उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-3 पीठासीन :- बलविन्दर कुमार, सदस्य RI) शिकायत संख्या : 92086893 शलभ शर्मा, निवासी- 307,/667 सिविल लॉइन कोठियाल, उद्योग कृष्णा नगर बुलंदशहर ...वादी बनाम एल आर इन्फाहोम्स (इण्डिया) wife. पता-24, राजपुर नई दिल्‍ली, प्रतिवादी प्रतिनिधित्व — वादी :-स्वयं प्रतिवादी :-श्री सी के झा, अधिवक्ता प्रस्तुत वाद वादी द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध जमा धनराशि वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में वादी का कथन है कि aid) का कहना है फि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना BLUE MOON HOMES में यूनिट सख्या “डी” 403 बुक किया था, जिसके एवज में वादी ने प्रतिवादी को रु0 38,83,874,/- भुगतान किया था। वादी ने शिकायतकर्ता प्रार्थना पत्र में यह अंकित किया है कि दिनांक 4.:220I6 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक वादी को कब्जा प्राप्त नहीं हुआ dale तथा यह भी अंकित किया गया है कि परियोजना में निर्माण (ye Page 4 रोक दिया गया था तथा परिवादी से विलम्ब से भुगतान की स्थिति में प्रतिवादी द्वारा is प्रतिशत के हिसाब से ब्याज लिया गया। परिवादी द्वारा यह भी कथन किया गया कि प्रतिवादी द्वारा एनओसी नहीं लिये गये है व परियोजना में जिम, पाकिंग आदि नहीं है। परिवादी ने यह कथन किया है कि अब वह बुलन्दशहर शिफ्ट हो गये है जिस कारण परिवादी द्वारा अपनी जमा धनराशि वापस किये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। वादी ने वादपत्र के समर्थन में आवंटन पत्र, प्रतिवादी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, की छायाप्रति दाखिल किये है।

प्रतिवादी की ओर से प्रस्तुत प्रतिवादपत्र दिनांक 04.2.2048 में यह कथन किया गया है कि प्रतिवादी मार्च 209 तक कब्जा उपलब्ध करा देगा तथा सी सी आवेदन करने के लिए प्रकिया में है। इसीकम में प्रतिवादी द्वारा शपथ पत्र दिनांक 30.05.2049 प्रस्तुत किया गया जिसमें प्रतिवादी द्वारा यह उल्लिखित किया गया कि परिवादी को बकाया धनराशि प्राप्त कर कब्जा अगस्त 209 तक उपलब्ध करा दिया जाएगा। सुना एवं पत्रावली का अवलोकन किया। उपरोक्त विश्लेषण से स्पष्ट है कि पत्रावली दिनांक 30.05.2049 को वादी के अनुपस्थिति के कारण पीठ द्वारा कर दिया गया तद्परांत दिनांक 46.2.2049 को पीठ द्वारा वादी के प्रार्थना पत्र पर वाद पुर्नस्थापित करने हेतु आदेशित किया गया। प्रतिवादी के अधिवक्ता द्वारा मौखिक रूप से अवगत कराया गया fe इलेक्ट्रिकल सेफ्टी, फायर सेफ्टी, स्ट्रक्चरल इंजीनियर सर्टिफिकेट 4/0/0“<5 Page 2 व लिफ्ट इन्सटालेशन सर्टिफिकेट प्राप्त हो गया है परन्तु प्रतिवादी ने इसका साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 744 /20:7 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :-

"40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ccc Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased, We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a ee lle a | y (ALLL Page 3

उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं WI एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन' की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक dese”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। समस्त परिस्थितियों को देखते यदि विपक्षी द्वारा अपनी परियोजना में जिसके टावर पूर्ण हैं का प्रस्ताव दिया जा रहा है, तो ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता वैकल्पिक यूनिट का कब्जा प्राप्त करने में विचार करें। उसके बाद फ्लैट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे निर्णय ले सकते है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि यदि शिकायतकर्ता को उसके द्वारा जमा की गयी धनराशि को वापस कर दिया जाता है तो उस स्थिति में अन्य Soret के हितों पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा जो यूनिट का कब्जा चाहते है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 /20'8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- तप <4 eal

"The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. i उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी. JOM अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय / Tec के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय/पटटा विलेख के प्रारूप के WA 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (0) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever

en en een ee galas the purchase of the apartment, along with interest at the हा Page 5 rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर ollii) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+l प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्‍्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश 4. प्रतिवादी को आदेशित किया जाता @ f occupation certificate / इलेक्ट्रिकल सेफ्टी, फायर सेफ्टी, स्ट्रक्‍्चरल इंजीनियर सर्टिफिकेट व लिफ्ट इन्सटालेशन सर्टिफिकेट के साथ वादी को मार्च 2020 तक यूनिट का भौतिक कब्जा (physical possession) उपलब्ध कराये। 2... परिवादी व प्रतिवादी के मध्य हुये हस्ताक्षारित आवंटन पत्र में उल्लेखित विलम्बित अवधि का ब्याज दिनांक 30.04.20:6 तक देय होगा। उसके उपरांत दिनांक 04.05.2046 से इलेक्ट्रिकल सेफ्टी, फायर सेफ्टी, Ea «= इंजीनियर सर्टिफिकेट व rr

लिफ्ट इन्सटालेशन सर्टिफिकेट प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो बाद में हो, तक omciRn% वार्षिक की दर से प्रतिवादी द्वारा परिवादी को ब्याज भुगतान किया जायेगा। 3. वादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो रेरा अधिनियम की धारा 2(29)() के अधीन उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्रतिवादी प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु ब्याज McLR+% की दर से अधिक देय नहीं होगा। इस आदेश का seeds उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक : 6 7/०/2 220 ARE (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 7