उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई tie—04, श्री कल्पना मिश्रा, सदस्य कम to | शिकायत सं? | _शिकायतकर्ता | 6208573 | मनिन्दर सिंह 32088466 | अरसद अहमद जैदी 62078225 [दर्शन दयाल | 52080589 | अबरार अहमद खान LON) — बनाम ला रेजीडेंसिया डेवलपर्स प्रा.लि. आदेश 08.05.2049 शिकायतकर्ता मनिन्दर सिंह के साथ 3 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा तीन शिकायतें विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें La Residentia परियोजना से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Wo 6204844573 मनिन्दर सिंह अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत वाद शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना La Residentia 7 फ्लैट सं, टी-38,/2004 बुक कराया था और अंकन 48,05,044,//- रूपये की धनराशि विपक्षी को अदा की गयी। यूनिट का कब्जा दिनांक 04.06.2048 को दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा आज तक कब्जा नही दिया गया। निर्माण स्थल पर कोई निर्माण कार्य नही हो रहा है, काफी समय से निर्माण बंद है और विपक्षी द्वारा सबवेंशन की किस्तें भी अदा नही की जा रही हैं, जिस कारण शिकायतकर्ता ऋण की fered व किराया दोनो ‘en 2 अदा कर रहा है, शिकायतकर्ता मध्यवर्गीय परिवार से सम्बंधित है और दोनो देने में असमर्थ है, जिस कारण शिकायतकर्ता का उत्पीडन हो रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से जमा धनराशि दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में अनुबन्ध एवं त्रिपक्षीय अनुबन्ध, जमा धनराशि की रसीदें, पेमेन्ट शेड्यूल, परियोजना के फोटो व ई-मेल की छायाप्रतियां दाखिल की गयीं हैं।

विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी जमा धनराशि मय 48 प्रतिशत ब्याज दिलाये जाने हेतु वाद योजित किया गया है। रेरा अधिनियम के अन्तर्गत धारा 42,44,48 व 49 के अन्तर्गत दी जाने वाली क्षतिपूर्ति की सुनवाई का क्षेत्राधिकार धारा 74 के अन्तर्गत केवल एडजूडिकेटर को प्राप्त है। माननीय उच्च न्यायालय बम्बई द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन पा.लि. बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा एक एडजूडिकेटिंग मैकेनिज्म है, जो कि रियल एस्टेट प्रमोटर, एजेन्ट व आवंटी के हितों के मध्य संतुलन स्थापित करता है। धारा 74() के अन्तर्गत ब्याज की धनराशि की बाबत एडजूडिकेशन के लिए कोई मैकेनिज्म नही है और धारा 74(3) के अन्तर्गत यह स्पष्ट किया गया है कि क्षतिपूर्ति और ब्याज देने का अधिकार एडजूडिकेटर का है और धारा i2,44,78 व 9 को केवल एडजूडिकेटर द्वारा एडजूटिकेट किया जा सकता है। अतः शिकायतकर्ता का वाद पोषणीय नही है और शिकायत को एडजूडिकेटर को हस्तांतरित किये जाने का अनुरोध किया war) विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी और अनुबन्ध दिनांक 44.4.2047 को निष्पादित किया गया। अनुबन्ध के समय आवंटी को भलीभांति ज्ञान था कि परियोजना शेडयूल से विलंबित है। माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश से विपक्षी कंपनी का फॉरेंसिंक ऑडिट चल रहा है और माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा विपक्षी कंपनी के सभी एफेयर सीज कर दिये हैं, ऐसी दशा में माननीय उच्चतम न्यायालय के अंतिम आदेश तक कार्यवाही स्थगित की जाये। कुछ फोर्स मैज्योर (भूमि अधिग्रहण सम्बंध मुकदमों में पारित स्थगन आदेशो) के कारण परियोजना विलंबित हुई है। विपक्षी को प्राधिकरण के आवंटित भूमि का टाईटल alte नही था, जिस कारण विपक्षी स्वयं सरकार की नीतियों से पीडित है।

उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। Yoo शिकायतकर्तागण की सामूहिक शिकायतों को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है :- 4... क्या अनुबच्ध में आर्बिट्रेशन क्लॉज होने के कारण इस पीठ को सुनवाई का क्षेत्राधिकार प्राप्त नही है? 2. क्या प्रश्नगत वाद की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को है? 3. क्या शिकायतकर्तागण जमा धनराशि को वापस पाने के अधिकारी हैं? 4. क्या शिकायतकर्ता विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु to 4 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आर्बीट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल आर्बीट्रेटर के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है। विपक्षी द्वारा अपने अनुबन्ध की बिन्दु 35 में कथन किया गया है कि — " All or any disputes arising out or touching upon any terms of this Agreement including the interpretation and validity of the terms thereof and the respective rights and obligations of the parties shall be settled amicably by mutual discussion failing which the same shall be setteld through arbitation. The arbitration proceedings shall be govened by the Indian Arbitration and Conciliation Act, 996 or any statutory amendments/ modificationsthereof for the time being in force. The arbitration proceedings shall be held at an appropriate location in Delhi/New Delhi. "

जिससे fea है कि अनुबन्ध के अनुसार दोनो पक्षों के मध्य किसी भी विवाद का निस्तारण परस्पर सहमति से Indian Arbitration and Conciliation Act 996 के अन्तर्गत किया जायेगा, जिसका क्षेत्राधिकार दिल्‍ली होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा बूज एलन व हेमिल्टन इंक आदि बनाम एस.बी.आई. होम फाईनेंस लि0 व अन्य में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " all aspects of arbritrability have to be decided by the court seized of the suit, and cannot be left to the decision of the Arbitrator. Even if an arbitration agreement exists and the dispute is covered therein, the court will refuse to Ye refer the parties to arbitration — if the subject matter of the suit is capable of adjucdication only by a public forum or the relief clamied can only be granted by a special court or Tribunal." इसके अतिरिक्त ए.अय्यास्वामी बनाम ए परमाशिवम में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " there are classes of disputes that fall within the exclusive domain of special bodies created under legislation that confers jurisdiction ot the exclusion of ordinary civil courts, Such disputes would not then be capable of resolution by arbitration," साथ माननीय एन.सी.डी.आर.सी. द्वारा भी यह निर्णीत किया गया है कि

The NCDRC finally held that in light of the overall architecture of the CPA and Court-evolved jurisprudence, amended sub-section () of Section 8 cannot be construed as a mandate to the Consumer Fora, constituted under the CPA, to refer the parties to arbitration in terms of the Arbitration Agreement. the principle that - jurisdiction of specially constituted judicial authorities cannot be ousted by a blanket mandate to refer disputes to arbitration under the umbrella of Section 8, A&C Act. On the ground level, it provides relief to a party to avail special remedies available under a statute, despite presence of an arbitration clause. This serves to protect parties from lop- sided and sparely-negotiable standard form agreements. From another angle, parties will no longer be mandated to adopt the relatively long and expensive process of arbitration - in disputes arising under specific statutes having specific dispute redressal mechanisms. This judgment could also be used to interpret Section 79 of the Real Estate (Regulation and Development) Act 206 (“Real Estate Act”) which bars the jurisdiction of civil courts in matters involving real estate. The NCDRC applied the reasoning in Ayyaswamy to conclude that the same principles could apply to cases under the Real Estate Act, which provides a special mechanism for resolution of disputes between buyers and builders.

माननीय उच्चतम aes एवं माननीय एन.सी.डी.आर.सी. द्वारा पारित उपरोक्त विधि व्यवस्थाओ के आलोक में यह स्पष्ट है कि विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आर्बिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये हैं और दीवानी न्यायालय के अतिरिक्त क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को निस्तारित करने के लिए आर्बीट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं पडा विकास प्राधिकरण अधिनियम 2046 की धारा 79, आर्बिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। एन.सी.डी.आर.सी. ने ए.अय्यास्वामी में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि एक ही सिद्धांत रियल wee अधिनियम के तहत उक्त मामलों में लागू हो सकता है, जो कि गृहकेताओं एवं बिल्डरों के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आर्बिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु vo 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु do 2 बिन्दु सं? 2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या प्रश्नगत वाद की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को है?

विपक्षी की ओर से एक प्रार्थनापत्र प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी जमा धनराशि मय ts प्रतिशत ब्याज दिलाये जाने हेतु वाद योजित किया गया है। रेरा अधिनियम के अन्तर्गत धारा 2,44,8 व 49 के अन्तर्गत दी जाने वाली क्षतिपूर्ति की सुनवाई का क्षेत्राधिकार धारा 74 के अन्तर्गत केवल एडजूडिकेटर को प्राप्त है। माननीय उच्च न्यायालय बम्बई द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन पा.लि. बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा एक एडजूडिकेटिंग मैकेनिज्म है, जो कि रियल एस्टेट प्रमोटर, एजेन्ट व आवंटी के हितों के मध्य संतुलन स्थापित करता है। धारा 74(।) के अन्तर्गत ब्याज की धनराशि की बाबत एडजूडिकेशन के लिए कोई मैकेनिज्म नही है और धारा 74(3) के अन्तर्गत यह स्पष्ट किया गया है कि क्षतिपूर्ति और ब्याज देने का अधिकार एडजूडिकेटर का है और धारा 72,4,8 व 49 को केवल एडजूडिकेटर द्वारा एडजूटिकेट किया जा सकता है। अतः शिकायतकर्ता का वाद पोषणीय नही है और शिकायत को एडजूडिकेटर को हस्तांतरित किये जाने का अनुरोध किया गया, जिस पर विपक्षी की ओर से कहा गया है कि धारा i के अन्तर्गत सुनवाई का क्षेत्राधिकार धारा 74 के अन्तर्गत केवल एडजूडिकेटर को प्राप्त है। धारा 74() में प्राविधानित है कि :- 7. (7) For the purpose of adjudging compensation under sections 2, 4, 8 and section 9, the Authority shall appoint in consultation with the appropriate Government one or more judicial officer as deemed necessary, who is or has been a District Judge to be an adjudicating officer for holding an inquiry in the prescribed manner, after giving any person concerned a reasonable opportunity of being heard

Ye एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि के प्रकरण में पैरा 423, 424,425 में अभिनिर्धारित किया गया है :- 423. 424. ८4 The petitioners have challenged validity of Sections 484), (2),(3) and 40. As discussed above and in view of the object and scheme of RERA and considering the law laid down in respect of retrospectivity /retroactivity, we are of the view that the challenge made by the petitioners to these provisions as being violative of Articles 44 and 20 is not sustainable in law. The petitioners have failed to establish that the above stated statutory provisions needs to be struck down. We find that RERA has adequate mechanism, which balances the rights and obligations of the promoter, real estate agent and the allottee. The adjudicatory mechanism is prescribed at each level. The provisions of Section 77(7) refers to power to adjudicate. Such powers will be exercised by a person who has been a District Judge, after holding appropriate inquiry. It was submitted that there is no mechanism for adjudication in respect of amount of interest. If we peruse Section 77(3), it is made clear that adjudicatory authority would direct payment of compensation or interest as the case may be. Harmonious reading of these provisions would indicate that adequate mechanism and safeguards are prescribed by the RERA.

The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeallies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 74 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 42, 44, 48 and 49. A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.

The proviso to Section 72(8) provides that any person whose complaint in respect of matters covered under Sections 42, 24, 48 and 49 if pending before the Consumer Disputes Redressal Forum or the Consumer Disputes Redressal Commission or the National Consumer Redressal Commission, established under Section 9 of the Consumer Protection Act, 4986 on or before the commencement of this Act, he may, with the permission of such Forum or Commission, as the case may be, withdraw the complaint pending before it and file an application before the adjudicating officer under this Act. Proviso to Section 74(4) reads as under:- Power to adjudicate. - (2) For the purpose of adjudging compensation under sections ३2, 44, ३8 and section 49, the Authority shall appoint in consultation with the appropriate Government one or more judicial officer as deemed necessary, who is or has been a District Judge to be an adjudicating officer for holding an inquiry in the prescribed manner, after giving any person concerned a reasonable opportunity of being heard. Provided that any person whose complaint in respect of matters covered under sections 42, 44, 48 and section 49 pending before the Consumer Disputes Redressal Forum or the Consumer Disputes ‘oo Redressal Commission or the National Consumer Redressal Commission, established under section 9

of the Consumer Protection Act, 4986 (68 of 4986), on or before the commencement of this Act he may, with the permission of such Forum or Commission, as the case may be, withdraw the complaint pending before it and file an application before the adjudicating officer under this Act. 425. The proviso to Section 72(7), as quoted above, is clear indicator that even pending

complaint before the Consumer Forum could be transferred to the adjudicator under RERA. A submission was advanced that allottee is free to approach whatever forum in respect of the defaults committed, if any, in compliance with the agreement of sale entered into between the promoter and the allottee prior to registration of RERA. In view of the scheme of RERA, we find that this contention of the petitioners cannot be upheld. It will be unreasonable to expect the allottee to resort to proceeding in different forums prior to registration of project in respect of the agreement executed prior to registration under RERA and post registration. Under the scheme of RERA, the adjudicatory mechanism is prescribed under one umbrella. We do not notice any illegality in the same. Section 74 is framed in the larger interest of the consumers. The adjudicator who would be a judicial member of the rank of District Judge would be dealing with all the issues and the pleas raised by the promoter, allottees and other stakeholders before adjudicating claim for compensation. The orders are subject to judicial review by higher forum. Therefore, promoter should not have apprehension that they would be remediless or there is no scope under the scheme of the RERA for consideration of their claim

विपक्षी की ओर से नीलकमल Raced सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि का आलम्ब लेते हुए कथन किया गया है कि उक्त निर्णय के पैरा 423,424,725 व 258 में धारा i8 की बाबत यह अभिनिर्धारित किया गया है कि धारा 48 के अन्तर्गत सुनवाई का क्षेत्राधिकार केवल धारा 74 के अन्तर्गत एडजूडिकेटर को प्राप्त है। शिकायतकर्तागण द्वारा yea वाद जमा धनराशि वापस दिलाये जाने एवं अपनी जमा धनराशि पर ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। अधिनियम की aris में उल्लिखित है किः- Section 48(4)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay Ww suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money.

उक्त से स्पष्ट है कि अधिनियम की धारा ia के अंतिम पंक्ति में स्पष्ट रूप से अंकित है कि "The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. " जिससे स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को दिया जाने वाला ब्याज क्षतिपूर्ति नही है। इस सम्बंध में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

258. In paragraph-9 of Alok Shanker Pandey v. Union of india, (2007) 3 SCC 545, the Apex Court has held that “There is misconception about interest. Interest is not a penalty or punishment at all, but it is the normal accretion on capital. For example if A had to pay Ba certain amount, say 40 years ago, but he offers that amount to him today, then he has pocketed the interest of the principal amount. Had A paid that amount to 8 40 years ago, B would have invested that amount somewhere and earned interest thereon, but instead of that A has kept that amount with himself and earned interest on it for this period. Hence equity demands that A should not only pay back the principal amount but also the interest thereon to B.” The object of Section 38 is to recompense an allottee for depriving him of the use of the funds paid by him. The promoter who has received money from the allottee but has failed to adhere to his contractual or statutory obligations, cannot claim that he is entitled to utilize the monies without paying any interest with respect thereto to the allottee. var से स्पष्ट है कि आवंटी को धारा is के अन्तर्गत दिया जाना वाला ब्याज क्षतिपूर्ति नही है, मात्र आवंटी की जमा धनराशि पर दिया जाना वाला वह ब्याज है, जो कि प्रमोटर द्वारा विलंबित अवधि में उपभोग किया गया है, वह किसी प्रकार की क्षतिपूर्ति नही है, जिस कारण यह अनुतोष पीठ के द्वारा प्रदत्त किया जा सकता है और इसकी सुनवाई का क्षेत्राधिकार भी इस पीठ को है। तदनुसार बिन्दु to 2 निस्तारित किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु Ho 3 व 4 यह दोनो वाद बिन्दु परस्पर सम्बंधित होने के कारण इनका निस्तारण एक साथ किया जाना उचित प्रतीत होता है। शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा जून 20:8 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु आज तक कब्जा नही दिया गया है, जिस कारण जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी का कहना है कि Y— अनुबन्ध के की धारा 99 अनुसार कब्जा जून 208+6 माह अर्थात दिसम्बर 20:8 तक दिया जाना था, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा अनुबधित अवधि से पूर्व शिकायत दिनांक 4.6.20:8 को योजित की गयी है, किन्तु अब कब्जे की तिथि व्यतीत हो चुकी है और यह भी निर्विवाद है कि परियोजना पूर्ण नही है। विपक्षी की ओर से प्रमोद पंकज जैन का शपथपत्र दाखिल किया गया है, जिनके द्वारा कहा गया है कि दिनांक 34.42.209 तक आवंटियों को कब्जा दे दिया जायेगा। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील सं0 744/20:7 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है :- " 40. The figures........ which have been made available presently, following the opening of the web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

इस स्टेज पर रियल एस्टेट सेक्टर की वर्तमान वित्तीय स्थिति को दृष्टिगत रखते हुए धनराशि वापस किये जाने से उन आवंटियों के हित प्रतिकूलतः प्रभावित होने संभावित है, जो कि यूनिट का कब्जा लेना चाहते हैं। साथ ही विपक्षी की ओर से सशपथ कहा गया है कि दिसम्बर 2049 तक कब्जा दे दिया जायेगा, यदि शिकायतकर्ता को विलम्ब के लिए धनराशि/ब्याज के साथ कब्जा मिल जाता है तो इससे सभी आवंटियों के हित साध्य हो सकेंगें। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा प्रतिपादित उक्त के अधीन शिकायतकर्तागण को --चुनवापसी किया जाना उचित प्रतीत नही होता है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलंबित है और विपक्षी द्वारा इस अवधि में शिकायतकर्ता की धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Section 48(4)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer i 0

on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि देने का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, किन्तु शिकायतकर्ता की ओर से यह भी आपत्ति की गयी है कि उक्त धनराशि अत्यंत कम है और रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. Ye 34

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20.6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी were (iii) ¥ निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा।. जहां तक ब्याज की अवधि का प्रश्न है, तो विपक्षी की ओर से कहा गया कि वह दिसम्बर 2049 तक कब्जा दे दिया जायेगा, इस सम्बंध में सिविल अपील wo e649-50/20i8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — (९ 42 " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant - Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent ~ Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्तागण मात्र ओ.सी. मिलने के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तदनुसार बिन्दु vo 3 व 4 निस्तारित किया जाता है।

इसी कम में यह भी ज्ञातव्य है कि “क्षतिपूर्ति” दिया जाना रेरा अधिनियम में “एडजूडिकेटर” के कार्य क्षेत्र में है। इस सम्बंध में पीठ द्वारा कोई आदेश पारित नही किया जा रहा है। तदनुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र निस्तारित किया जाता है | 4... विपक्षी उपरोक्‍तानुसार कब्जे हेतु मांग पत्र जारी करे। 2. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह ओ.सी., सी.सी.सहित दिसम्बर 209 U पूर्व यदि कोई देय धनराशि बकाया है, तो उसे प्राप्त कब्जा देना सुनिश्चित करें और नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर पंजीयकरण कराना सुनिश्चित करें। 3... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 07.0:.20:9 से से ओ.सी.,/ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर करने, जो भी बाद में हो, तक Mci~RH प्रतिशत वार्षिक की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित er) साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये, यदि इस इकाई को कय करने हेतु बैंक से कोई ऋण लिया गया है, तो वह पहले बैंक की धनराशि व ब्याज की अदायगी की जायेगी, उसके पश्चात यदि कोई धनराशि अवशेष बचती है, तो वह शिकायतकर्ता को दी जायेगी। 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह दिनांक 4.5.2046 के पश्चात शिकायतकर्ता की किसी भी विलंबित धनराशि पर McLR+ प्रतिशत वार्षिक की दर से ही साधारण ब्याज वसूल कर सकेगा। हा 43 विपक्षी, शिकायतकर्ता द्वारा दौरान निर्माण जमा की जाने वाली ई.एम.आई.की धनराशि को अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित किया जाये।

यदि विपक्षी दिनांक 34.4220I9 तक शिकायतकर्तागण को कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 34.220I9 के पश्चात 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि McCLRH प्रतिशत की दर से जमा करने की तिथि से भुगतान करने की तिथि तक मय ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। आदेश की एक एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व बयाज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र०भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण as

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई tie—04, श्री कल्पना मिश्रा, सदस्य कम to | शिकायत सं? | _शिकायतकर्ता | 6208573 | मनिन्दर सिंह 32088466 | अरसद अहमद जैदी 62078225 [दर्शन दयाल | 52080589 | अबरार अहमद खान LON) — बनाम ला रेजीडेंसिया डेवलपर्स प्रा.लि. आदेश 08.05.2049 शिकायतकर्ता मनिन्दर सिंह के साथ 3 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा तीन शिकायतें विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें La Residentia परियोजना से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Wo 6204844573 मनिन्दर सिंह अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत वाद शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना La Residentia 7 फ्लैट सं, टी-38,/2004 बुक कराया था और अंकन 48,05,044,//- रूपये की धनराशि विपक्षी को अदा की गयी। यूनिट का कब्जा दिनांक 04.06.2048 को दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा आज तक कब्जा नही दिया गया। निर्माण स्थल पर कोई निर्माण कार्य नही हो रहा है, काफी समय से निर्माण बंद है और विपक्षी द्वारा सबवेंशन की किस्तें भी अदा नही की जा रही हैं, जिस कारण शिकायतकर्ता ऋण की fered व किराया दोनो ‘en 2 अदा कर रहा है, शिकायतकर्ता मध्यवर्गीय परिवार से सम्बंधित है और दोनो देने में असमर्थ है, जिस कारण शिकायतकर्ता का उत्पीडन हो रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से जमा धनराशि दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में अनुबन्ध एवं त्रिपक्षीय अनुबन्ध, जमा धनराशि की रसीदें, पेमेन्ट शेड्यूल, परियोजना के फोटो व ई-मेल की छायाप्रतियां दाखिल की गयीं हैं।

विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी जमा धनराशि मय 48 प्रतिशत ब्याज दिलाये जाने हेतु वाद योजित किया गया है। रेरा अधिनियम के अन्तर्गत धारा 42,44,48 व 49 के अन्तर्गत दी जाने वाली क्षतिपूर्ति की सुनवाई का क्षेत्राधिकार धारा 74 के अन्तर्गत केवल एडजूडिकेटर को प्राप्त है। माननीय उच्च न्यायालय बम्बई द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन पा.लि. बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा एक एडजूडिकेटिंग मैकेनिज्म है, जो कि रियल एस्टेट प्रमोटर, एजेन्ट व आवंटी के हितों के मध्य संतुलन स्थापित करता है। धारा 74() के अन्तर्गत ब्याज की धनराशि की बाबत एडजूडिकेशन के लिए कोई मैकेनिज्म नही है और धारा 74(3) के अन्तर्गत यह स्पष्ट किया गया है कि क्षतिपूर्ति और ब्याज देने का अधिकार एडजूडिकेटर का है और धारा i2,44,78 व 9 को केवल एडजूडिकेटर द्वारा एडजूटिकेट किया जा सकता है। अतः शिकायतकर्ता का वाद पोषणीय नही है और शिकायत को एडजूडिकेटर को हस्तांतरित किये जाने का अनुरोध किया war) विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी और अनुबन्ध दिनांक 44.4.2047 को निष्पादित किया गया। अनुबन्ध के समय आवंटी को भलीभांति ज्ञान था कि परियोजना शेडयूल से विलंबित है। माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश से विपक्षी कंपनी का फॉरेंसिंक ऑडिट चल रहा है और माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा विपक्षी कंपनी के सभी एफेयर सीज कर दिये हैं, ऐसी दशा में माननीय उच्चतम न्यायालय के अंतिम आदेश तक कार्यवाही स्थगित की जाये। कुछ फोर्स मैज्योर (भूमि अधिग्रहण सम्बंध मुकदमों में पारित स्थगन आदेशो) के कारण परियोजना विलंबित हुई है। विपक्षी को प्राधिकरण के आवंटित भूमि का टाईटल alte नही था, जिस कारण विपक्षी स्वयं सरकार की नीतियों से पीडित है।

उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। Yoo शिकायतकर्तागण की सामूहिक शिकायतों को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है :- 4... क्या अनुबच्ध में आर्बिट्रेशन क्लॉज होने के कारण इस पीठ को सुनवाई का क्षेत्राधिकार प्राप्त नही है? 2. क्या प्रश्नगत वाद की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को है? 3. क्या शिकायतकर्तागण जमा धनराशि को वापस पाने के अधिकारी हैं? 4. क्या शिकायतकर्ता विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु to 4 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आर्बीट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल आर्बीट्रेटर के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है। विपक्षी द्वारा अपने अनुबन्ध की बिन्दु 35 में कथन किया गया है कि — " All or any disputes arising out or touching upon any terms of this Agreement including the interpretation and validity of the terms thereof and the respective rights and obligations of the parties shall be settled amicably by mutual discussion failing which the same shall be setteld through arbitation. The arbitration proceedings shall be govened by the Indian Arbitration and Conciliation Act, 996 or any statutory amendments/ modificationsthereof for the time being in force. The arbitration proceedings shall be held at an appropriate location in Delhi/New Delhi. "

जिससे fea है कि अनुबन्ध के अनुसार दोनो पक्षों के मध्य किसी भी विवाद का निस्तारण परस्पर सहमति से Indian Arbitration and Conciliation Act 996 के अन्तर्गत किया जायेगा, जिसका क्षेत्राधिकार दिल्‍ली होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा बूज एलन व हेमिल्टन इंक आदि बनाम एस.बी.आई. होम फाईनेंस लि0 व अन्य में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " all aspects of arbritrability have to be decided by the court seized of the suit, and cannot be left to the decision of the Arbitrator. Even if an arbitration agreement exists and the dispute is covered therein, the court will refuse to Ye refer the parties to arbitration — if the subject matter of the suit is capable of adjucdication only by a public forum or the relief clamied can only be granted by a special court or Tribunal." इसके अतिरिक्त ए.अय्यास्वामी बनाम ए परमाशिवम में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " there are classes of disputes that fall within the exclusive domain of special bodies created under legislation that confers jurisdiction ot the exclusion of ordinary civil courts, Such disputes would not then be capable of resolution by arbitration," साथ माननीय एन.सी.डी.आर.सी. द्वारा भी यह निर्णीत किया गया है कि

The NCDRC finally held that in light of the overall architecture of the CPA and Court-evolved jurisprudence, amended sub-section () of Section 8 cannot be construed as a mandate to the Consumer Fora, constituted under the CPA, to refer the parties to arbitration in terms of the Arbitration Agreement. the principle that - jurisdiction of specially constituted judicial authorities cannot be ousted by a blanket mandate to refer disputes to arbitration under the umbrella of Section 8, A&C Act. On the ground level, it provides relief to a party to avail special remedies available under a statute, despite presence of an arbitration clause. This serves to protect parties from lop- sided and sparely-negotiable standard form agreements. From another angle, parties will no longer be mandated to adopt the relatively long and expensive process of arbitration - in disputes arising under specific statutes having specific dispute redressal mechanisms. This judgment could also be used to interpret Section 79 of the Real Estate (Regulation and Development) Act 206 (“Real Estate Act”) which bars the jurisdiction of civil courts in matters involving real estate. The NCDRC applied the reasoning in Ayyaswamy to conclude that the same principles could apply to cases under the Real Estate Act, which provides a special mechanism for resolution of disputes between buyers and builders.

माननीय उच्चतम aes एवं माननीय एन.सी.डी.आर.सी. द्वारा पारित उपरोक्त विधि व्यवस्थाओ के आलोक में यह स्पष्ट है कि विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आर्बिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये हैं और दीवानी न्यायालय के अतिरिक्त क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को निस्तारित करने के लिए आर्बीट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं पडा विकास प्राधिकरण अधिनियम 2046 की धारा 79, आर्बिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। एन.सी.डी.आर.सी. ने ए.अय्यास्वामी में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि एक ही सिद्धांत रियल wee अधिनियम के तहत उक्त मामलों में लागू हो सकता है, जो कि गृहकेताओं एवं बिल्डरों के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आर्बिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु vo 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु do 2 बिन्दु सं? 2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या प्रश्नगत वाद की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को है?

विपक्षी की ओर से एक प्रार्थनापत्र प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी जमा धनराशि मय ts प्रतिशत ब्याज दिलाये जाने हेतु वाद योजित किया गया है। रेरा अधिनियम के अन्तर्गत धारा 2,44,8 व 49 के अन्तर्गत दी जाने वाली क्षतिपूर्ति की सुनवाई का क्षेत्राधिकार धारा 74 के अन्तर्गत केवल एडजूडिकेटर को प्राप्त है। माननीय उच्च न्यायालय बम्बई द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन पा.लि. बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा एक एडजूडिकेटिंग मैकेनिज्म है, जो कि रियल एस्टेट प्रमोटर, एजेन्ट व आवंटी के हितों के मध्य संतुलन स्थापित करता है। धारा 74(।) के अन्तर्गत ब्याज की धनराशि की बाबत एडजूडिकेशन के लिए कोई मैकेनिज्म नही है और धारा 74(3) के अन्तर्गत यह स्पष्ट किया गया है कि क्षतिपूर्ति और ब्याज देने का अधिकार एडजूडिकेटर का है और धारा 72,4,8 व 49 को केवल एडजूडिकेटर द्वारा एडजूटिकेट किया जा सकता है। अतः शिकायतकर्ता का वाद पोषणीय नही है और शिकायत को एडजूडिकेटर को हस्तांतरित किये जाने का अनुरोध किया गया, जिस पर विपक्षी की ओर से कहा गया है कि धारा i के अन्तर्गत सुनवाई का क्षेत्राधिकार धारा 74 के अन्तर्गत केवल एडजूडिकेटर को प्राप्त है। धारा 74() में प्राविधानित है कि :- 7. (7) For the purpose of adjudging compensation under sections 2, 4, 8 and section 9, the Authority shall appoint in consultation with the appropriate Government one or more judicial officer as deemed necessary, who is or has been a District Judge to be an adjudicating officer for holding an inquiry in the prescribed manner, after giving any person concerned a reasonable opportunity of being heard

Ye एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि के प्रकरण में पैरा 423, 424,425 में अभिनिर्धारित किया गया है :- 423. 424. ८4 The petitioners have challenged validity of Sections 484), (2),(3) and 40. As discussed above and in view of the object and scheme of RERA and considering the law laid down in respect of retrospectivity /retroactivity, we are of the view that the challenge made by the petitioners to these provisions as being violative of Articles 44 and 20 is not sustainable in law. The petitioners have failed to establish that the above stated statutory provisions needs to be struck down. We find that RERA has adequate mechanism, which balances the rights and obligations of the promoter, real estate agent and the allottee. The adjudicatory mechanism is prescribed at each level. The provisions of Section 77(7) refers to power to adjudicate. Such powers will be exercised by a person who has been a District Judge, after holding appropriate inquiry. It was submitted that there is no mechanism for adjudication in respect of amount of interest. If we peruse Section 77(3), it is made clear that adjudicatory authority would direct payment of compensation or interest as the case may be. Harmonious reading of these provisions would indicate that adequate mechanism and safeguards are prescribed by the RERA.

The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeallies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 74 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 42, 44, 48 and 49. A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.

The proviso to Section 72(8) provides that any person whose complaint in respect of matters covered under Sections 42, 24, 48 and 49 if pending before the Consumer Disputes Redressal Forum or the Consumer Disputes Redressal Commission or the National Consumer Redressal Commission, established under Section 9 of the Consumer Protection Act, 4986 on or before the commencement of this Act, he may, with the permission of such Forum or Commission, as the case may be, withdraw the complaint pending before it and file an application before the adjudicating officer under this Act. Proviso to Section 74(4) reads as under:- Power to adjudicate. - (2) For the purpose of adjudging compensation under sections ३2, 44, ३8 and section 49, the Authority shall appoint in consultation with the appropriate Government one or more judicial officer as deemed necessary, who is or has been a District Judge to be an adjudicating officer for holding an inquiry in the prescribed manner, after giving any person concerned a reasonable opportunity of being heard. Provided that any person whose complaint in respect of matters covered under sections 42, 44, 48 and section 49 pending before the Consumer Disputes Redressal Forum or the Consumer Disputes ‘oo Redressal Commission or the National Consumer Redressal Commission, established under section 9

of the Consumer Protection Act, 4986 (68 of 4986), on or before the commencement of this Act he may, with the permission of such Forum or Commission, as the case may be, withdraw the complaint pending before it and file an application before the adjudicating officer under this Act. 425. The proviso to Section 72(7), as quoted above, is clear indicator that even pending

complaint before the Consumer Forum could be transferred to the adjudicator under RERA. A submission was advanced that allottee is free to approach whatever forum in respect of the defaults committed, if any, in compliance with the agreement of sale entered into between the promoter and the allottee prior to registration of RERA. In view of the scheme of RERA, we find that this contention of the petitioners cannot be upheld. It will be unreasonable to expect the allottee to resort to proceeding in different forums prior to registration of project in respect of the agreement executed prior to registration under RERA and post registration. Under the scheme of RERA, the adjudicatory mechanism is prescribed under one umbrella. We do not notice any illegality in the same. Section 74 is framed in the larger interest of the consumers. The adjudicator who would be a judicial member of the rank of District Judge would be dealing with all the issues and the pleas raised by the promoter, allottees and other stakeholders before adjudicating claim for compensation. The orders are subject to judicial review by higher forum. Therefore, promoter should not have apprehension that they would be remediless or there is no scope under the scheme of the RERA for consideration of their claim

विपक्षी की ओर से नीलकमल Raced सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि का आलम्ब लेते हुए कथन किया गया है कि उक्त निर्णय के पैरा 423,424,725 व 258 में धारा i8 की बाबत यह अभिनिर्धारित किया गया है कि धारा 48 के अन्तर्गत सुनवाई का क्षेत्राधिकार केवल धारा 74 के अन्तर्गत एडजूडिकेटर को प्राप्त है। शिकायतकर्तागण द्वारा yea वाद जमा धनराशि वापस दिलाये जाने एवं अपनी जमा धनराशि पर ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। अधिनियम की aris में उल्लिखित है किः- Section 48(4)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay Ww suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money.

उक्त से स्पष्ट है कि अधिनियम की धारा ia के अंतिम पंक्ति में स्पष्ट रूप से अंकित है कि "The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. " जिससे स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को दिया जाने वाला ब्याज क्षतिपूर्ति नही है। इस सम्बंध में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

258. In paragraph-9 of Alok Shanker Pandey v. Union of india, (2007) 3 SCC 545, the Apex Court has held that “There is misconception about interest. Interest is not a penalty or punishment at all, but it is the normal accretion on capital. For example if A had to pay Ba certain amount, say 40 years ago, but he offers that amount to him today, then he has pocketed the interest of the principal amount. Had A paid that amount to 8 40 years ago, B would have invested that amount somewhere and earned interest thereon, but instead of that A has kept that amount with himself and earned interest on it for this period. Hence equity demands that A should not only pay back the principal amount but also the interest thereon to B.” The object of Section 38 is to recompense an allottee for depriving him of the use of the funds paid by him. The promoter who has received money from the allottee but has failed to adhere to his contractual or statutory obligations, cannot claim that he is entitled to utilize the monies without paying any interest with respect thereto to the allottee. var से स्पष्ट है कि आवंटी को धारा is के अन्तर्गत दिया जाना वाला ब्याज क्षतिपूर्ति नही है, मात्र आवंटी की जमा धनराशि पर दिया जाना वाला वह ब्याज है, जो कि प्रमोटर द्वारा विलंबित अवधि में उपभोग किया गया है, वह किसी प्रकार की क्षतिपूर्ति नही है, जिस कारण यह अनुतोष पीठ के द्वारा प्रदत्त किया जा सकता है और इसकी सुनवाई का क्षेत्राधिकार भी इस पीठ को है। तदनुसार बिन्दु to 2 निस्तारित किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु Ho 3 व 4 यह दोनो वाद बिन्दु परस्पर सम्बंधित होने के कारण इनका निस्तारण एक साथ किया जाना उचित प्रतीत होता है। शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा जून 20:8 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु आज तक कब्जा नही दिया गया है, जिस कारण जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी का कहना है कि Y— अनुबन्ध के की धारा 99 अनुसार कब्जा जून 208+6 माह अर्थात दिसम्बर 20:8 तक दिया जाना था, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा अनुबधित अवधि से पूर्व शिकायत दिनांक 4.6.20:8 को योजित की गयी है, किन्तु अब कब्जे की तिथि व्यतीत हो चुकी है और यह भी निर्विवाद है कि परियोजना पूर्ण नही है। विपक्षी की ओर से प्रमोद पंकज जैन का शपथपत्र दाखिल किया गया है, जिनके द्वारा कहा गया है कि दिनांक 34.42.209 तक आवंटियों को कब्जा दे दिया जायेगा। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील सं0 744/20:7 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है :- " 40. The figures........ which have been made available presently, following the opening of the web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

इस स्टेज पर रियल एस्टेट सेक्टर की वर्तमान वित्तीय स्थिति को दृष्टिगत रखते हुए धनराशि वापस किये जाने से उन आवंटियों के हित प्रतिकूलतः प्रभावित होने संभावित है, जो कि यूनिट का कब्जा लेना चाहते हैं। साथ ही विपक्षी की ओर से सशपथ कहा गया है कि दिसम्बर 2049 तक कब्जा दे दिया जायेगा, यदि शिकायतकर्ता को विलम्ब के लिए धनराशि/ब्याज के साथ कब्जा मिल जाता है तो इससे सभी आवंटियों के हित साध्य हो सकेंगें। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा प्रतिपादित उक्त के अधीन शिकायतकर्तागण को --चुनवापसी किया जाना उचित प्रतीत नही होता है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलंबित है और विपक्षी द्वारा इस अवधि में शिकायतकर्ता की धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Section 48(4)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer i 0

on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि देने का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, किन्तु शिकायतकर्ता की ओर से यह भी आपत्ति की गयी है कि उक्त धनराशि अत्यंत कम है और रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. Ye 34

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20.6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी were (iii) ¥ निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा।. जहां तक ब्याज की अवधि का प्रश्न है, तो विपक्षी की ओर से कहा गया कि वह दिसम्बर 2049 तक कब्जा दे दिया जायेगा, इस सम्बंध में सिविल अपील wo e649-50/20i8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — (९ 42 " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant - Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent ~ Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्तागण मात्र ओ.सी. मिलने के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तदनुसार बिन्दु vo 3 व 4 निस्तारित किया जाता है।

इसी कम में यह भी ज्ञातव्य है कि “क्षतिपूर्ति” दिया जाना रेरा अधिनियम में “एडजूडिकेटर” के कार्य क्षेत्र में है। इस सम्बंध में पीठ द्वारा कोई आदेश पारित नही किया जा रहा है। तदनुसार शिकायतकर्ता का प्रार्थनापत्र निस्तारित किया जाता है | 4... विपक्षी उपरोक्‍तानुसार कब्जे हेतु मांग पत्र जारी करे। 2. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह ओ.सी., सी.सी.सहित दिसम्बर 209 U पूर्व यदि कोई देय धनराशि बकाया है, तो उसे प्राप्त कब्जा देना सुनिश्चित करें और नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर पंजीयकरण कराना सुनिश्चित करें। 3... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 07.0:.20:9 से से ओ.सी.,/ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर करने, जो भी बाद में हो, तक Mci~RH प्रतिशत वार्षिक की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित er) साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये, यदि इस इकाई को कय करने हेतु बैंक से कोई ऋण लिया गया है, तो वह पहले बैंक की धनराशि व ब्याज की अदायगी की जायेगी, उसके पश्चात यदि कोई धनराशि अवशेष बचती है, तो वह शिकायतकर्ता को दी जायेगी। 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह दिनांक 4.5.2046 के पश्चात शिकायतकर्ता की किसी भी विलंबित धनराशि पर McLR+ प्रतिशत वार्षिक की दर से ही साधारण ब्याज वसूल कर सकेगा। हा 43 विपक्षी, शिकायतकर्ता द्वारा दौरान निर्माण जमा की जाने वाली ई.एम.आई.की धनराशि को अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित किया जाये।

यदि विपक्षी दिनांक 34.4220I9 तक शिकायतकर्तागण को कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 34.220I9 के पश्चात 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि McCLRH प्रतिशत की दर से जमा करने की तिथि से भुगतान करने की तिथि तक मय ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। आदेश की एक एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व बयाज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र०भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण as