U.P. Real Estate Regulatory Authority Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Hearing Bench - Adjudicating Officer, Proceedings under Section-38/40 /63 read with Rule--24 2-Complaint WeM—720i83737 Vinita Agarwal and Rakesh Agarwal versus Ansal Hi-Tech Townships Limited Order-sheet Date: 28.40.2025 The complainant's case was presented through video conferencing. The file was presented. On call, junior counsel Shri Harsh Pandey appeared on behalf of the complainant. The respondent was absent. Heard and the file was perused. An adjournment application has been filed by the complainant, which is accepted. It was informed by the complainant that possession of the unit has not been given by the respondent till date, nor has the conveyance deed been executed and registered. In the complaint in question, following orders were passed by the Hon'ble Bench-02 after hearing as per rules on date 25.04.2049:- "In the interest of justice, the Bench arrives at the conclusion that the complainant's application is decreed. The respondent is ordered as follows:

4... Completing essential infrastructure and satisfaction of the complainant, obtaining occupation certificate (0.0) on Unit No. 0498, Sector No. 028 in 'Sushant Megapolis', possession / acquisition be provided by the end of February 2020. Simultaneously, as per the Builder Buyers Agreement (BBA) signed between the complainant and promoter, penal interest at the rate of MCLRH% shall be paid by the promoter from the date of providing possession in respect of the delayed period. This interest/penal amount shall be adjusted in the final amount due at the time of giving possession. If possession of the plot is not provided by the respondent to the complainant by the end of February 2020, the complainant shall have the liberty to submit an application before RERA for receiving their deposited amount along with interest from the respondent. =. 4 2... With respect to grant of compensation, it is noteworthy that compensation falls within the jurisdiction of the adjudicating officer. Hence the complainant may present a case before the adjudicating officer for obtaining compensation. Violation of this order shall be punishable under Section-63 and other relevant provisions of the U.P. Real Estate (Regulation and Development) Act, ooi6."

The order dated 25.04.20:9 was not complied with by the respondent, due to which an application was filed by the complainant under Section-38, 40, 63 for execution of the said order. In the aforesaid complaint, Hon'ble Bench-04 (formerly Bench--04A) passed the following order under Section-63 on date 23.06.2025:- "Therefore, in view of the above-stated facts and all circumstances, under powers vested in Rule-24, the file is referred on date 4-08-2025 for hearing before the Hon'ble Adjudicating Officer for proceedings of physical possession of the unit in question as per WRR-Ol of the order dated 25-04-2049 passed by the Bench under Section-3. Secretary, U.P. RERA to ensure taking action as per rules for issuing a recovery certificate for the amount of delayed period interest payable by the respondent prior to date 05-08-2025 as per paragraph-0 of the order dated 25-04-2049 in the matter, and make the file available to the Hon'ble Adjudicating Officer prior to the hearing date. If during proceedings of Rule-24, the Hon'ble Adjudicating Officer finds that timely compliance of the order under Section-34 dated 25-04-2079 is not being ensured by the respondent / promoter, then in such circumstance the Hon'ble Adjudicating Officer may refer the matter back to the Bench for proceedings under Section 63 of the RERA Act."

Thereafter, during proceedings under Section-38, 40, 63, on account of possession of the unit not being provided to the complainant, the file was referred to this Bench for proceedings under Rule-24 as per order dated 23.06.2025 passed by the Hon'ble Bench-04 (formerly Bench-04A). On date 05.08.2025, the file was not available before this Bench because the file was summoned by the learned Secretary, RERA for issuing a recovery certificate. The file is presented today for the first time before this Bench for proceedings under Rule-24. The respondent is directed to ensure sending offer of possession letter along with valid O.C. / C.C. along with demand of outstanding dues (if any) to the complainant within 4 months in compliance with the order of the Hon'ble RERA Bench, and ensure uploading the same on the RERA portal as well. Upon payment of outstanding dues by the complainant, the respondent shall provide possession of the unit to the complainant and ensure uploading a copy of the possession letter on the RERA portal. If the complainant has any objection, they may file their objection along with a calculation sheet. The file be presented on date 07.04.2026 for further hearing. R.P. Singh (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38/40 /63 सपठित नियम--24 2-शिकायत WeM—720i83737 विनीता अग्रवाल एवं राकेश अग्रवाल बनाम अंसल हाई-टेक टाउनशिप्स लिमिटेड आदेश-पत्र दिनांक: 28.40.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पत्रावली पेश हुई। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से जूनियर अधिवक्ता श्री हर्ष पाण्डेय उपस्थित हुए। विपक्षी अनुपस्थित | सुना गया .एवं पत्रावली का अवलोकन किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा WTA प्रार्थना-पत्र दाखिल किया गया है, जो स्वीकार किया जाता है। शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और न ही हस्तान्तरण विलेख निष्पादित एवं पंजीकृत कराया गया है। प्रश्नगत शिकायत में माननीय पीठ-02 द्वारा नियमानुसार सुनवाई के उपरान्त दिनांक 25.04.2049 को निम्नवत आदेश पारित किये गये हैं:- न्यायहित में पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र आज्ञप्त किया जाता है। प्रतिपक्षी को निम्नलिखित रूप से आदेशित किया जाता है।

4... शिकायतकर्ता की संतुष्टि व आवश्यक अवसंरचनाओं को पूर्ण कर 'Sushant Megapolis’ में सैक्टर संख्या 028, यूनिट संख्या 0498 पर occupation certificate (0.0 प्राप्त कर कब्जा /अधिग्रहण फरवरी 2020 के अंत तक प्राप्त करा दिया जाए। साथ ही शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हुये हस्ताक्षरित Builder Buyers Agreement (BBA) के अनुसार विलम्बित अवधि / delayed period के सम्बंध में कब्जा प्राप्त कराये जाने की तिथि से MCLRH% की दर से प्रमोटर द्वारा दण्ड AT / penal interest अदा किया जाएगा। ब्याज दण्ड की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएगी। यदि प्रतिपक्षी द्वारा फरवरी 2020 के अंत तक शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा नहीं प्रदान किया जाता है तो शिकायतकर्ता को यह स्वतंत्रता होगी कि वह अपनी जमा धनराशि गय ब्याज प्रतिपक्षी से प्राप्त करने के लिए रेरा के समक्ष आवेदन प्रस्तुत कर सकता है। =. 4 2... प्रतिकर (compensation) दिलाये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लेखनीय है कि प्रतिपूर्ति (compensation) न्यायनिर्णाय अधिकारी (adjudicating officer) के क्षेत्राधिकार में है। अतः शिकायततकर्ता प्रतिपूर्ति प्राप्ति के लिए न्यायनिर्णायक अधिकारी (adjudicating officer) के समक्ष वाद प्रस्तुत कर सकता है। इस आदेश का Versa उठप्र० भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, ooi6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 25.04.20:9 का अनुपालन नहीं किया' गया, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत उक्त आदेश के क्रियान्वयन हेतु प्रार्थना-पत्र दाखिल किया गया। उपरोक्त शिकायत में मा. पीठ-04 (पूर्व में पीठ--04ए) द्वारा दिनांक 23.06.2025 को धारा-63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है किः- अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25-04-2049 के WRR-Ol के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. च्यायनिर्गायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 4-08-2025 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 25-04-2049 के प्रस्तर-0 के अनुसार दिनांक 05-08-2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मां. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 25-04—2079 का समयवद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. sara अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा 63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं।

तदोपरान्त अन्तर्गत धारा-38,40,/63 के कार्यवाही के दौरान शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न कराये जाने के कारण मा. पीठ-04 (पूर्व में पीठ-04ए) द्वारा पारित आदेश दिनांक 23.06.2025 के अनुसार पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को संदर्भित की गई। दिनांक 05.08.2025 को पत्रावली इस पीठ: के समक्ष उपलब्ध नहीं थी, क्योंकि पत्रावली वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु श्रीमान सचिव, रेरा द्वारा तलब की गई थी। पत्रावली आज प्रथम बार नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ के समक्ष पेश हुई है। विपक्षी को: निर्देशित किया जाता है कि वह माननीय रेरा पीठ के आदेश के अनुपालन में कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओ.सी.//सी.सी. सहित बकाया देयों की मांग सहित यदि कोई हो तो) शिकायतकर्ता को 4 माह के अन्दर प्रेषित करना सुनिश्चित करें तथा रेरा पोर्टल पर भी अपलोड करना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता द्वारा बकाया देयों के अदा करने पर- विपक्षी शिकायतकरर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराते हुए कब्जा-पत्र की प्रति रेरा पोर्टल पर अपलोड करना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता को यदि कोई आपत्ति हो, तो वह अपनी आपत्ति गणना शीट सहित दाखिल कर सकता है। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु दिनांक 07.04.2026 को पेश हो। आए यो सिंह (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण