक्षी को समय-समय पर किश्तों के आधार पर कुल Go 30,00,000 /-शदा किये गये, किन्तु शिकायतकर्ता द्वारा आज तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण शिकायतकर्तागण द्वारा उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 3१ के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में भुगतान की रसीदें, ई मेल, त्रिपक्षीय अनुबन्ध, बी.बी.ए. की प्रति दाखिल की गयी है। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता के साथ दिनांक 287.2004 को अनुबन्ध कर यूनिट आवंटित की गयी थी, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित किया गया था। अनुबन्ध की धारा 2t के अनुसार परियोजना में विलंब हो सकता है, जो कि शिकायतकर्ता को स्वीकार्य था और विलंब की क्षतिपूर्ति के लिए भी अनुबन्ध में प्राविधान है, जिसके अन्तर्गत विपक्षी शिकायतकर्ता को क्षतिपूर्ति देने को तैयार है। शिकायतकर्ता का यह कहना गलत है कि विपक्षी द्वारा प्री-ई.एम.आई का भुगतान नही किया जा रहा है, जबकि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार ई.एम. आई. का भुगतान किया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा समय से अपनी किस्तों का भुगतान नही किया गया है। निर्माण कार्य प्रगति पर है और 53 प्रतिशत कार्य किया जा चुका है और इस स्तर पर धनवापसी करना विपक्षी के लिए संभव नही है। विपक्षी की ओर से यह भी कहा गया कि वह दिसम्बर 2049 तक परियोजना का कार्य पूर्ण कर लेगा और आवंटियों को कब्जा प्रदान कर देगा। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन म॑ परियोजना के फोटो, मानचित्र स्वीकृति पत्रशिकायतकर्ता का खाता विवरण, बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट, बैंक को प्रेषित पत्र की छायाप्रतियां प्रस्तुत की गयी। साथ ही विपक्षी की ओर से कब्जे की तिथि की बाबत कंपनी के निदेशक श्री दीपक ज्योति का शपथपत्र भी प्रस्तुत किया गया।

उभयपक्ष के अभिकथनों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। शिकायतकर्ता का कहना है कि उसके द्वारा विपक्षी की परियोजना में एक यूनिट बुक करायी गयी, जिसके एवज में विपक्षी को धनराशि भी अदा की गयी, किन्तु विपक्षी द्वारा आज तक कब्जा नही दिया गया और न ही प्री ई.एम.आई का भुगतान किया जा रहा है,। रु + Scanned by CamScanner 3 विपक्षी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं के कारण परियोजना विलंबित हुई, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नही है और निर्माण कार्य प्रगति पर है और दिसम्बर 2049 तक कार्य पूर्ण कर कब्जा शिकायतकर्ता को दे दिया जायेगा | शिकायतकर्तागण की सामूहिक शिकायतों को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है :- 7. विपक्षी द्वारा अनुबन्ध में सबवेंशन स्कीम होने के बावजूद भी ई.एम.आई. का भुगतान न किया जाना। 9 = विलंबित अवधि का ब्याज दिलाया जाये। निस्तारण बिन्दु vo 4

शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया कि उनके द्वारा सबवेंशन स्कीम में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसकी ई.एम.आई. का भुगतान कब्जे मिलने तक विपक्षी द्वारा किया जाना था, किन्तु अब विपक्षी द्वारा ई.एम.आई. का भुगतान नही किया जा रहा है, जिस कारण शिकायतकर्ता को var ई.एम.आई. का भुगतान करना पड रहा है, जिससे वह विषय आर्थिक परिस्थितियों से गुजर रहा है। इस पर विपक्षी की ओर से मौखिक तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध के अनुसार ई.एम.आई. का भुगतान विपक्षी द्वारा किया गया है एवं वर्तमान में रियल एस्टेट मार्केट मंदी के दौर से गुजर रहा है। ऐसी दशा में विपक्षी स्वयं विषम आर्थिक परिस्थितियों से गुजर रहा है और वर्तमान में वह पूर्ण रूप से परियोजना को पूर्ण करने में तत्पर है, ऐसी दशा में वह ई.एम.आई. का भुगतान करने में असमर्थ है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि रेरा के गठन का मूल उददेश्य से गृहकेताओं के हितों को दृष्टिगत रखते हुए रियल एस्टेट सैक्टर का विकास करना है। ऐसी परिस्थितियों में पीठ को दोनो पक्षों के आर्थिक हितों को दृष्टिगत रखते हुए सामंजस्य स्थापित करना है। ऐसी दशा में चूंकि विपक्षी परियोजना पूर्ण करने में तत्पर है और ऐसी स्थिति में यदि वह धनराशि को परियोजना से निकालता है, तो इससे अनेको ऐसे गृहकेताओं के हित प्रभावित होना अधिसंभावित हैं, जो अपने घरों के लिए प्रतीक्षारत हैं, किन्तु अनुबन्ध के विपरीत यदि गृहकेताओं द्वारा यदि ई.एम.आई. का भुगतान किया जा रहा है, तो शिकायतकर्ता इसका लाभ पाने का अधिकारी है। शिकायतकर्ता को उसके द्वारा भुगतान की जा रही ई.एम.आई. का लाभ अंतिम भुगतान में समायोजित कर दिया जाये। तदनुसार बिन्दु सं० 4 निस्तारित किया जाता है। ‘eo Scanned by CamScanner निस्तारण बिन्दु सं० 2

शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना अगस्त 20:7 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी की परियोजना अभी तक पूर्ण नही है। अतः विलंबित अवधि का ब्याज दिलाया जाये। विपक्षी की ओर से कहा गया कि विलंब के लिए अनुबन्ध की धारा 5.4 में प्राविधान है, जिसके अनुसार विलंबित अवधि पर विपक्षी 5/— रूपये प्रति वर्गफुट प्रतिमाह की दर से प्रतिपूर्ति प्रदान करेगा, जिसके लिए विपक्षी तैयार है। पक्षकारों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध 44 में निर्माण कार्य 37.8.20:7+6 माह (ग्रेस पीरियड) में समाप्त कर कब्जा देने का कथन किया गया है, इस प्रकार कब्जा देने की विलंबतम तिथि 28.2.2048 थी, किन्तु विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा देने में असमर्थ रहा है। विपक्षी कंपनी के निदेशक श्री दीपक ज्योति द्वारा शपथपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि दिसम्बर 2049 तक कब्जा दे दिया जायेगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को अनुबंधित अवधि के पश्चात शिकायतकर्ता को ओ.सी.,/सी.सी. सहित कब्जा दिये जाने तक की अवधि पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 48()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. % Scanned by CamScanner 5 अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है,

जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध की धारा 5.4 के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से क्षतिपूर्ति का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता क्षतिपूर्ति पाने का अधिकारी है, किन्तु शिकायतकर्ता की ओर से यह भी आपत्ति की गयी है कि उक्त क्षतिपूर्ति अत्यंत कम है और रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा क्षतिपूर्ति प्राप्त की गयी है उसी दर से क्षततिपूर्ति देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. / have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 8, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के

प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.20.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली \e— %s Scanned by CamScanner 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर o(iii) + निर्धारित है। vad प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८0+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक मुआवजा देने का प्रश्न है, तो यह एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के क्षेत्राधिकार में है। अतः इस बिन्दु पर प्राधिकरण द्वारा कोई आदेश पारित नही किया जा सकता है। तदनुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र निस्तारित किया जाता है | t. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह ओ.सी./सी.सी.सहित 34.i2.20i9 तक यदि कोई देय धनराशि बकाया है, तो उसे प्राप्त कब्जा देना सुनिश्चित करें और नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर पंजीयकरण कराना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्तागण को प्रत्येक मामले में te पीरियड के साथ अनुबंधित अवधि के पश्चात से 5,/- रूपये प्रतिवर्गफुट प्रतिमाह की दर से दिनांक 30.4.20:6 तक व दिनांक 2.5.20:6 से ओ.सी.,/ सी.सी. सहित मांग पत्र जारी करने की तिथि तक, MCLR+I प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित J * 2 Scanned by CamScanner 7 की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। 3. विपक्षी, शिकायत्कर्ता द्वारा दौरान निर्माण जमा की जाने वाली ई.एम, आई.की धनराशि को अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित किया जाये।

4... यदि विपक्षी दिनांक 37.42.2049 तक शिकायतकर्तागण को कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 34.4220:9 के पश्चात 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि MCLR+I प्रतिशत की दर से जमा करने की तिथि से भुगतान करने की तिथि तक मय ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें, यदि इस इकाई हेतु बैंक से ऋण लिया हो, तो इस धनराशि का उपयोग पहले बैंक का ऋण व देय ब्याज लौटाने के बाद शेष धनराशि शिकायतकर्ता को दी जायेगी । 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये। 6. इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। a) pea ~S _— one (कल्पना मिश्रा) (राजीव कुमार) (सदस्य) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण «sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Scanned by CamScanner