उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ | सुनवाई पीठ-04, उपस्थिति :-- श्री राजीव कुमार (अध्यक्ष) 4. शिकायत संख्या : 720:843524 सुशील कुमार 2. शिकायत संख्या : 8204845229 पी.वी. सिंह 3. शिकायत संख्या : 9204847859 पूरन सिंह 4. शिकायत संख्या : 9204849733 विपुल सिंह बनाम लखनऊ विकास प्राधिकरण, विपिन खण्ड, गोमतीनगर, लखनऊ | आदेश शिकायतकर्ता सुशील कुमार के साथ 3 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध शिकायत योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य एवं साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें “afte अपार्टमेंट” लखनऊ से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा सकता है। शिकायत संख्या 720483524 श्री सुशील कुमार अग्रणी शिकायत रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा अथवा विलंबब्याज दिलाने हेतु दाखिल की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्तागण का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी के प्रोजेक्ट “श्रृष्टि अपार्टमेंट" लखनऊ, में एक फ्लैट यूनिट बुक कराया था। जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्तागण द्वारा धनराशि की अदायगी की गयी। परियोजना की विवरण पुस्तिका के प्रस्तर- 2.4 के अनुसार फ्लैट का कब्जा 24 माह की अवधि में विपक्षी द्वारा देना प्रस्तावित था। किन्तु विपक्षी विवरण पुस्तिका में निर्धारित अवधि में शिकायतकर्तागण को कब्जा देने में असमर्थ रहा, जिस कारण शिकायतकर्तागण द्वारा उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की aRI-3" के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी। शिकायतकर्तागण द्वारा यह भी a 4

संज्ञान में लाया गया कि अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया और न ही फ्लैट का अधिग्रहण प्राप्त कराया गया है। अतः शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा अथवा विलंब ब्याज दिलाने हेतु याचना की गयी है। शिकायतकर्तागण द्वारा अपने वाद के समर्थन में विवरण पुस्तिका, धनराशि अदायगी की रसीदें सहित अन्य आवश्यक दस्तावेजों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा अपने विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से उपस्थित होकर लिखित जवाब प्रस्तुत कर शिकायतकर्ता की शिकायत का खण्डन किया गया। विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित अभिकथन दिनांक 48.03.2049 में यह बताया कि परियोजना का कार्य किसान आन्दोलन के कारण विलम्ब हुआ। किसानों का राज्य सरकार से विवाद चल रहा था जो कि विपक्षी के नियंत्रण से परे था, जिस कारण विपक्षी द्वारा कब्जा प्रदान करने में विलम्ब हुआ। विपक्षी का कहना है कि लखनऊ विकास प्राधिकरण एक सरकारी संस्था है जो कि "नो प्रोफिट नो लॉस” की नीति पर कार्य करती है जिसका उद्देश्य आवंटियों को कब्जा प्रदान कराना है न कि लाभ कमाना है। शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी से क्षतिपूर्ति की मांग की गयी है परन्तु उसके समर्थन में सहायक साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अतः शिकायतकर्तागण को क्षतिपूर्ति पाने का लाभ नहीं प्राप्त हो सकता है। विपक्षी द्वारा परियोजना की पूर्ण तिथि रेरा के पोर्टल पर 30.06.20i8 बतायी गई है, परन्तु परियोजना का कार्य समय पर पूर्ण न होने के कारण परियोजना पूर्ण तिथि विस्तृत करवायी गयी। विपक्षी ने यह भी अंकित किया कि शिकायतकर्तागण से प्राप्त जी.एस.टी. की राशि प्रत्यक्ष रूप से भारतीय सरकार को जमा की जानी है। उभयपक्षों के तर्कों को सुना तथा उपलब्ध अभिलेखों का अवलोकन किया। अभिलेखों के अवलोकन से स्पष्ट है कि यह वाद निम्नलिखित बिन्दु पर पूर्णतः आधारित है:- 4. कया विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस अवधि के लिए? 2. क्‍या शिकायतकर्तागण विलंबित अवधि के लिए ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस ब्याज दर से? 3. क्‍या शिकायतकर्तागण द्वारा जी.एस.टी देय है अथवा नहीं? विवाद बिन्दु: 4 जहाँ तक प्रथम प्रश्न विपक्षी की परियोजना विलम्बित है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस अवधि के लिए, इस सम्बन्ध में शिकायतकर्तागण द्वारा परियोजना की स्थिति जानने हेतु आर. टी.आई. से जानकारी प्राप्त की गयी जिसमें यह बताया कि श्रृष्टि अपार्टमेंट का कार्य किसानों के अवरोध के कारण बंद रहा, जो कि उच्च स्तरीय वार्ता कर विवाद सुलझा लिया गया है। अतः अभियंत्रण खण्ड से प्राप्त सूचना अनुसार निर्माण कार्य प्रगति पर है अर्थात जून 2048

pr 2 तक कार्य पूर्ण कर कब्जा प्राप्त कराया जायेगा। विपक्षी की ओर से अनिवार्य बाध्यता के सम्बन्ध में भी कोई लिखित तर्क तथा साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। इससे ऐसा प्रतीत होता है कि विपक्षी का मामला अनिवार्य बाध्यता की श्रेणी में नहीं आता है। विपक्षी को बुकिंग तिथि से 24 माह में कब्जा प्रदान था परन्तु अभी तक नहीं किया गया है। विपक्षी की परियोजना बुकिंग तिथि से 24 माह से कब्जा ऑफर दिये जाने की तिथि तक विलम्बित मानी जायेगी। इस संबंध में शिकायतकर्ता ने स्वयं आरटीआई द्वारा विपक्षी से प्राप्त पत्र दिनांक 07. 06.20i3 के उत्तर के अनुसार 44 माह की अवधि के लिए परियोजना का कार्य किसानों से विवाद के कारण प्रभावित रहा है तथा उस पर कोई अन्य टिप्पणी नहीं की है। विवाद बिन्दु: 2 जहाँ तक द्वितीय प्रश्न शिकायतकर्तागण विलंबित अवधि के लिए ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, यदि हाँ तो किस ब्याज दर से, इस संबंध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 की धारा-48(2) के अंतर्गत:- “(2) The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this subsection shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force.” उक्त के आलोक से स्पष्ट है कि शिकायतकर्तागण विपक्षी द्वारा परियोजना में हुए facia के लिए विलंबित ब्याज पाने का अधिकारी है। जहाँ तक ब्याज दर का प्रश्न है, इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 2046 की धारा-2 (za) () में अंकित है कि:-

(za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; उपरोक्त वर्णित प्राविधान से यह स्पष्ट है कि आवंटी चूक की दशा में विपक्षी द्वारा प्रभार्य ब्याज की दर बराबर होगी जिसे संप्रवर्तक चूक की दशा आवंटी को संदत्त करेगा। विपक्षी द्वारा प्रोजेक्ट को पूरा किये जाने में विलम्ब को स्वीकार किया गया है। facia के सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन >) 3 प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में याचीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि :- Section 4(2)()(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)(l)(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(l)(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale.

Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व केता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रा

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.:0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पट्‌टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 () में प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी uae oii) F निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित धनवापसी किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। विवाद बिन्दु: 3

जहाँ तक तृतीय प्रश्न शिकायतकर्तागण द्वारा जी.एस.टी. देय है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में विवरण पुस्तिका के WAR 2 के नोट-4 में अंकित है कि “उपरोक्त फ्लैट का घोषित मूल्य अनुमानित है जिसमें 5 प्रतिशत तक की वृद्धि की जा सकती है शासन अथवा किसी शासकीय अभिकरण द्वारा कोई अतिरिक्त टैक्स यथा de, सर्विस टैक्स आदि रोपित किया जाता है तो वह आवंटी द्वारा अलग से देय eri" इस सम्बन्ध में सर्वोच्च न्यायालय अपने निर्णय सुपरटेक बनाम रजनी गोयल दिनांकित 23-40-20i8 के प्रकरण में एन.सी.डी.आर.सी. के केस को निम्न बिन्दुओं पर अपहेल्ड (सही ठहराया) किया है:- “The Commission held that out of the charges mentioned in the Pre Possession Letter dated 2.0.20l5, the Appellant— Builder was entitled to payment of the following amounts- (i) An amount of Rs. 3,l66/- towards interest on delayed payment. (ii) Water connection charges if paid to the concerned Authority, dy 5 on proportionate basis subject to furnishing proof of such payment, in terms of this order. (iii) Labour welfare charges subject to furnishing proof and computation with respect to the said charges in terms of this order. (iv) Escalation charges + service tax amounting to Rs. 3,88,797.9/

उक्त प्रस्तर में बिल्डर द्वारा बायर्स से फ्लैट की शेष धनराशि में मेंटेनेन्स, लेबर चार्जेस, वाटर चार्जेस, एक्सलेशन कास्ट, आदि की डिमांड की थी, जिसमें निर्धारित किया गया कि बिल्डर द्वारा जो चार्जेस शासन को अपने प्रोजेक्ट के सम्बन्ध में दिये हैं उसका प्रमाण (Proof of Payment) WI IRN को उसका अनुपातिक अंश (Proportionate Share) बताते हुए प्रत्येक यूनिट के बायर को देते हुए व उन चार्जेस को अदा करने का दायित्व बायर का होगा। अतः इस अतिरिक्त धनराशि को शिकायतकर्तागण को वापस दिलाये जाने का कोई औचित्य नहीं है। यह सही है कि वर्ष 2074 में जी.एस.टी. नहीं था किन्तु उस लागू टैक्स देय थे एवं टैक्स नियमानुसार देय होते ही हैं। पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के प्रोजेक्ट में फ्लैट बुक कराया गया था। इस सम्बन्ध में रसीदें पत्रावली पर उपलब्ध हैं। विपक्षी द्वारा परियोजना के कार्य में विलम्ब के कारण शिकायतकर्तागण को कब्जा प्राप्त करने में विलम्ब हुआ अर्थात शिकायतकर्तागण नियमानुसार उक्त धनराशि जो उनके द्वारा जमा की गयी है, का लाभ प्राप्त करने का अधिकारी है। यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को sat अनुबन्ध की शर्तें स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में कोई क्षतिपूर्ति का प्राविधान नहीं है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 76, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नहीं, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनांक 04.05.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना > 6 चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 04.05.2046 से रेरा के प्राविधानों के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नहीं है, वहाँ शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। अतः बायर को कब्जा ऑफर करने की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। तदनुसार शिकायतकर्तागण का प्रार्थना-पत्र स्वीकार किये जाने योग्य है। 4. विपक्षी अतिशीघ्र शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पोजेशन दे एवं विलंबित अवधि के लिए McLR +4 वार्षिक ब्याज दर से बुकिंग तिथि से 24 माह बाद से कब्जा ऑफर करने की तिथि तक शिकायतकर्तागण को बकाया धनराशि में कब्जा प्राप्ति के समय समायोजित की जाए और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्तागण को वापस की जाये।

45 दिन की अवधि यह आदेश उ0प्र0-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश की वेबसाईट पर आदेश Upload होने के दिनांक से प्रारम्भ होगा। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। saa शिकायतकर्तागणके शिकायत का निस्तारण किया जाता है। दिनांक:- JO /0 £,/ 2049 Sas ४.०, /0* | (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण