उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-38/40,/63 के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : 9204846893 शलभ शर्मा (मृतक) at रजनी शर्मा (सह-आवंटी) बनाम एलआर इंफ्राहोम्स(इंडिया) प्रा.लि. प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशरर्थ सुरक्षित की गई थी। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा we अधिनियम की ast के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 07.04.2020 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- 4. प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि Occupation Certificate /इलेक्ट्रिकल सेफ्टी, फायर सेफ्टी wera इंजीनियर सर्टिफिकेट व लिफ्ट इन्सटालेशन सर्टिफिकेट के साथ वादी को मार्च 2020 तक यूनिट का भौतिक कब्जा (Physical possession) उपलब्ध कराये। 2. परिवादी व प्रतिवादी के मध्य हुये हस्ताक्षारित आवंटन पत्र में उललेखित विलम्बित अवधि का ब्याज दिनांक 30.04.206 तक देय होगा। उसके उपरांत दिनांक 04.05. 2046 से इलेक्ट्रिकल सेफ्टी, फायर सेफ्टी wera इंजीनियर सर्टिफिकेट व लिफ्ट इन्सटालेशन सर्टिफिकेट प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो बाद में हो, तक MCLR+% वार्षिक की दर से प्रतिवादी को ब्याज भुगतान किया जायेगा। 3. वादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो रेरा अधिनियम की धारा 2(749)6) के अधीन उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्रतिवादी प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु ब्याज MCLR+% की दर से अधिक देय नहीं होगा। इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। ८ 8 आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Ron \ ¥ | —_ SS

विपक्षी ने पीठ द्वारा रेश अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 07.04.2020 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 46.03.2024 को दिया, जिस पर रेरा उप-सचिव द्वारा दिनांक 07.04.202 को नोटिस प्रेषित कर विपक्षी को आदेश दिनांक 07.04.2020 का अनुपालन कर अनुपालन आख्या दिनांक 47.04.2024 तक रेरा कार्यालय में उपलब्ध कराने के निर्देश जारी किये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्था प्रस्तुत नहीं की गयी। तत्पश्चात्‌ उप-सचिव द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 43.07.2024 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 30.07.2024 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या स्पष्टीकरण के साथ प्रस्तुत करें, परन्तु विपक्षी की ओर से अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं की गयी। धारा-38 / 40 /63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 03. 09.2024, 29.09.2024, 25.44.2024, 09.03.2022 व 02.05.2022 को सुनवाई की गयी। शिकायतकर्ता के विगत तिथियों पर अनुपस्थित रहने के कारण पीठ द्वारा दिनांक 02.05.2022 को शिकायत अदम पैरवी में निरस्त कर दी गयी। जिसके पश्चात्‌ रजनी शर्मा मृतक शलभ शर्मा की माता व अनुबंध पत्र के अनुसार सह-आवंटी द्वारा प्रकरण में पुर्नस्थापन प्रार्थना पत्र दिनांक t5.07.2025 को पीठ में प्रस्तुत कर पीठ को अवगत कराया गया कि मूल आवंटी शलभ शर्मा की कोरोना महामारी के कारण दिनांक 07.07.2024 को मृत्यु हो गयी है जिस कारण से वाद की पैरवी न कर पाने के कारण पीठ द्वारा दिनांक 02.05.2022 को शिकायत aan पैरवी में निरस्त कर दी गयी थी। रजनी शर्मा मृतक शलभ शर्मा की माता व अनुबंध पत्र के अनुसार सह--आवंटी द्वारा मूल आवंटी का मृत्यु प्रमाण पत्र पत्रावली पर दाखिल किया गया है। अत: सह-आवंटी द्वारा प्रकरण को पुर्नस्थापित किये जाने का अनुरोध किया गया। उपरोक्त परिस्थिति के सम्बन्ध में पीठ द्वारा समान तथ्यों पर आधारित एक अन्य _ शिकायत संख्या Wretsres44 / 07 / 087 /20:9 में पत्रावली विधिक परामर्श हेतु विधि y -“सेल्लाहकार को इस बिंदु पर परामर्श हेतु प्रेषित की गयी कि यदि मूल आदेश जिस व्यक्ति * के नाम पर पारित हुआ है उसका निधन हो जाता है तो ऐसी स्थिति में प्रश्नगत शिकायत

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में पारित मूल आदेश के क्रियान्वयन के समय किस प्रक्रिया के अनुसार मूल आदेश का क्रियान्वयन कराया जाये। इस सम्बन्ध में विधिक सलाहकार रेरा द्वारा दिनांक 02.09.2025 को अपनी आख्या पीठ में प्रेषित करते हुए अवगत कराया गया है कि उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण (सामान्य) रेग्यूलेशन 2049 का रेग्यूलेशन 2(अपप) एवं 37 का उल्लेख करते हुए विधिक सलाहाकार द्वारा अवगत कराया गया है कि प्राधिकरण के समक्ष प्रचलित कार्यवाही यथा शिकायतों की सुनवाई एवं क्रियान्वयन की कार्यवाही के दौरान किसी भी पक्षकार की मृत्यु होने के उपरांत प्रचलित कार्यवाही को हितबद्ध उत्तराधिकारी द्वारा जारी रखा जा सकता है। तत्पश्चात्‌ पीठ द्वारा प्रकरण को पुर्नस्थापित करते हुए दिनांक 29.40.2025, 26.02.2026 व 22.04.2026 को सुनवाई की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रकरण में अनुपालन आख्या दाखिल की गयी जिसमें विपक्षी द्वारा उललेखित किया गया है कि उनके द्वारा परियोजना के सापेक्ष सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र तथा आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है तथा उनके द्वारा मृतक मूल आवंटी की माता को यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने तथा कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 06.40.2024 को प्रेषित किया जा चुका है तथा विपक्षी द्वारा पुनः दिनांक 22.44.2024 को भी शेष धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु अनुसरण पत्र प्रेषित किया गया परन्तु मूल आवंटी के परिवार की ओर से देय धनराशि का भुगतान नही किया गया जिस कारण से विपक्षी द्वारा दिनांक 24. 05.2025 को शिकायतकर्ता की यूनिट अंतिम रूप से निरस्त कर दी गयी है। अतः विपक्षी द्वारा उललेखित किया गया है कि वह पीठ द्वारा पारित आदेश का अनुपालन करने को तैयार है वशर्ते शिकायतकर्ता अपनी देय धनराशि का भुगतान कर दें तथा सभी आवश्यक प्रपत्र उनके कार्यालय में उपलब्ध करा दें। विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या मे यह उल्लेखित किया गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट शेष धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण निरस्त कर दी गयी है। यहाँ यह स्पष्ट करना समीचीन होगा कि यूनिट निरस्तिकरण के सम्बन्ध मे

22 “ada क्रियान्वयन पीठ द्वारा कोई आदेश पारित किया जान सम्भव नही है क्योंकि विधि द्वारा सुस्थापित सिद्धान्त के अनुसार (Execution court can not go beyond decree) अतः मूल आदेश दिनांक 07.04.2020 के संदर्भ में आदेश पारित किया जाना न्यायोचित होगा | यहाँ इस तथ्य को उल्लेख करना उचित होगा कि विपक्षी ने अपनी अनुपालन aren के अंतिम प्रस्तर 44 में कथन किया है कि विपक्षी पीठ द्वारा पारित आदेश का अनुपालन करने का तैयार है बशर्तें शिकायतकर्ता अपनी देय धनराशि का भुगतान कर दें तथा सभी आवश्यक प्रपत्र उनके कार्यालय में उपलब्ध करा दें। विपक्षी के उपरोक्त कथन से स्पष्ट है कि विपक्षी के द्वारा पीठ के आदेश का अनुपालन अभी तक नही किया गया है और ना ही विपक्षी की ओर से ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 07.04.2020 के अनुसार मार्च 2020 तक की निर्धारित अवधि में आदेश का अनुपालन कर दिया हो। ऐसी स्थिति में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण के Heat का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20I6 @ प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत हैः- "39. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. = 4 (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः-

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत जप्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 07.04.2020 के क्रम संख्या 4 व 2" का अनुपालन नहीं किया है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली रेरा नियमावली 206 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश दिनांक 07.04.2020 के क्रम संख्या 4 के अनुसार यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी, उ.प्र.रेरा के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 28.09.2026 के लिए संदर्भित की जाती है।

सचिव, SUR, पीठ द्वारा दिनांक 07.04.2020 को धारा-34, के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या 2 के अनुसार जमा धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र” जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि 28.09.2026 से पूर्व न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने के कारण भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाए। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ठड् - उन. 22०२८ (डा0 दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर