E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0 (पूर्व में पीठ-0-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: 920I7606 सविता चौहान बनाम गार्डनिया ter डेवलपर्स प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40 एवं 63 = #शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 06-02-2026 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री कैलाश पाण्डेय उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अनूप तिवारी उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 06-02-2026 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(७) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- 734(8) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) Say 20i6 @ प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन Page | of 6 E-Court

बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी न ब्याज अधिरोपित कर सकता है। | धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ हैः- 40. (2) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be,

fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case Of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक dared लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत - Page 2 of 6 E-Court oo If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है| उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन हर तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए रेरा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश, दिनांक 45-03-2048 तथा मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 24-03--2022 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। तत्पश्चात्‌ प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 4:-7:-2022, दिनांक 28-42-2022, दिनांक 23-03-2023, दिनांक. 07-07-2023, दिनांक. 49-09-2023, दिनांक 43-02-2024,. दिनांक. 02-04-2024,.. दिनांक. 04--06-2024, दिनांक. 24-07-2024, दिनांक. 09-09-2024,.. दिनांक. 04--07-2025, दिनांक 22-08-2025, दिनांक 08-40-2025 एवं दिनांक 06-02-2026 को की गयी।

प्रकरण में yell // शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 07-42--2025 दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख कर, रेरा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश, दिनांक 45--03-2048 तथा मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 24-03-2022 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। Page 3 of 6 = उभय veil के विद्वान अधिवक्तागण के तर्को को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। wed शिकायत के सम्बन्ध में रेरा प्राधिकरण द्वारा दिनोक 45--03-2048 को निम्न आदेश पारित किये गये:- "9. उत्तरदाता ग्रोगोटर द्वार गॉय-पत्र दिनांक 08--02--2078 द्वारा को प्रेषित रू338764.00,/-- की अतिरिक्त arr निरस्त की जाती है। 2. उत्तरदाता mre यार्डनिया एम्स डेवलपर्स ग्रा लि. को एतवृद्वारा आदेश दिया जाता है कि आवंटी शिकायतकर्ता श्रीमती सविता चौहान एवं श्री अनिल कुमार चौहान को आवांटित फ्लैट का विधिवत कब्जा नोएडा औद्योगिक विकास ग्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण पत्र ग्राप्त करते हुए (दिनांक 0/-07-2074 से छुपर एरिया के ग्रतिवर्गक्ुट पर रू.०5,“- mre की दर से अर्थदण्ड के थुयतान सहित दिनांक 3३7-72--2078 तक ग्रद्ान Be |...”

उपर्युक्त रेरा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश, दिनांक 45-03-2048 के विरूद्ध प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ के समक्ष अपील संख्या: 723 /202 (Earlier Misc. Case No. 69/20i8) योजित की गयी थी, जिसमें मा. अपीलीय अधिकरण द्वारा उक्त अपील को आंशिक रूप से स्वीकार करते हुए, दिनांक 24-03--2022 को रेरा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश, दिनांक 45-03-20:8 H weR-02 में उल्‍लेखित निर्देशों को निम्नवत्‌ संशोधित करते हुए, अंतिम आदेश पारित किये wa #,.,.(4) The Promoter/respondent is directed to provide legal possession of Flat 2४०.8-5/704, Ist Floor, Tower B-5, admeasuring super area of 7470 sq.ft. in Project “Glory” situated at Plot No. 6प्र-07, Sector 46, Noida, after obtaining OC/CC from the competent authority and execute the conveyance deed expeditiously. (2) The Promoter/respondent is directed to pay interest at the rate of MCLR+I% per annum with effect from March 2074 till the date of fit out possession to the complainants/allottees i.e. 47. 04. 2046. (3) The Promoter/respondent is also directed to provide all the features, amenities and services advertised/provided in Brochure/Allotment Letter/Agreement expeditiously. (4) The promoter/respondent is also directed to provide the details of the demand raised towards taxes/charges etc. along with documentary proof of payment of the same by the Promoter/respondent to the concerned authorities after getting the same certified from the Chartered Accountant..." Page 4 of 6 E-Court

. विपक्षी कम्पनी द्वारा दिनांक 27-07-2024 को पोर्टल पर अपलोडेड लिखित अनुपालन आख्या तिथि रहित के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि रेरा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश, दिनांक 45-03-20:8 तथा उपर्युक्त अपील संख्या: 723 /202! (Earlier Mise. Case No. 69/208) में मा. अपीलीय अधिकरण द्वारा पारित आदेश, दिनांक 24-03-2022 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी / शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का विधिक भौतिक कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराकर, अंतिम gars सैटेल किये जा चुके हों। अतः उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक रेरा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश, दिनांक 45-03-208 तथा उपर्युक्त अपील संख्या: 723 /202] (Earlier Misc. Case No. 69/208) में मा. अपीलीय अधिकरण द्वारा पारित आदेश, दिनांक 24-03-2022 का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। चूंकि रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 सपठित सिविल प्रक्रिया संहिता के आदेश-2। में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई | है।

अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 सपठित सिविल प्रक्रिया संहिता के आदेश-24 में निहित शक्तियों के अधीन रेरा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश, दिनांक 45-03-20:8 } प्रस्तर-04 तथा उपर्युक्त अपील संख्या: 723 /202] (Earlier Mise. Case No. 69/208) में मा. अपीलीय अधिकरण द्वारा पारित उपर्युक्त आदेश, दिनांक 2+-03-2022 के प्रस्तर-04, 02, 03 एवं 04 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के विधिक भौतिक कब्जे तथा रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 25-06-2026 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. RI प्रकरण में उपर्युक्त अपील संख्या: 723 /202 (Earlier Mise. Case | No. 69/20i8) में मा. अपीलीय अधिकरण द्वारा पारित उपर्युक्त आदेश, दिनांक 24-03--2022 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 45-06-2026 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि की वसूली हेतु, वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर की ओर से रेरा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश, दिनांक 45-03 के 8 के प्रस्तर-04 तथा उपर्युक्त अपील संख्या: 723 202I (Karlier Mise. Case No. 69/208) में मा. अपीलीय अधिकरण द्वारा पारित उपर्युक्त आदेश, दिनांक 24-03-2022 के प्रस्तर-04, 03 एवं 04 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, Page 5 of 6 E-Court

a ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 04--05--2026. (संजय 3X j अध्यक्ष, उ.प्र. रेरा| Page 6 of 6