उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-03, श्री राजीव कुमार,अध्यक्ष शिकायत संख्या 820486605 रजत शर्मा बनाम हु फ्यूटेक शेल्ट्रर्स प्रा० लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध, फ्लैट निरस्त कर जमा धनराशि दिलाए जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना GARDENIA GATEWAY के टावर -ए 3 में फ्लैट संख्या जी. एफ. 03 बुक कराया गया था जिसका कब्जा दिनांक 04.09.2047 तक दिया जाना. था। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा i265 वर्ग फुट का फ्लैट बुक कराया गया था किन्तु बाद में 4400 वर्ग फूट बनाया गया जिसमें लेआउट का भी परिवर्तन किया गया है। परियोजना में एक वर्ष से ज्यादा विलंब है और आज तक कब्जा नहीं दिया गया तथा शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट के सापेक्ष जमा धनराशि दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटनपत्र, जमा धनराशि की रसीदें, मांग पत्र, त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र, फ्लैट आवंटी अनुबंध पत्र, की छायाप्रति दाखिल की गई है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए वर्ष 2042 में परियोजना GARDENIA GATEWAY को “clea” किया था और वर्ष 204 4 शिकायतकर्ता द्वारा 4265 वर्ग फुट का फ्लैट संख्या ७3-0703 को बुक कराया गया था जिसकी कुल कीमत 67,04,500 ,//-रूपये थी। दिनांक 44. 03.2044 को उनके द्वारा शिकायतकर्ता के साथ अनुबंध निष्पादित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा 57,00,000//-रूपये का गृह ऋण लिया गया और उनको भुगतान किया गया। विपक्षी का यह भी कहना है कि ई.एम.आई. का भुगतान उनके द्वारा किया गया। दिनांक 29.08.208 को शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत संस्थित की गई व 57,00,000/— की मांग की १ई। विपक्षी का Ss कहना है कि परियाजना पूर्णता की ओर है 90 प्रतिशत कार्य पूर्ण है और अक्टूबर 209 से पहले कब्जा दे दिया जाएगा। परियोजना का निमार्ण कार्य वर्ष 2045 में शुरू किया गया था किन्तु उच्च न्यायालय के आदेश के कारण 2 वर्ष तक कार्य बाधित रहा जिसके कारण परियोजना में विलंब हुआ शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है :- 4. क्या फ्लैट के क्षेत्रफल में ले-आउट के कारण परिवर्तन किया गया? 2... क्या force majeure events कारणों से विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को जमा धनराशि वापस दिलाया जाए? 4. क्‍या विलंबित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? निस्तारण बिन्दु to 4 शिकायतकर्ता का कहना है कि फ्लैट बुक कराने के दौरान फ्लैट का कुल क्षेत्रफल 4265 वर्ग फुट था किन्तु निर्माण के उपरांत t00 वर्ग फुट बनाया गया और लेआउट में भी परिवर्तन किया गया। इस तथ्य पर विपक्षी द्वारा कोई खंडन नहीं किया गया है किन्तु पत्रावली में प्रस्तुत फ्लैट आवंटी अनुबंध के WER 3 में स्पष्ट रूप से उल्‍लेखित है कि-

It is further understood and agreed by the flat Allotee (s) that the super area given in this Agreement is tentative and subject to change upon approval of final building plan(s) and/or on completion of construction of the Complex. The flat allottee (s) hereby agree/s that no claim, monetary or otherwise will be raised in case of any change. gu शर्तों को फ्लैट आवंटी द्वारा समझा एवं स्वीकारा गया कि अनुबंध में दिये गये सुपर एरिया संभावित क्षेत्रफल है और बिल्डिंग प्लान के अंतिम स्वीकृति पर परिवर्तन हो सकता है। फ्लैट आवंटी द्वारा यह भी WONT गया कि परिवर्तन के उपरांत कोई भी दावा एवं अन्य किसी भी तरह की मांग नहीं करेंगे। चुकि पक्षकारों द्वारा अनुबंध पर हस्ताक्षर है और आवंटी द्वारा स्वीकारा गया है कि फ्लैट में बिल्डिंग प्लान के अंतिम स्वीकृति के उपरान्त परिवर्तन हो सकता है। तद्‌नुसार बिन्दु संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु tio 2 कि विपक्षी का कहना है कि वर्ष 20i5 में परियोजना का निर्माण कार्य शुरू कराया गया था किन्तु माननीय उच्च न्यायालय के आदेश के कारण दो वर्ष कार्य बाधित रहा। परन्तु पत्रावली पर कोई ऐसा साक्ष्य एवं आदेश की प्रतिलिपि प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे स्पष्ट हो कि परियोजना इन फोर्स मैज्योर इवेन्टस कारणों से विलम्बित हुई। ऐसी दशा में विपक्षी को किसी भी प्रकार का लाभ दिया जाना सम्भव नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या 2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 3

शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा वर्ष 04.09.2047 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु आज तक कब्जा नही दिया गया है, जिस कारण जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर-विपक्षी का कहना है कि माननीय उच्च न्यायालय के आदेश के कारण परियोजना दो वर्ष विलंबित हुई, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नही है। विपक्षी अपनी प्रतिष्ठा के अनुरूप परियोजना पूर्ण करने को तत्पर है और परियोजना पर निर्माण कार्य प्रगति से चल रहा है और वह अक्टूबर 2049 से पहले पूर्ण कर कब्जा दे देगा। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) में प्राविधान है कि — Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,

in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every | month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार dat को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। vq अधिनियम की धारा 3 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ " to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख है। ' इसी प्रकार धारा 32 में रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

“32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी ea होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन प्रालि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- “24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, S

tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 7 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 78 and 29, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, interest, compensation to_the _allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 ,// 207) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly .........4+ Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." Y 6

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस“ प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वाव ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “watery” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। चूंकि विपक्षी की ओर से कहा गया है कि अक्टूबर 209 तक कब्जा दे दिया जायेगा, यदि शिकायतकर्ता विलम्ब के लिए धनराशि/ब्याज के साथ कब्जा लेने को सहमत हो अथवा अक्टूबर 2049 के बाद भुगतान प्राप्त कर लेंतो इससे सभी आवंटियों के हित साध्य हो सकेंगें। माननीय उच्चतम न्यायालय के उक्त आब्जर्वेश््स तथा रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण के उत्तदायित्वों को दृष्टिगत रखते हुए उक्तानुसार कार्यवाही की जानी उपयोगी होगी | तदनुसार बिन्दु सं० 3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 4

शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना 04.09.2047 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी की परियोजना अभी तक पूर्ण नही है। विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि परियोजना पूर्णतः: की ओर है और अक्टूबर 2049 से पहले कब्जा दे दिया जाएगा। विपक्षी का कहना है कि परियेजना में 90 प्रतिशत कार्य हो चुका है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को अनुबंधित अवधि के पश्चात से शिकायतकर्ता को ओ.सी./ सी.सी. सहित कब्जा दिये जाने तक की अवधि पर ब्याज दिलाया जाना न्‍्यायोचित है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Section 48(4)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other 2

reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. ad: set निर्णय के आलोक में यह we है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dor के बीच किये गये अनुबंध फे अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है जिसमें विपक्षी द्वारा विलंब के लिए 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट की देय धनराशि अदा की जाएगी जिससे यह santa किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि के लिए 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट की धनराशि अंकित है जो कि पत्रावली पर उपलब्ध है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि ब्याज देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already _ indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 48, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.2046) से पूर्व अनुबन्ध के

अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक i5206 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा aT (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के WER 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) F .प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी mer oii) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को शाह प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहा तक किस अवधि तक ब्याज दिलाया जाए का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील सं0 6649-50 /20I8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as ( April 20I6. The Respondent — Purchaser could > not have any further grievance after April 206 {> 9 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त दोनो शिकायतकर्ता मात्र ओ. सी. मिलने के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तदनुसार बिन्दु do 4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को यदि वह सहमत हो तो अक्टूबर 20॥9 तक ओ.सी./सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करे एवं विलंब के लिए अनुबंधित अवधि समाप्त होने के पश्चात्‌ अर्थात्‌ दिनांक 04.09.2047 से ओ.सी./सी.सी. की तिथि तक, MCLRH प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। 2, यदि Remand प्रस्तर 4 के अनुसार कब्जा लेने हेतु दिनांक 30.40. 2049 तक लिखित सहमति नहीं देते, तो विपक्षी बायर द्वारा समय-समय पर दी गयी धनराशि (जिसमें बैंक ऋण से भुगतान भी सम्मलित होगा) मूल रूप से वह धनराशि देने की तिथि से अधिकतम McLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज सहित भुगतान दिनांक 30.t0.20I9 से 45 दिन के भीतर करना सुनिश्चित करें। किए जाने वाले भुगतान से पहले सम्बन्धित बैंक : द्वारा दिये गये अवशेष ऋण व ब्याज के लिए किया जायेगा और शेष धनराशि शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। : 3. इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। pen aoe *). a aa \ % (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-03, श्री राजीव कुमार,अध्यक्ष शिकायत संख्या 820486605 रजत शर्मा बनाम हु फ्यूटेक शेल्ट्रर्स प्रा० लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध, फ्लैट निरस्त कर जमा धनराशि दिलाए जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना GARDENIA GATEWAY के टावर -ए 3 में फ्लैट संख्या जी. एफ. 03 बुक कराया गया था जिसका कब्जा दिनांक 04.09.2047 तक दिया जाना. था। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा i265 वर्ग फुट का फ्लैट बुक कराया गया था किन्तु बाद में 4400 वर्ग फूट बनाया गया जिसमें लेआउट का भी परिवर्तन किया गया है। परियोजना में एक वर्ष से ज्यादा विलंब है और आज तक कब्जा नहीं दिया गया तथा शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट के सापेक्ष जमा धनराशि दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटनपत्र, जमा धनराशि की रसीदें, मांग पत्र, त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र, फ्लैट आवंटी अनुबंध पत्र, की छायाप्रति दाखिल की गई है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए वर्ष 2042 में परियोजना GARDENIA GATEWAY को “clea” किया था और वर्ष 204 4 शिकायतकर्ता द्वारा 4265 वर्ग फुट का फ्लैट संख्या ७3-0703 को बुक कराया गया था जिसकी कुल कीमत 67,04,500 ,//-रूपये थी। दिनांक 44. 03.2044 को उनके द्वारा शिकायतकर्ता के साथ अनुबंध निष्पादित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा 57,00,000//-रूपये का गृह ऋण लिया गया और उनको भुगतान किया गया। विपक्षी का यह भी कहना है कि ई.एम.आई. का भुगतान उनके द्वारा किया गया। दिनांक 29.08.208 को शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत संस्थित की गई व 57,00,000/— की मांग की १ई। विपक्षी का Ss कहना है कि परियाजना पूर्णता की ओर है 90 प्रतिशत कार्य पूर्ण है और अक्टूबर 209 से पहले कब्जा दे दिया जाएगा। परियोजना का निमार्ण कार्य वर्ष 2045 में शुरू किया गया था किन्तु उच्च न्यायालय के आदेश के कारण 2 वर्ष तक कार्य बाधित रहा जिसके कारण परियोजना में विलंब हुआ शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है :- 4. क्या फ्लैट के क्षेत्रफल में ले-आउट के कारण परिवर्तन किया गया? 2... क्या force majeure events कारणों से विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को जमा धनराशि वापस दिलाया जाए? 4. क्‍या विलंबित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? निस्तारण बिन्दु to 4 शिकायतकर्ता का कहना है कि फ्लैट बुक कराने के दौरान फ्लैट का कुल क्षेत्रफल 4265 वर्ग फुट था किन्तु निर्माण के उपरांत t00 वर्ग फुट बनाया गया और लेआउट में भी परिवर्तन किया गया। इस तथ्य पर विपक्षी द्वारा कोई खंडन नहीं किया गया है किन्तु पत्रावली में प्रस्तुत फ्लैट आवंटी अनुबंध के WER 3 में स्पष्ट रूप से उल्‍लेखित है कि-

It is further understood and agreed by the flat Allotee (s) that the super area given in this Agreement is tentative and subject to change upon approval of final building plan(s) and/or on completion of construction of the Complex. The flat allottee (s) hereby agree/s that no claim, monetary or otherwise will be raised in case of any change. gu शर्तों को फ्लैट आवंटी द्वारा समझा एवं स्वीकारा गया कि अनुबंध में दिये गये सुपर एरिया संभावित क्षेत्रफल है और बिल्डिंग प्लान के अंतिम स्वीकृति पर परिवर्तन हो सकता है। फ्लैट आवंटी द्वारा यह भी WONT गया कि परिवर्तन के उपरांत कोई भी दावा एवं अन्य किसी भी तरह की मांग नहीं करेंगे। चुकि पक्षकारों द्वारा अनुबंध पर हस्ताक्षर है और आवंटी द्वारा स्वीकारा गया है कि फ्लैट में बिल्डिंग प्लान के अंतिम स्वीकृति के उपरान्त परिवर्तन हो सकता है। तद्‌नुसार बिन्दु संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु tio 2 कि विपक्षी का कहना है कि वर्ष 20i5 में परियोजना का निर्माण कार्य शुरू कराया गया था किन्तु माननीय उच्च न्यायालय के आदेश के कारण दो वर्ष कार्य बाधित रहा। परन्तु पत्रावली पर कोई ऐसा साक्ष्य एवं आदेश की प्रतिलिपि प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे स्पष्ट हो कि परियोजना इन फोर्स मैज्योर इवेन्टस कारणों से विलम्बित हुई। ऐसी दशा में विपक्षी को किसी भी प्रकार का लाभ दिया जाना सम्भव नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या 2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 3

शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा वर्ष 04.09.2047 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु आज तक कब्जा नही दिया गया है, जिस कारण जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर-विपक्षी का कहना है कि माननीय उच्च न्यायालय के आदेश के कारण परियोजना दो वर्ष विलंबित हुई, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नही है। विपक्षी अपनी प्रतिष्ठा के अनुरूप परियोजना पूर्ण करने को तत्पर है और परियोजना पर निर्माण कार्य प्रगति से चल रहा है और वह अक्टूबर 2049 से पहले पूर्ण कर कब्जा दे देगा। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) में प्राविधान है कि — Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,

in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every | month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार dat को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। vq अधिनियम की धारा 3 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ " to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख है। ' इसी प्रकार धारा 32 में रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

“32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी ea होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन प्रालि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- “24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, S

tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 7 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 78 and 29, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, interest, compensation to_the _allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 ,// 207) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly .........4+ Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." Y 6

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस“ प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वाव ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “watery” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। चूंकि विपक्षी की ओर से कहा गया है कि अक्टूबर 209 तक कब्जा दे दिया जायेगा, यदि शिकायतकर्ता विलम्ब के लिए धनराशि/ब्याज के साथ कब्जा लेने को सहमत हो अथवा अक्टूबर 2049 के बाद भुगतान प्राप्त कर लेंतो इससे सभी आवंटियों के हित साध्य हो सकेंगें। माननीय उच्चतम न्यायालय के उक्त आब्जर्वेश््स तथा रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण के उत्तदायित्वों को दृष्टिगत रखते हुए उक्तानुसार कार्यवाही की जानी उपयोगी होगी | तदनुसार बिन्दु सं० 3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 4

शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना 04.09.2047 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी की परियोजना अभी तक पूर्ण नही है। विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि परियोजना पूर्णतः: की ओर है और अक्टूबर 2049 से पहले कब्जा दे दिया जाएगा। विपक्षी का कहना है कि परियेजना में 90 प्रतिशत कार्य हो चुका है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को अनुबंधित अवधि के पश्चात से शिकायतकर्ता को ओ.सी./ सी.सी. सहित कब्जा दिये जाने तक की अवधि पर ब्याज दिलाया जाना न्‍्यायोचित है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Section 48(4)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other 2

reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. ad: set निर्णय के आलोक में यह we है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dor के बीच किये गये अनुबंध फे अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है जिसमें विपक्षी द्वारा विलंब के लिए 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट की देय धनराशि अदा की जाएगी जिससे यह santa किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि के लिए 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट की धनराशि अंकित है जो कि पत्रावली पर उपलब्ध है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि ब्याज देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already _ indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 48, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.2046) से पूर्व अनुबन्ध के

अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक i5206 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा aT (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के WER 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) F .प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी mer oii) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को शाह प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहा तक किस अवधि तक ब्याज दिलाया जाए का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील सं0 6649-50 /20I8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as ( April 20I6. The Respondent — Purchaser could > not have any further grievance after April 206 {> 9 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त दोनो शिकायतकर्ता मात्र ओ. सी. मिलने के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तदनुसार बिन्दु do 4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को यदि वह सहमत हो तो अक्टूबर 20॥9 तक ओ.सी./सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करे एवं विलंब के लिए अनुबंधित अवधि समाप्त होने के पश्चात्‌ अर्थात्‌ दिनांक 04.09.2047 से ओ.सी./सी.सी. की तिथि तक, MCLRH प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। 2, यदि Remand प्रस्तर 4 के अनुसार कब्जा लेने हेतु दिनांक 30.40. 2049 तक लिखित सहमति नहीं देते, तो विपक्षी बायर द्वारा समय-समय पर दी गयी धनराशि (जिसमें बैंक ऋण से भुगतान भी सम्मलित होगा) मूल रूप से वह धनराशि देने की तिथि से अधिकतम McLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज सहित भुगतान दिनांक 30.t0.20I9 से 45 दिन के भीतर करना सुनिश्चित करें। किए जाने वाले भुगतान से पहले सम्बन्धित बैंक : द्वारा दिये गये अवशेष ऋण व ब्याज के लिए किया जायेगा और शेष धनराशि शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। : 3. इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। pen aoe *). a aa \ % (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण