॥ उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष शिकायत संख्या-620482444 एम.एल. गुप्ता बनाम उप्पल चढढा हाई-टेक डेवलपर्स प्राएलि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध पी.डी. सी.(पेरिफेरल डवलपमेन्ट चार्जेज) एवं ई.ई.सी (TREC इलैक्ट्रिफिकेशन चार्जेज) आदि के मद में लिये जा रहे अतिरिक्त मांगो को हटाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना UCHDPL Sec-4, Plots ¥ प्लॉट नं०-829 बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 7,58,420 /— रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विकास कार्य पूर्ण नहीं है, लेकिन ऑफर ऑफ पोजेशन की सूचना पत्र दिनांक 20.04. 2048 को जारी की जा चुकी है। अतिरिक्‍त चार्ज के रूप में प्लॉट की कुल कीमत की 70 प्रतिशत धनराशि कब्जे हेतु जारी किये गये पत्र में Ahh गयी है, जिसकी अपत्ति दिनांक t0.0520i8 को की गयी। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध पी.डी.सी,ई.ई.सी. आदि के मद में लिये जा रहे अतिरिक्त aint को हटाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में कब्जे हेतु सूचना पत्र दिनांक 20.04.2048, मांग नोटिस, प्रोविजनल अलॉटमेन्ट, हस्तानांतरण आवेदन, मांगो का खाता विवरण, अन्य चार्जेज का विवरण, कनवेन्स डीड के खर्चे हेतु विवरण, प्लॉट अलॉटी अरेंजमेन्ट दिनांक 23.2.2020, re प्लॉन, जमा धनराशि की रसीदें, मांग हेतु अनुस्मारक, ई-मेल दिनांक 24.06.2048, a 2

प्लॉट के फोटो, सेक्टर-4 की परियोजना का विवरण, आवंटी का खाता विवरण आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि विभिन्‍न चार्जेज का खर्च समय-समय पर कराये जा रहे कार्यों को लेकर व्यय मांग, नोट में प्रमाणित किये गये हैं। टाऊनशिप को स्मार्ट सिटी के रूप में विकास कर उचित सेवायें दिये जाने हेतु var व्यय किये जा रहें है। क्लब के सदस्यता शुल्क के सम्बन्ध में कहा गया है कि वह “स्मार्ट सिटी” स्तर पर बनाया जा रहा है, जो कि सेक्टर-6 में स्थित है। स्मार्ट सिटी परियोजना के हर सेक्टर में क्लब बनाये जाना सम्भव नहीं है। क्लब सदस्यता स्मार्ट सिटी का अंश है, जिसको लेकर ऑफर किया जा रहा है और इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ता को सूचित किया गया था। अंदरूनी विकास कार्य हेतु धनराशि पर दी गयी सहमति प्लॉट की सुविधायें जैसे कि रोड, पार्क, वाटर लाईन, सीवर लाईन, इलैक्ट्रीकल लाईन, इलैक्ट्रीकल सब-स्टेशन और मूल भूत सुविधायें के विकास करने हेतु vat कीमत में सम्मिलित है। बिजली, पानी, सीवर, वाटर कनेक्शन, जो मेन लाइन से प्लॉट तक लाये जाने वाली सुविधायें मूल प्लॉट की कीमत में सम्मिलित नहीं था और आवंटी द्वारा विकासकर्ता को मांगों के अनुसार उपलब्ध करायी जा रही सुविधाओं की धनराशि देय होगी। अनुबन्ध के प्रस्तर 47 में अतिरिक्त चार्जेज हेतु हाई-टेक एम.ओ.यू के अनुसार नियम एवं शर्तों का उल्लेख है जिसमें कि विकासकर्ता हाई-टेक टाऊनशिप का विकास कर विकसित भूमि को आवंटियों को सौंपेंगा और यदि भविष्य में हाई--टेक टाऊनशिप पॉलिसी के अनुसार चार्जेज अधिरोपित किए जाते हैं, तो अनुपातिक दर पर आवंटियों द्वारा वहन किया जायेगा, जो भी सरकार द्वारा निर्धारित की जायेगी |

विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में विद्युत विभाग के कार्यालय ज्ञाप, परियोजना के नक्शे का मानचित्र, सीवेज के कार्यों में होने वाले व्यय का मूल्यांकन, इलैक्ट्रीकल मूल्यांकन, मीटर चार्जेज आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा oe शीट के सम्बन्ध में जवाब प्रस्तुत करते हुए कहा गया कि गाजियाबाद विकास प्राधिकरण द्वारा पत्र संख्या-47 / सी.ए.टी.पी / 49 दिनांक 05.04.2049 द्वारा ई.डी.सी. चार्ज 3208 /-रूपये प्रतिवर्ग मीटर, आई.डी.सी चार्ज 2643,/-रूपये प्रति वर्ग मीटर निर्धारित की गयी है। यह दर सभी विकसित प्रापर्टीज़ पर निर्धारित की गयी CQ b है। विपक्षी द्वारा भी इन्फास्ट्रचरल / औद्योगिक विकास हेतु एम.ओ.यू दिनांक 30. 40.20i3 के आधार पर हो रहे सामान्य व्यय के अनुसार उक्त चार्जेज ले सकते हैं। विपक्षी द्वारा यह भी स्वीकार किया गया है कि प्लॉट हेतु विकास कार्यों में निर्धारित की गयी मूल्य में कोई अतिरिक्त चार्ज नहीं लिये गये है और अंदरूनी विकास कार्य की परिभाषा, शिकायतकर्ता का जहाँ प्लॉट है उसी पॉकेट तक सीमित है। उसी प्रकार 440 / 220 के.वी.ए एचटी लाईन और सब-स्टेशन बाहय विकास कार्य के हिस्से हैं। Tea विकास कार्य के जो भी चार्ज लिये जा रहे हैं वे 48 मीटर चौड़ी सड़क पर है न कि अन्दर के रोड़ पर है।

दिनांक 28.06.2049 को विपक्षी को यह निर्देशित किया गया कि वे उ0प्र0 टाऊनशिप पॉलिसी एवं सुसंगत निर्देशों के अन्तर्गत बायर से किये गये ages की शर्तों के अधीन यह स्पष्ट करें कि मूल रूप से 350,/- रूपये प्रति गज में वाहय विकास के कौन-कौन से मद थे तथा क्‍या ब्रेकअप था व उन्हीं मदों में वर्तमान प्रति वर्ग गज़ क्‍या ब्रेकअप है व यदि कोई बढ़ोत्तरी हुई है, तो उसका क्या कारण व आधार है। इस कम में विपक्षी की ओर से विस्तृत उत्तर, विभिन्‍न ake शीटस्‌, अन्य संस्थाओं द्वारा लिये जा रहे चार्जेज, विभिन्‍न पॉलिस व अधिनियमों में “इन्टरनल” व “एक्सटरनल व पेरिफेरल” विकास की परिभाषा आदि संलग्नक के रूप में प्रस्तुत किया गया। इसके wR 3.3 यह दावा किया गया है कि:- The definition of internal development is restricted to the pocket in which the complainants plot is located. It can't be interpreted that the road connectivity from the NH- 24 to the plot in question is part of the internal development. Similarly a 440/220 KVA HT line and Sub-station would be part of the internal development. The external/peripheral development being charged by the respondent is on roads on or more than 8m in width and not on any internal roads. The layout is annexed at Annexure- 6.(Emphasis added) इसका प्रत्युत्तर शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 6.09.2079 को दिया गया तथा विपक्षी के दावों का खण्डन करते हुए कनेक्शन चार्जेज को अत्यधिक बताया गया है। De 203 चार्ज के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता व विपक्षी द्वारा निम्नवत्‌ उत्तर दिया गया हैं:- 2.0 OTHER PARA WISE RESPONSES

2. “Additional charges details has been submitted by the respondent and all the calculation / expenses has been given without any certification by any external agency” 2..| THE CHARGES ARE AS PER THE EXPENSES INCURRED DURING EXECUTION OF WORKS FROM TIME TO TIME BY THE DEVELOPER AND ARE CERTIFIED IN THE DEMAND NOTE A RATE COMPARISON WITH DSR HAS BEEN SUBMITTED AS PER ANNEXURE - 0 इस दर पर शिकायतकर्ता द्वारा अपत्ति करते हुए कहा गया कि oat धनराशि सरकार एवं प्राधिकरण द्वारा निर्धारित दर से नहीं ली जा रही है और निर्धारित दर से अत्यधिक है। इसी प्रकार बिजली कनेक्शन के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता व विपक्षी के निम्नवत्‌ Rr 2.2 “Each of the expenses should be as per the prescribed rate of by Governmental Authorities like PWD, CPWD, and PVVNL etc.” 2.2.7 THE TOWNSHIP IS IGBC PRE-CERTIFIED PLATINUM RATED AND BEING DEVELOPED AS A SMART CITY WITH ENHANCED SERVICES. ALL COSTS COST COMPARATIVES WITH DSR ETC. AVAILABLE DETAILS ARE ANNEXED. उपरोक्त कथन पर शिकायतकर्ता द्वारा अपत्ति करते हुए कहा गया कि पी.वी.वी. एन.एल के पत्र संख्या-4473 दिनांक 29.08.2047 के अनुसार 5 के.वी कनेक्शन दर, 5457 /- रूपये के साथ ie प्रतिशत जी.एस.टी सहित निर्धारित की गयी है, परन्तु विपक्षी द्वारा अतिरिक्त धनराशि ली जा रही है। उ0प्र0 राज्य बिजली विनियमन आयोग द्वारा आवंटी अब स्वयं पी.वी.वी.एन.एल की सुविधा ली जा सकती है और विपक्षी से यह कनेक्शन लेने के लिए वह बाध्य नहीं है। क्लब मेम्बरशिप के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता व विपक्षी द्वारा निम्नवत्‌ उल्लेख किया गया है:- रु

2.3 “Further the respondent came to know that there is no social club in Sector-4 so the complainants are unwilling to take the social club membership as this is not nearby and having no use for the complainants” 2.3.7 THE MEMBERSHIP BEING OFFERED IS FOR THE CITY LEVEL CLUB (APPROX 2.5 ACRE AREA) IN THE ADJOINING SECTOR NO 6 WHICH IS AT WALKING DISTANCE CONSIDERING A TRAVEL TIME OF 70-75 MIN BY WALKING (४ TO 7.2 KM). AS SUCH THE CITY LEVEL CLUB CAN’T BE PROVIDED IN EACH AND EVERY SECTOR. THE CLUBMEMBERSHIP IS AN INTEGRAL PART OF THE OFFERING AND COMPLAINANT WAS INFORMED ABOUT THE SAME. उपरोक्त के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा यह बताया गया कि aera सिटी लेवल के स्तर पर है, जिसके लिए मेम्बशशिप ऑफर किया जा रहा है, जो कि समीप के सेक्टर--6 में है। क्लब हर सेक्टर में उपलब्ध कराया जाना सम्भव नहीं है। क्लब मेम्बरशिप ऑफर का एक हिस्सा है, जिसके लिए शिकायतकर्ता को अवगत कराया जा चुका है। अन्दरूनी विकास कार्य के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा निम्नवत्‌ उल्लेख किया गया है:- 3.0 INTERNAL DEVELOPMENT AS PER THE AGREEMENT TO SALE 3.] That the above agreed price of the residential ‘PLOT’ covers development of internal services such as laying roads, development of parks and landscapes, laying of water lines, Laying of sewer lines, laying of electrical UT/LT lines, laying of storm water drain lines and erection of electrical sub-station and to develop necessary civic services essential for a convenient living.

उपरोक्त पर शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि wat Hat में मांगी जा रही धनराशि प्लॉट की कीमत में सम्मिलित थी | विपक्षी द्वारा अन्दरूनी विकास कार्य के सम्बन्ध में प्रस्तर 4.4 डी को संयुक्त रूप से पढ़े जाने का निम्नवत्‌ उल्लेख लिया गया है कि:- 3.7.7 AND IS TO BE READ IN CONJUNCTION WITH THE CLAUSE 7.7 (D) OF THE AGREEMENT. 3.2 That the cost of electric, sewer, and water connection is not included in the aforesaid price of the PLOT and shall be payable by the ALLOTTEE(s) in addition to the price of “PLOT”. Further Allottee(s) shall pay on demand to the developer the amount to be determined at the time of providing electric, sewer, and water connection and any other connection of the service which the DEVELOPER may provide from the main lane along the road serving the “PLOT”. इस पर शिकायतकर्ता द्वारा अपत्ति करते हुए कहा गया है कि उक्त सुविधाओं के लिए कोई अतिरिक्त धनराशि विपक्षी द्वारा किसी प्राधिकरण या संस्थान को नहीं दी गयी है और उसका कोई साक्ष्य भी नहीं है। वैसे भी यह कीमत प्लॉट की कीमत में सम्मिलित eft | उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये:- 4. “प्लॉट wid Ware” दिनांक 23.220I0 के अनुसार किस-किस मद में धनराशि बिल्डर द्वारा मांगी जा सकती है ? 2... परिभाषा के अनुसार क्या “इन्टरनल डवलपमेन्ट” शिकायतकर्ता के प्लॉट के पॉकेट तक सीमित होगा अथवा क्‍या “एक्सटरनल व पेरिफरल डवलपमेन्ट” सिटी लेवल पर ही परिभाषित होगी ?

3. fag Wert व 2 के निस्तारण के कम में पेरिफेरल/ आई.डी.सी चार्जेज की दर अनुबन्धानुरूप रूपये 486 प्रतिवर्ग मीटर के स्थान पर अनुबन्धानुसार क्‍या होनी चाहिए ? 4 क्या विपक्षी द्वारा विभिन्‍न मदों में मांग की गयी चार्जेज उचित है ? 5... क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 6. क्या अनुबन्ध में आरबीट्रैशन क्लॉज होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को है ? as 7 क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? निस्तारण बिन्दु dear 4... किये गये “प्लॉट एलॉटी eure” दिनांक 23.42.200 के अनुसार किस-किस मद में धनराशि बिल्डर द्वारा मांगी जा सकती है ? प्रकरण में उठायें गये बिन्दुओं का परीक्षण करने के कम में प्लॉट एलॉटीज sare में विभिन्‍न मदों में धनराशि लिए जाने के प्राविधानों, UREA व इन्टरनल STATS चार्जेज के सम्बन्ध में दोनों पक्षों की स्थिति व “इन्टरप्रटेशन”, चार्जेज का ब्रेकअप आदि के सम्बन्ध में दोनों पक्षों के दावे एवं न्‍्यायोचित धनराशि अथवा सिद्धान्त की विवेचना अपेक्षित है। प्लॉट आवंटी अरेन्‍्जमेन्ट दिनांक 23.:220I0 के अनुसार विभिन्‍न प्रस्तरों में परियोजना एवं उसके नियम एवं शर्तों का उल्लेख किया गया, जो कि निम्नवत है:

(d)The Developer is developing Hi-Tech Townshiip located on NH-24 near the town Ghaziabad in Uttar Pradesh. by the name of "WAVE CITY". comprising of various, 'PLOT's of different sizes, Row Houses/Flats, Bungalows, High-rise Apartments. schools/Eductional Institutions, Hospitals/Health Centres, Corporate _ Pards, Commercial and Retail Centres, Hotels/Clubs and Leisure Areas etc. apart from all such areas that would be required for the development of a modern township on the Scheduled Property (" Said Project") in accordance with sanctioned plans and approvals and as envisaged for a Hi-Tech Township Scheme of the Government. उपरोक्त अनुबन्ध के प्रस्तर के अनुसार विकासकर्ता एक हाई-टेक टाऊनशिप WAVE CITY" नामक परियोजना का विकास कर रहा है, जो कि गाजियाबाद में स्थित और इसमें विभिन्‍न क्षेत्रफल के प्लॉट, भवन / फ्लैट, बंगला, AACA, स्कूल, शिक्षण संस्थायें, अस्पताल / स्वाथ्य केन्द्र, कार्पोंट पार्क, व्यावसयिक एवं Bear dea, होटल आदि विभिन्‍न क्षेत्रों में विकास कर एक उच्च टाऊनशिप स्वीकृत प्लॉन एवं संस्तुति के आधार पर बनायी जायेगी | उपरोक्तानुसार हाई-टेक टाऊनशिप के अधीन विकासकर्ता को विभिन्‍न क्षेत्रफल एवं विशेषताओं वाले प्लॉट का निर्माण उनके नियम एवं शर्तों के साथ आवंटन हेतु अनुमति दी गयी है। विकासकर्ता को यह भी अधिकार दिया गया है कि वाहय विकास की सारी सुविधाओं को सरकार की नीतियों एवं नियमों के

(h) In the terms of Hi-Tech Township Policy, the DEVELOPER has been permitted to different specifications and sizes developed/constructed by the DEVELOPER to its Allottees on its own terms and conditions. The DEVELOPER is also authorized to carry out and complete the Peripheral / Infrastructural development of various services on its own as per the standard specifications conforming to the government policies and the relevant IS/BIS codes guidelines and practices. अनुसार उपलब्ध एवं पूर्ण करायें। इसी कम में उक्त अनुबन्ध के अनुसार यह भी व्यवस्था है कि परियोजना के विकास एवं सामान्य सुविधायें जो कि प्रस्तावित है और आवंटी द्वारा आवेदन किये गये प्लॉट को परियोजना की स्कीम को देखकर एवं सोच--समझकर लिया गया है और यह बाद में विकासकर्ता द्वारा सक्षम प्राधिकरण के निर्देशानुसार (i) The ALLOTTEE(S) has seen and accepted the scheme of development of the Project and general specifications, which are tentative and the ALLOTTEE(s) has applied for allotment of a PLOT and submitted an application (‘Application’) with full knowledge about the Development Scheme, layout plans, proposed specifications, and other terms and conditions. However, the same may be changed, alttered, modified, revised, added, deleted, substituted or recast as the DEVELOPER may consider necassary or as directed by the competent authority and /or Architect at any time even after the Plot layout plans for the Project are sanctioned. परिवर्तित, संशोधित, अतिरिक्त एवं पुर्नस्थापित किया जा सकता है। i.

CONSIDERATION FOR SALE OF 'PLOT' AND RIGHTS THERETO By . SALE PRICE (a) That the ALLOTTEE(S) has applied for the 'PLOT' and the DEVELOPER has with the consent of the ALLOTTEE(S) allotted the 'PLOT' No 829 in Sector 4 admeasuring 200 sq. meters (approx 239.2 sq. yards) @ approx. Rs 9239. per sq. meter (Rs 7725 per sq. yard) (PLOT') in the layout plan of the "WAVE CITY", situated along NH-24, in and around Villages Sadiqpur/Khazipur, Naiphal, Bayane, Mehrauli, Duriya and Shahpur Bamhaita, Tehsil and Disrict Gaziabad, Uttar Pradesh. (b) The agreed price for the ‘PLOT’ is Rs. 847820/- (Eighteen Lakh forty-Seven Thousand Eight Hundred Twenty Only Rupees only) (for short "Consideration") payable by the ALLOTTEE(S) in the mode and manner detailed in ANNEXURE-I. (c) ALLOTTEE(S) shall strictly follow the payment plan and pay the requisite amount by way of upfront or other payment plan opted by him/her/them. ALLOTTEE(S) for such purpose should be guided by written notices of change of earlier mandate issued by DEVELOPER from time to time. DEVELOPER will record the details of all payments received by it from ALLOTTEE(S) in its records/system as well as in DEVELOPER's copy of this Arrangement. ALLOTTEE(s) is required to keep DEVELOPER'S acknowledgement receipts in safe custody for future references.

(d) That the cost of electric, sewer and water connection is not included in the aforesaid price of the 'PLOT' and shall be payable by the ALLOTTEE(s) in addition to price of ‘PLOT’. Further, the ALLOTTEE(S) shall pay on demand to the DEVELOPER the amount to be determined at the time of providing electric, sewer and water connection and any other connection of a service which the DEVELOPER may provide from the main lane along the serving the 'PLOT". (Emphasis added) x 0 उपरोक्‍तानुसार प्लॉट की विकय धनराशि पर दी गयी सहमति और अधिकारों के बारे में बताया गया जो कि यह है कि आवंटी को सेक्टर-4 में प्लॉट संख्या-829 आवंटित की गयी, जिसका कुल क्षेत्रफल 200 वर्ग मीटर है और उक्त प्लॉट की धनराशि 9,239.4/- रूपये प्रति वर्ग मीटर की दर से निर्धारित की गयी, जिसके अनुसार प्लॉट की कुल सहमत कीमत 48,47,820//- रूपये थी और उक्त के प्रस्तर-(0) में यह उल्लेख किया गया है कि प्लॉट की कीमत में बिजली, सीवर और पानी आदि कनेक्शन की धनराशि सम्मिलित नहीं है और यह विकासकर्ता की मांग पर कनेक्शन देते समय निर्धारित धनराशि देय होगी। ,2 PREFERENTIAL LOCATION The ALLOTTEE(S) agrees to pay the preferential location charges @ Rs 225/- per sq. yard (approx Rs 269,]/- per sq. meter) as applicable for preferential 'PLOT'; which is included in the aforementioned sale price (Clause |.(b)).

उक्तानुसार प्रेफर्ड स्थल के लिए 2604/— रूपये प्रति मीटर की दर निर्धारित की गयी है, जो कि उक्त प्लॉट की कीमत 48,47,820//- रूपये में सम्मिलित है। इससे यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा tors लोकेशन के सम्बन्ध में कोई अतिरिक्त धनराशि देय नहीं होगी। इस विषय में विवाद नहीं है। .3 INTERNAL DEVELOPMENT That the above price of the residential 'PLOT' covers development of internal services such as laying of roads, development of parks and landscapes, laying of water lines, laying of sewer lines, laying of electrical HT/LT lines, laying of storm water drain lines and erection of electrical sub-station and to develop necessary civic services essential for a convenient living.(Emphasis added) ur से यह we है कि अंदरूनी विकास कार्य (INTERNAL DEVELOPMENT) के सम्बन्ध wat प्लॉट की धनराशि (48,47,820/—w7a) में विकास की अंदरूनी सुविधायें जैसे कि रोड का निर्माण करना, पार्कों के विकास, पानी को संचलित करने हेतु लाईन बिछाया जाना, सीवर लाईन, बिजली के एच.टी /एल.टी ASH, वाटर ड्रेन aly 44 लाईन और बिजली सब-स्टेशन एवं मूल भूत सुविधायें जो कि सुविधाजनक जीवन यापन करने के लिए आवश्यक विकास कार्य कराये जाने हेतु सुविधायें उक्त धनराशि में समाविष्ट एवं सम्मिलित है। इस विषय में परिभाषा सम्बन्धी विवाद है, जिसे बिन्दु संख्या-2 में विचरित किया गया है। .4 PREMIUM CHARGES

The ALLOTTEE(S) recognizes that as per prevalling practice, the developed plots allotted by the Government agencies are generally on lease hold basis and in cases where the land is acquired by the Government under the Hi-Tech Township Policy, the same is transferred to the DEVELOPER Company on lease hold basis only, with result that the buyers of PLOT’ get lease hold rights in the land and if they choose to get the land converted to freehold, conversion charges are paid by them to the Government. However, for the benefit of the ALLOTTEE(S) and in order to transfer the free hold rights in the PLOT’ of land in favour of the ALLOTTEE(S), the DEVELOPER has procured the land directly from the farmers at market price after paying the requisite stamp duty registration fees and other charges. In this view of the matter, the DEVELOPER would be charging Premium charges of 2% of the Sale Price from the ALLOTTEE(S). The ALLOTTEE(S) agrees to pay the Premium charges as and when demanded by the Developer. The possession of 'PLOT' will be handed over only when the Consideration in full, other charges and Premium charges are paid by the ALLOTTEE(s).

उपरोक्तानुसार फी ees के लिए प्रीमियम चार्जेज के सम्बन्ध में यह बताया गया कि विकसित प्लॉट जो कि सरकारी संस्थाओं द्वारा आवंटित किए जाते हैं वह Waren: लीज eles के आधार पर हैं और उन प्रकरणों में सरकार द्वारा भूमि अधिग्रहण करके हाई-टेक टाऊनशिप नीति के अन्तर्गत करके विकासकर्ता कम्पनी को लीज़ पर देती है। यदि आवंटी उस भूमि पर लीज eles अधिकार को फी-होल्ड में परिवर्तित कराते हैं, तो परिवर्तन शुल्क सरकार को देय होगा। a 2 विकासकर्ता द्वारा बताया गया है कि उनके द्वारा क्‍योंकि भूमि किसानों से सीधे मार्केट दर पर ली गयी है व भूमि स्टाम्प wae, पंजीयन शुल्क एवं अन्य चार्ज के उपरान्त ही ली गयी है, ऐसे में विकासकर्ता विकय धनराशि की i2 प्रतिशत की प्रीमियम शुल्क आवंटी से मांग कर सकता है और प्लॉट का कब्जा उपरोक्त निर्धारित शुल्क प्राप्त किये जाने के बाद दिया जायेगा। इस विषय में कोई विवाद नहीं है। .6 PERIPHERAL/ INFRASTRUCTURAL DEVELOPMENT CHARGES

The ALLOTTEE(S) agrees to pay Peripheral/Infrastructural development charges@ Rs 48.6/-per Sq meter (Rs 350/- per Sq Yd). which are not included in the aforementioned sale price (Clause .(b)). Further, ALLOTTEE(S) specifically agrees and understands that in case of any increase in Peripheral/ Infrastructural development charges or levy of any other charges by the Government or other Statutory Authority(ies) in future, the same shall be paid on pro-rata basis by the ALLOTTEE(S). Allottee(s) herein also agrees to pay the proportionate External Electrification charges including but not limited to lying of cables, security deposits and /or any ancillary cost/charges for making the provision for transmission of electricity from the main station to main station to sub station.These charges shall be paid by the Allottee(s) to the Developer on demand.(Emphasis added) उक्तानुसार आवंटी द्वारा यह सहमति दी गयी है कि पेरिफेरल / अवस्थापना विकास कार्यों के चार्जेज़ (शुल्क) 4i86 रूपये प्रति वर्ग मीटर (350 प्रति वर्ग a) उपरोक्त विकय धनराशि (48,47,820 //-रूपये) में सम्मिलित नहीं है और विशेष रूप से यह Mon एवं समझा जाता है कि (क) यह कि पेरिफेरल / अवस्थापना के चार्जेज़ बढ़ने या X 43 (ख) सरकार अथवा अन्य किसी वैधानिक प्राधिकरण द्वारा भविष्य में अतिरिक्त चार्जेज़ लिये जाने पर वह प्रो-रेटा / अनुपातिक दर पर आवंटियों द्वारा देय होगा। आवंटी द्वारा

यह भी सहमति दी गयी है कि अनुपातिक तौर पर बाहरी बिजली कार्य (External Electrification charges) जिसमें बिजली के संचालन हेतु मेन स्टेशन से सब-स्टेशन में उपयोग किये जाने वाले केवल्स, सिक्‍योरिटी डिपोजिट आदि की धनराशि सम्मिलित है देय होगी, और यह ania विकासकर्ता की मांग पर देय होगी। ऐसे में यह we है कि पेरिफेरल/अवस्थापना विकास हेतु 48.6 रूपये प्रति वर्ग मीटर (350 प्रति वर्ग गज़) आवंटियों द्वारा देय होगी, जो कि vat विकय धनराशि में सम्मिलित नहीं है और यदि इन चार्जेज़ में अथवा सरकार या किसी वैद्यानिक प्राधिकरण द्वारा अतिरिक्त धनराशि की मांग की जाती है, तो अनुपातिक दरों पर देय होगी। इस प्रसंग में अतिरिक्त व पेरिफेरल /अवस्थापना विकास की परिभाषा पर विवाद है एवं जिसका बिन्दु संख्या-2 में विश्लेषण किया गया है। .7 OTHER CHARGES AS PER HI-TECH TOWNSHIP POLICY

The terms and conditions contained in the MOU entered between the DEVELOPER and the Government of UP and other terms and conditions of Hi-Tech Township Scheme will be applicable on the 'PLOT' of land allotted to the ALLOTTEE(S) and it will be the responsibility of the DEVELOPER to develop this Hi- Tech Township and to hand over the developed land to the ALLOTTEE(S). However, in case of any charges which are chargeable as per the Hi-Tech Township Policy (if any) in the future for infrastructure or any other purpose, if any, then the same shall be proportionately charged to the ALLOTTEE(S) at the rates as may be decided by the Government. The ALLOTTEE(S) shall pay directly, or if paid by the DEVELOPER. then reimburse the DEVELOPER on demand the Government rates, taxes or cesses, taxes or cesses, taxes of all and any kind by whatever name oO 34

called, levy of proportionate development charges with regard to, but not limited to state/national highvays, transport, irrigation facilities and power facilities, electricity facilities/requirement, electricity distribution network/system, metro cess etc., whether levied or leviable now or in future on the 'PLOT' forming a part of the overall development or the built up residential Complex/s and/or the Project(s) constructed within the "Wave City" and/or the said 'PLOT' in isolation, as the case may be, as assessable/applicable from the date of application of the ALLOTTEE(S) and the same shall be borne and paid by the ALLOTTEE(S). (Emphasis added) SRR यह है कि उत्तर प्रदेश सरकार और विपक्षी के मध्य हुए एम.ओ. यू एवं हाई-टेक टाऊनशिप स्कीम के नियम एवं शर्तें जो कि आवंटी को आवंटित प्लॉट पर sad के अधीन नियमों के अनुसार विकसित की जायेगी | यदि हाई-टेक टाऊनशिप पॉलिसी के अनुसार भविष्य में आधारभूत ढाँचे अथवा अन्य प्रयोजनो के चार्जेज लगाये जाते हैं, तो आवंटियों द्वारा सरकार द्वारा निर्धारित दर पर अनुपातिक रूप से देय होगा।

इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा कोई ऐसे अतिरिक्त एवं अन्य चार्जेज का विवरण नहीं प्रस्तुत किया गया है, जिससे कि विदित हो कि सरकार द्वारा कोई इस प्राविधान के अधीन कोई चार्जेज निर्धारित किये गये हों और वह धनराशि विकासकर्ता द्वारा अभी तक भुगतान की गयी हो। अतः इस सम्बन्ध में विपक्षी अभी कोई अतिरिक्त धनराशि पाने का अधिकारी नहीं है। यदि विपक्षी भविष्य में इस मद कोई अन्य चार्ज सरकार या प्राधिकरण को देता है, तो प्रेंफ ऑफ पेमेन्ट व प्रो-रेटा शेयर बताकर केता से प्राप्त कर सकते हैं। .9 PAYMENT OF TAXES, CESSES BY THE PLOT OWNER That the stamp duty and the registretion fee incurred in the registration process which is to be paid to the revenue authorities is to be borne by the ALLOTTEL(S) shall be liable to pay from the date of his/her application the house tax, water tax and sewerage tax and other such taxes or any other future tax or any other fees, cess or taxes of all any kind by whatever name called, levy of proportionate development charges as and when levied ph 45 by the Local Authority/Body under the then prevailling law and rules of the land, when such maintenance services will be transferred to the Local Authority/Body. These taxes, fees, cesses etc., shall be paid by the ALLOTTEE(S) irrespective of the fact whether the maintenance is carried out by the DEVELOPER or its nominees or any other body or association of all or the ALLOTTEE(S) whether levied retrospective or prospective.

उपरोक्‍तानुसार टैक्सेज, सेस के बारे में यह उल्लेख किया गया है कि स्टाम्प ड्यूटी और पंजीयन शुल्क जो कि पंजीकरण की प्रकिया में राजस्व विभाग / प्राधिकरण को दी जायेगी। वह आवंटियों द्वारा विधि के अनुसार वहन किया जायेगा। इसी कम में आवंटियों द्वारा आवेदन की तिथि से गृहकर, पानीकर, सीवेज कर एवं अन्य tate जो कि स्थनीय निकाय द्वारा लागू विधि के अनुसार देय होगा वह आवंटियों द्वारा अनुपातिक दर पर दिया जायेगा। इस विषय में भी कोई विवाद नहीं उठाया गया है। 4 Maintenance Charges a. The ALLOTTEE(S) gives its consent to enter into a separate Maintenance Agreement with the DEVELOPER or its nominated maintenance agency as and when demanded by the DEVELOPER or its nominated agency and the ALLOTTEE(S) agrees to abide by all the terms and conditions as laid down in the said Maintenance Agreement. b. That the ALLOTTEE(S) of the 'Plot' unconditionally agrees and undertakes to pay necessary charges, from the date when possession is offered to him/her/them, as determined by the DEVELOPER or its nominated Maintenance Agency towards maintenance of water supply, electricity, parks, open spaces, roads, cleaning and sweeping, street lights, sewr, storm drain etc. and for maintaining various value added services until the services are handed over to the respective government agency(ies) local body. The ALLOTTEE(S) shall deposit with the DEVELOPER a sum as decided by the DEVELOPER by way of interest free security to ensure o 46

timely payment of maintenance charges. The said amount shall be payable by the ALLOTTEE(S) and will be paid at the time when possession is offered or sale deed is executed, whichever is earlier. However the maintenance charges shall become payable from the date of offer of possession. ०. In terms of Hi-Tech Township Policy of Uttar Pradesh Government, the Installation of Solid Waste Management Plant [SWMP], Sewer Treatment Plant (STP) and 220 KVA power plants and destribution systems and other mechanical plants and machinery related to external services are being built and maintained by the DEVELOPER or its nominated agency. The ALLOTTEE(s) hereby agrees to pay the upkeep/running maintenance charges for these services and also if at some point of time these installations require replacement, the cost of the same will be proportionately paid by the ALLOTTEE(s) along with other allottees/ occupants with in the WAVE HITECH

CITY township. उपरोक्‍तानुसार मेटेनेन्स शुल्क के बारे में यह कहा गया है कि आवंटी, विकासकर्ता या उसके नामित मेटेनेन्स एजेन्सी से एक अलग ACA अनुबन्ध निष्पादित करेगें और नियम एवं शर्तों का पालन करेगें। आवंटी प्रोसेशन ऑफर करते समय से ही मेटेनेन्स एजेन्सी को पानी सप्लाई, बिजली, पार्क आदि के रखरखाव कार्य हेतु भुगतान करेगा, जब तक वह किसी सरकारी निकाय अथवा ria निकाय को मेटेनेन्स हस्तांतरित न कर दें। इसी के अतिरिक्त हाई-टेक टाऊनशिप पॉलिसी के अधीन सौलिड वेस्ट मेनेजमेन्ट प्लॉन्ट, सीवर टीटमेन्ट wire 220 के.वी.ए पावर स्टेशन है के निर्माण व रखरखाव का उत्तरदायित्व बिल्डर को दिया गया है। उसके भी रखरखाव कार्य हेतु वेव हाई--टेक सिटी टाऊनशिप में निवास कर रहे आवंटियों द्वारा अनुपातिक दर पर देय होगी तथा यदि कभी उनके रिप्लेसमेन्ट की आवश्यकता हुई तो प्रो-रेटा शेयर आवंटियो द्वारा देय होगा। इस विषय में भी कोई विवाद नहीं उठाया गया है। I0. RIGHTS OF DEVELOPER TO RECOVER INCREASED AMOUNT OF COMPENSATION AND /OR CHARGES LEVIED BY THE GOVERNMENT. a हक

0. The DEVELOPER has acquired land directly from the farmers by paying the mardet price. However there might be certain pleces and parcel of land which may not have been bought by the DEVELOPER. In terms of the policy of the Government for the development of Hi- Tech Township, such piece or parcel of land falling with the approved Detailed Project Report and the sancitioned Detalled Layout Plan is to be acquired by the Government for the DEVELOPER and to be handed over to the DEVELOPER for the development of Hi- Tech Township. Allottee(s) however specifically understands and agrees that in case such land is not acquired for any reason whatsoevr either by negotiations or by State Government as stated above, DEVELOPER shall not be held liable on any account. DEVELOPER as such makes no commitment in respect of acquiring such land and ALLOTTEE(S) being fully aware has applied for alotment of the freehold Plot. उक्त TER के सम्बन्ध में यह स्पष्ट किया गया है कि यह सम्भव है कि कुछ भूमि राज्य सरकार द्वारा Acquire की जाये तथा क्षतिपूर्ति के बढ़े हुए दर और अन्य चार्ज जो कि सरकार द्वारा लिये जायेगें, तो वे विकासकर्ता द्वारा अनुपातिक रूप से आवंटियों से प्राप्त किया जायेगा। डी.पी.आर के अनुसार अधिकृत यदि कोई भूमि किसी कारण वश Acquire नहीं की जा सके, तो उसके लिए विकासकर्ता जिम्मेदार नहीं होगा। तदनुसार बिन्दु ver- निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

2 परिभाषा के अनुसार क्या “इन्टरनल डवलपमेन्ट” शिकायतकर्ता के प्लॉट के पॉकेट तक सीमित होगा अथवा “एक्सटरनल/इन्फास्ट्रक्चरल व पेरिफरल डवलपमेन्ट” सिटी लेवल पर ही परिभाषित होगी ? विपक्षी द्वारा प्रस्तुत किये गये जवाब में रेरा अधिनियम, 2046 के अनुसार विभिन्‍न परिभाषाओं को उद्धरत किया गया है, जो कि निम्नवत्‌ हैः- 7 RERA Act 2 o 3.7 REAL ESTATE PROJECT हि 48 means the development of a building or a building consisting of apartments, or converting an existing building or a part thereof into apartments, or the development of land into plots or apartment, as the case may be, for the purpose of selling all or some of the said apartments or plots or building, as the case may be, and includes the common areas, the development works, all improvements and structures thereon, and all easement, rights and appurtenances belonging thereto; 4.7.2 DEVELOPMENT WORKS means the external development works and internal development works on immovable property; 7.7.3 "EXTERNAL DEVELOPMENT WORKS" includes roads and road systems landscaping, water supply, sewage and drainage systems, electricity supply transformer, sub-station, solid waste management and disposal or any other work which may have to be executed _in_the periphery ot, or eriphery_of, or outside, a project for its benefit as may be provided benefit as may be provided under the local laws;(Emphasis added) the local laws;(Emphasis added) क्‍.7.4 "INTERNAL DEVELOPMENT WORKS"

means roads, footpaths, water supply, sewers, drains, parks, tree planting, street lighting, provision for community buildings and for treatment and disposal of sewage and sullage water, solid waste management and disposal, water conservation, energy management, fire protection and fire safety requirements, social infrastructure such as educational health and other public amenities or any other work in a project for its benefit, as per sanctioned plans; विपक्षी द्वारा इसके अतिरिक्त अन्य राज्य के टाऊनशिप नीतियों का भी उल्लेख किया है जो कि निम्नवत्‌ हैं:- 7.2 RAJASTHAN TOWNSHIP ए0/2८7-2070 (above /0 Hectares) and Policy For Residential, Group Housing and Other Schemes In The Private Sector (up To 70 Hectares) Annexure - 2 ‘5 49 7.2.7 EXTERNAL / PERIPHERAL DEVELOPMENT CHARGES (EDC) External development charges (EDC) payable to the development charges (EDC) payable to the ULB would include such works like approach roads, cross drainage, street lighting, street lightin: plantation, storm water_drains etc connecting the drains ete connecting the scheme for which ULB _shall_charge following shall charge followin minimum external development charges charges(Emphasis added) इसके साथ-साथ हरियाणा विकास एवं विनियमन, अधिनियम, 4975 का भी उल्लेख किया गया है, जो कि निम्नवत्‌ है:- 7.3 The Haryana Development and Regulation of Urban Areas Act 4975 Annexure - 3 .3. "EXTERNAL DEVELOPMENT WORKS" include water supply, sewerage, drains, necessary

provisions of treatment and disposal of sewage, sullage and storm water, roads, electrical works, solid waste management and disposal, slughter houses, _ colleges, hospitals, stadium/sports complex, fire stations, grid substations etc, and_any_ other work which the Director may the Director _ma specify to be executed in the periphery of or outside eriphery of or outside colony/area___for___the__benefit___of ___the of the colony/area for the colony/area(Emphasis added) L3.2. "INTERNAL DEVELOPMENT WORKS" MEAN— (i) metalling of roads and paving of footpaths; (ii) turfing and plantation with trees of openspaces; (iii) street lighting ; (iv) adequate and wholesome water-supply ; (v) sewers and drains both for storm and sullage water and necessary provision for their treatment and disposal ; and (vi) any other work that the Director may think necessary in the interest of proper development of a colony ; ऐसे ही महाराष्ट्र आवसीय अधिनियम, 20:2 का उल्लेख किया गया है कि जो कि निम्नवत है:- ' १० है] 20 7.4 Maharashtra Housing (Regulation and Development) Act, 2072 Annexure — 4 4.4.7 “DEVELOPMENT CHARGES” means the cost of external development work to_be work to_be carried out by the local authority; authority;(Emphasis added) 4.4.2 “DEVELOPMENT WORKS” means the internal development works and external development works; 7,4.3 “EXTERNAL DEVELOPMENT WORKS” Means infrastructure work such as roads and road systems, landscaping, water supply,

sewerage and drainage systems, electricity supply transformer, sub-station or any other work which may have to be executed by the local by the local authority;(Empasis added) .4.4 “INTERNAL DEVELOPMENT WORKS” includes roads, footpaths, water supply, sewers, drains, tree planting, street lighting, provision for community buildings and for treatment and disposal of sewage and sullage water or any other work in the boundary of a layout necessary for its proper development; विपक्षी द्वारा संलग्नक-5 के रूप में दिये गये अभिलेखों के अनुसार गाजियाबाद विकास प्राधिकरण की वाहय विकास कार्य एवं अन्दरूनी विकास कार्य की दर निर्धारित की गयी है, जो कि निम्नवत है:- 4.5 External development charges levied by GDA ANNEXURE - 5 Ghaziabad Development Authority vide its letter 477/2.4.7.7./9 Dated 5/04/20I9 has finalized the charges as follows. EDC 3208 Rs / Sqm IDC: 263 Rs / Sqm. These charges are levied on all developed properties being sold by GDA. The respondent is responsible for the infrastructure development in the township as per the 7 expenditure can collect the similar charges.A comparative analysis of the charges being collected by GDA and respondent is attached at Annexure — 5 a) 27

उपरोक्तानुसार जी.डी.ए द्वारा aes विकास कार्य हेतु 3208 /- रूपये प्रति वर्ग मीटर की शुल्क निर्धारित किया गया है और अन्दरूनी विकास कार्य हेतु 263/- रूपये प्रतिवर्ग मीटर निर्धारित किया गया है। इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा अपत्ति करते हुए गाजियाबाद विकास प्राधिकरण से प्राप्त सूचना पत्र दिनांक 08.08.20:9 दाखिल करते हुए कहा गया कि विपक्षी द्वारा पेरिफेरल / इन्फास्ट्रक्चरल डवलपमेन्ट के रूप में कोई धनराशि दी नहीं गयी है। यही x सूचना के अधिकार के अधीन प्राप्त पत्र में निम्नवत्‌ उल्लेख किया गया है:- मैसर्स उप्पल चढ्ढा डेवलपर्स प्राएलि0 द्वारा गाजियाबाद विकास प्राधिकरण में पेरिफेरल / इन्फास्ट्रक्चरल डवलपमेन्ट के रूप में कोई धनराशि जमा नहीं की गयी है। इससे यह स्पष्ट है कि गाजियाबाद विकास प्राधिकरण को area विकास कार्य एवं अन्य विकास कार्य हेतु कोई धनराशि अदा नहीं की गयी है, वैसे भी हाई-टेक टाऊनशिप पॉलिसी के अनुसार विपक्षी एवं शिकायतकर्ता पर, किये गये अनुबन्ध के नियम एवं शर्तों बाध्यकारी हैं। इस विषय में यह ज्ञातव्य है कि शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध वर्ष 20:0 में किया गया था व जी.डी.ए की यह दरें वर्ष 2049 से सम्बन्धित हैं। स्पष्टतया 2040 के बाद से विपक्षी द्वारा प्राप्त धनराशियों के कम में कुछ कार्य भी कराये होगें। किसी भी दशा में प्लॉट विकय करते समय स्वयं प्रोमोटर द्वारा इन्फास्ट्रक्चर्स व इन्टरनल डवलपमेन्ट मद की गणना कर के ही दरें निर्धारित की होगी व केता से प्राप्त की गयी होगीं। अतः जी.डी.ए की वर्ष 2049 की दरें यदि समकक्ष कार्यों के लिए ही है ऐसा मान भी लिया जाये तो भी लागू नहीं होती। विपक्षी द्वारा जवाब में यह भी कहा गया है कि:-

3.3 The respondent fully agrees with the statement that the price is for a developed piece of land (Plot) and doesn’t cover any charges as mentioned above and are not being charged to the complainant. The same is evident from the demand notice. The definition _of internal development is restricted to the pocket in in which the complainants plot is located. It can’t be interpreted that the road connectivity from the NH- 24 to the plot in question is part of the internal development. Similarly a 440/220 KVA HT line and Sub-station would be part of the internal development. The external / peripheral development being charged by the respondent is on roads on or more than [8 m in width and not onany internal 92 22 roads. The layout is annexed at Annexure — 6(Emphasis added)

विपक्षी द्वारा पूर्ण रूप से यह भी स्वीकारा गया है कि प्लॉट हेतु विकास कार्यों में निर्धारित की गयी मूल्य में कोई अतिरिक्त चार्ज नहीं लिये गये हैं। अंदरूनी विकास कार्य की विपक्षी की परिभाषा, शिकायतकर्ता का जहाँ प्लॉट है उसी पॉकेट तक सीमित है, किन्तु न तो प्लॉट आवंटी अरेन्जमेन्ट में (पी.ए.ए), न हाई-टेक पॉलिसी में, न उन सब परिभाषा सम्बन्धी उद्धरणों में जो विपक्षी द्वारा दिये गये है, व न ही रेरा अधिनियम में, कहीं भी “पॉकेट” परिभाषित नहीं है एवं स्पष्टसत्ना यह एक “ऑफटर थॉट” है जो विपक्षी द्वारा अपने अंतिम उत्तर में “gare” किया है। स्वयं विपक्षी द्वारा उद्धरत की गयी परिभाषाओं में दो ही स्तर पर विकास परिभाषित है- “बाह्य व पेरिफेरल” तथा “आन्तरिक विकास कार्य |“ विकसित प्लॉट की परिभाषा स्पष्टयता पी.ए.ए में दी गयी है तथा वहाँ सभी सिविक एमेनिटीज़ दी जानी हैं ये उसके मूल प्लॉट की कीमत में सम्मिलित है। राज्य सरकार द्वारा हाई-टेक सिटी का लाईसेन्स दिया गया व उन्हीं सुविधाओं पर विचार कर शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट wa किया गया। यदि रेरा आ जाने के बाद विपक्षी द्वारा फेज़वार विकास के सम्बन्ध में परियोजना के अलग-अलग भागों को पंजीकृत भी कराया गया हो, तो वह हाई-टेक सिटी के बाह्य एवं आन्तरिक विकास की परिभाषाओं को प्रभावित नहीं करती। स्वयं विपक्षी का यह कहना है कि क्लब सिटी लेवल फेसिलिटी है तथा प्रत्येक सेक्टर (या पॉकेट) में नहीं दी जा सकती, इस बात की स्वीकारोक्ति है कि सेक्टर या पॉकेट को यूनिट मानकर बाहय व आन्तरिक विकास परिभाषित नहीं किया जा सकता। अत: यह स्पष्ट है कि यह दावा अनुचित है कि पॉकेट या सेक्टर के बाहर का विकास, अवस्थापना /बाहय. विकास मद में सम्मिलित है। अतः अवस्थापना / पेरिफेरल विकास में वही मद सम्मिलित होगें, जो सिटी के आन्तरिक विकास मदों के अलावा होगें। स्पष्टयता यदि वेवसिटी की बाउन्ड़ी को जोड़ने की बाहय /पेरिफरल सड़क बनायी जाती है, मेन पावर स्टेशन से सिटी लेवल सब-स्टेशन तक पावर लाईन्स आदि पर व्यय किया जाता है, तो वह पेरिफेरल / अवस्थापना मद में होगा। यहाँ यह भी विचारणीय है कि अन्य राज्यों कि व्यवस्था में सामान्यतः सिटी लेवल डवलपमेन्ट के बाहर मेन सब-स्टेशन, सीवर ट्रीटमेन्ट, वाटर सप्लाई आदि की व्यवस्था लोकल अथॉरिटीज़ करती है एवं उसके लिए चार्जज लेते है। वर्तमान पी.ए.ए & wees में भी यह प्राविधान है तथा यदि vat प्रस्तरानुसार कोई धनराशि शासन या किसी एजेन्सी को बाद में दी जाती है, तो प्रफ ऑफ पेमेन्ट व शिकायतकर्ता का प्रो-रेटा शेयर उसके द्वारा देय होगा। Taq बिन्दु संख्या-2 Prema किया जाता है। ay

निस्तारण बिन्दु संख्या-3 23 बिन्दु wert व 2 के निस्तारण के कम में पेरिफेरल/आई.डी.सी चार्जज की दर अनुबन्धानुरूप रूपये 486 प्रतिवर्ग मीटर के स्थान पर अनुबन्धानुसार क्‍या होनी चाहिए ? अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर 4.6 में पेरिफेरल /आई.डी.सी चार्जेज का उल्लेख है, जो कि निम्नवत्‌ है:- .6 PERIPHERAL/ INFRASTRUCTURAL DEVELOPMENT CHARGES The ALLOTTEE(S) agrees to pay Peripheral/Infrastructural development charges@ Rs 48.6/-per Sq meter (Rs 350/- per Sq Yd). which are not included in the aforementioned sale price (Clause l.(b)). Further, ALLOTTEE(S) specifically agrees and understands that in case of any increase in Peripheral/ Infrastructural development charges or levy of any other charges by the Government or other Statutory Authority(ies) in future, the same shall be paid on pro-rata basis by the ALLOTTEE(S). Allottee(s) herein also agrees to pay the proportionate External Electrification charges including but not limited to lying of cables, security deposits and /or any ancillary cost/charges for making the provision for transmission of electricity from the main station to sub station.These charges shall be paid by the Allottee(s) to the Developer on demand.(Emphasis added) उक्तानुसार आवंटी द्वारा यह सहमति दी गयी है कि पेरिफेरल / अवस्थापना विकास कार्यों के चार्जेज़ (शुल्क) 486 रूपये प्रति वर्ग मीटर (850 प्रति वर्ग यार्ड) उपरोक्त विकय धनराशि (8,47,820,//-रूपये) में सम्मिलित नहीं है और विशेष रूप से यह Mon एवं समझा जाता है कि (क) यह कि पेरिफेरल / अवस्थापना के चार्जेज बढ़ने या oy

24 (ख) सरकार अथवा अन्य किसी वैधानिक प्राधिकरण द्वारा भविष्य में अतिरिक्त चार्जेज़ लिये जाने पर ae Rar / अनुपातिक दर पर आवंटियों द्वारा देय होगा। आवंटी द्वारा यह भी सहमति दी गयी है कि अनुपातिक तौर पर बाहरी बिजली कार्य (External Electrification charges) जिसमें बिजली के संचालन हेतु मेन स्टेशन से सब-स्टेशन में उपयोग किये जाने वाले dace, सिक्‍योरिटी डिपोजिट आदि की धनराशि सम्मिलित है देय होगी, और यह चार्जेज़ विकासकर्ता की मांग पर देय होगी। ऐसे में यह स्पष्ट है कि पेरिफेरल/अवस्थापना विकास हेतु 486 रूपये प्रति वर्ग मीटर (350 प्रति वर्ग गज़) आवंटियों द्वारा देय होगी, जो कि उक्त विकय धनराशि में सम्मिलित नहीं है और यदि इन चार्जेज में अथवा सरकार या किसी वैद्यानिक प्राधिकरण द्वारा अतिरिक्त धनराशि की मांग की जाती है, तो अनुपातिक दरों पर देय होगी। विपक्षी द्वारा स्पेसिफिकली यह जानकारी मांगे जाने पर कि रू. 350 प्रति वर्ग गज पेरिफेरल / अवस्थापना चार्जेज़ में क्या-क्या मद सम्मिलित हैं तथा उनकी वर्ष 20I0 व वर्तमान में क्या-क्या वेल्यूज हैं बताया कि वे यह ब्रेकअप देने में असमर्थ है, क्योंकि यथा समय aon बेसिस पर “एस्टीमेट” लिया गया था व शासन द्वारा “एक्सटरनल sare” के लिए मॉडल के रूप में जारी रूपये 360 प्रति वर्ग गज के समकक्ष था। एग्रीमेन्ट के प्रस्तर 4.6 में वर्णित प्राविधान यथा "Further, ALLOTTEE(S) specifically agrees and understands that in case of

any increase in Peripheral/ Infrastructural development charges or levy of development charges or levy of any other charges by the Government or other Statutory Authority(ies) in other charges by the Government or other Statutory Authority(ies) in future, the same shall be paid on pro-rata basis by the ALLOTTEE(S). Allottee(s) herein also agrees to pay the proportionate External Electrification charges including but not limited to lying of cables, security deposits and /or any ancillary cost/charges for making the provision for transmission of electricity from the main station to sub station. These charges shall be paid by the Allottee(s) to the Developer on demand" यद्यपि विपक्षी को बढ़ी दरों पर धनराशि लेने के लिए अधिकृत करते हैं तथापि इस मद में देय धनराशि का भुगतान व इन मदों पर व्यय वर्ष 20/0 से किया जा रहा होगा। अतः वर्तमान में लागू दरों, जिनके “कोपियस” उद्धरण दिए गये हैं इस प्रकरण में लागू नहीं होगें। भारत सरकार के अधीन तत्कालीन योजना Py 25

आयोग द्वारा “कन्सट्रक्शन इण्डसट्री डवलपमेन्ट काउन्सिल” स्थापित की गयी है, जो देश के विभिन्‍न शहरों के कन्सट्रक्शन are इण्डिसीज़ जारी करते हैं। दिल्‍ली के लिए वर्ष 20I0 (जब एग्रीमेन्ट हस्ताक्षरित हुआ) सूचनांक नगरीय अवस्थापना के लिए 449.72 (बेस 20075 400) था, जो जुलाई 2049 में बढ़कर 442.89 हो गया। इस आधार पर इस इन्ड्रेक्स को मूल्य वृद्धि का “प्रोक्सी” मानते हुए रू. 350 (42,/40 में) प्रति वर्ग मीटर के सापेक्ष धनराशि रूपये 47 74 [(350 x742.89)+I9.72] Bay हैं। अतः यह देखते हुए कि विपक्षी 350 रूपये प्रति वर्ग गज़ मदवार ब्रेकअप देने की स्थिति में नहीं है उसके सापेक्ष “बेस्ट एस्टिमेट” रूपये 47.75 अर्थात्‌ 48 रूपये प्रति वर्ग गज़ होता है। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु Wo 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या विपक्षी द्वारा विभिन्‍न मदों में मांग की गयी चार्जेज उचित है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा अपने जवाब में कहा गया है कि विभिन्‍न चार्जों का खर्च समय-समय पर कराये जा रहे कार्यों को लेकर व्यय मांग नोट में प्रमाणित किया गया है। सभी व्यय सरकारी प्राधिकरणों द्वारा निर्धारित की गयी दरों के अनुसार है। टाऊनशिप को स्मार्ट सिटी के रूप में विकास कर उचित सेवायें दिये जाने हेतु उक्त व्यय किये जा रहें है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न चार्जेज के सम्बन्ध में एक चार्ट दिया गया है, जो कि निम्नवत्‌ हैः- Sr.No Head Charges Justification

॥| External 430/-psqyd These are external Electrification Charges to include the Electrification High Tension network of the city to be collected as per Charges/ EEC Sub- clause .6 of the agreement. ‘I'he details of charges as Station Charges compared to CERC and UPERC cost book are annexed at annexed at ANNEXURE-7 2 Peripheral 350/- psqyd The Charges as mentioned were based on the block cost Development 48.6/- psq estimates and concept design The charges were in-line with Charges OLD the various development and a reference document 5873/8- -05-34vividh/03TC-I dated 29/2/2005 issued by Housing VI ee 26 | | and Urban Planning Department Govt. of UP defines the charges as 400/- psqm including the heads covered under External development annexed at Annexure - 8 Peripheral 850/- psqyd The comparative details of Charges with the DSR rates are Development annexed ANNEXURE-9 Charges revised Conversion Charges | 220/- Sqyds As per MOU clause 2 Stamp Duty and landuse Conversion Charges Development Agreement Format at Annexure — 0 Electricity Meter Connection Charges 30,000/- fixed These Charges are towards the cost incurred in provision of underground house connection from the main DP. These connection charges are also levied by UPPCL where all estimated connection cost is directly charged to customer. As per Clause .] (d) of the ATS. The Charges are as per the UPERC Cost Data Book 20I6 plus administrative and supervision charges. Gas Connection Charge 3,559/-

These include the charges payable to IGL + related civil works carried out by the developer As per Clause .] (d) of the ATS. The charges are as per DSR for civil works in addition to the cost of IGL charges plus administrative charges and supervision charges. Sewer & Storm Water Connection Charges 20,000/- Individual house connection charges. These are charged as a cost towards individual house connection. As per Clause }.] (d) of the ATS. The cost is worked out as per the DSR and execution rates plus administrative charges and supervision charges. Water Connection Charges 5,000/- Individual house connection charges. These are charged as a cost towards individual house connection. As per Clause .] (d) of the ATS. plus 5% administrative charges and 5% supervision charges. No reference available in DSR Data and Voice Charges 36,000/- These charges are for the FTTH network being laid in the city which is connected to the central command and control centre which will be the heart of the city. The CCC is linked to individual households and controls all the smart feature of the city. Since the city is a smart city this is the tentative cost of providing smart servicec and just not data and voice services. The CCC is under development and would be operational in phases providing smart services in the city. As per Clause l.] (0) of the ATS. The charges are as per the execution and equipment cost and no comparative available 2) 27 in DSR

0 | Rain water 50,000/- As per requirement the developer is to provide rainwater harvesting charges harvesting in the township. The requirement states that the (Not Applicable To RWH is to be provided individually in plots of area greater less than upto 300 than 300 sqm. To accommodate the requirement for plots sqm plots) less than 300 sqm developer has laid a common shared infrastructure for RWH. The cost incurred is due the GDA’s requirement and is in compliance as per Clause . (d) of the ATS. The cost is worked out as per the DSR and execution rates plus administrative charges and supervision charges. ll | Social Club 75,000/- Member ship charges for the city level club in Phase -!. membership charges Maintenance Charges ॥ IFMS (Interest Free | Rs 00/- per Charged as a security against maintenance charges as a Maintenance sqyds security against default Security) 2 Maintenance Charges | Rs 0/ These charges are payable for the maintenance of the city (2 Years Advance) and it’s common services these charges excludes any direct billable charges like water, electricity etc Legal Charges & Stamp Duty | Legal Charges Rs. 7,700/- These are the convenience charges being collected to facilitate the conveyance deed in favour of the customer. 2 Stamp Duty As per Actuals | To be paid to the government as per regulations. उपरोक्त चार्जेज़ के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा अपत्ति दर्ज करते हुए निम्न चार्ट दिया गया है :- S.No. | Particulars Charges Covered Remarks (0) (2) (3) (4)

d 4.3 Internal Development development of The respondent has demanded of the residential covers That the above agreed price development ‘PLOT' of internal services laying of 3 heads as per Annexure -8 of the roads Respondent Submission. development a. Erection of Sub Station external electrification charges under है| 28 internal services such as laying of roads, development of parks and landscapes, laying of water lines, laying of sewer lines, laying of electrical HT/LT lines, laying of storm water drain line and erection of electrical sub- station and to develop necessary civic services essential for a convenient living. of parks and landscapes laying of water lines laying of electrical HT/LT lines laying of storm water drain line erection of electrical sub-station to develop necessary civic Servicesesse ntial for a convenient living charges Laying of Lines Street Light

However all these 3 items are part of internal development which can be clearly checked included in charges covered in column no. 3. The Internal development is part of basic price of the plot as given in Point No. l.l.b. of the agreement / arrangement. The respondent has no where mentioned in his agreement or reply that the sub-station erected for the project are different for internal and external development. As per the PVVNL_ reply received against an RTI there is no where mention in the reply that the respondent has ever informed / demanded to erect 400KV GIS electrical substation from PVVNL. Without the permission / help of PVVNL neither this 400 KV substation can be erected nor can be operated. So erection of such substation seems that the respondent is not going to erect any 400KV electric Sub — station. Copy of हर 29 q Received from PVVNL is Enclosed in Annexure -A

Further laying of electrical HT/LT lines is 8. part internal development and also the cost of these lines is part of basic cost as per para .l.b. of the arrangement. Here it is important to note about para no. .6 of the arrangement talks about the Extenal Electrification Charges and which are only for making the provision for transmission of electricity from the main station to sub- station. So the respondent can only demand _ that charges which has been incurred by him for bringing electricity from main station to sub-station. This work is to be done by UPPCL so actual cost can only be charged from the complainant on proportionate basis, the amount which has been charged by UPPCL from the respondent. Again the respondent has charged for street light. But as per para l.3 of the arrangement states that the थे 30 respondent is liable for to develop necessary civic services essential for a convenient living and the price of such service is already included in basis cost as per para ..b. of the arrangement. Street light is a essential services for a convenient living. A person cannot imagine to live without street light in his society. So these prices cannot be demanded again by the respondent.

It is clear from above said discussion that in the name external electrification charges the respondent can ask only that amount which is required for making the provision for transmission of electricity from the main station to sub-station. All other charges demanded by the respondent are voidable as per the agreement/arrangement. 4.6 Peripheral / Infrastructural Development Charges (a) THE ALLOTTEE(S) agrees to pay peripheral / As per the respondent part (a) of para .6 are Peripheral / Infrastructural Development Charges and which The amount of Peripheral/Infrastructural Development charges has been fixed as Rs. 350/- per Sq. Yard. This amount belong to the amount to be paid to the government/governmental है) 34 infrastructural development charges @ RS 478.6/- per sq meter (RS 350/- per sq yd), which are not included in the aforementioned sale price 4./(0),. ALLOTEE(S) agrees and understands that (clause Further, specifically in case of any increase in peripheral / infrastructural development charges or levy of any other charges by the government or other statutory authority(ies) in future, the same shall be paid on pro- rata the ALLOTTEE(S). basis by (b) Allottee(s) herein also agrees to pay the proportionate External Electrification charges including but not limited to lying of cables, security deposits and / or any ancillary cost/charges for making the provision for trasmission of electricity from

has been described as External development charges in all his reply. agency for development of periphery of the project. However was not able to justify that the amount of Rs. 350/- which was paid to government/governmental agency during the hearing on 08.08.20]9 and also in his reply dated 3.08.20I9. Also these charges are for various facilities to be provided by the government / governmental agency. But in the present case the list of facilities to be provided by the respondent ( As per Page No. 58 - 59 of Respondent submission) while taking this external development charges. But price of all these facilities are already included in internal development as per Para .3, so the respondent is double charging from the complainants first as a part of basis cost as per column No. 4.3. and after that a part of Peripheral/Infrastructural Development charges in para no. .3. of the arrangement. Copy of Page No. 58-59 of respondent submission is annexed in Annexure — B. This matter is already been covered in Para l. Above. 32 the main station to sub- station. these charges shall be paid by the allottee(s) to the developer on demand. Conversion Charges @220/- Per Square Yard No copy of Challans has been submitted which proves that what amount has been paid to the Ghaziabad Development Authority under this Head and on what area. So these are without charges any justification. Other Charges e Electricity Meter Connection Charges e Gas Connection Charges

Rs. 30,000/- fixed Rs. 3,559/- fixed Are on very higher side compare to other builders are charging for the same and also on plot no electricity is required till the construction is started on the plot. Also now home buyers are allowed to take connection directly from PVVNL this facility is not required to be taken from the respondent. So these should be postponed till these facilities are required by the complainant. IGL is Charging Rs. 6,000/- for such facility. Which may be verified from their website. Also on plot no gas connection is required till the occupancy is started on the plot after the completion of construction. Oh 33 . Sewer & Storm Water Connection Charges e Water Connection Charges e Data and Voice Charges e ~=Rain Water Harvesting Charges Rs. 20,000/- fixed Rs. 5,000/- fixed Rs. 36,000/- fixed Rs. 50,000/- fixed Are on very higher side compare to other builders are charging for the same and also on plot no connection is required till the construction is completed on the plot. Are on very higher side compare to other builders are charging for the same and also on plot no connection is required till the construction is started on the plot.

Are on very higher side compare to other builders are charging for the same and also on plot no connection is required till the construction is completed on the plot. Further these services are very cheap compare to 9 years back due to development of 4 0 and 5G technique. Now no such wire work is required as compare to 9 years back. Are on very higher side compare to other builders are charging for the same and also on plot no connection is required till the construction is completed on the plot. C\ A 34 e Social Club Rs. 75,000/- fixed Membership Charges The respondent has got registration in Rera and map approval from GDA claiming that this Sector -4, Springwood enclave is a separate unit so club facilities should be provided in this unit separately and cannot be adjoin with other sector. Further till the completion of Social club such demand should be postponed. Copy of Comparative Expenses of Other Builder is enclosed in Annexure —C.

एग्रीमेन्ट के प्रस्तर 4.3 के अनुसार आन्तरिक विकास कार्यों की परिभाषा में HI/LT asa तथा सब-स्टेशन सम्मिलित हैं। यह सब-स्टेशन स्थानीय अर्थात्‌ सिटी लेवल के आन्तरिक सब-स्टेशन हैं, किन्तु “एक्सटरनल इलैक्ट्रिफिकेशन” से सम्बन्धित सब-स्टेशन नहीं है | UPPCL द्वारा दिनांक 08. 04.2048 के पत्र में अधिकतम 22069 पर विद्युत आपूर्ति की बात कही है, किन्तु 4006५ का उल्लेख नहीं S| अतः या तो UPPCL स्वयं 2207५ के WIA बनायेगा अथवा डवलपर को यह उत्तरदायित्व देगा दोनों पस्थितियों में शिकायतकर्ता को प्रस्तर-4.6 के अनुसार भुगतान करना होगा। अब प्रश्न यह है कि कितनी धनराशि का भुगतान उचित है। स्पष्टतया 400५ सब-स्टेशन का कोई उल्लेख UPPCL के किसी भी अभिलेख में नहीं है। अतः उचित होगा कि 400८५ सब-स्टेशन की अपेक्षित धनराशि को इस गणना में न लिया जाये। वर्तमान लोड की स्थिति देखते हुए व यह देखते हुए कि हाई-टेक टाऊनशिप के भविष्य के सम्बन्ध में प्रकरण अभी शासन स्तर पर विचाराधीन है 0 वर्ष अनुबन्ध के बाद बीत चुके हैं#वर्तमान समय में उचित होगा यदि 22069 के केवल एक सब-स्टेशन व मेन सब-स्टेशन से |सिटी लेवल सब-स्टेशन की ट्रानमिशन लाईन व सिक्‍यूरिटी डिपोजिट का व्यय प्रोरेटा धनराशि शिकायतकर्ता )) 35

से ली जाये व इस धनराशि की पृथक एकाउक्टिंग की जाये ताकि यदि इस मद में कोई धनराशि शेष रहती है, तो प्रो-रेटा आधार पर वापिस की जा सके | इलैक्ट्रिसिटी मीटर कनेक्शन चार्जेज़, गैस कनेक्शन चार्जेज़, सीवर एवं स्टोर्म वाटर कनेक्शन चार्जेज, वाटर कनेक्शन चार्जेज, डाटा एवं वॉइस कनेक्शन चार्जेज़ के सम्बन्ध में स्पष्ट किया जाता है कि ये कनेक्शन लेते समय वास्तविक व्यय पर आधारित होगी व उक्त धनराशि किसी सक्षम प्राधिकरण या विभाग द्वारा लिये जाने पर उसका साक्ष्य आवंटियों को उपलब्ध कराने के उपरान्त यह धनराशि देय होगी और इसका एडमिन चार्जेज़/सुपरविजन चार्ज माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा Re याचिका deat-o40/20:7 में एन.बी.सी.सी के लिए निर्धारित की गयी 8 प्रतिशत की दर से अधिक नहीं होगा। साथ ही Wale कनेक्शन का एस्टिमेट अलॉटी को उपलब्ध कराया जायेगा। Wa के सम्बन्ध में 95,967,/- रूपये की धनराशि अंकित की गयी है, जिसमें कि 2 वर्ष की एडवांस मेटेनेन्स एवं सर्विस चार्ज 67,744/- रूपये भी सम्मिलित है। इस सम्बन्ध में विपक्षी को स्पष्ट किया जाता है कि शिकायतकर्ता द्वारा ली गयी मेटेनेन्स चार्ज कब्जा ऑफर की तिथि से लागू होगी। 300 वर्ग मीटर से छोटे प्लॉटस्‌ के वाटर हारवेस्टिंग Ga के सम्बन्ध में होने वाले व्यय व केता के प्रो-रेटा शेयर की सूचना उपलब्ध कराते हुए यह धनराशि ली जायेगी व सुपरविजन / एडमिनिस्ट्रेडिव चार्जेज़ 8 प्रतिशत से अधिक नहीं होगा। ara डीड रजिस्ट्रेशन खर्च का विवरण दिया गया है, जिसमें 2,42,200 /- रूपये अंकित की गयी है। यह धनराशि विधि के अनुरूप wr ड्यूटी एवं रजिस्ट्रेशन शुल्क के अनुसार देय होगा। क्लब क्योंकि सिटी लेवल फेसिलिटी sea: उसकी कैपिटल वैल्यू का भुगतान

शिकायतकर्ता करेगें व “सबस्किपशन” क्लब प्रारम्भ होने की तिथि से लागू होगा। विपक्षी द्वारा किये जा रहे समस्त मांगों का निस्तारण उपरोक्‍तानुसार किया जाता है। इस सम्बन्ध में विपक्षी संशोधित मांग पत्र जारी करेगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 5 बिन्दु सं? 5 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी of 36 के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। 22. FORCE MAJEURE

l. ALLOTTEE agrees that the Allotment of the PLOT! is subject to force majeure clause which inter-alia include delay on account of non-availability of steel, cement or any other materials for developing the area and implementation of the Scheme, or water supply or electric power or slow down strike or due to a dispute with the construction agency employed by the DEVELOPER, civil commotion or by reason of war, or enemy action or earthquake or any act of God, delay in certain decisions/clearances from statutory body(ies), or if non-delivery of possession is as a result of any notice, order, rules or notification of the Government and /or any other public or Compatant Authority or for any other reason(s) beyond the control of the DEVELOPER and for any of the aforesaid evet, the DEVELOPER shall be entitled to a reasonable corresponding extension of the time of delivery of possession of the said 'Plot' on account of force majeure circumatances and in such eventually the ALLOTTEE(S) will not claim any amount of money by way of refund/damages/compansation/interest, etc. from the DEVELOPER. In case fo DEVELOPER abandoning the scheme for any reason beyond its contro! then the DEVELOPER'S liability shall be limitd to the refund of the amount paid by the ALLOTTEE(S) as per the terms of Allotment Letter. It is further categorically understood hy the Applicant(s) that the Developer as a result of any contingency including force majeure reserves its right to alter, add or vary the terms and conditions of the of the allotment or if the circumstances beyond Developer's control so warrant, the Developer may suspend the scheme for such priod as it may consider expedient and no compensation of any nature whatsoever can be claimed by the Applicant for the period of delay/suspension of scheme. ०,

vi 37 SRT फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में यह बताया गया है कि यदि विलम्ब, जैसे कि विकास हेतु समान उपलब्ध न होना, पानी और बिजली की सुविधायें उपलब्ध न होना, निर्माण एजेन्सी एवं विकासकर्ता के मध्य विवाद होना, आदेश, सरकार की अधिसूचना, दंगा, भूकम्प, के कारण परियोजना में विकास नहीं किया जाता है, तो यह विकासकर्ता का दायित्व होगा कि आवंटन पत्र के नियम के अनुसार आवंटियों को पैसा लौटा दिया जायेगा। फोर्स मैज्योर कारको की वजह से आवंटन के नियम एवं शर्तों में परिवर्तन किया जा सकता है और यदि उक्त फोर्स मैज्योर विकासकर्ता के नियंत्रण से परे पस्थितियों के कारण स्कीम को निरस्त कर सकता है, जिसके लिए कोई क्षतिपूर्ति देय नहीं होगी। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हडताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक wr आदेश, निर्णय व डिकी से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, साथ ही यह भी कहा गया कि परियोजना किसानों के उग्र wee, राष्ट्रीय हरित अधिकरण, नोट बंदी, के कारण परियोजना प्रभावित हुई। विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है, जिससे की विदित हो कि नामित परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था |

इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं wee t0 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और ais 38 विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु vo 5 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-6 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आर्बट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल आर्बीट्रेटर के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा एमआर एम. जी.एफ. बनाम आफताब सिंह में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- (i) the disputes which are to be adjudicated and governed by statutory enactments, established for specific public purpose to sub-serve a particular public policy are not arbitrable; (ii) there are vast domains of the legal universe that are non-arbitrable and kept at a distance from private dispute resolution;

(iii) the subject amendment was meant for a completely different purpose, leaving status quo ante unaltered and subsequently reaffirmed and restated by the Hon'ble Supreme Court; माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित उपरोक्त विधि व्यवस्थाओ के आलोक में यह स्पष्ट है कि कुछ विवादों का निराकरण आर्डिट्रिटर द्वारा आर्बिट्रेशन अनुबन्ध के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आर्बिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को निस्तारित करने के लिए आर्बट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 2046 की धारा 79, आर्बिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। एन.सी.डी.आर.सी. ने ए.अय्यास्वामी में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि एक ही सिद्धांत रियल एस्टेट अधिनियम के तहत उक्त मामलों में लागू हो सकता है, जो कि गृहकेताओं एवं aot के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आर्बिट्रिटर को Y 39 संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु tio 6 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्द सं0-7

प्रश्नगत प्रकरण में प्लॉट आवंटी अरेन्जमेन्ट अनुबन्ध पी.एस अरोड़ा के नाम से आवंटित की गयी, जो कि बाद में दिनांक 45.06.2042 को पी.एस अरोड़ा द्वारा एम.एल गुप्ता के नाम आवंटन करने एवं हस्तांतरण करने हेतु आवेदन किया गया। उक्त हस्तांतरण हेतु आवेदन पत्र पर मूल आवंटी श्री पी. एस अरोड़ा के हस्ताक्षर है, जो कि दिनांक 04.07.2042 को पूर्ण रूप से एम.एल गुप्ता के नाम हस्तांतरित कर दिया गया। हस्तांतरण करने के उपरान्त मैसर्स उप्पल Teal हाई-टेक डेवलपर्स प्रा0लि0 द्वारा पत्र पंजीकरण संख्या-765 जारी किया गया, जिससे विदित है कि आवंटन पत्र मूल आवंटी श्री पी.एस. अरोड़ा से श्री एम.एल. गुप्ता को पूर्ण रूप से हस्तांतरित कर दिया गया। विधि अनुसार कोई नया अनुबन्ध निष्पादित नहीं हुआ है, जिससे विदित हो कि पूर्व में किये गये अनुबन्ध निष्प्रभावी होगें। ऐसे में हस्ताक्षरित अनुबन्ध जो कि हस्तांतरित किया गया है, उसी के अनुसार विलम्ब की गणना की जायेगी। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्लॉट आवंटी अरेन्जमेन्ट अनुबन्ध दिनांक 23.42. 20i0 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसमें निर्माण एवं कब्जे के प्रस्तर 3.4 में कब्जे हेतु सूचना दिये जाने के 3 वर्ष में दिये जाने का उल्लेख है। प्रश्नगत प्रकरण में कब्जे हेतु सूचना दिनांक 20.04.2048 को दी गयी। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार शिकायतकर्ता को कब्जा देगें और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 /20i7 मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि--

5.Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts py 40 and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract ie., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आर्ब्जेवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। प्रस्तुत प्रकरण में प्लॉट आवंटी अरेन्जमेन्ट अनुबन्ध में निष्पादन की तिथि 23.42.200 को की गई है। तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 4 वर्ष में शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा दिया जाना उचित समयावधि था। ऐसे में शिकायतकर्ता अपने प्लॉट का कब्जा दिनांक 23.42.2044 तक प्राप्त करने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी की यह परियोजना हाई-टेक टाऊनशिप पॉलिसी के अन्तर्गत वेवसिटी के नाम से है और परियोजना अत्याधिक पुरानी है। जहाँ तक परियोजना के कब्जे में हो रहे विलम्ब के लिए ब्याज / धनराशि दिलाये जाने का प्रश्न है, तो शिकायतकर्ता को उपरोक्तानुसार दिनांक 24.42. 2044 से ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा दिये जाने की तिथि विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe Section 78(4)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer Vv 4i

on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. ara: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलम्ब के लिए ia प्रतिशत की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि — For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 48, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. ps 42 aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 7.40.2078 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (ea /पटटा के लिए करार) नियमावली ors अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के WER 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (i) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर afi) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। cage बिन्दु संख्या-7 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश >I 43 विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि 75 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता को ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें एंव देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें |

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह दिनांक 24.:2.204 से दिनांक 30.4.20I6 तक अनुबन्ध में निर्धारित की गयी दर से व दिनांक 04.05.2046 से ओ.सी. / MA. सहित कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जाने तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLRH प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर निमयानुसार वापस की जायेगी। विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार यदि कोई धनराशि भविष्य में शासन या किसी स्टेच्यूटरी wat को दी जाती है, तो प्रूफ ऑफ wre व शिकायतकर्ता का प्रो-रेटा शेयर उसके द्वारा देय होगा। पेरीफेरल / इन्फास्ट्रक्चरल डवलपमेन्ट चार्ज 4i8 रूपये प्रति वर्ग गज़ के अनुसार गणना की जायेगी। प्रीमियम चार्ज अनुबन्ध के प्रस्तर 4.4 में दी गयी है, जो कि 42 प्रतिशत विकय धनराशि की होगी और उसी के अनुसार देय होगी।

प्रस्तर 44 के अनुसार बिजली वाटर /सीवर आदि के मेन लाईन से कनेक्शन देते समय निर्धारित किये गये चार्जेज का भुगतान शिकायतकर्ता करेगें। इस विषय में शिकायतकर्ता को कनेक्शन देते समय विशिष्ट (Specific) Estimate के साथ धनराशि विपक्षी मांग सकते हैं तथा शिकायतकर्ता उसके सापेक्ष कार्य पूरा होने के बाद ऑडिटिड. अकाउन्टस्‌ू._ मांग. सकते है। इन हाउस सुपरविज़न / एडिमिनिस्ट्रेडिव asi की धनराशि माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा एन.बी.सी.सी को रिट याचिका संख्या-940 / 2047 बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में ages करायी है (अर्थात्‌ 8 प्रतिशत) उससे अधिक धनराशि नहीं लेगें। यदि भविष्य में अन्य 220KVA या अधिक के सब-स्टेशन बनाने की आवश्यकता होती है, तो उसकी प्रो-रेटा धनराशि शिकायतकर्ता से प्राप्त करने का अधिकार विपक्षी को होगा तथा यह प्रस्तर-4. में भी प्राविधानित है। ny . a4 44 इसकी भी पूर्ववत पृथक अकाउटिंग होगी व इन हाऊस एडमिन्सिट्रेटिव या सुपर विजन चार्जेज 8 प्रतिशत से अधिक नहीं होंगें। 7. वाटर हारवेस्टिंग के सम्बन्ध में होने वाले व्यय के सम्बन्ध में यह- स्पष्ट किया जाता है कि केता के प्रो-रेटा शेयर की सूचना उपलब्ध कराते हुए यह धनराशि ली जायेगी। 8, क्लब का एस्टिमेट व प्रो-रेटा शेयर बताते हुए धनराशि मांगी जा सकती है। क्लब की रिकरिंग चार्जेज़, क्लब प्रारम्भ होने या प्लॉट का कब्जा ऑफर होने, जो भी बाद में हो, तभी से प्रारम्भ होगा। 9. विपक्षी उपरोक्तानुसार संशोधित मांग पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। 40 इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र०भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक /> /-6 / 2049

(राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

॥ उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष शिकायत संख्या-620482444 एम.एल. गुप्ता बनाम उप्पल चढढा हाई-टेक डेवलपर्स प्राएलि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध पी.डी. सी.(पेरिफेरल डवलपमेन्ट चार्जेज) एवं ई.ई.सी (TREC इलैक्ट्रिफिकेशन चार्जेज) आदि के मद में लिये जा रहे अतिरिक्त मांगो को हटाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना UCHDPL Sec-4, Plots ¥ प्लॉट नं०-829 बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 7,58,420 /— रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विकास कार्य पूर्ण नहीं है, लेकिन ऑफर ऑफ पोजेशन की सूचना पत्र दिनांक 20.04. 2048 को जारी की जा चुकी है। अतिरिक्‍त चार्ज के रूप में प्लॉट की कुल कीमत की 70 प्रतिशत धनराशि कब्जे हेतु जारी किये गये पत्र में Ahh गयी है, जिसकी अपत्ति दिनांक t0.0520i8 को की गयी। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध पी.डी.सी,ई.ई.सी. आदि के मद में लिये जा रहे अतिरिक्त aint को हटाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में कब्जे हेतु सूचना पत्र दिनांक 20.04.2048, मांग नोटिस, प्रोविजनल अलॉटमेन्ट, हस्तानांतरण आवेदन, मांगो का खाता विवरण, अन्य चार्जेज का विवरण, कनवेन्स डीड के खर्चे हेतु विवरण, प्लॉट अलॉटी अरेंजमेन्ट दिनांक 23.2.2020, re प्लॉन, जमा धनराशि की रसीदें, मांग हेतु अनुस्मारक, ई-मेल दिनांक 24.06.2048, a 2

प्लॉट के फोटो, सेक्टर-4 की परियोजना का विवरण, आवंटी का खाता विवरण आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि विभिन्‍न चार्जेज का खर्च समय-समय पर कराये जा रहे कार्यों को लेकर व्यय मांग, नोट में प्रमाणित किये गये हैं। टाऊनशिप को स्मार्ट सिटी के रूप में विकास कर उचित सेवायें दिये जाने हेतु var व्यय किये जा रहें है। क्लब के सदस्यता शुल्क के सम्बन्ध में कहा गया है कि वह “स्मार्ट सिटी” स्तर पर बनाया जा रहा है, जो कि सेक्टर-6 में स्थित है। स्मार्ट सिटी परियोजना के हर सेक्टर में क्लब बनाये जाना सम्भव नहीं है। क्लब सदस्यता स्मार्ट सिटी का अंश है, जिसको लेकर ऑफर किया जा रहा है और इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ता को सूचित किया गया था। अंदरूनी विकास कार्य हेतु धनराशि पर दी गयी सहमति प्लॉट की सुविधायें जैसे कि रोड, पार्क, वाटर लाईन, सीवर लाईन, इलैक्ट्रीकल लाईन, इलैक्ट्रीकल सब-स्टेशन और मूल भूत सुविधायें के विकास करने हेतु vat कीमत में सम्मिलित है। बिजली, पानी, सीवर, वाटर कनेक्शन, जो मेन लाइन से प्लॉट तक लाये जाने वाली सुविधायें मूल प्लॉट की कीमत में सम्मिलित नहीं था और आवंटी द्वारा विकासकर्ता को मांगों के अनुसार उपलब्ध करायी जा रही सुविधाओं की धनराशि देय होगी। अनुबन्ध के प्रस्तर 47 में अतिरिक्त चार्जेज हेतु हाई-टेक एम.ओ.यू के अनुसार नियम एवं शर्तों का उल्लेख है जिसमें कि विकासकर्ता हाई-टेक टाऊनशिप का विकास कर विकसित भूमि को आवंटियों को सौंपेंगा और यदि भविष्य में हाई--टेक टाऊनशिप पॉलिसी के अनुसार चार्जेज अधिरोपित किए जाते हैं, तो अनुपातिक दर पर आवंटियों द्वारा वहन किया जायेगा, जो भी सरकार द्वारा निर्धारित की जायेगी |

विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में विद्युत विभाग के कार्यालय ज्ञाप, परियोजना के नक्शे का मानचित्र, सीवेज के कार्यों में होने वाले व्यय का मूल्यांकन, इलैक्ट्रीकल मूल्यांकन, मीटर चार्जेज आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा oe शीट के सम्बन्ध में जवाब प्रस्तुत करते हुए कहा गया कि गाजियाबाद विकास प्राधिकरण द्वारा पत्र संख्या-47 / सी.ए.टी.पी / 49 दिनांक 05.04.2049 द्वारा ई.डी.सी. चार्ज 3208 /-रूपये प्रतिवर्ग मीटर, आई.डी.सी चार्ज 2643,/-रूपये प्रति वर्ग मीटर निर्धारित की गयी है। यह दर सभी विकसित प्रापर्टीज़ पर निर्धारित की गयी CQ b है। विपक्षी द्वारा भी इन्फास्ट्रचरल / औद्योगिक विकास हेतु एम.ओ.यू दिनांक 30. 40.20i3 के आधार पर हो रहे सामान्य व्यय के अनुसार उक्त चार्जेज ले सकते हैं। विपक्षी द्वारा यह भी स्वीकार किया गया है कि प्लॉट हेतु विकास कार्यों में निर्धारित की गयी मूल्य में कोई अतिरिक्त चार्ज नहीं लिये गये है और अंदरूनी विकास कार्य की परिभाषा, शिकायतकर्ता का जहाँ प्लॉट है उसी पॉकेट तक सीमित है। उसी प्रकार 440 / 220 के.वी.ए एचटी लाईन और सब-स्टेशन बाहय विकास कार्य के हिस्से हैं। Tea विकास कार्य के जो भी चार्ज लिये जा रहे हैं वे 48 मीटर चौड़ी सड़क पर है न कि अन्दर के रोड़ पर है।

दिनांक 28.06.2049 को विपक्षी को यह निर्देशित किया गया कि वे उ0प्र0 टाऊनशिप पॉलिसी एवं सुसंगत निर्देशों के अन्तर्गत बायर से किये गये ages की शर्तों के अधीन यह स्पष्ट करें कि मूल रूप से 350,/- रूपये प्रति गज में वाहय विकास के कौन-कौन से मद थे तथा क्‍या ब्रेकअप था व उन्हीं मदों में वर्तमान प्रति वर्ग गज़ क्‍या ब्रेकअप है व यदि कोई बढ़ोत्तरी हुई है, तो उसका क्या कारण व आधार है। इस कम में विपक्षी की ओर से विस्तृत उत्तर, विभिन्‍न ake शीटस्‌, अन्य संस्थाओं द्वारा लिये जा रहे चार्जेज, विभिन्‍न पॉलिस व अधिनियमों में “इन्टरनल” व “एक्सटरनल व पेरिफेरल” विकास की परिभाषा आदि संलग्नक के रूप में प्रस्तुत किया गया। इसके wR 3.3 यह दावा किया गया है कि:- The definition of internal development is restricted to the pocket in which the complainants plot is located. It can't be interpreted that the road connectivity from the NH- 24 to the plot in question is part of the internal development. Similarly a 440/220 KVA HT line and Sub-station would be part of the internal development. The external/peripheral development being charged by the respondent is on roads on or more than 8m in width and not on any internal roads. The layout is annexed at Annexure- 6.(Emphasis added) इसका प्रत्युत्तर शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 6.09.2079 को दिया गया तथा विपक्षी के दावों का खण्डन करते हुए कनेक्शन चार्जेज को अत्यधिक बताया गया है। De 203 चार्ज के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता व विपक्षी द्वारा निम्नवत्‌ उत्तर दिया गया हैं:- 2.0 OTHER PARA WISE RESPONSES

2. “Additional charges details has been submitted by the respondent and all the calculation / expenses has been given without any certification by any external agency” 2..| THE CHARGES ARE AS PER THE EXPENSES INCURRED DURING EXECUTION OF WORKS FROM TIME TO TIME BY THE DEVELOPER AND ARE CERTIFIED IN THE DEMAND NOTE A RATE COMPARISON WITH DSR HAS BEEN SUBMITTED AS PER ANNEXURE - 0 इस दर पर शिकायतकर्ता द्वारा अपत्ति करते हुए कहा गया कि oat धनराशि सरकार एवं प्राधिकरण द्वारा निर्धारित दर से नहीं ली जा रही है और निर्धारित दर से अत्यधिक है। इसी प्रकार बिजली कनेक्शन के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता व विपक्षी के निम्नवत्‌ Rr 2.2 “Each of the expenses should be as per the prescribed rate of by Governmental Authorities like PWD, CPWD, and PVVNL etc.” 2.2.7 THE TOWNSHIP IS IGBC PRE-CERTIFIED PLATINUM RATED AND BEING DEVELOPED AS A SMART CITY WITH ENHANCED SERVICES. ALL COSTS COST COMPARATIVES WITH DSR ETC. AVAILABLE DETAILS ARE ANNEXED. उपरोक्त कथन पर शिकायतकर्ता द्वारा अपत्ति करते हुए कहा गया कि पी.वी.वी. एन.एल के पत्र संख्या-4473 दिनांक 29.08.2047 के अनुसार 5 के.वी कनेक्शन दर, 5457 /- रूपये के साथ ie प्रतिशत जी.एस.टी सहित निर्धारित की गयी है, परन्तु विपक्षी द्वारा अतिरिक्त धनराशि ली जा रही है। उ0प्र0 राज्य बिजली विनियमन आयोग द्वारा आवंटी अब स्वयं पी.वी.वी.एन.एल की सुविधा ली जा सकती है और विपक्षी से यह कनेक्शन लेने के लिए वह बाध्य नहीं है। क्लब मेम्बरशिप के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता व विपक्षी द्वारा निम्नवत्‌ उल्लेख किया गया है:- रु

2.3 “Further the respondent came to know that there is no social club in Sector-4 so the complainants are unwilling to take the social club membership as this is not nearby and having no use for the complainants” 2.3.7 THE MEMBERSHIP BEING OFFERED IS FOR THE CITY LEVEL CLUB (APPROX 2.5 ACRE AREA) IN THE ADJOINING SECTOR NO 6 WHICH IS AT WALKING DISTANCE CONSIDERING A TRAVEL TIME OF 70-75 MIN BY WALKING (४ TO 7.2 KM). AS SUCH THE CITY LEVEL CLUB CAN’T BE PROVIDED IN EACH AND EVERY SECTOR. THE CLUBMEMBERSHIP IS AN INTEGRAL PART OF THE OFFERING AND COMPLAINANT WAS INFORMED ABOUT THE SAME. उपरोक्त के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा यह बताया गया कि aera सिटी लेवल के स्तर पर है, जिसके लिए मेम्बशशिप ऑफर किया जा रहा है, जो कि समीप के सेक्टर--6 में है। क्लब हर सेक्टर में उपलब्ध कराया जाना सम्भव नहीं है। क्लब मेम्बरशिप ऑफर का एक हिस्सा है, जिसके लिए शिकायतकर्ता को अवगत कराया जा चुका है। अन्दरूनी विकास कार्य के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा निम्नवत्‌ उल्लेख किया गया है:- 3.0 INTERNAL DEVELOPMENT AS PER THE AGREEMENT TO SALE 3.] That the above agreed price of the residential ‘PLOT’ covers development of internal services such as laying roads, development of parks and landscapes, laying of water lines, Laying of sewer lines, laying of electrical UT/LT lines, laying of storm water drain lines and erection of electrical sub-station and to develop necessary civic services essential for a convenient living.

उपरोक्त पर शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि wat Hat में मांगी जा रही धनराशि प्लॉट की कीमत में सम्मिलित थी | विपक्षी द्वारा अन्दरूनी विकास कार्य के सम्बन्ध में प्रस्तर 4.4 डी को संयुक्त रूप से पढ़े जाने का निम्नवत्‌ उल्लेख लिया गया है कि:- 3.7.7 AND IS TO BE READ IN CONJUNCTION WITH THE CLAUSE 7.7 (D) OF THE AGREEMENT. 3.2 That the cost of electric, sewer, and water connection is not included in the aforesaid price of the PLOT and shall be payable by the ALLOTTEE(s) in addition to the price of “PLOT”. Further Allottee(s) shall pay on demand to the developer the amount to be determined at the time of providing electric, sewer, and water connection and any other connection of the service which the DEVELOPER may provide from the main lane along the road serving the “PLOT”. इस पर शिकायतकर्ता द्वारा अपत्ति करते हुए कहा गया है कि उक्त सुविधाओं के लिए कोई अतिरिक्त धनराशि विपक्षी द्वारा किसी प्राधिकरण या संस्थान को नहीं दी गयी है और उसका कोई साक्ष्य भी नहीं है। वैसे भी यह कीमत प्लॉट की कीमत में सम्मिलित eft | उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये:- 4. “प्लॉट wid Ware” दिनांक 23.220I0 के अनुसार किस-किस मद में धनराशि बिल्डर द्वारा मांगी जा सकती है ? 2... परिभाषा के अनुसार क्या “इन्टरनल डवलपमेन्ट” शिकायतकर्ता के प्लॉट के पॉकेट तक सीमित होगा अथवा क्‍या “एक्सटरनल व पेरिफरल डवलपमेन्ट” सिटी लेवल पर ही परिभाषित होगी ?

3. fag Wert व 2 के निस्तारण के कम में पेरिफेरल/ आई.डी.सी चार्जेज की दर अनुबन्धानुरूप रूपये 486 प्रतिवर्ग मीटर के स्थान पर अनुबन्धानुसार क्‍या होनी चाहिए ? 4 क्या विपक्षी द्वारा विभिन्‍न मदों में मांग की गयी चार्जेज उचित है ? 5... क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 6. क्या अनुबन्ध में आरबीट्रैशन क्लॉज होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को है ? as 7 क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? निस्तारण बिन्दु dear 4... किये गये “प्लॉट एलॉटी eure” दिनांक 23.42.200 के अनुसार किस-किस मद में धनराशि बिल्डर द्वारा मांगी जा सकती है ? प्रकरण में उठायें गये बिन्दुओं का परीक्षण करने के कम में प्लॉट एलॉटीज sare में विभिन्‍न मदों में धनराशि लिए जाने के प्राविधानों, UREA व इन्टरनल STATS चार्जेज के सम्बन्ध में दोनों पक्षों की स्थिति व “इन्टरप्रटेशन”, चार्जेज का ब्रेकअप आदि के सम्बन्ध में दोनों पक्षों के दावे एवं न्‍्यायोचित धनराशि अथवा सिद्धान्त की विवेचना अपेक्षित है। प्लॉट आवंटी अरेन्‍्जमेन्ट दिनांक 23.:220I0 के अनुसार विभिन्‍न प्रस्तरों में परियोजना एवं उसके नियम एवं शर्तों का उल्लेख किया गया, जो कि निम्नवत है:

(d)The Developer is developing Hi-Tech Townshiip located on NH-24 near the town Ghaziabad in Uttar Pradesh. by the name of "WAVE CITY". comprising of various, 'PLOT's of different sizes, Row Houses/Flats, Bungalows, High-rise Apartments. schools/Eductional Institutions, Hospitals/Health Centres, Corporate _ Pards, Commercial and Retail Centres, Hotels/Clubs and Leisure Areas etc. apart from all such areas that would be required for the development of a modern township on the Scheduled Property (" Said Project") in accordance with sanctioned plans and approvals and as envisaged for a Hi-Tech Township Scheme of the Government. उपरोक्त अनुबन्ध के प्रस्तर के अनुसार विकासकर्ता एक हाई-टेक टाऊनशिप WAVE CITY" नामक परियोजना का विकास कर रहा है, जो कि गाजियाबाद में स्थित और इसमें विभिन्‍न क्षेत्रफल के प्लॉट, भवन / फ्लैट, बंगला, AACA, स्कूल, शिक्षण संस्थायें, अस्पताल / स्वाथ्य केन्द्र, कार्पोंट पार्क, व्यावसयिक एवं Bear dea, होटल आदि विभिन्‍न क्षेत्रों में विकास कर एक उच्च टाऊनशिप स्वीकृत प्लॉन एवं संस्तुति के आधार पर बनायी जायेगी | उपरोक्तानुसार हाई-टेक टाऊनशिप के अधीन विकासकर्ता को विभिन्‍न क्षेत्रफल एवं विशेषताओं वाले प्लॉट का निर्माण उनके नियम एवं शर्तों के साथ आवंटन हेतु अनुमति दी गयी है। विकासकर्ता को यह भी अधिकार दिया गया है कि वाहय विकास की सारी सुविधाओं को सरकार की नीतियों एवं नियमों के

(h) In the terms of Hi-Tech Township Policy, the DEVELOPER has been permitted to different specifications and sizes developed/constructed by the DEVELOPER to its Allottees on its own terms and conditions. The DEVELOPER is also authorized to carry out and complete the Peripheral / Infrastructural development of various services on its own as per the standard specifications conforming to the government policies and the relevant IS/BIS codes guidelines and practices. अनुसार उपलब्ध एवं पूर्ण करायें। इसी कम में उक्त अनुबन्ध के अनुसार यह भी व्यवस्था है कि परियोजना के विकास एवं सामान्य सुविधायें जो कि प्रस्तावित है और आवंटी द्वारा आवेदन किये गये प्लॉट को परियोजना की स्कीम को देखकर एवं सोच--समझकर लिया गया है और यह बाद में विकासकर्ता द्वारा सक्षम प्राधिकरण के निर्देशानुसार (i) The ALLOTTEE(S) has seen and accepted the scheme of development of the Project and general specifications, which are tentative and the ALLOTTEE(s) has applied for allotment of a PLOT and submitted an application (‘Application’) with full knowledge about the Development Scheme, layout plans, proposed specifications, and other terms and conditions. However, the same may be changed, alttered, modified, revised, added, deleted, substituted or recast as the DEVELOPER may consider necassary or as directed by the competent authority and /or Architect at any time even after the Plot layout plans for the Project are sanctioned. परिवर्तित, संशोधित, अतिरिक्त एवं पुर्नस्थापित किया जा सकता है। i.

CONSIDERATION FOR SALE OF 'PLOT' AND RIGHTS THERETO By . SALE PRICE (a) That the ALLOTTEE(S) has applied for the 'PLOT' and the DEVELOPER has with the consent of the ALLOTTEE(S) allotted the 'PLOT' No 829 in Sector 4 admeasuring 200 sq. meters (approx 239.2 sq. yards) @ approx. Rs 9239. per sq. meter (Rs 7725 per sq. yard) (PLOT') in the layout plan of the "WAVE CITY", situated along NH-24, in and around Villages Sadiqpur/Khazipur, Naiphal, Bayane, Mehrauli, Duriya and Shahpur Bamhaita, Tehsil and Disrict Gaziabad, Uttar Pradesh. (b) The agreed price for the ‘PLOT’ is Rs. 847820/- (Eighteen Lakh forty-Seven Thousand Eight Hundred Twenty Only Rupees only) (for short "Consideration") payable by the ALLOTTEE(S) in the mode and manner detailed in ANNEXURE-I. (c) ALLOTTEE(S) shall strictly follow the payment plan and pay the requisite amount by way of upfront or other payment plan opted by him/her/them. ALLOTTEE(S) for such purpose should be guided by written notices of change of earlier mandate issued by DEVELOPER from time to time. DEVELOPER will record the details of all payments received by it from ALLOTTEE(S) in its records/system as well as in DEVELOPER's copy of this Arrangement. ALLOTTEE(s) is required to keep DEVELOPER'S acknowledgement receipts in safe custody for future references.

(d) That the cost of electric, sewer and water connection is not included in the aforesaid price of the 'PLOT' and shall be payable by the ALLOTTEE(s) in addition to price of ‘PLOT’. Further, the ALLOTTEE(S) shall pay on demand to the DEVELOPER the amount to be determined at the time of providing electric, sewer and water connection and any other connection of a service which the DEVELOPER may provide from the main lane along the serving the 'PLOT". (Emphasis added) x 0 उपरोक्‍तानुसार प्लॉट की विकय धनराशि पर दी गयी सहमति और अधिकारों के बारे में बताया गया जो कि यह है कि आवंटी को सेक्टर-4 में प्लॉट संख्या-829 आवंटित की गयी, जिसका कुल क्षेत्रफल 200 वर्ग मीटर है और उक्त प्लॉट की धनराशि 9,239.4/- रूपये प्रति वर्ग मीटर की दर से निर्धारित की गयी, जिसके अनुसार प्लॉट की कुल सहमत कीमत 48,47,820//- रूपये थी और उक्त के प्रस्तर-(0) में यह उल्लेख किया गया है कि प्लॉट की कीमत में बिजली, सीवर और पानी आदि कनेक्शन की धनराशि सम्मिलित नहीं है और यह विकासकर्ता की मांग पर कनेक्शन देते समय निर्धारित धनराशि देय होगी। ,2 PREFERENTIAL LOCATION The ALLOTTEE(S) agrees to pay the preferential location charges @ Rs 225/- per sq. yard (approx Rs 269,]/- per sq. meter) as applicable for preferential 'PLOT'; which is included in the aforementioned sale price (Clause |.(b)).

उक्तानुसार प्रेफर्ड स्थल के लिए 2604/— रूपये प्रति मीटर की दर निर्धारित की गयी है, जो कि उक्त प्लॉट की कीमत 48,47,820//- रूपये में सम्मिलित है। इससे यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा tors लोकेशन के सम्बन्ध में कोई अतिरिक्त धनराशि देय नहीं होगी। इस विषय में विवाद नहीं है। .3 INTERNAL DEVELOPMENT That the above price of the residential 'PLOT' covers development of internal services such as laying of roads, development of parks and landscapes, laying of water lines, laying of sewer lines, laying of electrical HT/LT lines, laying of storm water drain lines and erection of electrical sub-station and to develop necessary civic services essential for a convenient living.(Emphasis added) ur से यह we है कि अंदरूनी विकास कार्य (INTERNAL DEVELOPMENT) के सम्बन्ध wat प्लॉट की धनराशि (48,47,820/—w7a) में विकास की अंदरूनी सुविधायें जैसे कि रोड का निर्माण करना, पार्कों के विकास, पानी को संचलित करने हेतु लाईन बिछाया जाना, सीवर लाईन, बिजली के एच.टी /एल.टी ASH, वाटर ड्रेन aly 44 लाईन और बिजली सब-स्टेशन एवं मूल भूत सुविधायें जो कि सुविधाजनक जीवन यापन करने के लिए आवश्यक विकास कार्य कराये जाने हेतु सुविधायें उक्त धनराशि में समाविष्ट एवं सम्मिलित है। इस विषय में परिभाषा सम्बन्धी विवाद है, जिसे बिन्दु संख्या-2 में विचरित किया गया है। .4 PREMIUM CHARGES

The ALLOTTEE(S) recognizes that as per prevalling practice, the developed plots allotted by the Government agencies are generally on lease hold basis and in cases where the land is acquired by the Government under the Hi-Tech Township Policy, the same is transferred to the DEVELOPER Company on lease hold basis only, with result that the buyers of PLOT’ get lease hold rights in the land and if they choose to get the land converted to freehold, conversion charges are paid by them to the Government. However, for the benefit of the ALLOTTEE(S) and in order to transfer the free hold rights in the PLOT’ of land in favour of the ALLOTTEE(S), the DEVELOPER has procured the land directly from the farmers at market price after paying the requisite stamp duty registration fees and other charges. In this view of the matter, the DEVELOPER would be charging Premium charges of 2% of the Sale Price from the ALLOTTEE(S). The ALLOTTEE(S) agrees to pay the Premium charges as and when demanded by the Developer. The possession of 'PLOT' will be handed over only when the Consideration in full, other charges and Premium charges are paid by the ALLOTTEE(s).

उपरोक्तानुसार फी ees के लिए प्रीमियम चार्जेज के सम्बन्ध में यह बताया गया कि विकसित प्लॉट जो कि सरकारी संस्थाओं द्वारा आवंटित किए जाते हैं वह Waren: लीज eles के आधार पर हैं और उन प्रकरणों में सरकार द्वारा भूमि अधिग्रहण करके हाई-टेक टाऊनशिप नीति के अन्तर्गत करके विकासकर्ता कम्पनी को लीज़ पर देती है। यदि आवंटी उस भूमि पर लीज eles अधिकार को फी-होल्ड में परिवर्तित कराते हैं, तो परिवर्तन शुल्क सरकार को देय होगा। a 2 विकासकर्ता द्वारा बताया गया है कि उनके द्वारा क्‍योंकि भूमि किसानों से सीधे मार्केट दर पर ली गयी है व भूमि स्टाम्प wae, पंजीयन शुल्क एवं अन्य चार्ज के उपरान्त ही ली गयी है, ऐसे में विकासकर्ता विकय धनराशि की i2 प्रतिशत की प्रीमियम शुल्क आवंटी से मांग कर सकता है और प्लॉट का कब्जा उपरोक्त निर्धारित शुल्क प्राप्त किये जाने के बाद दिया जायेगा। इस विषय में कोई विवाद नहीं है। .6 PERIPHERAL/ INFRASTRUCTURAL DEVELOPMENT CHARGES

The ALLOTTEE(S) agrees to pay Peripheral/Infrastructural development charges@ Rs 48.6/-per Sq meter (Rs 350/- per Sq Yd). which are not included in the aforementioned sale price (Clause .(b)). Further, ALLOTTEE(S) specifically agrees and understands that in case of any increase in Peripheral/ Infrastructural development charges or levy of any other charges by the Government or other Statutory Authority(ies) in future, the same shall be paid on pro-rata basis by the ALLOTTEE(S). Allottee(s) herein also agrees to pay the proportionate External Electrification charges including but not limited to lying of cables, security deposits and /or any ancillary cost/charges for making the provision for transmission of electricity from the main station to main station to sub station.These charges shall be paid by the Allottee(s) to the Developer on demand.(Emphasis added) उक्तानुसार आवंटी द्वारा यह सहमति दी गयी है कि पेरिफेरल / अवस्थापना विकास कार्यों के चार्जेज़ (शुल्क) 4i86 रूपये प्रति वर्ग मीटर (350 प्रति वर्ग a) उपरोक्त विकय धनराशि (48,47,820 //-रूपये) में सम्मिलित नहीं है और विशेष रूप से यह Mon एवं समझा जाता है कि (क) यह कि पेरिफेरल / अवस्थापना के चार्जेज़ बढ़ने या X 43 (ख) सरकार अथवा अन्य किसी वैधानिक प्राधिकरण द्वारा भविष्य में अतिरिक्त चार्जेज़ लिये जाने पर वह प्रो-रेटा / अनुपातिक दर पर आवंटियों द्वारा देय होगा। आवंटी द्वारा

यह भी सहमति दी गयी है कि अनुपातिक तौर पर बाहरी बिजली कार्य (External Electrification charges) जिसमें बिजली के संचालन हेतु मेन स्टेशन से सब-स्टेशन में उपयोग किये जाने वाले केवल्स, सिक्‍योरिटी डिपोजिट आदि की धनराशि सम्मिलित है देय होगी, और यह ania विकासकर्ता की मांग पर देय होगी। ऐसे में यह we है कि पेरिफेरल/अवस्थापना विकास हेतु 48.6 रूपये प्रति वर्ग मीटर (350 प्रति वर्ग गज़) आवंटियों द्वारा देय होगी, जो कि vat विकय धनराशि में सम्मिलित नहीं है और यदि इन चार्जेज़ में अथवा सरकार या किसी वैद्यानिक प्राधिकरण द्वारा अतिरिक्त धनराशि की मांग की जाती है, तो अनुपातिक दरों पर देय होगी। इस प्रसंग में अतिरिक्त व पेरिफेरल /अवस्थापना विकास की परिभाषा पर विवाद है एवं जिसका बिन्दु संख्या-2 में विश्लेषण किया गया है। .7 OTHER CHARGES AS PER HI-TECH TOWNSHIP POLICY

The terms and conditions contained in the MOU entered between the DEVELOPER and the Government of UP and other terms and conditions of Hi-Tech Township Scheme will be applicable on the 'PLOT' of land allotted to the ALLOTTEE(S) and it will be the responsibility of the DEVELOPER to develop this Hi- Tech Township and to hand over the developed land to the ALLOTTEE(S). However, in case of any charges which are chargeable as per the Hi-Tech Township Policy (if any) in the future for infrastructure or any other purpose, if any, then the same shall be proportionately charged to the ALLOTTEE(S) at the rates as may be decided by the Government. The ALLOTTEE(S) shall pay directly, or if paid by the DEVELOPER. then reimburse the DEVELOPER on demand the Government rates, taxes or cesses, taxes or cesses, taxes of all and any kind by whatever name oO 34

called, levy of proportionate development charges with regard to, but not limited to state/national highvays, transport, irrigation facilities and power facilities, electricity facilities/requirement, electricity distribution network/system, metro cess etc., whether levied or leviable now or in future on the 'PLOT' forming a part of the overall development or the built up residential Complex/s and/or the Project(s) constructed within the "Wave City" and/or the said 'PLOT' in isolation, as the case may be, as assessable/applicable from the date of application of the ALLOTTEE(S) and the same shall be borne and paid by the ALLOTTEE(S). (Emphasis added) SRR यह है कि उत्तर प्रदेश सरकार और विपक्षी के मध्य हुए एम.ओ. यू एवं हाई-टेक टाऊनशिप स्कीम के नियम एवं शर्तें जो कि आवंटी को आवंटित प्लॉट पर sad के अधीन नियमों के अनुसार विकसित की जायेगी | यदि हाई-टेक टाऊनशिप पॉलिसी के अनुसार भविष्य में आधारभूत ढाँचे अथवा अन्य प्रयोजनो के चार्जेज लगाये जाते हैं, तो आवंटियों द्वारा सरकार द्वारा निर्धारित दर पर अनुपातिक रूप से देय होगा।

इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा कोई ऐसे अतिरिक्त एवं अन्य चार्जेज का विवरण नहीं प्रस्तुत किया गया है, जिससे कि विदित हो कि सरकार द्वारा कोई इस प्राविधान के अधीन कोई चार्जेज निर्धारित किये गये हों और वह धनराशि विकासकर्ता द्वारा अभी तक भुगतान की गयी हो। अतः इस सम्बन्ध में विपक्षी अभी कोई अतिरिक्त धनराशि पाने का अधिकारी नहीं है। यदि विपक्षी भविष्य में इस मद कोई अन्य चार्ज सरकार या प्राधिकरण को देता है, तो प्रेंफ ऑफ पेमेन्ट व प्रो-रेटा शेयर बताकर केता से प्राप्त कर सकते हैं। .9 PAYMENT OF TAXES, CESSES BY THE PLOT OWNER That the stamp duty and the registretion fee incurred in the registration process which is to be paid to the revenue authorities is to be borne by the ALLOTTEL(S) shall be liable to pay from the date of his/her application the house tax, water tax and sewerage tax and other such taxes or any other future tax or any other fees, cess or taxes of all any kind by whatever name called, levy of proportionate development charges as and when levied ph 45 by the Local Authority/Body under the then prevailling law and rules of the land, when such maintenance services will be transferred to the Local Authority/Body. These taxes, fees, cesses etc., shall be paid by the ALLOTTEE(S) irrespective of the fact whether the maintenance is carried out by the DEVELOPER or its nominees or any other body or association of all or the ALLOTTEE(S) whether levied retrospective or prospective.

उपरोक्‍तानुसार टैक्सेज, सेस के बारे में यह उल्लेख किया गया है कि स्टाम्प ड्यूटी और पंजीयन शुल्क जो कि पंजीकरण की प्रकिया में राजस्व विभाग / प्राधिकरण को दी जायेगी। वह आवंटियों द्वारा विधि के अनुसार वहन किया जायेगा। इसी कम में आवंटियों द्वारा आवेदन की तिथि से गृहकर, पानीकर, सीवेज कर एवं अन्य tate जो कि स्थनीय निकाय द्वारा लागू विधि के अनुसार देय होगा वह आवंटियों द्वारा अनुपातिक दर पर दिया जायेगा। इस विषय में भी कोई विवाद नहीं उठाया गया है। 4 Maintenance Charges a. The ALLOTTEE(S) gives its consent to enter into a separate Maintenance Agreement with the DEVELOPER or its nominated maintenance agency as and when demanded by the DEVELOPER or its nominated agency and the ALLOTTEE(S) agrees to abide by all the terms and conditions as laid down in the said Maintenance Agreement. b. That the ALLOTTEE(S) of the 'Plot' unconditionally agrees and undertakes to pay necessary charges, from the date when possession is offered to him/her/them, as determined by the DEVELOPER or its nominated Maintenance Agency towards maintenance of water supply, electricity, parks, open spaces, roads, cleaning and sweeping, street lights, sewr, storm drain etc. and for maintaining various value added services until the services are handed over to the respective government agency(ies) local body. The ALLOTTEE(S) shall deposit with the DEVELOPER a sum as decided by the DEVELOPER by way of interest free security to ensure o 46

timely payment of maintenance charges. The said amount shall be payable by the ALLOTTEE(S) and will be paid at the time when possession is offered or sale deed is executed, whichever is earlier. However the maintenance charges shall become payable from the date of offer of possession. ०. In terms of Hi-Tech Township Policy of Uttar Pradesh Government, the Installation of Solid Waste Management Plant [SWMP], Sewer Treatment Plant (STP) and 220 KVA power plants and destribution systems and other mechanical plants and machinery related to external services are being built and maintained by the DEVELOPER or its nominated agency. The ALLOTTEE(s) hereby agrees to pay the upkeep/running maintenance charges for these services and also if at some point of time these installations require replacement, the cost of the same will be proportionately paid by the ALLOTTEE(s) along with other allottees/ occupants with in the WAVE HITECH

CITY township. उपरोक्‍तानुसार मेटेनेन्स शुल्क के बारे में यह कहा गया है कि आवंटी, विकासकर्ता या उसके नामित मेटेनेन्स एजेन्सी से एक अलग ACA अनुबन्ध निष्पादित करेगें और नियम एवं शर्तों का पालन करेगें। आवंटी प्रोसेशन ऑफर करते समय से ही मेटेनेन्स एजेन्सी को पानी सप्लाई, बिजली, पार्क आदि के रखरखाव कार्य हेतु भुगतान करेगा, जब तक वह किसी सरकारी निकाय अथवा ria निकाय को मेटेनेन्स हस्तांतरित न कर दें। इसी के अतिरिक्त हाई-टेक टाऊनशिप पॉलिसी के अधीन सौलिड वेस्ट मेनेजमेन्ट प्लॉन्ट, सीवर टीटमेन्ट wire 220 के.वी.ए पावर स्टेशन है के निर्माण व रखरखाव का उत्तरदायित्व बिल्डर को दिया गया है। उसके भी रखरखाव कार्य हेतु वेव हाई--टेक सिटी टाऊनशिप में निवास कर रहे आवंटियों द्वारा अनुपातिक दर पर देय होगी तथा यदि कभी उनके रिप्लेसमेन्ट की आवश्यकता हुई तो प्रो-रेटा शेयर आवंटियो द्वारा देय होगा। इस विषय में भी कोई विवाद नहीं उठाया गया है। I0. RIGHTS OF DEVELOPER TO RECOVER INCREASED AMOUNT OF COMPENSATION AND /OR CHARGES LEVIED BY THE GOVERNMENT. a हक

0. The DEVELOPER has acquired land directly from the farmers by paying the mardet price. However there might be certain pleces and parcel of land which may not have been bought by the DEVELOPER. In terms of the policy of the Government for the development of Hi- Tech Township, such piece or parcel of land falling with the approved Detailed Project Report and the sancitioned Detalled Layout Plan is to be acquired by the Government for the DEVELOPER and to be handed over to the DEVELOPER for the development of Hi- Tech Township. Allottee(s) however specifically understands and agrees that in case such land is not acquired for any reason whatsoevr either by negotiations or by State Government as stated above, DEVELOPER shall not be held liable on any account. DEVELOPER as such makes no commitment in respect of acquiring such land and ALLOTTEE(S) being fully aware has applied for alotment of the freehold Plot. उक्त TER के सम्बन्ध में यह स्पष्ट किया गया है कि यह सम्भव है कि कुछ भूमि राज्य सरकार द्वारा Acquire की जाये तथा क्षतिपूर्ति के बढ़े हुए दर और अन्य चार्ज जो कि सरकार द्वारा लिये जायेगें, तो वे विकासकर्ता द्वारा अनुपातिक रूप से आवंटियों से प्राप्त किया जायेगा। डी.पी.आर के अनुसार अधिकृत यदि कोई भूमि किसी कारण वश Acquire नहीं की जा सके, तो उसके लिए विकासकर्ता जिम्मेदार नहीं होगा। तदनुसार बिन्दु ver- निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

2 परिभाषा के अनुसार क्या “इन्टरनल डवलपमेन्ट” शिकायतकर्ता के प्लॉट के पॉकेट तक सीमित होगा अथवा “एक्सटरनल/इन्फास्ट्रक्चरल व पेरिफरल डवलपमेन्ट” सिटी लेवल पर ही परिभाषित होगी ? विपक्षी द्वारा प्रस्तुत किये गये जवाब में रेरा अधिनियम, 2046 के अनुसार विभिन्‍न परिभाषाओं को उद्धरत किया गया है, जो कि निम्नवत्‌ हैः- 7 RERA Act 2 o 3.7 REAL ESTATE PROJECT हि 48 means the development of a building or a building consisting of apartments, or converting an existing building or a part thereof into apartments, or the development of land into plots or apartment, as the case may be, for the purpose of selling all or some of the said apartments or plots or building, as the case may be, and includes the common areas, the development works, all improvements and structures thereon, and all easement, rights and appurtenances belonging thereto; 4.7.2 DEVELOPMENT WORKS means the external development works and internal development works on immovable property; 7.7.3 "EXTERNAL DEVELOPMENT WORKS" includes roads and road systems landscaping, water supply, sewage and drainage systems, electricity supply transformer, sub-station, solid waste management and disposal or any other work which may have to be executed _in_the periphery ot, or eriphery_of, or outside, a project for its benefit as may be provided benefit as may be provided under the local laws;(Emphasis added) the local laws;(Emphasis added) क्‍.7.4 "INTERNAL DEVELOPMENT WORKS"

means roads, footpaths, water supply, sewers, drains, parks, tree planting, street lighting, provision for community buildings and for treatment and disposal of sewage and sullage water, solid waste management and disposal, water conservation, energy management, fire protection and fire safety requirements, social infrastructure such as educational health and other public amenities or any other work in a project for its benefit, as per sanctioned plans; विपक्षी द्वारा इसके अतिरिक्त अन्य राज्य के टाऊनशिप नीतियों का भी उल्लेख किया है जो कि निम्नवत्‌ हैं:- 7.2 RAJASTHAN TOWNSHIP ए0/2८7-2070 (above /0 Hectares) and Policy For Residential, Group Housing and Other Schemes In The Private Sector (up To 70 Hectares) Annexure - 2 ‘5 49 7.2.7 EXTERNAL / PERIPHERAL DEVELOPMENT CHARGES (EDC) External development charges (EDC) payable to the development charges (EDC) payable to the ULB would include such works like approach roads, cross drainage, street lighting, street lightin: plantation, storm water_drains etc connecting the drains ete connecting the scheme for which ULB _shall_charge following shall charge followin minimum external development charges charges(Emphasis added) इसके साथ-साथ हरियाणा विकास एवं विनियमन, अधिनियम, 4975 का भी उल्लेख किया गया है, जो कि निम्नवत्‌ है:- 7.3 The Haryana Development and Regulation of Urban Areas Act 4975 Annexure - 3 .3. "EXTERNAL DEVELOPMENT WORKS" include water supply, sewerage, drains, necessary

provisions of treatment and disposal of sewage, sullage and storm water, roads, electrical works, solid waste management and disposal, slughter houses, _ colleges, hospitals, stadium/sports complex, fire stations, grid substations etc, and_any_ other work which the Director may the Director _ma specify to be executed in the periphery of or outside eriphery of or outside colony/area___for___the__benefit___of ___the of the colony/area for the colony/area(Emphasis added) L3.2. "INTERNAL DEVELOPMENT WORKS" MEAN— (i) metalling of roads and paving of footpaths; (ii) turfing and plantation with trees of openspaces; (iii) street lighting ; (iv) adequate and wholesome water-supply ; (v) sewers and drains both for storm and sullage water and necessary provision for their treatment and disposal ; and (vi) any other work that the Director may think necessary in the interest of proper development of a colony ; ऐसे ही महाराष्ट्र आवसीय अधिनियम, 20:2 का उल्लेख किया गया है कि जो कि निम्नवत है:- ' १० है] 20 7.4 Maharashtra Housing (Regulation and Development) Act, 2072 Annexure — 4 4.4.7 “DEVELOPMENT CHARGES” means the cost of external development work to_be work to_be carried out by the local authority; authority;(Emphasis added) 4.4.2 “DEVELOPMENT WORKS” means the internal development works and external development works; 7,4.3 “EXTERNAL DEVELOPMENT WORKS” Means infrastructure work such as roads and road systems, landscaping, water supply,

sewerage and drainage systems, electricity supply transformer, sub-station or any other work which may have to be executed by the local by the local authority;(Empasis added) .4.4 “INTERNAL DEVELOPMENT WORKS” includes roads, footpaths, water supply, sewers, drains, tree planting, street lighting, provision for community buildings and for treatment and disposal of sewage and sullage water or any other work in the boundary of a layout necessary for its proper development; विपक्षी द्वारा संलग्नक-5 के रूप में दिये गये अभिलेखों के अनुसार गाजियाबाद विकास प्राधिकरण की वाहय विकास कार्य एवं अन्दरूनी विकास कार्य की दर निर्धारित की गयी है, जो कि निम्नवत है:- 4.5 External development charges levied by GDA ANNEXURE - 5 Ghaziabad Development Authority vide its letter 477/2.4.7.7./9 Dated 5/04/20I9 has finalized the charges as follows. EDC 3208 Rs / Sqm IDC: 263 Rs / Sqm. These charges are levied on all developed properties being sold by GDA. The respondent is responsible for the infrastructure development in the township as per the 7 expenditure can collect the similar charges.A comparative analysis of the charges being collected by GDA and respondent is attached at Annexure — 5 a) 27

उपरोक्तानुसार जी.डी.ए द्वारा aes विकास कार्य हेतु 3208 /- रूपये प्रति वर्ग मीटर की शुल्क निर्धारित किया गया है और अन्दरूनी विकास कार्य हेतु 263/- रूपये प्रतिवर्ग मीटर निर्धारित किया गया है। इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा अपत्ति करते हुए गाजियाबाद विकास प्राधिकरण से प्राप्त सूचना पत्र दिनांक 08.08.20:9 दाखिल करते हुए कहा गया कि विपक्षी द्वारा पेरिफेरल / इन्फास्ट्रक्चरल डवलपमेन्ट के रूप में कोई धनराशि दी नहीं गयी है। यही x सूचना के अधिकार के अधीन प्राप्त पत्र में निम्नवत्‌ उल्लेख किया गया है:- मैसर्स उप्पल चढ्ढा डेवलपर्स प्राएलि0 द्वारा गाजियाबाद विकास प्राधिकरण में पेरिफेरल / इन्फास्ट्रक्चरल डवलपमेन्ट के रूप में कोई धनराशि जमा नहीं की गयी है। इससे यह स्पष्ट है कि गाजियाबाद विकास प्राधिकरण को area विकास कार्य एवं अन्य विकास कार्य हेतु कोई धनराशि अदा नहीं की गयी है, वैसे भी हाई-टेक टाऊनशिप पॉलिसी के अनुसार विपक्षी एवं शिकायतकर्ता पर, किये गये अनुबन्ध के नियम एवं शर्तों बाध्यकारी हैं। इस विषय में यह ज्ञातव्य है कि शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध वर्ष 20:0 में किया गया था व जी.डी.ए की यह दरें वर्ष 2049 से सम्बन्धित हैं। स्पष्टतया 2040 के बाद से विपक्षी द्वारा प्राप्त धनराशियों के कम में कुछ कार्य भी कराये होगें। किसी भी दशा में प्लॉट विकय करते समय स्वयं प्रोमोटर द्वारा इन्फास्ट्रक्चर्स व इन्टरनल डवलपमेन्ट मद की गणना कर के ही दरें निर्धारित की होगी व केता से प्राप्त की गयी होगीं। अतः जी.डी.ए की वर्ष 2049 की दरें यदि समकक्ष कार्यों के लिए ही है ऐसा मान भी लिया जाये तो भी लागू नहीं होती। विपक्षी द्वारा जवाब में यह भी कहा गया है कि:-

3.3 The respondent fully agrees with the statement that the price is for a developed piece of land (Plot) and doesn’t cover any charges as mentioned above and are not being charged to the complainant. The same is evident from the demand notice. The definition _of internal development is restricted to the pocket in in which the complainants plot is located. It can’t be interpreted that the road connectivity from the NH- 24 to the plot in question is part of the internal development. Similarly a 440/220 KVA HT line and Sub-station would be part of the internal development. The external / peripheral development being charged by the respondent is on roads on or more than [8 m in width and not onany internal 92 22 roads. The layout is annexed at Annexure — 6(Emphasis added)

विपक्षी द्वारा पूर्ण रूप से यह भी स्वीकारा गया है कि प्लॉट हेतु विकास कार्यों में निर्धारित की गयी मूल्य में कोई अतिरिक्त चार्ज नहीं लिये गये हैं। अंदरूनी विकास कार्य की विपक्षी की परिभाषा, शिकायतकर्ता का जहाँ प्लॉट है उसी पॉकेट तक सीमित है, किन्तु न तो प्लॉट आवंटी अरेन्जमेन्ट में (पी.ए.ए), न हाई-टेक पॉलिसी में, न उन सब परिभाषा सम्बन्धी उद्धरणों में जो विपक्षी द्वारा दिये गये है, व न ही रेरा अधिनियम में, कहीं भी “पॉकेट” परिभाषित नहीं है एवं स्पष्टसत्ना यह एक “ऑफटर थॉट” है जो विपक्षी द्वारा अपने अंतिम उत्तर में “gare” किया है। स्वयं विपक्षी द्वारा उद्धरत की गयी परिभाषाओं में दो ही स्तर पर विकास परिभाषित है- “बाह्य व पेरिफेरल” तथा “आन्तरिक विकास कार्य |“ विकसित प्लॉट की परिभाषा स्पष्टयता पी.ए.ए में दी गयी है तथा वहाँ सभी सिविक एमेनिटीज़ दी जानी हैं ये उसके मूल प्लॉट की कीमत में सम्मिलित है। राज्य सरकार द्वारा हाई-टेक सिटी का लाईसेन्स दिया गया व उन्हीं सुविधाओं पर विचार कर शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट wa किया गया। यदि रेरा आ जाने के बाद विपक्षी द्वारा फेज़वार विकास के सम्बन्ध में परियोजना के अलग-अलग भागों को पंजीकृत भी कराया गया हो, तो वह हाई-टेक सिटी के बाह्य एवं आन्तरिक विकास की परिभाषाओं को प्रभावित नहीं करती। स्वयं विपक्षी का यह कहना है कि क्लब सिटी लेवल फेसिलिटी है तथा प्रत्येक सेक्टर (या पॉकेट) में नहीं दी जा सकती, इस बात की स्वीकारोक्ति है कि सेक्टर या पॉकेट को यूनिट मानकर बाहय व आन्तरिक विकास परिभाषित नहीं किया जा सकता। अत: यह स्पष्ट है कि यह दावा अनुचित है कि पॉकेट या सेक्टर के बाहर का विकास, अवस्थापना /बाहय. विकास मद में सम्मिलित है। अतः अवस्थापना / पेरिफेरल विकास में वही मद सम्मिलित होगें, जो सिटी के आन्तरिक विकास मदों के अलावा होगें। स्पष्टयता यदि वेवसिटी की बाउन्ड़ी को जोड़ने की बाहय /पेरिफरल सड़क बनायी जाती है, मेन पावर स्टेशन से सिटी लेवल सब-स्टेशन तक पावर लाईन्स आदि पर व्यय किया जाता है, तो वह पेरिफेरल / अवस्थापना मद में होगा। यहाँ यह भी विचारणीय है कि अन्य राज्यों कि व्यवस्था में सामान्यतः सिटी लेवल डवलपमेन्ट के बाहर मेन सब-स्टेशन, सीवर ट्रीटमेन्ट, वाटर सप्लाई आदि की व्यवस्था लोकल अथॉरिटीज़ करती है एवं उसके लिए चार्जज लेते है। वर्तमान पी.ए.ए & wees में भी यह प्राविधान है तथा यदि vat प्रस्तरानुसार कोई धनराशि शासन या किसी एजेन्सी को बाद में दी जाती है, तो प्रफ ऑफ पेमेन्ट व शिकायतकर्ता का प्रो-रेटा शेयर उसके द्वारा देय होगा। Taq बिन्दु संख्या-2 Prema किया जाता है। ay

निस्तारण बिन्दु संख्या-3 23 बिन्दु wert व 2 के निस्तारण के कम में पेरिफेरल/आई.डी.सी चार्जज की दर अनुबन्धानुरूप रूपये 486 प्रतिवर्ग मीटर के स्थान पर अनुबन्धानुसार क्‍या होनी चाहिए ? अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर 4.6 में पेरिफेरल /आई.डी.सी चार्जेज का उल्लेख है, जो कि निम्नवत्‌ है:- .6 PERIPHERAL/ INFRASTRUCTURAL DEVELOPMENT CHARGES The ALLOTTEE(S) agrees to pay Peripheral/Infrastructural development charges@ Rs 48.6/-per Sq meter (Rs 350/- per Sq Yd). which are not included in the aforementioned sale price (Clause l.(b)). Further, ALLOTTEE(S) specifically agrees and understands that in case of any increase in Peripheral/ Infrastructural development charges or levy of any other charges by the Government or other Statutory Authority(ies) in future, the same shall be paid on pro-rata basis by the ALLOTTEE(S). Allottee(s) herein also agrees to pay the proportionate External Electrification charges including but not limited to lying of cables, security deposits and /or any ancillary cost/charges for making the provision for transmission of electricity from the main station to sub station.These charges shall be paid by the Allottee(s) to the Developer on demand.(Emphasis added) उक्तानुसार आवंटी द्वारा यह सहमति दी गयी है कि पेरिफेरल / अवस्थापना विकास कार्यों के चार्जेज़ (शुल्क) 486 रूपये प्रति वर्ग मीटर (850 प्रति वर्ग यार्ड) उपरोक्त विकय धनराशि (8,47,820,//-रूपये) में सम्मिलित नहीं है और विशेष रूप से यह Mon एवं समझा जाता है कि (क) यह कि पेरिफेरल / अवस्थापना के चार्जेज बढ़ने या oy

24 (ख) सरकार अथवा अन्य किसी वैधानिक प्राधिकरण द्वारा भविष्य में अतिरिक्त चार्जेज़ लिये जाने पर ae Rar / अनुपातिक दर पर आवंटियों द्वारा देय होगा। आवंटी द्वारा यह भी सहमति दी गयी है कि अनुपातिक तौर पर बाहरी बिजली कार्य (External Electrification charges) जिसमें बिजली के संचालन हेतु मेन स्टेशन से सब-स्टेशन में उपयोग किये जाने वाले dace, सिक्‍योरिटी डिपोजिट आदि की धनराशि सम्मिलित है देय होगी, और यह चार्जेज़ विकासकर्ता की मांग पर देय होगी। ऐसे में यह स्पष्ट है कि पेरिफेरल/अवस्थापना विकास हेतु 486 रूपये प्रति वर्ग मीटर (350 प्रति वर्ग गज़) आवंटियों द्वारा देय होगी, जो कि उक्त विकय धनराशि में सम्मिलित नहीं है और यदि इन चार्जेज में अथवा सरकार या किसी वैद्यानिक प्राधिकरण द्वारा अतिरिक्त धनराशि की मांग की जाती है, तो अनुपातिक दरों पर देय होगी। विपक्षी द्वारा स्पेसिफिकली यह जानकारी मांगे जाने पर कि रू. 350 प्रति वर्ग गज पेरिफेरल / अवस्थापना चार्जेज़ में क्या-क्या मद सम्मिलित हैं तथा उनकी वर्ष 20I0 व वर्तमान में क्या-क्या वेल्यूज हैं बताया कि वे यह ब्रेकअप देने में असमर्थ है, क्योंकि यथा समय aon बेसिस पर “एस्टीमेट” लिया गया था व शासन द्वारा “एक्सटरनल sare” के लिए मॉडल के रूप में जारी रूपये 360 प्रति वर्ग गज के समकक्ष था। एग्रीमेन्ट के प्रस्तर 4.6 में वर्णित प्राविधान यथा "Further, ALLOTTEE(S) specifically agrees and understands that in case of

any increase in Peripheral/ Infrastructural development charges or levy of development charges or levy of any other charges by the Government or other Statutory Authority(ies) in other charges by the Government or other Statutory Authority(ies) in future, the same shall be paid on pro-rata basis by the ALLOTTEE(S). Allottee(s) herein also agrees to pay the proportionate External Electrification charges including but not limited to lying of cables, security deposits and /or any ancillary cost/charges for making the provision for transmission of electricity from the main station to sub station. These charges shall be paid by the Allottee(s) to the Developer on demand" यद्यपि विपक्षी को बढ़ी दरों पर धनराशि लेने के लिए अधिकृत करते हैं तथापि इस मद में देय धनराशि का भुगतान व इन मदों पर व्यय वर्ष 20/0 से किया जा रहा होगा। अतः वर्तमान में लागू दरों, जिनके “कोपियस” उद्धरण दिए गये हैं इस प्रकरण में लागू नहीं होगें। भारत सरकार के अधीन तत्कालीन योजना Py 25

आयोग द्वारा “कन्सट्रक्शन इण्डसट्री डवलपमेन्ट काउन्सिल” स्थापित की गयी है, जो देश के विभिन्‍न शहरों के कन्सट्रक्शन are इण्डिसीज़ जारी करते हैं। दिल्‍ली के लिए वर्ष 20I0 (जब एग्रीमेन्ट हस्ताक्षरित हुआ) सूचनांक नगरीय अवस्थापना के लिए 449.72 (बेस 20075 400) था, जो जुलाई 2049 में बढ़कर 442.89 हो गया। इस आधार पर इस इन्ड्रेक्स को मूल्य वृद्धि का “प्रोक्सी” मानते हुए रू. 350 (42,/40 में) प्रति वर्ग मीटर के सापेक्ष धनराशि रूपये 47 74 [(350 x742.89)+I9.72] Bay हैं। अतः यह देखते हुए कि विपक्षी 350 रूपये प्रति वर्ग गज़ मदवार ब्रेकअप देने की स्थिति में नहीं है उसके सापेक्ष “बेस्ट एस्टिमेट” रूपये 47.75 अर्थात्‌ 48 रूपये प्रति वर्ग गज़ होता है। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु Wo 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या विपक्षी द्वारा विभिन्‍न मदों में मांग की गयी चार्जेज उचित है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा अपने जवाब में कहा गया है कि विभिन्‍न चार्जों का खर्च समय-समय पर कराये जा रहे कार्यों को लेकर व्यय मांग नोट में प्रमाणित किया गया है। सभी व्यय सरकारी प्राधिकरणों द्वारा निर्धारित की गयी दरों के अनुसार है। टाऊनशिप को स्मार्ट सिटी के रूप में विकास कर उचित सेवायें दिये जाने हेतु उक्त व्यय किये जा रहें है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न चार्जेज के सम्बन्ध में एक चार्ट दिया गया है, जो कि निम्नवत्‌ हैः- Sr.No Head Charges Justification

॥| External 430/-psqyd These are external Electrification Charges to include the Electrification High Tension network of the city to be collected as per Charges/ EEC Sub- clause .6 of the agreement. ‘I'he details of charges as Station Charges compared to CERC and UPERC cost book are annexed at annexed at ANNEXURE-7 2 Peripheral 350/- psqyd The Charges as mentioned were based on the block cost Development 48.6/- psq estimates and concept design The charges were in-line with Charges OLD the various development and a reference document 5873/8- -05-34vividh/03TC-I dated 29/2/2005 issued by Housing VI ee 26 | | and Urban Planning Department Govt. of UP defines the charges as 400/- psqm including the heads covered under External development annexed at Annexure - 8 Peripheral 850/- psqyd The comparative details of Charges with the DSR rates are Development annexed ANNEXURE-9 Charges revised Conversion Charges | 220/- Sqyds As per MOU clause 2 Stamp Duty and landuse Conversion Charges Development Agreement Format at Annexure — 0 Electricity Meter Connection Charges 30,000/- fixed These Charges are towards the cost incurred in provision of underground house connection from the main DP. These connection charges are also levied by UPPCL where all estimated connection cost is directly charged to customer. As per Clause .] (d) of the ATS. The Charges are as per the UPERC Cost Data Book 20I6 plus administrative and supervision charges. Gas Connection Charge 3,559/-

These include the charges payable to IGL + related civil works carried out by the developer As per Clause .] (d) of the ATS. The charges are as per DSR for civil works in addition to the cost of IGL charges plus administrative charges and supervision charges. Sewer & Storm Water Connection Charges 20,000/- Individual house connection charges. These are charged as a cost towards individual house connection. As per Clause }.] (d) of the ATS. The cost is worked out as per the DSR and execution rates plus administrative charges and supervision charges. Water Connection Charges 5,000/- Individual house connection charges. These are charged as a cost towards individual house connection. As per Clause .] (d) of the ATS. plus 5% administrative charges and 5% supervision charges. No reference available in DSR Data and Voice Charges 36,000/- These charges are for the FTTH network being laid in the city which is connected to the central command and control centre which will be the heart of the city. The CCC is linked to individual households and controls all the smart feature of the city. Since the city is a smart city this is the tentative cost of providing smart servicec and just not data and voice services. The CCC is under development and would be operational in phases providing smart services in the city. As per Clause l.] (0) of the ATS. The charges are as per the execution and equipment cost and no comparative available 2) 27 in DSR

0 | Rain water 50,000/- As per requirement the developer is to provide rainwater harvesting charges harvesting in the township. The requirement states that the (Not Applicable To RWH is to be provided individually in plots of area greater less than upto 300 than 300 sqm. To accommodate the requirement for plots sqm plots) less than 300 sqm developer has laid a common shared infrastructure for RWH. The cost incurred is due the GDA’s requirement and is in compliance as per Clause . (d) of the ATS. The cost is worked out as per the DSR and execution rates plus administrative charges and supervision charges. ll | Social Club 75,000/- Member ship charges for the city level club in Phase -!. membership charges Maintenance Charges ॥ IFMS (Interest Free | Rs 00/- per Charged as a security against maintenance charges as a Maintenance sqyds security against default Security) 2 Maintenance Charges | Rs 0/ These charges are payable for the maintenance of the city (2 Years Advance) and it’s common services these charges excludes any direct billable charges like water, electricity etc Legal Charges & Stamp Duty | Legal Charges Rs. 7,700/- These are the convenience charges being collected to facilitate the conveyance deed in favour of the customer. 2 Stamp Duty As per Actuals | To be paid to the government as per regulations. उपरोक्त चार्जेज़ के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा अपत्ति दर्ज करते हुए निम्न चार्ट दिया गया है :- S.No. | Particulars Charges Covered Remarks (0) (2) (3) (4)

d 4.3 Internal Development development of The respondent has demanded of the residential covers That the above agreed price development ‘PLOT' of internal services laying of 3 heads as per Annexure -8 of the roads Respondent Submission. development a. Erection of Sub Station external electrification charges under है| 28 internal services such as laying of roads, development of parks and landscapes, laying of water lines, laying of sewer lines, laying of electrical HT/LT lines, laying of storm water drain line and erection of electrical sub- station and to develop necessary civic services essential for a convenient living. of parks and landscapes laying of water lines laying of electrical HT/LT lines laying of storm water drain line erection of electrical sub-station to develop necessary civic Servicesesse ntial for a convenient living charges Laying of Lines Street Light

However all these 3 items are part of internal development which can be clearly checked included in charges covered in column no. 3. The Internal development is part of basic price of the plot as given in Point No. l.l.b. of the agreement / arrangement. The respondent has no where mentioned in his agreement or reply that the sub-station erected for the project are different for internal and external development. As per the PVVNL_ reply received against an RTI there is no where mention in the reply that the respondent has ever informed / demanded to erect 400KV GIS electrical substation from PVVNL. Without the permission / help of PVVNL neither this 400 KV substation can be erected nor can be operated. So erection of such substation seems that the respondent is not going to erect any 400KV electric Sub — station. Copy of हर 29 q Received from PVVNL is Enclosed in Annexure -A

Further laying of electrical HT/LT lines is 8. part internal development and also the cost of these lines is part of basic cost as per para .l.b. of the arrangement. Here it is important to note about para no. .6 of the arrangement talks about the Extenal Electrification Charges and which are only for making the provision for transmission of electricity from the main station to sub- station. So the respondent can only demand _ that charges which has been incurred by him for bringing electricity from main station to sub-station. This work is to be done by UPPCL so actual cost can only be charged from the complainant on proportionate basis, the amount which has been charged by UPPCL from the respondent. Again the respondent has charged for street light. But as per para l.3 of the arrangement states that the थे 30 respondent is liable for to develop necessary civic services essential for a convenient living and the price of such service is already included in basis cost as per para ..b. of the arrangement. Street light is a essential services for a convenient living. A person cannot imagine to live without street light in his society. So these prices cannot be demanded again by the respondent.

It is clear from above said discussion that in the name external electrification charges the respondent can ask only that amount which is required for making the provision for transmission of electricity from the main station to sub-station. All other charges demanded by the respondent are voidable as per the agreement/arrangement. 4.6 Peripheral / Infrastructural Development Charges (a) THE ALLOTTEE(S) agrees to pay peripheral / As per the respondent part (a) of para .6 are Peripheral / Infrastructural Development Charges and which The amount of Peripheral/Infrastructural Development charges has been fixed as Rs. 350/- per Sq. Yard. This amount belong to the amount to be paid to the government/governmental है) 34 infrastructural development charges @ RS 478.6/- per sq meter (RS 350/- per sq yd), which are not included in the aforementioned sale price 4./(0),. ALLOTEE(S) agrees and understands that (clause Further, specifically in case of any increase in peripheral / infrastructural development charges or levy of any other charges by the government or other statutory authority(ies) in future, the same shall be paid on pro- rata the ALLOTTEE(S). basis by (b) Allottee(s) herein also agrees to pay the proportionate External Electrification charges including but not limited to lying of cables, security deposits and / or any ancillary cost/charges for making the provision for trasmission of electricity from

has been described as External development charges in all his reply. agency for development of periphery of the project. However was not able to justify that the amount of Rs. 350/- which was paid to government/governmental agency during the hearing on 08.08.20]9 and also in his reply dated 3.08.20I9. Also these charges are for various facilities to be provided by the government / governmental agency. But in the present case the list of facilities to be provided by the respondent ( As per Page No. 58 - 59 of Respondent submission) while taking this external development charges. But price of all these facilities are already included in internal development as per Para .3, so the respondent is double charging from the complainants first as a part of basis cost as per column No. 4.3. and after that a part of Peripheral/Infrastructural Development charges in para no. .3. of the arrangement. Copy of Page No. 58-59 of respondent submission is annexed in Annexure — B. This matter is already been covered in Para l. Above. 32 the main station to sub- station. these charges shall be paid by the allottee(s) to the developer on demand. Conversion Charges @220/- Per Square Yard No copy of Challans has been submitted which proves that what amount has been paid to the Ghaziabad Development Authority under this Head and on what area. So these are without charges any justification. Other Charges e Electricity Meter Connection Charges e Gas Connection Charges

Rs. 30,000/- fixed Rs. 3,559/- fixed Are on very higher side compare to other builders are charging for the same and also on plot no electricity is required till the construction is started on the plot. Also now home buyers are allowed to take connection directly from PVVNL this facility is not required to be taken from the respondent. So these should be postponed till these facilities are required by the complainant. IGL is Charging Rs. 6,000/- for such facility. Which may be verified from their website. Also on plot no gas connection is required till the occupancy is started on the plot after the completion of construction. Oh 33 . Sewer & Storm Water Connection Charges e Water Connection Charges e Data and Voice Charges e ~=Rain Water Harvesting Charges Rs. 20,000/- fixed Rs. 5,000/- fixed Rs. 36,000/- fixed Rs. 50,000/- fixed Are on very higher side compare to other builders are charging for the same and also on plot no connection is required till the construction is completed on the plot. Are on very higher side compare to other builders are charging for the same and also on plot no connection is required till the construction is started on the plot.

Are on very higher side compare to other builders are charging for the same and also on plot no connection is required till the construction is completed on the plot. Further these services are very cheap compare to 9 years back due to development of 4 0 and 5G technique. Now no such wire work is required as compare to 9 years back. Are on very higher side compare to other builders are charging for the same and also on plot no connection is required till the construction is completed on the plot. C\ A 34 e Social Club Rs. 75,000/- fixed Membership Charges The respondent has got registration in Rera and map approval from GDA claiming that this Sector -4, Springwood enclave is a separate unit so club facilities should be provided in this unit separately and cannot be adjoin with other sector. Further till the completion of Social club such demand should be postponed. Copy of Comparative Expenses of Other Builder is enclosed in Annexure —C.

एग्रीमेन्ट के प्रस्तर 4.3 के अनुसार आन्तरिक विकास कार्यों की परिभाषा में HI/LT asa तथा सब-स्टेशन सम्मिलित हैं। यह सब-स्टेशन स्थानीय अर्थात्‌ सिटी लेवल के आन्तरिक सब-स्टेशन हैं, किन्तु “एक्सटरनल इलैक्ट्रिफिकेशन” से सम्बन्धित सब-स्टेशन नहीं है | UPPCL द्वारा दिनांक 08. 04.2048 के पत्र में अधिकतम 22069 पर विद्युत आपूर्ति की बात कही है, किन्तु 4006५ का उल्लेख नहीं S| अतः या तो UPPCL स्वयं 2207५ के WIA बनायेगा अथवा डवलपर को यह उत्तरदायित्व देगा दोनों पस्थितियों में शिकायतकर्ता को प्रस्तर-4.6 के अनुसार भुगतान करना होगा। अब प्रश्न यह है कि कितनी धनराशि का भुगतान उचित है। स्पष्टतया 400५ सब-स्टेशन का कोई उल्लेख UPPCL के किसी भी अभिलेख में नहीं है। अतः उचित होगा कि 400८५ सब-स्टेशन की अपेक्षित धनराशि को इस गणना में न लिया जाये। वर्तमान लोड की स्थिति देखते हुए व यह देखते हुए कि हाई-टेक टाऊनशिप के भविष्य के सम्बन्ध में प्रकरण अभी शासन स्तर पर विचाराधीन है 0 वर्ष अनुबन्ध के बाद बीत चुके हैं#वर्तमान समय में उचित होगा यदि 22069 के केवल एक सब-स्टेशन व मेन सब-स्टेशन से |सिटी लेवल सब-स्टेशन की ट्रानमिशन लाईन व सिक्‍यूरिटी डिपोजिट का व्यय प्रोरेटा धनराशि शिकायतकर्ता )) 35

से ली जाये व इस धनराशि की पृथक एकाउक्टिंग की जाये ताकि यदि इस मद में कोई धनराशि शेष रहती है, तो प्रो-रेटा आधार पर वापिस की जा सके | इलैक्ट्रिसिटी मीटर कनेक्शन चार्जेज़, गैस कनेक्शन चार्जेज़, सीवर एवं स्टोर्म वाटर कनेक्शन चार्जेज, वाटर कनेक्शन चार्जेज, डाटा एवं वॉइस कनेक्शन चार्जेज़ के सम्बन्ध में स्पष्ट किया जाता है कि ये कनेक्शन लेते समय वास्तविक व्यय पर आधारित होगी व उक्त धनराशि किसी सक्षम प्राधिकरण या विभाग द्वारा लिये जाने पर उसका साक्ष्य आवंटियों को उपलब्ध कराने के उपरान्त यह धनराशि देय होगी और इसका एडमिन चार्जेज़/सुपरविजन चार्ज माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा Re याचिका deat-o40/20:7 में एन.बी.सी.सी के लिए निर्धारित की गयी 8 प्रतिशत की दर से अधिक नहीं होगा। साथ ही Wale कनेक्शन का एस्टिमेट अलॉटी को उपलब्ध कराया जायेगा। Wa के सम्बन्ध में 95,967,/- रूपये की धनराशि अंकित की गयी है, जिसमें कि 2 वर्ष की एडवांस मेटेनेन्स एवं सर्विस चार्ज 67,744/- रूपये भी सम्मिलित है। इस सम्बन्ध में विपक्षी को स्पष्ट किया जाता है कि शिकायतकर्ता द्वारा ली गयी मेटेनेन्स चार्ज कब्जा ऑफर की तिथि से लागू होगी। 300 वर्ग मीटर से छोटे प्लॉटस्‌ के वाटर हारवेस्टिंग Ga के सम्बन्ध में होने वाले व्यय व केता के प्रो-रेटा शेयर की सूचना उपलब्ध कराते हुए यह धनराशि ली जायेगी व सुपरविजन / एडमिनिस्ट्रेडिव चार्जेज़ 8 प्रतिशत से अधिक नहीं होगा। ara डीड रजिस्ट्रेशन खर्च का विवरण दिया गया है, जिसमें 2,42,200 /- रूपये अंकित की गयी है। यह धनराशि विधि के अनुरूप wr ड्यूटी एवं रजिस्ट्रेशन शुल्क के अनुसार देय होगा। क्लब क्योंकि सिटी लेवल फेसिलिटी sea: उसकी कैपिटल वैल्यू का भुगतान

शिकायतकर्ता करेगें व “सबस्किपशन” क्लब प्रारम्भ होने की तिथि से लागू होगा। विपक्षी द्वारा किये जा रहे समस्त मांगों का निस्तारण उपरोक्‍तानुसार किया जाता है। इस सम्बन्ध में विपक्षी संशोधित मांग पत्र जारी करेगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 5 बिन्दु सं? 5 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी of 36 के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। 22. FORCE MAJEURE

l. ALLOTTEE agrees that the Allotment of the PLOT! is subject to force majeure clause which inter-alia include delay on account of non-availability of steel, cement or any other materials for developing the area and implementation of the Scheme, or water supply or electric power or slow down strike or due to a dispute with the construction agency employed by the DEVELOPER, civil commotion or by reason of war, or enemy action or earthquake or any act of God, delay in certain decisions/clearances from statutory body(ies), or if non-delivery of possession is as a result of any notice, order, rules or notification of the Government and /or any other public or Compatant Authority or for any other reason(s) beyond the control of the DEVELOPER and for any of the aforesaid evet, the DEVELOPER shall be entitled to a reasonable corresponding extension of the time of delivery of possession of the said 'Plot' on account of force majeure circumatances and in such eventually the ALLOTTEE(S) will not claim any amount of money by way of refund/damages/compansation/interest, etc. from the DEVELOPER. In case fo DEVELOPER abandoning the scheme for any reason beyond its contro! then the DEVELOPER'S liability shall be limitd to the refund of the amount paid by the ALLOTTEE(S) as per the terms of Allotment Letter. It is further categorically understood hy the Applicant(s) that the Developer as a result of any contingency including force majeure reserves its right to alter, add or vary the terms and conditions of the of the allotment or if the circumstances beyond Developer's control so warrant, the Developer may suspend the scheme for such priod as it may consider expedient and no compensation of any nature whatsoever can be claimed by the Applicant for the period of delay/suspension of scheme. ०,

vi 37 SRT फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में यह बताया गया है कि यदि विलम्ब, जैसे कि विकास हेतु समान उपलब्ध न होना, पानी और बिजली की सुविधायें उपलब्ध न होना, निर्माण एजेन्सी एवं विकासकर्ता के मध्य विवाद होना, आदेश, सरकार की अधिसूचना, दंगा, भूकम्प, के कारण परियोजना में विकास नहीं किया जाता है, तो यह विकासकर्ता का दायित्व होगा कि आवंटन पत्र के नियम के अनुसार आवंटियों को पैसा लौटा दिया जायेगा। फोर्स मैज्योर कारको की वजह से आवंटन के नियम एवं शर्तों में परिवर्तन किया जा सकता है और यदि उक्त फोर्स मैज्योर विकासकर्ता के नियंत्रण से परे पस्थितियों के कारण स्कीम को निरस्त कर सकता है, जिसके लिए कोई क्षतिपूर्ति देय नहीं होगी। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हडताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक wr आदेश, निर्णय व डिकी से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, साथ ही यह भी कहा गया कि परियोजना किसानों के उग्र wee, राष्ट्रीय हरित अधिकरण, नोट बंदी, के कारण परियोजना प्रभावित हुई। विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है, जिससे की विदित हो कि नामित परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था |

इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं wee t0 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और ais 38 विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु vo 5 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-6 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आर्बट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल आर्बीट्रेटर के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा एमआर एम. जी.एफ. बनाम आफताब सिंह में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- (i) the disputes which are to be adjudicated and governed by statutory enactments, established for specific public purpose to sub-serve a particular public policy are not arbitrable; (ii) there are vast domains of the legal universe that are non-arbitrable and kept at a distance from private dispute resolution;

(iii) the subject amendment was meant for a completely different purpose, leaving status quo ante unaltered and subsequently reaffirmed and restated by the Hon'ble Supreme Court; माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित उपरोक्त विधि व्यवस्थाओ के आलोक में यह स्पष्ट है कि कुछ विवादों का निराकरण आर्डिट्रिटर द्वारा आर्बिट्रेशन अनुबन्ध के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आर्बिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को निस्तारित करने के लिए आर्बट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 2046 की धारा 79, आर्बिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। एन.सी.डी.आर.सी. ने ए.अय्यास्वामी में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि एक ही सिद्धांत रियल एस्टेट अधिनियम के तहत उक्त मामलों में लागू हो सकता है, जो कि गृहकेताओं एवं aot के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आर्बिट्रिटर को Y 39 संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु tio 6 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्द सं0-7

प्रश्नगत प्रकरण में प्लॉट आवंटी अरेन्जमेन्ट अनुबन्ध पी.एस अरोड़ा के नाम से आवंटित की गयी, जो कि बाद में दिनांक 45.06.2042 को पी.एस अरोड़ा द्वारा एम.एल गुप्ता के नाम आवंटन करने एवं हस्तांतरण करने हेतु आवेदन किया गया। उक्त हस्तांतरण हेतु आवेदन पत्र पर मूल आवंटी श्री पी. एस अरोड़ा के हस्ताक्षर है, जो कि दिनांक 04.07.2042 को पूर्ण रूप से एम.एल गुप्ता के नाम हस्तांतरित कर दिया गया। हस्तांतरण करने के उपरान्त मैसर्स उप्पल Teal हाई-टेक डेवलपर्स प्रा0लि0 द्वारा पत्र पंजीकरण संख्या-765 जारी किया गया, जिससे विदित है कि आवंटन पत्र मूल आवंटी श्री पी.एस. अरोड़ा से श्री एम.एल. गुप्ता को पूर्ण रूप से हस्तांतरित कर दिया गया। विधि अनुसार कोई नया अनुबन्ध निष्पादित नहीं हुआ है, जिससे विदित हो कि पूर्व में किये गये अनुबन्ध निष्प्रभावी होगें। ऐसे में हस्ताक्षरित अनुबन्ध जो कि हस्तांतरित किया गया है, उसी के अनुसार विलम्ब की गणना की जायेगी। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्लॉट आवंटी अरेन्जमेन्ट अनुबन्ध दिनांक 23.42. 20i0 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसमें निर्माण एवं कब्जे के प्रस्तर 3.4 में कब्जे हेतु सूचना दिये जाने के 3 वर्ष में दिये जाने का उल्लेख है। प्रश्नगत प्रकरण में कब्जे हेतु सूचना दिनांक 20.04.2048 को दी गयी। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार शिकायतकर्ता को कब्जा देगें और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 /20i7 मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि--

5.Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts py 40 and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract ie., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आर्ब्जेवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। प्रस्तुत प्रकरण में प्लॉट आवंटी अरेन्जमेन्ट अनुबन्ध में निष्पादन की तिथि 23.42.200 को की गई है। तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 4 वर्ष में शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा दिया जाना उचित समयावधि था। ऐसे में शिकायतकर्ता अपने प्लॉट का कब्जा दिनांक 23.42.2044 तक प्राप्त करने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी की यह परियोजना हाई-टेक टाऊनशिप पॉलिसी के अन्तर्गत वेवसिटी के नाम से है और परियोजना अत्याधिक पुरानी है। जहाँ तक परियोजना के कब्जे में हो रहे विलम्ब के लिए ब्याज / धनराशि दिलाये जाने का प्रश्न है, तो शिकायतकर्ता को उपरोक्तानुसार दिनांक 24.42. 2044 से ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा दिये जाने की तिथि विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe Section 78(4)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer Vv 4i

on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. ara: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलम्ब के लिए ia प्रतिशत की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि — For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 48, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. ps 42 aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 7.40.2078 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (ea /पटटा के लिए करार) नियमावली ors अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के WER 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (i) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर afi) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। cage बिन्दु संख्या-7 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश >I 43 विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि 75 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता को ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें एंव देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें |

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह दिनांक 24.:2.204 से दिनांक 30.4.20I6 तक अनुबन्ध में निर्धारित की गयी दर से व दिनांक 04.05.2046 से ओ.सी. / MA. सहित कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जाने तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLRH प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर निमयानुसार वापस की जायेगी। विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार यदि कोई धनराशि भविष्य में शासन या किसी स्टेच्यूटरी wat को दी जाती है, तो प्रूफ ऑफ wre व शिकायतकर्ता का प्रो-रेटा शेयर उसके द्वारा देय होगा। पेरीफेरल / इन्फास्ट्रक्चरल डवलपमेन्ट चार्ज 4i8 रूपये प्रति वर्ग गज़ के अनुसार गणना की जायेगी। प्रीमियम चार्ज अनुबन्ध के प्रस्तर 4.4 में दी गयी है, जो कि 42 प्रतिशत विकय धनराशि की होगी और उसी के अनुसार देय होगी।

प्रस्तर 44 के अनुसार बिजली वाटर /सीवर आदि के मेन लाईन से कनेक्शन देते समय निर्धारित किये गये चार्जेज का भुगतान शिकायतकर्ता करेगें। इस विषय में शिकायतकर्ता को कनेक्शन देते समय विशिष्ट (Specific) Estimate के साथ धनराशि विपक्षी मांग सकते हैं तथा शिकायतकर्ता उसके सापेक्ष कार्य पूरा होने के बाद ऑडिटिड. अकाउन्टस्‌ू._ मांग. सकते है। इन हाउस सुपरविज़न / एडिमिनिस्ट्रेडिव asi की धनराशि माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा एन.बी.सी.सी को रिट याचिका संख्या-940 / 2047 बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में ages करायी है (अर्थात्‌ 8 प्रतिशत) उससे अधिक धनराशि नहीं लेगें। यदि भविष्य में अन्य 220KVA या अधिक के सब-स्टेशन बनाने की आवश्यकता होती है, तो उसकी प्रो-रेटा धनराशि शिकायतकर्ता से प्राप्त करने का अधिकार विपक्षी को होगा तथा यह प्रस्तर-4. में भी प्राविधानित है। ny . a4 44 इसकी भी पूर्ववत पृथक अकाउटिंग होगी व इन हाऊस एडमिन्सिट्रेटिव या सुपर विजन चार्जेज 8 प्रतिशत से अधिक नहीं होंगें। 7. वाटर हारवेस्टिंग के सम्बन्ध में होने वाले व्यय के सम्बन्ध में यह- स्पष्ट किया जाता है कि केता के प्रो-रेटा शेयर की सूचना उपलब्ध कराते हुए यह धनराशि ली जायेगी। 8, क्लब का एस्टिमेट व प्रो-रेटा शेयर बताते हुए धनराशि मांगी जा सकती है। क्लब की रिकरिंग चार्जेज़, क्लब प्रारम्भ होने या प्लॉट का कब्जा ऑफर होने, जो भी बाद में हो, तभी से प्रारम्भ होगा। 9. विपक्षी उपरोक्तानुसार संशोधित मांग पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। 40 इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र०भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक /> /-6 / 2049

(राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण