| LaF विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय arate, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-02, शिकायत संख्या: 8208/4953 पूनम अग्रवाल बनाम Weyl कंस्ट्रक्शन लि. 5.07.20I9 यह शिकायत श्रीमती पून्नम अग्रवात्न निवासी Type v/2, NIE Campus, NCERT, Aurobindo Marg, New Delhi ने दिनांक- 02-08-204 8 को उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतम बुद्ध नगर को प्रस्तुत शिकायत सं. 820:8:4953 संस्थित की गयी है जिसमें शिकायतकर्ता ने dex नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण से यूनिट की रजिस्ट्री में हुए विल्रम्ब अवधि की छूट fet जाने व तत्कात्र प्रभाव से यूनिट के सम्बन्ध में रजिस्ट्री कराये जाने की याचना की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत में जो तथ्य अंकित हैं उसके अनुसार उन्होंने प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना ‘Technocity Apartments’ में यूनिट संख्या- A-l042 बुक कराया की गयी थी। शिकायतकर्ता द्वारा कुल अंकन रु 2924435/- की धनराशि का भुगतान किया जा चुक है। शिकायतकर्ता का कथन है कि दिनांक हस्ताक्षरित अनुबन्ध पत्र के अनुसार प्रतिपक्षी को दिनांक 37- 2-20I5 तक यूनिट का अधिग्रहण देना था जो कि नहीं rar है। परियोजना पूर्ण होने में विल्लम्ब हुआ है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी. अभिकथन किया गया कि विल्रम्ब किये जाने के बावजूद यूनिट का कब्जा नहीं प्राप्त कराया गया है। प्रतिपक्षी द्वारा ग्रहाकों से धनराशि लेने हेतु केवल्न Cer का निर्णम किया गया जिसके बाद से परियोजना का निर्माण कार्य रोक दिया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से लिखित प्रतिउत्तर पत्र प्रस्तुत करते हुए यह भी अवगत कराया गया कि प्रतिपक्षी द्वारा सम्बन्धित GA अग्रवात्र बनाम मै. प्रोव्यू कंस्ट्रक्शन लि. Page 4

प्राधिकरण से Ula दिनांक 06-03-20i7 Certificate (0.0) को निर्माण कार्य पूर्ण न होने के कारण दिनांक 03-05-20i9 को निरस्त किया जा चुका है। प्रतिपक्षी की ओर से किया गया कथन कि परियोजन्ना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चका है, पूर्णताः aera है, प्राधिकरण द्वारा प्रतिपक्षी को निर्माण कार्य पूर्ण करने हेतु कई नोटिस जारी किया गये और अंत में Occupation Certificate (0.2) निरस्त कर दी गयी। अतः शिकायतकर्ता ने पीठ के समक्ष उपस्थित आकर परियोजना को रेरा अधिनियम के अंतर्गत पंजीकृत कराने, यूनिट की कीमत का 0 प्रतिशत दण्ड सहित विलम्बित अवधि क्षतिपूर्ति वैधानिक रजिस्ट्री मय कब्जा प्राप्त कराये जाने तक, अवैधानिक प्रतिकर की छूट तथा जो लाभ प्रतिपक्षी द्वारा अतिरिक्त निर्मित किये गये 6 Feat पर प्राप्त किया गया है या जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने की याचना की गयी है। शिकायतकर्ता ने अपने अभिकथनों के समर्थन में लिखित प्रतिउत्तर पत्र, ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा प्रतिपक्षी को जारी नोटिस, प्रबन्धक- (नियोजन) टिप्पणी पत्र, Rr माननीय पीठ-0 द्वारा जारी रिफण्ड आदेश, अलोटमेन्ट लेटर, भुगतान की रसीदें आदि की छायाप्रति संत्रग्न की हैं। प्राधिकरण द्वारा नोटिस जारी की गयी। प्रतिपक्षीं की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल किया गया, परन्तु प्रतिपक्षी को कई बार अवसर दिये जाने के बावजूद बहस हेतु कोई उपस्थित नहीं हुआ। प्रतिवादपत्र में प्रतिपक्षी ने अभिकथन किया कि शिकायतकर्ता द्वारा अभिलिखित तथ्य गल्नत हैं व तोड़-मरोड़ कर दर्शाये गये हैं। निर्माता Ent ‘Technocity Apartments’ परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सम्बन्धित प्राधिकरण से दिनांक 06-03-20i7 को Occupation Certificate (0.0) प्राप्त किया

जा चुका है। dr Yaa अग्रवाल बनाम मै. प्रोव्यू कंस्ट्रक्शन लि. Page 2 प्रतिपक्षी ने अपने प्रतिवादपत्र में यह भी अंकित किया है ई उक्त प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करने में अत्यधिक विलम्ब नहीं किया है तथा आवंटियों दिये गये आश्वासन को पूरा करने का पूर्ण प्रयास किया है। अतः प्रस्तुत वाद में प्रतिपक्षी की ओर से कब्जा ऑफर करने में विलम्ब नहीं किया गया है। प्रतिपक्षी द्वारा अपने कथनों के समर्थन में प्रतिवादपत्र संलग्न किया है। सुना व पत्रावल्ली का अवलोकन किया। उपरोक्त विल्लैषण से स्पष्ट है कि वादी अपनी अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित दिलायी जाए। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है किः- Under the Act, obligation of promoter has been provided under Sect (4), which reads as: The promoter shall— (a) be responsible for all obligations, responsibilities and functions under the provisions of this Act or the rules and regulations made there under or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be.

On the other hand, rights and duties of allottee have been clearly provided under the Act. Sub-section 4 of Section 79 Read as under;(4) The allottee shall be entitled to claim the refund of amount paid along with interest at such rate as may be prescribed and compensation in the manner as provided under this Act, from the promoter, if the promoter fails to comply or is unable to give possession of the apartment, plot or building, as the case may be, in accordance with the terms of agreement for sale or due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of his registration under the provisions of this Act or the rules or regulations made there under. Besides, Section 76 (l)provides that “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any ee 4,2 (Ley Waa sare बन्नाम मै. प्रोव्यू कंस्ट्रक्शन लि Page 3 ee 7" ee के कक नन पे-+क >अनन+-+++-+<२+ %-

other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

If we read these provisions conjointly, the language of these provisions suggest that if the promoter/developer fails to fulfill his obligations to handover the possession as per terms of the agreement, the allottee is entitled to claim refund. However, different Authorities set up under the Real Estate (Regulation & Development) Act,206 across the country are taking a balanced /pragmatic view as far as refund to the allottees of project is concerned when the projects are at a much more advance stage of development. Authorities are considering the situation of allottees of a real estate project as well as status of the project i.e stage of construction , timelines for completion, tentative possible ‘offer date of possession’ from the developer/promoter, possible consensus of the allotee in acceptance of possession within the possible new ‘offer date of possession’ ete.

Section 32 of the RERA Act deals with functions of the Authority for promotion of Real Estate Sector. This Section reads as: The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,(a) protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent;(B)...... 0.03 (Qos (०)...... ... ... (Dicer crc (Qer cre (9 ......... ... (j) any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” On the other hand, Section 38 of the RERA Act, which deals with powers of the Authority expect the authority/RERA to act on the principle of natural justice. The Section reads as (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made there under. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made there under, the Authority shall have powers to regulate its own procedure”

This provision confer power to the Authority to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents for contravention of any provisions of the Act and Rules पून्नम अग्रवाल बनाम मै. प्रोव्यू कंस्ट्रक्शन लि... हि | ness made there under and it also provides that the Authority shall be guided by the principles of natural justice. If we read these provisions together along with the scheme of the Act, the Authority is created not only to protect interest of the allottee of the real estate project but also to protect the interest of promoters in order to promote a healthy growth of the real estate sector Thus, from the provisions referred above and view taken by the different authorities, it is clear that complainant has right to withdraw from the project if promoter failed to deliver the flat/unit within the time specified in the agreement. However, different real estate regulatory Authorities are deciding matters and awarding refund on the basis of fact of each case considering stage of construction of the project and period and reasons of delay in handing over the possession to homebuyers.

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 7.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संत्रग्नक के रूप में दिये गये विक्रय/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर oii) A निर्धारित है। tl उक्त प्राविधान को ead रखते हुए आवंटी को '४०॥,२+। प्रतिशत की ब्याज ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्‍्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्चतम न्‍्यायात्रय द्वारा सिविल अपील अपील GO 3482/209 कोलकाता वेस्ट इंटरनेशनल सिटी प्रा.लि. बनाम देवाशीष ४ alex में अभिनिर्धारित किया गया है कि;- पूनम अग्रवाल बनाम मै. प्रोव्यू कंस्ट्रक्शन लि. Page 5

" It would be manifestly unreasonable to construe the contract between the parties as requiring the buyer to wait indefinitaly for possession.by 20l6, nearly seven year has elapsed from the date of agreement. Even according to the developer, the completion certificate was received on 29 March 206. This was nearly seven years after the extended date for the handing over of possession prescribed by the agreement. A buyer can be expected to wait for possession for a reasonable period. A period of seven years is beyond what is reasonable. Hence, it would have been manifestly unfair to non-suit the buyer merely on the basis of the first prayer in the reliefs sought before the SCDRC. There was in any event a prayer for refund. " उक्त आदेश का दृष्टिगत रखते हुए शिकायतकर्ता को और अधिक समय के लिए कब्जे हेतु प्रतीक्षा कराना विधिसंगत नहीं है।

पीठ द्वारा दोनों पक्षों की ओर से प्रस्तुत तर्कों एवं पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का का गहन परिशीलन तथा विल्लेषण- किया गया। विजल्लैषण से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अभी भी यूनिट का अधिग्रहण प्राप्त नहीं कराया गया है। यह भी स्पष्ट है कि प्रमोटर द्वारा निकट भविष्य में शिकायतकर्ता को यूनिट का अधिग्रहण अधिग्रहण दिये जाने की पूर्ण सम्भावना है, क्‍योंकि स्वयं शिकायतकर्ता के प्रतिनिधि ने येह लिखित रूप से अपने प्रतिउत्तर पत्र में यह अंकित किया है कि प्रतिपक्षी द्वारा परियोजना के सम्बन्ध में dex नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण प्राधिकरण से प्रास दिनांक 06-03-20I7 Occupation Certificate (0.0) को निर्माण निर्माण कार्य पूर्ण न होने के कारण दिनांक 03-05-209 को निरस्त किया जा चुका है तथा प्रतिपक्षी की ओर से किया गया कथन कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चका है, पूर्णताः wea है। प्राधिकरण द्वारा प्रतिपक्षी को निर्माण कार्य पूर्ण करने हेतु कई नोटिस जारी किया गये और अंत में Occupation Certificate (0.0) निरस्त कर दी गयी, जिसपर प्रतिपक्षी की ओर से स्पष्टीकरण प्रस्तुत करने हेतु कोई उपस्थित नहीं है। अभिलेखों से यह भी स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अधिग्रहण प्रास कराने में विलम्ब हुआ है तथा उसके द्वारा धनराशि वापस किये जाने की प्रार्थना में बल है। आदेश न्‍यायहित में पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा is के अंतर्गत प्रतिपक्षी शिकायतकर्ता श्रीमती पूनम अग्रवाल को उसकी सम्पूर्ण जमा धनराशि रु 2924435/- M.C.L.R+% ब्याज प्रतिवर्ष की दर से जमा किये जाने की तिथि से भुगतान किये जाने की तिथि तक 45 दिन के अन्दर अदा करना सुनिश्चित करें।

प्रतिपक्षी प्रमोटर द्वारा अपलोड की तिथि से अन्दर 45 दिन आदेश का अनुपालन न किये जाने पर शिकायतकर्ता/आवंटी को यह अधिकार होगा कि Soo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन करा सके। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र०भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-68 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक 5.07.209 (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण पूनम अग्रवाल बनाम मै. प्रोव्यू कंस्ट्रक्शन लि. Page 7 अभिलेखों से यह भी स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अधिग्रहण wa कराने में विलम्ब हुआ है तथा उसके द्वारा धनराशि वापस किये जाने की प्रार्थना में बल है। आदेश raed में पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा i8 के अंतर्गत प्रतिपक्षी शिकायतकर्ता श्रीमती पूनम अग्रवाल को उसकी सम्पूर्ण जमा धनराशि रु 2924735/- M.C.L.R+% ब्याज प्रतिवर्ष की दर से जमा किये जाने की तिथि से भुगतान किये जाने की तिथि तक 45 दिन के अन्दर अदा करना सुनिश्चित करें। प्रतिपक्षी प्रमोटर द्वारा अपलोड की तिथि से अन्दर 45 दिन आदेश का अनुपात्रन a किये जाने पर शिकायतकर्ता/आवंटी को यह अधिकार होगा कि उ0प्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन करा सके। इस आदेश का उलल्रघंन उ0प्र०भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक 75.07.20I9 (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Waa अग्रवाल बनाम मै. प्रोव्यू कंस्ट्रक्शन लि. Page 7