उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, 06 जगदीश चन्द्र बोस मार्ग, लालबाग, लखनऊ। शिकायत संख्या-- 920474578 दिनांक:-25 जनवरी 2048 श्रीमती रिचा गोयल, मेसर्स गार्डनिया एम्स डेवलपर्स प्रा0लि0, सी-3॥6, ब्रिगेड गार्डनिया, टावर न0-34, फ्लैट AO 604, Goto नगर, पी0एच0-07, कामन dea गेम्स विलेज, बेंग्लुरू-560078 नई दिल्‍ली-440092 आदेश श्रीमती रिचा गोयल द्वारा उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में यह शिकायत मेसर्स गार्डनिया एम्स डेवलपर्स प्राएलि0 के विरूद्ध ग्लोरी-46 (फेज-4) परियोजना के संबंध में प्रस्तुत की गयी है। शिकायत आई0डी0 o-920:7:578 पर पंजीकृत की गयी है। प्रोमोटर-मेसर्स गार्डिनिया एम्स डेवलपर्स प्राएलि0 द्वारा विकसित की जा रही इसी परियोजना के संबंध में निम्नलिखित 09 शिकायतें भी प्रस्तुत की गयी हैं। ये समस्त शिकायतें आज साक्ष्य तथा अंतिम सुनवाई हेतु नियत हैं।

कम सं. | शिकायत a.) शिकायतकर्ता का नाम प्रोमोटर का नाम 4. | 92077503 | श्री भुवन चन्द्र गरिया मेसर्स गार्डनिया एम्स डेवलपर्स प्राएलि0 2. 9207604 | श्री राम राज मलिक मेसर्स गार्डनिया एम्स डेवलपर्स प्रा0लि0 3. 9207i608 | श्री मनिन्दर सिंह मेसर्स गार्डनिया एम्स डेवलपर्स प्रा0लि0 4. | 92074648 | श्रीमती नीलिमा zee मेसर्स गार्डनिया एम्स डेवलपर्स प्राएलि0 5. 9207646 | श्रीमती देबाब्रता कौर मेसर्स गार्डनिया एम्स डेवलपर्स प्रा0लि0 | | 92047663 | श्री संदीप कुमार चौरसिया | मेसर्स गा्डनिया एम्स डेवलपर्स प्राएलि0 7. 9207699 | श्री अर्पित खोसला मेसर्स गार्डनिया एम्स डेवलपर्स प्रा0लि0 | | 920474708 | श्रीमती स्मृति मलहोगत्रा मेसर्स गार्डनिया एम्स डेवलपर्स प्राएलि0 | * | 920474744 | श्री राकेश पोथेगिंल मेसर्स गार्डनिया एम्स डेवलपर्स प्रा0लि0 उपरोक्त उल्लिखित समस्त शिकायतें एक ही प्रोमोटर तथा एक ही परियोजना के संबंध में है और शिकायतों की प्रकृति तथा चाहा गया अनुतोष भी एक ही समान है। अतः निस्तारण में एकरूपता के दृष्टिकोण से समस्त शिकायतें समेकित की जाती हैं। शिकायत आई0डी0 नं0-920474578 श्रीमती far गोयल बनाम मेसर्स गार्डनिया से संबंधित पत्रावली अग्रणी पत्रावली होगी | शिकायतकर्ता तथा प्रोमोटर द्वारा अपना विस्तृत अभिकथन प्रस्तुत किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से उनके विद्वान अधिवक्ता श्री कैलाश प्रसाद पाण्डेय तथा प्रोमोटर की ओर से उनके विद्वान अधिवक्ता श्री अनुराग अरोड़ा को ध्यान पूर्वक सुना गया | प्रश्नगत प्रकरण में विवेचना तथा निष्कर्ष निम्नानुसार है।

शिकायत संक्षेप में यह है कि उत्तरदाता प्रोमोटर द्वारा SHaecaR 2072, और विलम्बतम जनवरी 2043 तक फ्लैट का कब्जा देने का आश्वासन दिया गया था, उनके द्वारा कुल विकय मूल्य के विरूद्ध 85 प्रतिशत धनराशि का भुगतान कर दिया गया है और अभी भी विधिक अध्यासन प्राप्त होने की संभावना नहीं है क्योंकि नोएडा अथारिटी द्वारा अकृपैन्सी सर्टीफिकेट नहीं दिया है। उनके द्वारा विधिक कब्जा प्रदान करने का अनुरोध किया गया है जिससे विकय विलेख का पंजीकरण कराया जा सके। उत्तरदाता प्रोमोटर की ओर से अपनी आपत्ति में यह कहा गया है कि भू-सम्पदा (नियमन एवं विकास अधिनियम 2046 के प्राविधान प्रास्पेक्टिव प्रकृति के हैं, जैसा कि बाम्बे उच्च न्यायालय द्वारा नील कमल रियलटर्स सबअर्वन vofeio बनाम यूनियन आफ इंडिया, रियल जेम facta प्राणएलि0 एवं सुनीता गोएनका शेयरहोल्डर बनाम यूनियन आफ इंडिया, निर्मल उज्वल केडिट बनाम यूनियन आफ इडिया, मुदस्सर बिल्डर बनाम यूनियन आफ इंडिया, डीबी रियाल्टी लिमिटेड बनाम यूनियन आफ इंडिया, स्वपनिल प्रोमोटर एण्ड डेवलपर्व बनाम यूनियन आफ इंडिया एवं एमआईजी बांद्रा Raced एण्ड बिल्डर्स बनाम यूनियन आफ इंडिया में अपने निर्णय दिनांक 09.40.2047 में अवधारित किया गया है। इस निर्णय में यह सामान्य विधिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है कि अधिनियमों का प्रभाव प्रॉस्पेक्टिव होगा, जैसा कि मा0 उच्चतम न्यायालय द्वारा बहुत से मामलों, विशेष रूप से, सी0आई0टी0 बनाम वाटिका टाउनशिप प्राएलि0 में अवधारित किया गया है।

उनके द्वारा अग्रतर यह कहा गया है कि उ0प्र0 में wa vee तथा अधिनियम दिनांक 04.08.2047 या रेरा में परियोजना का पंजीयन प्रमाण पत्र जारी होने की तिथि से प्रभावी हैं। परियोजना का पंजीयन करा देने के पश्चात पंजीयन में दी गयी समय सीमाओं के लिए प्रोमोटर उत्तरदायी हो सकते हैं और उन्हें उन्हीं त्रुटियों के लिए उत्तरदायी बनाया जा सकता है, जिनके सम्पादन के लिए वह रेरा में पंजीयन में दी गयी समय सीमा के अनुसार उत्तरदायी हैं। उनका कथन है कि वर्तमान शिकायत से संबंधित शिकायतकर्ता को प्रोजेक्ट ग्लोरी-46 (फेज-4 से फेज-7) में इकाई नं0-702 आवंटित किया गया है और ऐसे कारकों के आधार पर जो प्रोमोटर / डेवलपर्स के नियंत्रण में नहीं थी, प्रोमोटर द्वारा सैंक्शन प्लान संशोधित किया गया था। फ्लैट एलाटी एग्रीमेंट दिनांक 03.05.2040 में प्रोमोटर विकासकर्ता द्वारा यह उल्लेख किया गया था कि प्रश्नगत आवंटन ले-आउट प्लान/लाइसेंस की नोएडा अथारिटी द्वारा स्वीकृति तथा अन्य कतिपय उपबंधों के अधीन होगा। ऐसी बहुत सी परिस्थितियां थीं जिनसे परियोजना के समय से कार्यान्वयन में विलंब हुआ, उदाहरणार्थ नेशनल ग्रीन ट्रिब्यूनल द्वारा आरोपित की गयी शर्तें, किसानों की भूमि के अधिग्रहण में विलंब के संबंध में धरना प्रदर्शन एवं न्यायिक वाद | शिकायतकर्ता को प्रथमतया आरबिट्रेशन की प्रकिया के माध्यम से अनुतोष प्राप्त करना चाहिए । अंत में उनके द्वारा यह कहा गया है कि परियोजना का सैंक्शन प्लान नोएडा अथारिटी द्वारा दिनांक 45.40.2042 को अनुमोदित किया गया है और रेरा में रजिस्ट्रेशन में परियोजना पूर्ण करने की प्रस्तावित तिथि 45.40.2020 है और चूंकि उनके द्वारा इस समय सीमा उल्लंघन नहीं किया है, अतः शिकायत निरस्त होने योग्य है।

पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों से यह सिद्ध होता है कि आवंटी /शिकायतकर्ता को प्रशनगत परियोजना ग्लोरी-46 (फेज-4) में फ्लैट 4o—-dl2-90 क्षेत्रफल 4750 वर्गफूट, कुल विकय मूल्य GO 53,62,500.00 पर आवंटित किया गया है और आवंटी द्वारा अब तक रू0 46,59,866.00 का भुगतान किया गया है। फ्लैट एलाटी एग्रीमेंट के प्रस्तर-25 के अनुसार आवंटी को आवंटित फ्लैट का कब्जा देने की समय सीमा अक्टूबर 2042 है जिसे तीन माह, अर्थात जनवरी 2043 तक विस्तारित किया जा सकता है। इस निर्धारित समय सीमा के अन्तर्गत आवंटी को फ्लैट का कब्जा न प्राप्त होने पर उत्तरदाता विकासकर्ता द्वारा एलाटी को विलंब की अवधि के लिए सुपर एरिया के प्रति वर्गफूट क्षेत्रफल पर Go 05 प्रतिमाह की दर से विलंब धनराशि का भुगतान किया जाएगा। शर्त यह थी कि इस प्रकार का विलंब भवन सामग्री की अनुपलब्धता, सरकार एवं स्थानीय प्राधिकारियों के अधिनियमों में परिवर्तन के कारण न हो। उपरोक्त विवेचना के आधार पर निम्नलिखित तथ्य प्रमाणित हैं और उनके आधार पर निष्कर्ष निम्नवत हैं:- 4. आवंटी को उन्हें आवंटित फ्लैट का कब्जा देने की निर्धारित समय-सीमा माह जनवरी 2043 है और कब्जा में इस असाधारण विलंब के लिए उन्हें उत्तरदराता-प्रोमोटर से फ्लैट विधिवत कब्जा प्राप्त होने तक सुपर एरिया क्षेत्रफल के प्रतिवर्गफुट पर रू0 05 प्रतिमाह की दर से विलंब भुगतान पाने का अधिकार है। 2. भू-सम्पदा (नियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का प्रभाव प्रास्पेक्टिव है। इसका आशय यह कदापि नहीं है कि उत्तरदाता प्रोमोटर उनके द्वारा आवंटी के साथ किये गये अनुबंध की शर्तों और उसमें निहित अपने उत्तरदायित्व की पूर्ति के लिए उत्तरदायी नहीं हैं। पक्षों के मध्य निष्पादित अनुबंध दोनों पक्षों के लिए बाध्यकारी हैं।

3. प्रोमोटर द्वारा परियाजना का रेरा में रजिस्ट्रेशन करते समय प्रोपोज्ड स्टार्ट डेट 45.40 2042 तथा प्रोपोज्ड एण्ड डेट 45.40.2020 दी गयी है, उनके द्वारा इस प्रकार स्वेच्छा से कोई भी समय-सीमा अंकित कर देने से दोनों पक्षों के मध्य निष्पादित अनुबंध की शर्ते निष्प्रभावी नहीं होंगी। उनके द्वारा कार्य पूरा करने के लिए इस असाधारण विलंब का स्वीकार होने योग्य स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है। उत्तरदाता प्रोमोटर द्वारा अपने अभिकथन में एनजीटी के आदेश, अन्य न्यायालयों के आदेश, प्रश्नगत अवधि में भवन सामग्री की अनुपलब्धता, सरकार तथा स्थानीय प्राविधकारियों के नियमों में परिवर्तन तथा परियोजना में उनके प्रभाव का कोई विवरण नहीं दिया गया है अतः विपक्षी प्रोमोटर अनुबंध की शर्तो के अनुसार निर्धारित समय-सीमा आवंटी को फ्लैट का कब्जा प्रदान करने के लिए उत्तरदायी है। 4. उत्तरदाता प्रोमोटर द्वारा अपनी आपत्ति मे यह कहा गया है कि नोएडा अथारिटी द्वारा उनका सैन्शन प्लान दिनांक 45.40.2042 को अनुमोदित किया गया है। फ्लैट एलाटी एग्रीमेंट में उनके द्वारा कार्य पूर्ण करने के लिए 2 वर्ष तथा उसके आगे 06 माह के विस्तारित समय सीमा (अनुबंध की तिथि 27.07.2040 से कब्जा देने की तिथि 34.04. 2043 तक) निर्धारित की गयी है तथा यदि यह 2.5 वर्ष की समय अवधि अर्थात 30 माह दिनांक 45.40.2042 से भी जोड़ा जाय तो जनवरी 2045 तक आवंटी को कब्जा प्रदान कर दिया जाना चाहिए था। अतः इस समय अवधि के पश्चात शिकायतकर्ता को उत्तरदातदा से अनुबंध की शर्तों के अनुसार विलंब धनराशि पाने का अधिकार है। उत्तरदाता प्रोमोटर-मेसर्स गार्डिनिया एम्स डेवलपर्स प्राएलिए0 को एतदद्वारा आदेश दिया

जाता है कि आवंटी शिकायतकर्ता श्रीमती Rar गोयल को उन्हें आवंटित फ्लैट का विधिक कब्जा आदेश के 06 माह के अन्दर प्रदान करें और विधिक रूप से भौतिक कब्जा हस्तगत करने तक दिनांक 04.02.2045 से सुपर एरिया के क्षेत्रफल पर wo 05 प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से विलंब शुल्क का भुगतान सुनिश्चित करें। यही आदेश पृष्ठ-04 पर उल्लिखित अन्य 09 शिकायतों पर भी लागू होगा। उत्तरदाता द्वारा इन आदेशों का अनुपालन न करने पर आवंटी को अधिकार होगा कि उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कार्यान्वयन करा सकें। इन आदेशों का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (नियमन एवं विकास) अधिनियम की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश आज दिनांक 25.04.2048 को हस्ताक्षरित तथा उद्घोषित किया गया। दिनांक 25.04.2048 (अबरार अहमद) Digitally signed सचिव A B R A R by ABRAR उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण AHMED AHMED bate:2078.02.25 79:25:24 +05'30'