Soyo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-02, शिकायत संख्या: 7204844293 संजीव श्रीवास्तव बनाम गायत्री होस्पिटेलिटी एंड रियलकॉन लि. यह शिकायत श्रीं संजीव श्रीवास्तव निवासी K-65, Nehru Nagar-3, Ghaziabad ने दिनांक- 23-07-2048 को उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतम बुद्ध नगर को प्रस्तुत शिकायत सं. 720(84293 संस्थित की गयी है जिसमें शिकायतकर्ता ने जमा धनराशि ब्याज सहित मय प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत शिकायत में जो तथ्य अंकित हैं उसके अनुसार उन्होंने प्रतिवादी cant संचालित परियोजना ‘GAYATRI AURA’ में 8 303 बुक किया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा कुल अंकन रु (670574/- की धन्तराशि का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता दवारा अपने प्रतिवादपत्र A अंकित किया गया कि उनके द्वारा प्रतिपक्षी की परियोजना में वर्ष अप्रैल 20 में फ्लैट &. s-507 No emi till possession scheme के तहत फ्लैट बुक किया गया था (जिसके उपरान्त दिनांक 03-06-2044 को प्रतिपक्षी द्वारा पुनः एक नया अनुबन्धपत्र हस्ताक्षरित कराया गया। प्रतिपक्षी द्वारा निर्गत हस्ताक्षरित अनुबन्धपत्र दिनांक 03-07-2044 अनुसार कब्जा दिनांक 03-05-20I8 तक फ्लैट का कब्जा प्राप्त कराया जाना था, किन्तु अभी तक कब्जा नहीं प्राप्त कराया गया है और न ही जमा धनराशि वापस की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित मय प्रतिकर दिलाये जाने की प्रार्थना की है। शिकायतकर्ता ने अपने अभिकथनों के समर्थन मेँ भुगतान की रसीदें, अनुबन्धपत्र, संलग्नक हैं। प्राधिकरण द्वारा नोटिस जारी की गयी तथा प्रतिपक्षी के विद्वान अधिवक्ता उपस्थित आए एवं प्रतिवादपत्र दाखिल किया गया।

प्रतिवादपत्र में प्रतिपक्षी ने अभिकथन किया कि शिकायतकर्ता cant अभिलिखित तथ्य naa हैं व तोड़-मरोड़ कर दर्शाये गये हैं। निर्माता द्वारा dex नोएडा स्थित ‘GAYATRI AURA’ परियोजना का निर्माण कराया जा रहा है। प्रतिपक्षी द्वारा यह भी अभी कथन किया गया कि उन्हें ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण cant प्लॉट के काफी बड़े भू-खण्ड पर भौतिक कब्जा कई वर्षों के उपरान्त दिया गया और इसी कारण प्रोजेक्ट पर निर्माण लम्बी अवधि तक प्रारम्भ नहीं हो सका। प्रोमोटर के द्वारा दिये गये प्रत्यावेदन में भी यह उल्लेख किया गया है कि आवंटित भू-खण्ड के कई खसरों पर किसानों का कब्जा था और फरवरी 204 से मई 2045 के बीच प्रोमोटर को पूरा भू-खण्ड उपलब्ध नहीं हो सका। प्रोमोटर को जब सम्पूर्ण भू-खण्ड प्राप्त हुआ तभी से निर्माण कार्य चल रहा है। कुछ अवधि में निर्माण कार्य रुकने के उपरान्त अब वित्तीय स्थिति में कुछ सुधार आने के उपरान्त निर्माण पुनः प्रारम्भ कर दिया गया। परियोजना के उक्त टावर का निर्माण कार्य पूर्ण कर नवम्बर 20:9 तक फ्लैट का कब्जा प्राप्त करा दिया जाएगा। प्रतिपक्षी द्वारा अपने कथनों के समर्थन में अलोटमेन्ट लेटर, अनुबन्धपत्र, भुगतान की रसीदें, आदि संत्रग्नक किये है। सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। उपरोक्त विश्लेषण से स्पष्ट है कि वादी अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित दिलायी जाए। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है किः-

Under the Act, obligation of promoter has been provided under Sect / (4), which reads as: The promoter shall- (a) be responsible for all obligations, responsibilities and functions under the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be. On the other hand, rights and duties of allottee have been clearly provided under the Act. Sub-section 4 of Section 79 Read as under;(4) The allottee shall be entitled to claim the refund of amount paid along with interest at such rate as may be prescribed and compensation in the manner as provided under this Act, from the promoter, if the promoter fails to comply or is unable to give possession of the apartment, plot or building, as the case may be, in accordance with the terms of agreement for sale or due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of his registration under the provisions of this Act or the rules or regulations made thereunder. 40४४०

Besides, Section 78 (7.7 provides that “if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the alfottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allotiee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

If we read these provisions conjointly, the language of these provisions suggest that if the promoter/developer fails to fulfill his obligations to handover the possession as per terms of the agreement, the allottee is entitled to claim refund. However, different Authorities set up under the Real Estate (Regulation & Development) Act,2076 across the country are taking a balanced /pragmatic view as far as refund to the allottees of project is concerned when the projects are at a much more advance stage of development. Authorities are considering the situation of allottees of a real estate project as well as status of the project i.e. stage of construction , timelines for completion, tentative possible ‘offer date of possession’ from the developer/promoter, possible consensus of the allotee in acceptance of possession within the possible new ‘offer date of possession’ etc. Section 32 of the RERA Act deals with functions of the Authority for promotion of Real Estate Sector. This Section reads as: The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate secior make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, ona) protection of interest of the allottees, promoter and real estate 99०7/(९,........ / (०. £ (:| es A O)rassssse HE) vicseenss (ee Ei (} ore ; () any other issue that the Authority may think necessaly for the promotion of the real estate sector."

On the other hand, Section 38 of the RERA Act, which deals with powers of the Authority expect the authority/RERA to act on the principle of natural justice. The Section reads as (7 The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made there under, (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other 80 DULL provisions of this Act and the rules made there under, the Authority shall have powers to regulate its own procedure” This provision confer power to the Authority to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents for contravention of any provisions of the Act and Rules made thereunder and it also provides that the Authority shall be guided by the principles of natural justice.

If we read these provisions together along with the scheme of the Act, the Authority is created not only to protect interest of the allottee of the real estate project but also to protect the interest of promoters in order to promote a healthy growth of the real estate sector Thus, from the provisions referred above and view taken by the different authorities, it is clear that complainant has right to withdraw from the project if promoter failed to deliver the flat/unit within the time specified in the agreement. However, different real estate regulatory Authorities are deciding matters and awarding refund on the basis of fact of each case considering stage of construction of the project and period and reasons of delay in handing over the possession to homebuyers.

Under the circumstances, when the promoter is showing the seriousness of completing the project and handing over the possession of flat by the end of November 209 after getting occupation certificate (०.0 from concerned Authority, it’s fully justifiable to give the promoter the last opportunity to complete the project. If the Authority starts allowing refund in every case of delay in possession, it will defy the very object and scheme of the Act. Moreover, there are a large percentage of homebuyers who are keenly interested in taking over the possession of their flat. Now the promoter is also making effortsand trying to make arrangements of funds required to complete this project. In the cases, where the project is in very advance stage of completion and promoter is making serious efforts to hand over possession of flats to homebuyers within a fixed/revised timeline, homebuyers should not withdraw from the project and claim refund of deposited amount. In any case, the promoter will be required to pay interest on delayed period till the date of possession. However, if the promoter fails to provide possession as committed in this case to UP RERA, then the promoter will liable to refund the entire money paid by the allotttee with prescribed rate of interest. इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय cant सिविल अपील WO 744/20:7 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है:- de (0५५५

" 40. The figures........ which have been made available presently, following the opening of the web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." इस स्टेज पर रियल एस्टेट सेक्टर की वर्तमान वित्तीय स्थिति को इष्टिगत रखते हुए धनराशि वापस किये जाने से उन आवंटियों के हित प्रतिकूलतः प्रभावित होने संभावित है, जो कि यूनिट का कब्जा लेना चाहते हैं। साथ ही विपक्षी की ओर से कहा गया है कि नवम्बर 209 तक कब्जा दे दिया जायेगा, यदि शशिकायतकर्ता को विलम्ब के लिए धनराशि/ब्याज के साथ कब्जा मिल जाता है तो इससे सभी आवंटियों के हित साध्य हो सकेंगें। आदेश sued में पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र आज्ञप्त किया जाता है। प्रतिपक्षी को निम्नलिखित रूप से आदेशित किया जाता है।

4. उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा (8 & अंतर्गत प्रतिपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह ‘GAYATRI AURA’ में 8-303, पर शिकायतकर्ता को नवम्बर 20i9 तक occupation certificate (0.0) प्राप्त कर वैधानिक अधिग्रहण/कब्जा प्राप्त कराना सुनिश्चित HL) साथ ही शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हुये हस्ताक्षरित Builder Buyers Agreement (BBA) के अनुसार विलम्बित अवधि/७७॥७४०५ period के सम्बंध में दिनांक 07.05.20i6 (Real Estate Regulation & Development, Act 20i6 के लागू होने की तिथि) से MCLR + 4% की दर से occupation certificate (0.0) wv करने की तिथि तक प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज/ penal interest अदा किया जाएगा। ब्याज /दण्ड की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएगी। यदि प्रतिपक्षी द्वारा नवम्बर 209 के अंत तक शिकायतकर्ता को फ्लैट का कब्जा नहीं प्रदान किया जाता है तो शिकायतकर्ता को यह स्वतंत्रता होगी कि वह अपनी जमा धनराशि मय ब्याज प्रतिपक्षी से प्राप्त करमे के लिए रेरा के समक्ष आवेदन प्रस्तुत कर सकता है। dé lala 444 2. प्रतिकर (compensation) दिलाये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लेखनीय है कि wfeyfel (compensation) नन्‍्यायनिर्णाय अधिकारी (adjudicating officer) के sate में है। अतः शिकायतकर्ता प्रतिपूर्ति प्राप्ति के लिए न्यायनिर्णायक अधिकारी (adjudicating officer) के समक्ष वाद प्रस्तुत कर सकता है। 3. प्रतिपक्षी प्रमोटर द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने पर शिकायतकर्ता/आवंटी को यह अधिकार होगा कि उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन करा सके।

विपक्षी प्रमोटर द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने पर शिकायतकर्ता/आवंटी को यह अधिकार होगा कि 3उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन करा सके। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक 29.05.209 40% ५०५ (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण