उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-38/40,/63 के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : 6204842500 रवि प्रकाश श्रीवास्तवा व सोनल श्रीवास्तवा बनाम एपेक्स ड्रीम होम्स प्रा. लि.

प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा wr अधिनियम की ast के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 30.04.2049 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गयेः- प्रतिवादी / प्रमोटर को आदेशित किया जाता है कि Occupation Certificate प्राप्त करके वादी को मई 2049 तक कब्जा (Physical Possession) उपलब्ध करायें। साथ ही शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हुए semen Builder Buyer Agreement (BBA) के अनुसार विलम्बित अवधि delayed period) के सम्बन्ध में दिनांक 30.04.20I6 तक BBA में उल्लिखित दंड, penalty के अनुसार तथा दिनांक 04.05.206 ( Real Estate Regulation And Development Act, 206 के लागू होने की तिथि) से MCLR+I% की दर से प्रमोटर द्वारा दंड ब्याज/ penal interest अदा किया जाएगा। ब्याज /दण्ड की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएगी। यदि प्रमोटर वादी को मई 2049 में कब्जा देने में असफल रहा तो वादी रिफण्ड प्राप्त करने के लिए स्वतंत्र होगा, जिसके लिए वादी रेरा के समक्ष पुनः आवेदन कर सकता है| इस आदेश का उल्लघंन उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। विपक्षी ने पीठ द्वारा रेश अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 30.04.2049 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 28.02.2020 को दिया, जिस पर न णन्‍न्‍इ ॒

sq उप-सचिव द्वारा दिनांक 6.03.2020 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 08.06.2020 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन SAT WGI "करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन AAT HTT नहीं की गयी। तत्पश्चात्‌ उप-सचिव द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 46.07.2020 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 20.08.2020 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या स्पष्टीकरण के साथ प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्था प्रस्तुत नहीं की गयी। धारा-38/ 40,//63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 04.09.2020 को सुनवाई करते हुए निम्न आदेश पारित किया गया :- ह “शिकायतकर्ता को निर्देशित किया जाता है कि वह अपनी देयता का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करें। विपक्षी अनुबन्धित अवधि के पश्चात्‌ से दिनांक 44.06.2048 तक शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करे और उनकी यूनिट की रजिस्ट्री करायें। प्रश्नगत प्रकरण में धारा-63 के अन्तर्गत कोई कार्यवाही किया जाना उचित प्रतीत नहीं होता है।”

तद्परान्त शिकायतकर्ता द्वारा पीठ द्वारा धारा 63 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 04.09.2020 के विरूद्ध अपील संख्या 849/ 2020 माननीय अपीलीय अधिकरण के समक्ष योजित की गयी। माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा दिनांक 07.05.2024 को अपील संख्या 89/2020 4 यह स्पष्ट किया गया है कि Executing Court द्वारा मूल आदेश से परे जाकर आदेश पारित किया गया है जिस कारण पीठ द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 04.09.2020 SHIRT है तथा माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा उक्त आदेश को PRET करते हुए पुनः धारा-63 में सुनवाई करते हुए गुण-दोष के आधार पर आदेश पारित किये जाने के लिए निर्देशित किया गया है। माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा अपील संख्या 879 /2020 में पारित आदेश दिनांकित 07.05.2024 के क्रम में प्रकरण पुनः सुनवाई हेतु पीठ के समक्ष सूचीबद्ध किया —_——s गया। पीठ द्वारा धारा 38/40/63 के अन्तर्गत दिनांक 29.08.2024, 44.0.2024 व 05.42. 2024 को सुनवाई की गयी।

विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या दाखिल की गयी है जिसमें यह उल्लिखित किया गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 40.03.2047 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया जा चुका है जिसके क्रम में उनके द्वारा अनुस्मरण पत्र भी शिकायतकर्ता को भेजा गया है जिसकी प्रति संलग्नक है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा दिये जाने में विलम्ब के कारण वर्तमान शिकायत योजित की गयी थी जिसके क्रम में Rr प्राधिकरण द्वारा दिनांक 30.04.2049 को शिकायतकर्ता को मई 2049 तक यूनिट का भौतिक कब्जा व दिनांक 44.06.2048 तक विलम्बित अवधि का ब्याज उपलब्ध कराये जाने के निर्देश दिये गये है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आदेश दिनांकित 30.04.2049 के क्रम में विलम्बित अवधि की ब्याज की गणना कर गणना शीट व पत्र प्रेषित किये गये। पीठ द्वारा पारित आदेश के क्रम में वसूली प्रमाण पत्र दिनांक 05.44. 2022 को जारी हो चुका है जिसमें विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना दिनांक 04.04. 20:7 से दिनांक 44.06.2048 तक की गयी है। आदेश दिनांक 04.09.2020 निरस्त होने के कारण उक्त आदेश के क्रम में जारी वसूली प्रमाण पत्र भी निरस्त हो गया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि वह पीठ द्वारा धारा 34 के अन्तर्गत पारित आदेश का अनुपालन करने को तैयार है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि व स्टाम्प शुल्क का भुगतान करते हुए यूनिट का कब्जा लिये जाने के लिए निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा लिखित कथन दाखिल करते हुए आदेश दिनांकित 30.07.209 के अनुसार यूनिट का भौतिक कब्जा ओ.सी प्राप्त किये जाने के उपरांत तथा विलम्बित अवधि का ब्याज दिनांक 04.05.2046 से यूनिट का वास्तविक कब्जा प्राप्त किये जाने की तिथि तक उपलब्ध कराये जाने का अनुरोध किया गया है। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट होता हो कि विपक्षी द्वारा पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांकित 30.04.2049 का निर्धारित अवधि मई 2049 तक आदेश का अनुपालन कर दिया हो, जिस कारण पीठ या 3 द्वारा दिनांकित 30.04.2049 को पारित मूल आदेश के क्रम में माननीय अपीलीय अधिकरण न्यायालय द्वारा दिनांक 07.05.2024 को पारित आदेश के अनुसार आदेश पारित किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। ऐसी स्थिति में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(9) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- '"38. (0) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power af monopaly situatian heing abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." —_——— जक - 28 4 रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनालटी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to

five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 zuma (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और erated से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 S अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। _ 5 उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 30.07.20:9 का अनुपालन नहीं किया है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली रेरा नियमावली 206 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश दिनांक 30.04.2049 के अनुसार यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी, उ.प्र-रेरा के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 47.03.2025 के लिए संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्ररेरा, पीठ द्वारा दिनांक 30.04.209 को धारा-3, के अन्तर्गत पारित आदेश के अनुसार जमा धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र” जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि 47.03.2025 से पूर्व न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें |

यदि न्याय निर्णायक अधिकारी नियम 24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते है कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांकित 30.04.2049 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है तो ऐसी दशा में न्याय निर्णायक अधिकारी प्रकरण में रेशा अधिनियम की धारा 63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पत्रावली पीठ को वापस संदर्भित कर सकते है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। nee, तब — प_ = 57 - ०) २०२ (डा0 दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर