उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, 06 जगदीश चन्द्र बोस मार्ग, लालबाग, CAS | शिकायत संख्या-920474606 दिनांक 5 मार्च 2048 श्री सविता चौहान मेसर्स गार्डनिया एम्स डेवलपर्स प्रा0लि0, 404 टावर बी5 गार्डनिया ग्लोरी, बनाम टावर नं0-34, फ्लैट नं0-604, सेक्टर 46, नोएडा | कामन gear गेम्स विलेज, नई दिल्‍ली-440092 आदेश श्रीमती सविता चौहान द्वारा उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में यह शिकायत उत्तरदाता प्रोमोटर-मेसर्स asa एम्स डेवलपर्स प्राएलि0 के विरूद्ध प्रस्तुत की गयी है। शिकायत आई0डी0 0-920:7:606 पर पंजीकृत कर उत्तरदाता को नोटिस जारी की गयी है। उत्तरदता द्वारा अपना अभिकथन प्रस्तुत किया गया है। शिकायतकर्ता श्रीमती सविता चौहान के विद्वान अधिवक्ता श्री कैलाश प्रसाद पाण्डेय तथा उत्तरदाता के विद्वान अधिवक्ता श्री अनुराग अरोरा को ध्यानपूर्वक सुना गया।

शिकायत संक्षेप में यह है कि शिकायतकर्ता द्वारा उत्तरदाता की नोएडा के सेक्टर-46 में wre नं०-जी0एच0-004 में विकसित की जा रही परियोजना गार्डनिया ग्लोरी के टावर बी-5 में फ्लैट संख्या 404 दिनांक 27-09-2042 को बुक किया गया था। अनुबन्ध दिनांक 27-09-2042 के अनुसार फलैट का कब्जा मार्च 2044+3 माह की समय-सीमा के अन्दर प्रदान किया जाना था। उनके द्वारा सम्पूर्ण धनराशि का भुगतान कर दिया गया है। कब्जा देने के लिए नियत समय-सीमा से 2 वर्ष से अधिक समय अवधि व्यतीत होने के पश्चात माह अप्रैल, 20i6 में फलैट का फिट-आउट कब्जा दिया गया और अभी तक प्रोमोटर के द्वारा उन्हें विधिक रूप से फलैट का कब्जा नहीं दिया गया है। प्रोमोटर द्वारा उन्हें कब्जे में विलम्ब के लिए अर्थ दण्ड का भी भुगतान नहीं किया गया है। प्रोमोटर द्वारा रेरा में परियोजना का रजिस्ट्रेशन ग्लोरी 46 (फेज-। से फेज-५॥) के नाम परियोजना में 7 Gort करने के पश्चात किया गया है। परियोजना में अलग-अलग चरणों में सम्मिलित टावर का विवरण नहीं दिया गया है। उनके द्वारा उन्हें रजिस्ट्री के साथ फलैट का कब्जा दिलाने, टावर-बी-5 का कार्य पूर्ण कराने, विशेष रूप से अग्निशमन सुविधा, शाफट एरिया आदि का कार्य पूर्ण कराने, सक्षम प्राधिकारी से निरीक्षण कराने, 48 प्रतिशत की ब्याज दर पर अर्थ दण्ड का भुगतान कराने तथा मूल निर्माण योजना से विचलन के लिए मुआवजा प्रदान करने के आदेश पारित करने का अनुरोध किया गया है। उत्तरदाता द्वारा अपने अभिकथन में मुख्यतः निम्नलिखित बातें कही गयी हैं: 4. शिकायतकर्ता सहित अन्य केताओं द्वारा अपने लंबित cal के भुगतान में त्रुटि की गयी है जिससे प्रोमोटर को परियोजना पूर्ण करने में आर्थिक समस्या हो रही है।

2. dba /शिकायतकर्तागण के स्तर पर इस त्रुटि के कारण Se कोई भी अनुतोष पाने का अधिकार नहीं है। उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 की की धारा-43 इस सम्बन्ध में स्पष्ट है। 3. भारत सरकार के नोटिफिकेशन संख्या soisa4(e) & eer भू-सम्पदा नियमन एवं विकास अधिनियम 2046 की कुछ धाराएं दिनांक 04.05.2046 से तथा अन्य धाराएं भारत सरकार के नोटिफिकेशन संख्या 504246(8) दिनांक 49.04.2047 के आधार पर दिनांक 04.05.2047 से प्रभावी S| इस प्रकार अधिनियम दिनांक 04.05.2047 से पूर्णरूपेण लागू किया गया है। आनगोइंग परियोजनाओं के लिए दिनांक 34.07.2047 की समय सीमा दी गयी थी। उत्तर प्रदेश द्वारा परियोजनाओं के पंजीकरण के लिए वेबसाइट दिनांक 26.07.207 को प्रारंभ की गयी। 4. मा0 बाम्बे उच्च न्‍्यायलय द्वारा नीलकमल रियाल्टर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं यूनियन आफ इंडिया तथा कुछ अन्य संबद्ध Re याचिकाओं में पारित आदेश दिनांक 06.42. 20i7 में यह अवधारित किया गया है कि रेरा अधिनियम के प्राविधाना प्रास्पेक्टिव हैं। उ0प्र0 में अधिनियम तथा नियमावली दिनांक 04.08.2047 से या परियोजना की रेरा में पंजीयन की तिथि से लागू होंगे। 5. परियोजना रेरा में पंजीकृत होने के पश्चात प्रोमोटर रजिस्ट्रेशन में दी गयी समय सीमाओं के अनुपालन के लिए उत्तरदायी होंगे और रजिस्ट्रेशन से पूर्व की त्रुटियों के लिए शिकायतयों को सुनने का क्षेत्राधिकार रेरा को प्राप्त नहीं है। वर्तमान शिकायतकर्ता को ग्लारी-46 (फेज-04 से फेज-07) परियोजना में टावर 8-5 में यूनिट नं0-404 पर आवंटित किया गया था और प्रोमोटर द्वारा ऐसी परिस्थितियों के आधार पर जो उनके नियंत्रण के बाहर थीं, Ger प्लान में इकाई के एलाटमेंट के पश्चात परिवर्तन किया गया था।

रेरा में पंजीकरण के अनुसार परियोजना की पूर्णता की तिथि 45.40.2020 है। उत्तरदाता द्वारा इस अवधि में परियोजना पूर्ण कर ली जाएगी। उनके द्वारा शिकायत निरस्त करने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्षों के अभिकथनों के आधार पर भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में प्रश्नगत सुनवाई के क्षेत्राधिकार के संबंध में निष्कर्ष निम्नानुसार हैः 4. भू-सम्पदा (नियमन एवं विकास) अधिनियम के मूलभूत उद्देश्यों में से एक भू-सम्पदा क्षेत्र के उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण करना और विवादों का शीघ्र समाधान कराना है। अधिनियम के इस उद्देश्य के साथ-साथ अन्य उद्देश्यों की पूर्ति सुनिश्चत करने के उद्देश्य से अधिनियम की धारा-3(॥) में यह बाध्यकारी व्यवस्था की गयी है कि ऐसी परियोजनाएं जो अधिनियम के लागू होने की तिथि पर चल रही हैं (आनगोइंग) तथा जिनका कम्पलीशन सर्टीफिकेट नहीं जारी हुआ है, प्रोमोटर द्वारा उनका रजिस्ट्रेशन अधिनियम के लागू होने के 03 माह के अंदर रेरा में सुनिश्चित किया जाएगा। इस प्राविधान को अधिनियम में सम्मिलित करने और बाध्यकारी करने का उद्देश्य आनगोइंग परियोजनाओं में केताओं तथा अन्य पक्षों के उन समस्त हितों का संरक्षण है, जिनके संबंध में पक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध / अण्डरस्टैण्डिंग के आधार पर अधिकार तथा दायित्व सृजित हो गए हैं।

. आनगोइंग परियोजनाओं में आवंटियों के हितों के संरक्षण का अधिकार तथा दायित्व रेरा का है, यह अधिनियम की धारा-79 के माध्यम से सुनिश्चित किया गया है, जिसमें यह व्यवस्था की गयी है कि किसी भी सिविल न्यायालय को, किसी ऐसे मामले, जिस पर प्राधिकरण या अधिनिर्णायक अधिकारी अथवा अपील अधिकरण निर्णय करने हेतु इस अधिनियम द्वारा या इसके अधीन सशक्त हैं, कोई वाद या कार्यवाही ग्रहण की अधिकारिता नहीं होगी। अधिनियम द्वारा जिन मामलों में रेरा को क्षेत्राधिकार दिया है, उन मामलों के विचारण से सिविल न्यायालय को वर्जित कर दिया गया है। अतः इस संबंध में संदेह की कोई गुंजाइश नहीं है कि आनगोइंग परियोजनाओं में पक्षों के मध्य विद्यमान तथा होने वाले विवादों में सुनवाई तथा निस्तारण का क्षेत्राधिकार रेरा को प्रदान किया गया है।

_ अधिनियम की ai-7i में यह व्यवस्था दी गयी है कि कोई भी व्यक्ति जिसका, धाराओं-42,44,8 तथा 49 से आच्छादित मामलों के संबंध में, परिवाद इस अधिनियम के प्रावर्तन पर या उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम की धारा-09 के अधीन स्थापित उपभोक्ता विवाद परितोष पीठ या उपभोक्ता विवाद परितोष आयोग अथवा राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद परितोष आयोग के समक्ष लंबित है, तब वह ऐसे पीठ या आयोग, जैसा मामला हो, की अनुमति से उसके समक्ष लंबित परिवाद को वापस ले सकता है तथा इस अधिनियम के अधीन अधिनिर्णायक अधिकारी के समक्ष आवेदन प्रस्तुत कर सकता है। अधिनियम की धारा-74 उन मामलों में भी रेरा को सुनवाई का क्षेत्राधिकार देता है, जो उपभोक्ता पीठों / आयोगों में अधिनियम के प्रभावी होने के पहले से विचाराधीन हैं। स्पष्टतया रेरा अधिनियम की मंशा अधिनियम के लागू होने के बाद सृजित होने वाले अधिकारों एवं उत्तरदायित्वों संबंध में भी विचारण तक सीमित न होकर, ऐसी समस्त आनगोंइंग परियोजनाओं के मामलों में क्षेत्राधिकार प्रदान करना है जिनमें पक्षों के मध्य विवाद उत्पन्न हो चुका है या भविष्य में हो सकता है। . अधिनियम की धारा-4(2)()(() में यह प्राविधान किया गया है कि रेरा में परियोजना में रजिस्ट्रेशन के समय प्रोमोटर द्वारा एक घोषणा पत्र दिया जाएगा, जिसमें परियोजना पूर्ण करने की अवधि की जानकारी दी जाएगी। अधिनियम के इस प्राविधान का उद्देश्य यह

नहीं है कि आनगोइंग परियोजनाओं के मामलों में प्रोमोटर द्वारा मनमाने ढंग से परियोजनाओं को पूर्ण करने की तिथि उद्घोषित की जाएगी और उसका सहारा लेकर स्वयं को आवंटी के साथ पूर्व में निष्पादित अनुबंध के प्राविधानों से अवमुक्त कर लिया जाएगा। वास्तव में इस अधिनियम का उद्देश्य प्रोमोटर द्वारा आवंटी के साथ निष्पादित अनुबंध या उनके द्वारा पूर्व में दी गयी अन्य वचनबद्धताओं के परिदृश्य में ही परियोजना की पूर्णता अवधि की उद्घोषण सुनिश्चित करवाना है। उनके द्वारा परियोजना की पूर्णता के संबंध में आवंटी को दी गयी वचनबद्धता उन पर बाध्यकारी है। 5. ऐसे अनुबंध जो आनगोइंग परियोजनाओं के अंतर्गत प्रोमोटर तथा आवंटी के मध्य निष्पादित किये गये हैं तथा जिनका प्रभाव अवशेष है तथा जिनमें प्रभावी शर्तों का उललघंन हुआ है, उनके संबंध में अधिनियम के प्राविधानों के अंतर्गत रेरा में शिकायत प्रस्तुत करके अनुतोष प्राप्त करने का कारण उसी दिन से सृजित हो जाता है जिस दिन पर किसी भी पक्षकार द्वारा अनुबंध की शर्तों के अनुपालन में त्रुटि की गयी हो और इस त्रुटि के बने रहते हुए रेरा में अनुतोष प्राप्त करने का उनका अधिकार विद्यमान रहेगा और अग्रतर मजबूत होता जाएगा।

उत्तरदाता द्वारा शिकायतकर्ता के इस कथन के सम्बन्ध में कि ORS प्लान में परिवर्तन किया गया है, का उत्तर नहीं दिया गया गया है। उत्तरदाता तथा आवंटी /शिकायतकर्ता के मध्य फ्लैट एलाटी एग्रीमेंट दिनांक 27-09-2042 को हस्ताक्षरित किया गया था, जिसके प्रस्तर-25 में यह प्राविधान किया गया है कि आवंटी को आवंटित फ्लैट का कब्जा माह मार्च 20:4+/— 03 माह में प्रदान किया जाएगा। इस प्रकार कब्जा प्रदान करने की अंतिम समय सीमा जून 204 है। यदि इस अवधि में उत्तरदाता द्वारा आवंटी को फ्लैट का कब्जा नहीं प्रदान किया जाता तो उत्तरदाता द्वारा सुपर एरिया के प्रतिवर्गफुट पर wo 05 प्रतिमाह की दर से विलंब धनराशि का भुगतान किया जाएगा। उत्तरदाता प्रोमोटर तथा आवंटी /शिकायतकर्ता के मध्य निष्पादित फ्लैट एलाटी एग्रीमेंट के अनुसार आवंटी को आवंटित फ्लैट का कब्जा प्रदान करने के लिए निर्धारित अंतिम समय सीमा जून 2074 है, जो 03 वर्ष 09 माह पूर्व समाप्त हो गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 20-02-2048 को इस आशय का आवेदन पत्र दिया गया कि उत्तरदाता प्रोमोटर द्वारा दिनांक 08-02-2048 को एकाउन्ट की स्कूटनी के बहाने रू0 3,38,764.00 की अतिरिक्त मांग जारी की गयी जब कि उत्तरदाता द्वारा दिनांक 48-44-2045 के माध्यम से BO 492,444.00 की अन्तिम मांग उपलब्ध करायी गयी थी। शिकायतकर्ता द्वारा यह धनराशि जमा कर दी गयी थी और फलैट का फिट-आउट परपज से कब्जा प्राप्त कर लिया गया था। उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण को सुनने के पश्चात दिनांक 20-02-2048 को इस आशय के अन्तरित आदेश परित किए गए थे कि उत्तरदाता द्वारा अपनी मांग-पत्र दिनांक 48-44-2045 पर अग्रतर कार्यवाही नहीं की जाएगी। उत्तरदाता द्वारा

दिनांक 8-44-205 को प्रेषित अन्तिम मांग पत्र तथा एकाउन्ट स्कूटनी के उपरान्त दिनांक 08--02-2048 को प्रेषित मांग पत्र की तुलनात्मक स्थिति निम्न प्रकार हैः 4. मांग-पत्र दिनांक 48-04-2045 के अनुसार बुकिंग के समय इन्स्टालमेन्ट की धनराशि रू0 4,23,000.00, सविर्स टैक्स BO 43,074.00 सहित कुल धनराशि Wo 4,36,7.00 देय थी। इस धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा कर दिया गया था। मांगपत्र दिनांक 08-02-2048 में सेल्स टैक्स /जी0एस0टी0 के अन्तर्गत रू0 43,074.00 तथा ब्याज के अन्तर्गत रू0 550.00 की अतिरिक्त मांग सृजित की गयी है। आवंटी शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का पहले ही भुगतान किया जा चुका है। अतः अतिरिक्त मांग उचित नहीं है। 2. बुकिंग के 45 दिन के अन्दर इन्सटालमेन्ट की धनराशि रू0 33,8000.00, सेल्स टैक्स / जी0एस0टी0 की धनराशि रू0 4,4,566.00 सहित कुल GO 34,88,566.00 देय था, इस धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा कर दिया गया है। मांग-पत्र दिनांक 08-02-20॥8 में उत्तरदाता द्वारा इस मद में सेल्स टैक्स /जी0एस0टी0 के अन्तर्गत रू0 7,04,566.00 तथा ब्याज रू0 7,69,074.00 की अतिरिक्त मांग सृजित की गयी है। चूंकि देय धनराशि के सापेक्ष टैक्स सहित समस्त धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा कर दिया गया था, अतः यह मांग उचित नहीं है। 3. मांग-पत्र दिनांक 48-44-2045 के अनुसार कब्जे के समय इन्सटालमेन्ट की धनराशि 4,23,000.00, सर्विस टैक्स /जी0एस0टी0 Go 45,334.00 सहित कुल धनराशि रू0 4,38,334.00 देय था जिसका भुगतान आवंटी द्वारा कर दिया गया था। मांग-पत्र दिनांक 08--02--2048 में wo 45,334.00 सविर्स टैक्स /जी0एस0टी0 की अतिरिक्त मांग सूजित की गयी है। यह मांग अनुचित है।

4. मांग-पत्र दिनांक 48-44-2045 में इलेक्ट्रिक मीटर के सापेक्ष GO 25,000.00 तथा सर्विस टैक्स /जी0एस0टी0 Go 906.00 सहित कुल GO 25,906.00 की मांग दर्शायी गयी थी जिसका भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा कर दिया गया था। मांगपत्र दिनांक 08--02--2048 में सविर्स टैक्स /जी0एस0टी0 के अन्तर्गत रू0 906.00 की अतिरिक्त मांग सृजित की गयी है। यह मांग अनुचित है। उपरोक्त विवेचना से स्पष्ट है कि मांग पत्र दिनांक 08-02-2048 में सृजित अतिरिक्त मांग रू0 3,38,764.00 अनुचित तथा निराधार है। अतः उत्तरदाता प्रोमोटर द्वारा निर्गत यह मांग निरस्त होने योग्य है। अतः: शिकायत निम्नलिखित आदेश के साथ निर्णीत की जाती है: i van प्रोमोटर द्वारा au = दिनिंक 08-02-2048 स्‍_ द्वारा आवंटीगण / शिकायतकर्ता को प्रेषित रू0 3,38,764.00 की अतिरिक्त मांग निरस्त की जाती है। 2- उत्तरदाता प्रोमोटर-मेसर्स गार्डनिया एम्स डेवलपर्स प्राणलिएको एतदद्वारा आदेश दिया जाता है कि आवंटी शिकायतकर्ता श्रीमती सविता चौहान एवं श्री अनिल कुमार चौहान को आवंटित फलैट का विधिवत कब्जा नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त करते हुए, दिनांक 04.07.2044 से सुपर एरिया के प्रतिवर्गफुट पर wo 05 प्रतिमाह की दर से अर्थदण्ड के भुगतान सहित दिनांक 34.42.2048 तक प्रदान करें। विपक्षी प्रोमोटर द्वारा आदेश का अनुपालन न किए जाने पर शिकायतकर्ता आवंटीगण को यह अधिकार होगा कि उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सके | इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश आज दिनांक 45--03--2048 को हस्ताक्षरित तथा उदघोषित किया गया।

दिनांक:-45--03-2048 Digitally signed (अबरार अहमद) A B RA R by ABRAR सचिव AHMED AHMED cate: 2078.03.t6 9:26:03 +05'30'