भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, उत्तर प्रदेश नवीन भवन, राज्य नियोजन संस्थान, कालाकांकर हाउस ओल्ड हैदराबाद, लखनऊ-226007 | सुनवाई पीठ-02, 4. परिवाद संख्या : 620880॥ मयंक अग्रवाल (जमा धनराशि रू. 49,24,948 /-) 2. परिवाद संख्या : 62084800 प्रेम शंकर (जमा धनराशि रू. 49,22,075 /-) arcuonseaqseanereneigorne परिवादीगण बनाम मेसर्स प्रीसियस बिल्डटेक प्राएलि0, प्रतिवादी पीठासीनः- arg प्रताप सिंह (सदस्य) प्रतिनिधित्व:- परिवादीगणः- श्री रितेश कुमार श्रीवास्तव, अधिवक्ता प्रतिवादी:- श्री अमित कुमार द्विवेदी, अधिवक्ता परिवाद:- परिवादी मयंक अग्रवाल एवं प्रेम शंकर के द्वारा मेसर्स प्रीसियस बिल्डटेक प्रा0लि0, के विरूद्ध उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा- 34 ob अन्तर्गत दिनांक- 07.06.208 को शिकायत संस्थित की गयी है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य एवं साक्ष्य एक समान हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Go 620i8i480i मयंक अग्रवाल अग्रणी परिवाद रहेगा | प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र परिवादीगण द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध रेर अधिनियम की aris के अंतर्गत विलम्बित अवधि का ब्याज एवं क्षतिपूर्ति दिलाये जाने की प्रार्थना की है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादीगण द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. धनराशि के भुगतान के रसीदों की प्रतियां। 2. विस्तृत आवंटन पत्र दिनांक- 24.02.2044 एवं दिनांक 49.05.2042 की प्रति। 3. ब्रोशर की प्रति। 4. आवेदन फार्म की प्रति। 5. शिकायत संशोधन पत्र दिनांक 25.03.2049 | प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवाद-पत्र दिनांक 09.08.2049 |

मौखिक साक्ष्य:- परिवादीगण की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री रितेश कुमार श्रीवास्तव, और प्रतिवादी के विद्वान अधिवक्ता श्री अमित कुमार द्विवेदी द्वारा cet को प्रस्तुत किया गया। पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादीगण का कथन है कि उसके द्वारा प्रोजेक्ट HARMONY BAREILLY में इकाई संख्या- 0-804 एवं 0-१04 वर्ष 2042 में बुक कराया था जिसके लिए परिवादीगण द्वारा देय धनराशि का भुगतान किया गया। दोनों पक्षों के मध्य को निष्पादित अनुबन्ध-पत्र के अनुसार प्रतिवादी को 03 वर्ष में उक्त इकाई का कब्जा दिया जाना था, परन्तु प्रतिवादी द्वारा अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया और न ही इकाई का कब्जा प्रदान किया गया। परिवादी का यह भी कथन है कि प्रतिवादी लगभग 07 वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण नहीं किया गया है। जिस कारण परिवादीगण द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत प्रतिवादी के विरूद्ध रेरा अधिनियम की ois के अंतर्गत विलम्बित अवधि का ब्याज एवं क्षतिपूर्ति दिलाये जाने की प्रार्थना की है। (ख) प्रतिवादी ने अपने लिखित प्रतिवाद-पत्र में अंकित किया है कि उनकी परियोजना भारतीय कम्पनी अधिनियम,4956 के अन्तर्गत पंजीकृत है। प्रतिवादी ने अपने प्रतिवाद पत्र में यह भी अंकित किया है कि कम्पनी हॉरीजन डावैलिग्स प्रा.लि. द्वारा संचालित परियोजना हॉरीजन हारमोनी को प्रीसियस बिल्डटेक प्रा.लि. को हस्तांतरित कर दिया गया है। प्रतिवादी ने अपने प्रतिवाद-पत्र के प्रस्तर-6 में यह अंकित किया है कि दोनों पक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध पत्र प्रस्तर-4() के अनुसार:- “The Promoter shall complete the complex and hand over

the possession of the flat to the allottee at the earliest possible date from the date of agreement (Three years), subject always to 50% of the flat allottee making timely payment and force majure causes... ... ... अतः प्रतिवादी द्वारा यह प्रार्थना की गयी है कि उनकी परियोजना का कार्य 90 प्रतिशत तक पूर्ण हो चुका है, एवं वह सभी आवंटियों को o साल के अन्दर कब्जा प्रदान कर देंगे। प्रतिवादी द्वारा दाखिल प्रतिवाद-पत्र के प्रस्तर-9 में यह अंकित है कि उनकी परियोजना उ.प्र. रेरा में पंजीकृत है, जिसके कार्य पूर्व होने की तिथि जून 2020 अंकित है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवाद-पत्र के ueR-44 A स्वयं विलम्ब को स्वीकार किया है, एवं वह विलम्बित अवधि का ब्याज प्रदान करने हेतु तैयार है। विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते हैः- बिन्दु ders: क्‍या प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है और यदि परियोजना विलम्बित है तो क्‍या प्रतिवादी इसके लिए उत्तरदायी है? बिन्दु संख्या 2ः क्‍या परिवादीगण इकाई का कब्जा विलम्ब अवधि के ब्याज के साथ पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या- 4 यहाँ यह अवगत कराना wifes है कि विचाराधीन इकाई वर्ष 2042 में आरक्षित की गयी थी तथा दोनों पक्षों के मध्य को निष्पादित अनुबन्ध-पत्र के प्रस्तर-4() के अनुसार प्रतिवादी को 03 वर्ष में उक्त इकाई का कब्जा दिया जाना था, परन्तु प्रतिवादी द्वारा अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया और न ही इकाई का

कब्जा प्रदान किया है। प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित नहीं है इस तथ्य को साबित करने का उत्तरदायित्व प्रतिवादी का था, परन्तु प्रतिवादी कोई ठोस साक्ष्य पीठ के समक्ष प्रस्तुत करने में असफल रहा हैं। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/s Fortune Infrastructure (Now Known As M/s HICON Infrastructure) & ANR. Vs Trevor Dlima & ORS. Civil Appleal No. 3533-3534 of 2077 में पारित निर्णय को उर्द्धत करना महत्वपूर्ण होगा- If the seller wants to limit their liability for breach of contract under the aforesaid rule, they have to portray that they have performed their obligation in a prudent manner. It may be noted that the onus is on the seller to show his best efforts and bona fides in discharging the obligation. It may be noted that even in the absence of fraud, mere unwillingness to carry out the duty could constitute bad faith sufficient for the purchaser to claim damages. उपरोक्त निर्णय के आलोक से यह स्पष्ट है कि यदि परियोजना में किसी भी प्रकार का विलम्ब हुआ है तो उसको प्रमाणित करना तथा यह चित्रित करना सम्प्रवर्तक / प्रतिवादी का दायित्व होगा कि उनके द्वारा विवेकपूर्ण तरीकों से परियोजना को पूर्ण करने का प्रयास किया गया है, परन्तु प्रतिवादी द्वारा उक्त के सम्बन्ध में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किये है जिससे प्रतिवादी के तथ्यों को उचित ठहराया जा सके | प्रतिवादी द्वारा प्रतिवाद-पत्र के प्रस्तर-44 में स्वयं विलम्ब को स्वीकार किया है, एवं वह विलम्बित अवधि का ब्याज प्रदान करने हेतु तैयार है।

पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों से यह भी स्पष्ट है कि प्रतिवादी परिवादीगण को कब्जा प्राप्त कराने में विलम्ब होने के उपरान्त भी असफल रहा है। तदनुसार बिन्दु संख्या- 4 परिवादीगण के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या:- 2 wet तक यह प्रश्न है कि परिवादीगण कब्जा एवं कब्जा में हुये विलम्ब अवधि के लिए ब्याज पाने का अधिकारी है अथवा नहीं, इस सम्बन्ध में उपलब्ध अभिलेखों के आधार पर यह स्पष्ट होता है कि प्रतिवादी द्वारा परिवादीगण को लगभग 04 वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी कब्जा प्राप्त नहीं कराया गया है। अतः स्पष्ट है कि संप्रवर्तक / प्रतिवादी विलम्ब के लिए स्वयं उत्तरदायी है तथा उसके द्वारा मौखिक रूप से प्रस्तुत तर्क आधारहीन है। अभिलेखों से यह भी स्पष्ट है कि प्रतिवादी परिवादीगण को कब्जा प्राप्त कराने में अत्याधिक विलम्ब होने के उपरान्त भी असफल रहा है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवाद-पत्र के प्रस्तर-44 में स्वयं विलम्ब को स्वीकार किया है, एवं वह विलम्बित अवधि का ब्याज प्रदान करने हेतु तैयार है। इसके फलस्वरूप प्रतिवादी रियल wee (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा- ॥8 के अन्तर्गत उत्तरदायी है। रियल wee (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा ॥8 में यह स्पष्ट प्रावधान है कि:- Return of amount and compensation: (l) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building- (a) In accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein: or (b) Due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act

or for any other reason. He shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. (2) The promoter shall compensate the allottees in case of any loss caused to him due to defective title of the land, on which the project is being developed or has been developed, in the manner as provided under this Act, and the claim for compensation under this sub-section shall not be barred by limitation provided under any law for the time being in force. (3) If the promoter fails to discharge any other obligations imposed on him under this Act or the rules or regulations made there under or in accordance with the terms and conditions of the agreement for sale, he shall be liable to pay such compensation to the allottees, in the manner as provided under this Act."

उपरोक्त प्राविधान से यह स्पष्ट होता है कि यदि परियोजना विलम्बित है और आवंटी saa परियोजना से अलग नहीं होना चाहता है तो आवंटी को यह अधिकार होगा कि वह परियोजना में बना रहे और जब तक कब्जा प्राप्त नहीं हो जाता है तब तक वह विलम्ब अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी होगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या:-2 परिवादीगण के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। विश्लेषण:- उपरोक्त विचारण बिन्दुओं के निस्तारण में प्रस्तुत हुये साक्ष्यों एवं cof से स्पष्ट होता है कि परिवादीगण को अभी तक अपने आवंटित इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है, परन्तु परिवादीगण का यह कथन है कि वह उक्त परियोजना में बना रहना चाहता है और अपने आवंटित इकाई का ही कब्जा प्राप्त करना चाहता है। अधिनियम की धारा- i8 इस प्रकार का अधिकार परिवादीगण को प्रदान करता है। प्रतिवादी ने ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया है जिससे उसके परियोजना में हुये विलम्ब को न्‍्यायोचित ठहराया जा सके। इससे स्पष्ट है कि परियोजना में हुये विलम्ब का पूर्ण उत्तरदायित्व प्रतिवादी पर ही है। यह निर्विवादित है कि परिवादीगण द्वारा प्रतिवादी की परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी। इस तथ्य पर कोई विवाद नहीं है कि प्रतिवादी निर्धारित अवधि में कब्जा प्रदान करानें में असमर्थ रहा है। प्राधिकरण द्वारा अपने अभिलेखों का अवलोकन किया गया एवं यह पाया कि प्रतिवादी की परियोजना रेरा के अन्तर्गत पंजीकृत है। यह भी उल्लेखनीय है प्रतिवादी की HARMONY परियोजना उत्तर प्रदेश रेरा मे पंजीकृत है जिसका पंजीकरण क्रमांक- ७९२६२५०२॥१५7॥ आवंटित है। इस परियोजना का 7

कार्य प्रारम्भ होने की तिथि दिनांक t6.7.20:3 अंकित है, एवं परियोजना पूर्ण होने की तिथि दिनांक 30.06.20:9 अंकित है। उपरोक्त से यह भी स्पष्ट होता है कि प्रतिवादी की परियोजना का कार्य पूर्ण होने की तिथि जो कि उ.प्र. रेरा में पंजीयन के समय अंकित की गयी तिथि पूर्व में ही समाप्त हो चुकी है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवाद-पत्र के प्रस्तर-44 में स्वयं विलम्ब को स्वीकार किया है, एवं वह विलम्बित अवधि का ब्याज प्रदान करने हेतु तैयार है। अतः प्रतिवादी पर रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अनुरूप समयावधि विस्तारण की कार्यवाही करने हेतु सचिव उ.प्र. रेरा को पत्रावली सन्दर्भित की जाये। ऐसी स्थिति में परिवादीगण कब्जा तथा विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि मा० महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया की याचिका में परिवादीगण की ओर से यह तर्क लिया गया था कि:- Section 4(2)(l)(c) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section4(2)(I)(c) enables the promoter to giver fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(l)(c), he is not absolved of liability under the agreement for sale.

Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month’s delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व dar के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20I6 के अधीन दिनांक 77.40.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय पट्टा के लिए करार) नियमावली 2or8 अधिसूचित की गयी है। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/ पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें WER 9 (0) में प्रोमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India+l% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफाल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर o(iii) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I% ब्याज की दर से कब्जे तक दिया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार परिवादीगण का Y स्वीकार किये जाने योग्य है। 0 आदेश

अतः प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि परिवादीगण की सहमति से उनकी प्रस्तावित भू-सम्पदा इकाई का कब्जा सक्षम स्तर से कब्जा प्रमाण-पत्र (0.0.)/सम्पूर्णता प्रमाण-पत्र (९०.0) प्राप्त कर 90 दिनों में परिवादीगण से बकाया धनराशि पुरानी दर से प्राप्त कर एवं नियमानुसार विधिक धनराशि प्राप्त कर लेने के पश्चात्‌ विकय विलेख करवा कर कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें तथा विलम्ब की अवधि के लिए स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया द्वारा निर्धारित meir+i% की सामान्य वार्षिक ब्याज की दर से केता-विकेता अनुबन्ध-पत्र में कब्जा प्रदान करने की निर्धारित अवधि से वास्तविक कब्जा देने की तिथि तक भुगतान करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अन्तिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। विलम्ब ब्याज की धनराशि भुगतान की धनराशि से अधिक होने की दशा में परिवादीगण को नियमानुसार वापस की जाये। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। प्रतिवादी पर रेरा अधिनियम के अंतर्गत आवश्यक कार्यवाही करने हेतु पत्रावली सचिव उ.प्र. रेरा को सन्दर्भित की जाती है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये एवं इसकी प्रति सभी सम्बन्धित पत्रावलीयों में रखी जाये। दिनांक-२३ /0| / 2020 ५ | yo) (भानु सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण (8 ॥ै